朝阳价格工作动态.doc

朝阳价格工作动态
（3·15专刊）
北京市朝阳区发展和改革委员会 2006年3月15日

编者按：
为了为服务奥运，倡导价格诚信，朝阳区发改委在2006年“3·15”国际消费者权益日到来之季，与全区各部门一起共同参与“消费与环境”大型宣传咨询活动，在这里，我们与您一起共同关注物业、医疗等最新价格政策；我们与您一起共同探讨您身边的热点价格问题，愿“3·15”成为联系政府与百姓的桥梁，切实维护您正当的合法权益。

最新政策

北京市物业服务收费管理办法（试行）
（京发改〔2005〕2662号）

—9—

朝阳区价格工作动态（3·15专刊）
第一条 为规范本市物业服务收费行为，保障业主和物业管理企业的合法权益，根据《中华人民共和国价格法》、《物业管理条例》和《物业服务收费管理办法》，制定本办法。
第二条 本办法适用于本市行政区域内的物业服务收费管理。
第三条 本办法所称物业服务收费是指物业管理企业按照物业服务合同的约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护相关区域内的环境卫生和秩序，向业主所收取的费用。
第四条 政府提倡业主通过公开、公平、公正的市场竞争机制选择物业管理企业；鼓励物业管理企业开展正当的价格竞争；促进物业服务收费通过市场竞争形成；禁止价格欺诈。
第五条 本市物业服务收费实行市场调节价和政府指导价。
实行市场调节价的物业服务收费，收费标准由业主与物业管理企业在物业服务合同中约定。
实行政府指导价的物业服务收费由市价格主管部门会同市房地产行政主管部门制定基准价标准及浮动幅度，两年公布一次。
第六条 经济适用住房小区、危改回迁小区，在未成立业主大会前，物业服务收费实行政府指导价，执行经济适用住房小区物业服务收费政府指导价标准。
经济适用住房小区是指按照《北京市人民政府办公厅印发关于加快经济适用住房建设的若干规定（试行）的通知》（京政办发[1998]54号）文件的规定，由市发展改革、规划、建设部门批准建设的，按照政府指导价销售的经济适用住房小区。
危改回迁小区是指执行《北京市加快城市危旧房改造实施办法（试行）》（京政办发[2000]19号）政策的危改回迁小区。
第七条 实行市场调节价的物业服务收费标准需要调整时，应由业主大会或共同履行业主大会、业主委员会职责的全体业主与物业管理企业协商确定。
第八条 物业服务费用由业主交纳。政府另有规定的除外。
第九条 实行市场调节价的物业服务收费，可以采取包干制或者酬金制方式，具体方式由业主大会与物业管理企业协商确定；业主大会成立前，由开发建设单位、物业管理企业与业主在房屋买卖合同或前期物业服务合同中约定。
第十条 实行物业服务费用包干制的，物业服务费用的构成包括物业服务成本、法定税费和物业管理企业的利润。
实行物业服务费用酬金制的，预收的物业服务资金包括物业服务支出和物业管理企业的酬金。
物业服务成本或者物业服务支出构成一般包括以下部分：
（一）管理服务人员的工资、社会保险和按规定提取的福利费等；
（二）物业共用部位、共用设施设备的日常运行、维护费用；
（三）物业管理区域清洁卫生费用；
（四）物业管理区域绿化养护费用；
（五）物业管理区域秩序维护费用；
（六）办公费用；
（七）物业管理企业固定资产折旧；
（八）物业共用部位、共用设施设备及公众责任保险费用；
