关于旧住宅区改造的几点思考.docx

关于旧住宅区改造的几点思考
市区旧住宅区改造按照5年计划（34个小区）有序推进，目前已经进入第四个年头，经过各方努力，已完成21个小区的改造任务，改造成果显著，并且得到了大多数居民的肯定和认可，同时，由于各种因素的影响，在改造中及改造完成后出现了诸多问题，给旧住宅区改造带来了负面影响。旧住宅区改造目前主要存在以下几个问题：
一、前期工作中的问题
1、设计方案确定后按规定都进行了上墙公示，但由于张贴范围未细致到每个楼道，也因为创卫及创文工作，方案张贴后不久就可能给巡查人员清除，造成施工期间居民因不清楚改造方案阻挠施工且投诉较多。
2、设计单位在现场踏勘过程中不仔细，以至于改造方案出现东、南、西向卫生间遗漏，居民户数有出入，地下车库未发现等诸多问题，造成施工期间相关设计变更井喷，并严重影响施工进度和造成无谓的居民投诉。
二、施工中的问题
1、小区改造主通道均为沥青混凝土路面，由于小区改造施工未使用压路机、水稳层浇筑完成后就开放交通以及水稳层浇筑与路面浇筑两道工序间隔时间较长，造成水稳层坑坑洼洼极不平整影响整体质量。
2、施工单位在开工前办理的强制工伤保险仅仅涉及作业工人及项目管理人员，作为第三者的小区居民并没有包括在内，虽然在施工过程中各责任方均重视安全生产工作，但由于改造施工作业面人为影响因素繁多，造成各个工地会有居民受伤事故发生。
3、按照设计图纸要求小区改造必须做到雨污分流，但由于施工单位技术交底不及时不彻底，也因为现场施工作业面多施工员分身乏术，造成个别位臵出现雨污合流的情况。
三、完工后的问题
1、小区改造完成后，施工单位退场进入质保养护阶段，但由于施工单位不重视和人手不够，造成已完工小区居民关于绿化、管道、路面等的投诉不断。
2、小区改造完成后，底层店面及柴火间不申请也不报告，擅自就近接出排污管道，造成建成管道雨污合流及堵塞严重。
上述问题已经严重影响了旧住宅区改造的成效，给小区居民造成了困扰和不便，也给旧住宅区改造工作带来了负面影响，因此急需想对策出办法解决已经暴露出来的问题，使旧住宅区改造工程真正成为惠及居民的民生工程，根据本人四年旧住宅区改造管理的经验以及其他渠道的信息汇总，特提出以下几点对策及建议：
一、前期工作的建议
1、撇开小区居民声称不知道改造方案的真假不说，改造方案单单在小区公告栏及个别位臵张贴，受众人群确实偏少，建议今后改造方案采取多渠道多层面公示，可以利用政府官方网站以及本地人气论坛进行网上公示，并且在公示中主动突出以往小区改造居民阻挠施工的多发问题，譬如化粪池、电力变压器、燃气调压柜安装位臵等，以便在改造施工开始前暴露问题以及解决问题，从而减少开工后居民阻挠施工事件的发生。
2、设计方案的不成熟、不周全是造成现场变更、投资增加、进度滞后、居民投诉等问题的主要因素，建议今后在设计合同中增加相关具体问题的处罚条款，并严格执行到位，另外，需要努力找到原房屋排水图纸，并以此为基础编制改造方案，在一定程序上弥补现场踏勘的不足。
二、施工中的建议
1、为了保证水稳层的压实度应该使用压路机进行压实，但由于小区主通道存在检查井数量多的实际情况，给水稳层压路机作业造成了很大难度，建议水稳层施工时增加部分工序解决压路机通过检查井的难题，并且根据道路实际情况选用合适型号的压路机进行压实作业，从而保证水稳层浇筑完成后的压实度及平整度，另外，水稳层压路机的使用也可以在沥青面层施工前先行校验检查井是否会发生蹋井事故，进而避免沥青路面浇筑时发生蹋井影响施工质量及进度。
2、在旧住宅区改造过程中安全生产始终是重中之重，小区改造施工不单单就是作业工人的安全，还包括小区居民的出入安全，建议施工单位在做好现场安全生产工作的同时，为了转移施工风险以及节约施工资源，在强制工伤保险的基础上自愿投保第三者意外险，从而在发生居民意外受伤事故时，能够联系保险公司及时启动保险理赔程序，进而实现工程进度少耽搁或者不耽搁。
3、旧住宅区改造最主要的任务就是雨污分流，分流不彻底会造成改造效果大打折扣以及居民投诉等众多不利影响，在已完成路面结构的情况下，返工整改对路面整体质量及观感都会产生严重影响，建议在施工合同条款中单列关于雨污未分的处罚条款，以经济处罚的形式推动施工单位完善技术交底制度以及项目部管理制度，从而确保旧住宅区改造在施工阶段就实现彻底的雨污分流，而不是等完工后采取返工整改的被动手段。
