广州市物业管理行业存在的问题探讨开题报告.doc

毕业设计(论文)开题报告

题目： 广州市物业管理行业存在的问题探讨

课 题 类 型： 论文 þ 设计 □
学 生 姓 名：
学 号：
班 级：工商管理
专业（全称）：工商管理
系 别：管理系
指 导 教 师：

一、课题研究的目的、意义
物业管理是生产力发展和社会进步达到一定水平后所兴起的一种朝阳产业。现代意义的物业管理起源于19世纪60年代英国工业化大发展的时代,而中国大陆对物业管理的探索和尝试始于20世纪80年代初期。经过近30年的发展，物业管理不仅覆盖了写字楼等商业物业，而且渗透到城市的普通居民住宅区。新建住宅小区基本上都实行物业管理，物业管理已成为售房的必备条件和物业销售的卖点。而老的住宅小区也正在逐步推行物业管理。不少居民亲身经历了物业管理所带来的居住环境的良好变化，同时也察觉到了物业管理存在的一些不良现状。
目前广州市有500多家的物业管理企业，而这些物业企业基本是由原来的房管系统基层单位组合而成，或是由房地产开发派生出来，或是由机关、科研、院校、事业单位等后勤社会化转制组建，也有为数不多的依托市场发展的专业化物业管理公司。总体情况是，管理的物业多属于自建自管项目。因此实际运行中这些企业大都没有明确的经营目标和长期的战略规划，常常为了追求眼前的利益，不注重维护、创造企业的品牌形象和管理特色，浮躁和急功近利的特征明显。对这些问题，必须要予以高度的重视，采取有效措施来促进广州市物业管理行业的健康发展。
本文在深入了解广州市物业管理行业发展现状的基础上，针对广州市物业管理行业存在的问题，探求分析其产生原因，进而提出相应的对策与建议，以期为这一行业的健康、快速发展提供有益的借鉴和指导。
二、本课题国内外研究的历史、现状和研究目标
（一）国外研究及进展：
物业管理起源于19世纪60年代的英国，后在欧美国家得到卓有成效的发展。亚洲的日本、新加坡以及香港、澳门地区也先后建立了物业管理体系，尤其是日本的物业管理已由以建筑物为主体进步到以人为主体，发展得相当成熟。参考、借鉴他们的研究应用成果，对促进我国物业管理的发展无疑具有非常重要的现实意义。
美国1961年通过了《国家住宅法》，1962年美国联邦住宅局制定了《公寓大厦所有权创设之形态法》标准规范，供各州立法时参考。1968年国会通过了《新住宅法案》。在美国，物业设有专门的管理机构并拥有一批高素质的专业人员。美国各级政府机构中，都设有房产管理局，其职责是制定房地产法规并监督检查。美国的房地产经纪人协会物业管理学会（IREM）是负责培训注册物业管理师的组织，其总部设在芝加哥，有100多个地方分会。任何一个管理师只有在达到IREM制定的严格标准以后，
才能注册管理师（CPM）证书。此外，全国有影响和规模的物业管理协会和组织还有国际设施管理协会（IFMA），主要负责对物业设施的管理，BOMA则代表在物业管理过程中业主或房东的利益。
Ngai-ming Yip和Chin-oh在《公寓共管模式前景》（《a PrinciPal- agentPersPeetive》2007年215期）一文中，从委托代理理论的角度建立和提供了一个具有概念代表性的公寓管理模式：业主管理、直接劳动和第三方代理的管理模式。
ASTM在《新的物业管理标准建立》（《Standardization News》2007年13期）中对美国ASTM E53国际委员会制定的、可用于物业管理专业人员处理资产的物业管理界定标准方法进行了分析。
（二）国内研究及进展：
齐子磊在《论我国物业管理存在的问题及发展对策》（《改革与开放》2009年第7期)中认为我国物业管理存在的问题主要有：①物业管理行业内缺少专业人才，对物业管理行业向深层次、高水平发展不利。②物业管理行业不具备规模效益，企业严重亏损，没有发展后劲。③物业管理法规体系尚未完善，立法相对滞后等。并为如何提升我国物业管理的发展水平，制定了相应发展策略。
李晨光在《当前我国物业管理立法中存在的几个问题》（《商场现代化》2009年第3期)一文中认为我国现行的《物业管理条例》对业主、业主大会及业主委员会的法律地位的认识存在问题：例如过多强调业主大会及业主委员会的权利，而较少关注业主的权利等。并提出自己的相关见解，认为在物业管理中，只有业主才有最终的决定权，因为其是最终义务即缴付物业费义务的承担者。
