珠海商业市场调研报告.ppt

单击此处编辑母版标题样式,单击此处编辑母版文本样式,第二级,第三级,第四级,第五级,C&C,P,age,*,GUANGZHOU CLEAR&CLEVER COMMERCIAL CO.,LTD.,明楚,睿智,达道,致远,明楚,睿智,达道,致远,C&C,楚睿商业,GUANGZHOU CLEAR&CLEVER COMMERCIAL CO.,LTD.,单击此处编辑母版标题样式,单击此处编辑母版文本样式,第二级,第三级,第四级,第五级,单击此处编辑母版标题样式,单击此处编辑母版文本样式,第二级,第三级,第四级,第五级,C&C,P,age,*,GUANGZHOU CLEAR&CLEVER COMMERCIAL CO.,LTD.,明楚,睿智,达道,致远,单击此处编辑母版标题样式,单击此处编辑母版文本样式,第二级,第三级,第四级,第五级,C&C,P,age,*,GUANGZHOU CLEAR&CLEVER COMMERCIAL CO.,LTD.,明楚,睿智,达道,致远,单击此处编辑母版标题样式,单击此处编辑母版文本样式,第二级,第三级,第四级,第五级,C&C,P,age,*,GUANGZHOU CLEAR&CLEVER COMMERCIAL CO.,LTD.,明楚,睿智,达道,致远,报告,目录,项目开发条件评估,壹,珠海商业市场环境研究,贰,项目竞争环境分析,叁,城市规划前景评估及商业发展趋势预测,肆,澳门商业概览性分析,伍,项目定位及业态规划,深度访谈及商业消费特征研究,陆,柒,项目规划设计建议,捌,项目开发经营模式建议,玖,02,珠海商业市场环境研究,贰,珠海整体商业环境现状,商业空间格局,六大商圈呈现环状分布,目前珠海中心城区主要有六大商圈，并且由于地形原因，围绕板障山呈现环状分布,拱北商圈,吉大商圈,老香洲商圈,新香洲商圈,前山商圈,南屏商圈,拱北商圈,吉大商圈,老香洲商圈,新香洲商圈,前山商圈,南屏商圈,莲花路步行街,口岸购物广场,国际大厦商业广场,（华润万家）,迎宾百货广场,米兰百货广场,珠海百货,国贸购物广场,潮响国贸城,免税商场,九百地下商场,丹田城市广场,扬名广场,茂业百货,通大百货,金宝路商业广场,朝阳市场,百分百购物中心,乐淘城,尚都时尚百货,旺角百货,华润万家,明珠商业广场,口岸市场,本案,商业空间格局,六大商圈呈现环状分布,商圈名称,商圈级别,辐射范围,档次,拱北商圈,市级商圈,珠海、澳门、游客,中档大众化、中档偏低,吉大商圈,市级商圈,珠海,中高档、高档,老香洲商圈,区域级商圈,老香洲,中档大众化,新香洲商圈,区域级商圈,新香洲,中档大众化、中低档,前山商圈,区域级商圈,前山,中档大众化,南屏商圈,新兴区域级商圈,珠海六大商圈在商圈级别、辐射范围与档次上存在明显的差异与区分,商业消费格局,珠海商业消费群体划分及特征,珠海商业消费客群主要划分为珠海本地客、澳门客与游客三类，而珠海本地客又可分为中高档、年轻时尚与区域型三类消费群体,由于珠海各商圈的市场定位、辐射范围与档次不同，上述五类消费客群在珠海消费呈现明显区域分布差异,主要客群类型,主要消费场所及特征,珠海本地客群,中高端消费客群,主要在吉大商圈消费，并且有较高的消费力,年轻时尚消费客群,主要在拱北的口岸广场、珠海百货以及免税商场一楼等较年轻时尚的场所消费，年龄以,18-35,岁为主，对潮流触觉敏锐，消费频率较高,区域型就近消费客群,以就近消费为原则，以老香洲与新香洲为代表,澳门客群,主要集中在拱北口岸附近一带消费，更偏重于餐饮与休闲娱乐消费,游客,相对集中在拱北口岸一带,阶段四,阶段三,阶段二,阶段一,商业发展阶段,珠海整体商业发展阶段研判,零散街铺及小型超市阶段，特点是分散、各行各业混杂，以满足居民日常需求为主,逐步向行业集中转变，成行成市，有一定规模效应。