三、完工后的建议
1、由于施工单位在小区改造完工后就会把项目部管理人员及工人转场至另外新开工的工地，造成已完工旧住宅区在等待竣工验收及质量保修期间缺人甚至无人管理，从而引起居民关于管道堵塞不能及时疏通、绿化杂草不能及时拔除等众多问题的投诉，建议制定质保养护制度，明确施工单位的养护人员及养护时间，并将质保养护不到位列入施工合同处罚
4条款，以合同和制度来促进施工单位养护的主动性和积极性。
2、由于小区改造完工后相关人员都已经撤离，居民乱接乱排经常无法第一时间发现，从而人为导致雨污分流不彻底，管道发生非正常堵塞，管道开挖处路面凹凸不平，建议安排专门人员结合质保养护制度进行现场巡查，发现乱接乱排情况及时上报相关执法部门，并与社区做好沟通对接，确保乱接乱排现象早发现早制止早整改。
旧住宅区改造是一项提高群众生活品质，提升市容市貌，体现政府惠民政策的艰巨工作，做的好坏直接影响到群众的生活、城市的形象、投资的价值、政府的脸面，所以作为旧住宅区改造项目负责人的我，必须加强学习、善于总结、勇于探索，对岗位负责、对自己负责、对群众负责，为把旧住宅区改造项目做的更好、群众更满意而努力。
第二篇：老旧住宅小区改造后的物业管理-副本老旧小区物业管理现状及思考
老旧小区改造是一项福泽于民、惠及百姓的民心工程，两年来，尤其是今年以来，政府不断加大投入，动用大量的人力、物力、财力对我区多个老旧小区进行综合整治，提升了城市功能、优化了人居环境、改善了治安状况。但是改造后的成果维护却一直是个难题。在已改造的老旧小区中，有物业管理的为数很少，多数小区无物业管理。如何不让老旧小区改造的成果“昙花一现”，是老旧小区改造后亟待解决的问题，本文旨在探讨如何因地制宜地开展老旧小区改造后的物业管理。
一、老旧小区改造的基本情况
牡丹办今年共改造老旧小区23个，改造建筑面积为40万平米，63栋楼，334个单元，5589户。现已拆除了160处违建、15个自行车棚、145个配建棚厦。指导各改造小区成立了21个业主委员会。改造后的老旧小区，楼顶、地面、墙面明显改观，增设了各类健身器材和休闲设施，居民和业主普遍感到满意，改造成效十分显著。
二、老旧小区改造后在物业管理上普遍存在的问题及原因
目前，牡丹办老旧小区改造后在开展物业上普遍存在以下问题：
（一）开展常规性物业管理条件先天不足。老旧小区虽
1然经过了改造，但老由于建设时间早、建设主体多元化，小区的规划设计、功能布局以及各项生活配套设施存在较多缺陷，与开展常规性的物业管理要求有较大差距。如许多老住宅小区经过整治后治安环境有了较大的改善，但由于建造历史的原因，小区进出口较多，交通通道、夹杂其中，造成进出口设置过多，管理成本提高，封闭管理难度较大，如扬帆小区，总建筑面积为6.54万平米，6栋居民楼，东西南北有6个大门供居民和各种车辆出入。平安二道街紧邻小区北侧，小区4号楼各单元门邻平安二道街，整个结构看上去小区不象小区、邻街又不全象邻街，管理起来十分麻烦。
（二）老旧小区物业管理“造血”功能不足，物业管理企业的经济效益难以实现。老旧小区由于自身功能不完善，严重影响物业公司的自我平衡与发展。
1、物业管理用房配置严重不足。虽然在老小区改造整治过程中，街道和社区积极争取规划调整、审批新建搭建经营用房。但仍有许多小区因本身地理位置、可占用空间不多等原因，新建搭建物业经营用房的余地不大，导致一些小区的物业管理及经营用房落实难度较大。如交通局小区，建筑面积只有0.49万平米，本不太宽敞的院内正中间又有一个诺大的供热站用房，居民活动的空间已很狭窄，根本无处建物业用房。
2、小区停车条件差，物业公司通过收取停车费增加企
2业收入比较困难。许多老小区建设时间早，设计建设时大都没有考虑到现在的停车需要，基本没有专门的停车库和停车位。虽然通过改造整治拓宽了小区道路，但是由于车多空间小，要在路边设置停车位比较困难，而且停车会影响车辆、人员的进出，容易引起居民的不满。且因物业公司收取停车费需经过业主同意，这也很难达成统一意见。如新立小区，不仅整体空间小，而且建筑格局本身不规整，很难划分出车位。
