2024年江苏省房地产估价师案例与分析加油站的估价试题.doc

江苏省房地产估价师《案例与分析》：加油站的估价试题
本卷共分为2大题50小题，作答时间为180分钟，总分100分，60分及格。
一、单项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，只有1个事最符合题意）
1、直线趋势法公式中的常数a、b是由__决定的。
A．房地产的历史价格资料
B．房地产的将来价格资料
C．房地产的现时价格资料
D．估价人员选用的价格资料
2、某农村集体经济组织人均耕地面积0.2h㎡，国家建设征收该农村集体经济组织的耕地面积10h㎡，该耕地近3年平均年产值为10000元/h㎡。下列有关征收该耕地的表述中，不正确的是。
A：不需农村集体经济组织统一安置的人员，安置补贴费发放给个人
B：该耕地的土地赔偿费最少为60万元
C：每公顷耕地需要安置的农业人口为5人
D：由国家支付土地赔偿费，由用地单位支付安置补贴费
E：执行层的组织协调
3、某商品住宅于1999年1月10日完工验收使用，1月10日交付给买受人。开发商应负担该商品住宅屋面防水工程的最低保修期限应至__。
A．1月10日
B．1月10日
C．1月10日
D．1月10日
4、某房地产的酬劳率为8%，受益期限为30年的价格为4000元/m2。若酬劳率为6%，受益期限为50年，则该房地产价格为__元/m2。
A．3000
B．4500
C．5200
D．5600
5、8月28日，十届人大常委会第十一次会议通过了《有关修改(中华人民共和国土地管理法)的决定》，辨别了。
A：“国有”和“集体”
B：“有偿”和“免费”
C：“出让”和“转让”
D：“征收”和“征用”
E：房地产估价机构必须加盖公章
6、估价上的折旧重视的是__。
A．原始取得价值的减价修正
B．原始取得价格的摊销与回收
C．重置价格的摊销与回收
D．价值的减价修正
7、某地块为一带有陈旧建筑物200 ㎡的空地，地价为2 500元／㎡，面积为400㎡。拆除建筑物费用为150元／㎡，残值50元／㎡。则该地块总价为万元。
A：98
B：52
C：54
D：103
E：工业用地的监测点评定价格
8、某宗土地的临街深度为100ft，临街宽度为60ft，市场价值为1500万元，依照哈柏法则，临街深度为36ft、临街宽度为60ft的土地价值为万元。
A：600
B：738
C：900
D：960
E：工业用地的监测点评定价格
9、某套商品住宅现房的建筑面积为100㎡，类似商品住宅现房的月租金净收益为1000元／套，年折现率为6％，类似商品住宅期房的市场价值为5000元／㎡，尚需10个月才能入住，风险赔偿为现房市场价值的5％。该套商品住宅现房的市场价值为元／㎡。
A：4653
B：5347
C：5352
D：5366
E：工业用地的监测点评定价格
10、某房地产开发企业通过招标出让方式取得了一宗毛地的使用权进行住宅和商业房地产开发。(试题)该房地产开发企业未销售的已完工商品房在会计科目中归为类。
A：负债
B：资产
C：成本
D：所有者权益
E：执行层的组织协调
11、下列有关债券的表述，不正确的是__。
A．债券是一个有价证券，是社会各类经济主体为筹措资金而向债券投资者出具的、承诺按一定利率定期支付利息、并到期偿还本金的债权债务凭证
B．债券的票面价值，是债券价格形成的重要依据
C．债券利率的高低，重要受银行利率、发行者的资信级别、偿还期限、利率计算方式和资我市场资金供求关系等原因的影响
D．债券的偿还性、收益性、流动性和安全陛之间具备有关性关系，一般隋况下极难同时兼顾
12、用成本法评定旧建筑物的价格时，折旧重视的应是建筑物价值的__。
A．收回
B．摊销
C．减损
D．赔偿
13、房地产估价之因此要遵守替代标准，是因为依照经济学原理，同一个商品在同一个市场上具备相同的。
A：成交价格
B：理论价格
C：评定价值
D：市场价格
E：工业用地的监测点评定价格
14、市场比较法中，采取间接比较对可比实例价格进行个别原因修正，其中可比实例的个别原因优于标准个别原因得103分，估价对象的个别原因劣于标准个别原因得98分，则个别原因修正系数为（）。
A．1.05
B．0.98
C．0.95
D．1.03