,逐步形成了有一定规模的商业街区或大型超市及百货单独门店,集购物、娱乐休闲、餐饮等功能于一体的一站式购物中心,零散街铺,如拱北莲花路步行街等,如拱北口岸广场、华润万家、吉大免税、茂业百货、家乐福等,目前，珠海正处于此过渡阶段,商业发展环境,商业市场发展总体平稳向上,珠海近五年商业市场发展总体平稳向上,社会消费品零售总额都保持,15%,以上年增长率，,2010,年已超过,20%,商业营业用房施工面积稳定增加，,2010,年已达,80,万平方米，年增长率接近,20%,商业营业用房销售均价也稳定增加，说明商业物业需求相对旺盛,20062010,年珠海商业营业用房销售均价走势,资料来源：珠海市统计局,拱北商圈,主要商业物业介绍,主要商业物业,建筑形态,规模（）,业态组合,档次,经营状况,口岸购物广场,地下商业,120,，,000,百货,+,零售商铺,+,餐饮,除澳海城百货档次较高以外，其余以中档大众化为主,很好,莲花路步行街,商业街,14,，,000,专卖店,+,零售商铺,+,餐饮,+,美发美甲,中低档,一般,国际商业大厦,独立建筑,80,，,000-90,，,000,百货,+,超市,+,主题卖场,+,休闲餐饮,+,休闲娱乐,+,书城,中档大众化,良好,迎宾百货广场,裙楼商业,27,，,000,百货,+,餐饮,+,休闲娱乐,+,美容中心,中档大众化,一般,米兰百货广场,独立建筑,18,，,000,百货,+,餐饮,中档大众化,一般,口岸市场,独立建筑,14,，,400,菜市场,+,零售商铺,中低档,良好,莲花万景城,独立建筑,28,，,000,零售商铺,+,休闲娱乐,+,餐饮,中低档,良好,莲花路步行街,口岸购物广场,国际大厦商业广场,（华润万家）,迎宾百货广场,米兰百货广场,口岸市场,本案,拱北商圈,吉大商圈,主要商业物业介绍,主要商业物业,建筑形态,规模（）,业态组合,档次,经营状况,免税商场,独立建筑,45,，,000,品牌专卖店,+,超市,+,餐饮,+,休闲娱乐,+,健身中心,+,美容美体美发,中高档（珠海本地最高档次）,较好,珠海百货,35,，,000,百货,+,超市,+,主题卖场,+,餐饮,+,休闲娱乐,中档稍偏高,较好,国贸购物城,30,，,000,品牌专卖店,+,主题卖场,+,餐饮,+,休闲娱乐,中档大众化,一般,潮响国贸城,8,，,000,零售,+,主题卖场,中档大众化,一般,九百地下商场,地下,2,，,000,零售,中档稍偏低,一般,吉大商圈,珠海百货,国贸购物广场,潮响国贸城,免税商场,九百地下商场,老香洲商圈,主要商业物业介绍,主要商业物业,建筑形态,规模（）,业态组合,档次,经营状况,扬名广场,地下商业,24,，,000,百货,+,超市,+,家具卖场,+,餐饮,+,休闲娱乐配套,中档大众化,很好,茂业百货,独立建筑,33,，,000,百货,+,餐饮,中档大众化,较好,百分百购物中心,独立建筑,6,，,000,百货,+,超市,中档大众化,良好,乐淘城,地下商业,1,，,000,零售,中档大众化,一般,尚都时尚百货,裙楼商业,12,，,000,百货,+,餐饮,中档大众化,一般,丹田城市广场,独立建筑,16,，,000,超市,+,主题卖场,+,休闲娱乐,中低档,一般,金宝路商业广场,独立建筑,30,，,000,零售商铺,+,书城,+,休闲娱乐,+,餐饮,中低档,一般,通大百货,独立建筑,14,，,000,零售商铺,+,超市,+,小餐饮,中低档,一般,朝阳市场,独立建筑,15,，,000,菜市场,+,零售,低档,一般,老香洲商圈,丹田城市广场,扬名广场,贸业百货,通大百货,金宝路商业广场,朝阳市场,百分百购物中心,乐淘城,尚都时尚百货,新香洲商圈,主要商业物业介绍,主要商业物业,建筑形态,规模（）,业态组合,档次,经营状况,旺角百货,独立建筑,30,，,000,超市,+,零售商铺,+,餐饮,+,休闲娱乐配套,+,酒店,中档偏低,一般,华润万家,裙楼商业,20,，,000,超市,+,百货,+,零售商铺,+,书城,中档大众化,较好,新香洲商圈,旺角百货,华润万家,前山商圈,主要商业物业介绍,主要商业物业,建筑形态,规模（）,业态组合,档次,经营状况,明珠商业广场,独立建筑,50,，,000,百货,+,超市,+,主题卖场,中档大众化,一般,前山商圈,明珠商业广场,南屏商圈,主要商业物业介绍,主要商业物业,建筑形态,规模（）,业态组合,档次,目前状况,华发商都,独立建筑,100,，,000,超市,+,品牌专卖店,+,餐饮,+,休闲娱乐配套,中高端,在建中,南屏过去一直缺少商业配套，目前华发集团的城市综合体,华发商都项目的开发，将为南屏商圈带来了一个,100000,的购物中心及商业街,南屏商圈,华发商都,商业现状特征一,空间布局相对分散,由于受珠海城区地形、地貌等地理条件及人口分布较分散等因素影响，珠海城区商圈空间布局相对较分散，商圈集中度不高,拱北商圈,吉大商圈,老香洲商圈,新香洲商圈,前山商圈,南屏商圈,莲花路步行街,口岸购物广场,国际大厦商业广场,（华润万家）,迎宾百货广场,米兰百货广场,珠海百货,国贸购物广场