3、一般管理区域偏小，物业管理效益不高。企业管理效率是企业获利的主要条件。物业企业效益的实现，取决于管理成本的控制，管理规模效益的获得。相当部分小区管理区域较小，投入产出比较低。如环卫局楼，总建筑面积0.85万平米，只有116户，物业管理分摊成本相对高，物业企业不愿进入。类似的小区还有加油站1组、2组居民楼。
（三）老小区物业管理标准降低、收费难，严重影响了物业公司的正常运营。
物业管理费的正常收缴是物业企业运行的根本保证。但尽管物业费相对较低，还是有不少业主因为对物业管理不理解、不支持，而造成物业管理费收缴困难重重。
对老小区而言物业管理费收缴率低原因是多方面的。一方面，老小区居民以中低收入家庭为主，下岗待业、老弱病残等弱势群体比例较高，生活比较困难；而更主要的是老小
3区居民花钱买服务的意识未形成，由于房屋产权购置的特殊性，以及提供社区综合服务体制的历史沿革，许多居民认为物业管理是政府提供的福利，应该由政府掏钱。另一方面，一些居民动辄以新小区的物业管理服务水平来与老小区相比较，产生物业交费的抵触情绪。最典型的就是朝鲜一区，业主基本属于上述情况，还有相当一部分房屋出租给小生意人和外来人口，且民风彪悍，物业费根本收缴不上。
对物业管理企业而言，在物业管理费收缴率低的现实情况下，除想方设法催交外，只能通过减少物业服务内容，减少人员配备或选聘年龄较大的下、离岗人员的办法加以维持。而通过法律程序取得业主欠交的物业管理费，由于现行管理条例规定不够明确，法律程序繁杂以及“法不责众”的行为特殊性，成本较高，造成催交物业管理费十分困难。
综上分析，老旧小区物业管理运行中存在的问题比较突出，问题的成因也有特殊性，这些问题从根本上看，反映了三方面的突出矛盾：
一是改造后的老旧小区需要引入物业管理机制而老小区自身实施物业管理条件不足；二是许多社区居民不认同物业管理的方式，不愿遵循物业管理的运行规则;三是老旧小区需要物业管理机制的长效化运行，但要政府对老旧小区的物业管理扶持力度还需进一步加强。
三、老旧小区改造后实现长效物业管理的建议与意见
4老旧小区整治改造后实施长效物业管理，是事关现代文明社区建设的大事，也是体现政府公共管理能力的一个重要方面。我们认为，物业管理市场化运作是老住宅小区社会化管理的基本方向，下一步的关键是要使物业管理走向规范化、长效化。可以考虑的办法措施有：
1、切实把握老旧小区实施长效物业管理机制的原则。老小区的长效物业管理有其特殊性，应该在“坚持社会管理社会化、政府引导、市场化运行”基本方向的前提下，切实把握以下几个原则：
一是市场机制原则。应该遵循市场经济规律，按照社会公共管理社会化、市场化的要求落实管理机制的长效化，逐步摆脱政府对社会事务大包大揽、社会管理不计成本、公共服务一味依赖政府投入的思路和做法。应该按照政府引导支持、企业市场化运作的思路，积极推行物业管理的操作模式，在实践中既要体现政府的工作导向性，给予物业管理必要的扶持和支持，同时要防止企业与政府的利益搏弈，影响市场公平竞争。
二是实事求是原则。老小区推行物业管理长效机制应该充分尊重现实，实事求是又灵活有效地选择管理的方式和内容。一方面对改造后具备条件的小区要积极实施物业管理，对条件尚不具备的小区，由业主自治或社区居委会代行管理逐步过渡；另一方面可以根据老小区实际的管理条件、居民
5要求提供服务的内容，调整物业管理的服务方式和内容，充分体现规范和实际相结合的改革精神。同时，必须明确物业公司、业主委员会、社区居委会三者之间的关系。物业管理的主体是全体业主，业主委员会聘任物业公司，业主委员会和物业公司是聘任和被聘任的关系，物业公司必须根据业主委员会的要求，提供绿化管护、卫生保洁、治安管理、秩序维护等服务及物业费收缴等职责；居民委员会在物业管理中承担协调、监督及配合的职责，必须履行起业主委员会的选举、物业管理的监督等协调配合工作，确保物业管理的有序运作。
三是有效倾斜原则。从某种程度上讲，老小区实施物业管理离不开政府的扶持和支持。而政府的支持作用应该体现为有效性和有限性。有效性是政府的支持要充分为物业管理的引入创造条件，提供给物业企业必要的生产经营条件，积极为物业企业解决企业运营中的实际困难。有限性是政府的扶持和支持在于促进成长，决不保护依赖；鼓励走向规范成熟，防止守成不能发展。同时政府支持也是有限度的，无论是时间上还是支持力度上，应考虑的限度就是物业企业能够进入正常的市场竞争环境，可以按照市场竞争规则的运营来获取经济利益。
