安徽歙县河西区块初步可行性研究报告.doc

安徽歙县河西区块初步可行性研究报告

XX房地产研究所

目录
一．报告摘要
1.1 项目概况
1.2 项目拆迁安置情况
1.3 主要结论

二．宏观环境分析
2.1 歙县城市概况
2.1.1 区位
2.1.2 人口
2.1.3 自然文化资源

2.2城市经济发展
2.2.1 GDP分析与人均GDP
2.2.2政府财政收入
2.2.3产业分布格局
2.2.4居民购买力分析

2.3 城市规划
2.3.1 城镇职能规划
2.3.2 空间布局规划
2.3.3 交通布局

三．歙县房地产市场调研
3.1 歙闲房地产市场总体概况与市场预期
3.1.1 歙闲房地产市场总体概况
3.1.2 歙闲房地产市场预期

3.2 歙县土地一级市场分析
3.2.1土地供应量
3.2.2土地供应结构及分布
3.2.3土地供应价格分析
3.2.4总结

3.3 住宅房地产市场分析
3.3.1供应量分析
3.3.2需求量分析
3.3.3供求平衡分析
3.3.4价格分析
3.3.5 典型楼盘分析
3.3.6 总结

3.4.歙县商业房地产市场分析
3.4.1供应量分析
3.4.2需求量分析
3.4.3供求平衡分析
3.4.4价格分析
3.4.5总结

3.5 歙县酒店业分析
3.5.1 歙县旅游业总体分析
3.5.2 歙县宾馆酒店业供求分析
3.5.3 总结

四、项目分析
4.1 项目概况
4.2 项目SWOT分析

五、项目经济评价
5.1 项目投资成本测算
5.2 项目收入估算
5.3 项目财务评价
5.4 项目风险分析

六、结论和建议

一．报告摘要
1.1 项目概况
河西项目坐落于歙县徽城镇河西区块，南靠西干山，北依练江与丰乐河交汇处，西临古关桥，东至太平桥。项目地块依山势而建，南高北低，与老区和新区隔江相望，位于新老区的交汇处，地理位置较为优越。
项目规划用地面积203亩，分三期毛地出让，由开发单位负责项目拆迁安置工作。用地性质为：文化娱乐业、商业、旅馆业、居住（含河西拆迁安置）等综合用地。
一期地块114亩，系公开挂牌出让，出让价9.8万元/亩；
二期地块37.12亩，系公开挂牌出让，出让价9.5万元/亩；
三期地块52亩，出让价12万元/亩；
项目定位为商业、住宅综合项目。商业部分着力打造成书画砚台等文化产品收藏、经营、展示、鉴定、拍卖以及创作为一体的流通交易中心。项目北侧沿练江规划有滨江路，披云路穿项目而过延伸至河西路。沿滨江路、披云路两侧1－2层设置商铺（经营文房四宝
等书画用品），3－4层主要为住宅。项目主要经济技术指标见下表1。
表1 项目主要经济技术指标
项目
数值
用地面积
203亩
用地性质
文化娱乐业、商业、旅馆业、居住综合用地
容积率
<1.4
绿地率
>25%
建筑密度
<45％
总建筑面积
190000㎡
建筑高度
披云路南北两侧沿线区域建筑高度：檐口高度不大于12.5米，总高度不超过15米。
建筑层数
披云路南北两侧沿线区域：四层为主，其中临江以2-3层为主；其他区域根据地形高差因势布置；
建筑风格
以黑、白、灰为主色调，体现地方建筑文化特色
空间布局
结合歙县传统的城市空间格局，与南侧山体特征相呼应，采取与地形结合的退台式布局方式，从北至南、从东向西错落有致、层次分明，体现“瘦、秀、透”的空间形态；