,潮响国贸城,免税商场,九百地下商场,丹田城市广场,扬名广场,茂业百货,通大百货,金宝路商业广场,朝阳市场,百分百购物中心,乐淘城,尚都时尚百货,旺角百货,华润万家,明珠商业广场,口岸市场,本案,板障山,商业现状特征二,形成拱北与吉大两大市级商业重心,拱北商圈与吉大商圈是珠海目前的两大消费重心，总商业体量与各商业物业的单体规模相对较大，业态比较丰富齐全，商业气氛浓厚，人气旺,其它商圈均为区域型商业配套，商业规模较小或业态业种相对单一,商圈,主要商业物业总规模（）,主要业态,拱北,311,，,400,百货、超市、品牌专卖店、主题卖场、专业店、零售商铺、餐饮、休闲娱乐,吉大,120,，,000,百货、超市、品牌专卖店、主题卖场、零售商铺、餐饮、休闲娱乐,老香洲,151,，,000,（物业多而散，单体规模小）,百货、超市、品牌专卖店、主题卖场、零售商铺、餐饮,新香洲,50,，,000,百货、超市、零售商铺,前山,50,，,000,百货、超市、主题卖场,Q1.,您常去的消费场所是哪个？,吉大商圈,拱北商圈,商业现状特征二,形成拱北与吉大两大市级商业重心,两大商圈档次与客群定位各不相同，不存在直接竞争关系,拱北商圈：,拱北是珠海市商贸中心和交通枢纽中心，也是连接澳门的重要通道。以口岸地下商业广场和莲花路商业街、华润万家为龙头，以众多的休闲娱乐场所、丰富的餐饮配套及水湾头酒吧街等为补充，使之成为珠海商业、贸易、金融、旅游、娱乐网点最为集中的地区。,其所面对客群主要是澳门客、游客以及珠海本地客，,日均客流量巨大,吉大商圈：,区域内环境清幽，楼盘档次高，海景酒店众多，是珠海高档社区聚集的地方。该商圈围聚着珠海免税商场、珠海百货等大型综合购物休闲中心，良好的人居环境和商业氛围使其成为珠海中高档消费旺地。,其所面对客群主要是本地中高端消费群体,商圈,档次定位,客群定位,拱北商圈,中档大众化,珠海本地居民、澳门客、游客,吉大商圈,中高档,珠海本地,中高端客群,商业现状特征三,高档商业发展受限,目前珠海总体商业档次以中档大众化为主，高档商业发展受一定限制,以本地最高档次的免税商场为例，它所引进的品牌也只是国际二三线以及国内一二线品牌,化妆品：,BURBERRY,、,ANNA SUI,、,BOSS,、美宝莲、欧莱雅、,maxfactor,、,B&F,钟表：浪琴表、,tudor,、精工、,TITONI,、,TISSOT,、,citizen,金饰珠宝：六福珠宝、周大福、钻石世家、名钻金店,女鞋：,NINE,WEST,、,STELLA,LUNA,、,le,saunda,、,joy&peace,、,staccato,淑女装：,D&G,、,EP,、,JOYA,、,bernini,、,SAMMY,、,Marisfrolg,、,zucaro,少女装：,Five,Plus,、欧时力、,Miss,sixty,、,MO&CO,、,JNBY,、,Teenie Weenie,、,Prich,、,only,、,vero,moda,运动休闲服饰：,Levis,、,NIKE,、,adidas,、,converse,、,puma,、,kappa,、,Fila,、,umbo,、李宁、安踏、曼奴,内衣：黛安芬、爱慕、,VALISERE,男装：,Lacoste,、鄂尔多斯、沙驰、皮尔卡丹等,商业现状特征三,高档商业发展受限,高档奢侈品消费频率不高，大部分外流至港澳地区,珠海毗邻港澳，港澳地区不仅拥有大量的国际一线品牌，且价格比国内便宜，因此大部分高端消费外流至港澳地区,港珠澳大桥开通在即，珠海到香港时间大大缩短，将可能进一步加速高端消费外流港澳的趋势,高端餐饮与休闲娱乐消费部分分流至广深地区,珠三角地区交通网络发达，广州及深圳等城市高档餐饮、休闲娱乐相对丰富，因此珠海部分高端商务应酬消费部分分流至广深地区,米兰百货招商经理表示,珠海本地人大多到吉大区及华润拱北店消费，以日用品、国内中档及部份中高档服饰消费为主，真正的高端消费几乎全部外流（至澳门香港）。澳门到珠海消费的人群一般不是高端消费客群，以中等偏低收入的工薪阶层为主,奥斯,町脆皮炸鸡,老板,认为现在珠海缺乏高档商业场所，珠海消费力强，存在大量有消费力的高端消费群体，高档商业有巨大市场潜力（现有商业完全不能满足其购物需求）,商业现状特征四,商业发展外向度不高,纵观珠海各大商圈的商家资源，外来商家品牌比较欠缺。以主力商家百货和超市为例，较局限于广东省内品牌以及本土自营品牌。