房屋登记官考试-判断简答题.doc

三、判断题                                                                                       
1. 房屋登记机构认为必要时，可以就登记事项进行公告。(√)
2. 经依法登记的房屋上存在他项权利时，所有权人放弃房屋所有权申请注销登记的，应当提供他项权利人的书面同意文件。(√)
3．因人民法院或者仲裁委员会生效的法律文书、合法建造房屋、继承或者受遗赠取得房屋所有权，权利人转让该房屋所有权或者以该房屋设定抵押权时，应当将房屋登记到权利人名下后，再办理房屋所有权转移登记或者房屋抵押权设立登记。（√）
4. 处分抵押房地产所得金额不足以支付债务和违约金、赔偿金时，抵押权人不能向债务人追索不足部分。（×）
5. 业主大会或者业主委员会的决定，对参加业主大会或者业主委员会的业主具有约束力。（×）
6．拆除违章建筑和超过批准期限的临时建筑，不予补偿；拆除未超过批准期限的临时建筑，应当给予适当补偿。( √ )
7．行政责任是指行政法律关系主体由于违反行政法律规范或不履行行政法律义务而依法应承担的行政法律后果。（√）
8．遗产是公民死亡时遗留的个人合法财产。（√）
9．担保合同是主合同的从合同，主合同无效，担保合同继续有效。担保合同另有约定的，按照约定。（×）
10．国家工作人员收受请托人财物后及时退还或者上交的，不是受贿。(√)
四、简答题
1.申请办理房屋权属证书遗失补证登记的,需提交哪些材料?
答:①登记申请书；
②申请人的身份证明；
③房屋登记簿的查阅证明；
④登载遗失声明的报刊或网站遗失申明公告；
⑤其他必要材料。
2．抵押合同应当包括哪些内容？
答：抵押合同应当包括以下内容：
①被担保的主债权种类、数额；
②债务人履行债务的期限；
③抵押物的名称、数量、质量、状况、所在地、所有权权属或者使用权权属；
④抵押担保的范围；
⑤抵押当事人认为需要约定的其他事项。
抵押合同不完全具备前款规定内容的，可以补正。
三、 判断题：

1、《立法法》规定：同一机关制定的新的一般规定与旧的特别规定不一致时，由制定规定的上一级机关裁决；（错）P4

2、从物权的角度来说农村集体土地所有权是用益物权。（错）P78

3、地役权未经登记，不产生物权变动效力。（错）P60

4、非基于法律行为的物权变动，经依法登记物权变动才发生效力。（错）P60

5、宅基地使用权包含占有、使用、收益的权利。（错）P86

6、市、县人民政府房产管理部门向开发商核发《商品房预售许可证》的行为属于行政许可。（正）

7、临时用地的期限一般不超过一年。（错）

8、房地产租赁合同约定的期限不得超过二十年，否则合同无效。（错）

9、抵押物登记记载的内容与抵押合同约定内容不一致的，以登记记载的内容为准。（对）

10、登记申请人认为房地产登记机构的登记行为违法，可向人民法院提起行政诉讼。（对）

11、基于合法建造取得房屋权利的申请人可以单方向房屋登记机构申请房屋所有权登记。（对）
二、综合分析题

（一）、毛某家庭属于某大型水利工程库区移民，2000年政府分配毛某家庭建房宅基一间，由毛某家庭自行建造安置房，当时安置房建设审批手续均以儿子陈某的名义办理，并领取了房屋所有权证。2001年2月毛某的儿子陈某与丁某结婚，2003年毛某的丈夫陈某去世，2006年陈某与丁某离婚，协议将阳新社区安置房作为夫妻共有财产，分割归女方丁某所有，并办理了房屋转移登记。毛某闻讯提出异议，遂以移民安置房属家庭所有，儿子陈某无权处分为由，提起诉讼要求判令该房屋归家庭所有，并撤销陈某的房屋所有权登记。
    法院经审理认为，毛某家庭系库区移民安置对象，根据我国大型水利工程库区移民安置的有关规定，安置是以家庭为单位进行的，安置房属全体家庭成员所有，登记机构未尽审慎审查义务，鉴于丁某已办理了房屋转移登记，陈某的房屋所有权登记已无撤销内容，判决登记违法。事后，毛某持判决书要求登记机构撤销丁某的房屋所有权转移登记。

1、对移民安置房陈某处分权的表述正确的有（BD）
A陈某有完全处分权；B陈某有部分处分权；C陈某无处分权；D陈某处分需征得其他共有人的同意；

2、该安置房是否属于陈某夫妻共有财产正确表述有（CD）
A陈某共有的份额应属夫妻共有财产；B陈某被取消房屋所有权不存在夫妻共有财产；C在婚姻存续期间继承所得的财产属夫妻共有财产；D陈某与家庭成员共有的份额属婚前财产；

