物业小区业主入住模拟问答.doc

物业小区业主入住模拟问答一、小区基本情况（7）1、占地面积167215平米；2、总建筑面积29.7万平米： （1）其中地上28.44万平米住宅总面积：23.8万平米：高层9.63万平米，多层12.6万平米，专家公寓1.57万平米；商铺：3.06万平米；小棚：1.34万平米；公共设施：0.24万平米。（2）地下1.26万平米3、容积率1.7，得房率平均85%4、建筑密度：25.2%5、绿化率：45%6、总户数：2880户（高层1324户，多层1535户，专家公寓21户）7、停车位：2904个（地上1620个，地下1284个）8、商铺租赁：内铺租赁费100.00元/平方年，外铺租赁费200.00元/平方年；内铺、外铺物业费2.00元/平方月；水费是2.50元/方，电费是1.101.50元/度不等；内铺履约保证金是1000.00元/户，外铺履约保证金是2000.00元/户。二、关于入住问题：（23）1、此次交房的是哪幢楼？答：此次交房的是：12#27#楼住宅楼。2、此次交房是否具备有交房条件？答：根据商品房销售合同约定，本项目达到单体工程竣工验收后即可交房，现12#27#楼住宅已达到双方约定的交房标准。3、交房时间？答：现代城住宅小区12#27#楼住宅楼于2013年10月1日起开始正式办理交房手续，因有几百户客户要办理交房手续，在同一时间内是不可能同时办理完成的，为避免拥挤，所以请您配合我们的工作，耐心等待。4、办理入住时要带哪些证件？答：入住通知书，业主的身份证及复印件，业主及家人照片各两张。若业主未携带身份证，询问其是否携带其它证件，如：护照（国外籍）、回乡证（港澳籍）、台胞证（台湾籍）、军人证（现役军人）均可作为有效身份证件。如均未带，应向其解释：无法办理收楼入住手续，指引其携带有效身份证件再来办理。5、 办理入住能否找人帮助代办？答：您可以委托他人来办理，但要有业主授权委托书原件、业主身份证原件及代办人身份证件原件，同时核对授权委托书与商品房销售合同原件上的签名是否一致。无业主授权委托书，代办人则不能代办收楼入住手续，须向业主和代办人委婉解释说明。6、如果业主是未成年人的应该如何办理？应由其法定监护人代为办理，并需要出具法定监护人公证书、未成年人及其父母户口簿原件、出生证明复印件2份。7、为什么前期服务协议物业公司是甲方？答：协议的双方是平等的，如果您觉得作为甲方重要，将来业主委员成立后，重新签的服务合同时，将业主放在甲方也是一样的。8、如业主提出是否可先验房再签约？答：为了提高收楼入住效率，把签约手续放在验楼手续之前。签约之后验楼发现问题，我们会及时进行整改直至符合交房标准，而不会因为业主已经签约就不去整改。如业主仍坚持，可请现场公司领导处理。9、“临时管理规约、前期物业服务协议有何区别？”答：临时管理规约规范全体业主的公共行为，前期物业服务协议明确物业公司与业主双方的权利与义务，明确物业服务内容、服务标准和服务费用。10、“临时管理规约、前期物业服务协议有效期到什么时候？”答：临时管理规约有效期：业主大会成立以后修订新的管理规约。前期物业服务协议有效期：自房屋出售之日起至成立业主委员会与物业服务公司签定新的物业服务合同生效时止。11、为什么要填写业主入住登记表？答：我们管理处建立业户档案可以方便遇到紧急事情时与您联系，以便更好地为业主服务；也可以方便派出所的户籍管理工作。12、 留下电话和档案，物业公司会不会泄漏？答：请您放心，物业公司已制定严格的档案管理制度和工作纪律，业主资料由专人保管。没有经过您的授权和同意，我们是不会将您的资料外泄的。