1.2 项目拆迁安置情况
项目为毛地出让，由开发单位负责项目的拆迁安置工作。自2003年规划拆迁改造至今，目前尚有大量拆迁户。由于拆迁久拖未决，半开半停，目前整个地块房屋破旧、环境杂乱。同时，在此地块上的原有的河西一条街上多年以来就以生产歙砚而闻名，部分歙砚加工基地集中在此，前店后厂居多，噪音、粉尘污染较为严重。
据安徽高恒置业有限公司初步统计，项目需安置住宅、商户28000㎡，其中商户约2000㎡。住宅部分，其中农民、居民自建户：119户，房改户：112户。
在整个拆迁进度的把握上，一、二期拆迁安置20000㎡，三期拆迁安置8000㎡。
通过对拆迁户的访谈以及开发单位前期的摸底，了解到现有住户对拆迁进度较为不满，期盼可以早日安置，认为目前河西的环境状况实在太差，不适合居住、经营。只要拆迁方案确实可行，拆迁配合度较高。拆迁户在安置方案的选择上，90％以上选择实物原地安置（产权置换）。在具体要求上，他们希望以后的安置房与其现有商铺、住宅在面积、结构、位置等方面基本一致。若选择货币安置，则希望货币安置在标准上能适度提到，安置补偿金能基本满足其重置类似地段、面积的商品房。

1.3 主要结论
我研究所接受浙江恒峰公司委托，就此项目投资可行性进行研究。研究所成员通过查阅歙县有关资料、走访政府部门、与10多位拆迁户进行了访谈，对30户、140位居民进行了住房需求与商铺需求问卷调研，进行综合分析得出以下结论：
1、经济总量较小，人均水平相对较低，但经济处于稳健上升阶段。随着全国特别是东部地区旅游需求的快速增长以及对民族文化需求的上升，歙县旅游业、文化业的优势逐渐显现，预计未来居民收入的增加将快于当地GDP增长速度。
2、当地政府发展传统文化产业、优化旅游发展环境、开拓旅游市场的决心与举措较大。
3、住宅市场受人口规模较小的影响，需求规模较小，每年正常成交量在12万M2左右。但同时当地政府投放的住宅用地量较小，特别是老城区几乎没有新增土地投放，引起近年来房价较快上涨。
4、当地居民比较热衷商铺投资，商铺相对价格较高，市场消化能力较强。开发商都充分挖掘地块临街优势开发商铺，就总体而言，一些没有特色的住宅小区商铺将在未来出现过剩。对歙砚经营户调查表明，以发挥当地特色（文房四宝）的专业市场受到欢迎。
5、当地星级酒店数量达6家，待评星宾馆4家，在建星级宾馆2家。平均客房率只有30 %，酒店投资额大、回报率低、风险较大。
6、本地块的优势是：拥有当地独一无二的山水资源；处于太白楼-渔梁坝旅游一条线上；有较好的歙砚加工经营市场基础，当地经营户对此地块作为文房四宝或文化一条街的认同度高；与政务新区、徽州古城景区、汽车站隔岸相望；附近有披云山庄、正在建设的黄龙国际友好饭店作配套；此外，土地价格优势较为明显。
7、本地块的风险是：拆迁时间与拆迁成本风险；当地对高档住宅市场容量较小，市场消化速度相对较慢，开发周期长的风险；文化市场相对运作难度大的风险；异地开发，项目管理费用较高与当地政府土地投放过量的风险。
建议：
1、若企业有相应的资金实力，可以考虑投资开发此项目。
2、项目业态定位：专业市场，高档住宅，以及为住宅区配套的会所、超市等。
3、商业部分运作的成功是本项目减少投资风险、获取超额收益的关键，因此，要十分重视商业的规划设计、营销策划、商业氛围的培育等工作。
预计：
1、住宅销售均价在3000元/M2以上；
2、商铺销售均价在5000元/M2以上；
3、项目开发周期约为5年左右；
4、项目总收益约为10000-15000万元

二．宏观环境分析：
2.1 歙县城市概况
2.1.1 区位
全国历史文化名城──歙县，位于安徽省东南部，身踞世界著名风景区黄山南大门，是东至杭州南往千岛湖，西去瓷都景德镇，北向江城芜湖、铜陵的枢纽，且处于全省“一线两点”的经济发展圈内，具有明显的区位优势。距杭州213公里，距合肥382公里，黄山市74 公里。
2.1.2 人口
县人口总量变化趋势：歙县本身人口基数较小，2007年为49.099万人。近几年人口自然增长率呈现逐年下降趋势,在净迁入人口变化上看，连续三年呈现负增长态势，导致总人口呈下降趋势。歙县总体规划纲要中提出：近期（2010年）县域人口为50.3万人；远期（2020年）县域人口为51.0万人。我们估计今后歙县整体的人口随着全国性城市化进程加快，还会有所下降。
表2 歙县人口统计 单位：人
年份
总人口
出生率（‰）
死亡率
自然增长率（‰）
迁入
迁出
净迁入
（‰）
人口
人口
人口
2005
493286
0.85%
0.44%
0.41%
1392
3745
-2353
2006
493236
1.02%
0.61%
0.40%
2173
4494
-2321
2007
490990
0.89%
0.68%
0.20%
1862
4245
-2383
数据来源：歙县统计年鉴
县城人口变化：2007年徽城镇户籍人口6.08万人，比2005年增加1000人，县城户籍人口增加主要来自于自然增长。暂住人口数据不详，但可以断定随着城镇户口价值大幅降低，暂住人口每年有一定规模的增长。
表3 歙县徽城镇人口统计 单位：人
年份
总人口
出生率（‰）
死亡率
自然增长率（‰）
迁入
迁出
净迁入
（‰）
人口
人口
人口
2005
59849
0.75%
0.33%
0.41%
646
735
-89
2006
60625
0.88%
0.57%
0.31%
1068
810
258
2007
60846
0.78%
0.34%
0.44%
549
950
-401