3、房屋登记机构撤销丁某的房屋所有权转移登记的理由有（ABD）；
A依人民法院生效裁判文书；B转移登记的权源依据被撤销；C当事人不知真实情况；D原登记被判决违法；

4、毛某丈夫去世发生继承，下面关于继承的正确表述有（ABC）
A继承是基于非法律行为的物权转移；B房屋继承需办理继承公证；C房屋继承属于转移登记；D继承是基于法律行为的物权转移

5、登记机构受理移民安置房所有权登记正确的做法为（AB）
A移民家庭共同申请登记；B房屋登记为家庭成员共有；C移民家庭以户主为申请权利人；D房屋登记为户主夫妻共有；
三、判断题：
1、同一块土地上已经设定了建设用地使用权，则在该土地上不得再设立建设用地使用权。（对）P47
2、廉租住房、经济适用住房、限价商品房、公共租赁住房，均属于向城镇低收入住房困难家庭供应的保障性住房。（错）P163
3、最高额抵押担保的债权确定前，部分债权转让的，最高额抵押权也随之转让，但不得对其他抵押权人产生不利影响。（错）
4、当事人以商品房预售合同未按照法律、行政法规规定办理登记备案手续为由，请求确认合同无效的，应予支持。（错）
5、不动产物权的设立、变更、转让和消灭，均自记载于不动产登记簿时方能发生效力。（错）
三、判断题
1、房产分幅图是房产分丘图的局部明细图，也是绘制房产权证附图的基本图。 (×) 
2、房产分户图是在分丘图的基础上进一步绘制的明细图，以某房屋的具体权属为单元。(√)
3、申请登记的原始资料与登记机构的内部审核文件统称为登记资料。（×）
4、房产分户图的比例尺一般为1：200或1:500 。(×)
5、无顶盖的室外楼梯不计算建筑面积。(×)84
6、与房屋不相通的伸缩缝、沉降缝不计算建筑面积。(√)
7、房地产价格指数是反映房地产品质差异的重要指标。（×）
8、利害关系人只能查询登记簿中房屋的基本状况及抵押、查封等限制状况，不能复制房屋登记簿上的相关信息（ × ）
 9、外借是登记材料利用工作的主要形式，也是登记机构开展利用工作的必要条件之一。（ × ）
 10、立卷整理是登记业务办结的标志，归档是登记档案管理工作的起点。（ × ）
（三）判断题
1、抵押权可以作为其他债权的担保。(错)
2、抵押财产折价或者拍卖、变卖后，其价款超过债权数额的部分归抵押权人所有，不足部分由债务人清偿。(错)
3、建设用地使用权实现抵押权时，应当将该土地上新增的建筑物与建设用地使用权一并处分，对于新增建筑物所得的价款，抵押权人应当优先受偿。(错)
4、最高额抵押权设立前已经存在的债权，不得转入最高额抵押担保的债权范围。(错)
（四）案例分析题
1、陈某向贺某借款20万元，借期2年。张某为该借款合同提供保证担保，担保条款约定，张某在陈某不能履行债务时承担保证责任，但未约定保证期间。陈某同时以自己的房屋提供抵押担保并办理了登记。请根据案情回答下列问题：
（1）抵押期间，谢某向陈某表示愿意以50万元购买陈某的房屋。下列选项正确的是：（ ABD ）
A.陈某将该房屋卖给谢某应得到贺某的同意
B.如陈某将该房屋卖给了谢某，则应将转让所得价款提前清偿债务或者提存
C.如陈某另行提供担保，则陈某的转让行为无须得到贺某同意
D.如谢某代为偿还20万元借款，则陈某的转让行为无须得到贺某同意
（2）如果贺某打算放弃对陈某的抵押权，并将这一情况通知了张某，张某表示反对，下列选项正确的是：（  D  ）
A.贺某不得放弃抵押权，因为张某不同意
B.若贺某放弃抵押权，张某仍应对全部债务承担保证责任
C.若贺某放弃抵押权，则张某对全部债务免除保证责任
D.若贺某放弃抵押权，则张某在贺某放弃权利的范围内免除保证责任
（3）关于贺某的抵押权存续期间及张某的保证期间的说法，下列选项正确的是：（ AC   ）
A.贺某应当在主债权诉讼时效期间行使抵押权
B.贺某在主债权诉讼时效结束后的两年内仍可行使抵押权
C.张某的保证期间为主债务履行期届满之日起六个月
D.张某的保证期间为主债务履行期届满之日起二年
二十一、案例分析
    2002年1月，王某与李某结婚，同年2月共同出资购买了市区一处房屋，办理了各项手续后，申请登记和领取了产权人为王某的《房屋所有权证》。2008年2月王某因经营企业缺少资金，以自有房屋抵押向银行贷款，向房管部门办理了抵押登记手续。贷款届满，王某因企业经营不善，无力清偿贷款本息。银行起诉王某，法院判决王某清偿借款本息。判决生效后，王某未履行，法院在银行的申请下，强制拍卖抵押给银行的房屋。张某通过拍卖公司以50万元的价款竞购得该房屋。法院向张某出具了民事裁定：1、拍卖王某的房屋归张某所有；2、张某支付购房款用于清偿甲欠银行贷款本息；3、张某自行到房管部门办理房屋登记手续。但张某买房后为了躲避交纳房屋交易契税等原因，一直未到房管部门办理过户登记手续。2009年3月，王某与李某离婚，将该房屋当作夫妻共同财产分割。张某得知后不同意，引起纠纷。问：
（1）此时谁享有房屋所有权？(A)
  A张某 B王某 C、王某、李某  D张某、王某、李某
(2)房屋所有权何时发生转移(B)
  A、王某与李某离婚时 B、法院民事裁定生效时 C、拍卖公司拍卖后 D、张某到房管部门办理过户登记手续后
(3)关于案例中的抵押行为，下面说法正确的为：(BD)
  A、该抵押行为无效，因为王某的妻子李某未签字同意；
  B、该抵押行为有效，因为根据物权的公信力，银行有充分理由相信抵押行为系产权人真实意思表示；
  C、抵押权自抵押合同签订时成立；
  D、抵押权自房管部门办理了抵押登记时成立
(4)如张某持法院的民事裁定书申请房屋登记，登记机构还需张某提供什么材料（ABC）
  A、法院的协助执行通知书；
  B、张某的身份证明；
  C、登记申请书；
  D、王某同意张某登记的证明；
(5) 若王某同意李某要求申领 “共同共有” 的《房屋所有权证》，登记机构应作什么登记：（A)      
  A、更正登记
  B、变更登记
  C、异议登记
  D、转移登记
三、综合题
61、甲、乙于1992年2月结婚，同年3月购买了一套商品住房，登记为甲的名字。2006年的某日，甲与第三人丙签订了一份房屋买卖合同。丙查看了甲的房产证并查询了房屋登记簿后，双方以当地的市价成交。后丙将房款交与甲，并与甲一起办理了房产过户登记手续。现甲、乙闹离婚，乙得知甲擅自转移了房产，遂诉至人民法院，要求确认甲、丙行为无效，丙不得取得房屋产权。
（1）假设，法院审理过程中发现甲、乙婚前有一份关于婚后财产约定的公证书，上写明“婚后以各自名义取得的财产归各自所有”；乙则认为该房产取得已满8年，应适用新《婚姻法》实施前的规定，将该房产认定为夫妻共有财产。问：应如何认定房屋产权？（C）
A恢复房屋产权由甲、乙共有
B甲有权转让其自有份额，产权由乙、丙共有
C该房产与乙无关，丙取得房屋所有权
D丙取得房屋所有权，乙追究甲的侵权赔偿责任
（2）如果登记机构在办理丙与甲的转移登记过程中，乙提出异议：未经其同意，该房产不能转让。登记机构应如何处理？（C）
A将异议载入登记簿，但不停止办理登记
B不受理异议，因为产权证上只记载甲的名字
C受理异议，暂停登记
D告知丙与甲，异议解除后，可以继续办理登记