13、 你们能将政府验收的各项资料提供给我们看吗？答：可以。14、 办了入住手续后，两书（住宅质量保修书和住宅使用说明书）就可以发下来的吗？答：对。15、您知道业主委员会怎么组建？答：住宅小区入住率达到50%以上或住宅区房屋交付使用满2年时，由所在地区房地产行政管理部门会同开发建设单位、街道办事处召集一次业主大会，选举产生业主委员会。16、小区包括哪些物业管理服务事项吗？答： (1)物业共用部位及共用设施设备的使用、管理和维护;(2)公共绿化的维护;(3)公共区域环境卫生的维护;(4)公共区域的秩序维护、安全防范等事项的协助管理服务;(5)物业使用中对禁止行为的告知、劝阻、报告等义务;(6)物业维修、更新、改造费用的账务管理;(7)物业服务档案和物业档案的保管;(8)其他物业管理事项。17、物业管理服务的针对特约服务有哪些内容？答：应业主要求提供的户内维修、代收代缴代办、中介服务、家政服务、特殊性保管服务等等。如代收代缴水电费，代买车票、机票，室内保洁，代请保姆，保管车辆等服务。18、物业管理服务有哪些项目和内容?答：房屋公共设备、设施的使用维护管理；公共区域清洁卫生、绿化管理，除四害消杀服务；公共秩序、消防、车辆管理；社区文化活动的组织等。19、物业服务企业是为售楼服务，还是为业主服务？答：“为业主服务”是物业服务企业不变的宗旨，业主才是物业公司服务的主体，且委托式物业管理小区不存在为售楼服务的因素。20、物业管理的目的是什么？答： (1)为业主创造一个整洁、舒适、安全、优美的工作与生活环境。(2)提高物业价值，延长物业使用寿命，使物业发挥最大使用效能。21、业主能否自己管理物业吗?答：(1) 物业的整体性特点决定了不可能由业主各自分散进行维护管理，必须通过政府行政主管部门资质认可的专业机构（物业服务企业）来操作。物业服务企业既对业主提供经营性服务，又对公共利益实施有效管理监督，包括代替政府履行部分城市设施和管理与维护（如绿化、消防设施等）。(2)面对复杂的管理与服务，作为业主显然不能自己管理。因为每位业主的工作岗位不在此，也就没有更多的时间投入到物业的管理上，所以说，业主自己管理在法律上和现实中都是行不通的。22、为什么要托管装修钥匙？答：业主交房时可自愿托管给物业一把装修钥匙，在装修期便于物业替业主做好监管，及异常情况（渗漏水、跑水、燃气泄漏）等紧急处理。待装修完毕，正式钥匙启用后装修钥匙自动作废，如业主确有需要，并且联系方便能及时处理异常情况，可不用委托，但仍建议做委托。23、燃气和供暖什么时候开通？答：开发商内网施工结束，完全具备开通条件，具体开通时间最终以政府通知为准。三、关于收费问题：（18）1、房屋存在质量问题是否什么时候修好什么时候开始收物业管理费？答：不是，只要不影响使用，我们会尽快联系施工单位维修。2、入住总共需交多少费用？答：1、业主在办理收楼手续的当天（以商品房买卖合同约定的交付时间，且不论是否居住或使用均应缴纳物业服务费）一次性向物业公司预交6个月的物业服务费；2、预存水电费300.00元/户（水费预存100.00元/户，电费冲卡200.00元/户）。3、现在收房后暂时不准备装修入住，水电费是否可先不交？答：电表为插卡取电的预付费，若您不缴纳水电费，交房时将不能验收。4、为什么预交物管费？答：入住前期业主多忙于装修等事情，很少入住，加之现在交通不是很方便，为了方便业主和我们的工作，请您配合缴纳，也可多交至明年，谢谢！5、如业主询问物业费按实际面积还是建筑面积？答：业主入住时，物业服务费按房屋买卖合同载明的建筑面积计算，在房产证办下来之后，按照房产证中载明的建筑面积计算。