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青年城营销方案

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2020年4月19日
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青年城八月营销推广方案
一、 前期销售回顾
五州帝景II期·青年城7月的业绩，在大同市各楼盘中，名列前茅。成功应对了大西街开盘的冲击。超小户型的推出，带动了项目其它户型的销售；首付分期，在价格上，成功吸引了大批资金不足的刚需群体，形成非常好的销售势头；购房送礼的优惠模式，让客户拿到实实在在地优惠，满足了客户的消费心理，进一步促进了销售的提升。
5层以下的销售情况有好转，销量比3-6月有提升，形成良性循环。但17、18层的销售情况没有明显好转。
7月的模式是成功，要把这种模式延续下去；但为了应对接下来各楼盘更加强势的推广，8月我们要在推广方式上有一定的调整，为即将到来得“金九银十”做好准备。

二、 当前销售面临的困难
青年城在7月份的销售中，产生了一些困难，如下：
1、 可售房源不足。当前已开楼座剩余房源不足，购房者可选性有限。需要尽快推出新楼座。
2、 来访环境较差。售楼部门前道路，晴天沙尘太大，雨天非常泥泞，会造成一部分客户的抵触心理。

三、 八月营销策略
就当前大同市房地产市场来看，7月是各大项目强推季的开始，8月的市场竞争，会更加的激烈，各项目都在为“金九银十”做前期的宣传铺垫。青年城在7月取得了傲人的成绩，8月要乘胜追击。
青年城经过前期的运作，已经达到了非常好的销售效果，口碑也得到了很大的提升。接下来要再接再厉，进行连续性的热销宣传，乘热打铁，让热销持续下去，进一步促进销售。
青年城第一批房源封顶，在宣传中要把准现房的概念体现出来，让客户认识到，青年城的热销并非虚言，有实实在在地硬件支撑，取得客户更大的信任。
宣传手法上，要延续7月宣传方式，采用反传统的表现形式，区别于其它项目。
把封顶与抽奖活动办起来，进一步拉拢人气，扩大市场知名度及占有率。

7月宣传推广思路
1、主打热销，强势关注
继续进行热销的宣传推广，在8月里，尽最大可能让大同市更多的人知道五州帝景在过去4个月销售中，取得优异的成绩，提升品牌形象。
2、小户型，低总价，直击客户的核心利益
在7月的宣传中，首付3万3，月供8百8，起到了非常大的作用，8月要继续在客户核心利益上做文章。在市场上众多的概念性宣传中脱颖而出，让其它项目望尘莫及。
3、超小户型，经济实惠
现代青年，单身老人，经济紧张的家庭，外地来同务工人员等，都是超小户型的购买群体，对于投资者，也是很好的选择。作为出租房，也是首要考虑对象。扩大宣传面，要找准人群所在位置及关注的媒体，进行有效的点对点宣传。
4、青年城的户型优势，高舒适度
青年城的户型，在当前市场上出现的产品中，各方面指标对比中，都属优异，要进一步宣传户型舒适度，细分产品特性，扩大适用群体。
5、大盘的恢弘气势，完善的配套，描绘未来前景
继续推广青年城大盘的特征，并增加项目整体方面的配套信息，完善城中城的项目形象，让购房者进一步了解项目及开发商的实力，认可青年城项目。
6、大同首席青年运动主题会所
青年城具备大同市首席社区运动会所，着重宣传项目独特的亮点，让购房者产生独一无二的价值认知，并形成一种既定观念，去别的项目看房，首先会关注有没有运动会所。
7、重金打造的二期园林景观设计理念
逛公园不如住公园。本阶段突出青年城园林景观的硬件信息，使购房者了解到居住并不只是住房子，而是享受居住环境和氛围，突出产品配套的宜居享受、人文关怀。体现开发商实力和对业主的关注，让购房者产生归宿感，并认可项目的性价比，促进销售。

总之，8月的宣传要乘热打铁，继续把优惠及产品推出去，形成良性循环，推动项目销售，更加立体及准备的进行点对点宣传，把之前没有宣传到位的区域，进行强势宣传。为“金九银十”做更加充分的准备。

8月主要活动，建议与线上、线下多种媒体平台合作推出。
在多种媒体上进行宣传。
1、 8月购房，折后再送ipad4、42寸3D液晶电视，看房就送礼，继续做下去。建议看房送礼的小礼品进行实时更换，如每两周更换一次，有新鲜感。
2、 封顶，作为房地产项目中，非常重要的一个环节，预示着房屋结构落成，购房者对企业和项目的信任度会提升，也意味着证件齐全，更会让购房者对项目大大的放心，证明了企业的实力。因此，8月要择吉日进行封顶仪式，同时、进行青年城第一批客户的抽奖活动，作为老客户回馈活动，进一步塑造口碑。
3、 8月18日，进行青年城第二批客户抽奖活动，兑现承诺，巩固项目及企业形象。
4、 每周组织看房团活动，在市区主要人群聚集区，进行看房车定点驻扎，每周固定时间接送客户来现场看房。
5、 适时举行暖场活动，防止在竞争激烈的8月，其它项目大力宣传的环境下，造成客户流失。暖场活动如下：
1） 8月18日 到访客户马克杯上烫印自己的生活照、喜欢的人物、漫画、甚至是爱宠的照片，制作独一无二的马克杯，打青年城LOGO与艺术化的效果图。
2） 8月25日 T恤绘画DIY

