武汉姑嫂树地块旧城改项目定位报告.ppt

,*,单击此处编辑母版标题样式,单击此处编辑母版文本样式,第二级,第三级,第四级,第五级,福星惠誉姑嫂树村旧改项目,整体定位,与,发展战略,版权声明：,本文仅供客户内部使用，版权归深圳世联地产顾问股份有限公司所有，未经深圳世联地产顾问股份有限公司书面许可，不得擅自向其它任何机构和个人传阅、引用、复制和发布报告中的部分或全部内容。,2,项目本体解读,区域价值挖掘,案例借鉴,竞争机会研判,开发背景及核心问题研判,项目发展战略,项目整体定位,规划构思建议,区域位于主城区，为汉口老城区的自然延伸区域。,武汉市区规划确定遵循,“,旧城更新、新区拓展、轴线推进、均衡发展,”,的战略，沿主城重要出口通道构筑西南、西向、北向、东向、南向、五条城市空间发展轴，将主城与各远城区联为一体，共同发展。,项目所处的江汉区和江岸区位于北面发展方向，江汉区的中心商圈将向北转移未来中心城区北部的人口、消费力和商业都将有较高增长。,距汉口商业中心,6km,，车程约,15,分钟,距汉口火车站,2km,，车程约,5,分钟,距天河国际机场,15.5km,，车程约,15,分钟,距武汉客运港,7km,，车程约,20,分钟,区域位于主城区三环线内，心理距离较远，但实际上与汉口主城区联系紧密。,车程约,15,分钟,车程约,10,分钟,车程约,15,分钟,到火车站,2,公里,到武广商贸中心,6.3,公里,到江汉路,6.5,公里,到武汉市政府,7,公里,到机场,15.5,公里,姑嫂树区域,姑嫂树区域位于三环线内，是汉口新华下路与京广铁路相交处以北至张公堤一带的泛称，居住人口约,30,万。,项目,区域,后湖,金银湖,常青,花园,古田,汉口主城区,区域现状,区域为新旧城区结合部，分布大量旧工厂、老旧农民房和旧社区，形象低端，属于旧改集中区域,随着近几年旧城改造的推进，绿色家园、新华家园、金色雅园等新社区的进驻，区域面貌已得到较大改善，新开楼盘如常青南园，在产品外立面，内部园林等方面对区域形象都有一定提升，但楼盘体量小，分布零散。,常青南园,金色雅园,红光小区,农民私房,旧城改造的步伐逐步往外延推展,整体区域形象还有待提高，特别是环三环线沿线。区域内目前还集中了大量的农民私房，如姑嫂树村、新湾村以及一些旧厂、旧社区等区域，严重影响了区域的整体形象。,VS,区域现状,内部路网系统发达,区域内部路网呈网格状，路网系统较为完备，除部分道路系统外，内部大部分道路都可以连通到常青路和姑嫂树路。,外部交通配套不齐，出入拥堵严重,区域内公交系统较为完善，目前公交线路有,211,路、,568,路、,584,路、,604,路、,705,路、,291,路,535,路、,536,路、,601,路等,9,条线路，区内外交通联系总体较为便捷，但项目与后湖、常青、将军路片区现状交通联系存在一定阻碍，因而使项目的辐射范围表现出一定的层次性。,常青路和姑嫂树路是区域进出汉口主城区的必经之路，交通拥堵十分严重。,常青路,三环线,二环线,姑嫂树路,红旗渠路,常青五路,2,号线,6,号线,交通战略目标：,姑嫂树路年内将开建全程高架，连接在建的机场第二通道和二环线汉口段。按规划，姑嫂树路高架（二环线,三环线）全长,3295,米，宽,60,米，总投资,15.6,亿元。沿线将建,14,条上下匝道连通发展大道、兴业路、红旗渠路、后湖大道、长港路、三环线等连通道。摘自汉网消息,区域现状,交通严重依赖姑嫂树路和常青路两条主干道，瓶颈效应明显，未来姑嫂树路全线改造高架，地铁,2,号，,6,号线的贯通将局部缓解区域交通压力,生活配套齐全，生活氛围浓厚，但规模档次普遍不高,生活配套,商业,中百仓储常青路店、武商量贩新华家园店,、华南水果市场、好美家、国美电器、工贸家电等,运动设施,武汉一中游泳馆,幼 儿 园,新华幼儿园、精博常青幼儿园、实验幼儿园睿迪园、实验幼儿园、博爱园,大中小学,小学：,红领巾小学,(,省级示范小学）、,大兴路小学新华家园分校、华苑小学,中学：,武汉市第一中学（省级示范中学）,、常青第一中学、常青第一学校,大学：腾达电脑培训学校、中共武汉市委党校,医疗药店,同济堂大药房、春天药房、智仁大药房、马应龙药房等,武汉市中心医院（武汉市第二医院）分院,金融,光大银行、浦发银行、招商银行、中国工商银行、中国建设银行,线路,站点数,起点,-,终点,35,路,14,华中酒店用品市场,-,球场街,291,路,35,武胜路公交枢纽,-,刘集,296,路,29,刘店,-,复兴村小区,527,路,30,马池中路,-,滨江苑,598,路,35,黄塘湖总站,-,向阳村,705,路,28,华中酒店用品市场,-,知音西村,741,路,38,黄塘湖总站,-,华星花园,如家酒店 