（九）经业主同意的其它费用。
物业共用部位、共用设施设备的大修、中修和更新、改造费用，不得计入物业服务支出或者物业服务成本。
第十一条 实行物业服务费用酬金制的，预收的物业服务支出属于代管性质，为所交纳的业主所有，物业管理企业不得将其用于物业服务合同约定以外的支出。
物业管理企业应当向业主大会或者全体业主公布物业服务资金年度预决算，并每年不少于一次公布物业服务资金的收支情况。
业主或者业主大会对公布的物业服务资金年度预决算和物业服务资金的收支情况提出质询时，物业管理企业应当及时答复。
第十二条 物业服务收费采取酬金制方式的，物业管理企业或者业主大会可以按照物业服务合同约定聘请专业机构对物业服务资金年度预决算和物业服务资金的收支情况进行审计。
第十三条 执行物业服务收费政府指导价的住宅区，电梯、水泵运行维护费可依据其实际支出，按建筑面积或户合理分摊，具体办法由业主与物业管理企业协商确定。协商达成一致之前，电梯、水泵运行维护费执行政府指导价。
第十四条 利用物业共用部位、共用设施设备进行经营的，应当在征得相关业主、业主大会、物业管理企业的同意后，按照规定办理有关手续。所得收益应当主要用于补充专项维修资金，也可以按照业主大会的决定使用。
第十五条 业主按照房屋买卖合同约定的交付期开始交纳物业服务费。纳入物业管理范围的已竣工但尚未出售，或者因开发建设单位原因未按时交给物业买受人的物业，物业服务费用由开发建设单位全额交纳。
第十六条 物业管理企业可按月、按季或按年度计收物业服务费用，但不得一次性预收一年以上（不含一年）的物业服务费用。
第十七条 业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。
物业发生产权转移时，业主或者物业使用人应当结清物业服务费用。
业主应当按照物业服务合同的约定按时足额交纳物业服务费用。业主违反物业服务合同约定逾期不交纳服务费用的，业主委员会应当督促其限期交纳；逾期仍不交纳的，物业管理企业可以依法追缴。
第十八条 物业管理区域内，供水、供电、供气、供热、通讯、有线电视等单位应当向最终用户收取有关费用。物业管理企业接受委托代收上述费用的，可向委托单位收取手续费，不得向业主收取手续费等额外费用。
第十九条 物业管理企业根据业主的委托提供物业服务合同约定以外的服务，服务收费由双方约定。
第二十条 物业管理企业在物业服务中应当遵守国家的价格法律法规，严格履行物业服务合同，为业主提供质价相符的服务。
第二十一条 物业服务收费实行明码标价。物业管理企业应当在物业管理区域内的显著位置，将服务内容、服务标准以及收费项目、收费标准进行公示。
第二十二条 市、区县价格主管部门和房地产行政主管部门依法负责监督管理物业收费和物业服务行为。
第二十三条 本办法由市发展和改革委员会、市建设委员会按各自职责负责解释。
第二十四条 本办法自2006年1月1日起执行。
《北京市普通居住小区物业管理服务收费暂行办法》（京价（房）字[1997]第196号）、《北京市经济适用住房小区物业管理服务收费办法（试行）》（京价（房）字[2000]163号）、《北京市高档住宅物业管理服务收费暂行办法》（京价（房）字[1998]第394号）、《关于调整委托管理住宅电梯高压水泵收费标准的通知》（京价（房）字[1996]第274号）同时废止。

