【毕业论文】广州市二手房的现状和前景分析.doc

毕业设计（论文）

题目：广州市二手房的现状和前景分析

广州市二手房的现状和前景分析

摘要

二手房市场是房地产产业中的一个十分重要的组成部分，尽管近年来广州市二手房市场已经具备一定的发展规模，取得了一些成绩，但是相比成熟的市场还是有较大的差距。广州房地产行业一直走在经济改革开放的最前沿,二手房市场得到了持续的发展,并且已经发展出一定的规模,但是与成熟的市场相比还是有较大的差距,广州市的二手房市场具有巨大的发展空间。二手房在价格上有明显的优势,毕竟能买得起新建房屋的人只占少数,很大一部分消费者对一手房屋缺乏支付能力,总的来说广州市二手房业有很好的吸纳能力。
本文从对广州市二手房的现状和前景进行一个客观分析，针对现在二手房交易的一些问题，通过实地观察和参考历史资料的方式获得数据，得出一些解决方法。也对二手房的概念特点进行一个阐述，具有一定的参考意义和实用价值。

关键词：二手房；现状；前景；解决方法

ANALYSIS OF THE CURRENT SITUATION AND PROSPECT OF SECOND-HAND HOUSING IN GUANGZHOU CITY

ABSTRACT

Secondary housing market is a very important part of the real estate industry, although in recent years, Guangzhou second-hand housing market has a certain scale of development, has made some achievements, but compared to the market still has a larger gap. Guangzhou real estate industry has been in the forefront of economic reform and opening up, the secondary housing market continued development, and have developed a certain scale, but there is still a big gap compared with the mature market, Guangzhou second-hand housing market has enormous room for development. The second-hand house has the obvious advantage in price last, after all, can afford to buy new houses are only a minority, a large part of consumers lack of ability to pay for a house, the whole Guangzhou second-hand housing industry has to absorb ability is very good.
This paper from an objective analysis of the present situation and prospects of Guangzhou city of second-hand housing, in the light of some problems now second-hand housing transactions, through field observation and reference to historical data obtained data, draw some solutions .Also on the concept and characteristic of the second-hand housing for a paper, has a certain reference significance and practical value.
Key words: second-hand housing; status; prospect; solutions

目 录

1 绪论 1
1.1 课题的研究背景和意义 1
1.2 文献综述 1
1.2.1 国内文献综述 1
1.2.2 国外文献综述 2
1.3 研究内容和研究方法 3
2 广州市二手房的概念特点 5
2.1二手房的概念 5
2.2二手房地产的特点 5
3 广州市二手房的现状和前景 6
3.1广州市二手房的现状 6
3.1.1二手房市场的重要性逐步呈显 6
3.1.2二手房价格优势明显 6
3.1.3二手房交易有待规范 6
3.2广州市二手房的前景 7
3.2.1商品房有效需求持续扩大 7
3.2.2商品房质量进一步提高 7
3.2.3住宅郊区化趋势进一步形成 8
4 广州市二手房存在的问题 7
4.1隐瞒顾客，阻碍买家房主交流 9
4.2偷换概念，合同条款模糊不清 9
4.3违章收费，中介服务名不副实 9
4.4市场杂乱，二手房质量难保障 10
5 针于二手房的问题的解决方法以及出路 11
5.1维护权益，拒绝有隐瞒的交易 11
5.2注意陷阱，事前熟悉必要流程 11
5.3了解情况，选择知名诚信中介 12
5.4违约责任，签订各项条款 12
6 结论 14
7 参考文献 14
8 致谢 16