2.1.3 自然文化资源
-------歙县文化灿烂，古迹众多。全县有570处地面文物，遍布全县城乡的古牌坊、古祠堂、古居民等“古建三绝”以及古桥、古寺、古塔等，构成了古典建筑艺术博物馆。全国著名文房四宝产地。
-------歙县气候宜人，物产丰富，盛产茶、林、桑、果麻、烟、中草药等。茶叶产量居全国之首，品质优良。
-------珍稀野生动物20余种。还拥有钼、铁、磷、煤、铬、银、铜、钨、铅、萤石、砚石、蛇纹石、石灰石等20余种矿产资源

2.2经济发展：
2.2.1 GDP分析与人均GDP
特点：经济总量较小，呈平稳上升趋势，人均GDP以较快步伐增长
歙县2007年GDP总量为56.59亿元。近3年GDP总量呈现平稳上升趋势，增幅保持在11%以上，2006年上涨幅度较大达到12.3%，比上年增加1个百分点，2007年增长幅度稍有回落，但也保持了12.1%的上涨势头。人均GDP以较快步伐增长，其中2006年创下新高，达到了19.5%的增长率，2007年人均GDP为11526元 2006年临安市实现生产总值162.32亿元，人均GDP30967元。城镇居民人均可支配收入16360元。
。2007年金融机构存、贷款余额分别达48.2亿元和23.4亿元。

图1 歙县近三年GDP 增长情况

图2 歙县近三年人均GDP 增长情况 元

数据来源：歙县统计年鉴

2.2.2政府财政收入
特点：总量小，增长较快。
2007年全县实现财政总收入48419万元， 比2006年增长了55.48%，创下了历史新高。各主体税种增长较快，增值税、营业税增长率分别达到了36.07%、17.46%，企业所得税和个人所得税增幅较快，分别达到了36.10%、26.52%。
图3 歙县近三年财政收入增长情况

2.2.3产业分布格局
2007年第一、二、三产业比例为16.01：44.58：39.41，第一产业以名茶、名菊为特色；第二产业以中小企业为主，全县规模以上工业企业只有88户，其中产值过亿元企业8户，纳税超百万元的只有20户；第三产业以旅游为主，但潜力尚未挖掘。
表4 歙县近三年产业结构情况

2005
2006
2007
第一产业比重
16．95
15．26
16．01
第二产业比重
43．19
46．66
44．58
第三产业比重
39．86
38．08
39．41

2.2.4居民收入分析
特点：总体水平不高，人均可支配收入呈上升趋势
歙县2007年人均可支配收入为9387.3万元 2006年临安城镇居民人均可支配收入16360元。

， 2005-2007年人均可支配收入增幅分别为：13.7%，12.78%，14.65%。在岗职工平均工资2万元。但因为旅游业、手工加工业较发达，居民实际收入可能高于政府部门公布的数据。
居民的现住房人均总建筑面积也呈现逐年上升态势，从2005年的人均总建筑面积36.06平方米，到2007年的42.03平方米，短短的两年时间，增长了16.56%，折射出当地居民居住条件相对较好。
图4 歙县近三年人均可支配收入 元