姑嫂树菜场 中百仓储,武汉行政学院,纸张油墨市场,武汉七十一中,姑嫂树菜场,南方航空公司,中百仓储,三环线,常青路,常青花园,五段上村,后湖大道,姑嫂树路,区域为老城区，居住生活氛围浓厚，基本生活配套齐全，学校、医院、银行、商超在区域内都有布点，但区域整体配套档次不高，缺乏大规模商业体，高档次酒店,区域现状,周边为农民房、旧厂房、三环线，无景观资源,项目位于姑嫂树三环线出口，主要由姑嫂树村、新湾村、及上十个旧厂房组成的区域。项目四面临街，右侧分布有高压线，无山水等景观资源，属于非资源型旧城区域。,项目区域内部交通路网比较发达，主要几条支干道为新湾路、常青五路、红旗渠路、新湾五路，项目紧邻两条城市进出口主干道：常青路和姑嫂树路，承接了进城的主要客流。两条主干道理承载流量较大，拥堵问题十分严重。,目前，发展大道唐家墩路口每小时交通流量突破,5000,辆以上，是汉口地区最大的堵点之一。姑嫂树路高架年内将完成征地拆迁及部分管线迁移。,-,汉网,地块现状,地块四至,三环线,常青花园,姑嫂树路,新湾路,长港路,常青五路,常青路,后湖大道,常青三路,红旗渠路,项目内部目前尚未拆迁，主要为村民私房和旧厂房区，属于生地。,项目内部情况：,项目地块狭长，内部受历史村落布局的影响，集中区域被路网分割成六块,内部目前主要集中了姑嫂树村、新湾村两个村落私房以及水仙路社区、玉兰里等旧社区，以及上十个工业厂区,项目内部拆迁尚为开始，为生地，地块零散、轮廓不够方正，用地效率低,姑嫂树村,新湾村,水仙路社区,玉兰里,华美锅炉制造厂,怡和印务公司,东方顺通风设备公司,长港水泥制品公司,华宇化工合成厂,服饰公司厂房,地块现状,地块内部情况,项目地块狭长，内部被路网分割，主体地块较为完整，外围零散分布三块飞地,世联对经济指标的解读：,项目,9,地块分布零散，各地块无法置换，彼此之间难以建立直接的联系,地块形状不规则、狭长，中间被路网割裂，用地效率不高,总用地面积,421200,总建筑面积（不含地下室）,1845900,其中,住宅,1607108,商业,137574,幼儿园,6400,辅助用房,4740,容积率,4.38,建筑占地面积,105582,建筑密度,24.6%,绿化率,30%,停车位,12225,其中,地面停车位,3953,地下停车位（立体）,8262,主要经济技术指标,（,K1,、,K2,、,K3,、,K4,、,K5,、,K 6,、,K7,、,K8,、,K9),地块现状,地块经济指标,二线省会城市，主城区延展地带，非资源型大规模城中村旧改项目,有利因素：,属于主城区延伸区域，地段有优势；,未来,2,、,6,号地铁线路和常青立交、姑嫂树高架对于缓解区域交通拥堵有一定作用；,企业开发实力强，具有一定的品牌知名度；,项目周边生活配套齐全，居住氛围成熟。,不利因素：,交通拥堵，出行不便；,地块零散不规整；,地块右侧有高压线。,项目属性：,项目由,9,宗地块组成，外围有,3,块零散飞地,地块主体完整,项目周边生活配套齐全，但无景观资源支持，不属于资源型项目,非资源型,区域属性：,区域集中了大量的私房、旧厂、旧社区，亟待整改,旧改集中区,区域位于主城区内三环线与铁路线、常青路、姑嫂树路围合区域，心理距离较远，基本生活配套齐全，档次低,主城区延展,区域集中了大量的私房、旧厂、旧社区，目前尚未拆迁,旧改生地项目,属性界定,世联对项目的基本判断,本项目为城市大盘，有别于远郊大盘，必须从城市运营的角度加以思考。,本项目是与姑嫂树村合作的旧改大盘，必须遵循城市旧改项目的一般规律。