2、加大力度，进一步重视和支持老小区物业管理工作。老小区整治改造是政府的民心工程，巩固整治成果、促进管
6理机制的长效化，应该引起政府相关部门进一步重视和支持。一要整合相关工作部门职能，有效形成推进老小区物业管理的工作机制，房管、建设、城管、等职能部门以联席会议、专题工作协商等途径，加强工作协调，加大工作力度。二要进一步整合相关扶持政策，加大对老小区物业管理的支持力度。同时，不断分析研究老小区物业管理的新情况、新问题，调整和补充有关的工作措施。三要整合各种社会资源，充分调动街道、辖区单位和社区居民的积极性，共同参与、协调推进老小区物业管理工作。
3、积极探索老小区物业管理的特殊机制，提高物业管理的生存发展能力。一要对老小区物业管理公司进行有效扶持，积极做好相应的政策配套。要按照适度竞争的原则，在物业企业经营资格、企业税收、政府公共产品提供等方面予以重点倾斜，通过整合物业管理资源，提高物业管理效率，使企业真正实现良性发展循环。但同时也要防止企业过度依赖政府、封闭发展。二要把握不同老小区的实际情况，有效探索物业管理“菜单式”服务机制，由业主根据需要自由选择服务内容、分别议定收费价格、订立业主与物业企业的服务合同，也可以采取服务目标内容与服务质量评价挂钩的方式，提高小区业主对物业服务的认可度。三要有效整合老小区物业管理资源，合理调整、合并物业管理区域，降低物业管理成本，提高物业管理经营活动的规模效益。
4、创造条件努力配足物业管理用房，增强物业企业自主发展能力。必要的物业管理用房是物管企业自主发展的基础，应想方设法争取各种办法加以帮助支持。首先，要通过各种渠道，反映呼吁、积极争取规划部门的更多支持，在小区内改建、补建、腾退、调整必要的物业管理用房，保证不低于0.3%的用房配置。其次，应该争取提高预留物业用房价格标准，并允许采取“异地购置”等式增加物业经营用房。再次，合理划定机动车停车区域，在不影响小区车辆、人员进出和绿地保洁方便的前提下适当增加停车位；同时也可以考虑将小区外道路及相关空间辟为停车场，并允许纳入小区物业公司的收费管理。
5、整合政策资源，进一步加大对老小区物业管理的政策支持力度。整合政策资源，就是将政府现行的社会管理政策加以梳理选择、归并参照，在不新增支持政策的前提下，寻找对老小区物业管理更多的支持。如：政府城市管理经费与物业管理相衔接，可以考虑将未实施物业管理前小区原有的绿化养护、小区道路维护、化粪池清理、小区保洁等经费切块给物业公司，或选择若干小区物业服务内容仍由原管理主体承担。
6、加大宣传教育力度，努力提高老小区物业管理收费率。提高老小区物业管理收费率，是物业管理真正实现长效化的关键之一，在现实条件下，应该争取各种有效办法加以
8改善。首先，要通过各个社会层面、各种媒体手段加强对老小区居民的宣传力度，增强居民花钱购买服务的意识。其次，要努力扩大社区居民对物业管理的参与度，从而提高对物业管理的认可度，在物业公司的引入、提供的服务内容、服务方式和服务质量的评价等环节上广泛吸纳意见，促进居民更多参与。再次，也可以积极反映呼吁，加大法律对业主欠交物业管理费的征交力度。同时，也可以积极探索老小区物业管理服务递减机制，完善物业管理收费与服务内容递减、物业公司退出相衔接的办法，提高小区居民对物业管理的关注度。
第三篇：上海旧厂房改造经营的思考徐军上海粤商投资
上海三旧改造中旧厂房的价值
上XX县区三旧改造的三大原因
一、城市产业升级
90年代初，上海产业结构重心从第二产业转移到第三产业，工厂外迁；市中心土地价格成倍攀升，工业厂房的产值已经无法承受市中心低容积率厂房的租赁成本。旧厂房、旧建筑、旧街区就是这痕迹中最痛的伤疤。也正因如此，上海的三旧改造迎来了大好商机，旧厂房功能的改变成为历史的必然结果。
二、修旧如旧的潮流“谨慎的城市更新”
从20世纪70年代起，欧洲开始特别重视旧建筑的保护、改造和再利用。文物建筑和普通的旧建筑，都是构成地方特征和维系原有社会经济文化延续的载体。在旧建筑改造上，遵循“旧如旧，新如新，控制体量，改善功能”的方针。当城市意识到推土机式的旧城改造对旧城结构肌理尺度，对历史文化毫无保留的摧残时，修旧如旧的理念悄然渗入市中心的就厂房改造中。
