淄博市博山区房地产市场分析报告.pptx

Click to edit Master title style,Click to edit Master text styles,Second level,Third level,Fourth level,Fifth level,*,*,单击此处编辑母版标题样式,单击此处编辑母版文本样式,第二级,第三级,第四级,第五级,*,*,单击此处编辑母版标题样式,单击此处编辑母版文本样式,第二级,第三级,第四级,第五级,*,*,博山区房地产市场分析汇报,.10,第1页,汇报脉络：,一、博山城市认知,二、博山房地产市场分析,三、博山个案分析,第2页,一、博山城市认知,第3页,淄博,淄博市,淄博市博山区位于山东中部，淄博市西南端，面积,682,平方公里，人口,45,万，是国务院同意山东半岛沿海开放城市之一，国家重点风景名胜区、“陶琉之乡”、“机电泵业城”和新材料基地，是齐鲁主要工业、商业和旅游文化名城；,受环渤海经济圈、京津冀城市圈、济南城市圈、山东半岛城市群影响，城市发展前景很好。,山东中部，齐鲁主要工业、商业和旅游文化名城,城市概况,淄博,博山区,第4页,博山经济基础好，但位列淄博全市中下游，近两年经济不景气，增速放缓,经济发展,作为老工业城市，博山经济基础很好，博山区人均GDP为11175美元，到达中等国家和地域水平，但处于淄博市中下游；近两年，实体经济不景气，博山经济增速放缓；,从人均GDP来看，博山小区型商业地产将迎来快速发展时期。,淄博各区县经济数据一览表,排名,区县,GDP,（亿元）,人口,（万人）,人均,GDP,（美元）,城镇居民人均可支配收入（元）,1,张店区,906.52,94.1,15327,30520,2,临淄区,750,64.9,18386,29454,3,淄川区,535,73.9,11518,27524,4,桓台县,429,50.85,13422,27661,5,博山区,328.45,45.45,11175,25834,6,周村区,261,36.6,11345,24434,7,沂源县,212.8,55.35,6117,24229,8,高青县,143,35.04,6493,19786,累计,淄博市,3557.2,456.19,12361,24565,人均,GDP,和房地产发展情况关系（单位：美元）,3000-4000,4000-8000,8000-10000,10000-15000,快速发展,平稳发展,减速发展,住宅萎靡、商业起步,15000-25000,25000,以上,全方面开启,CBD,复合商业,房产成为金融衍生品,亿元,第5页,年博山区住宅均价4029元/，城镇居民人均住房面积32.2，房价收入比约5，在合理范围4-6之间；,博山贫富差距大，普通家庭居民月收入4000-5000元，购房两极化较为严重；,十八大汇报提出，确保到20实现城镇居民人均收入比翻一番，博山则在20完成，到时博山城镇居民人均收入将超4万元；居民生活富足，给购房提供有力经济保障。,居民生活水平,收入增加，生活水平提升，对房地产发展有一定支撑作用,元,第6页,产业结构,工业占主导，服务业比重逐年增加，未来向旅游城市转型，但转型速度较慢,博山经济以工业为主，工业发展已经有百年历史，主导产业以泵业、电机、耐火材料、陶琉为代表；,在经历了20世纪重工业繁荣之后，现今面临着资源型工业城市发展历史转型；,博山旅游资源丰富，未来向旅游城市转型，到，三产结构将调整为2：55：43左右。,第7页,博山区,人口少，且大幅度外流，负增加较为严重,，抑制房地产市场需求,人口改变,底，博山总人口45.45万人，其中城区人口25.2万人，城市化率约55.4%；,因为城市发展迟缓，基础设施落后，配套不足，博山区人口逐年外流，展现负增加，影响其房地产发展。,万人,第8页,现今房地产业发展较落后，未来发展前景大,房地产投资分析,房地产在固定投资中比重一直处于较低水平，房地产业发展较落后，现今城市对房地产依赖较小；,伴随城市发展，城市建设将加紧，未来房地产前景大。,亿元,第9页,博山对外交通尚欠发达，是制约其城市发展瓶颈,交通条件,博山是一座“建在山谷沟里城市”，对外交通较为不便，制约城市发展；,境内高速公路仅博莱高速,1,条，铁路主要为货运，客运仅淄博,-,泰山,1,趟普客。