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我国物流地产理论研究现状及趋势
日期：2009-11-11 来源：互联网 作者：
标签: 专题导航创新商业模式之物流地产 国家4万亿的经济刺激计划，以及物流业调整复兴规划等相关政策的出台如同筑巢引凤，其带来的蝴蝶效应将能撬动全国上下更多的投资。中国物流业发展76.7%的驱动力来自零售业，以及中国是全球第二大消费国。此外，由于外贸出口受到限制，港口物流及外贸企业的 [详细]
摘要： 本文在总结分析我国物流地产发展现状的基础上，从价值创新、运营模式和发展策略等角度，基本勾画出了物流地产的理论轮廓。有助于认清物流地产理论研究的全貌，明确物流地产研究的重点及趋势。 本文在总结分析我国物流地产发展现状的基础上，从价值创新、运营模式和发展策略等角度，基本勾画出了物流地产的理论轮廓。有助于认清物流地产理论研究的全貌，明确物流地产研究的重点及趋势。

物流地产作为一种新的经济现象，不仅引起了国内财经媒体的极大关注，而且引发了国内地产巨头的强势介入。同时，物流地产作为一个从国外引入的新兴事物，国内学者进行了初步研究，本文在总结分析我国物流地产发展现状的基础上，从价值创新、运营模式和发展策略等角度，基本勾画出了物流地产的理论轮廓。因此，总结国内学者已有的物流地产研究成果，将有助于认清物流地产理论研究的全貌，明确物流地产研究的重点及趋势。

我国学者对物流地产的研究是在分析研究我国物流地产业现状的基础上展开的，研究成果特色明显。 　

我国物流地产概念的研究综述 　　

按照研究视角的不同，我国学者将物流地产分别划入了工业地产和商业地产范畴，反映了物流地产的产业地位在我国学术界的认识还不一致。物流领域的学者多认为物流地产属于工业地产范畴，而商业领域的专家则认为物流地产属于商业地产范畴。以下为代表性观点：

西安交通大学冯耕中教授等执笔的中国第一份物流地产专题的年度报告《2006年物流地产业发展回顾与2007年展望》认为，物流地产属于工业地产的范畴，主要包括物流园区、物流中心、配送中心、分拨中心、物流仓库等物流业务的不动产载体。

哈尔滨商业大学张英副教授在《物流地产运营模式研究》一文中提出，物流地产属于工业地产的范畴，指投资商投资开发的物流设施，比如物流仓库、配送中心、分拨中心等等，这里的投资商可以是房地产开发商、物流商、专业投资商。 　

北京工商大学刘菲教授认为商业地产是用于流通服务业经营用途的物业形式，把物流地产归入了商业地产的范畴。

由于地产类型不同，地产价格的形成机制也不相同。这种不同的划分方式会对物流地产尤其是物流用地的价格产生明显不同的影响。在借鉴Prologis公司运作理念的前提下，一些学者对物流地产做出了限定。他们认为，物流地产是通过出租和提供物业服务来实现赢利的不动产。代表性观点如下：

南开大学韩炜博士的《基于顾客需求的物流地产价值创新》认为，物流地产就是根据客户的需求，在全球范围内为其选择合适的地点，投资建设优质高效的物流仓储设施，再将其出租给包括制造商、零售商、物流公司等在内的客户，并为其提供物业管理服务。

吉林大学杨馥郁博士的《新兴物流地产模式对东北振兴的意义》认为，物流地产是由物流地产公司先选地建成相关物流基础设施后，再转租给客户，比如制造商、零售商、物流公司等，之后，将有一个资产管理队伍进行物业管理，他们的工作主要是提供相关物业服务。

综上所述，我国学者对物流地产概念的理解具有以下三个特点：物流地产是物流业务的不动产载体，不仅包括为单个企业量身定做的物流中心、配送中心、分拨中心、物流仓库，也包括按照城市产业布局规划建设的物流园区。物流地产是根据客户需求，建好物流设施后，返租给客户，并提供物业服务，实现稳定的资产回报。物流地产开发主体为房地产开发商、物流商、专业投资基金。物流地产的客户群包括制造商、零售商、物流公司。 　

我国物流地产理论的研究现状 　　

我国学者从价值创新的角度探讨了物流地产产生的经济根源。面对不断扩大的市场空间和日益灵活的库存安排，企业不仅要遭受新建物流设施的资金压力，也要面临库存波动造成的机会成本，迫使企业从自建物流设施转向租用物流设施。另一方面，为了提高核心竞争力和资产回报率，企业必须削减与核心业务无关的资产，诸如物流设施，实现“轻”资产经营，而将物流设施的开发和管理外包给专业的物流地产开发商。物流地产正是通过关切并满足已经变化了的企业需求，避开固有的市场，开拓了新的市场，实现了原有物流业价值链的扩展和延伸，是一次成功的价值创新。