2.3 城市规划
2.3.1 城镇职能规划
根据城镇特点，政府将歙县地区的几个主要的城镇功能做了具体的分类：
规划职能类型有7种，分别为A：政治、经济、文化中心，B：旅游服务；C：交通；D：工业；E：农副产品加工与集散；F：农业；G：商贸。
规模等级
城镇名称及职能结构
县城
A
重点镇
郑村镇（B、D）、富堨镇（D、E、F）、桂林镇（D、E、F）、北岸镇（D、E、G）、深渡镇（B、G）、王村镇（C、E、G）、三阳镇（B、C、G）
一般镇
许村镇（B、F）、溪头镇（F）、杞梓里镇（E、F）、霞坑镇（E、F）、岔口镇（F、G）、街口镇（F）、璜田镇（F）
2.3.2 空间布局规划
根据歙县地区的近期城市布局发展状况，县政府对歙县地区今后的城镇体系空间布局做出了统一的规划。
城镇空间布局呈 ：“一心、一圈、一轴、七重点”的空间结构特点。形成点、线、面结合的城镇体系。
1、县城
歙县县城规划区由徽城镇、郑村镇全部及富堨镇、桂林镇的一部分组成，面积120平方公里。规划期内，大力发展县城，强化县城的中心职能，增强其辐射、吸引能力，带动县域城镇体系发展。
2、城镇圈
徽城镇、郑村镇、富堨镇、桂林镇构成了县域城镇圈，是歙县未来城镇发展的重点地区。
3、县域经济轴
杭徽公路是县域经济发展轴，沿交通轴形成城镇带，与城镇圈相呼应。
4、七重点
七重点是县域七个仅次于县城的重点发展城镇，为郑村镇、富堨镇、桂林镇、北岸镇、深渡镇、王村镇和三阳镇。

2.3.3交通概况
特点：交通设施日臻完善，多条高速公路的开通，大大缩短了周边城市到歙县的距离。
歙县交通基础设施日臻完善，交通十分便利。皖赣铁路横贯境内；徽杭、芜屯公路在县城交汇；黄山机场距县城30公里。现在，除了原先的杭徽高速公路、合铜黄高速公路，即将计划通车的还有屯溪—衢州（黄塔桃高速公路），以及计划明年下半年通车的芜湖屯溪高速公路都将经过歙县。交通设施的完善对促进歙县旅游业以及整体经济水平的发展都起到了极大的推动作用。

三、歙县房地产市场分析
3.1 歙县房地产市场总体概况
· 歙县作为安徽历史文化名县，总面积2122平方公里，歙县人民政府所在地“徽城镇” 总面积61.5平方公里，其中中心城区面积不到10平方公里。现阶段，歙县房地产开发基本集中于徽城镇老城区及新区（镇政务新区、城西新区及城东区），由中心城区向周边辐射，形成“坚持新区开发为主，旧区改造与整治为辅”的房地产开发格局。徽城镇县城以外二级乡镇及村落，基本为自建房屋。
· 徽城镇老城区现有房屋多始建于八九十年代，基本为零星开发，缺乏整体规划；少数成规模小区，也多为“兵营式”布局，基本无绿化及配套实施；老城区总体建筑格局，多采用底层为商业、上为住宅的多层建筑形式；在建筑风格上，多为徽派风格。
· 在坚持“坚持新区开发为主”的政策鼓励下，中心城区周边及新区房地产开发蓬勃发展。中档房地产产品成为市场主流，房价一般在2600元/M2左右。而且基本都为成片规模开发，项目规划、建筑、景观以及配套等都在向沿海房地产较发达地区靠拢。

3.2 土地一级市场分析
3.2.1土地供应量:总量投放有限
自2002年, 国土资源部发布《招标拍卖挂牌出让国有土地使用权规定》以来，歙县土地出让除经济使用房用地外，全部采用“招、拍、挂”形式出让。2005年成交住宅商业用地146亩，2006年成交260亩，2007年成交367亩，2008年截止7月份成交336亩，供应及成交量逐年略有递增。2008年成交的336亩中，若扣除深度镇大茂村（97.1亩）、桂林镇金三角(177.7亩)外,城区土地实际投放只有60.8亩。
图5 2005--2008年歙县房地产成交住宅商业用地统计量

3.2.2土地供应结构及分布：旧城区少，新城多
·从土地供应结构来看，基本以住宅、商业用地为主；容积率基本控制在1.6左右,预期其后开发的项目基本采用多层建筑形式；
· 已推土地供应分布，除一块住宅商用用地（歙2008-07）位于老城区外，其他所有出让土地均位于徽城镇新区（富资河沿岸、镇务新区以及经济开发区）。这也契合了“十一五”住房建设规划所提出的“坚持新区开发为主，旧区改造与整治为辅”的战略布局。
·未来土地供给主要集中在政务新区。到土地局调查得知，下半年将推出的三块住宅用地情况是：音乐广场入口处，土地面积41874M2；县政府东北面清凉路以东、大铭山庄以西，土地面积约40亩；紫云路以东，土地面积68550M2。容积率均为1.6。