,博山区,博莱高速,路网,路径,备注,滨莱高速,（博莱段）,滨州,-,淄博,-,莱芜,双向,4,车道,205,国道,秦皇岛,-,深圳,仲临路,济南仲宫镇,-,潍坊临朐,路径博山,博沂路,博山,-,沂水,张博线（铁路）,张店,-,博山,主要为货运,辛泰线（铁路）,临淄,-,泰安,第10页,“一核二区三片”产业格局,城市发展格局,“一核”：城市关键区域，重点发展当代服务业，加紧建设功效突出、辐射带动力强城市综合服务区；,“二区”：新区工业区和老城工业区，按照产业集聚、资源集约要求，着力打造一批特色鲜明、体系完整，在国内外有较高著名度和竞争力产业基地；,“三片”：南部当代农业片、西南部生态片和东南部生态片，重点发展有机农业、城市观光农业和生态观光游。,第11页,二、博山房地产市场分析,第12页,土地市场,宗地编号,地块位置,面积,（）,容积率,土地用途,起始价,（万元）,确保金,每亩均价（万元）,楼面价,（元,/,）,挂牌时间,竞拍时间,370304000143000博山区（存量）-010号,博山区青龙山路,35,号,14871.24,1-2.1,其它普通商品住房用地,1903,381,85.3,609,.9.27,.10.23,区中心地价,85.3,万元,/,亩，楼面价,609,元,/,博山区青龙山路,35,号地块,近2年，博山区大宗住宅用地出让较少，多为1万以下地块；,最早1宗大宗住宅用地成交在10月，地价约82万元/亩，该地块位于博山区石马水库，地块详情见下表。,地块位置,面积,（）,容积率,土地用途,成交价,（万元）,每亩均价,（万元）,楼面价,（元,/,）,成交时间,竞得企业,博山区石马镇石马水库以北、杏山以东,55034,1.1,住宅,6765,81.9,1117,.10.19,淄博泰宝置业有限企业,第13页,住宅：,3600-4600,元,/,小区商业（,2,层）：,6500-1,元,/,淄博房价最低区域，但距离市区远，对市区刚需客户吸引力不足,淄博政治、经济、文化、商业中心,房价最高,住宅：,6000-8000,元,/,小区商业：,2-4,万元,/,办公：,9000-10000,元,/,住宅：,4500-5800,元,/,小区商业：,1-1.5,万元,/,办公：,5800-7500,元,/,住宅：,5500-5700,元,/,小区商业（,2,层）：,0.8-1.5,万元,/,价格优势，吸引少部分市区客户,住宅：,5500-6200,元,/,小区商业（,2,层）：,0.7-1.3,万元,/,办公：,4800-5000,元,/,城市副中心，距市区最近，价格优势吸引市区刚需客户,淄博整体市场分析,博山房价,3600-4600,元,/,，淄博最低，但距离市区较远，当前对市区刚需客户吸引力弱,张店区,临淄区,周村区,淄川区,博山区,第14页,博山区在售项目分布,博山当前主要在售商品房项目,12,个，分布在中心城区边缘,中房翡翠水岸,4200,元,/,水印蓝山,4000,元,/,世纪上城,4000,元,/,春天花园,3700,元,/,恒泰怡景花园,4200,元,/,佳和花苑,4200,元,/,颜山花园,3600,元,/,滨河花园,4400,元,/,桃园小镇,别墅：,10000,元,/,洋房：,6000,元,/,益杰龙凤缘,4600,元,/,区中心,博山未来中高端居住区,晨光花园,4200,元,/,天润园,3800,元,/,颜山国际,3300,元,/,左右,（安置、回迁、单位团购为主，小产权房）,2,栋高层,公安局及其它单位团购为主，小产权房,博山区房地产市场处于,初级阶段,，,项目品质及档次较低,，集中在中心城区边缘；,博山中心路两侧为博山未来中高端居住区，当前该区域仅晨光花园一个商品房项目，价格,4200,元,/,。,第15页,博山区竞争环境,博山区商品住宅,去化慢，年均成交约,16,万，供过于求，存量多，去化周期长,以来，博山区房地产发展快速，年均总供给量60万，成交16万，供需比约3.75:1，供过于求；,当前博山区住宅存量约52万，存量去化周期约3年，竞争激烈；,区域房价逐年增加，年均价格涨幅约9%，年上六个月均价为4068元/；,博山房地产整体价格相对较低，楼盘品质含有较大提升空间，未来整体市场依然含有良好发展前景。