1 绪论

1.1 课题的研究背景和意义
随着我国市场经济科技的迅猛发展,房地产业已经成为了我国新的经济增长点和国民经济的支柱产业。二手房市场是房地产市场中的重要组成部分,可以拉动市场整体交易上升.广州房地产行业一直走在经济改革开放的最前沿,二手房市场得到了持续的发展,并且已经发展出一定的规模,但是与成熟的市场相比还是有较大的差距,广州市的二手房市场具有巨大的发展空间。二手房在价格上有明显的优势,毕竟能买得起新建房屋的人只占少数,很大一部分消费者对一手房屋缺乏支付能力,总的来说广州市二手房业有很好的吸纳能力。
本文针对广州市的二手房发展现状和前景分析,找出影响广州市二手房市场发展的诸多因素,并且参考国内外其他区域的二手房发展状况提出一些针对广州市二手房的发展的建议和对策,希望可以为广州市二手市场的完善提供一点参考和借鉴。
1.2 文献综述
1.2.1国内文献综述
二手房的交易在我国现阶段的房地产行业中仍然属于“新事物”，目前，国内学者对二手房问题的研究开始增多，在论文的资料收集过程中，如查阅期刊有《中国房地产》、《中国房地产导报》、《中国房地产金融》、《经济学动态》、《城市开发》等，这些期刊主要集中于房地产市场的行业分析、宏观政策动向以及居住环境分析讨论，如国家对房地产市场的调控措施、房价预期、经济适用房等保障房的推荐政策研究等等。查阅相关论文有《二手房购房决策实证分析》、《广州市二手房市场的发展与分析》、《基于不对称信息的二手房市场交易问题研究》、《上海市二手房交易研究》、《浅析二手房市场的现状及存在的问题》以及《我国二手房经纪市场效率研究》等，这些论文大部分集中讨论二手房交易中介机构的经营模式和从理论角度分析二手房市场的发展情况。
从1978年开始至今，伴随着改革开放的步伐，我国房地产市场发展已有30年的历史。经过30多年的发展，我国二手房市场无论是交易规模还是市场成熟程度都发生了很大的变化。
王剑2008年在《我国房地产市场存在的问题与对策》中指出当前我国房地产业存在以下问题：融资渠道单一；外资流入放大了房地产市场的潜在风险；房价上涨的心理预期刺激了房地产市场的投机性行为；房地产市场供求失衡等。可通过完善房地产金融市场体系；进一步改革利率和汇率机制，调节境外资金供求；通过税收政策抑制投机性需求；优化房地产市场供给机构等举措解决以上的问题，从而更好的发挥房地产市场在整个国民经济中的作用。
高有莲 2002年在《京、沪、穗、杭四城市市场透视—深圳市房地产市场分析》一文指出，房地产走势特点主要有两点：房地产市场的持续发展与当地整体经济水平的提高和老百姓的经济实力增长有直接关系，与城市规划发展有密切关系；一满足低收入者居住水平为目标，以经济适用房为主导，既是房地产市场持续发展的源泉所在，也是房地产市场发展的主要趋势。而广州市房地产市场已进入规范和理性发展阶段，市政府的宏观调控和市民消费的成熟为房地产业发展提供良好的条件。
我国房地产存量房市场非常复杂，由于长期缺乏一套固定统一的税收征收模式标准。税收征收的随意性让纳税人牢骚满腹，同时也给不少大权在握者留下权利寻租的空间。当然，二手房交易计税基准价系统的应用，不仅是为了促进二手房交易市场的讲课有序发展，还承担着借助市场星系透明化，房地产估价标准化为维拉利正式开征物业说做准备的重担。