62、甲将自己所有的房屋赠与乙并经公证，三个月后，甲隐瞒了已将房屋赠与乙的事实，以当地的市价将该房屋卖与丙并经产权登记。一年后，丙以当地的市价将该房产转卖给丁并经产权登记。数月后，该房屋内的承租人戊与甲续签租赁合同时发现甲已将该房屋出售，遂向法院起诉，认为甲售房前未将此事通知于他，侵犯了其优先购买权，要求法院确认甲、丙的买卖行为无效。法院作出了合同无效的判决。此时，乙持公证书至登记机构要求办理房产证，得知房屋已登记在丁名下，遂要求法院查封该房产。问：
（1）此时，谁享有房屋所有权？为什么？（C）
A甲享有，因为甲、丙的买卖合同无效，故应恢复原状
B乙享有，因为甲先与乙就该房产作出赠与的民事法律行为并经公证，且此时已获得法院财产保全
C丁享有，因为其依公信原则取得物权，且其权利已经公示，属于善意取得
D不能确定，要待法院对乙的诉求作出判决后才能确定
（2）如果丙将房屋卖与丁后未办理相应的转移登记，发生上述法院判决甲、丙合同无效的情形，则下列说法正确的是：（B）
A登记机构可依据法院的判决书撤销甲、丙的房屋登记
B甲依据法院的判决书自然取得房屋所有权
C丙的权利已经登记公示，故无法恢复甲为房屋所有权人
D丁善意取得该房屋所有权