,第16页,项目名称,占地,（万）,总建,（万）,主力面积,（）,开盘时间,中房翡翠水岸,15,16.5,80-140,.10.1,佳和花园,3.5,4.1,95-134,.8.30,晨光花园,10,12,105-130,.5.1,世纪上城,10,11,80-140,.10.1,恒泰怡景花园,12.5,14,90-110,.8.31,崇正水印蓝山,20.2,22.5,80-130,.9,春天花园,0.5,0.8,78-140,.3.1,颜山花园,4,4.7,80-100,.5.1,滨河花园,3,8,95-130,.10,天润园,2.7,4,80-130,.5,益杰龙凤缘,2.8,8.9,120-166,.12,桃园小镇,（旅游地产）,53.5,70,别墅,180-300,洋房,87-114,.9.1,累计,137.7,176.5,市场特征,产品供给,均为小项目，无大盘气势,，刚需及首改产品为供给主力，面积,80-140,第17页,市场特征,成交户型,91-120,近五成，,71-90,占三成，市场表现刚需与首改主导,博山区各面积段成交分析来看：91-120首改近五成，71-90刚需产品占三成，市场表现为刚需、首改主导；,现今博山区70以下小户型供给较少，144以上产品成交主要集中在益杰龙凤苑项目，该项目地段好、本身配套3万银座商厦，售价4600元/，博山最高，说明区域高端产品有一定购置力。,第18页,项目名称,开发商,建筑类型,建筑格调,中房翡翠水岸,中房,多层、小高层,当代简约,佳和花园,博山房屋建设,多层,当代简约,晨光花园,宏润,多层、小高层,当代简约,世纪上城,威诺置业,多层、小高层,当代简约,恒泰怡景花园,恒泰,多层,当代简约,崇正水印蓝山,崇正,别墅、多层、小高层,地中海,春天花园,崇正、恒泰,多层,当代简约,颜山花园,崇正,多层,当代简约,滨河花园,隆泰,18,层高层,当代简约,天润园,崇正、天威,多层,当代简约,益杰龙凤缘,益杰缘,18,层高层,当代简约,桃园小镇,（旅游地产）,山东华旅,别墅、洋房,当代简约,市场特征,建筑形态,多层为主，格调单一，均为当地小开发商项目，,高层有一定抗性，当前最高,18,层,水印蓝山,世纪上城,晨光花园,佳和花园,天润园,中房翡翠水岸,第19页,市场特征,规划,规划简单，兵营布局，空间感差，档次低，,可超越空间大,佳和花园,水印蓝山,中房翡翠水岸,第20页,市场特征,营销包装,售楼处装修、包装简单，硬件配套少，缺乏软性服务，,易超越,滨河花园,简易活动房,天润园,沿街底商,恒泰怡景苑,中房翡翠园,当前博山最为高档售楼处,第21页,市场特征,户型,户型中规中矩，赠予面积少，喜方正、动静分离，,户型创新空间大,第22页,市场特征,硬件设施,基本硬件设施落后，易超越；太阳能、泛会所是亮点，可借鉴,太阳能,摄像头,黑白可视对讲,水印蓝山泛会所,世纪上城看房车,第23页,市场特征,物业服务,博山物业服务水平低，仅常规卫生保洁、安保服务，收费低,0.4-0.6,元,/,月,物业服务提升空间大，但现今整体物业费低，高物业费抗性大,卫生保洁,门卫,第24页,市场特征,车位,地上车库，稀缺产品，配比,1:0.1,，售价,8-10,万,/,个，可用作储备室，,热销,地下车位，售价,6-7,万,/,个，因当前各项目地上停车不收费，,相对滞销,博山车位配比约,1:0.5,，分车库与车位两种；,车库热销，,8-10,万,/,个,，,车位滞销，,6-7,万,/,个,；,小区地上停车无偿,地下车位,地下车库,地下车位,地上停车无偿,地上停车无偿,第25页,市场特征,商业,博山小区底商少，商、住价格比,1.6-2.2:1,，租金低，约,1,元,/*,天，,满铺,中房翡翠水岸（一期小区商业销售，均价3800元/）,小区商业（1-2层）：,租金：0.9-1元/*天,水印蓝山,住宅：,4000,元,/,小区商业（,1-2,层）,售价：,6500,元,/,商业住宅价格比：,1.63:1,租金：,0.6-0.7,元,/,*,天,滨河花园,住宅：,4400,元,/,小区商业（,1-2,层）,售价：,9000,元,/,商业住宅价格比：,2.05:1,鼓浪屿装饰城,小区商业（,1-2,层）,售价：,10000,元,/,租金：,0.8-1.1,元,/,*,天,步行街沿街商业（,1-3,层）,租金：,0.8-1.1,元,/,*,天,益杰龙凤缘（在售）,住宅：,4600,元,/,小区商业（,1-2,层）,售价：,10000-1,元,/,商业住宅价格比：,2.2-2.6:1,益杰龙凤