我国物流地产的运营模式具有典型的中国特色，投资和管理主体呈现多元化。结合国内物流地产开发的实际情况，我国学者一般按投资和管理主体的不同，将物流地产的运营模式归为以下四类：地产商为主导，建设物流设施，出租给客户并代其管理，如普洛斯，收益来源于物流设施租金与物业管理费；物流商自有地产，自己经营管理，国内大多数物流企业都是这种模式，传化物流是它们中的典型代表；地产、物流商直接合作经营，共同出资、合作经营，收益按协议分享，共担风险，如普洛斯和中国物资储运总公司结成了战略联盟；第三方牵头，将物流商和地产商各自的资源进行整合，物业建成后，第三方负责对管理企业进行招标，第三方根据协议分配收益。此外，我国物流地产的投资和管理主体还包括综合企业和商贸企业。国内学者还对以上四类运营模式的利弊作了简要分析，但没有进一步深入研究伴随开发主体不同产生的物流地产战略定位差异。由于投资和管理主体的多样性，进入物流地产业的侧重点不同，物流地产与周围其它类型房地产会产生不同的协同效应，将极大地影响物流地产的开发运营。 　

针对我国物流地产开发中存在的突出问题，我国学者提出了初步的解决方法。我国物流地产发展中有三个较为严重的情况，市场机制在物流地产决策阶段没有得到充分发挥，物流地产在区域经济发展中没有实现网络化，物流地产业在国外巨头大量涌入下竞争日趋严峻。地方政府为发展经济，积极规划发展物流地产；各类企业受廉价土地吸引，纷纷进入物流地产业，潜在的巨大利益驱动了各地物流地产项目的快速上马，导致了物流地产战略定位不准确、规划不充分，造成了物流地产低水平重复建设。对此，物流地产开发商应避免盲目乐观，将物流地产、物流市场与物流运作紧密结合，做好需求市场的调研与分析，将市场细分，建立特色鲜明的专业物流地产。与普洛斯相比，国内物流地产开发呈现点状布局，远未形成一定规模的物流地产网络。物流经济是网络经济，物流地产只有形成一定规模的网络后，才能维持一个比较稳定的收益率。随着商务部《关于进一步做好物流领域吸引外资工作的通知》的逐步落实，外资进入国内物流市场的门槛将大大降低，同时意味着对物流地产市场的争夺更趋白热化，加剧了国内地产商开发物流地产的风险。因此，我国物流企业可以和地产商合作，组成战略联盟，共同发展物流地产。 　　 　

我国物流地产理论研究的趋势 　　 　

物流地产理论研究应密切结合我国物流地产开发的主要特色展开。虽然我国物流地产的开发主体多种多样，按所有制分有外资企业、国有企业和民营企业，按行业分有制造企业、房地产企业、零售企业和物流企业，但是在物流地产开发中占据主导地位的物流园区开发大多数由政府规划，政府行为浓厚。政府在出台扶持政策的同时必须规范自身行为，从区域经济协调发展的高度，合理规划物流园区的发展规模。因此，物流地产理论研究应更多地关注政府行为有效性的研究。

物流地产理论研究应重视引进国外物流地产的研究成果。国外物流地产的研究主体分为企业的研究部门和高校学者。国外物流地产市场的参与者众多，包括房地产开发商、房地产咨询公司和房地产抵押银行等等，都会发表专门的物流地产的市场报告。在国内翻译出版国外学者有关物流地产的论文集，不仅有利于传播物流地产理论知识，而且有助于加深对物流地产理论的认识深度。

物流地产理论研究应立足于解决我国物流地产发展中存在的主要问题。我国物流地产发展中普遍遇到定位不准确、规划不充分、征地难、融资难等困难。物流地产一般占地广，动辄上百亩，甚至上千亩，征地难成为了物流地产开发前期工作阶段最常见的困难。物流地产的资金投入大，投资周期长，如果资金实力不够雄厚的话，极易发生资金链断裂。而定位不准确、规划不充分的后果最为严重，常常导致物流地产项目的失败，物流地产被迫转作它用。因此，只有立足于解决我国物流地产发展中存在的问题，物流地产理论研究才会具有价值。

我国物流地产还处于初级阶段，在充分消化吸收国外物流地产开发成功经验的同时，国内学者必须及时总结已有的物流地产理论研究成果，紧密结合我国物流地产开发的实际情况，提出切实可行、行之有效的物流地产发展对策和措施，将成为物流地产研究领域最迫切的任务。 　　 　