表5 2008年歙县待出让土地统计表
土地编号
土地位置
土地用途
出让面积
年限
容积率
㎡
亩
歙2008-27 A＃
徽城镇音乐广场入口处西北两侧
文化娱乐商业
14685
22.0
40
1.6
歙2008-27 B＃
徽城镇音乐广场入口处西北两侧
文化娱乐商业
24189
36.3
40
1.6
　清凉路地块
徽城镇县政府东北面，清凉路以东，大铭山庄以西
住宅商业

40余亩

1.6
　紫云路地块
紫云路以东
住宅商业
68550
102.9

清凉路地块
歙2008-27号地块

紫云路地块

3.2.3土地供应价格
歙县县城周边区域成交价格较低，所以从总体来看，07、08年土地成交平均价格只维持在35－40万元/亩的水平。但是，旧城区、政务新区土地地价创出新高。徽城镇新安路73号地，商业及住宅用途，容积率为2，地价134.6万/亩，楼面地价1087.6元/M2；政务新区拍出了105.2万元的地价。下半年将推出的政务新区用地，据土地部门预测在宏观调控背景下可能会在60-70万元/亩。

土地编号
土地位置
土地用途
出让面积
年限
容积率
成交价格
㎡
亩
总价
(万元)
单价
(万元/亩)
楼面地价（元/M2）
歙2007-1
富资河畔清凉路东
商业住宅
34381
51.5
商业40住宅70
1.6
4005
77.7
776.6
歙2007-2
富资河畔清凉路西
商业住宅
37959
56.9
商业40住宅70
1.6
3340
58.7
549.9
歙2007-3
徽城镇镇务新区南
商业住宅
12883
19.3
商业40住宅70
1.8
1137
58.9
490.3
歙2007-5
歙县经济开发区
商业住宅
76636
114.9
商业40住宅70

2900
25.2

歙2007-6
歙县经济开发区
商业住宅科研
56507
84.7
商业40科研50住宅70

1441
17.0

歙2007-7
徽城镇河西
住宅
3867
5.8
住宅70
1.2
105
18.1

歙2007-8
徽城镇练江村
商业住宅
18849
28.3
商业40住宅70
1.15
905
32.0

歙2007-11
歙县经济开发区
商业
3929
5.9
商业40
1.5
115
19.5

07年土地出让合计

245011
367.3

13948
38.0

歙2007-12
徽城镇政务新区
商业住宅
30442
45.6
商业40住宅70
1.8
4800
105.2
876.0
歙2007-15
深度镇大茂村
商业住宅旅馆
64763
97.1
商业40住宅70
1.2
681
7.0

歙2007-17
桂林镇金三角
商业住宅仓储
118539
177.7
商业40住宅70仓储50
1.5
4480
25.2

歙2008-04
徽城镇七川村
住宅
3989
6.0
住宅70
2.6
363
60.7

歙2008-07
徽城镇新安路73号
商业住宅
6161
9.2
商业40住宅70
2
1243
134.6
1087.6
08年土地出让合计(截至7月)

223894
335.7

11567
34.5

表6 2007年一至今歙县土地出让信息汇总表

3.3 住宅房地产市场分析
3.3.1供应量分析
住宅供应量在经历了06年的放量高峰后，07、08年逐渐回落。预计08年房屋施工面积及新开工面积接近05年时水平，总体开工量不大，未来供应量有限。

表7 2005－2008年歙县住宅房地产市场供应情况统计表 单位：㎡
指标名称
2005年
2006年
2007年
2008年(1-8月)
住宅开发投资完成额（万元）
11661
18601
21216
9778
商品住宅施工面积
117400
235994
195716
93730
其中:新开工面积
83300
107587
37091
40192
该组数据取自于歙县房地产管理局
3.3.2成交量分析
2005-2007年近三年住宅成交量见下表，正常年份市场交易量在12万M2左右， 2008年销售面积突然锐减，一是与新增供给量少，二是部分居民持币购房。
表8 2005－2008年歙县住宅市场成交量统计表 单位：㎡
指标名称
2005年
2006年
2007年
2008年(1-8月)
销售面积
99580
121137
142726
41045
其中：现房销售面积
24700
59194
60909
17681
期房销售面积
74880
61943
81817
23364
该组数据取自于歙县房地产管理局
3.3.3供求平衡分析
将新开工面积与销售面积作比较，可以发现：歙县住宅房地产市场05年至今，整体呈现供不应求的市场状况。特别是07年，这种供不应求的状况更为明显。