15、若标准宗地的临街深度为10 m，按照四三二一法则计算临街深度为15 m的宗地价格，其平均深度价格修正率为。
A：78％
B：85％
C：117％
D：150％
E：工业用地的监测点评定价格
16、保险协议的主体包括__。
A．当事人、关系人和经济人
B．当事人、关系人和经理人
C．当事人、关系人和辅助人
D．当事人、关系人和责任人
17、某房地产投资项目标购置投资为4500万元，流动资金为500万元。假如投资者投入的权益资本为1500万元，经营期内年平均利润总额为650万元，年平均税后利润为500万元，则该项目标资本金净利润率为__。
A．22.2%
B．33.3%
C．44.4%
D．55.5%
18、债券偿付方式不包括__方式。
A．担保
B．偿还
C．转换
D．转期
19、下列有关需求价格弹性和需求价格弹性系数，说法错误的是。
A：需求价格弹性是指价格变动所引起的需求量变动的程度
B：需求价格弹性中，价格是因变量，需求量是自变量
C：需求价格弹性系数是需求量变动率与价格变动率的比值
D：需求价格弹性系数的数值能够是正值，也能够是负值
E：执行层的组织协调
20、土地使用权出让协议约定的使用年限届满，土地使用者需要继续使用土地的，应当至迟于期满前年向土地管理部门提出申请，经同意续期的，应当重新签订土地使用出让协议，按要求支付地价款并更换土地权属证件。
A：4
B：3
C：2
D：1
E：执行层的组织协调
21、房地产开发项目施工现场的安全由__负责。
A．建筑施工企
B．监理企业
C．房地产开发企业
D．施工协议中要求的单位
22、若标准宗地的临街深度为10m，按照“四三二一法则”计算临街深度为15 m的宗地价格，其平均深度价格修正率为．【考题】
A：78％
B：85％
C：117％
D：150％
E：工业用地的监测点评定价格
23、银行发行的银行券流动性最强，但却不能给投资者带来什么收益；而股票等虽收益性较高，但变现的流动性相对较弱。这表白了。
A：金融工具的流动性与收益性呈正有关
B：金融工具的流动性与收益性呈负有关
C：金融工具的收益性与安全性往往呈负有关
D：流动性与安全性呈正有关
E：执行层的组织协调
24、实行加成征税，加二成等于加正税的__。
A．10%
B．20%
C．30%
D．40%
25、下列有关保险的表述中，正确的是。
A：社会保险采取协议的形式，利用概率论和人数定律，依照保险的详细情况确定保费及交付期限
B：从本质上说，保险体现一定的社会关系
C：危险的存在是保险产生的必要条件
D：在各种保险中，商业保险最能体现分派职能
E：执行层的组织协调
二、多项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，有2个或2个以上符合题意，最少有1个错项。错选，本题不得分；少选，所选的每个选项得 0.5 分）
1、不属于确定城市规模的意义是__。
A．综合平衡法
B．区域分派法
C．环境容量法
D．线性阶段法
2、要做到现金流量折现，首先应做到__。
A．后续开发经营期间到底多长要估算准确
B．各项支出收入何时发生要估算准确
C．各项支出、收入在其发生时所发生的金额要估算准确
D．投资项目评定中的现金流量分析的途径是否一致
E．各项支出、收入发生的机率
3、临界点分析和保本点分析的重要差异在于__。
A．变动成本的设置
B．平衡点的设置
C．同定成本的设置
D．产销售量的不一样
4、某房地产经营项目在市场前景为好、中、差的情况下的净现值分别为500万元、300万元和一80万元，市场前景好、中、坏出现的概率分别为30％、50％和20％，该项目净现值的期望值是万元。
A：240
B：284
C：300
D：316
E：借款协议
5、依照近因标准，保险赔偿责任确实定应依照之间因果关系来判断。
A：投保人与保险标的
B：被保险人与保险标的
C：保险事故与保险标的的损失
D：保险人与保险标的的损失
E：执行层的组织协调
6、下列有关拍卖过程中负担瑕疵责任的表述中，正确的有。
A：拍卖中的瑕疵责任均应当由委托人负担
B：假如委托人未向拍卖人通知瑕疵，则拍卖人不需负任何责任
C：委托人也许需对通知与瑕疵负担最后责任
D：负担瑕疵责任的基本准则是谁知晓，谁负责
E：虽然拍卖巾确实存在应通知而来通知的瑕疵，也应由拍卖人先行负责
7、基础按其结构特点可分为、箱形基础、桩基础等。