外资看国内物流地产 高端稀缺低端过剩

高端稀缺 低端过剩

“2008年年底，上海地区可租赁/使用仓储面积为1300万平米，然而真正具有投资级别的‘Grade A’标准仓库只要300万平米。余下的1000万平方米仓库普遍通用性差、物业维护不好、权属关系不清晰、消防等安全措施不到位。相比较，法国巴黎的标准型仓库为3800万平米；美国洛杉矶的标准型仓库总面积为5000万平米。” 王成志表示，目前的中国物流地产市场与国外发达地区仍有较大差距。“中国的物流地产，是以2004年普洛斯进入中国为起点，目前也不过短短的5年时间，市场发展之疾速已十分惊人”。

根据仲量联行的研讨，中国目前物流业发展76.7%的驱动力来自零售业，其中许多第三方物流企业的最终客户也都是零售企业。中国作为全球第二大消费国，凭借14亿人口，对零售市场的需求能力不容小觑。此外，生产制造企业中原材料的供应链管理、成品分销，也都需要物流仓储。由此可见，中国物流地产市场的容量还有待进一步的挖掘。

尽管如此，中国目前的物流地产市场也和非只见太阳不见乌云。王成志指出，对于中国物流地产市场的“供大于求”我们有必要重新理解，在这里如何界定仓库是关键。比方一个缺乏消防喷淋等安全措施的厂房储存着一批货物，当突发火灾后，由于不是保险公司所认同的仓库，最终无法得到索赔而蒙受损失，这时候我们才恍然大悟这本来不是仓库。这件事也的的确确发生在几个月前上海“西北物流园区”。从我们上面提到的上海1300万平方米的仓库中，能符合我们仓库请求的也就是那300万平方米。

他认为目前国内的仓储市场是高端稀缺，低端过剩。低端市场如同一颗定时炸弹，随时会带来不确定性的损失，此外也造成土地等资源的不合理配置。但随着企业相关认识的逐渐加强，对于标准仓库的需求肯定是越来越强的。这种情况对于主营高端市场的仲量联行来说，无疑将是一块大奶酪。

零售业的带动

全球经济的“重感冒”，使得一直以出口外向型经济为发展动力的中国也难免“喷嚏”，也就在这个时候，普洛斯宣布出售其在中国和日本的资产。王成志对此表示，首先不论其对普洛斯本身的全球战略有何影响，就中国市场而言，其更多发出的是一种积极的信号。

普洛斯出售其中国资产和日本的产业基金权益及相应的预估债务给新加坡产业投资有限公司(GIC RE)，同时，原普洛斯中国的高管团队和GIC RE将合资成立SMG基金管理有限公司。在这场收购案中，需要留意几点：首先，这次收购属于主权基金收购。所谓主权基金即资金的来源是新加坡国民的工资保险，包括养老保险、失业保险、公积金、医疗保险等。其次，为什么投资者是看中普洛斯中国，而非其他地区？早在2008年6月迪拜世界旗下EZW收购盖世理，而盖世理本身已在中国有了广阔的布局和发展规划，且一直服务于全球最大的零售商沃尔玛。从这一系列事件很清晰的看到外商投资者对中国今后的发展是充满信心的，尽管目前正在经历一场金融海啸。

国家4万亿的经济刺激计划，以及最近国务院审议和准绳通过的物流业调整复兴规划等相关政策的出台如同筑巢引凤，其带来的蝴蝶效应将能撬动全国上下更多的投资。中国物流业发展76.7%的驱动力来自零售业，以及中国是全球第二大消费国。

此外，由于外贸出口受到限制，港口物流及外贸企业的库存积压问题凸显，然而也就有由于这些，企业才更需要足够的仓库。据了解，目前上海外高桥地区的仓库已经出现供不应求的局面。

外资 民营 国营三分天下

目前我国的物流地产市场可谓三分天下，外资、民营、国营物流地产商形成“三足鼎立”之势。由于背景、发展情况、经营服务水平的不同，在市场的划分上还是有相当大的差距。“以标准仓库的开发量为基础，外资物流地产开发商发展势头强劲，占领中国近60%的市场；民营企业占25%；剩余的15%为国营物流地产商享有。”王成志说到。

跨国物流地产商凭借先进的管理经营理念，无论是在开发管理、物业管理、资产管理上更趋于成熟，由此取得了中国大陆市场的绝大多数份额。

而就民营企业来说，最大的劣势就在于灵活性，特别是在非商务条款谈判中。美国、欧洲物流地产市场经过多年的发展，标准化程度已经很高，尽管这样做有必定的劣势，加强了企业的自我保护能力，但在目前的中国市场这种略显呆板的方式反而会出现水土不服的现象。

就其前景来说，王总表示非常看好民营物流地产企业的发展。从近几年，甚至是这次金融危机中来看，民营和外资同样受到信心、资金困难的影响，但从目前市场情况、租赁情况、需求情况，民营企业表现和不差。由于更了解中国，民营企业通过自有资金或者银行借贷，在运作、合作伙伴、处置资产等方面处于劣势。虽然国际物流地产商也采取了大量的本土化策略，但由于高层主管多是外国人，在管理层沟通、互相理解上还是存在文化或理解上的差异。而民营物流地产商对于节约成本、土地选址等更能了如指掌，如此以来能更快速和客户达成合作意向。

