住宅小区建设BA系统的分析报告.doc

住宅小区建设BA系统的可行性分析报告

住宅小区建设BA系统的可行性
分析报告

****集团建筑设计院
2015年5月19日

住宅小区建设BA系统的可行性分析报告

一、BA建设系统情况说明
针对***集团住宅智能化建设的具体情况，结合目前住宅市场采用智能化系统的实际情况，我们设计院组织了目前参与集团住宅小区智能化实施单位、集团物业公司对目前集团住宅类实施过程中所遇到的问题进行了意见收集和汇总比对。收集智能化实施单位所提意见七份、物业公司一份；整理目前设备供应商所提供模拟设备材料清单和全数字化楼宇对讲系统设备资料3份及以上。
针对以上收集的资料，部分单位提出了在住宅小区项目内增设BA控制系统的意见。为此我们对楼宇BA系统的现行技术和新技术运用进行了方案的对比分析。分析结合***集团的实际情况出发，分析了BA系统的技术特性、经济特性等方面。分析比较资料供领导进行决策集团住宅项目智能化系统的智能化标准进行充分了解和研判。

楼宇自动控制系统（BA系统）管理平台将分散的、相互独立的系统，用相同的环境，相同的软件界面进行集中监视。各级领导、物业管理部门以及管理员可以通过自己的桌面计算机进行监视；他们可以看到整个建筑内的各系统设备的运行情况，监视环境温度度等参数，空调、电梯等设备的运行状态，建筑内的用电、用水、通风情况，以生动的图形方式和方便的人机界面展示你希望得到的各种信息。如大楼的温度的自动调节控制、冷冻机组开启台数的自动控制，设备故障报警的自动接收，备用设备自动切换运行等。按管理者的需求，自动形成各种设备运行参数报表，或随时变更设备运行参数(如启停时间、控制参数等)。
结合住宅小区的项目情况，在小区内的BA系统建设主要涉及给排水、供配电等方面的智能化监测。
二、BA系统建设的具体意义说明
住宅项目BA系统建设的具体需求分析
1、主要对小区内的空调机组、热回收型空调机组、集水井污水泵、送排风机、补风机、二次变频水泵系统进行监视控制实行最佳启动/停止，对各系统设备进行监视与控制，以达到节能目的。
2、系统具备良好的开放性及扩展性，增加向后兼容性，便于对建筑以后建成的其他机电设备系统进行监视与控制。
住宅项目BA系统建设的具体优势功能分析：
1、 有效节约能源
大家公认的一个事实是：建筑内用电系统的能量消耗几乎占整个大楼的绝大部分，如何使这些设备高效运行，是楼宇自控系统必须考虑的问题。因此，采用最优化的控制模式来满足大楼的功能要求，就会为建筑的管理者带来很大的经济效益。
采用BAS，节能的具体表现：
Ø 设备控制加强了能量管理；
Ø 空调机组系统采用多种节能控制程序；
Ø 设备的优化控制措施加入了室外气象边界条件；
2、 大量节省人力
作为一幢小区，大楼内机电设备数量和型号众多，并且分布于小区的各个区域，采用楼宇自控系统统一管理这些设备，只需在工作站上就可监控所有设备的运行情况，并且可以通过设定时间让BA系统自动对设备定时控制。这样不仅节省了人力，而且避免了复杂的人事等一系列问题。
3、 延长设备使用寿命
利用BAS系统的软件功能，自动累计各种机电设备的运行时间，在可以利用备用设备的情况下，自动循环使用常用设备和备用设备，设备始终处于最佳运行状态。另外BAS实现设备的统一管理，快速反映故障，可及时处理，使危险降至最小。
4、 有效加强人员管理
在不采用楼宇自动化的建筑中，操作人员是否及时处理设备故障及维护保养，有关领导很难掌握；但楼宇自动化系统由电脑统一管理设备，计算机不会隐瞒、欺骗任何人，使有关领导及时掌握第一手资料，避免人员管理的各种问题
5、 管理必要性
1. 从技术上讲，有些设备的运行要求靠人力是无法达到的；如一台空调的温、湿度随负荷变化调节可以实现，几台空气处理机控制同一个区域的温、湿度，靠人工不可能同时调节几台设备的运行状态以保证设定的温、湿度，必须依靠集散型自控系统来完成。
2. 采用先进的、现代化的设备管理系统才能发挥楼内所有先进设备的先进性，否则手动操作空调、电力等先进设备，这些设备则无先进可言。
3. 节电、节能、精简机构是现代化经济的大势所趋，采用楼宇自控系统正好符合这一潮流。
4. 设备数量多，布置分散，将来的设备运行管理工作中必然存在大量无法预料的问题；楼宇自动化系统是用电脑将所有设备统一管理起来，解决上述问题。
总体来讲，一座大楼中的各种设备（如水泵机组、各种供配电系统等）都是是消耗产品，设备每天要消耗电能,要花钱维护保养，总有一天会报废，业主的投资是无法收回的。唯有楼宇自控系统能给业主节约资金，也就是能回收资金的设备。