,12,项目本体解读,区域价值挖掘,案例借鉴,竞争机会研判,开发背景及核心问题研判,项目发展战略,项目整体定位,规划构思建议,都市层面：,大武汉城市化进程加速，城市升级带来宏观利好,2002-2008,年武汉市城市化率增长迅速,城市,城市化比率,武汉,64.48%,长沙,60.02%,郑州,63.4%,南昌,63.17%,合肥,64.1%,2008,年武汉市城市化水平达到,64.48%,，在中部五省省会城市中排名第一,城市价值提升,城市功能日趋完善,城市消费能力增强,城市形象改变，将带动未来区域整体价值平台的提升,城市规模扩大，将使城市功能区划设置更为合理，新的功能分区得以出现,城市化加速必然推动区域经济水平的上涨，从而增强了居民购买力,城市化红利,武汉目前所处阶段,城市发展规律证明，城市化率位于,30%-70%,之间，将进入中期高速发展阶段,区域层面：,长期老化的姑嫂树片区有望凭借本项目迎来全新发展的契机,2010,年,10,月,20,日，公司全资子公司福星惠誉房地产有限公司与武汉市江汉区姑嫂树村村委会武汉市宏财房屋拆迁有限公司共同签订了一份,姑嫂树村,“,城中村,”,综合改造建设项目合作协议书,三方合作建设姑嫂树村,“,城中村,”,综合改造建设项目该项目所涉拆迁补偿价款总额为,472,923,万元。,湖北福星科技股份有限公司关于与武汉市江汉区姑嫂树村村委会等签订,姑嫂树村,“,城中村,”,综合改造建设项目合作协议书,的公告,常青路、多福路、,姑嫂树路,、黄浦大道等重要路段，被老百姓称之为,“,光灰大道,”,。群众的意见很大,武汉市市长阮成发,这边的生活其实很方便，但是因为都是城中村，,形象和档次太低，晚上不太安全,，这也是客户反映较多的问题,常青南园销售代表,武汉,“,城中村,”,改造方案目标为：,一是改制,，转变村集体经济为符合市场经济体制和现代企业制度要求的企业；,二是撤村,，依法撤销村民委员会，组建社区居民委员会。在此基础上，改革户籍制度，将村民农业户口变为城市居民户口，并纳入城市社会保障体系,姑嫂树,老化的都市边缘地带,关键词：,城中村、脏乱差、小偷小摸、堵车、三环,借由福星旧改项目，姑嫂树将迎来难得的发展机遇：,制度规范化：原城中村将引入现代企业制度,村民社会化：户口性质变更，纳入城市社会保障体系,公民意识：由半封闭的村民到现代公民的转变,不仅是形象层面，也是区域发展模式的彻底革新,企业层面：,意味着福星惠誉发展模式的变革,福星惠誉房地产有限公司是湖北福星科技股份有限公司在汉设立的全资控股子公司。湖北福星科技股份有限公司是国家大型企业、国家重点高新技术企业和湖北省,“,巨人工程,”,企业，形成了以房地产业为核心，以金属制品为基础的业务格局；,2005,年起，福星惠誉连续,6,年跨入中国房地产百强行列。截至,2009,年年末，福星惠誉总资产达,63,亿多元，净资产为,24,亿多元，是武汉市目前成长最快，具有巨大发展潜力的房地产企业之一；,在武汉历年开发过的项目：汉口春天、金色华府、福星城市花园、青城华府、水岸国际、东澜岸、福星城、水岸星城、国际城。,福星惠誉十年，演绎凝固音符的传奇,2010,年,2008,年,2005,年,水岸星城,福星国际城,福星水岸国际,第一次飞跃：由住宅到商住并行,第二次飞跃：挺进城中村改造,第三次飞跃？,纵观福星惠誉的武汉十年征程，两次飞跃奠定了福星区域龙头的地位，新形势下福星惠誉又将面临新的选择,企业层面：,第三次飞跃,由开发商向,城市运营商,转型，壮大自身实力，实现区域和品牌扩张,案例借鉴：,成都置信集团,成都置信实业（集团）成立于,1997,年，控股,20,余家公司，分别从事住宅、商业地产开发、工业园区建设、旅游文化产业以及汽车经营和服务等相关领域；,成都置信定位于城市运营商和系统城市生活服务商，全面参与成都统筹城乡综合配套改革实验区的建设之中，坚持大手笔的城市运营战略，开发的西部鞋都、国色天乡,、,青羊,198,、国际医学城均成为了城市产业的经典作品；,2009,年置信再度跻身,“,中国房地产品牌价值,20,强,”,行列，品牌价值高达,26.16,亿，成功地进入了国内一线地产商的阵营。,项目概念：,现有市场参考,近期目标实现,容易被模仿和超越,大盘概念,：,规模经济,中长期目标综合考虑,项目地位确立,可被模仿和超越,区域概念,：,中长期战略,品牌忠诚度,公司的威望建立,较难模仿,城市概念,：,长期战略,专利,垄断资源或特许权,福星,2001,年,置信芙蓉古城,2003,年,6,月,四川西部鞋都,2004,年,置信国色天香,2005,年,4,月,上海医学园,2005,年,8,月,青羊,198,工业园,置信城市运营项目一览：,丰富开发经验，拓宽开发商的战略视野,提升开发商的知名度与美誉度，进一步强化与地方政府的合作关系，为后续发展奠定基础,项目规模和档次的提高也提升了开发商的开发水平,企业层面：,第三次飞跃,由开发商向,城市运营商,转型，分享武汉城市更新的规划红利,2009,年，武汉市,“,城中村,”,和旧城改造全面提速，,7,个中心城区分别启动实施了,1-2,个旧城改造项目。