63、甲的房屋位于古运河以东，为了能在自己的房子里欣赏远处的风景，甲与位于河对岸的乙约定：乙不在自己的土地上从事高层建筑；作为补偿，甲每年支付给乙3000元。两年后，乙将该土地使用权转让给丙。丙不知道甲与乙有约定，在该土地上建了一座高楼，与甲发生了纠纷。
（1）对此纠纷，下列判断正确的是：(A)
A甲对乙的土地享有地役权
B甲有权不让丙建高楼，但得每年支付其3000元
C丙有权建高楼，但须补偿甲由此受到的损失
D甲与乙之间的合同因没有办理登记而无效
（2）如果乙将该土地使用权转让给丙的同时，甲将该房屋转让给丁，丙与丁还办理了地役权变更登记(约定内容即丙不得在自己的土地上从事高层建筑)，则下述判断错误的是：（B）
A丁对丙的土地享有地役权
B甲对丙的土地享有地役权
C甲、乙之间约定因房屋和土地使用权转让而失去效力
D丁取得房屋后可禁止丙建高楼

64、2006年1月1日甲预购一商品房，开发商答应于11月1日前办妥房产证书交付给甲。8月1日甲以该预购房设立抵押预告登记以获得T银行的贷款，并以首付款和贷款全部交付开发商。但11月1日开发商未能完成初始登记，甲也就无法领到房产证。直到次年3月1日开发商才办理初始登记，并于4月1日领取初始登记证。
（1）预购商品房抵押预告登记的失效时间是：（C ）
A当年11月1日
B次年4月1日
C次年7月1日
D不会失效
（2）假设甲向银行贷款时，未曾办理预购商品房抵押预告登记，但是开发商提供了自甲购房日起至2006年11月1日的阶段性担保，即：如果甲不能按期还款，由开发商承担保证责任。房屋竣工且办理完初始登记后，甲不能按期还款且态度消极，迟迟不办商品房转移登记和抵押登记。则下列关于银行抵押权的说法正确的是：（D）
A尽管银行未办理抵押权预告登记，仍对该房屋享有优先受偿权，因其签订了抵押合同
B应由开发商承担保证责任，因其未在承诺的期限内办妥初始登记
C开发商不承担保证责任，因其提供的担保期间已超过
D银行只能向法院起诉要求甲履行合同并申请财产保全查封甲的房屋

65、甲公司(经济性质为集体所有)于1995年从乙公司购买一处商品房，座落为SS，一直未办理房屋登记，1998年甲公司因债务关系与丙公司（为国有企业）发生纠纷，经协商，甲公司将该房屋抵债给丙公司，仍未办理登记，2000年甲公司改制为股份制公司戊，该房屋未列入改制资产。丙公司于2002年也改制为股份制企业戌。2007年戌公司凭甲公司的购房合同、发票、甲与丙的抵债合同、申请书等前来办理转移登记。
（1）登记机构能否给予办理登记（ D）
A可以，只要提供戊公司的演变过程
B可以，只要提供戌公司的演变过程
C不可以，原有的合同主体已经灭失，申请主体不存在
D不可以，从上述戌公司提供材料无法判断其是否具有申请资格
（2）假设戌公司已经领到房产证，过了一段时间，将该处房产SS转让给丁公司，丁公司通过贷款购买其房产，双方共同申请房屋转移登记和抵押登记，经受理审查完毕后记载于登记簿，在缮证之前，A、B法院同日前来登记机构要求查封，A法院要查封被执行人为戌公司的SS房产，B法院要查封被执行人为丁公司的SS房产，请问下列说法正确的是（AD）
A不可以接受A法院查封，因为戌公司的SS房产已经发生转移
B不可以接受B法院查封，因为丁公司尚未领证
C不可以接受B法院查封，因为SS房产已经抵押
D可以接受B法院查封，因为产权人为丁公司的房产已记载入登记簿