鲁建明在《浅析物业管理收费难的问题及对策》（《现代物业》2007年第8期)中讨论到物业管理收费难的原因主要是人们对“物业管理费”的认识不足，而且不了解物业管理的实际内涵，以至于产生了思想抵触并以此为借口拒交物业管理费。他认为要解决这些问题，关键是要明码标价让业主明明白白消费，减少抵触情绪以便能较容易收取物业管理费。
邓华在《物业管理的纠纷及对策探讨》（《现代物业》2008年第3期)一文中披露，有关调查结果显示物业纠纷排名前三位的分别是：乱收费、收费不透明、服务差。并把物业管理纠纷大致归为以下几类：①业主对物业管理公司服务不满意的纠纷，②公用设施、场地经营使用和收费的不透明的纠纷③物业管理公司收费方面的纠纷，④物业管理公用部位公共设施设备维修基金的使用、管理与维修收费不合理的纠纷，⑤物
业管理公司与业主委员会之间的纠纷。在分析纠纷产生原因的基础上提出了相应的解决对策。
苏光柱在《当前房地产企业物业管理现状与对策探讨》（《商场现代化》2007年1月总第491期）中认为当前的物业管理存在着建设与管理衔接缺失、对物业管理认识模糊及缺乏公平的市场环境等问题。认为物业管理的实质是让业主享有一种有物业管理的生活方式，这种生活方式使生活更加舒适、安全、环保、健康、文明、和谐。好的物业管理取决于四大要素：诚信的开发商、配备完善的物业、素质高的业主、负责高效的物管公司，四者缺一不可。
本文在众多学者的研究总结的基础之上，分析广州市的物业管理现状，找出广州市物业管理行业存在的问题并尝试给出相应的解决措施，促进广州市物业管理行业的发展。
三、本课题研究的基本内容和方法
随着广州市物业管理市场的发展，相关问题也不断出现，本论文对广州市物业管理行业出现的有关问题进行研究，并提出相应的解决对策。
本课题主要包括四方面的基本内容：
1． 介绍课题研究的背景及意义，并进行相关理论综述。
2． 描述广州市物业管理行业的现状，并对其进行分析，找出存在的问题及原因。
3． 针对广州市物业管理行业存在的问题提出解决对策。
4． 结论。
本课题研究的基本方法：
1．资料采集法。通过阅读书籍、查阅图书馆管理期刊报章、互联网搜索等方式，获得关于物业管理的二手资料，收集和整理所获的相关资料。
2．归纳法。对多位学者的研究成果进行归纳与总结，根据广州物业管理行业的现状归纳出笔者的观点。
四、课题研究的步骤及进度安排
1. 2010.10.16-2010.10.26：利用现有的资源，收集尽可能多的与论文题目相关的已发表的论文和书籍，并将有用的参考文献都浏览，做好相应记录，以便随时可供运用。多了解广州市物业管理行业的发展状况，在掌握相关研究现状的同时为开题报告做好准备。
2. 2010.10.27-2010.11.10：多与指导教师沟通，以便熟练地掌握论文开题报告的基本内容及具体的写法，然后交给指导老师，在指导老师的指导下确定开题报告所撰写的内容。并进一步收集有关论文的资料，并初步能确定论文提纲。
3. 2010.11.12-2010.12.2：确定论文方向，并能熟练的运用手中资料，对其进行归纳总结，开始撰写开题报告，修改并定稿。
4. 2010.12.27-2011.3.18：在占有尽可能多的论文写作材料的基础上撰写并完成论文初稿，并接受指导教师的指导。
5.2011.3.20-2011.4.5：提交初稿，多与指导老师就论文内容进行探讨，根据指导老师的意见初步完成二稿和三稿的修改。
6.2011.4.6-2011.4.19：经过多次修改后得出论文定稿，并交给指导老师进行规范化审核。
7.2011.4.20-2011.4.30：将完成的论文按要求整理装订成册，和有关的参考资料、摘要笔记、原始记录等材料交给指导教师，等待审核通过并开始准备论文答辩。
8.2011.5.4-2011.5.13：在审阅通过后做好论文定稿和印刷、装订工作。
9.2011.5.16-2011.5.20：对资料进行整理，为答辩做准备。
10.2011.5.21-2011.6.3：按答辩意见进行修改并定稿，上交毕业论文资料
五、课题的成果形式
本课题最终将以论文的形式展现研究成果。
六、其他有关问题或保障机制
文献资料不详尽：本人所收集的针对物业管理行业研究的文献资料，大多数都侧重于理论上的分析，所提的措施与建议缺少针对性和实际可操作性。
本人将尽可能通过多种渠道收集更多的文献资料，并结合实际情况提出具有可操作性的意见和建议。

指导教师意见

指导教师签名： 月 日
专业教研室意见

教研室主任签名： 月 日
系（部）意见

系主任签名： 月 日