导致只能呈现出小商业的格局，总体商业水平有待提高,商家,外资品牌,国内品牌,本土品牌,百货,无,茂业百货（深圳）,米兰百货、珠海百货、迎宾百货、,新美百货,超市,家乐福、吉之岛,华润万家（深圳）、,新一佳,（深圳）,得一超市、壹加壹超市,商业现状特征五,现有商业经营模式有待提升,商业单体规模不大,珠海现有商业单体规模大部分在,50000,以下，单体规模均不大,现有大型商业多以百货扣点模式经营为主,珠海现有大型商业多以百货扣点模式经营，统一促销、统一管理和统一推广。从商业市场的长远发展来看，百货扣点经营模式更适合于传统纯零售购物类商场，不符合购物中心等新型商业形态的发展要求,商业现状特征五,现有商业经营模式有待提升,以购物功能为主，餐饮与休闲娱乐功能面积比例严重偏低，且种类单一,珠海现有各大商场综合性不够强，业态不齐全，餐饮与休闲娱乐配套面积比例较低，难以满足各类型消费者的一站式消费需求,商业物业,业态组合,各业态比例,国际商业大厦,百货,+,超市,+,主题卖场,+,休闲餐饮,+,休闲娱乐,+,书城,零售：,90%,，餐饮：,2%,，休闲娱乐：,8%,免税商场,品牌专卖店,+,超市,+,餐饮,+,休闲娱乐,+,健身中心,+,美容美体美发,零售：,81%,，餐饮：,4%,，休闲娱乐：,15%,扬名广场,百货,+,超市,+,家具卖场,+,餐饮,+,休闲娱乐配套,零售：,90%,，餐饮：,4%,，休闲娱乐：,6%,明珠商业广场,百货,+,超市,+,主题卖场,零售：,98%,，餐饮和休闲娱乐：,2%,拱北商圈市场发展现状,拱北商业格局,三大细分商业板块,拱北商圈内部可细分为三大商业板块，三大板块从商业业态构成和客群定位上形成错位竞争,口岸广场板块,莲花路板块,迎宾路板块,口岸广场板块,莲花路步行街,口岸购物广场,国际大厦商业广场,（华润万家）,迎宾百货广场,米兰百货广场,口岸市场,本案,迎宾路板块,莲花路板块,拱北商业格局,三大细分商业板块,拱北是珠海市商贸中心和交通枢纽中心，也是连接澳门的重要通道，是国内外游客及往来港、澳、台、国外客商的集散地，不同消费客群又形成各自商业板块特征,拱北商圈可以细分为拱北口岸、莲花路与迎宾路三大商业板块，三大板块从商业的档次、经营内容及客群定位上形成错位竞争，导致经营状况不尽相同,区域,档次,经营内容,经营状况,客群来源,口岸,板块,中档大众化,以时尚潮流服饰、澳门泊来品、特产等与澳门有直接关联的商品为主,良好,珠海本地年轻消费者、澳门客、游客,莲花路板块,中档偏低,以服饰和品牌仿冒品为主，该区域内夜店、酒店、宾馆也相当密集,一般,主要为游客、澳门客以及一些从事特殊服务行业人员所带动消费,迎宾路板块,中档偏高,以百货、超市为龙头商家，业态业种比较齐全，基本能满足普通家庭一站式购物需求,较好,珠海本地全客群、部分澳门客,口岸板块,口岸购物广场,规模：,总建筑面积,120000,，地下三层，其中商业面积约,70000,-1F,商业面积约,40000,-2F,商业面积约,30000,-3F,为地下停车场，约,1000,个车位,主要业态业种：,-1F,：澳海城百货（约,3000,）、凤凰书城、潮流服饰、精品、皮履箱包、澳门特产、烟酒、杂货、餐饮等,-2F,：潮流服饰、精品、皮履箱包、澳门特产等,主要客群：,珠海本地年轻消费者、澳门客、游客,口岸板块,口岸购物广场,零售散铺档次：,中档大众化为主,餐饮档次：,中档大众化连锁式快餐为主（,KFC,、大家乐、味千拉面、面牵一线、大禾寿司、真功夫）,奥海城百货,主要品牌（国际二、三线品牌、国内一、二线品牌为主）,女装：,TOUCH,、,OU.,、,Vero,Moda,、,Only,、,Gitti,、,Annzo,、,JNBY,、,FGFEEL,、古川琦等,鞋：,Steve,Madden,、,nine,west,、百丽、,ST&SAT,、达芙妮、,KISS,CAT,等,内衣：,Maniform,、,fandecie,等,口岸板块,口岸购物广场,出租率：,-1F,：除,E,区部分目前尚在装修阶段、招商方案尚未确定，其余部分出租率约,90%,-2F,：出租率约,98%,租金水平,：（,商铺实用率较低，约,50%,）,位置,建筑面积（）,实用面积（）,月总租金（元）,单位租金（元,/,月）,转手费（元）,-1F,20,10,20000,1000,-,-2F,9,4,3000,333,2.4,万,莲花路板块,基本情况,主要商业物业：,莲花路步行街（步行街全长,338