66、张某2005年8月建房6间，因资金不足，找朋友郑某筹款。双方签订书面合同，约定郑某借给张某10万元建房，以其中在建的2间房为抵押，1年后如张某不能归还本金及利息，则抵押的房屋归郑某所有；且该房建成后，要留出1间给郑某使用，郑某付少量费用。2006年5月该房建成，张某将1间房交给郑某使用。同年6月，张某与2000年结婚的李某离婚，离婚协议明确6间房屋为两人共同房产。同年7月，张某与何某结婚，并申请房屋登记，将6间房屋登记为自己和何某的共有房产。事后，郑某知情后，凭与张某所签订的协议等书证，要求房产登记机构撤销张某与何某的房产证，并将其中抵押的2间登记为自己所有。
（1）下面说法正确的是：（ D）
A张某与郑某签订的抵押合同无效，因未申请抵押权登记
B张某不可以将在建的房屋抵押给郑某
C房产登记机构可以凭郑某提供的材料撤销张某与何某的房产证，并将其中抵押的2间房屋登记为郑某所有
D张某与郑某签订的书面合同包含借款、抵押、租赁三种法律关系
（2）若李某发现张某已将6间房屋登记为张某与何某的夫妻共有房产，认为房产登记机构发证有误，要求撤销房产证，将该6间房屋更正为张某与自己的共有房产，并提供证明材料，张某也同意李某的更正要求，那么，房产登记机构应如何处理：（C）
A房产登记机构应当撤销张某与何某的房产证，并告知张某、何某、李某通过民事诉讼解决权属纠纷后，再申请房屋登记
B房产登记机构告知李某申请异议登记，不能直接更正登记
C房产登记机构应当受理李某的更正登记申请，并通知张某、何某办理更正登记
D房产登记机构应当受理李某的更正登记申请，无须告知何某
（3）若张某不同意李某的更正申请，房产登记机构应当如何处理：（C ）
A房产登记机构不能撤销张某与何某的房产证，并告知李某不予受理更正登记申请
B房产登记机构应当告知张某、何某、李某通过民事诉讼解决权属纠纷后，再申请房屋登记
C房产登记机构告知李某可以申请异议登记
D房产登记机构应当撤销张某与何某的房产证，并受理李某的更正登记申请，办理张某、李某的房产证
三、案例分析题

一.1999年8月A工厂经本县计委批准立项，进行某种电子产品项目建设，并于同年12月经县政府批准，同意其征用小巷村土地10亩，其中耕地5亩，非耕地5亩。后由于电子市场行情发生变化，该工厂的技改项目一直未开工建设。为使企业摆脱困境，2000年10月该工厂将10亩土地作为出资与畅达公司联营，畅达公司在签约后，立即在土地上圈起了围墙。后被群众举报。
分析此案，请回答下列问题：
(1)A工厂用地10亩是否合法?
(1)A工厂在1999年经征用使用10亩土地是不合法的。因为根据《土地管理法》的规定，征用土地的审批权由省人民政府和国务院享有，县政府批准A工厂征用土地10亩，属于非法行使土地审批权的行为，因此,A工厂据此使用的土地应属于非法用地。
(2)A工厂为摆脱困境，将10亩地出让给畅达公司的行为属于什么性质?
A工厂将10亩土地出让给畅达公司的性质属于非法转让土地。A工厂以非法占有的土地与畅达公司联营，目的是以土地为条件获得利益，实质上是以合法的形式实施了非法转让土地的行为，应认定为非法转让土地。
(3)对畅达公司圈起的土地如何处理?
对畅达公司圈起的土地，应按非法转让土地处理，即没收非法所得，并处以罚款。同时还应追究非法批地直接责任者的法律责任。

