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房地产常识
1. 容积率:
是反映和衡量建筑用地使用强度的一项重要指标, 是指地块内建筑物的总建筑面积与地块
面积的比值, 即: 容积率＝总建筑面积÷建筑用地面积。其中, 总建筑面积是地上所有建
筑面积之和。这个比值越小, 意味着小区容纳的建筑总量越小, 居住生活质量就会越高。
2. 建筑密度:
规划地块内各类建筑基底占地面积与地块面积之比。
3. 出房率:
是指住宅净使用面积占销售面积的百分比。由于住宅销售面积的计算是以楼为单位的, 所
以相同的房型在不同的楼号内, 虽然使用面积相同, 但销售面积会有不同。
4. 住宅居住面积:
是指小区住宅分户门内的卧室和起居室等的净面积的总和。
5. 绿地率:
是指规划建设用地范围内的绿地面积与规划建设用地面积之比。当前天津市规定的新建
小区绿化率应在30％以上。
6. 住宅的层高和净高:
层高是指住宅高度以”层”为单位计量, 每一层的高度国家在设计上有个要求, 这个高度
就叫层高。具体地说, 层高是指下层地板面或楼板上表面( 或下表面) 到相邻上层楼板上
表面( 或下表面) 之间的竖向尺寸。《住宅建筑模数协调标准》( GBI100-87) 中规定, 住
宅的层高采用下列参数: 2.6米、 2.7米、 2.8米。净高则是指层高减去楼板厚度的净剩
值。
7. 住宅的进深:
住宅的长度和进深, 在建筑学中是指一间独立的房屋或一幢居住建筑内从前墙的定位轴线
到后墙的定位轴线之间的实际长度。根据《住宅建筑模数协调标准》( GBI100-87) 规定,
住宅的进深采用下列常见参数: 3.0米、 3.3米、 3.6米、 3.9米、 4.2米、 4.5米、 4.8
米、 5.1米、 5.4米、 5.7米、 6.0米。
8.住宅的开间:
在住宅设计中, 住宅的宽度是指一间房屋内一面墙的定位轴线到另一面墙的定位轴线之
间的实际距离。因为是就一自然间的宽度而言, 故又称开间。住宅的开间在住宅设计上
有严格的规定。根据《住宅建筑模数协调标准》( GBI110-87) 规定: 住宅建筑的开间常
采用下列参数: 2.1米、 2.4米、 2.7米、 3.0米、 3.3米、 3.6米、 3.9米、 4.2米。
9.商品房销售面积计算及公用建筑面积分摊规则节选:
⑴商品房整栋销售, 商品房的销售面积即为整栋商品房的建筑面积( 地下室作为人防工程
的, 应从整栋商品房的建筑面积中扣除) 。
⑵商品房按”套”或”单元”出售, 商品房的销售面积即为购房者所购买的套内或单元内
建筑面积( 以下简称套内建筑面积) 与应分摊的公用建筑面积之和。
商品房销售面积＝套内建筑面积＋分摊的公用建筑面积
⑶套内建筑面积由以下三部分组成:
A.套( 单元) 内的使用面积
B.套内墙体面积( 商品房各套之间的分隔墙、 套与公用建筑空间之间的分隔墙以及外
墙包括山墙均为共用墙, 共用墙墙体水平投影面积的一半计入套内墙体面积, 非共
用墙墙体水平的投影面积的全部计入套内墙体面积)
⑷套内建筑面积的计算公式为:
套内建筑面积＝套内使用面积＋套内墙体面积＋阳台建筑面积
⑸公用建筑面积由以下两部分组成:
A. 电梯井、 楼梯间、 垃圾道、 变电室、 设备间、 公共门厅和过道、 地下室、 值班警卫
室以及其它功能上为整栋建筑物服务的公共用房和管理用房建筑面积。
B.套与公用建筑空间之间的分隔墙以及外墙( 山墙) 墙体水平投影面积的一半。
⑹公用建筑面积计算:
整栋建筑物的建筑面积扣除整栋建筑物各套套内建筑面积之和, 并扣除已作为独立使用
空间销售或出租的地下室、 车棚、 及人防工程等建筑面积, 即为整栋建筑物的公用建筑
面积。
⑺公用建筑面积分摊系数计算:
公用建筑面积分摊系数＝公用建筑面积÷套内建筑面积之和
⑻分摊的公用建筑面积＝公用建筑面积分摊系数×套内建筑面积
10.商品房面积误差的处理方式
按套内建筑面积或者建筑面积计价的, 当事人应当在合同中载明合同约定面积与产权登
记面积发生误差的处理方式。合同未作约定的, 按以下原则处理:
⑴面积误差比绝对值在3％以内( 含3％) 的, 据实结算房价款;
⑵面积误差比绝对值超过3％时, 买受人有权退房。买受人退房的, 房地产开发企业应
当在买受人提出退房日期30日内将买受人已付房价款退还给买受人, 同时支付已付房
价款利息。买受人不退房的,产权登记面积大于合同约定面积时, 面积误差比在3％之
内( 含3％) 的房价款由买受人补足; 超出3％部分的房价款由房地产企业承担, 产权
归买受人。产权登记面积小于合同约定面积时, 面积误差比绝对值在3％( 含3％) 以
内部分的房价款由房地产企业返还买受人; 绝对值超过3％的房价款由房地产开发企
业双倍返还买受人。按建筑面积计价的, 当事人应当在合同中约定套内建筑面积和分
摊的共有建筑面积, 并约定建筑面积不变而套内建筑面积发生误差以及建筑面积与套
内建筑面积均发生误差时的处理方式。
11.房地产开发企业将住宅商品房交付使用时, 应当向购房人明示:
《住宅商品房准许交付使用证》, 提供《商品房质量保证书》和《商品房使用说明书》。
12.商品房销售包括商品房现售和商品房预售
商品房现售, 是指房地产开发企业将已经完成所有权初始登记和取得准许交付使用证的
商品房出售给购房人, 由购房人支付房价款的行为。商品房预售, 是指房地产开发企业
将正在建设中的商品房预先出售给购房人, 由购房人支付房价款的行为。
13.购房人将预购的商品房在初始登记交付使用前转让给她人的, 应当按照下列
规定办理:
⑴尚未付清商品房总房价款的, 转让人应当事先征得房地产开发企业的同意;
⑵已付清商品房总房价款的, 转让人应当与受让人订立预购商品房转让合同,
并书面通知房地产开发企业;
⑶贷款购房的, 转让人应当事先征得贷款银行同意, 有保证人的应当征得保证人同意;
⑷转让人和受让人应当自签订预购商品房转让合同之日起三十日内, 持原商品房买卖
合同和预购商品房转让合同向房地产行政主管部门备案。
14.商品房销售须具备以下五证:
《国有土地使用证》、 《建设用地规划可证》、 《建设工程规划许可证》、 《施工许可证》和
《商品房销售许可证》。