6、我现在不拿钥匙，就可以不交物业服务费吗？答：不可以，在您收到商品房交付通知书和我公司以公告形式通知之日起就要交纳物业服务费了。7、已办理入住，但不打算装修，能否只收一半的物管费？答：不可，根据现行的相关法律法规，即使暂不入住，也要全额缴纳物管费。8、所收的费用，经过政府主管部门同意吗？是否有备案？答：那是肯定，全有备案。我们不会乱收费的。（若业主问到相关备案文件，可出示于2012年7月27日审批的“栖霞市物价局 栖霞市房产管理局关于对华安国际田园风光住宅物业收费标准的审核意见”）9、物业服务费交纳后，服务标准达不到怎么办？答：请您放心，肯定不会出现您说的情况，如果工作中出现您不满意的地方，也请您多提宝贵意见。10、物业公司依据什么收取0.70元/平方来物业服务费？现代城小区物业服务费的收费标准按烟台市物业管理收费标准，参照烟台市同类型、同档次物业的收费标准，根据现代城小区物业的硬件与配套设施及物业管理公司提供的软件-物业管理的服务质量和管理水平进行测算，确定一个合理的物业服务费标准：住宅物业服务费标准实行政府指导价为0.70元/月/平方米；11、物业费从什么时候开始计算？根据华安国际现代城的商品房买卖合同、前期物业服务协议的约定，物业服务企业按照入住通知书约定时间即开展物业公共性服务，业主应按照约定时间到项目地收房，逾期视为自动收房。自公告规定时间起不管业主是否按期收房，物业费都自这个约定时间开始计收。12、小区物业财务收支情况会定期公布吗？答：我们每年会向全体业主公布一次。13、业主车辆车位使用费和车位服务费标准是多少？答：车位服务费按烟价【2004】3号文件规定标准收取，车位使用费地上50元/月/位，地下车库120元/月/位。14、物业管理服务费、车辆管理服务费收费这么高，依据是什么？答：物业综合管理服务费、车辆管理服务费是由物价局会同市房地产行政管理部门，依照中中华人民共和国价格法的有关规定，按照普通封闭住宅小区制定全市统一的指导价。具体收费标准由物业公司经栖霞市物价局审批、核准并备案，应明码实价，挂牌公布内容。15、物业管理公司服务质量不高，业主就可以拒缴物业管理费吗？答：(1)不可以。业主应按时缴纳物业管理费，否则物业管理公司由于经费不足，将无法开展管理工作，服务水平下降。 (2) 业主有意见，有权要求物业管理公司改正。(3)如果物业管理公司在实施物业管理过程中有违反前期物业管理服务合同的行为，作为业主，可以追究其违约责任。16、如业主询问物业公司依据什么收取装修保证金？根据烟台市物业管理收费标准规定：物业公司可以向装饰装修的业主收取装修保证金2000.00元/户（装修公司1000.00元/户，业主缴纳1000.00元/户）。物业公司在装修入住一个月后退还业主。17、整改项目使用水/电,如何结算费用?答：收楼入住当天验收小组会抄水、电表底数，如有整改项目，整改完毕后业主复验时，再抄一次水、电表底数，之前发生的实际费用由开发商承担。18、装修需交纳哪些相关费用？答：装修保证金，装修管理费、垃圾清运费，施工人员出入证押金和工本费。四、关于小区及房屋质量的问题：（14）1、房屋存在质量问题怎么办？答：房屋都是经过验收的，不会存在质量问题，如果出现了一些小问题，我们也会协助您进行维修整改。2、哪些房屋的质量问题属于保修范围？答：房屋质量保证书上已列明了质量保修范围。3、业主询问房屋验收工程遗留问题的整改何时可以完成?答：开发商为最快完成整改，已专门制定整改流程，所有关于整改项目的记录最迟在第二天上午移交到施工单位，施工单位将根据先后顺序进行整改。