对于国营企业，王成志也表示出乐观的态度。尽管目前的市场份额中不大，但本身其在政府沟通上处于劣势，资信背景也比较清晰。必定的变通能力和决策效率是其目前缺乏的。王成志建议，国有企业如果能考虑多元化经营发展，通过出让部分资产，与民营、外商建立合资关系，通过学习先进的管理经验和技术，提升团队凝聚力和决策力，其未来的发展前景也是值得期待的。

宇培集团：迎接中国物流地产大时代
日期：2013-10-10 来源：国际金融报 作者：佚名

摘要： 近年来，借助国家产业政策大力扶持等有利因素的叠加作用之下，中国物流地产行业迎来了跨越式发展的大好时机。作为该行业的佼佼者，宇培集团在项目开发、引入战略投资等领域频频发力，迅速扩张战略版图，创造了一个又一个令业界惊叹的奇迹。 （2013年10月）2013年8月底，美国私募基金巨头凯雷投资集团（NASDAQ:CG）和TheTownsendGroup在香港共同宣布与中国大型物流仓储物业开发商上海宇培集团建立战略合作平台，共同投资4亿美元在中国兴建17个现代化物流仓库。这一重磅消息再次让业界的目光聚焦到中国物流地产行业，聚焦到物流仓储地产新航母—宇培集团。
　　众所周知，近年来，借助国内经济持续高速稳定发展的大环境，在消费强劲增长、电子商务迅猛发展、国家产业政策大力扶持等有利因素的叠加作用之下，中国物流地产行业迎来了跨越式发展的大好时机。作为该行业的佼佼者，宇培集团在项目开发、引入战略投资等领域频频发力，迅速扩张战略版图，创造了一个又一个令业界惊叹的奇迹。

　　厚积薄发

　　物流地产巨擘展露锋芒

　　上海宇培（集团）有限公司成立于2000年，总部位于中国上海，是一家专注于物流仓储设施开发、经营和管理的大型集团化企业。公司以战略性合作、网络化布局、专业化和定制化开发为发展策略，以满足客户需求、为客户创造价值为经营理念，以打造国际一流、国内领先，最终成为国内最大的物流地产开发商为战略目标。

　　在公司创始人、董事长兼总裁李士发的带领下，宇培集团经过十多年的发展积累了丰富的现代物流设施开发和运营经验，形成了科学的内部管理机制，建立了和谐、高效的企业文化，培育了一支优秀的产品设计、开发、建设和管理队伍，在物流仓储地产行业树立起了良好的口碑和强大的竞争力。

　　强大的竞争优势

　　从2009年开始，宇培展开了全国范围内的市场布局，凭借与日俱增的品牌知名度和影响力，与国内各主要物流节点城市的地方政府有关部门进行卓有成效的对接洽谈，签署了多份项目投资协议，截至2013年8月，已完成土地储备超过600万平方米，确保满足今后2至3年项目开发用地所需。

　　同时，宇培在项目建设成本控制方面同样优势明显。宇培集团不但形成了一套完整的、和市场接轨的国际品质仓储设施设计标准，与业内专业的建筑设计单位和施工企业结成了长期合作伙伴关系，在成本、工期控制和质量的控制上具有独到优势，更是凭借其控股母公司上海宇硕投资控股有限公司旗下建筑工程和建材产业的有力支撑，实现了项目建设成本最优。

　　领先的运营模式

　　宇培集团始终致力于为客户提供最优的物流仓储设施解决方案，以为股东、客户、员工、投资者、政府、社会等所有利益相关方创造最大价值为己任。形成了一套从客户需求输入到方案设计与优化、项目选址与争取政府鼓励政策、设施设计与开发建设、物业管理服务、联合营销的产品开发运营模式。同时，根据不同客户的实际需求，还提供多租户物流设施开发、个性化定制和售后回租等物流仓储设施解决方案供客户选择。

　　近几年，电子商务的迅猛发展不但带给人们全新的消费体验，同时也推动仓储物业的功能需求由传统单一的货物储存功能向集分拨、分拣、配送、结算一体的综合性物流平台转变。宇培集团紧紧把握这一物流业态变化趋势，不仅在选址时更多地考虑电商物流运作的便利性和经济性，在产品设计时保持原有国际标准的前提下充分考虑电商物流业务运作的特殊性。

