房地产投资学完整复习资料.docx

名词解释：
1. 房地产投资：一种将资本投入房地产开发经营、中介服务、物业管理服务等经济活动，以获得最大限度利润的经济行为。是房地产业的基础，以形成新的房地产价值为表现结果。
2. 房地产直接投资：房地产投资者直接参与房地产开发和经营过程。
3.房地产间接投资：房地产证券投资，房地产投资者购买房地产证券，投资人得到的是利息或股利，而不直接运用该资本从事房地产的开发与经营，不对房地产的经营活动作任何决策。
4、房地产投机：房地产投机是利用房地产价格在短期内的高涨来买卖房屋赚取利润的行为。主要以购买期房为主。（甘冒高风险，企图通过房地产价格等因素的变动来获取高利润的短期投资行为。
5、房地产投资环境： 资金得以有效运行的条件，通常包括地理区位、资源禀赋、基础设施、投资政策、市场条件和社会政治文化条件等有关因素。
6、投资项目的经济评价： 利用一定的经济参数和分析方法，从企业财务和国民经济两方面来考察投资项目在经济上是否可行，并进行多方案的比较和风险分析的一项工作。
7、政策风险：由于政策的变化有可能给房地产市场投资者带来各种不如形式的经济损失。
8、可行性研究：在具体实施某一投资建设方案前，对拟项目在技术上、经济上、工程上的可行性进行论证、研究和评价。
9、净现值：（NPV）是将投资期内不同时间所发生的净现金流量（现金流入与现金流出之差），以一定的贴现率贴现到投资初期，并将各期的净现金流量现值相加之和。
10、楼宇按揭贷款：购楼者以所购得的楼宇作为抵押品而从银行获得贷款，购楼者按照按揭契约中规定的归还方式和期限分期付款给银行，银行按照一定的利率收取利息。如果贷款人违约，银行有权收回楼宇。
问答题：
1. 房地产投机对房地产市场有何影响？
正面影响：①促进房地产市场的活跃。
②有利于引导资金向房地产流动。
③有利于房地产市场的活跃和房地产价格的形成。
负面影响：
①房地产投机造成的无效率(投机标的物使用无效率；投机资本使用无效率；公共建设推进无效率)。
②房地产投机产生的不公平（独占力较强者较易获利；有产者与无产者经济地位差距的扩大；投机者的获利高于非投机者）。
2. 投资回收期指标的局限性有哪些？
（1）静态投资回收期没有考虑回收资金以后的情况和资金的时间价值因素，因而这一指标值无法全面反映房地产开发经营项目在整个经营过程中或在整个寿命期内的真实资金流量的时效性。所以这一指标值常用于对项目建设的投
资回收的粗略评价。
（2） 动态投资回收期只强调投入资本的回收快慢，忽视了投入资本的盈利能力，更没有考虑投资回收以后的收益情况。因此，一般来说，不宜以投资回收期来作为评价投资方案的主要指标，而只能作为辅助指标。