但集中收楼入住期内可能会在同一时间汇集较多问题，所以整改需要一定的时间。一旦整改完成，将立即电话通知业主。4、房屋出现了面积误差，我可以不收房吗？答：如果误差在允许范围内，您就得收房，如果超出了允许范围，您可以选择处理的方式。5、我们小区装的是什么样的电表？是不是分时表？答：装的不是分时表，国家现在用电紧张，我们为您安装的是普通电子表。6、我们家用电最大功率是多少？答： 4kw；7、配套的防盗门质量合格吗？答：肯定是合格的，也都是经过质量验收的,您可以放心使用。8、防盗门要是出现了问题，导致了失窃，责任由谁来付？答：我们可以协助业主进行鉴定如果确实是防盗门的质量问题，我们会协助业主向防盗门厂家索赔。9、我的房产证什么时候可以办下来？答：具体情况请询问销售中心，可提供销售中心联系方式。10、今后的生活垃圾是自己带下来，还是有专人上门收？答：自己袋装化后，放到楼下垃圾箱内，我们会有专人清理。11、入住后能否装伸缩晒衣架？如果不行是为什么？答：不行，因为伸缩晒衣架影响美观，影响小区的外立面。12、入住后能否安装防盗网？如果不行是为什么？答：业主可以安装防盗网，但前提必须是内置的，已不影响房屋外观为准。13、入住后能否安装雨阳棚？如果不行是为什么？答：不行，因为影响了外立面，破坏了整个小区的规划，国家法规也是严厉禁止的。14、修好后，是否书面通知？答：修好后，我们会电话通知您。五、关于装修问题：（28）1、办理装修需要哪些手续？答：业主提出申请，装修队提供相关的营业执照和资质证明，施工图纸。（业主自主装修需提交保证书，经物业核准后方能施工）2、为什么要签订房屋装饰装修管理协议？答：为维护全体业主的共同利益和小区的公共秩序，为加强本小区房屋装饰装修的管理和监督，保证装饰装修工程质量和安全，避免个别业主的行为侵害其他业主的合法利益，明确房屋装饰装修管理规定。3、装修人员一定要一同办理手续吗？答：是的，他们需要一同办理。4、装修公司一定要是正规的装修公司吗？能否请熟人装修？答：根据国家建设部第110号令，装修必修选择有资质的装修公司，我们建议您不要请熟人装修。5、为什么要收装修押金？答：因为施工队在装修过程中，会出现很多意外的情况，影响其它业主正常生活。收押金，可以督促施工队及时解决问题，保障您和其它业主的权利。6、自己熟人装修能否不收押金？答：那不行，请施工单位和熟人进行装修是一样的。7、为什么收了物业服务费后，还要收装修垃圾清运费？答：服务费只包括生活垃圾的处理，而装修会产生大量的建筑垃圾，管理处必须请相关单位进行清运。8、垃圾能否自行清运？如果不行，为什么？答：原则上不行，因为装修垃圾在堆放时没有办法分清是那一家的，往往会造成纠纷，另一方面，自家的装修垃圾因为数量少，往往会出现堆放时间长的问题，影响了小区的环境，所以装修垃圾由物业公司统一清运。9、我家只是简单装修，没什么垃圾，能否少收点费用？答：不行，因为有的业主装修垃圾较多，有的垃圾较少我们不好核准收费标准，所以统一按建筑面积算。10、建筑垃圾有没有指定的堆放点？答：有，装修垃圾按指示牌的地点堆放。11、装修为什么不能用红砖？答：红砖它破坏土壤同时也影响楼宇的承重结构，国家已明令禁止在建筑上使用实心红砖。12、装修施工人员为什么不能在房内留宿？答：装修人员成份比较复杂，夜间容易出现问题，极易影响到其它业主。若确实需要在室内留宿，要业主签署留宿担保书，并附有留宿人员的身份证复印件。13、装修人员能否在施工房间内做饭吃？答：不行，在施工现场易燃烧材料和化学品较多做饭不安全，有很大的安全隐患。