二.A酒店与某市公园签订租赁合同，双方商定由A酒店承租公园内的醉仙饭店，并投资改建为A酒店的分店，醉仙饭店门前的停车场及公园的两个大门由租赁双方共同使用，租赁期限为10年。随后，A酒店向规划局申请改建醉仙饭店，规划局查明该饭店的土地使用权属于园林局，遂发文要求园林局办理报建手续。规划局根据园林局的申请，核准将醉仙饭店改建成一栋四层楼的酒楼，建筑面积为8000平方米。改建期间，A酒店在原醉仙饭店的北侧加建一幢三层面积为900平方米的附属用房，在西侧加建一幢四层面积为1500平方米的酒楼雅座。规划部门发现后，认为园林局未批准擅自扩大建设规模，侵占绿地，违反了城市规划法的规定，影响了城市规划，遂作出处罚决定，没收上述违章加建的两座楼房。园林局对该处罚不服，向市政府有关主管部门申请复议。
请回答复议机关如何处理此案。
在本案中，园林局和A酒店在进行改建工程时，未经规划部门批准，擅自扩大建设规模，侵占公园绿地，属于违反《城市规划法》的行为。根据城市规划法的规定，在城市规划区内未取得建设工程是规划许可证或者违反建设工程规划许可规定进行建设，严重影响城市规划的，由县级以上人民政府规划行政主管部门责令停止建设，限期拆除或没收违法建筑物、构筑物或其他设施。可见，规划部门对园林局违法事实的认定准确，处罚有法律依据,复议机关应维持原处罚决定。
（三）判断题
1、甲的房屋年久失修，被政府相关部门认定为危房并给予其补偿要求其拆迁，该房屋于2007年3月1日被拆除，相关的房屋权属证书于3月10日被注销，那么甲消灭不动产物权的时间为2007年3月10日。（错）
2、由于当事人提供虚假材料致使登记机关错误登记，后给案外人造成损失。期间，登记机关并无过错，则不应承担责任。（错   ）
3、不动产权属证书记载的事项，如果与不动产登记簿记载的不一致，则以不动产登记簿为准。（  对  ）
4、不动产登记费原则上按件收取，特殊情况可适当参照不动产的面积、体积或者价款的比例收取。（  错  ）
5、卖方在出售动产时，与买方又订立租赁合同，继续占有该动产。合同生效后，该动产的所有权仍在卖方。（ 错   ）
6、因继承或者受遗赠取得物权的，自继承或者受遗赠开始时发生效力，但对因继承或者受遗赠取得的不动产，则应从办理登记时发生效力。（ 错   ）
7、不动产物权的设立、变更、转让和消灭，未经登记，不发生效力。（ 错   ）
8、依法属于国家所有的自然资源，所有权应予登记。（  错  ）
9、国家对不动产实行统一登记制度。（对   ）
10、不动产登记费按照不动产的面积、体积或者价款的比例收取。（错）
（四）简答题
1、登记机构登记不动产应履行的职责是什么？
答案：（一）查验申请人提供的权属证明和其他必要材料；（二）就有关登记事项询问申请人；（三）如实、及时登记有关事项；（四）法律、行政法规规定的其他职责。申请登记的不动产的有关情况需要进一步证明的，登记机构可以要求申请人补充材料，必要时可以实地查看。
2、登记机构在不动产登记过程中的违法行为有哪些？
答案：（一）要求对不动产进行评估；（二）以年检等名义进行重复登记；（三）超出登记职责范围的其他行为。
3、动产物权转让时，如权利人已经依法占有该动产，则物权何时生效？如双方约定由出让人继续占有该动产，则物权何时生效？
答案：（1）物权自法律行为生效时生效；（2）物权自约定生效时生效。《物权法》第二十五条，动产物权设立和转让前，权利人已经依法占有该动产的，物权自法律行为生效时发生效力。《物权法》第二十七条，动产物权转让时，双方又约定由出让人继续占有该动产的，物权自该约定生效时发生效力。
（五）案例分析题
1、甲继承了一套房屋，在办理产权登记前将房屋出卖并交付给乙，办理产权登记后又将该房屋出卖给丙并办理了所有权移转登记。丙受丁胁迫将房屋出卖给丁，并完成了移转登记。丁旋即将房屋出卖并移转登记于戊。
（1）在办理继承登记前，关于甲对房屋的权利状态，下列选项正确的是：（ ACD   ）
A.甲已经取得了该房屋的所有权
B.甲对该房屋的所有权不能对抗善意第三人
C.甲出卖该房屋未经登记不发生物权效力
D.甲可以出租该房屋
（2）关于甲、乙、丙三方的关系，下列选项正确的是：（ D   ）
A.甲与乙之间的房屋买卖合同因未办理登记而无效
B.乙对房屋的占有是合法占有
C.乙可以诉请法院宣告甲与丙之间的房屋买卖合同无效
D.丙已取得该房屋的所有权
（3）关于戊的权利状态，下列选项正确的是：（ AD   ）
A.戊享有该房屋的所有权
B.戊不享有该房屋的所有权
C.戊原始取得该房屋的所有权
D.戊继受取得该房屋的所有权
2、甲将自己的手机卖给乙。双方协商卖价为3500元，乙当即预付1500元。双方当时还商定到第6天乙付清2000元后，把手机拿走。不料第二天发生地震将手机砸坏，乙得知此事后要求甲归还1500元，而甲认为手机已卖给乙，不仅不同意归还1500元，而且还要求乙付清2000元。
请回答问题：你认为应如何处理本案并说明理由。
（1）法律规定，按合同取得财产的，财产所有权自财产交付时起转移。本案中，乙支付的1500元是预付款，这说明手机所有权尚未转移。
（2）风险负担随所有权的转移而转移，本案涉及的买卖合同已经成立，但由于甲的手机还未交付给乙，所有权也就未转移，所有权未转移，风险也就未转移。
（3）因此手机因不可抗力造成的损失应由甲承担，甲应向乙返还1500元的预付款。
（三）判断题
1、承包期内发包人不得调整和收回承包地。（对）
2、土地承包经营权人将土地承包经营权互换、转让，当事人要求登记的，应当向县级以上地方人民政府申请土地承包经营权注册登记。（错）