三、特殊需求崛起
从统一单调的产品到符合不同人群需求的个性化产品。
比如：标准办公〉soho兼备家居与办公功能转变〉loft追求大尺度，随意空间
上海三旧改造的政策咨询问答情况1.问。什么是“三旧”。
答。“三旧”是指旧城镇、旧厂房、旧村庄。
2.问：
为什么要开展“三旧”改造工作。
答。改革开放30年来，我区的经济高速发展，但同时也消耗了大量的土地资源，在新增建设用地压力越来越大的情况下，“三旧”改造是推进节约集约用地、盘活存量土地最有效的方法之一，能切实保障我市经济建设发展用地需求。
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上海粤商投资
3.问。“三旧”改造工作的目标是什么。
答：“三旧”改造工作的目标是：在不突破土地利用总体规划确定的耕地保有量、基本农田面积和建设用地总规模的前提下，促进存量建设用地和低效用地“二次开发”，统筹城乡发展，优化人居环境，改善城乡面貌，切实提高建设用地利用效率。
4.问。“三旧”改造的基本原则是什么。
答：“三旧”改造的基本原则是：
（一）政府引导，市场运作；
（二）明晰产权，保障权益；
（三）统筹规划，有序推进；
（四）节约集约，提高效率；
（五）尊重历史，客观公正。
5.问。哪些地块可以纳入“三旧”改造。
答：非农建设行为发生在2007年6月30日之前的地块都可纳入“三旧”改造，具体包括以下土地：
（一）城市区域范围内“退二进三”产业用地；
（二）城乡规划确定不再作为工业用途的厂房（厂区）用地；
（三）国家产业政策规定的禁止类、淘汰类产业的原厂房用地；
（四）不符合安全生产和环保要求的厂房用地；
（五）布局散乱、条件落后，规划确定改造的城镇和村庄；
6.问。“三旧”改造可采用哪些方式推进。
答：“三旧”改造可采用以下三种方式推进：
（一）由政府纳入土地储备进行改造；
（二）原土地使用权人自行进行改造；
（三）市场主体收购和相邻多宗地块进行集中改造。
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7.问。原合法取得土地的使用权人自行进行改造的，如何办理。
答。地块符合城乡规划和土地利用总体规划的，原合法取得土地的使用权人制订改造方案，经土地行政主管部门和城乡规划部门同意并报市人民政府批准后，方可实施。
8.问。原划拨地块的土地使用权人申请自行改造的，如改变用地性质，是否需要补缴出让金。
答。是的，原以划拨方式取得土地使用权的，可采取协议方式补办出让手续，涉及补缴地价的，按XX省有关规定办理。
9.问。“三旧”改造涉及收回或收购土地的，允许的补偿方式有哪些。
答。可以货币方式向原使用权人补偿或支付收购款，也可以置换方式为原使用权人重新安排用地，置换的土地其使用权价额折抵不足的，可以货币补齐。
10.问。农村集体经济组织申请将符合条件的本村集体所有土地进行“三旧”改造的，是否可以征收为国有土地。
答。农村集体经济组织将符合土地利用总体规划和城乡规划的集体所有土地进行“三旧”改造的，可申请征收为国有土地，经省人民政府批准征收后，交由农村集体经济组织自行改造或与有关单位合作开发建设。亦可保留为集体土地，由村集体经济组织自行改造，但不得用于商品住宅开发。
11.问。纳入“三旧”改造范围，但没有合法用地手续的历史用地是否可以完善用地手续。
答：符合以下条件的用地可以完善用地手续：
（一）已纳入“三旧”改造范围；
（二）符合土地利用总体规划和“三旧”改造规划；
（三）已使用的建设用地，且用地行为发生在2007年6月30日之前。
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12.问。纳入“三旧”改造范围、符合土地利用总体规划，但没有合法用地手续且已使用的建设用地，如何完善用地手续。
答：分以下三个时间段处理：
（一）用地行为发生在1987年1月1日之前的，由土地行政主管部门出具符合土地利用总体规划的审核意见书后，办理国有建设用地确权登记发证手续；