14、要更改装修方案还要办理哪些相关手续？答：直接到物业客服中心申请，申报更改方案。15、现代城的楼梯间进入不了装修大件材料怎么办？答：按装修的需要，将大件的装修材料合理分解，或进行室外吊装。16、能否自行改燃气气管道？答：不行，改煤气管道必须由燃气公司专业的人员进行。17、对讲位置不好，能否自行改装？答：不行，需通过厂家专业人员进行改装。18、预留的空调孔位置不好，能否自行在外墙钻孔？答：不行，住宅的外立面是绝对不允许被破坏的。19、放置空调外机的位置不够怎么办?能否自己找位置放？答：不行，如果出现位置不够的情况，也需要物业公司统一进行安排。20、收房时没有漏水现象，可否不再做二次防水？答：建议您最好要做二次防水，因为在装修施工的时候有时会对防水层有一定破坏，做了二次防水就会更放心。可以少花钱解决大问题，因为一旦装修完成后发现漏水再重新做防水，损失就更大21、业主装修房屋应注意哪些事项？答：业主装修房屋，应当事先将装修方案告知物业管理处，并与之签订装修管理协议，遵守业主公约，并按房屋安全使用规范的要求进行装修。22、业主装修为什么要事先告知物业管理处和办理有关手续？答： （1）首先装修管理是物业管理的一部分，房屋装修关系到房屋结构、房屋外统一后期物业管理等问题。装修管理的目的，是要保护业主自身利益，使业主有一个安全、舒适、优美的居住环境。（2）山东省物业管理条例规定：业主或者物业使用人在住宅装饰装修工程开工前；应当持有关资料向物业服务企业办理登记手续;按照规定需要报有关部门批准的,应当依法办理批准手续。业主拒不办理登记、批准手续的，物业服务企业有权按照管理规约或者临时管理规约；禁止装饰装修施工人员进入物业管理区域。23、为什么要建议业主装修垃圾要由物业公司统一清运？答： （1）方便业主，免去业主负担。（2） 保障小区公共卫生环境。24、为什么装修押金要完工一段时间后才退还？答：（1）房屋装修质量必须有一个使用周期，方可看出装修真正质量。（2）对施工队有一定制约，对业主的装修质量、保修服务有一定保障。（3）因施工质量问题造成业主、小区公共设施损失的可有一定补偿。25、房屋装修为什么要选择专业施工队伍？答：（1）专业队伍有专业的技术人员对各方面施工规范比较熟悉；施工程序规范，对装修的质量有一定保障。 （2）有一定的公司信誉，有利于房屋的保修；有利于物业公司的装修管理。 （3）没有执照与资质的施工队伍，根据装修行业规定没有承接装修工程的资格。26、您知道严禁住户自行安装有碍外观的设施是什么吗？答：为保障小区房屋外观的整齐划一，物业公司严禁自行住户安装如防盗网、雨阳逢、花架、伸出式晒衣架、封闭阳台等等。如果确有需要应报物业公司，物业公司将协调相关部门组织业主统一安装。27、窗户没有纱窗怎么办？答：您可以安装您自己喜欢的样式的内置纱窗。28、住户装修有哪些禁区？答：（1）破坏承重墙，改变房屋承重结构。（2）超额增加楼面荷载，超负荷吊顶、安装大型灯具或吊扇等。（3）任意剔凿楼板，切断楼板中受力钢筋。（4）破坏厨房、卫生间的地面防水屋。（5）不经穿管直接埋设电线。（6）不得拆改燃气等配套设施，使用任何装修材料遮盖燃气管道及气表。（7）使用对环境有污染的装修材料和不符合消防要求的装饰材料。见山东省家庭居室装饰装修管理办法六、其他问题：（20）1、本小区属哪派出所管辖？答：中桥派出所。2、要迁移户口怎么办理？答：带户口本和房产证或购房合同到派出所办理，具体事宜可咨询派出所。3、入住后电费、水费到哪去交？答：到小区物业客服中心进行缴纳。4、电话、有线、宽带要自己去办理开通吗？