3、为了公共利益的需要，征收个人住宅的，只需给予被征收人拆迁补偿。(错)
4、建设用地使用权人建造的建筑物、构筑物及其附属设施的所有权属于建设用地使用权人，但有相反证据证明的除外。  （对 ）
5、新设立的建设用地使用权，不得损害已设立的担保物权。（错   ）
（四）简答题
1、征用和征收的适用条件有何相同和不同？
答案：相同：二者都需要依照法律规定的权限和程序进行。
不同：征用：（1）因抢险、救灾等紧急需要；（2）征用的对象可以是单位、个人的不动产或者动产
征收：（1）为了公共利益的需要；（2）征收的对象只是集体所有的土地和单位、个人的房屋及其他不动产。
2、农村集体经济组织实行的是何种经营体制？
答案：家庭承包经营为基础、统分结合的双层经营体制。《物权法》第一百二十四条
3、建设用地使用权出让合同一般包括哪列条款？
（1）当事人的名称和住所；（2）土地界址、面积等；（3）建筑物、构筑物及其附属设施占用的空间；（4）土地用途；（5）使用期限；（6）出让金等费用及其支付方式；（7）解决争议的方法。
（五）案例分析题
1、甲公司于2007年10月10日通过拍卖方式拍得位于北京郊区的一块工业建设用地；同年10月15日，甲公司与北京市土地部门签订《建设用地使用权出让合同》：同年10月21日，甲公司缴纳全部土地出让金；同年11月5日，甲公司办理完毕建设用地使用权登记，并获得建设用地使用权证。
2007年11月21日，甲公司与相邻土地的建设用地使用权人乙公司签订书面合同，该合同约定：甲公司在乙公司的土地上修筑一条机动车道，以利于交通方便；使用期限为20年；甲公司每年向乙公司支付8万元费用。该合同所设立的权利没有办理登记手续。
2008年1月28日，甲公司以取得的上述建设用地使用权作抵押，向丙银行借款5，000万元，借款期限3年。该抵押权办理了登记手续。此后，甲公司依法办理了各项立项、规划、建筑许可、施工许可等手续之后开工建设厂房。
2008年5月，因城市修改道路规划，政府提前收回甲公司取得的尚未建设厂房的部分土地，用于市政公路建设。甲公司因该原因办理建设用地使用权变更登记手续时，发现登记机构登记簿上记载的建设用地使用权面积与土地使用权证上的记载不尽一致。
要求：根据本题所述内容，分别回答下列问题：
（1）甲公司于何时取得建设用地使用权？并说明理由。
（2）甲公司与乙公司订立合同拟设立的是何种物权？该物权是否已经设立？并说明理由。
（3）甲公司与乙公司的合同订立后，如果甲公司不支付约定的费用，乙公司在何种条件下有权解除合同？
（4）甲公司在建造的厂房已经完工，未办理房屋所有权证的情况下，是否取得该房屋所有权？并说明理由。
（5）甲公司建造的厂房是否属于丙银行抵押权涉及的抵押物范围？并说明理由。丙银行如何实现自己的抵押权？
（6）在政府提前收回甲公司部分建设用地使用权的情况下，丙银行能否就甲公司获得的补偿金主张权利？并说明理由。
（7）在登记簿上的记载与土地使用权证上的记载不一致的情况下，以何为准？
答案：　
（1）甲公司于2007年11月5日取得建设用地使用权。根据规定，建设用地使用权的取得必须向登记机构办理登记，登记是建设用地使用权生效的条件。本题中，甲公司于2007年11月5日办理了建设用地使用权的登记，因此，甲公司于2007年11月5日取得建设用地使用权。
（2）甲乙公司设立的是地役权，该地役权已经设立。根据规定，地役权自地役权合同生效时设立。本题中，当事人未办理登记不影响地役权的设立，地役权自地役权合同生效2007年11月12日时设立
（3）在约定的付款期间届满后在合理期限内经乙公司2次催告，甲公司仍未支付费用的，乙公司有权解除合同使得地役权消灭。
（4）甲公司已经取得该房屋的所有权。根据规定，因合法建造等事实行为设立物权的，自事实行为成就时发生效力。本题中，由于甲公司建造的房屋已经完工，即使未办理房屋所有权证书，但甲公司自合法建造完成之日起就取得了所有权。
（5）厂房不属于抵押物的范围。根据规定，以城市房地产设定抵押的，土地上新增的房屋不属于抵押财产。抵押权实现时，可以依法将该土地上新增的房屋与抵押物一同变价，但对新增房屋的变价所得，抵押权人无权优先受偿。
（6）丙银行可以就补偿金主张权利。根据规定，担保期间，担保财产毁损、灭失或者被征收等，担保物权人可以就获得的保险金、赔偿金或者补偿金等优先受偿。
（7）在登记簿上的记载与土地使用权证上的记载不一致的情况下，应以登记簿为准。
三、填空题
1、房屋权属证书包括(房屋所有权证)和房屋他项权证，登记证明包括(预告登记证明)，在建工程抵押登记证明等。
2、房屋登记簿应当记载房屋（自然状况）、（权利状况）以及其他依法应当登记的事项。
3、乡镇、村企业的（建设用地使用权）不得单独抵押。
4、预售商品房登记备案制度只是适用于商品房预售活动中。
5、预告登记原则上必须由双方共同申请，除非法律法规另有约定。
6、预售商品房登记备案制度是由《城市房地产管理法》规定的行政管理措施，属于行政管理制度。
7、预告登记发端于早期普鲁士法所规定的，后来为德国、瑞士、日本等国以及我国台湾地区民法所继受，成为民法中的一项重要的物权制度。
8、现房是指竣工验收合格取得房地产权证的商品房。
9、期房是指未经竣工验收取得房地产权证的商品房。
10、从预告登记的性质上说，预告登记是债权物权化的一种具体表现，是物权法原理向债权法领域的扩张、渗透。
11、在预告登记中，应以所保全的请求权的权利人为预告登记权利人，以不动产所有权人为预告登记的义务人。
12、预告登记的保全权利的效力，应以义务人的处分行为相对无效为原则。
13、档案室的收集，正常情况下主要是指（归档）。