附件：
北京市经济适用住房小区物业服务收费政府指导价收费标准
一、 经济适用住房小区物业服务收费基准价标准：0.55元/建筑平方米.月

服务内容

服务范围
服务标准
综合管理
小区规划红线范围内，涉及公共财产和公共事务的管理。
（1）负责制定物业管理服务工作计划，并组织实施；
（2）每年一次对房屋及设施设备进行安全普查，根据普查结果制定维修计划,组织实施；
（3）白天有专职管理员接待住户,处理服务范围内的公共性事务，受理住户的咨询和投诉；夜间有人值班，处理急迫性报修，水、电等急迫性报修半小时内到现场；
（4）协助召开业主大会并配合其运作；
（5）管理规章制度健全，服务质量标准完善，物业管理档案资料基本齐全；
（6）与业主签定物业服务合同等手续；公开服务标准、收费依据及标准；
（7）全体员工统一佩带有相片胸卡，持证上岗；
（8）每年进行一次物业管理服务满意率调查，促进管理服务工作的改进和提高，征求意见户数不低于总户数60％；
（9）建立起应对各种公共突发事件的处理机制和预案，包括组织机构、人员和具体措施等，一旦发生，能随时投入运行；
（10）投保物业共用部位、共用设施设备及公众责任保险（0.04元/建筑平方米.月）。
物业共用部位、共用设施设备日常运行维护
按《北京市住宅公共维修基金使用管理办法》中附件－：共用部位共用设施设备一般应包括的范围的内容为准；不包括另行收费的设备设施，如电梯、水泵、暖气等设备。
（1）楼房及小区内共用部位共用设施设备的日常养护和小修，执行《房屋及其设备小修服务标准》；
（2）保证护栏、围墙、楼道灯、绿化设施等公共设施、设备正常使用；
（3）确保雨水、污水管道保持通畅，定期清淘化粪池、雨水井，相关设施无破损；
（4）单元楼外园区道路照明能源费用。
绿化养护
小区规划红线范围内的中心绿地和房前、屋后，道路两侧区间绿地。
按市园林局规定的三级养护标准养护。
清洁卫生
小区规划红线以内，业主户门以外。
（1）设定垃圾集纳地点，并每日将服务范围内的垃圾归集到垃圾楼、站，对垃圾箱、桶及垃圾进行管理；
（2）每日对保洁服务范围内的区域进行一次清扫，做到服务范围内基本无废弃杂物；
（3）按规定进行消毒、灭鼠等活动；
（4）在雨、雪天气应及时对区内主路、干路积水、积雪进行清扫；
（5）发生突发公共卫生事件时，应迅速组织人员对物业的共用部位共用设施设备进行通风、清洗和消毒，加强对业主的宣传，维持正常的生活秩序。
秩序维护
小区规划红线以内，业主户门以外。
（1）相对封闭：做到小区主要出入口全天有专人值守，危及人身安全处有明显标志和防范措施；
（2）维护交通秩序：包括对机动车辆和非机动车辆的行驶方向、速度进行管理，保持车辆行驶通畅；
（3）发生治安案件、刑事案件、交通事故时，应及时报警，并配合公安部门进行处理。
注：1.以上收费标准已含物业管理企业的营业税及附加,不能上浮,下浮不限。
2.单元楼内公共部位照明能源费按户分摊；单元楼外园区景观照明（例如草坪灯、小品效果灯、楼宇外轮廓照明和园区水系等）能源费由物业管理企业与业主协商后合理收取。
3.未成立业主大会的住宅区，住宅改变使用性质用于从事经营活动场所的，物业管理企业可以按不高于该小区住宅物业服务收费标准5倍确定物业服务收费标准。

二、经济适用住房小区电梯运行维护费指导价标准
单位：元／部、年
楼层分类
电梯类型
运行梯
备用梯
高峰梯
备注
15层及以下的楼房轿厢
无人值守电梯运行维护费
交流调压调速
29609
2961
6580
以10层为基准层，每增减一层，费用增减1%，总增减不超过5%。
交流调频调压调速
28492
2849
6332
15层及以下的楼房轿厢
有人值守电梯运行维护费
交流调压调速
58347
5835
12966
交流调频调压调速
57230
5723
12718
16-25层的楼房轿厢
无人值守电梯运行维护费
交流调压调速
39665
3966
8814
以20层为基准层，每增减一层，费用增减1%，总增减不超过5%。
交流调频调压调速
38548
3855
8566
16-25层的楼房轿厢
有人值守电梯运行维护费
交流调压调速
68492
6849
15220
交流调频调压调速
67374
6737
14972
26层及以上的楼房轿厢
无人值守电梯运行维护费
交流调压调速
43017
4312
9559
以30层为基准层，每增减一层，费用增减1%，总增减不超过5%。
交流调频调压调速
41899
4190
9311
26层及以上的楼房轿厢
有人值守电梯运行维护费
交流调压调速
71755
7176
15946
交流调频调压调速
70638
7964
15697

注：(1)电梯运行维护费已含营业税和附加,不能上浮,下浮不限。
(2)电梯运行维护费按住宅建筑面积分摊。
电梯服务标准：
（1）主梯6：00－24：00不间断运行，0：00－6：00呼叫运行，电梯工夜间值班，并在候梯厅公布呼叫电话或房号。凡是楼层中设有电梯门的，均须开启载客；
（2）凡有高峰梯的，在高峰期6点－8点、17点－19点与主梯同时运行；
（3）主梯维修时，有备用梯的，用备用梯运行，无备用梯的，属急迫性维修的，应在30分钟内抢修完工，其它维修应于23点至次日5点以内完工；有发生紧急情况时的处置预案；维修服务标准执行京房地修字[1998]第799号文件规定。
（4）一旦发生电梯停电关人、夹人等危险情况时，应迅速组织救助。