1． 房地产市场的划分:
（1） 一级市场: 土地使用权出让市场。
（2） 二级市场: 土地使用权转让新建商品房市场。
（3） 三级市场: 存量及二手房市场。

( 二) 单元房: 能够独立使用、 有明确的权属( 产权或使用权) 界定的独立房屋。
1． 按权属性质划分:
（1） 产权: ①:完全产权 Ⅰ商品房、
Ⅱ私产、
Ⅲ房改购房( 以成本价购买) 。
②:部分产权 Ⅰ房改购房( 以标准价购买)
Ⅱ共有产权。
（2） 使用权: ①: 公产
②: 企业产: Ⅰ自管产
Ⅱ托管产
③: 其它: 军产、 宗教产
2． 按房型划分:
( 1) 一室( 独单) : ①中独
②偏独
③直门独
④其它: 鸳鸯独。
( 2) 两室: ①偏单
②中单
③其它。
( 3) 三室
( 4) 拆间: ①拆大
②拆小
③独厨
④三拆一
⑤三拆二
⑥套偏
⑦其它: 老楼、 筒子楼
（4） 其它: 四室、 跃层
3． 按朝向划分:
( 1) 南北朝向: ①南北向
②阳面
③阴面

(2)东西朝向:
①东西向
②东照
③西照
( 3) 金角
( 4) 银角
( 5) 铜角
( 6) 铁角
4． 按形状划分:
（1） 条子楼
（2） 墩子楼
（3） 其它: 锯齿楼、 蛇形楼、 八角楼。
5． 按建筑结构划分:
（1） 砖混
（2） 钢筋混凝土结构: ①框架结构
②框剪结构
③框架筒体。
（3） 钢结构。
（4） 砖木结构。
（5） 木结构。
（6） 简易结构。
6、 按面积划分:
( 1) 建筑面积
( 2) 使用面积
( 3) 计租面积( 不计算阳台面积的使用面积) 。
( 4) 产权面积( 经过产权测量后核发产权证的面积) 。
6． 按楼层划分:
（1） 低层: 1-3层。
（2） 多层: 4-7层。
（3） 高层: 8层以上。
二、 评估相关知识
1．房地产估价: 从专业估价的角度来讲, 房地产估价是指专业估价人员, 根据估价目的遵循估价原则, 按照估价程序, 选用适当的估价方法, 并在综合分析影响房地产价格因素的基础上, 对房地产在估价时点的客观合理价格或价值进行估算或判定的活动。
2． 估价方法:
（1） 比较法。
（2） 成本法。
（3） 收益法。
以上为三大基本方法, 另外还有一衍生的方法, 如假设开发法等。
比较法: 是将估价对象与在估价时点的近期有过交易的类似房地产进行比较, 对这些房地产的成交价格作适当的修正, 以此估算估价对象的客观合理价格或价值的方法。
( 1) 比较法的操作步骤: ①搜集交易实例
②选取可比实例
③建立价格可比基础
④进行交易情况修正
⑤进行交易日期修正
⑥进行房地产状况修正
⑦求取比准价格 。
( 2) 求取比准价格: 交易对象价格=可比实例价格*交易情况修正系数*交易日期修正系数*房地产状况修正系数
成本法: 是求取估价对象在估价时点时的重新购建价格 , 然后扣除折旧, 以次估算估价对象的客观合理价格或价值的方法。
（1） 适用范围: 适用于那些既无收益又很少发生交易的房地产估价, 如学校、 图书馆、 体育馆、 医院、 政府办公楼、 公园等公用、 公益房地产 , 以及化工厂、 钢铁厂、 发电厂、 油田、 码头、 机场等独特设计或只针对个别用户的特殊需要而开发建造的房地产。
（2） 计算公式: 积算价格=重新购建价格-折旧
收益法: 是求取估价对象未来的正常净收益, 选用适当的资本化率将其折现到估价时点后累加, 以此估算估价对象的客观合理价格或价值的方法。
适用条件: 是有收益或有潜在收益的房地产, 如农地、 商业、 餐饮、 旅馆、 写字楼等。