四、判断题
1、不动产物权的设立、变更、转让和消灭，依照法律法规定应当登记的，自记载于不动产登记薄时发生效力。（对）
2、房屋权证书、登记证明遗失丢失的、权利人在当地公开发行的报刊登记遗失声明后，可以申请补发。（对）
3、登记机构颁发的房屋权属证书，由住房和城乡建设部统一印制，编订由统一的编号，再全国使用。（对）
4、中华人们共和国物权法于2007年3月16日第十届全国人们代表大会第五次会议通过，2007年3月16日中华人们共和国主席令第62号公布自2008年10月1日起实行。（错）
5、物权受到侵害的，权利人不可以通过和解、调解、仲裁、诉讼等途径解决（错）
6、处分共有的不动产或动产以及对共有的不动产或者动产作重大修缮的，应当经占份额四分之二以上的按份共有人或者全体共同有人同意，但共有人之间另有约定的除外（错）
7、房屋登记簿可以采用纸介质，也可以采用电子介质。采用电子介质的，应当有唯一、确定的纸介质转化形式并应当定期异地备份（对）
8、房屋登记机构将申请登记事项记载于房屋登记簿之前，申请人不可以撤回登记申请（错）
9．以乡镇、村企业的厂房等建筑物抵押的，其占用范围内的建设用地使用权一并抵押。√
10、抵押权从属于主债权的存在而存在。（√）
11、在我国，“按揭”一词既不是在建工程抵押也不是预购商品房的抵押。而在建工程抵押也不同于预购商品房的抵押。（√）
12.抵押期间，抵押人未经抵押权人同意，不得转让抵押财产，但受让人代为清偿债务消灭抵押权的除外。√
13.城市规划分为总体规划和修建性详细规划。×
14.共有房屋所有权因共有性质或共有人份额变更申请房屋变更登记的，应当由共有人共同申请。√
15.如果房屋在事实上存在共有人，但因当事人没有据实申请登记，而导致登记名义人与实际权利人有差异时，登记机构不应对此承担责任。√
16.工程投资额在30万以下或者建筑面积在300平方米以下的建筑工程，可以不申请办理施工许可证。√
17.更正登记是一种被动的登记行为，而变更登记是一种主动的登记行为。×
18、房产抵押后，抵押人不可以将其出租。（×）
19、申请登记登记为共有房屋的，登记机构应当发放《房屋共有权证》。（×）
20、查封法院对查封的土地使用权、房屋全部处理的，排列在后的轮候查封自动失效。（√）
21、共有房屋所有权变更登记，不需要全部共有人共同申请。（√）
22、房屋登记簿是房屋权利归属和内容的根据，由房屋登记机构管理。（√）
23、申请农村村民住房所有权转移登记，受让人不属于房屋所在地农村集体经济组织成员的，除法律法规另有规定外，房屋登记机构应当不予办理。（√）
24、预售商品房抵押，购房者在签订购房合同时，双方只产生债的关系，购房者获得的仅是债权，而不是房屋所有权。 (√ )
25、对依法由房地产行政主管部门代管的房屋，无人主张权利的房屋以及法律、法规规定的其他情形，任何人和单位都不能直接代为登记。 (× )
26、在办理某房屋产权登记时，工作人员发现该房屋所有权人与该房屋所占用的土地使用权人不是同一人，同时对暂时查不清原因的，因此可以暂不予以办理登记。 (√ ) 
27、建设部对房改售房权属登记发证做了如下规定：职工以成本价购买的住房，产权归个人所有；职工以标准价购买的住房，只能拥有部分产权。 (√)
28、独立柱、单排柱的门廊、车棚、货棚等属永久性建筑的，按其上盖水平投影面积的一半计算。(√ )
29、抵押权和典权均属物权的一种。（√）
30、典权不属于用益物权，是指典权人支付典价，占有出典人的不动产并行使使用和收益的权利。（×）
31、《房产测量规范》于 2000年08月1日由 国家质量技术监督局发布。（×）
32、已征用、划拨或者属于原房地产证记载范围，经规划部门核定需要作市政建设的用地不计入用地面积。（√）
33、层高2．20M以下（含2．20M）的房屋不计算建筑面积。（×）
34、房屋共有建筑面积系指各产权主共同