（二）用地行为发生在1987年1月1日之后，2007年6月30日之前的，已与农村集体经济组织或农户签订征地协议并进行补偿，且未因征地补偿安置等问题引发纠纷、迄今被征地农民无不同意见的，可按用地发生时的土地管理法律政策落实处理（处罚）后按土地现状办理征收手续，除政府收购储备后再次供地外的，可以协议方式出让。凡用地行为发生时法律和政策没有要求听证、办理社保审核和安排留用地的，在提供有关历史用地协议或被征地农村集体同意的前提下，不再举行听证、办理社保审核和安排留用地；
（三）2007年6月30日之后发生的违法用地不适用上述完善用地手续的政策。
13.纳入“三旧”改造，但想保留为集体土地性质的，如何完善用地手续。
答。纳入“三旧”改造范围，没有合法用地手续的土地，符合土地利用总体规划而又保留为集体土地性质的，参照12问进行集体建设用地确权登记发证。
14.问。纳入“三旧”改造范围，需完善征收手续的土地，由哪一级政府批准。程序如何。
答。完善征收手续需由市政府批准。当地市、区、县人民政府制订改造方案，报市政府批准后，由市、县人民政府办理供地手续。除征收手续外，其他的“三旧”改造由市人民政府批准。
15.问。“三旧”改造涉及的各项工作是否有时间限制。
答。完善“三旧”改造中涉及的各类历史用地手续工作应当在2015年前完成，之后该项政策不再执行。
16.问。“三旧”改造涉及的资金如何解决。
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答。“三旧”改造涉及的资金可由政府统筹、原用地单位自筹和引入社会资金三种方式解决。
17.问。“三旧”改造涉及的城市（城镇）公共基础设施建设费用由谁负担。
答。“三旧”改造涉及的城市（城镇）公共基础设施建设，由政府从土地出让金中安排相应的项目资金予以支持。
18.问。对现有工业用地改造后不改变原用途，提高容积率的，是否需要增缴土地出让金。
答。此类不需要增缴土地出让金。
19.问。“三旧”改造有哪些资金扶持政策。
答：“三旧”改造有以下资金扶持政策：
（一）需要搬迁的国有企业用地由政府收回后通过招拍挂方式公开出让的，在扣除收回土地补偿等费用后，土地出让纯收益可按不高于60％的比例，依照有关规定专项用于支持企业发展；
（二）在旧村庄改造中，政府通过征收农民集体建设用地进行经营性开发的，其土地出让纯收益可按不高于60％的比例，依照有关规定专项用于支持原农村集体经济组织的发展；
（三）政府统一组织实施“三旧”改造的，可在拆迁阶段通过招标的方式引入企业单位承担拆迁工作，拆迁费用和承担拆迁工作企业的合理利润可以作为收（征）地（拆迁）补偿成本从土地出让收入中支付；
（四）在确定开发建设条件的前提下，可由政府将拆迁及拟改造土地的使用权一并通过招标等公开方式确定土地使用权人。
纵观上海旧厂房改造的成绩和价值《成绩》
上海共有250余处旧厂房，未盘活闲置在各个角落的旧工厂，这些项目大多占据市中心优越地段，集中分布在市中心静安、卢湾、黄埔、长宁等区，而XX县区作第5页
上海粤商投资
为上海老厂房存量较大的区域之一，未来将成为新增老厂房改造项目的集中供应地之一。上述旧厂房物业中，由空置厂房变身而成创意园区的共有160处，截至去年12月，XX省创意产业中心共分7批授牌160家（含3家被摘牌的园区）创意产业集聚区，总建筑面积超过180万平方米。上海旧厂房改造项目分布图
《价值》
价值有三：
其一“上海旧厂房改造”改造将大大拉动城市的投资与消费，提高土地利用的集约程度与效益，消除城市中的发展痼疾与城乡二元结构，使城市公共服务功能、保障体系惠及“城民”，可谓与建设首善社区、人文社区不谋而合。就上海房地产行业及市场而言，有深远影响：其一，现有的市场格局及行业格局将洗牌，重新生成新的格局。由于XX县区的用地日益匮乏，房地产的主力供应市场逐渐向XX县区偏移。旧厂房改造的兴起，大大扭转“市区份额下降、XX县区上升”的发展态势。
其二，市场的供应将大大增加，市民需求同时被激活，供求趋向平衡，不会对
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上海粤商投资