3.3.4价格分析
歙县住宅住房销售价格由2006年至今每年稳步提升，全县整体均价在2000元/㎡左右，歙县县城老区中心基本无新建房地产开发项目，老区周边均价在2400－2800元/㎡；县城新区均价在2300－2800元/㎡。这一价格区间体现了整个歙县县域范围内的最高价格。
表9 2006－2008年歙县住宅房地产市场销售价格统计表 单位：元/㎡
指标名称
2006年
2007年
2008年(1-8月)
现房平均销售价格
1425
1739
1977
期房平均销售价格
1286
1726
1832
该组数据取自于歙县房地产管理局

表10 歙县县城住宅房地产市场代表楼盘销售价格统计表 单位：元/㎡
位置
销售价格
老区
禾园·清河坊
2500-2600
棠越人家
2400-2800
新区
黄山大铭智能山庄
2600
练江花园
2700-2800
富资小区
2300

3.3.5 典型楼盘分析
·徽府置业广场
楼盘位于歙县古城区东区商业核心，紧邻城市商业主干道徽州路及小北街、大北街等多条商业干道。规划总建筑面积约30000余平方米，设有大卖场，名品街，旗舰店，街区旺铺等。建筑形式为1—4层的多层结构。现楼盘一期已基本售罄，据销售人员介绍，现在只剩下3套可售房源。延人民路底商价格在13000元/㎡左右，内街商铺在4500元/㎡左右。

点评：徽府置业广场是歙县徽城镇目前在售档次最高、规模最大的纯商业项目。他的成功销售特别是开业后的经营状况，将对河西项目商业部分产生重大影响。

·徽州御苑
楼盘位于富资路与清凉路的交叉口，总建筑面积：70000余平方米，采用多层徽派建筑风格，延街底层伴有底商。项目是由安徽华立建设集团和六安瑞源置业发展有限公司投资兴建。目前，项目刚刚开工建设，还未开始开挖土方。

点评：项目地处政府下一阶段重点打造的新区，项目周边规划起点较高，延富资河而建，具有一定景观优势。

·盛世徽府
楼盘地处新区，位于富资河畔，规划为多层建筑，延街伴有底商。由歙县徽都房地产开发有限公司投资建设。目前，工程已基本达到预售条件，但尚未开盘销售。户型面积：80－120㎡

点评：项目地处政府下一阶段重点打造的新区，项目周边规划起点较高，延富资河而建，具有一定景观优势。特别是该项目聘请中国美院进行景观设计，整体景观与徽派风格的建筑立面交相辉映。

·黄山国际友好饭店花园
楼盘坐落与徽城镇河西路一号，西临披云山庄，南依西干山风景区，东靠太平兴国寺，北临滨江大道及练江。总占地面积8686平方米，开发总建筑面积11000平方米，绿地率为39.1%，户型面积以80—100㎡为主。楼盘现已开盘销售，开盘均价在1900－2700元/㎡。
点评：项目地处河西路，靠山面水，与河西项目同处河西区块，是该区块内唯一在售商品房项目，产品品质不错。

·练江花园
练江花园地处练江河畔，毗邻歙县新区县政府，紧靠旅游公路，楼盘与音乐广场隔江相望。总建筑面积14000平方米，采用5—7层的多层结构，一期开盘价格为：2700—2800元/㎡，现已全部售磬，二期尚未开盘销售。

点评：练江花园临练江而建，景观优势明显；同时地处新区，与新县政府相邻，周边市政规划起点较高。

·上海花园
上海花园地处徽城镇紫阳路与百花路口，即新的县政府旁，总占地面积达到50亩。九月底即将开盘。多层住宅楼上部采用砖混结构，商业房采用框架结构，虽已满足预售条件，但尚未开盘销售。第一期即将推出6栋精品公寓及海派商业群。同时，在此楼盘二期即将推出4幢小高层。小区的规划绿地率达32.6%，楼间距达21---23米。这在同期的所推楼盘中也是相当罕见的。
点评：上海花园首次在歙县引进“新东方国际社区”生活概念，建筑外形俊美，整体规划和谐天成。在这次所考察的楼盘中，是建筑理念比较超前的一个楼盘，将时尚生活的理念融入到了建筑风格中，充分与一线大城市的生活接轨。