缘为综合体，自持,3,万银座，所以住宅及小区商业价格较高,第26页,市场特征,办公楼,博山办公楼少，租金低，仅,0.5,元,/,天，入住率低，不足,30%,财富大厦（,SOHO,公寓）,主力面积,40-90,入住率,70%,（其中,30%,为办公，,40%,为居住）,0.5-0.6,元,/,天,创富大厦（小户型办公）,主力面积,50-80,入住率,30%,0.4-0.5,元,/,天,博山区办公楼市场处于起步阶段，当前仅财富大厦及创富大厦两个项目，均为小户型，面积,40-90,；,整体办公市场需求低迷，两项目,整体入住率不足,30%,，且租金低，约,0.5,元,/,天；,入驻企业为服务业，如：保险企业、咨询企业等；,博山区以工业为主，现今多为厂办一体，伴随企业发展，后期将向厂办分离过分，加之服务业百分比增加，未来办公楼需求将逐步增多。,第27页,市场总结,博山房地产处于初级阶段，房价低，,4000,元,/,；年均去化少，,16,万；存量多，,52,万；去化周期长，,3,年；,市场竞争形势严峻,；,博山市场供给结构特殊，小产权房在当地市场供给量中占有较大百分比，该类房产因为拿地成本低廉，市场价格集中在,2200-3000,元,/,，对商品住宅市场造成严重冲击；,刚需及首改产品为市场供销主力，面积,80-140,；,规划、档次、环境、硬件配套、软性服务、户型等均低端，,易超越,；,项目小而多，有利于我项目,大盘气势易营造，树立市场标杆,；,市场多层为主，客户对高层有一定抗性，,当前最高,18,层，对我项目是挑战,；,客户基础微弱，,博山基础设施落后，人口外流，客户以城区及乡镇进城客户为主，房价虽低，但距离淄博市区较远，对市区刚需客户吸引力弱；,车位配比约,1:0.5,，车库热销，,8-10,万,/,个，车位滞销，,6-7,万,/,个；小区地上停车无偿；,博山小区底商少，入住率高，商、住价格比,1.6-2.2:1,，租金低，约,1,元,/*,天；,办公楼少，仅,2,个；租金低，,0.5,元,/,天；入住率低，不足,30%,。,人口负增加，市场供过于求，产品营销较初级，大环境不给力，小环境好超越,第28页,三、博山个案分析,第29页,经典个案,益杰龙凤缘,博山地段最好、配套档次最高、价格最贵,商住综合体项目,益杰龙凤缘,自持,3,万银座商场（,1-4,层）,项目地段好，位于人民路与西冶街交汇处；,配套全，自持3万银座商城，紧邻步行街，西冶街小学、博山一中优质学区；,项目占地2.8万，总建8.9万，容积率3.2，规划3栋18层高层住宅、1栋16层商住综合体，总投资约3亿元，底入市，年6月交付；,当前价格博山最高，住宅均价4600元/，商铺均价12000元/；,客户以博山中高端改进为主。,1#,2#,3#,4#,住宅,均价,4600,元,/,沿街商铺（,1-2,层）,均价,1,元,/,第30页,户型,面积,供给套数,供给百分比,去化套数,去化率,3-2-1,122,96,32%,50,52%,3-2-1,141,32,11%,19,59%,3-2-1,148-153,144,49%,62,43%,3-2-2,166,24,8%,14,58%,累计,296,100%,145,49%,改进产品，月均去化,18,套，主力户型差，仅,1,个卫生间,经典个案,益杰龙凤缘,3-2-1 122,3-2-1 148,第31页,经典个案,中房翡翠水岸,档次较高，口碑好，客户忠实度高，销售速度相对较快,基础信息,项目名称：中房翡翠水岸,项目位置：博山柳杭东路9号（原淄博钢厂）,开发商:淄博华通城建开发有限责任企业,投资商:中房集团淄博市城市建设综合开发企业,占地面积：15万,总建面积：13万,建筑类型：9栋多层、16栋高层,总户数：1000多户,绿化率：36%,首次开盘时间：10月,一期交付时间：年12月,首次开盘价格：4100元/,当前价格：4200元/,物业企业：淄博科技苑物业企业,物业费：0.5元/*月,车位比：1:0.1,车库价格：10万元/个,客户组成：基本全部为博山区当地客户，刚需、改进为主,中房翡翠水岸,第32页,经典个案,中房翡翠水岸,博山去化速度较快项目，但年均去化也仅,285,套，月均去化,24,套,中房翡翠水岸,已推出,首次开盘时间：10月,首次开盘价格：4100元/,当前价格：4200元/,价格平稳,总规模,已推量,去化量,存量,待开发