价格造成抑制。被压抑的市场需求将被大大激活，推动上海重新成为主力开发城市。在“旧厂房”改造的大背景之下，核心板块供应增加，同时激发相应需求。
其三，楼价的正面效应大于负面，全市成交均价大幅上升无疑。究其原因，一是开发成本比较高，新增住宅需要更高的定位、定价来实现盈利；二是城市规划与功能布局可以得到重新修正，城市竞争力明显提升，原先因破旧、环境脏乱、治安不佳、城市功能不彰等而存在的价格“洼地”也将被清除出去，这必然反映到房价的提升上；三是需求激活，特别是高端需求的激活，也肯定将在楼价上予以体现。“三旧”改造带来房地产市场供求两旺：发展商有了更多投资的机会，被压抑的需求得以释放，同时取得社会、经济、环境、人文等多方共赢，不得不说这是一招妙棋。
上海旧厂房的市场化产品
旧厂房物业在目前市场的表现形式集中体现为创意产业，配合上海率先提出的2.5产业政策的支持，上海已经成为全国三旧改造的领军城市
一、国外的创意产业
表现形式主要为——loft+soho纽约苏荷区从工业中心到金融中心的转型，大量空置厂房租金低廉，居住者完全可以根据自己的审美对空间进行布置和改造，渐渐成为艺术家聚集的地方并产生了一批商业上成功的艺术家。苏荷区由于艺术家的存在迅速形成广泛影响，一些大画商和大收藏家们也不得不到苏荷区来开办画廊、收集作品。
二、国内初创的创意产业
国内的创意产业园——自发形成的艺术家集中区
1、杭州loft49号视觉艺术园前身为杭州化纤厂改造。自发集中的以艺术、广告等视觉艺术领域的园区。地处XX市郊。园区面积20000平方米。
2、北京798工厂前身为是华北无线电器材联合厂三分厂。自发集中的艺术、广告、画廊等视觉艺术领域的创造者及企业。位于北京XX县区。整体面积60000平方米。
三、上海创意产业市场表现
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上海粤商投资
《分布分散，无明显聚集性，地段对其影响不是主要影响因素》
《产业无明显聚集性，不直接体现经营好坏程度》
《有主题概念，但行业无鲜明限制，市场自由组合为主》
四、上海创意园区经典案例（8号桥）
项目原址：上海汽车制动器厂项目地址：建国中路8号建筑规模：30000平（共2期）产业定位：建筑设计及室内设计行业代表客户：hma、som设计公司项目挂牌：上海第一批创意产业基地
企业背景：港资背景，原新天地团队黄翰鸿领导，股东内有香港著名导演冼杞然
其它信息：上海第一个以产业园性质经营的产业园区，是市政府在上海打造创意产业园的示范项目，近期融资成功并着手继续发展创意产业园及购物中心管理项目的连锁发展
主题定位。汇集与创意相关的各行各业，并且不断发展，衍生。无论是建筑设计，园区规划还是活动策划，创造最新的创意园区模式。
入驻企业：som、hma、沃鹰资本、凯达环球建筑、卉洲服饰、意讯装饰设计、唯晶信息科技、游龙民间艺术中心、pps数字后期制作、峻桦广告、伟灏贸易、工业开发区招商中心""（x2）项目原址：上海亚华印刷机械厂项目地址：茶陵北路20号
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上海粤商投资
建筑规模：13000平产业定位：it数码建筑设计媒体及艺术
项目挂牌：上海第二批创意产业基地企业背景：携程之力山投资及红衫基金
其它信息：XX县区打造数码徐汇，着力支持的创意型数码园区
主题定位：以数字娱乐内容供应商为服务对象，打造数码娱乐供应商产业链。入驻企业：红杉基金、科集信息技术、锋芒信息技术、尚谷科技、湃诺建筑设计、源诚文化、辰光公关咨询""
（智造局）项目原址：上海紫光机械厂项目地址：蒙自路169号建筑规模：总建面积约2.3万平米产业定位：现代化服务外包产业项目挂牌：XX省第四批创意产业基地商业运营：上海史坦舍商务服务有限公司项目租金：4-7元/平米/天
其他信息：XX县区被列为中国服务外包基地上海示范区，而智造局位于XX县区政府着力打造推进的核心区域，是上海史坦舍商务服务有限公司投资、经营管理，XX县区政府大力扶持的国际外包服务产业园项目
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上海粤商投资
主题定位：国际服务外包产业园