·黄山大鸣智能山庄
黄山大鸣智能山庄位于紫霞路两侧，地处政务新区。主要建筑采用多层结构，山庄的占地面积较大，现阶段已属于现房销售，沿街底商规划整齐。剩余房源已经不多，住宅方面，开盘价为2628元/㎡，商业售价达为5000元/㎡。

点评：此楼盘在所考察的楼盘中属于较大的规模。小区布局整齐划一，建筑依旧保持了徽派建筑的一贯风格，依山势而建，这也是其不同于其他城区楼盘的一大特色。

·富资小区：
富资小区位于歙县新区的较为中心的位置，地处练江大桥的西面。交通出行，购物生活都非常便利，周边有较多的政府机构。如：歙县地方税务局，歙县公安局，歙县教育局，歙县检察院。现在的销售价格为：2280元/平方米。
点评：小区紧邻市中心，交通便利，各项配套设施完善。但是小区内的绿地空间较少，楼间距较小，小区的外围生活环境略显嘈杂。

·文盛庄园A苑工程
文盛庄园与盛世徽府相邻而建，并与盛世御苑连成整体居住带。建筑面积为：29827平方米。结构类型属于框架（6层），砖混（5层）。开竣工时间为2007.9----2008.12。施工单位为浙江文盛集团有限公司。文盛庄园商业部分售价在5000元/㎡左右。
点评：此楼盘与临近的两个大型楼盘连成了整体居住带，集聚效应较好。现在暂时的配套设施还不完善，考虑到这个区块今后的大量人口，相关设施有待加强。

·棠越人家
此楼盘地处县城北关的黄金地段，紧邻徽杭高速出口入，芜屯公路，老城区。周边配套设施齐全，内有车库，储藏室及阁楼；周边则有大型宾馆，饭店，超市，娱乐，沐浴设施，三百米长的商铺长街，自成城北商圈。住宅采取超高设计，空间舒展。据销售人员介绍，住宅楼的销售情况良好，现在可供挑选的房源已经不多，住宅售价在2800元/㎡。商业店铺的售价在5000元㎡。

点评：此楼盘位于老城区，依山临路，交通便捷，风景优越。

·桃源人家
桃源人家地处鱼梁古坝景区附近，建筑风格为多层徽派建筑。外围底商采取一托二的建筑形式。一期工程计划容纳160多户住户，建筑面积1.7万平方米。二期占地面积为1.1万平方米。一期销售情况较好，只剩余少量房源，主要集中于160—170平方米的4—5层，两层合一的房源可供挑选。

点评：小区地处徽城镇的风景区周边，周边整体环境良好。

·禾园.清华坊一期
禾园.清华坊项目坐落于歙县老城区，位于主干道长青路鱼梁坝旅游区内。现在此楼盘为老城区近期所推的最大规模的工程，总占地面积达到50亩，总建筑面积约60000平方米。整个楼盘顺山势而建，高低错落。本期推出店铺40余套，商业面积1400平方米，销售情况较好，商铺的开盘价为4700---5300元/㎡。住宅部分一期推出8幢住宅，面积在80—120㎡之间。开盘价为2500—2600元/㎡。一期住宅10月底交房，二期明年3—4月交房。
点评：楼盘地处繁华老城区，又在风景区旅游范围内，自然资源得天独厚。且交通便利，处于徽杭路，人民路，城东路，渔梁码头，景观大道所构筑的捷运之网内。

3.3.6 总结
考虑河西项目地理位置、物业类型、产品档次、市场供求等相关因素，运用市场比较法，保守估计河西项目住宅部分销售开盘价在3000元/㎡以上。

3.4.歙县商业房地产市场分析
3.4.1供应量分析
歙县商业房地产市场是在经历了06、07年低供应量的走势后，在08年迎来一个爆发式的放量。2008年（1-8）新开工面积达10万M2，完成投资额9072万元。预计今、明年商业用房上市量较大。
表11 2006－2008年歙县商业房地产市场供应情况统计表 单位：㎡
指标名称
2006年
2007年
2008年(1-8月)
商业用房投资完成额（万元）
6753.1
1200
9072