,12,个,“,城中村,”,完成整村拆迁，其中,4,个村全面完成综合改造任务；,2010,年，武汉将加快推进黄浦大街片、精武路片、东汉正街片等,11,个旧城改造项目，基本完成二环线以内,56,个,“,城中村,”,的拆迁。,地块情况,地块面积,开发商,武汉鹦鹉沣盛,11.26,万平米,名流置业,洪山区三角路地块,21.7,万平米,福星惠誉,贺家墩城中村改造,12.53,万平米,台北路鲩子湖村改造,11,万平米,万科,洪山区长江村改造,13.56,万平米,万科,汉阳区龙阳村改造,38.78,万平米,人信,洪山区铁机村,K1,33.33,万平米,铁机中润,洪山区马湖村地块,19.99,万平米,保利,据武汉市本世纪初的一次摸底显示，武汉市市内需要改造的城中村约为,150,多个，根据目前进度内环已基本改造完毕，下一步预计改造将转为二、三环线附近。,华中科技大学规划与建设学院副院长万艳华,旧城改造释放出大量城市中心优质地块，能有效地提高集团开发资源储备质量；,武汉市目前大力推行旧改计划，各品牌开发商纷纷参与，若无法抓住机遇则有被边缘化的危险。,2010,年出让的旧改地块一览：,企业层面总结：,本项目是福星惠誉转变企业角色，完成向城市运营商蜕变的关键之作,增加优质土地储备，优化开发资源结构,巩固区域话语权，拓展新的战略布局点,增强企业实力，提升品牌形象，为跨区域品牌扩张打下基础,本项目对城市、区域发展以及企业具有不同寻常的意义，必须从战略的高度重新审视本项目,城市视角：大武汉城市化加速过程之中的必然产物,区域视角：为长期老化的片区提供了更新换代的契机,企业视角：福星惠誉转变企业角色，完成向城市运营商蜕变的关键之作,企业目标：名利双收，达到开发利润和品牌美誉度的双重提升,期望保持合理的销售速度,1.,合理的销售速度是大盘健康发展的基础,2.,价值的提升贯穿于大盘的整个发展过程之中,从福星企业战略层面考虑,1.,本项目在福星的产品线中具有承前启后的重要意义，将为福星未来的企业发展路径定下基调,2.,企业品牌价值的提升实质上仰赖于项目价值的提升,建立在速度基础上的利润最大化,进一步提升品牌美誉度,世联对开发目标的理解：,本项目不存在生与死的问题，关键在于项目价值的提升,三环线内供给不足，严重依赖于旧改释放用地，未来,CBD,住宅开发存在诸多不确定性，本项目是未来汉口主城区的最大供应,区域供给,区域需求,姑嫂树一带为老城区，人口集中，改善型需求潜力较大,受中心区高房价挤压的外溢性需求强烈,2,4,6,8,10,菱角湖万达广场,万景国际,葛洲坝国际广场,万科城,三江航天双城,泛海,CBD,截止,2010.10,，约,7.5,万,2010.3-2010.10,，约,5.5,万,2010.4-2010.10,，约,15,万,2010.6-2010.10,，约,6.2,万,2010.6-2010.10,，约,3.7,万,2009.12-2010.10,，约,8.2,万,2010,年政策面紧绷，楼市观望态度浓厚，项目周边区域大盘推货较为谨慎，,2010,年去化量在,6-8,万之间；,三环线内用地稀缺，供求关系不可逆转，项目入市时各大盘均已进入中尾盘阶段，不存在激烈竞争；,采取低价走量的策略将严重贬损项目价值。,未来将呈现供不应求的态势,年均去化,8-10,万的目标是可以实现的,淡市下三环线内大盘年去化量在,6-8,万左右,注：根据世联监测资料统计,竞争并非项目面临的核心问题，如何在开发过程中提升项目价值才是关键,思考：,武汉类似体量大盘的常规操作模式是否适合本项目？,百步亭,&,常青花园，以经适房形象低价入市，规模扩张迅速，成为武汉著名的综合型大社区,常青花园位于汉口北郊，占地,4000,亩，规划总建筑面积,360,万平方米，由,15,个小区和,1,个中心商业街组成，概算总投资,60,亿元；,百步亭花园占地,2.5,平方公里，目前入住,10,万人。规划将建成一个占地,7,平方公里，入住,30,万人的百步亭新城；,百步亭与常青花园是典型的由行政干预转为市场化运作的大盘。