　　2010年，宇培集团在上海安亭开发建设的上海宇航物流园已经成为日本知名企业Uniqlo在华东地区的电子商务业务经营中心；2011年开发建设的沈阳宇航物流园成为国内最大的B2C电子商务运营商—京东商城东北区运营中心；正在开发建设的位于北京通州的华北电子商务分拨结算中心也吸引了许多电商的纷纷加盟。这标志着宇培集团与电子商务运营商的合作达到了一个新的高度。

　　优质的客户资源

　　宇培集团十分重视与客户间的战略合作，致力于为客户提供优质的一站式服务，尽力通过上下游产业链的资源整合，满足客户多元化的商务需求，在此基础上，与伊藤忠物流、顶新物流、京东商城、第一货物、中外运、顺丰速递等一大批国际国内知名的优质客户建立了长期战略合作伙伴关系，成为这些企业仓储设施租赁的优先选择。

　　通过十多年来的磨砺，宇培集团厚积薄发，已从一个行业的竞争者逐步成为行业巨擘。截至2013年6月，宇培在中国已建成物流园区10个，总面积超过70万平方米。除此之外，其目前在建项目资产规模超过42万平方米，宇培在中国仓储物业资产总规模达120万平方米，固定资产规模达40亿元，阔步进入国内最大的物流仓储地产开发商和运营商行列。这些项目主要分布在上海、北京、广州、武汉、南宁、苏州、沈阳、郑州、长春、合肥、芜湖。

　　多元合作

　　携手私募巨头扬帆远航

　　2008年，宇培集团获得了美国知名地产投资基金EquityInternational注资，成为国内首个获得风投的民营物流地产企业，同时也揭开了宇培布局全国，迅猛发展的序幕。

　　时隔五年，集团与美国私募股权公司凯雷投资集团和TheTownsendGroup联手合作，拟在物流地产方面再有新的作为。外企宣布，将与上海宇培集团建立战略合作平台，共同投资在中国内地开发建设现代化物流仓储设施。

　　凯雷投资集团和TheTownsendGroup将投资约2亿美元用于收购上海宇培集团名下现有物流仓储设施的部分股权，并在未来两年内投资新建12个现代化物流仓储设施。上海宇培集团也将投资约2亿美元，使该战略合作的股权投资总额达到4亿美元。据了解，拟开发建设的物流仓储设施分布于中国的主要物流枢纽，包括一线城市上海、北京和广州，以及各省会城市和部分区域经济中心城市。

　　凯雷投资集团董事总经理、凯雷亚洲房地产基金主管李准桓表示，现代物流业在中国是一个正在兴起、蓬勃发展的产业，这主要得益于国内消费的强劲增长，电子商务的迅速扩大和政策的有力支持。中国物流仓储行业良好的供需基本面对投资机构充满吸引力，凯雷集团很高兴能与中国最具有行业经验和良好声誉的物流仓储开发商之一的上海宇培集团合作，建立一个遍布全国的高品质物流仓库网络。TheTownsendGroup方面也认为，现代物流业的发展是一个引人注目的长期投资主题，在中国和世界各地都是如此。TheTownsendGroup很高兴与凯雷投资集团以及有着丰富物流仓储物业开发和运营经验的上海宇培集团合作，为客户带来独特的投资机会。

　　上海宇培集团董事长李士发说：“凯雷亚洲房地产基金的投资充分显示了其对宇培业务模式和执行能力的信心。我们在中国主要物流枢纽拥有多个筹备开发项目。本次投资将使我们能够进一步加快土地收购和仓库建设，迅速扩大我们的地域覆盖范围，更好地为我们的客户服务。”

　　凯雷投资集团是一家全球性另类资产管理公司，美国纳斯达克上市企业，股票代号为CG。截至2013年6月30日，凯雷的资产管理规模达1800亿美元，拥有118个基金和81个母基金。TheTownsendGroup总部设在美国，是专注于房地产和实物资产投资的全球投资管理和咨询服务的主要提供商。而上海宇培集团则是中国最大的物流仓储物业开发商和运营商之一，业务涵盖物流仓储设施设计、开发、租赁、经营和管理等领域。此次三方联姻，充分整合各自在资本、品牌、运营等方面的优势，实现强强联合，将积极推动中国物流仓储产业的发展。宇培集团这艘物流仓储地产新航母将再次借助国际资本的力量，劈波斩浪，扬帆远航。

　　李士发表示：宇培集团有信心为中国物流地产行业的国际化、专业化、精细化发展做出示范带头作用。公司将进一步加快土地收购和仓库建设，利用2至3年的时间，开发建设超过300万平方米的国际标准仓储设施，实现资产规模450万平方米，资产价值超过200亿元，并推动资产在香港的整体上市。未来，公司产品网络将覆盖长江三角洲、珠江三角洲、环渤海湾、西南腹地等中国经济总量最大、物流业务最发达的四大区域，并延伸至其他区域的省会城市和中心城市，为客户提供全网络、综合性物流设施解决方案，与合作伙伴、客户共享中国物流行业快速发展的丰硕成果，最终成为国际一流、国内领先的物流仓储地产品牌。