m,，总建筑面积约,14000,）,莲花万景城（总建筑面积,28000,）,口岸市场（总建筑面积约,14400,）,主要业态业种：,零售、餐饮、休闲娱乐等,主要客群：,游客、澳门客、以及一些从事特殊服务行业人员所带动消费,商业档次：,中低档,莲花路板块,莲花路步行街,口岸市场,本案,莲花路板块,莲花路步行街,规模：,步行街全长,338m,，总建筑面积,14000,，商户接近,200,家,商业档次：,经营商品品类较杂乱、档次较低、较多假冒伪劣商品，路中有较多流动摊位,租金水平：,沿街商铺：建筑面积,154,，进场费,10,万元，租金,7,万元,/,月，即,450,元,/,月,沿街商铺业态分布：,莲花路板块,莲花万景城,规模：,总建筑面积,28000,地下两层，单层面积约,8000,地上两层，单层面积约,6000,楼层分布：,-2F:,卡丁赛车场,-1F,：按摩中心、桌球城、办公室,1F,：服饰、皮履箱包、手机通讯、美容美甲等,2F,：餐饮、天地人间夜总会,商业档次：,低档服饰百货,莲花路板块,口岸平价市场,规模：,地上两层，总建筑规模约,14400,，单层面积约,7200,业种：,1F,：服装成衣、床上用品、窗帘地毯、文具、玩具、日用百货、灯饰电器等,2F,：肉菜市场、特产干货、药材、茶叶、日用杂货、陶瓷五金等,商业档次：,低档杂货类,出租率：,约,95%,租金水平：,一二层租金一样：约,300,元,/,月,迎宾路板块,基本情况,主要商业物业：,国际大厦（总建筑面积约,8000090000,）,迎宾百货广场（总商业面积约,27000,）,米兰百货广场（总建筑面积,18000,）,主要业态业种：,百货、超市、专卖店、电器专业店、快餐类餐饮、休闲娱乐等,主要客群：,珠海本地全客群,国际大厦,（华润万家）,迎宾百货广场,米兰百货广场,华润万家板块,迎宾路板块,国际大厦商业广场,规模：,总建筑面积约,8000090000,，地下两层，地上,3-4,层,主力店：,华润万家（百货,+,超市,面积约,5000060000,）,文华书城（面积约,10000,）,运动城（面积约,5000,）,家居广场（面积约,2000,）,华润万家百货品牌档次（国际二三线品牌、国内一至三线品牌为主）,女装：,Mango,、,ESPRIT,、欧时力、,Vero,Moda,、,Only,、,FGFEEL,、自然元素等,鞋：,le saunda,、,staccato,、百丽、,ST&SAT,、达芙妮、,KISS,CAT,、,TATA,、安玛丽、,Harson,等,运动休闲服饰：,CAT,、,Kappa,、,Converse,、,Nike,、,adidas,等,化妆品：美宝莲、欧莱雅、,OLAY,、自然堂、羽西,租金水平：,1F,运动城内商铺，约,250,元,/,月,迎宾路板块,迎宾百货广场,规模：,地上,3,层，总商业面积,27000,，单层面积约,9000,，沿街面长,220m,的狭长形裙楼商业,业态业种：,零售：服饰、鞋履、内衣、日用品、麦当劳、银行,餐饮：,KFC,、麦当劳、西餐、日本料理,休闲娱乐：美容美体（,2,家），电玩城（,300,）、桌球城（,2000,）,首层百货品牌档次：（国内一至三线品牌为主）,女装：哥弟、,Castle,、,LILY,、,TOUCH,、,FGFEEL,、白丝、,ebase,、卡宾,男装：卡宾、,Jack,Johns,等,鞋：百丽、天美意、特乐路、,Hot,West,等,内衣：,Maniform,、,fandecie,等,出租率：,首层,100%,，二、三层目前大部分为空置待装修,租金水平：,2F,空置部分：约,200,元,/,月,迎宾路板块,米兰百货广场,规模：,地上,2,层，单层面积约,9000,，总建筑面积,18000,主要业态：,零售：,屈臣氏、服饰为主、化妆品、金饰珠宝等,餐饮（以特色餐饮为主，餐饮比例占,50%,）,咖啡时间、大家乐、多福豆花、自然美食坊、大西洋超级牛排、磨磨香土菜馆等,休闲娱乐：夜总会、电玩城,零售品牌档次：,（,国内二、三线品牌为主）,女装：,Castle,、多尔、出格、喜丽,鞋履：百丽、天美意、百思图、,staccto,等,化妆品：丸美、色彩地带等,内衣：伊丝艾拉等,金饰珠宝：六福珠宝,出租率：,接近,100%,拱北商圈,三大商业板块综合对比分析,区域,区位条件及区域形象,交通环境,业态业种丰富度,品牌档次,综合评价,口岸,板块,毗邻拱北联检大楼，日均客流量巨大。