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选址评估报告

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2020年4月19日
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调查设计
前言
衡水市枣强信誉楼根据区域，城市，商圈，交通，场地等条件选择了枣强。我们分析这一系列因素，对实地进行调查研究，最后了解信誉楼。
调查目的
判断理想店铺的四个条件是否具备
规模性的目标顾客群及较强的购买能力
便利的道路与交通条件
持续经营能力
卖场面积的合理性
为店铺投资计划提供详实的方案建议
为预估商场未来盈利能力提供基础性依据
调查对象
主要竞争对手
潜在的对手
顾客方向
衡水市枣强信誉楼选址评估报告

一、 区域选择
1、 商业业态应以传统的百货和杂货店为主的地区，全社会超市业销售总额占全社会商品零售总额不超过8%
2、 县城人口比较多，城市化水平在20%左右，城乡一体化发展的区域。
3、 中等收入水平的居民月收入应在1500元以上，经济发展水平中等
二、城市选择
1、 在所选择的县城内人口规模在30万人左右，人口分布较为集中，小城镇发达
2、 中等水平的居民月收入在1500元以上
3、 政策环境良好，地方政府对连锁零售商业持支持态度，有政策优惠
4、 商业业态一传统的百货为主，无或少大型超市类商场和公司
5、 县城居住密度高，基础设施完善
6、 新开发住宅增长快，城市环境质量高
三、 商圈
1、 位置
(1) 信誉楼位于枣强县胜利路，旁边有居民区、小学、公司、饭店等等，而且停车非常方便，位于T字路口的西南角上。
(2) 位于新开发的较大居住区
(3) 商圈所处区为城市居住区，城市建设水平中上，道路、建筑等城市景观无破旧感，公共设施完好、齐全。
(4) 附近无污染企业或危险品生产企业仓库
(5) 所在区域不属于城市衰落区，无人口外迁趋势和居民收入水平下降趋势
2、 目标消费者特征及行为描述
(1) 商圈内目标顾客以当地常住居民为主，家庭生命周期以已婚有孩阶段的占主要部分
(2) 居民收入水平在当地中等
(3) 人均商业性消费支出在每月300元以上
(4) 人均月收入在1000元以上
(5) 购物出行方式以步行、自行车、电动车、轿车为主
(6) 购物频率在每周2-3次左右
(7) 不愿意或没有足够的闲暇时间至远距离的购物中心购物
3、 消费者诉求重点
(1) 家庭日常食品和用品均基本齐全
(2) 价格适度低
(3) 相对便利
(4) 品质保证
4、 消费者心中的形象
(1) 能独立成为居民区的服务中心地
(2) 相对便利的购物场所
(3) 提供较为齐全的品类
(4) 居民至少要关顾一次
(5) 适度低价、商品较齐备、商品档次中等、购物环境舒适、亲切
(6) 居民区内最大最有影响的商店
(7) 社区居民购物、休闲、社交中心

5、 人口分布
商圈内人口分布呈面状，而不是集中于一侧或局部，居住密度高，以高层、多层住宅为主。
6、 业态
商圈内以传统业态如小杂货店、副食品商店、小摊、菜市场为主要业态无超市的新型业态的商场
7、 形状
(1) 商圈的形状以长方体为最佳
(2) 商圈内无地面铁道线、河流、快速主干道穿过，分割商圈
四、 商圈位置
(1) 商圈周围1公里内没有营业面积与该商场相同的同业态商场
(2) 商场周围50-100米范围内有银行、娱乐、餐饮等在功能上相补的商业设施
(3) 备选地点已有一定的人流汇集或人流经过
五、 交通
(1) 有三条道路能够直接到达店址
(2) 商圈内所有的居住均有小区道路可到达店址
(3) 店址周围50米没有阻碍通行立交桥、高架桥、交通护栏……
(4) 店址附近有公交车
(5) 商场外面有方便顾客停车的停车场
六、 场地
(1) 门前有宽度不少于4米的室外广场
(2) 可供停车的场地面积不少于150平方米，且停车场的位置以室外广场相连也可直接进入卖场
(3) 门前室外广场标高高于道路标高