　　种种迹象表明，伴随着经济快速发展、科技进步与城镇化进程加速、消费升级、产业调整、产业转移、电子商务快速普及等广泛涉及社会经济生活领域的深刻变化为我国的物流行业以及物流地产业带来了极好的发展机遇，而宇培集团上下继续精诚团结，创业创新，大步走在仓储物流地产的最前端。毫无疑问，随着全国新一轮物流地产的向好，随着上海自贸区的挂牌运营，对港口、物流、贸易、地产、金融等行业构成利好，相信宇培集团将抓住难得的机遇在未来的发展中一定有更好的表现！

国美进军物流地产 与苏宁争霸新地产模式
日期：2013-09-24 来源：中国房地产报 作者：佚名
标签: 国美进军物流地产 苏宁 争霸"新地产模式" 物流地产 专题导航[详细]
摘要： 受制于经验和人才的培养难度，以及模糊的盈利模式与资金链的巨大考验，“美苏”争霸的同时也面临着诸多不确定的风险，其新地产之旅仍长途漫漫。 　　（2013年9月）9月17日，记者独家获得消息，国美系的北京鹏润地产控股有限公司(下称“鹏润”)在沉寂多年之后，正在以国美的零售业务为支点，大举进军物流地产。

　　“鹏润计划在全国二三线城市距城中心15~20公里处大规模拿地，建造数个大型物流仓储中心。”接近鹏润的知情人士对记者透露。

　　无独有偶，作为国美最强劲的竞争对手，苏宁几乎在同一时间的一项重要举措与国美针锋相对。9月12日，苏宁正式对外推出了平台开放的云商战略计划，在这项计划中，其未来希望在全国打造的300余个苏宁广场将成为线下实体连锁开放平台的核心组成部分。

　　一位金融界人士对中国房地产报记者指出，从原来浅涉传统地产的家电零售商，转型为“新地产”概念的掘金者，“美苏”两家老对手极力较劲的背后，其实是源自大数据时代，电商和云概念所引发的颠覆性商业创新，进而导致传统盈利模式式微以及消费者体验式、多元化消费需求的涌现和升级。

　　“地产所承担的不仅是降低成本以及增加盈利点的任务，更是融入零售商的产业链之中，参与到全新的生产经营服务环节中去，这是一种前所未有的模式变革。”该人士表示。

　　然而，受制于经验和人才的培养难度，以及模糊的盈利模式与资金链的巨大考验，“美苏”争霸的同时也面临着诸多不确定的风险，其新地产之旅仍长途漫漫。

　　国美绝地反击?

　　据上述知情人士透露，此前几乎在业内销声匿迹的鹏润高层正频繁与多家第三方咨询公司接洽，意欲打造一种新型物流地产模式，使仓储物流园在满足自用之外，能真正承担国美战略转型的重任。

　　“意向拿地面积从几百亩至上千亩不等，无论是拿地规模，以及对未来地产布局的思考，此次鹏润都显露着绝地反击之意。”该人士透露，除了先前已经建成的北京、上海、广州、成都4个仓储中心为国美电商服务外，鹏润今年年内还将在武汉、西安、沈阳新建3个大型仓储中心。

　　“我们的确有意向在物流地产方面有一些动作。”鹏润地产副总裁于兴旺在电话中回应中国房地产报记者，不过关于具体细节，他以“在外地开会不方面透露”为由婉拒了进一步的采访。

　　市场消息印证了上述人士的说法。8月23日，国美在线副总裁彭亮称，国美武汉仓储中心项目已经锁定东湖高新开发区，预计占地500亩，相当于国美武汉东西湖物流仓储面积的10倍，同时该仓储中心还附设华中地区结算中心。

　　除此之外，上述人士透露，国美在线可能还会开设一个叫“假日货仓”的新型线下业态，是类似奥特莱斯模式的大型工厂折扣店。

　　长沙市政府网站信息也佐证了这一说法。今年3月底，鹏润投资拓展主管王珺等高层曾赴长沙金霞保税物流中心考察，拟选址300亩，打造集仓储、物流、制造、销售、终端配送为一体的全方位产业组合，同时还有以实体销售、电子商务为主的现代化大型立体物流仓储和一站式购物、仓储式销售的大型“假日货仓”等物流产业基地。

　　此前，作为国美的地产业务旗舰，鹏润承载了黄光裕的地产梦想。据公开数据显示，截至目前，鹏润完成和在建的建筑面积达500万平方米，土地储备800万平方米。其中已建成的包括鹏润大厦、鹏润家园、国美第一城、大康鞋城、重庆鹏润蓝海等多个项目。