商业人气最旺,地处交通枢纽，周边有较多的客运站，人流车流混杂，停车较难,以零售为主，餐饮种类较多。但均以快餐类为主，缺少休闲娱乐设施,除澳海城百货品牌档次稍高，有,国际二、三线品牌及国内一、二线品牌以外，其余均以无品牌的潮流服饰和名牌仿冒品为主,莲花路板块,与拱北口岸广场相近，购物环境较差，有大量从事特殊事业的人群，区域环境不理想，治安较差,周边道路等级较低，加上莲花路是步行街等诸多因素，车行交通通达性受限，瓶颈明显,以低档零售为主，路边有较多的小吃店，莲花路周边也有较多沐足、桑拿、夜总会等休闲娱乐设施,以低档无品牌的服饰为主，假冒伪劣商品也较多，有较少一部分中档大众化的休闲运动服饰品牌,迎宾路板块,毗邻迎宾路，商业档次较其他板块高，主要以百货超市为龙头商家，适合家庭式消费,迎宾路是双向六车道，公交线路较为发达，交通通达性较好,零售以百货、超市、品牌专卖店为主，零售业种较丰富；除米兰百货餐饮比例较高外，其余的商场餐饮与休闲娱乐比例较低,以国内一至三线品牌服饰为主，也有部分国内二、三线品牌，品牌档次是拱北商圈内最高的,03,项目竞争环境分析,叁,潜在竞争项目,空间分布格局,本案,恒虹世纪广场,领秀城,仁恒滨海中心,万科珠宾花园,华发商都,扬名广场二期,沃尔玛,潜在竞争项目,华发商都,地理位置：,位于珠海大道南屏路口，属华发新城六期工程,规模：,华发商都总建筑面积达到,10,万，由,6,万的华润万家“欢乐颂”大型购物中心、集中式商业以及定位高端的商业街组成,“,欢乐颂”商业形态：,不仅具备了居民日常购物、休闲、餐饮、文化、金融等服务功能，更迎合消费者的“快乐消费”心态，增强了购物中心的游乐场、剧场、影院等各种娱乐功能，为消费者带来“一站式消费”和“快乐消费”的双重体验,预计入市时间：,2012,年年底,项目点评：,华发商都以华润万家欢乐颂大型超市及时尚百货为主力业态，规模大，是一种创新的商业模式，将会吸引一定的消费客群，对珠海商业市场也是一次较大的提升,华发商都属于南屏版块，偏离了传统消费商圈，项目需要较长的培育期，且项目除了“欢乐颂”部分之外，其它部分缺乏整体统一规划，尚难以发挥整体商业效应，严格来说，对本项目并不构成直接影响,潜在竞争项目,扬名广场二期,地理位置：,位于老香洲凤凰南路,规模：,总建筑面积约,100000,项目定位：,项目首创珠海全新商业模式，将游乐、休闲消费与风靡国际的商业模式,SHOPPINGMALL,巧妙结合，建成之后，与一期相连，将集大型百货、大型超市、主题风味食街、星级影视城、,KTV,、超级儿童反斗城、书吧、五星级酒店于一体，形成真正的一站式购物、休闲、娱乐为一体化的珠海第一商业城（预计于,2011,年,8,月开始招租）,楼层分布：,-3F-2F,：停车场,-1F8F,：商业广场,9F13F,：酒店式公寓,项目点评：,项目开发会进一步增强老香洲商圈的商业地位,地理位置优越，是传统的商业旺区，规模大，业种业态丰富，意在打造珠海首个真正意义上购物中心，对本项目构成竞争威胁，会截留部分珠海北部地区消费者,潜在竞争项目,万达广场,规模：,大连万达集团拟投资,40,亿,-50,亿元在珠海建城市商业综合体。用地面积,100-250,亩，年营业额,20,亿元以上，纳税,1.5,亿元以上,实施进程：,大连万达集团发展部自,2010,年,5,月份以来多次前来珠海考察,万达集团董事长王健林先生前往珠海考察，同时希望能够在珠海尽快找到合适地块以建立万达集团华南总部并打造其旗舰购物广场,潜在竞争项目,万达广场,选址可能性预测：,拱北板块（）,吉大板块（）,南湾板块（）,横琴新区（）,项目点评：,万达广场开发规模大，开发模式成熟，商户资源充足，开发建成后将极大的提升珠海商业市场发展水平，营造新的消费热点，对珠海消费者有强大的吸引力，对本项目会构成较大威胁,万达广场的开发模式重在物业快速销售回笼资金，而不是重在经营，且其目前仍在选址阶段，将会有一个缓冲期，因此若本项目的商业全程开发更加专业和科学，经营管理更加精细化，本项目仍然可以在市场上占有一席之地,潜在竞争项目,领秀城,位置：迎宾路与岭南路交汇处，总商业面积约,76000,商业物业分布：,A,区：总建筑面积,23600,，地上三层裙楼，规划为百货，目前与茂业百货、天虹百货、海雅百货在洽谈中,B,区：总建筑面积,29400,，地上三层裙楼商业以品牌零售为主，目前招商尚未启动，预计四月中下旬出招商方案，地下一层为超市（,16000