,区域,常青花园,百步亭,在售项目,名士汇,世博园,占地面积,19629.6,85000,建筑面积,5.3,万,16.52,万,容积率,2.7,1.94,均价,7200,元,/,6700,元,/,物业类型,小高层,洋房、小高层,主力户型,65-130,65-136,百步亭模式,以,“,社区品牌,”,代替区域品牌，自我中心化完善内部配套，营造浓厚的社区意象，增强客户粘性,百步亭所在地当初为一片荒滩，在,1998,年安居工程安居苑开始后，到温馨苑、百合苑、怡康苑，再到怡和苑、百步龙庭、百步雅庭、百步亭现代城，一直到,2010,年的百步亭世博园，百步亭花园社区发展 迅速,百步亭模式：,造城运动，实现自我中心化，项目规模扩张迅速，但与周边城市体系脱节,常青花园和百步亭在建设期面临周边环境恶劣、城市形象破败的困境，采取类封闭的大手笔,“,造城运动,“,有利于初期建立鲜明的市场形象；,由于项目与城市体系完全脱节，单纯依靠自身配套发力在项目中后期边际效用递减，溢价能力越来越弱。,武汉没有人不知道常青花园，但是知道马池的还真不多，马池与常青花园的距离很近，但是常青花园的建设与并没有给马池带来实质性的利好。,武汉美好愿景房地产开发有限公司副总谭先生,百步亭也应该属于后湖，可是怎么看百步亭和咱们后湖不是一个档次，他们（百步亭）路才修好几个月，中间有栏杆，有路灯，秩序又好。兴业路后湖段：从盛世东方开始，路修好几年了，路中间没栏杆，路灯也是瞎的，老出车祸。,后湖小区居民,常青花园与百步亭花园以安居工程形象入市，项目内部营造了舒适的居住氛围，但是只是自成体系，并没有给周边带来价值的同步提升，与周边形成强烈反差，无法体现大盘对城市价值的提升与重塑功能,大盘自我中心化，与周边城市体系割裂，导致区域价值塌陷,VS,百步亭,&,常青花园低价入市，采取性价比倾销的手段，后期缺少城市体系的支撑，项目价值提升困难,社区配套溢价功能逐步削弱，后期价值提升困难,百步亭世博园与邻近的城市大盘三江航天双城之间相比被拉开了档次上的差距；与同一片区的新地东方相比，社区品牌的溢价并不明显,与三环线相隔的万科城、常青南园相比，名士汇的价格相差甚远，表明社区品牌价值受到城市距离的极大压制,百步亭、常青花园以低价入市，性价比倾销，不利于大盘整体形象的提升,自我中心化，社区配套发力，初期效果明显，后期缺少城市价值感，溢价能力明显削弱,项目的核心问题及分解,如何选择适合本项目的开发模式，推动项目持续增值？,核心问题,子命题,区域解,如何重新定义区域价值？,如何构筑本项目的核心竞争力？,对不同开发机会的研判？,子命题,市场解,拒绝自我封闭的,“,造城,”,模式，摒弃野蛮生长的流水线大盘,1,项目价值可分解为区域价值和本体价值；,项目价值的积累必须依托区域价值平台；本体价值的兑现需要寻求市场解。,2,3,27,项目本体解读,区域价值挖掘,案例借鉴,竞争机会研判,开发背景及核心问题研判,项目发展战略,项目整体定位,规划构思建议,武汉市城市化定位在国家层面得到确认和显著提升，在中部的城市地位得到巩固,1,2,3,4,2020,年城镇建设用地,908,平方公里，新增,261,平方公里,建设用地,城镇人口,2020,年城镇人口,990,万，较上轮规划人口增加,220,万人,统筹规划,划定,3261,平方公里都市发展区，形成,“,主城,+,六大新城组群,”,的开放式城市空间结构体系,空间结构,城市规划区面积,8494,平方公里，增加,5408,平方公里，实现城乡统一规划管理,中部地区中心城市,2010,年,3,月,8,日，,武汉市城市总体规划（,2010-2020,年）,获国务院批复，武汉在全国发展布局中的功能定位由上轮总规的,“,我国中部重要的中心城市,”,，上升为,“,我国中部地区的中心城市,”,。,武汉城市定位在国家层面得到确认和显著提升，城市发展上升到国家高度,武汉城市定位在国家层面得到确认和显著提升，在中部的城市地位得到巩固,未来武汉城市建设将围绕“,1+6”,的城市格局，着眼于现有布局基础上的优化,武昌,高科技,教育,汉阳,现代制造,旅游,汉口,商业贸易,金融服务,黄陂区,新洲区,江夏区,汉南区,东西湖区,蔡甸区,武汉特殊地理条件下，城市呈现多核发展态势，以三大主城区为中心向周边扩散；,2015,年将基本形成,“,1+6,”,的城市格局，即中心城区控制在三环线以内，,6,个远城区各集中规划建设一座新城，形成,“,主城,+,新城组群,”,和以主城区为核，多轴多心的城市空间总体构架，基本完成城市空间布局调整。,未来武汉城市发展扩张将不再依赖于环线的建设，而是追求在现有空间布局基础上的优化,城市发展现状一：城市发展空间不足，中心区发展空间不足，原位扩张受到限制,两江交汇、湖泊密布、山水相间的自然地理特征,造就了武汉丰富多彩的城市空间和独特的城市格局,但是也给城市空间拓展造成了一定的限制,使得发展空间比较分散零碎,难以形成长期集聚式优化发展的充足空间,也使城市继续向外扩展面临较大的门槛；,武汉主城区空间成型，改造难度加大，近年来城市发展加速，呈现出跨越主城区，沿交通轴线的蔓延化发展，从而加剧了通勤压力。