三、经济适用住房小区生活饮用水水泵运行维护费政府指导价标准
（一）高压、变频水泵运行维护费用标准。
1.高压、变频水泵运行维护费：0.10元/建筑平方米.月，不能上浮，下浮不限。
2.运行、维修费包括工资、管理费、电费、水质化验费、水箱清洗费、主泵和备用泵的维修、消防泵试泵费、普查费、消毒费、营业税及附加等。
（二）服务标准。
1.保证居民正常生活用水，有停水处置预案；
2.水箱盖上锁并定期清洗消毒，确保水质合格；
3.维修服务标准执行京房地修字[1998]第799号文件规定；
4.禁止无关人员进入高压水泵机房，接近高位水箱；
5.发生突发公共卫生事件时，要加强对供水系统的消毒。
四、经济适用住房小区住宅安全防范设施设备、住宅消防设施设备日常运行维护费政府指导价标准
（一）安全防范设施设备日常运行维护费0.05元/建筑平方米.月，不能上浮，下浮不限。
住宅区安全技术防范产品主要包括：门禁系统（可视、非可视及磁卡）、报警系统、电视监控系统、中央监控室和电子巡查系统等。
物业管理企业只提供门禁系统（可视、非可视及磁卡）安全技术防范产品运行维护服务的，按不高于0.02元/建筑平方米.月标准收取费用。
（二）消防设施设备日常运行维护费：多层住宅0.05元/建筑平方米.月、高层住宅0.10元/建筑平方米.月，不能上浮，下浮不限。
住宅区消防设施设备主要包括室内外消火栓、消防架、灭火器、消防安全标志和火灾自动报警系统等。同时物业管理企业按照《北京市消防安全责任监督管理办法》规定提供以下服务：
1.制定消防安全制度，落实消防安全责任。
2.开展消防安全宣传教育。
3.进行经常性的消防安全检查，及时消除火灾隐患。
4.划定和设置停车泊位及设施时，不得占用、堵塞消防车通道。对占用、堵塞消防车通道的行为，及时制止、纠正。
5.保障公共消防设施和器材、消防安全标志、疏散通道、安全出口等设施符合消防安全要求。

关于进一步规范和取消部分医疗服务项目收费的通知
（京发改〔2006〕237号）

　　为加强医疗服务价格管理，规范医疗机构医疗服务收费行为，切实减轻广大患者的医疗费用负担，现就进一步规范和取消部分医疗服务项目收费有关问题通知如下：
一、本市医疗服务价格实行政府指导价管理
　　根据原国家计委、卫生部《关于改革医疗服务价格管理意见的通知》（计价格[2000]962号）精神，现行《北京市统一医疗服务收费标准》中的收费标准改为按政府指导价格进行管理，各非营利性医疗机构可以以其为基准价，下浮不限，上浮为零。
二、取消部分医疗服务收费
　　（一）为减轻患者负担，减少手术费用支出，取消点名手术收费。
　　（二）取消w0108000002“计划免疫接种”每人次3元的收费标准。
三、规范部分医疗服务项目收费
　　（一）明确医学影像收费内容。
　　1.做CT、磁共振扫描检查不得收取“数字化影像处理系统”费。
　　2.做CT扫描检查时，未使用螺旋扫描功能的不得加收螺旋CT费150元。
　　3. W0214060005“医学影像工作站”仅限在W0214超声波检查收费标准中使用。
　　（二）规范部分医疗服务收费内容。
　　1.手术中使用外用盐水不再另行收费。凡用于冲洗目的的盐水均不能另行收费。
　　2.预约检查不得收取挂号费、诊疗费。
　　3.《北京市统一医疗服务收费标准》中“床旁加收”中的床旁仅指住院病床旁和急诊观察病床旁。
　　4.“口腔冲洗”项目仅限口腔科收费，其他科室不得收取。
　　5.初建病历费是指第一次住院的建病历收费，二次住院不得收取初建病历费。
　　（三）检查、治疗中的局部麻醉按W0201000001“皮下、肌肉注射”的收费标准收费。
　　（四）凡采用清洁燃料供暖的，取暖费执行W0102110002标准，每床日9元。未使用清洁燃料供暖的，取暖费执行W0102110001标准，每床日5元。A级病房、特需病房不得收取取暖费。
　　（五）规范超声波检查内容说明。
　　1. W021401各系统超声波检查的内容说明为：（1）腹部常规：肝、胆、胰、脾、双肾;（2）泌尿系：双肾、输尿管、膀胱、前列腺、精囊;（3）妇产科：子宫、附件、膀胱及周围组织、胎儿及宫腔;（4）浅表组织器官：双眼及附属器；双涎腺及颈部淋巴结；甲状腺及颈部淋巴结；乳腺及引流区淋巴结；四肢软组织；阴囊、双侧睾丸、附睾;（5）腹膜后及腹腔淋巴结;（6）胃肠道;（7）胸部常规。
　　2. W021405彩色多普勒超声血管检查的内容说明为：（1）颅内血管；（2）眼球后血管；（3）颈部血管；（4）腹部大血管；（5）肝脏血管；（6）肾脏血管；（7）四肢血管；（8）胸部血管。
四、进一步加强医疗机构的价格管理
　　各医疗机构要按照本通知的规定，清理和规范本单位医疗服务收费项目，同时做好医疗服务价格的明码标价。各级价格检查部门加大执法检查力度。
　　本通知自2006年3月1日起执行。以前规定与本通知有抵触的以本通知为准。
　　特此通知。