,，目前与沃尔玛洽谈中）,C,区：总建筑面积,18000,，地上三层裙楼，主要以休闲娱乐,/,餐饮配套为主，规划将引进电影院与量贩式,KTV,（目前尚在施工阶段）,D,区：两层街铺，总建筑面积,5000,，主要规划为特色休闲餐饮,项目点评：,领秀城规模较大，规划业种业态丰富，包括大型超市、百货、大型与特色休闲餐饮、电影院与量贩式,KTV,等休闲娱乐功能，意在打造集购物、餐饮与休闲娱乐为一体的街区式购物中心，对本项目的招商构成一定的竞争压力,领秀城距离拱北核心商圈尚有一定距离，区位成熟度不如本项目，且街区式设计对后续招商经营的要求更高，面临较大难度,B,区,A,区,C,区,D,区,迎宾路,岭 南 路,潜在竞争项目,恒虹世纪广场,地理位置：,拱北地标性建筑，地处拱北中心区繁华地段、迎宾南路与粤海路的交汇处，距离拱北口岸、广珠轻轨拱北站直线距离不过,500m,商业规模：,单层面积约,50006000,，总规模约,2000030000,，层高为,5.2m,（意整体出售）,楼层分布：,-1F-2F,：地下停车场,（总停车位,:537,个，其中地上,21,个，地下,516,个）,1F4F,：大型商场,5F,：绿化架空层,6F41F,：公寓,开盘时间：,预计,2011,年,8,月,项目点评：,区域成熟度不如本项目，且规模小，对本项目不构成直接威胁,潜在竞争项目,仁恒滨海中心,地理位置：,位于情侣路与粤海路交界处,规模：,占地,42000,，总建筑面积约,307000,主要物业类型：,街区商业、五星级酒店、甲级写字楼、高档住宅,项目点评：,以住宅开发为主，裙楼街区商业作为配套，规模不大，对本项目不构成直接威胁,潜在竞争项目,万科珠宾花园,地理位置：,位于吉大区景山路，毗邻九洲城,规模：,占地面积约,110000,，总建筑面积约,200000,，总体商业规模约,15000,大商业建筑规模约,6800,，地上三层，全部对外出售，商铺总价在,2000,万元以上,1F,：规划为品牌零售，商铺间隔,250-800,，售价,6-16,万元,/,，租金水平约,500,元,/,月,2F,：规划为休闲娱乐，均价,4.5,万元,/,3F,：规划为餐饮，已有珠海本土大型中餐厅进驻,地下商场约,1800,，由开发商持有经营，有意招进小型精品超市,街区式商业街,以一层和两层的商铺为主，去年已全部售完，均价,6-7,万元,/,项目点评：,以住宅开发为主，商业规模小，且位于吉大商圈，与本项目距离较远，不构成直接威胁,原珠海宾馆改造部分以餐饮与休闲娱乐功能为主，如酒吧街，特色休闲餐饮，功能相对单一，主要作为九州城配套功能,潜在竞争项目,沃尔玛（招商花园城）,地理位置：,翠峰路招商花园二期,规模：,地上,3,层建筑，总建筑面积约,20000m,，正在建设中,项目点评：,沃尔玛是全球超市的龙头，进驻珠海将会搅动珠海现有的商业格局，提升珠海的商业开放度和发展水平，当然对本项目的部分业态招商也会带来一定的压力,竞争环境小结,购物中心形态的商业模式将陆续出现，极大提升珠海商业发展水平,多个大型知名品牌商家的进驻，将使珠海整个商业格局有较大改变,万达广场带来丰富的品牌资源，华润欢乐颂、沃尔玛等知名商家的进驻，大大的提升珠海商业的外向度，搅动珠海现有的市场格局，向大商业格局逐步发展,1,、随着商业市场发展水平与市场格局的提升，珠海商业竞争环境将更激烈,2,、本项目位于拱北成熟的市级商圈，商业人气旺。面对激烈的市场竞争，本项目以特色化，差异化的竞争策略，并借助本身区位优势，定能有良好的发展前景,领秀城、扬名广场二期、华发商都等项目的开发，都意在打造真正意义的购物中心，规模大，业态业种丰富。这些新项目的开发将极大的提升珠海商业市场发展水平,商业竞争环境越发激烈，但本项目借助自身特色与优势仍能寻求一席之地,04,城市规划前景及商业发展趋势预测,肆,珠海城市发展规划,港珠澳大桥,珠海规划利好,广珠轻轨,广珠西线,24,小时通关,横琴新区开发,拱北高端商贸中心规划,拱北商城改造,港珠澳大桥,港珠澳大桥跨越珠江口伶仃洋海域，是连接香港、珠海及澳门的大型跨海通道,大桥的起点是香港大屿山，经大澳，跨越珠江口，最后分成,Y,字形，一端连接珠海，一端连接澳门,工程建设内容包括：港珠澳大桥主体工程、香港口岸、珠海口岸、澳门口岸、香港接线以及珠海接线,大桥主体工程采用桥隧组合方式，大桥主体工程全长约,29.6,公里，海底隧道长约,6,余公里,往珠海方向通过隧道穿越拱