,地块编号,地块位置,用途,用地面积（）,容积率,受让单位,P2010(005),江夏区流芳街梁山头村,商服,136510.24,2.5,美加置业,P2010(004),江夏开发区大桥新区,商服,176452.87,2.1,中百集团,p(2010)032,沌口开发区,12c2,号,商服,119926,3.0,万达集团,P(2009)126,东西湖环湖路以北，南京,21,世纪以西,商业兼住宅,10073.81,4.5,财富兴源,P2009(033),江岸区建设大道延长线与幸福大道交汇处,文娱商住,156859,，商业建面大于,44000,3.0&2.0,武汉地产,2010,年武汉出让的大型商服地块基本上全部位于三环线近郊：,对比芝加哥的经验可以发现,中国大多数城市仍处在全面扩张阶段,还没有真正走入稳定的发展阶段,存在多轴向是必然的,所以正确的态度应该是正视现实,引导城市扩张,伊利诺斯大学建筑系主任张庭伟,汉口核心旧改区,武昌核心旧改区,年份,计划拆迁量,实际拆迁量,主要拆迁区域,2003,300,万,m,2,70%(200,余万,m,2,),多福南路片、暨济电厂片、全新片、九如片、永茂片,2004,280,万,m,2,60%(170,余万,m,2,),2005,210,万,m,2,40%(90,余万,m,2,),汉口为主,2006,220,万,m,2,至今,160,万,m,2,汉阳、武昌、青山,2007,后,220,万,m,2,各区实际再定,城市发展现状二：新旧杂陈、功能分区杂糅，城市规划向商务功能倾斜,武汉进入了快速城市化的发展阶段,必须明确由主城向城市地区发展转化的概念,合理引导城市功能拓展。,华中科技大学建筑与城市规划学院教授殷毅,应反思,“,一城三镇,”,均衡发展的惯性思维,对空间、产业进行整合,建议疏解生活、生产,形成近水生活轴和沿交通生产轴。,厦门市城市规划委员会 副委员长马武定,三镇一直未能形成完整的、有机的一体化格局,在其城市框架一直不断拉伸的状态下,各自也未能形成相对独立的功能体系；,上世纪,90,年代以后,居住用地建设的规模大幅增加,居住用地比例由,24.7%,上升至,31.7%,但武汉却未能在三镇形成大规模的居住新区格局；,武汉旧城区的更新一直处于散点、无序的状态，与新城区之间呈现混杂、交织的状态，,缺乏统一的城市界面。,汉口解放大道沿线承载了武汉将近,30%,的居住人口，同时又是最主要的商务和商业中心，城市功能大而全，缺少合理的区分；,各区域规划的一拥而上分散了城市的商务功能和资源。光目前计划建设带有中心商务特征的城市功能区就有,6,处,:,王家墩、建设大道金融街、江北商贸区、永清商务区、江南商贸区、四新地区。,城市发展现状三：中心城区人口急剧膨胀，带来一系列“都市病”，降低生活质量,武汉城区人口密度分布（人,/,平方公里）：,江汉,17857,硚口,14795,江岸,11256,武昌,12020,青山,9682,汉阳,4687,洪山,1726,中心城区人口膨胀，市政配套压力增大，导致交通堵塞、环境污染、治安恶化等一系列,”,都市病,“,，严重降低生活质量,现在没有一天不堵车，尤其是过桥，上下班的时候莫想打到的士,休息逛个街，不晓得哪这多的人，挤都挤不动,大楚网武汉网友语录,武汉市城区人口数量自,2003,年以来增长迅速，,09,年已突破,451,万人,2003-2009,年武汉市城区人口数量,大武汉城市的发展，需要寻找全新的生活功能区,城市空间：中心区发展空间不足，原位扩张受到限制,城市功能：新旧杂陈、功能分区杂糅，城市规划向商务功能倾斜,城市人口：中心城区人口急剧膨胀，降低生活质量,后湖新城建于,1996,年，总面积,23.6,平方公里。新城约,6,个中型居住区，每个区人口约,4,万人。,2020,年，预计,30,万居民入住，届时将与东湖、南湖、汉阳四新并列武汉,4,大居住新城。,后湖板块,金银湖板块,金银湖板块地处汉口西部近郊，生态环境优良，其中金银湖生态园是国家级生态示范区的核心片区，面积,29.25,平方公里，规划容纳人口,30,万。,汉口中心区,9000-12000,后湖板块,65007500,金银湖板块,5000,8000,以城市外扩的方式发展新生活功能区的实践，始于后湖和金银湖,从居住规划上看，汉口中心区未来的扩展方向，主要是金银湖片区和后湖片区。