价格问答

《北京市物业服务收费管理办法（试行）》《北京市经济适用住房小区物业服务收费政府指导价收费标准》政策问答
2005-12-27

（一）我市物业服务收费的价格管理形式
　　物业服务收费区分不同物业的性质和特点分别实行政府指导价和市场调节价管理。
　　（二）实行政府指导价管理的物业范围及其价格调整
　　经济适用住房小区、执行《北京市加快城市危旧房改造实施办法（试行）》政策的危改回迁小区，在未成立业主大会前，物业服务收费实行政府指导价，执行经济适用住房物业服务收费政府指导价标准。
　　经济适用住房小区是指按照《北京市人民政府办公厅印发关于加快经济适用住房建设的若干规定（试行）的通知》（京政办发[1998]54号）文件的规定，由市发展改革、规划、建设部门批准建设的，按照政府指导价销售的经济适用住房小区。
　　危改回迁小区是指执行《北京市加快城市危旧房改造实施办法（试行）》（京政办发[2000]19号）政策的危改回迁小区。
　　实行政府指导价的物业服务收费由市价格主管部门会同市房地产行政主管部门制定基准价标准及浮动幅度，两年公布一次。
　　（三）经济适用住房小区物业服务收费政府指导价基准价标准
　　经济适用住房小区物业服务收费政府指导价基准价标准为0.55元/建筑平方米.月（含0.04元/建筑平方米.月的物业共用部位、共用设施设备及公众责任保险），不得上浮，下浮不限。
　　（四）执行政府指导价的住宅区消防设施设备运行维护的服务内容和费用收取原则
　　根据《北京市消防安全责任监督管理办法》的有关条款规定，以及物业管理企业开展住宅区消防服务费用支出情况，住宅区消防设施设备运行维护费按照多层住宅不高于0.05元/平方米.月、高层住宅不高于0.10元/平方米.月标准收取费用，提供相关服务才能收取此费用。
　　住宅区消防设施设备主要包括室内外消火栓、消防架、灭火器、消防安全标志和火灾自动报警系统等。同时物业管理企业按照《北京市消防安全责任监督管理办法》规定提供服务：
一、制定消防安全制度，落实消防安全责任。
二、开展消防安全宣传教育。
三、进行经常性的消防安全检查，及时消除火灾隐患。
四、划定和设置停车泊位及设施时，不得占用、堵塞消防车通道。对占用、堵塞消防车通道的行为，及时制止、纠正。
五、保障公共消防设施和器材、消防安全标志、疏散通道、安全出口等设施符合消防安全要求。
　　（五）执行政府指导价的住宅区安全防范设施运行维护的服务内容和费用收取原则
　　根据《北京市住宅区及住宅安全防范设施建设和使用管理办法》的有关条款规定，以及物业管理企业开展住宅区安全防范服务费用支出情况，制定了住宅区安全技术防范设施日常运行维护费政府指导价标准。物业管理企业只提供门禁系统（可视、非可视及磁卡）安全技术防范产品运行维护服务的，按不高于0.02元/平方米.月标准收取费用。
　　物业管理企业提供包括门禁系统（可视、非可视及磁卡）、报警系统、电视监控系统、中央监控室和电子巡查系统等安全技术防范产品运行维护服务的，按不高于0.05元/平方米.月标准收取费用。
　　（六）执行物业服务收费政府指导价的住宅区电梯运行维护费的收取
　　执行物业服务收费政府指导价的住宅区，电梯运行维护费可依据其实际支出，按建筑面积或户合理分摊，具体办法由业主与物业管理企业协商确定；协商达成一致之前，电梯运行维护费执行政府指导价，按建筑面积分摊。《收费标准》中，以10层、20层和30层为基准层，区分有人值守和无人值守，分别制定了电梯运行维护费标准。
　　（七）执行政府指导价的住宅区内发生的公共电费的分摊
　　《收费标准》规定，单元楼外园区道路照明能源费已经包含在指导价标准中。
　　单元楼内公共部位照明能源费按户分摊；单元楼外园区景观照明（例如草坪灯、小品效果灯、楼宇外轮廓照明和园区水系等）能源费由物业管理企业与业主协商后合理收取。