入驻企业：埃特公关咨询、帝欧咨询、集博投资、禾美堂企业形象设计、弘诚良行投资、奥派景观设计、宝路电子、中侨会展""
（m50）项目原址：信和纱厂
（信和棉纺厂、上海第十二毛纺厂、春明麻纺厂）项目地址：莫干山路50号建筑规模：总建面积约4.1万平米
产业定位：视觉艺术、服装设计、广告影视代表公司：司马青工作室、谭行健工作室项目挂牌：上海第一批创意产业基地开发商：上海纺控集团
其他信息。民族纺织印染的兴起和发达区域，且开发商在纺织行业具有极深背景，借助此产业背景衍生的服装设计类创意业，并在市政府的大力支持下，形成时尚艺术的设计中心。
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上海粤商投资
（天山时尚园）项目原址：上海离合器厂项目地址：天山路1718号
产业主题：服装设计/时尚艺术/品牌发布
企业背景：中国服装设计师协会+东华大学服装艺术学院+XX县区政府共同建设项目规模：10000平方米项目租金：2元/平方米/天
项目功能：创意办公+商务配套+会所
项目说明。项目以建设国际服装产业界的信息互动、专业设计、品牌发布、产品研发、人才培训等专业技能性发展平台为目标。
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上海粤商投资
（sva越界）项目原址：上海金星电视机厂项目地址：田林路140号
建筑规模：总建面积约13.8万平米产业定位：多主题形态
项目挂牌：上海第四批创意产业基地设计公司：阿特金斯
产品功能：商务办公、创意产业、商务休闲、活动发布
其他信息。sva越界是上海目前获得授牌的最大创意产业园之一，集休闲商业、创意产业、商务服务于一体，应漕河泾产业升级之势而变，由上海锦和置业与sva集团联手打造，将改造成为国际化时尚商业综合街区。
（筑园）项目原址：上海建材商城项目地址：宜山路407号
建筑规模：总建3万余平米产业主题：时尚建材、创意生活项目挂牌：上海第二批创意产业基地
管理公司：上海尚建园管理公司（上海盛融投资有限公司；时尚生活中心有限公司、上海建材总公司共同组建）产品功能：办公、展示、特色零售、活动发布
其他信息：借助宜山路建材一条街的产业氛围及香港时尚生活中心的商业运营管理能力，形成国际流行的创意家居生活用品和时尚建材的咨讯
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上海粤商投资
平台，以及创意家居和建材的展示及商务洽谈中心，并成为国际时尚生活环境的体验性场所。
创意产品的市场价值体现（投资和收益情况）
1、改造前后的收益差别周家桥创意基地XX县区万航渡路2453号获得的租金1元/平米/天
简单涂料外墙，loft：
3.5元/平米/天
设计工厂
虹漕南路9号/漕宝路获得的租金1.2元
简单涂料外墙，loft：3元/平米/天
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上海粤商投资
苏州河doho位于XX县区周家桥获得的售价8000元/平米
玻璃幕墙外立面、整体绿化，loft：
4.56元/平米/天
智造局
位置-蒙自路169号获得的租金2.5元/平米/天玻璃装饰，loft：
5.8元/平米/天
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上海粤商投资
2、创意园区商铺价格sva·越界（内街）报价：6~12元/平米/天
智造局
报价：6~10元/平米/天
海上海（内街）实价：5~8元/平米/天
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上海粤商投资
3、创意产品租售去化情况（售）海上海
开盘日期：2005.03产权销售办公楼面积：78000平米
去化情况：至2005年12月基本去化完毕招租情况：06年底开始招租，入驻率80%左右
创智坊
开盘日期：2006.11产权销售一期办公楼面积：70000平米去化情况：2007年底去化80%（租）创邑·金沙故园区前身：上海离合器总厂
总建筑面积：23000平米经营方式：只租不售
产品构成：13幢建筑单体，层高5-1