A：条形基础
B：单独基础
C：联合基础
D：一般基础
E：特殊基础
8、按不一样的信用形式划分，金融工具可分为。
A：商业信用工具
B：消费信用工具
C：国际信用工具
D：国家信用工具
E：短期信用工具
9、如下说法满足最高最佳使用的条件有。
A：法律上许可
B：技术上也许
C：价值最大化
D：权益上允许
E：经济上可行
10、已知某房地产投资项目标购置投资为5000万元，流动资金为500万元。假如投资者投入的权益资本为万元，经营期内年平均利润总额为800万元、年平均税后利润为600万元。该投资项目标资本金利润率为__。
A．30%
B．40%
C．45%
D．50%
11、房地产权属档案的完整性体目前两个方面，即。
A：房证结合
B：地证结合
C：图卡结合
D：图档结合
E：房地结合
12、对违法预售商品房要求了详细处罚条款的法规有__。
A．《城市房地产管理法》
B．《土地管理法》
C．《城市房地产开发经营管理条例》
D．《城市商品房预售管理措施》
E．《城市房地产转让管理要求》
13、有关房地产项目融资说法错误的是（）。
A．房地产投资者为确保投资项目标顺利进行而进行的融通资金的活动
B．通过为房地产投资项目融资，投资者一般可将固着在土地上的资产变成可流动的资金
C．实质是充足发挥房地产的财产功效，为房地产投资融通资金，以达成尽快开发提升投资益的目标
D．房地产项目融资只包括资金筹措而不包括资金供应
14、测量学按照专业可分为。
A：空间测量
B：陆地测量
C：地籍测量
D：房产測量
E：矿山测量
15、下列有关法律的效力问题，表述正确的是。
A：宪法具备最高的法律效力
B：一切其他法律、行政法规、地方性法规、自治条例和单行条例、规章都不得与宪法相抵触
C：法律的效力高于行政法规、地方性法规、规章
D：行政法规的效力高于地方性法规、规章
E：地方性法规的效力等同于本级地方政府规章，但高于其下级地方政府规章
16、下列__不符合设置房地产开发企业应具备的条件。
A．注册资本980万元
B．有3名一级建造师
C．有3名注册会计师
D．有符合企业法人登记的名称
17、下列有关房地产市场周期循环的表述中，正确的有。
A：房地产周期循环是指房地产业活动或其投入与产出有相称的波动现象，且此现象重复发生
B：在房地产周期循环的最低点，空置率最高
C：房地产周期循环的供求平衡点是长期均衡价格
D：在房地产周期循环的最高点，供应增加率等于需求增加率
E：在房地产周期循环中，价格(租金)和空置率一般是同向变动的
18、会计核算要求，凡在当期取得的收入或者负担的费用，无论款项是否收付，都应作为当期的收入或费用，是会计核算一般标准中的__。
A．权责发生制标准
B．收负实现制标准
C．配比标准
D．划分收益性支出与资本性支出标准
19、一般来说，与长期投资相比，短期投资__。
A．风险较大
B．收益率较高
C．流动性很好
D．投资回收期较长
20、在__7月18日，国务院下发了《有关深化城镇住房制度改革的决定》，它是在仔细总结十数年房改实践经验的基础上制定的，是指引此后一段时期房改工作的重要政策文献。
A．1991年
B．1992年
C．1993年
D．1994年
21、一般简称为“两税一费”的，并不包括__。
A．营业税
B．所得税
C．城市维护建设税
D．教育费附加
22、下列有关差额投资内部收益率的表述中，正确的有。
A：差额投资内部收益率是两个方案内部收益率之差
B：差额投资内部收益率是两个方案各期净现金流量差额的现值之和等于零时的折现率
C：差额投资内部收益率是两个方案各期净现金流量差额之和等于零时的折现率
D：差额投资内部收益率不小于最低可接收收益率时，以投资大的方案为优选方案
E：采取差额投资内部收益率进行多方案比选时，应将方案按投资由大到小排序并依次两两比选，从中确定优选方案
23、工程造价控制的重要措施有。(试题)
A：价值工程
B：协议发包
C：协议管理
D：非限额设计
E：可行性研究
24、依照有无抵押担保，债券可分为。
A：信用债券
B：抵押债券
C：担保债券
D：记名债券
E：公募债券
25、在房地产市场调控趋严的市场环境下，房地产开发企业采取“以价换量”的销售方略，该方略下的定价措施是。
A：领导定价法
B：认知价值定价法
C：成本加成定价法
D：随行就市定价法
E：借款协议