三、住宅小区BA系统监测功能
1. 送排风机
按统计，大厦有259台送排风机。主要有以下监测点：
a) 排风机
通过机房直接数字控制器（DDC）至送排风机、排风兼排烟风机控制屏进行监控。
监控内容
Ø 手/自动状态
Ø 火警断路信号
Ø 风机故障报警
Ø 风机运行状态
Ø 风机启停控制
Ø 控制程序
按内部预先编写之时间程序或通过管理中心操作员启动风机后，控制程序投入工作。
地下室的排风机只做大空间的排风系统，小房间的排风机不接入BA系统。地下室的诱导风机自成一套系统，当地下室CO浓度达到一定值时将发送一个干结点状态信号给BA系统，BA系统开启排风及新风机。
现场控制器记录设备的累计运行时间，当运行时间达到某一限度时，中央监控站会显示维修指示信息。
以上状况均可在操作站彩色显示屏上显示和经打印机打印记录。
b) 排烟机
排烟机通过风机房直接数字控制器（DDC）至排烟机控制屏进行监视，楼宇自控系统对排烟风机只监不控。
监控内容
Ø 风机故障报警
Ø 风机运行状态
以上状况均可在操作站彩色显示屏上显示和经打印机打印记录。

2. 给排水系统
按要求，集水井、排污泵，给排水系统之传感器及阀门均由机电承包商供应，并提供相应信号给BA系统，BA系统对给排水系统只监不控。
监视内容：
Ø 生活水泵运行状态
Ø 生活水泵故障报警
Ø 生活水泵手/自动状态
Ø 变频给水泵运行状态
Ø 生活水池高位、低位水位报警
Ø 生活水箱高位、低位水位报警
Ø 消防水箱高位、低位水位报警
Ø 热水箱高位、低位水位报警
Ø 消火栓水泵运行状态
Ø 消火栓水泵故障报警
Ø 喷洒水泵运行状态
Ø 喷洒水泵故障报警
Ø 生活热水供回水温度
Ø 热水蒸汽加热阀调节控制
Ø 热水泵运行状态
Ø 热水泵故障报警
Ø 热水泵手/自动状态
Ø 热水泵开关控制
Ø 集水井潜水泵运行状态
Ø 集水井潜水泵故障状态
Ø 集水井潜水泵手/自动状态
Ø 集水井高水位、低水位、溢流水位报警
以上状况均可在操作站彩色显示屏上显示和经打印机打印记录。

3. 照明系统
按要求，楼宇自控系统对照明系统通过配电房直接数字控制器（DDC）至照明控制屏进行监控。
1、监控内容
Ø 照明开关状态
Ø 照明开关控制
Ø 照明手/自动状态
2、控制程序
按内部预先编写之时间程序或通过管理中心操作员开启照明。
以上状况均可在操作站彩色显示屏上显示和经打印机打印记录。

四、住宅小区BA系统造价
住宅小区内监控设备及点位数模拟数据
设备名称
数量
单台监控点位
总点位
实现功能
实现方式
备注
潜污泵+集水井
20
5
100
潜污泵：状态+故障反馈
动力箱提供二次接口，无源触点
只监不控