　　（八）执行政府指导价的住宅区生活饮用水水泵运行维护费政府指导价
　　执行物业服务收费政府指导价的住宅区，水泵运行维护费可依据其实际支出，按建筑面积或户合理分摊，具体办法由业主与物业管理企业协商确定；协商达成一致之前，水泵运行维护费执行政府指导价，按建筑面积分摊。生活饮用水水泵（高压、变频）运行维护费政府指导价：0.10元/建筑平方米.月，不能上浮，下浮不限。
　　（九）执行政府指导价的住宅区，在业主大会成立前，住宅改变使用性质用于经营活动场所的，物业服务收费的确定
　　执行政府指导价的住宅区，在业主大会成立前，住宅改变使用性质用于从事经营活动场所的，物业管理企业可以按不高于该小区住宅物业服务收费标准5倍确定物业服务收费标准。
　　（十）实行市场调节价管理的物业范围及其价格调整
　　除未成立业主大会前的经济适用住房小区、执行《北京市加快城市危旧房改造实施办法（试行）》政策的危改回迁小区外，其它物业服务收费实行市场调节价。
　　实行市场调节价的物业服务收费，收费标准由业主与物业管理企业在物业服务合同中约定。收费标准需要调整时，应由业主大会或共同履行业主大会、业主委员会职责的全体业主与物业管理企业协商确定。
　　（十一）为何将住宅物业服务收费由政府指导价改为市场调节价
　　在听证会上，听证代表对于商品住宅物业服务指导价标准提出异议，有代表提出商品住宅销售价格已经实行市场调节价，各个商品住宅小区物业服务内容、服务标准和业主的需求均存在较大差别，购房人是依据自身能力购买不同服务水平和收费水平物业管理企业管理的住宅项目的情况，建议对于业主选择余地较大的商品住宅物业服务收费实行市场调节价管理。同意住宅物业服务收费实行政府指导价的代表对指导价标准的高低也争议较大，另有代表提出按照服务等级制定指导价。我们感到制定一个统一的指导价标准很难平衡几千个小区业主与物业管理企业之间的供求，实行按服务等级定价也难以涵盖现有或今后可能出现的服务内容，外省市采取此种定价后也出现了价格管理困难的情况。考虑上述因素，将商品住宅小区物业服务收费改为实行市场调节价管理。
　　（十二）新旧物业服务收费办法的衔接
　　在《办法》实施前应执行《北京市普通居住小区物业管理服务收费暂行办法》的住宅区，在未成立业主大会前，物业服务收费标准从其约定；物业服务收费标准没有约定的，按不高于现行收费标准执行。物业管理企业购买物业共用部位、共用设施设备及公众责任保险，或者提供住宅安全防范设施设备、消防设施设备运行维护服务的，可以参照经济适用住房相关服务内容测算费用。
　　（十三）物业服务费的交纳及收取
　　物业服务费用由业主交纳。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。
　　业主按照房屋买卖合同约定的交付期开始交纳物业服务费。纳入物业管理范围的已竣工但尚未出售，或者因开发建设单位原因未按时交给物业买受人的物业，物业服务费用由开发建设单位全额交纳。
　　物业管理企业可按月、按季或按年度计收物业服务费用，但不得一次性预收一年以上（不含一年）的物业服务费用。
　　（十四）房改和安居（康居）住宅物业费的交纳
　　按房改政策出售公有住宅的单位、购买安居（康居）住宅的职工所在单位和房改、安居（康居）购房人物业服务费用的承担，从其约定。
　　（十五）实行市场调节价的物业服务收费的方式及其确定
　　实行市场调节价的物业服务收费，可以采取包干制或者酬金制方式，具体方式由业主大会与物业管理企业协商确定；业主大会成立前，由开发建设单位、物业管理企业与业主在房屋买卖合同或前期物业服务合同中约定。
　　（十六）包干制和酬金制
　　包干制是指由业主向物业管理企业支付固定物业服务费用，盈余或者亏损均由物业管理企业享有或者承担的物业服务计费方式。