　　但自从2010年“黄氏雄心”的代表作——国美商都项目转手海航之后，鹏润几乎就再未有什么大的动作。该项目的转让结账至今未能尘埃落定，而与海航的官司还在等待最新的结果。近年来，国美商都单是名称就曾变更4次，综合定位也3次转换，管理人员更是数次更迭，成为国美地产乱象的缩影。

　　黄光裕身后的地产帝国与零售帝国一样，何去何从一直是业界关注的焦点。据悉，黄光裕胞妹黄秀虹接管后，鹏润近年来一直致力于探索战略转型。“不过，因为领导层并没有核心人物，加之缺少得力干将，近年来鹏润近乎‘销声匿迹’，始终没有任何进展，也极少出现在土地市场上。”上述人士称。

　　此番鹏润大举进军物流地产，预示着一直在传统地产领域运作的鹏润已经谋划转向。

　　“无论是拿地规模以及对未来地产布局的思考，此次鹏润的想法与往日相比有很大不同，大有绝地反击之意。”华高莱斯董事副总经理公衍奎对中国房地产报记者表示。

　　据记者了解，这方面业务将主要由鹏润旗下的国美仓储物流投资发展有限公司承接。该公司业务主要包括物流园区平台、综合物流服务、假日货仓商贸体系三大板块，通过创建新型的郊区花园式体验购物中心假日货仓，提供融合销售、展示和互动式消费体验于一体的全新商品流通模式。

　　建成后的物流产业园区，将集合仓储、第三方物流服务、商业、金融、配套酒店、休闲娱乐、餐饮消费等多种商业配套设施，提供集融合仓储、消费、投资于一体的解决方案。

　　“目前，鹏润已经进入了北京、天津、沈阳、哈尔滨、广州、厦门、成都、郑州等城市，总共要布局全国40多个城市，投资规模达到500亿元，涉及工业用地总面积将达2000万平方米。”上述知情人士对记者透露。

　　“大部分都处于前期的洽谈阶段，真正实质性进展的只有天津和郑州两处，面积都在200亩左右，集团整体战略计划还不方便对外透露。”国美仓储物流投资发展有限公司一位内部人士对本报表示。

　　“零售+地产”式生存

　　尽管国美与鹏润野心勃勃，但和主要竞争对手苏宁相比，其步伐似乎慢了一拍。

　　作为苏宁旗下的地产平台，苏宁置业目前的业务已经涵盖大型购物中心、电器旗舰店、五星级酒店、甲级写字楼、酒店式公寓、物流仓储基地等多种业态，在商业地产方面的雄心尤甚，其锋芒直指如日中天的万达集团。

　　据媒体报道，苏宁置业的土地储备高达3000万平方米，约有800万平方米商业土地储备正在计划兴建。其在国内运作开发的项目主要有苏宁睿城、紫金东郡等住宅项目，以及遍及南京、威海、无锡、成都、连云港等地的苏宁广场、苏宁电器广场等十余个商业综合体。

　　早在2006年，苏宁电器南京物流基地、北京物流基地已经分别启动。2012年，苏宁接连签约珠海、上海、温州、兰州4家物流基地，并在北京亦庄建设北京地区电子商务运营中心。

　　在高调宣布了其“店商+电商+零售服务商”的云商模式后，苏宁将向进驻商户和消费者提供“店面云”、“金融云”、“IT云”、“物流云”等增值服务，苏宁银行近日也获得了国家工商总局的批准。

　　在这种云商模式中，地产无疑是线下实体部分的核心因子，其业态创新的吸引力、潜在的高额利润、对增值业务的承载力以及对周边区域价值提升的能力让苏宁极为倚重。此前已有媒体曝出，苏宁置业已经进入赴港上市的实操阶段。

　　记者就此致电苏宁置业，其媒介经理以“不谈公司与苏宁电器集团方面的事情”为由婉拒了采访，并表示关于物流地产等新型业态“不方便对外宣传”。

　　公衍奎认为，苏宁涉足地产领域，一方面可以通过自建店面的模式，降低扩张门店过程中的成本风险，另一方面也是整体大趋势下，基于当前线上和线下两种不同业态环境的打通需要。

　　在一位零售业分析师看来，以往传统零售企业主要依靠终端网点创造竞争力，而如今则应该尝试通过为生产、采购、仓储、物流、服务等全链条创造更高客户价值，降低各个环节成本，从而形成企业核心竞争力。

　　“既可以通过其沉淀资金支援地产开发，又可以借助商业地产开发，来应对优质网点租金价格上涨的压力，为进一步扩张家电卖场提供安全保障，而且通过投资地产，也能够赚取更高的利润。”公衍奎说。