8月增加来访、来电的主要宣传方式，及媒体投放建议
1、 DM单投放方式：当前青年城DM投放方式为置业顾问骑乘易步车进行宣传，建议把青年城“独立宣言”系列表现，全出制作出来，作为系列宣传，投放DM人员每人带一种，这样会给市场带来更加强烈的冲击，更加新颖。
在各大酒店，娱乐场所，会所，小区等地放置DM单，作为特定人群的宣传，也是对短信及报广宣传的补充。扩大、巩固受众面宣传。
2、 DM单投放区域：之前青年城DM投房区域较为固定，很多地区没有宣传到位，针对小户型受众群体的市调与分析，各个老小区，娱乐场所工作人员，外地来同务工人员，有很多小户型及超小户型的购买潜力存在，应调整投放范围，取得更大的市场宣传面。
3、 短信投放方式及区域：8月是各类销售行业的黄金销售季，短信广告，铺天盖地，会引起客户群方案，从而影响青年城投放短信的效果。
青年城的来访来电中，短信广告的成绩最好，因此我们要适当的调整短信投放方式，但要继续使用。
矿区，县区的投放继续采用覆盖式投放，市区的短信投放建议使用更有针对性的点对点方式进行宣传。
4、 驻点看房车设置：在市区主要人群聚集区，进行看房车定点驻扎，每周固定时间，接送看房者，对其它项目进行客户截流。如：每周四、五、六、日进行驻点宣传，或是在商场内设置永久销售点，随时进行宣传，设置看房车，根据客户意向，安排发车时间，如意向强烈，一组客户也要发车。
5、 报广媒体：青年城主要的广告投放实《大同晚报》和《晨鸿信息》，晚报受众面较为局限，但能够做到形象宣传，应继续投放，可适量减少投放期数，晨鸿受众面广泛，可加大投放期数，扩大受众面的接受度。
6、 网络媒体：当前青年城客户群，趋于年轻化，要用更加年轻化的媒体进行宣传。青年城在搜房网投放的广告，取得了不错的效果，但很多购房者对于专业的房产网的认识，还存在死角，大部分人的网络信息来源于百度搜索，建议加入百度推广，与搜房网的信息进行链接，扩大网络宣传面。

四、 拟推盘房源节奏
青年城45/50平米户型，最大的竞争对手是即将开盘的大西街80平小户型，主要对手是宏洋美第、枫林逸景二期、尚郡翠林园等项目。100平以上户型，主要竞品项目也是以上楼盘。除大西街以外，其它项目总价不高，地理位置对比也基本相似，因此在房源的开放节奏上，要把握好。建议自8月1日起，加推3号楼。

五、 销售价格和促销政策建议
1、 销售价格：应对竞品楼盘低价冲击，应延续当前的成交低价位，把握好市场动向，进行实时调整。
2、 促销政策：主打折扣优势，可适当调整给购房者送的礼品，7月送电视和IPAD4，8月能够送冰箱或其它等价的家电，或选取多种价值相对较低的家电，打包送出，成本总价不变。
3、 家电组合：45/50平米送家电2件套：冰箱/全自动洗衣机+电饭煲；80平米以下送家电3件套：冰箱+全自动洗衣机+电饭煲；100平米以上送家电5件套：冰箱+全自动洗衣机+微波炉+空调+电饭煲
4、 政策如下：
即一次性付款 95折 购房就送家电组合
分期、按揭、公积金贷款 97折 购房就送家电组合
用更加直观的折扣与礼品，吸引购房者关注。

六、 主要推广主题
P1：热销，要持续宣传
五州帝景二期青年城
热销持续 奇迹连创 青年城热销全城
首付3万3，月供8百8
45-130平小户型 低总价 大社区
6万买两居 9万买三居
支持银行按揭贷款、公积金贷款（包括同煤集团、大秦铁路）
正文：每月劲销200套（配图），新房源盛装开放 经典户型荣耀再现
随文：缤纷夏季 豪礼相赠 抽汽车 赢大奖 购房即赠Ipad4/42寸3D液晶电视（家电套餐） 来访即送精美礼品

P2：小户型
沿用7月青春系列宣传，把7月没投放的主题，投放出去。

七、 媒体计划安排
7月媒体投放渠道、时间建议
方式
渠道
日期及数量
报广
大同晚报
8.6、8.20
晨鸿信息
8.7、8.14、8.21、8.28
短信
8.3-8.9
70万条（矿、县）10万条（市区，定点短信）
8.13-8.19
70万条（矿、县）10万条（市区，定点短信）
8.23-8.29
70万条（矿、县）10万条（市区，定点短信）
派发DM
20万份，调整投放区域，进行各营业场所放置
大同市区（各大酒店，娱乐场所，会所，小区进行放置）、
周边矿区（晋华宫、吴官屯、十三矿、四台矿、燕子山矿）和县区（左云、新荣）
网络
搜房、百度（互动式链接）
8.1-8.31
公交车载电视
所有路线车辆
8.1-8.31

八、 其它建议
1、 封顶仪式择吉日举办，巩固客户群，吸引新的购房群体，要办的红火热闹。
2、 样板间和样板区应尽快开始，为此需要联系工程部尽快完善，具备装修条件。
3、 更换云岗路边进入项目的指示牌，在五岔路口树立标示。
4、 在市中心人流量大的地方设立驻点，安排定点看房车。
5、 五州路应尽快完工，使现场状况改进，或做好路面硬化（铺石子，压实），不要让晴天变成沙漠，雨天变成沼泽。
6、 运动会所应尽快开工，争取再9月份时能够开放使用。
7、 联系物业，组织业主同好会，运动类和文艺类，联系其它单位，进行友谊比赛，设置奖项，增加老业主对项目好感，产生更多的老带新。

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五州帝景II期 青年城项目部
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