而古田片区的布局侧重于产业、物流基地等方面。,金银湖的高端生态娱乐价值仅为少数人所享有，无法提升区域整体价值,金银湖高尔夫俱乐部，是,武汉市区唯一的,18,洞,72,杆国际竞赛型球场的高尔夫俱乐部,。俱乐部占地,2500,亩，投资,1,亿美元，球道全长,7190,码，由国际锦标大赛、英国公开赛、美国名人赛世界顶级高尔夫球手，传奇人物,Nick Faldo,先生精心设计而成,东方马城位于湖北省武汉市郊的东西湖区，是以国际赛马场为核心的大型综合性项目，是,华中地区唯一可承办各类国际赛马的专业赛马场,，涵盖体育赛马、旅游、商业、地产四大 产业。包括国际赛马场、骑士俱乐部、神马乐园、赛马俱乐部等十多个项目。马城占地面积约,100,多万；国际赛马场的中央广场面积约,12,万,东方马城,金银湖高尔夫俱乐部,楼盘名称,均价,万科高尔夫,9000,元,/,银湖翡翠二期瞰湖轩,7000,元,/,卧龙丽景湾,6000,元,/,翠堤春晓,5500,元,/,金地格林春岸,5500,元,/,祥生柏景湾,4600,元,/,沿海赛洛城,4900,元,/,从区域来看，金银湖板块生态环境良好环境，非常适于居住，但除了少数拥有各种优质资源的项目，被高端人士所青睐产生较高价值以外，区域的整体价值并未得到提升,金银湖,政府规划不作为，致使区域内生活配套以及交通设施严重不足，阻碍区域价值的提升,睿升中学,武汉工业学院,金盛国际家居,&,中百仓储,金口中心小学,金银湖街卫生院,武汉人民会议中心,新澳幼儿教育中心,“,上学难、出行难、购物难、就医难,”,是目前整个金银湖区的最大硬伤,东西湖区人民政府副区长黄华,金银湖生活相关配套严重缺乏，尤其是医疗和教育配套档次较低，无法满足居民的需求，区域平均入住率低于,30%,目前金银湖最大的问题就是交通，特别是公交配套匮乏，因为公交线路政府没有统一的规划，都是开发商自行与公交公司去协调,东西湖管委会规划科王科长,金银湖,后湖透支了未来规划利好，楼盘建设速度远远超过配套建设速度,短途交通需要电瓶车来解决问题,分布街边的私人门诊,晴天一身灰、雨天一身泥,小路多，大路少：,私人门诊多，正规医院少,小超市林立，大超市难寻,后湖居民生活写照,政府职能严重缺位、市政设施严重滞后、公共设施严重不足、规划建设管理严重脱节,原武汉市长李宪生,碰到清白一点的乘客，还能帮忙指路，要是碰到刚住进后湖的，往往要穿过黑漆漆的小区间马路，搞不好就走过了。我最少因为跑过了，被乘客投诉过,4,回。,武昌的哥张先生,为数不多的几所学校之一,后湖楼盘在短时间内大量兴建,金银湖,后湖和金银湖区域的建设与城市体系完全脱节，导致城市主流价值链的断裂,金银湖交通情况较差，出入拥堵严重,区域内公交系统极不完善，目前公交线路只有,713,、,730,、,207,等,7,条线路，出行极为不便,常青立交是金银湖进出汉口主城区的必经之路，交通拥堵十分严重,那些什么外语幼儿园、北大附中学费蛮贵，而且都是挂羊头卖狗肉的，随便本地请几个老师,公交车紧等都不来，半个小时来一趟算是好的,过了,8,点外头曲马黑，菜都是下了班直接在市区买好,根据金银湖业主访谈资料整理,后湖配套不齐，生活便利程度较差,生活、教育、交通等配套不齐，或有名无实，有大盘之规模却无大盘之便利,后湖居民聚餐，购物，看电影，逛街等休闲娱乐活动一般到武广，汉口中心区等地消费外流严重，很多居民盼望后湖能建造一些休闲娱乐的大型百货。,后湖和金银湖有远期规划利好，但经过多年的建设后，在这些区域仍然无法成为新的生活功能区，与城市体系完全脱节，导致城市主流价值链的断裂,事实证明无论是金银湖还是后湖目前尚无法承担武汉新生活功能区的重任，盲目的城市扩张必将导致城市主流价值链的断裂,那么本区域是否存在这样的发展机会？,本项目位于汉口城区扩张纵轴之上，接驳两大交通枢纽，地铁,2,号线与,6,号线的开通将逐步打破区域交通瓶颈,本项目属于老城区的延展区，位于汉口中心区的纵向扩张轴线之上，与主流城区联系紧密,全面接驳机场高速及汉口火车站，出行便利，也能方便的吸引较多的人气。同时，天河机场第二通道项目也正在建设中，建成后将极大的减轻姑嫂树区域的交通压力。,规划中的轨道交通,2,号线及,6,号线将从本项目东西两侧穿过，并在附近都有设站点，将极大的缓解片区的交通压力,永清商圈,王家墩,CBD,汉口中心板块,常青板块,后湖板块,地铁,2,号线共设站,21,座，从汉口到武昌依次为马池路站、,常青花园站、金色雅园站,、汉口火车站站、常青路站、建设大道站、航空路站、中山公园站、循礼门站、中山大道站。