集水井：溢流液位报警
液位开关传感器

消防泵房：消防泵、消防水池
1
8
8
消防泵：状态+故障反馈
动力箱提供二次接口，无源触点
只监不控

消防水池：高、低液位报警
液位开关传感器

生活水泵房：生活水泵、生活水箱
1
18
18
生活水泵：状态+故障反馈
动力箱提供二次接口，无源触点
只监不控

生活水箱：高、低液位报警
液位开关传感器

送/排风机
20
4
80
送/排风机：状态、手自动、故障反馈+远程启停
动力箱提供二次接口，无源触点
监控
排烟/加压风机
12
2
24
排烟/加压风机：状态、故障反馈
动力箱提供二次接口，无源触点
只监不控
电梯
20
2
40
电梯：状态、故障反馈
动力箱提供二次接口，无源触点
只监不控

建筑设备管理系统
序号
设备名称
参考型号
单位
数量
品牌
产地
单价
合价
一、中央控制室

1
管理电脑
Intel双核3.2G/4G内存/500G硬盘/20'LCD
台
1
DELL
中国
¥6,150.00
¥6,150.00
2
中央管理软件，无限点
WEB-S-AX-3
套
1
Honeywell
美国
¥53,581.50
¥53,581.50

OPC驱动
DR-NS-OPC-AXP
套
0
Honeywell
美国
¥35,640.00
¥0.00
二、DDC控制器

1
网络管理器
WEB-600+NPM-256MB+NPB-PWR-H+DR-MSTP-AX+NPB-2X-RS485
只
1
Honeywell
美国
¥46,057.50
¥46,057.50
2
现场控制器
PUB6438S
只
27
Honeywell
美国
¥3,904.50
¥105,421.50
3
DDC控制箱
定制（含变压器、继电器、线槽等）
只
10
国产
中国
¥1,800.00
¥18,000.00
三、末端设备

1
液位开关
MAC-5M
只
13
MAC
意大利
¥330.00
¥4,290.00
2
空气压差开关
DPS400
只
0
Honeywell
德国
¥280.65
¥0.00
3
室外温湿度传感器
H7508A1026
只
0
Honeywell
德国
¥2,548.50
¥0.00
4
风管温度传感器
C7080A2100
只
0
Honeywell
中国
¥281.46
¥0.00
5
风管温湿度传感器
H7080B2105
只
0
Honeywell
中国
¥1,092.02
¥0.00
6
开关型风阀执行器
CN6105A1011
只
0
Honeywell
中国
¥591.62
¥0.00
7
电动二通阀 DN50
V5011P1038+ML7420A
只
0
Honeywell
台湾
¥3,386.88
¥0.00
四、管线

1
通讯线
RVSP2*1.0
米
1200
Belden
美国
¥7.58
¥9,090.00
2
数字信号线
RVV2*1.0
米
3000
华亿
中国
¥2.99
¥8,959.50
3
模拟信号线
RVVSP2*1.0
米
150
华亿
中国
¥4.27
¥641.03
4
电源线缆
BV3*1.5
米
200
华亿
中国
¥4.49
¥897.60
设备费

总计¥253,088.63

五、BA建设方案综合
在住宅小区建设楼宇自控系统特别是针对集团一些大型住宅小区，这样可以对投资使用的大中型设备进行有效的状态监控，避免物业使用过程中的维护延迟造成设备的损坏。目前建设一套功能完善的小区BA系统，按照市场价统计，需25万左右，后期新增设备只需新增部分前端控制模块等设备，增加费用相对较少；对于采用BA系统，集团从长远发展来看对项目的管理运营可以带来较大的经济效益。
BA系统产品相对于目前技术发展已经成熟稳定，项目投资总体相差已经不大（以市场价格比较）；结合目前国家大力推广智慧社区建设，住宅市场对社区建设提出数字化的要求，以及目前集团住宅楼盘呈现出小区占地大、户型品种多、户数多、精品多、要求高等特点，我们请集团领导综合决策是否在集团住宅小区智能化建设标准考增设宇自控系统系统。

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