1.2.2国外文献综述
美国鼓励对住房产权的拥有可以追溯到17世纪的60年代，那时颁布《宅地法》中就已出现，美国联邦政府开始容许联邦土地产权向私人转移的尝试了。 2007年，美国房管局启动了一个称之为“房管局保险计划”的项目，该项目挽救了那些有偿还按揭不良记录的房产主，依据以往法案，一旦出现还款不良记录，将面临房产清偿的局面，而新法案则给予很大程度的通融，其中包括：以往有良好的按时还款的信用记录、个人财产在总房产中所占比例超过3%、稳定的从业记录、有能力表明在新贷款面前可以有足够的收入来支持进一步的支付等条件，有上述条件即可得到美国房产局保险计划的信贷支持。希望六条项目随后马上对该计划进行了跟进，这让那些在住房计划中面临支付危机的人，在住房按揭问题上得到了有力支持，并于2008年伊始就享受到了可以从美国房产局获得新贷款的许可。
次贷危机后，布什政府为进一步刺激房地产市场，与2008年7月签署了《住房与经济复苏法案》，该法案再一次拓展了首次置业者的减税上限，达到7500美元，同时也适用于在该法案颁布前三年间没有购房的业主。综上所述，一系列的各种版本的信贷计划，在美国中产阶级中再就了一个不断接受刺激的房地产市场，继2006年美国房地产泡沫形成以来，对美国金融体系不断冲击的结果导致今天大多数美国人称之为“大衰退”的出现。
罗伯特·泰勒在2009年3月20日美国房地产市场与交易报告会发表的《美国房地产市场介绍》中指出；美国房地产作为资本市场流动性相对比较大，且因房地产销售的税务通过法律的方式进行减免或者抵消，所以房地产购买不需要交税。而在美国房地产的拥有方式一般有以下四种：独立持有，就是以单独的个人或者以公司的名义持有；固定比例持有型产权，即同样的地产由不同的人以不同的比例拥有；联合持有产权，如果共同持有产权人其中的一个人退出或者去世，那么共同持有产权中他的个人部分自动匀分到其他持有人的手上；夫妻婚约持有型，仅限于合法夫妻共同拥有的财产。由于美国的房地产市场的法律、保险保障体系非常完善，信息化程度非常高，他的操作、交易直观透明，因此美国房地产市场具有标准化、模块化及信息化的特点。
房地产证券化, 是指将房地产的投资转化为证券投资的形式, 使投资者与投资标的物之间的物权转变为有价证券的股权和债权, 主要包括房地产投资信托和房地产抵押债权证券化两种形式。60年代, 美国以房地产投资信托形式的房地产投资权益证券化成为房地产证券化的开端。70年代,美国政府国民抵押贷款协会发行以第一笔联邦住宅管理局 (FHA) 抵押贷款和退伍军人管理局(VA) 抵押贷款为支撑的转递证券, 标志着房地产抵押代款证券化的开端。此后, 日本、英国等国家争相仿效, 建立了自己的房地产证券化体系。
综上所述，西方国家的二手房市场发展是以自由市场调节为主导的，发达的金融市场衍生二次房地产次贷金融产品，的确为美国房地产市场的发展，资金来源扫清障碍。但是过度的市场自由，市场监管的缺失。导致2008年以次贷泡沫导致的金融危机。现状和过往经历和经验有值得我们借鉴和学习的地方，也有我们为之警惕的地方。可以吸取经验，取长补短，吸取精华，去其糟粕。