从江汉路下过江后，有和平大道站、武昌区政府站、小龟山站、洪山广场站、中南路站、亚贸广场站、街道口站、广埠屯站、卓刀泉站、湖滨站和鲁巷站,地铁,6,号线一期工程起点位于武汉新技术开发区的三角湖，体育中心，南太子湖，博览中心，钟琴台路，江汉路；大智路，穿越京汉大道向北走香港路、唐家墩路、,姑嫂树路,，穿越张公堤，常青花园，到东方马城，沿金山大道至终点假日广场，线路全长约,32.883,公里,机场,高速,汉口,火车站,本区域紧邻,CBD,，接受,CBD,辐射，未来发展具备较强的外部支撑,武汉王家墩,CBD,是武汉市“十一五”规划中的现代服务业中心，是城市重点建设项目。根据规划，武汉,CBD,定位为以金融、保险、贸易、信息、咨询等产业为主的“立足华中、面向世界、服务全国”现代服务业中心，形成以银行、保险、证券等投资公司、集团总部办公为主，辅之以法律、会计、信息、咨询策划、广告等中介服务业，汇聚会展、零售、酒店、居住等功能的综合性城市中心区,41,王家墩,CBD,效果图,武汉王家墩,CBD,的建设步骤：,第一阶段：,2006,年,2008,年，启动武汉,CBD,，完成部分主干道路及湖面景观的建设，充分挖掘启动区的商业价值，展现,CBD,的良好形象。,第二阶段：,2009,年,2012,年，建设,CBD,的道路骨架及主体建筑设施，提升城市空间品质，拓展显著的商务空间和居住空间，扩大,CBD,景观面，为全面建设奠定基础。,第三阶段：,2013,年,2016,年，完成城市主体道路网络和基础设施建设，全面建设商务中心区，基本形成,CBD,商务,“,金十字,”,轴格局。,第四阶段：,2017,年,2020,年，全面建成商务区，形成经济聚集、商务汇聚、活力四射的,“,华中之中，武汉之心,”,。,王家墩,CBD,效果图,如果说王家墩,CBD,是引领产业发展方向的航天飞机，那么有相同目标和更为雄厚的人文历史资源背景的江汉区，将成为它的养料供给空间站，它们将互为支撑、互为补充地做大做强武汉现代服务业，加速中部崛起步伐。,原江汉区委书记黄楚平,武汉王家墩,CBD,经过多年的发展，目前已进入建设期的第二阶段，预计至,2019,年工作和居住的人口将达到,1520,万。其巨大的辐射能量将逐渐体现。本项目紧邻,CBD,，可以接受到来自,CBD,的居住和商务等多种需求，形成项目的外部支撑之一。,姑嫂树为老城区的延展区，人口稠密、周边生活配套较为齐全、生活氛围浓厚,本项目附近拥有中百仓储超市、姑嫂树社区卫生服务站、湖北航空酒店等各类生活配套,交通方面，公交站点比较多，通达性良好,教育方面，拥有红领巾小学等重点学校，以及多所幼儿园、中学等,区域为旧改集中板块，未来将由实力开发商统一操作，有利于整体秩序的建立,常青南园,旧改集中区,项目所在区域为汉口旧改集中区之一。,区域旧改的步伐由红旗渠路逐步往三环线推进。,目前长港路两侧、红旗渠路两侧、新华家园区域的新型小区居多。如新华家园、常青南园、博海名居、京华时代、金色雅园、绿色家园、锦绣人家。,其它区域都是,1990,年左右建的老社区以及民房，如浩海丰太花园、馨苑小区、园丁苑、华苑小区、杨汊湖小区、南航小区、文锦苑、阳光花园等。,区域小区开发规模：,新华家园：,30,万方,常青南园：,17,万方,其它小区均小于,30,万方，并且开发商各自为政,VS,本案,180,万方,本案的规模体量在区域内具备绝对的统治力，在项目各自为政开发的前提下，综合开发商和项目的实力，项目的开发有利于整个姑嫂树片区整体秩序的建立,本体条件对位分析总结：,发展方向：,汉口城区扩张纵轴之上,交通条件：,接驳两大交通枢纽，地铁,2,号线与,6,号线的开通将逐步打破区域交通瓶颈,外部环境：,紧邻,CBD,，接受,CBD,辐射，未来发展具备较强的外部支撑,区域底蕴：,姑嫂树为老城区的延展区，人口稠密、周边生活配套较为齐全、生活氛围浓厚,改造前景：,未来区域旧改将由实力开发商统一操作，有利于区域整体秩序的建立,本区域具备成为新生活功能区的潜力，然而受到城市老化的制约，有没有可能实现？,案例研究目的,：,通过成功城市重建案例，从中总结出成功扭转区域形象，实现区域价值更新的关键要素,案例简介,：,苏格兰格拉斯哥皇冠街,鹿特丹,Kop van Zuid,爱丁堡,Holyrood,深圳田