　　2012年上半年,国美电器净亏损5.01亿元,是其上市8年多来首次出现亏损;而苏宁电器2013年半年报则显示，公司净利润7.3亿元，同比下滑58.24%。

　　德勤中国消费行业主管合伙人龙永雄指出，由于受到多种成本攀升和电商冲击的多重压力，目前中国零售行业正处于低迷的不景气状态，零售企业必须以更多创新的模式和多业态的布局主动寻求转型。

　　兰德咨询总裁宋延庆对中国房地产报记者表示，国美、苏宁所建立的“零售+地产”模式，已非简单的后者服务于前者、前者借力于后者这么简单。“面对大数据时代的挑战,传统零售商已纷纷开始转型，或者转型做电子商务，实行线上线下的互动，或者通过向上游产业发展，掌握其核心资源，通过综合运营深度挖掘渠道价值”。

　　“一些大的家电厂商以及大的电商，早已实现了这种线下线上的商业互通，而地产只是这种商业模式的物理载体。”宋延庆指出，目前阿里巴巴的“菜鸟网络”以及海尔集团的产业地产战略无不如此。

　　“对于传统零售商而言，这相当于再造一个全新的生态系统，两者会互相映衬，一个走重资产路线，一个走轻资产路线，未来具有很大的想象空间。”上述金融业人士分析。

　　风险疑云

　　尽管步子已经迈得很大，但对具体模式和未来运营方面，鹏润高层们似乎没有想得那么明白。

　　“物流地产到底应该如何运营，鹏润目前也没有想好。”前述国美知情人士对中国房地产报记者透露，此前负责与其接洽的鹏润物流地产的营销总监和招商经理都已经离职，该项目推进也没有任何进展。

　　记者随后联系到离职的二人，其都表示鹏润目前“缺乏核心领导人的决策，项目推进太慢，人员流动太频繁，而且公司的文化和环境也很难适应”。

　　“实际上，如何打造物流仓储，使其成为新的盈利点本来就不是一件容易的事情。”公衍奎分析，物流地产掣肘于与生俱来的地理位置偏远、人气稀少等因素，如何改变传统物流园的消极形象，选择一种更好的商业模式，对企业至关重要。

　　另外，物流地产开发中往往需要采用租售结合的方式，即以产权销售解决前期现金流需求，以租赁实现未来长期资产收益。“然而，此种销售物业往往很容易演变为批发市场商铺模式，这对家电零售企业来说并不是最优选择。”公衍奎说。而苏宁之路也绝非一帆风顺。在门店、电商和地产领域分别向国美、京东和万达发出挑战后，苏宁面对的未来几年数以千亿的巨大投资和三路强敌的环伺，但其现金流和未来盈利前景能否支撑这一宏图霸业引起了业界的纷纭质疑。

　　“从零售进军地产，从商业运营上来讲，只是多了个物理载体而已，关键要看其整合能力如何，能否带来盈利以及现金流才是核心。”宋延庆认为，在目前商业地产泡沫加剧、物业租售比普遍较低的情况下，“做不做地产不重要，重要的是谁拥有实战的运营经验，以及整合市场资源的能力”。

　　按照规划，苏宁到2020年要完成300个电器旗舰店、50个大型购物中心、100家高星级酒店和60个物流基地的建设，如此庞大的建设规模，其资金压力可想而知。

　　“由于土地运营成本较高、REITs等金融工具缺失，无论何种类型的开发，都必须关注投资回报，尤其是前期现金流问题。”公衍奎表示。

华南城：商贸物流领航者的前世今生
日期：2013-09-30 来源：东方今报 作者：佚名
标签: 华南城：商贸物流领航者的前世今生 物流地产 物流园区 专题导航万联周刊第266期 感谢您关注万联周刊！ 本期视点：“进军快递，零担物流之王“德邦”迎来二次春天？”，“德邦快递”已确定将于2013年11月1日上线。其实早在2012年1月，德邦物流就已经获得国内快递经营许可。所以德邦走向快递之路尚属情理之中。本周热点文章：“快递 [详细]
摘要： 作为中国规划、建设、运营大型综合商贸物流中心的领航者，如今的华南城控股有限公司（以下简称“华南城”）在全国各地打造的国际化、现代化、集约化的商贸物流平台，被认为是推进新型城镇化建设、提升城镇化建设水平的一个重要方向和尝试。 　　（2013年9月）在国内著名经济学家、中银国际首席经济学家曹远征看来，华南城模式超前，对中国和亚洲相似的地区都具有一定的借鉴意义。

　　作为中国规划、建设、运营大型综合商贸物流中心的领航者，如今的华南城控股有限公司（以下简称“华南城”）在全国各地打造的国际化、现代化、集约化的商贸物流平台，被认为是推进新型城镇化建设、提升城镇化建设水平的一个重要方向和尝试。

　　●前世今生

　　“全产业链集成服务”备受业内推崇

　　9月初的深圳，尽管秋天