量,年均去化量,面积（万）,套数（套）,面积（万）,套数（套）,面积（万）,套数（套）,面积（万）,套数（套）,面积（万）,套数（套）,面积（万）,套数（套）,13,8.29,728,6.19,570,2.1,158,4.71,3.1,285,第33页,经典个案,中房翡翠水岸,刚需及改进产品为供销主力，,110-120,户型需求大，供给量也最多,户型设计较常规，尤其是,120,以上户型仅一个卫生间，优化空间很大,户型,面积,（）,供给套数,（套）,供给占比,去化套数,（套）,存量套数,（套）,去化率,（套）,月均去化套数,（套）,2-2-1,80-100,162,22.25%,135,27,83.33%,5.63,2-2-1,100-106,126,17.31%,104,22,82.54%,4.33,3-2-1,110-120,260,35.71%,207,53,79.62%,8.63,3-2-1,120-144,180,24.73%,124,56,68.89%,5.17,累计,728,100.00%,570,158,78.30%,23.75,第34页,经典个案,中房翡翠水岸,当代简约建筑格调，当代格调园林，该项目建筑景观在博山已属上流，但超越空间很大,第35页,经典个案,中房翡翠水岸,车库售价,10,万元,/,个，因为车库比仅,1:0.1,，表现为供不应求,且车库可作为储备室等多功效实用空间，销售情况好,本案地下车位销售需慎重，车位建安成本高但价格较车库低，需控制地下车位体量,第36页,经典个案,中房翡翠水岸,小区底商做售楼处，售楼处档次低，内部装修及销售道具简单，本案可超越,因为博山区较小，推广主要靠口碑相传；,项目推广方式较为单一：主要为派单，短信，网络。,第37页,经典个案,晨光花园,紧邻原山国家森林公园，环境好，吸引部分市区养老度假客户,基础信息,项目名称：晨光花园,项目位置：博山孟家顶（原山公园北邻）,开发商:淄博宏润房地产开发有限公司,占地面积：10万,总建面积：12万,建筑类型：多层、小高层,绿化率：45%,首次开盘时间：10月,交付时间：年12月,首次开盘价格：3400元/,目前价格：4200元/（年以来价格稳定，4100元/左右）,物业公司：淄博紫东物业管理有限公司,物业费：0.45元/*月,车位比：1:0.5,车库价格：10-13万元/个,客户构成：紧邻原山国家森林公园，环境好，购房目刚需及改善为主，部分度假养老，客户主要来源为博山区本地，少量市区客户（主要看中环境，度假养老为主）,第38页,经典个案,晨光花园,年均去化量,95,套，月均去化,8,套,总规模,已推量,去化量,存量,待开发量,年均去化量,面积（万）,套数（套）,面积（万）,套数（套）,面积（万）,套数（套）,面积（万）,套数（套）,面积（万）,套数（套）,面积（万）,套数（套）,12,6.97,548,4.88,380,2.09,176,5.03,1.22,95,户型,面积,（）,供给套数,（套）,供给占比,去化套数,（套）,存量套数,（套）,去化率,（套）,月均去化套数,（套）,2-2-1,92-96,78,14.23%,62,16,20.51%,1.29,2-2-1,103-105,54,9.85%,18,36,66.67%,0.38,3-2-1,112-120,136,24.82%,61,75,55.15%,1.27,3-2-1,122-142,148,27.01%,128,20,13.51%,2.67,3-2-1,146-168,132,24.09%,111,21,15.91%,2.31,累计,548,100%,380,168,30.66%,7.92,大户型供给为主，,110-120,户型需求大，供给量也最多,第39页,2-2-1 103,3-2-1 120,3-2-1 115,3-2-1 113,2-2-1 105,户型设计较为低级，无套房设计，优化空间大,经典个案,晨光花园,第40页,经典个案,晨光花园,车库售价,10-13,万元,/,个，车库比仅,1:0.5,，供不应求,当代简约建筑格调，当代格调园林，超越空间很大,第41页,经典个案,晨光花园,小区底商做售楼处，售楼处档次低，内部装修及销售道具简单，本案可超越,因为博山区较小，推广主要靠口碑相传；,项目推广方式较为单一：主要为派单，短信，网络。,第42页,正文完！,第43页,