　　酬金制是指在预收的物业服务资金中按约定比例或者约定数额提取酬金支付给物业管理企业，其余全部用于物业服务合同约定的支出，结余或者不足均由业主享有或者承担的物业服务计费方式。
　　（十七）物业服务费用的构成
　　实行物业服务费用包干制的，物业服务费用的构成包括物业服务成本、法定税费和物业管理企业的利润。
　　实行物业服务费用酬金制的，预收的物业服务资金包括物业服务支出和物业管理企业的酬金。
　　物业服务成本或者物业服务支出构成一般包括以下部分：
1.管理服务人员的工资、社会保险和按规定提取的福利费等；
2.物业共用部位、共用设施设备的日常运行、维护费用；
3.物业管理区域清洁卫生费用；
4.物业管理区域绿化养护费用；
5.物业管理区域秩序维护费用；
6.办公费用；
7.物业管理企业固定资产折旧；
8.物业共用部位、共用设施设备及公众责任保险费用；
9.经业主同意的其它费用。
　　（十八）物业共用部位、共用设施设备的大、中修和更新、改造费用的收取
　　物业共用部位、共用设施设备的大修、中修和更新、改造费用，不得计入物业服务支出或者物业服务成本。
　　未建立专项维修资金的住宅，物业共用部位、共用设施设备的大修、中修和更新、改造费用收取与使用按照国家和本市有关规定执行。
　　（十九）实行物业服务费用酬金制的物业管理企业的义务
　　实行物业服务费用酬金制的，物业管理企业应当向业主大会或者全体业主公布物业服务资金年度预决算，并每年不少于一次公布物业服务资金的收支情况。
　　业主或者业主大会对公布的物业服务资金年度预决算和物业服务资金的收支情况提出质询时，物业管理企业应当及时答复。
　　物业管理企业或者业主大会可以按照物业服务合同约定聘请专业机构对物业服务资金年度预决算和物业服务资金的收支情况进行审计。
　　（二十）物业共用部位、共用设施设备的经营及收益分配
　　利用物业共用部位、共用设施设备进行经营的，应当在征得相关业主、业主大会、物业管理企业的同意后，按照规定办理有关手续。所得收益应当主要用于补充专项维修资金，也可以按照业主大会的决定使用。
　　物业共用部位、共用设施设备的范围，由政府有关主管部门依据国家和我市有关法规确定。
　　（二十一）物业管理企业代收供水、供电等多种费用的手续费收取
　　物业管理区域内，供水、供电、供气、供热、通讯、有线电视等单位应当向最终用户收取有关费用。物业管理企业接受委托代收上述费用的，可向委托单位收取手续费，不得向业主收取手续费等额外费用。
　　（二十二）特约服务收费标准的确定
　　物业管理企业根据业主的委托提供物业服务合同约定以外的服务，服务收费由双方约定。
　　（二十三）执行政府指导价的住宅区，物业共用部位、共用设施设备及公众责任保险费的收取
　　物业共用部位、共用设施设备及公众责任保险费由物业管理企业按不高于指导价标准收取，根据收费标准足额向保险公司投保，并将保单和保费收据进行公示。不投保不能收取物业共用部位、共用设施设备及公众责任保险费用。
　　（二十四）物业服务收费的明码标价
　　物业服务收费实行明码标价。物业管理企业应当在物业管理区域内的显著位置，将服务内容、服务标准以及收费项目、收费标准进行公示。
　　（二十五）物业收费和物业服务的监督检查
　　市、区县价格主管部门和房地产行政主管部门依法负责监督管理物业收费和物业服务行为。
　　（二十六）《办法》出台后，正在销售的商品住宅物业服务收费标准的衔接
　　《办法》实施后，按照一个小区只能有一个物业服务收费标准的原则，正在销售的商品住宅物业服务收费标准的衔接按通告规定执行。即《办法》出台后销售住宅的物业服务费标准与《办法》出台前销售住宅的物业服务费标准保持一致。
　　（二十七）装修管理服务如何收费
　　装修管理服务收费实行市场调节价管理。具体收费标准由物业管理企业与装修人和装饰装修企业在装修服务协议中进行约定。