3.房地产投资决策的选择应考虑哪些因素？
影响房地产项目的投资因素一般有房地产市场因素，资源供给因素，成本因素及社会因素等。
房地产市场因素分析:房产市场包括房屋销售市场和租赁市场两个方面。
我国的土地市场有一级市场和二级市场之分。
土地的好坏，对于房地产开发来说，主要是土地的位置因素，其次才是自然因素，而土地质量对于开发项目的投资效益高低起着重要的作用。
土地的开发规模，对项目的投资效益也有一定的影响
资源开发因素分析:房地产资源开发主要由以下几方面的影响因素，资金、土地、市政设施、建材等。
成本因素分析：影响房地产成本的因素主要有资源价格的变化，开发项目周期，开发项目商品产出率等。
社会因素分析：房地产作为我国国民经济的一个新型产业，其发展态势是与国家产业政策、金融政策及国民经济总体状况相关的。因此，房地产投资时机的选择，取决于国家产业政策、金融政策及国民经济总体状况。
4. 实际操作中，规避投资风险的方法有哪些？
（1）风险回避：选择风险较小的投资项目或放弃那些风险较大的项目。投资者可能会损失赢利的机会。
（2）平衡交易：较普遍的平衡交易是购买期权。
（3）资产组合：通过多元投资、分散投资来综合各个因素的作用，可以抵消非系统风险的作用，降低整个投资的风险水平。
（4）风险转移：将可能的损失有意识地转嫁给与其有相互经济利益关系的另一方承担。
（5）风险自留：投资者预期某些风险不可避免，自行设立基金，自行承担风险。
5.净现值的优点与局限性是什么？
优点：1）考虑了项目投资期内各笔资金的时间价值。
2）明确反映投资项目的净利润
3）净现值越大，项目净利润越高，经济效益越好
缺点：1）贴现率不易确定
2)NPV是绝对指标，没反映投资的单位回报。
7.简述房地产投资项目国民经济评价和财务评价的区别。
房地产投资项目的财务评价是国民经济评价的基础。房地产投资项目的国民经济评价与财务评价在评价方法和评价指标形式等方面有相似之处，但这两种评价也有许多不同的地方。主要有以下几个方面：
1、评价角度不同
财务评价：从财务经济角度评价项目的盈利及偿还贷款和收回全部投资的能力，以确定项目在财务方面的可行性；
国民经济评价：从社会角度考察项目所耗费的社会资源和所取得的社会效益，以确定项目在社会经济方面的可行性。
2、 评价中收益与费用的划分范围不同
财务评价：根据项目的实际收支情况确定项目的收益和费用，凡是项目的货币收入都视为效益，凡是货币支出都视为费用。
国民经济评价：着眼于项目对社会提供的有用产品和服务及项目所耗费的全社会的有用资源，并以此来考察项目的效益和费用。
3、评价对象不同
财务评价：只考察直接效益和费用。
国民经济评价：不仅要考察直接效益和费用，还要考察间接效益和费用，即项目的外部效果。
4、评价采用的价格不同
财务评价：所采用的价格是现行价格。
国民经济评价：采用比较能反映投入物和产出物真实价格的影子价格。
5、评价的标准和参数不同
财务评价：采用各自的评价指标（如各自行业基准收益率），汇率采用调节汇率。
国民经济评价：采用社会折现率和影子汇率。

8.简述房地产制度变革对房地产投资造成的风险。
（1）土地使用制度改革风险对房地产的价值带来影响。
如果价值降低，房地产市场中投资者和经营者就会蒙受损失。政府改变使用土地的一些具体技术政策。
（2）住房制度改革风险。
主要是指国家和政府对住房方面的投资政策的改变对房地产商利益的影响。
“双轨制”、“多归制”另外，在住房制度方面，政府推行楼花买卖管制规定、抵押贷款限制等也可以影响楼市的活跃程度，减少市场交易活动，从而给房地产商品经营者带来影响。
计算与决策：
1、 某项目经过可行性研究后，提出了甲乙两种方案，投资要求的最低汇报率为10％；项目将面临两种市场状态。市场看好的概论为0.8;市场衰退的概率为0.2。两方案在两种市场状态下的投资额和投资收益如下。试进行方案决策。
单位:万元
项目
甲方案
乙方案
销路好0.8
销路差0.2
销路好0.8
销路差0.2
投资额
1500
1500
2500
2500
年经营成本
500
500
650
650
年经营收入
800
750
1150
800
资产使用年限
8年
8年
10年
10年

例子：
某项目经过可行性研究后，提出了甲乙两种方案，投资要求的最低汇报率为10％；项目将面临两种市场状态。市场看好的概论为0.7;市场衰退的概率为0.3。两方案在两种市场状态下的投资额和投资收益如下。试进行方案决策。 单位:万元
项目
甲方案
乙方案
销路好0.7
销路差0.3
销路好0.7
销路差0.3
投资额
2500
2500
3500
3500
年经营成本
450
450
700
700
年经营收入
800
750
1150
800
资产使用年限
8年
8年
10年
10年
解：甲方案：
资金回收系数=(A/P,10%,8)=0.18744
等年值的期望值=（800-450-2500*0.18744）*0.7+（750-450-2500*0.18744）*0.3= -133.6万元<0
乙方案：资金回收系数=（A/P,10%，10）=0.16275
等年值的期望值=（1150-700-3500*0.16275）*0.7+（800-700-3500*0.16275）*0.3=-224.62
万元<0
均不合理。