答：是的，也可以委托管理处统一办理。5、有线，宽带是哪一家公司的？答：网通、铁通（暂时物业公司代办铁通业务）6、物业公司提供哪些特约服务？答：特约服务项目很多，我们将在管理处予以公示。7、小区是否执行24小时封闭管理？答：是的。8、监控室是否有专人24小时值守？答：是的。9、能不能养宠物？答：养宠物必须有养犬证，严格按照烟台市市区养犬管理办法执行。10、如果车辆丢失，划坏，物业负责赔偿吗？答：不负责，您所交纳的费用是场地维护费和场地租金，不包括保管费。11、家里下水道装修时堵了，是物业负责修吗？是否也要缴费？答：不是。是由装修施工队负责，我们也可以为你维修，但您需要交纳相关成本费用。12、小区内的路灯亮灯时间？答：晚六点（光控）到早上四点半点，且根据季节进行调整。13、附近好一点的幼儿园、小学、中学，是哪一所？答：中桥小学和中学。14、我们这里的邮政编码是多少？答：26530015、电话24小时都有人接听吗？答：对。物业管理处24小时有人值班。16、市政等相关职能部门的电话是多少？可否提供？答：可以提供，在我们发放的业主手册上就有。17、小区今后会安排哪些有意义的社区活动？答：管理处有开展很多有意义的活动，在开展前会广泛征求业主的意见。18、本业主外出，门窗均好，家中被盗责任由谁承担？答：根据物业服务合同，如果我们按服务合同的要求履行了职责，此项责任就不由物业公司承担。19、在已交纳停车费的情况下，车辆在停车场被盗，物业负多大责任？答：物业公司收取的停车费是小区卫生、道路维护费、看管人工资、车位使用费，并非车辆保管费。小区停车场与车主之间是车位有偿使用关系，对被盗车辆不负有保管义务，对丢失的车小区没有过错，不承担赔偿责任。物业公司可视情况与车主协商适当给予补偿。20、业主家被盗，损失是否由物业公司赔偿？答：物业管理公司在住宅小区内开展治安管理，主要是保证小区公共环境的治安秩序，同时也有防范小偷及其他作案者进入小区，保证小区家庭安全的作用。业主家被盗，物业公司是否有责任进行赔偿，主要取决于两个因素：（1）是内盗还是外盗。如是内盗，物业公司是无能为力的，也是难以防范的。因为小区内的住户家庭都是亲朋好友，无从判断。（2） 如是外盗，要分析物业公司有没有作为。如是门岗在岗时，而且巡查岗巡查力度正常，作案者是通过其他途径进入小区作案的，物业公司不承担主要责任，也不应赔偿业主损失。反之，作为物业公司要承担连带责任，根据损失量的多少，物业公司的失职程度来作相应的处理另：办理交房手续时：1、内勤人员在办理交房手续时尽量说服业主托管一把钥匙在客服中心，统一说辞：目前现实情况是交通不方便，若有急事业主不能马上赶赴现场等。2、外勤在带业主验房时首先应该把给业主发放的3把单元门钥匙全部试一遍，统一说辞：由于单元门钥匙为方便业主，物业在接管后自己配的钥匙，虽然我们全部试过一遍，为避免出现锁匙不配套，所以全部试一下。外勤在验房时即使房间门开着，也要试一下钥匙是否能打开防盗门，防盗门是不是好用等。3、外勤在验房时一定要告知业主电表箱的位置，经业主同意后方可将电卡插入电表取电。4、外勤在验房时一定要告知业主户内水管用途（比如开关阀门、太阳能上水阀等）。5、外勤验房时应主动提醒业主验收房屋太阳能，若天气晴好正常工作时间验房尽量不打水验收，建议（男）业主到屋面去验。6、外勤在验房时若发现房屋质量问题而业主未发现，可不要写在验收记录表上，报修到内勤处，后期再联系施工单位进行维修。注：此统一说辞未涉及内容，工作人员不了解具体情况的不得立即作答，应告诉业主“*先生（女士），请稍等，我请示一下”，等请示后再作答。13