北建成区域，最先将与规划建设中的京港澳高速广珠西线相连，再通过延长线接驳，将与珠海境内现有的京珠高速、西部沿海高速、江珠高速，规划建设中的机场高速、高栏港高速等一系列干道连通，直贯整个珠江西岸地区乃至泛珠三角区域,港珠澳大桥,港珠澳大桥将连起世界最具活力经济区，快速通道的建成对香港、澳门、珠海三地经济社会一体化意义深远，促进我国沿海城市的经济链调整和产业结构转型,以公路桥的形式连接香港、珠海和澳门，整座大桥将按六车道高速公路标准建设，设计行车时速每小时一百公里，建成通车后，开车从香港到珠海的时间将由目前的,3,个多小时缩减为半个多小时,口岸采用“三地三检”的布设方式，其中珠海、澳门在拱北湾附近填海的同一人工岛上，修建独立的各自管辖的口岸,总工期计划为六年，已于,2009,年,12,月,25,日动工，预计,2015,年至,2016,年建成通车,广珠轻轨,广珠城际轨道交通，简称广珠城轨，又称广珠城际铁路,由北面的广州市广州南站途经佛山市顺德区、中山市，南至珠海市拱北口岸的珠海站，并经延伸线连接珠海机场，又设一支线由中山市小榄镇经中山市古镇，跨西江，连接江门市新会区会城街道东甲,该线和广深城际轨道交通是珠三角城际快速轨道,A,字型网络中的两条主干线,2011,年,1,月,7,日正式通车，从广州南站到珠海北站最快仅需,41,分钟,广珠轻轨,广珠城轨的开通，将对珠江西岸的“珠、中、江经济圈”的交通一体化具有历史突破性的意义,珠三角地区同城化“一小时生活圈”的蓝图正在实施,城轨开通对珠三角一小时交通圈的形成将可能带动一种新的居住模式“城市群居住”，市民可以在中心城市工作，到副中心城市居住,城轨站点附近将成为当地新的发展中心,翠亨、唐家湾、明珠、前山、珠海这,5,个车站预计明年全部启用，即广珠城轨届时能进入珠海市区,另一条货运线“广珠铁路”也开通，珠江将迎来“双龙戏珠”的场面,广珠城轨和正在动工的港珠澳大桥，把珠海拉入国际顶级酒店管理公司的视线，国际顶级酒店争进珠海，其中洲际酒店再次进入，将在拱北口岸亮灯,广珠西线,广珠西线高速公路位于中国广东省，连接广州市至珠海市的一条高速公路，沿途经过佛山市南海区、顺德区和中山市。为国家重点公路太澳公路,(,太原,澳门,),干线南端的重要路段,广珠西线一期：已于,2004,年,4,月建成通车。项目起于广州芳村区海南村，终于顺德碧江。,广珠西线二期：起于顺德碧江，于沙溪镇接广珠西线三期起点。全长,45.573,公里，双向六车道，设计行车时速,100,公里。由于东升至沙溪段还未建成，因此,2010,年,6,月,25,日通车的广珠西线二期，只通至中山东升镇，接已建好的中江高速。,广珠西线三期：北起中山市沙溪，终点位于坦洲月环附近，已于,2009,年年底开工，预计,2013,年建通车。三期工程连接线计划与港珠澳大桥衔接，广珠西线高速还将成为佛山通往港珠澳地区最便捷的通道,广珠西线,广珠西线高速公路三期工程是国家高速公路珠江三角洲环线工程的重要组成部分,它的建设对进一步完善珠江三角洲地区路网布局，缓解,105,国道的运输压力，加强粤、港、澳之间特别是珠江三角洲西部地区南北向的交通与经济往来,改善区域交通条件和投资环境，加强外向型经济实力，促进经济的全面发展具有重要作用,24,小时通关,连接澳门的珠海拱北口岸是中国第二大陆路口岸,在“港澳自由行”以及,CEPA,政策的进一步推动下，赴澳经商、旅游的内地居民年均有,20%,增长,经拱北口岸出入境旅客连续两年突破,8000,万人次，在全国口岸稳居第二,澳区全国政协委员陈明金在提案说，口岸不畅通、等候时间长，严重影响珠澳两地旅游等相关产业发展,原因在于口岸设施不足，两地口岸查验结果互不相认，出入境旅客信息未能共享等,建议加强珠澳口岸建设，在拱北口岸试行“两地一检”或“单边验放”的查验模式，适当延长通关时间，力争,24,小时通关,24,小时通关,两地政府全力争取,2011,年年底或明年初延长通关时间，然后逐步实现,24,小时通关，横琴（莲花）口岸首先实现廿四小时通关，先行先试，为拱北（关闸）口岸,24,小时通关作准备,珠澳双方正加强合作，在扩建拱北,(,关闸,),口岸的基础上，将旅客分流至珠海九洲港、湾仔、横琴等口岸进出澳门,现时旅行团较少使用横琴（莲花）口岸，原因在于开关时间不配合，倘能适当延长通关时间至与拱北（关闸）口岸同步，相信旅行团会增加使用该口岸,现时珠海居民前往横琴（莲花）口岸非常不便，巴士路线稀疏，停车场欠奉，不仅游客