2、某人投资于一个信托公司，议定每月存入1000元，年利率6%，每月计息一次，5年后可领回。 问：该笔年金的现值以及5年后的将来值。（10分）
例子：某人投资于一个信托公司，议定每月存入2000元，年利率6%，每月计息一次，10年后可领回。问：该笔年金的现值以及10年后的将来值。
解:
现值: PV=2000×1/0.5% ×[1-1/(1+0.5%)^10×12]= 180000元
未来值:FV=PV(1+r)n =A/r[1-1/(1+r)^n ] ×(1+r)^n
=A [(1+r)^n -1]/r
=327759元

3、某永久性工程甲乙两方案的投资额、维护费、大修费等费用状况如表所示。设基准贴现率为 12％，用现值比较法进行方案选择。（20分）
项目
甲方案
乙方案
投资额
维护费
大修费
3000万元
15000元/1年
50000元/10年
2500万元
10000元/1年
40000元/5年
例子：某永久性工程甲乙两方案的投资额、维护费、大修费等费用状况如表所示。设基准贴现率为12％，用现值比较法进行方案选择。
项目
甲方案
乙方案
投资额
维护费
大修费
3500万元
18000元/1年
60000元/10年
2000万元
10000元/1年
35000元/5年
解：甲方案：维护费现值：18000/0.12=15万元
大修费现值：6（A/F,12%,10）/0.12=6*0.05698/0.12=2.849万元
PW甲=3500+15+2.849=3517.849万元
乙方案：维护费现值：10000/0.12=8.33万元
大修费现值：3.5(A/F,12%,5)/0.12=3.5*0.15741/0.12=4.59万元
PW乙=2000+8.33+4.59=2012.92万元
选择乙方案。

判断正误：
1、 在通货紧缩时期房地产投资的资本价值一般会下降，这会影响其长期的增值性以及抵御通货膨胀影响的能力。（错）
2、 房地产开发、交易和管理等涉及的程序和领域多而复杂，都需要房地产投资者具备法律、经济、管理、建筑等方面的专业知识和相应的经营管理经验。（对）
3、 投机者偏向于承担高风险以寻求高利润，所以较少运用财务杠杆而较多运用投资组合。（错）
4、 房地产开发投资通常属于长期投资。（对）
5、 个人住房抵押贷款证券化是一种重要的房地产直接投机工具。（错）
6、 房地产投资信托的收益水平通常高于一般的股票收益。（错）
7、 工业房地产的投资成本远远低于商业房地产。（错）
8、 在投资环境中，最重要、最直接的因素是政治环境。（错）
9、 在其他收入固定不变的情况下，随着一种可变投入的增加，总产品的增量在超过某一点之后就开始递减。（对）
10、根据马克思主义经济理论，资金的时间价值来源于工人的剩余劳动。（对）
11、房地产投资信托的收益水平通常高于一般的股票收益。（错）
12、工业房地产的投资成本远远低于商业房地产。（错）
13、在投资环境中，最重要、最直接的因素是政治环境。（错）
14、在其他收入固定不变的情况下，随着一种可变投入的增加，总产品的增量在超过某一点之后就开始递减。（对）
15、特殊投入物是指资金和劳动力。（错）
16、社会折现率反映社会对资源时间价值的估量，国外称之为影子利息率。（对）
17、香港的楼宇按揭贷款利率是固定、不变动的。（错）
18、一般来说，按揭比率越高，违约风险越大。（对）
19、完全正相关的投资组合的结果将不能降低风险；完全负相关的投资组合的结果将使投资组合的风险为0。（对）