常用价格

水气热电现行价格表
一、水价（京发改[2004]1517号）
类别
自来水价格(元/立方米)
污水处理费价格(元/立方米)
综合价格(元/立方米)
居民
2.80
0.90
3.70
行政事业
3.90
1.50
5.40
工商业
4.10
1.50
5.60
宾馆、饭店、餐饮业
4.60
1.50
6.10
洗浴业
60.00
1.50
61.50
洗车业
40.00
1.50
41.50
纯净水
40.00
1.50
41.50
农业赔水
0.60
0
0.60
中水
1.00
0
1.00
注：1、自来水公司用水的水资源费每立方米为1.10元。
2、自备井水资源费每立方米为2.00元。
3、综合水价是指自来水价格与污水处理费价格之和。
4、城近郊区自备井供水价格按市自来水集团公司供水价格执行。
5、供水水质问题由市水务局负责。
6、生活热水价格原则上由供应单位与用户协商制定。
二、燃气价格（京价（商）字[2003]141号）
（一）人工煤气。
项目
单位
销售价格
民用
元/立方米
1.20
公共服务用户
元/立方米
1.20
工业生产和锅炉采暖用户
元/立方米
1.20
（二）液化气。
项目
单位
销售价格
民用
元/瓶（15公斤）
40

（三）天然气。
项目
单位
零售价格
民用
元/立方米
1.90
公共服务用户
元/立方米
2.40
工业、锅炉等
元/立方米
1.80
热电联产用户
元/立方米
1.40
注：管道液化气和压缩天然气销售价格由区县政府价格主管部门制定。
三、供暖价格（京价（商）字[2001]372号）
（一）市热力集团供暖价格。
用 户 分 类
单位
价 格
旅游饭店、使馆、出租公寓
元/建筑平方米、采暖季
30
其它（含民用）
元/建筑平方米、采暖季
24
（二）锅炉供暖价格。
1、燃油、燃气、电锅炉
用 户 分 类
单位
价格
民用
元/建筑平方米、采暖季
30
其它
元/建筑平方米、采暖季
35
说明：1、根据京价（商）字〔2003〕166号文件规定，京价（商）字[2001]372号文件中规定的供暖费计费建筑面积是指我市国土资源和房屋管理局发放的《房屋所有权证》中“房屋状况”栏目中标注的建筑面积。2、根据京政发〔2003〕25号文件规定，管道液化气、压缩天然气和个别新供暖方式（如地热、热泵、水煤浆供暖等）供暖销售价格管理权限（不包括市政燃气管网）下放区、县政府。 
2、燃煤锅炉
用 户 分 类
单位
价 格
直供
旅游饭店、出租公寓
元/建筑平方米、采暖季
28
其它（含民用）
元/建筑平方米、采暖季
16.5
间供
旅游饭店、出租公寓
元/建筑平方米、采暖季
28
其它（含民用）
元/建筑平方米、采暖季
19
四、非采暖用燃煤蒸汽价格（京发改2004）1374号）
分类
单 位
基准价格
浮动幅度
燃煤蒸汽
元/吨
120
上下浮动10%
注：实施基准价格管理单位不包括北京市热力集团城市集中供热管网、热电联产企业。
五、用电价格
类别
价格
居民用电
居民生活电价0.48元/度