房屋施工面积
18501
18135
133320
其中:新开工面积
14562
200
100323
该组数据取自于歙县房地产管理局

3.4.2成交量分析
相对于住宅每年约12万M2的销售规模，歙县商业房地产市场消化能力较强。2006年商业用房销售面积达42011M2，2007年可能因为供给量少，成交量只有6373 M2，2008年达到56864M2，其中期房销售面积44146 M2。
表12 2006－2008年歙县商业房地产市场需求情况统计表 单位：㎡
指标名称
2006年
2007年
2008年(1-8月)
销售面积
42011
6373
56864
其中：现房销售面积
29640
6080
12718
期房销售面积
12371
493
44146
该组数据取自于歙县房地产管理局
3.4.3供求平衡分析
将新开工面积与销售面积进行对比，发现06、07年市场供求基本平衡；08年整个歙县县域范围，呈现供大于求。但是，通过实地的调查走访，我们发现位于歙县县城范围内的在售商业楼盘或住宅底商，销售情况都非常好，不论是销售进度还是去化的速度都非常不错。比如：目前在售的徽府置业广场、练江花园、黄山大鸣智能山庄。

3.4.4价格分析
歙县整个县域范围内商业房地产分布相对分散，县城与二级乡镇及村落间，商铺销售价格差距较大，所以在总量统计上销售价格会有一定起伏，但是从整体趋势分析，价格在稳步提升。同时，县城作为整个歙县的政治、文化、经济、教育中心，其地位不可替代，加之县城对商业房地产需求旺盛，其商铺价格将会依然坚挺。
表13 歙县县城部分楼盘商业房地产价格统计表 单位：元/㎡
城区
销售价格
代表楼盘
老城区
中心
12000－20000
八角牌楼、徽府置业广场
东面
2400－2600
桃源人家
南面
4000－6000
新安宾馆、清禾家园
西面
8000左右
鸿基商贸城
北面
5000左右
棠樾庄园
新区
紫阳饭店周边（新区东面）
5000－6000

县政府周边（新区南面）
5000左右
练江花园
百花台周边（新区西面）
3000－5000
百花园、黄山大鸣智能山庄
交警队周边（新区北面）
5000左右
文盛庄园
3.5 歙县酒店业分析
3.5.1 歙县旅游业总体分析
歙县旅游资源丰富，至今还保留有大量古牌坊、古祠堂、古民居—“古建三绝”。同时，歙县文化底蕴深厚，徽文化源远流长，历代人才辈出。
通过对县旅游局的走访，了解到：歙县地区2007年接待游客252万人，2008年至今已累计接待游客超过了200万人次。2007年实现旅游收入14亿元。平均一般景区旅游收入就越5万元/年。
3.5.2 歙县宾馆酒店业供求分析
歙县县城现有注册星级宾馆6家，待评星宾馆4家，在建星级宾馆2家。县城全部宾馆床位数达6000余张（含快捷酒店、家庭旅馆），其中星级宾馆的床位数600余张。据歙县地区旅游局统计，歙县宾馆、酒店入住客流以游客为主，星级宾馆常年平均入住率在30%左右。而且，受旅游淡旺季影响，季节客流量差异较大。
3.5.3 总结
歙县地区目前宾馆、酒店存量已呈过剩趋势，另有多家星级宾馆也将竣工营业，加之屯溪宾馆、酒店的分流，入住率很难到保证。同时，宾馆开发建设作为长期固定资产经营，初始投资成本较大，而且投资回收期较长，建议本项目不考虑投资宾馆、酒店。

四、项目SWOT分析
4.1 项目区位
项目位于歙县县城河西区块，共占地203亩,隔练江与古城中心相望，两侧有古关桥与太平桥与对岸相连，北面有300米河滩，视野开阔；南面是森林公园，空气清新；东面紧临太白楼、披云山庄。
4．2 项目优势
1、自然资源唯一性。本项目占地203亩，北依练江与丰乐河交汇处，南靠西干山，同时拥有山水资源，在当地具有唯一性。在老城区拥有这么大规模的土地，在当地具有唯一性。
2、区位优势显著。本项目与徽府古城、政务新区仅一河之隔，既享受老城区热闹的人气，又享受政务新区现代化的气息，交通方便。又地处黄金旅游线，太白楼、新安碑林等景点与其毗邻。
3、认同度高。区块