1.3 研究内容和研究方法
本文总体分为四章，第一章主要是选题的目地和意义和国内外的研究综述。第二章主要介绍研究广州市二手房的背景和意义。第三章是解释房地产的概念和特点并且通过美国次贷危机给我们的气势来加深读者的反思。第四章是通过广州市二手房的现状和前景进一步提出解决的方法来给调控一个参考。
（1）文献资料法，主要用于收集以往国内外专家学者在广州市房地产方面的研究历史和现状，参考资料里的研究和分析方法，特别是查找房地产的相关文献资料，参考并用以往国内外学者专家的研究成果来支撑本课题的研究。
（2）归纳法，在收集的资料里有很多学者专家的观点，不过他们都只是提及其中的某一方面，笔者对这些观点进行总结，作为本文研究的依据。
（3）调查法 ,就是通过观察、调查，对所收集的数据资料进行整理、分析解释和统计检验的原理和方法,从而使研究目标更加明晰。

2 广州市二手房的概念特点

2.1二手房的概念
所谓二手房可简单地理解为：已领有《房屋所有权证》的产权人有意出售的存量房产。该房产是来源于向房地产开发公司购买、以房改政策购买、继承取得、自建而得。二手房交易是指房地产权利人通过买卖、交换或者其他合法方式将已取得《房屋所有权证》的房产转移给他人的行为。
2.2二手房地产的特点
二手房市场在我国起步较晚，但发展迅速。随着我国二手房市场的逐渐放开，进入市场的二手房数量不断增加，二手房交易规模也不断扩大。二手房交易相对复杂，涉及的相关政策较多，其市场体系也处于进一步发育与完善阶段，再加上二手房本身又具有不同于新开发房地产商品的许多特征，使二手房交易环节更多、程序更加复杂，风险也较大。同时，二手房市场作为房地产市场的重要组成部分，又有房地产市场的许多共性。二手房市场的交易，必须紧紧依托房地产整体市场，关注和掌握房地产市场的行情和大势，在准确把握房地产市场走势的情况下，充分运用二手房交易的方法和策略，才能有效驾驭二手房市场交易。

3 广州市二手房的现状和前景

3.1广州市二手房的现状
3.1.1二手房市场的重要性逐步呈现
一手房市场的需求量和二手房市场的需求量之间存在着一定的关系，即两者之和是整个市场的总需求量，该总需求量主要受居民收入、人口结构等经济因素和社会因素的影响。同时，一手房和二手房都能够满足居民的居住需求，相互替代性很强，一个市场中价格的上升会使需求向另外一个市场流动。近年来，广州市流动人口的大量增加，使得住房供应压力也越来越大，而广州一手房市场房价的不断攀升也让“手头拮据”的需求者望而却步。相比之下，广州二手房市场价格的相对平缓给购买者提供了另一解决“安家乐业”的途径。近6年来，二手房市场的潜在需求得到了大幅度的释放。2003年至2008年六年期间，广州市二手房成交比重是稳步上升的，从2003年的36．12%渐上升到了2008年的48.98%，与一手房“平分秋色”，说明二手房对一手房的替代作用越来越显著，其市场地位日益凸显。值得注意的是，根据西方房地产市场发达国家的经验，在一个完善的房地产市场中，一般二手房的销售是新房销售的5到7倍，但广州目前还远远没有达到这个比例，这正说明广州二手房市场有巨大的发展潜力。
3.1.2二手房价格优势明显
随着广州房价的不断上涨，需求结构也正发生变化，房价不断上涨的主要原因是需求持续旺盛，买家不断追涨，投资型、超前型置业增加，供需矛盾没有得到根本解决，土地拍卖价格屡创新高。广州房地产市场在一手房价大步前进的带动下，二手房价也紧跟其后，但二手房价没有一手房上涨明显。广州市一手房的价格在2003年至2008年期间上涨了145%，其中2004到2005年期间一手房成交均价同比增幅是降低的，但从2005年起同比增幅开始反弹，2006年突破23.4%，2007年突破38.3%，是近５年的最高增幅。相比之下，广州市二手房均价上涨速度相对平稳，2004年上升2.6%，2005年上升13.36%，2006年上升8.95%，2007年上涨速度最快，达到了16.53%的新水平。与一手房相比，二手房五年涨幅仅为60.4%。二手房与一手房的价格差有拉大趋势说明二手房价格相当于一手房价格有明显优势。
3.1.3二手房交易有待规范
二手房市场中介行业的服务意识和管理制度规范与否与二手房市场能否规范健康持续发展息息相关。作为二手房市场的交易服务主体，广州市房地产中介行业经过近三十年的发展，规模日益壮大，规范度提高，社会声誉有较大的改观，但与社会期望相比仍然存在不少问题。根据2008年初广州市国土房管局资料公布显示，全市共有1200多间房地产中介公司通过资质年审定级，若加上不断新增和实际存在的房地产中介公司，总数应在2000家以上。随着广州市二手房中介服务业规模的不断扩大，各种问题也逐渐暴露出来。尤其是近年来广州楼价飞涨，带来了二手房交易的异常活跃，也激发起了房地产中介机构“逐利”的劲头。根据消费者投诉中心透露，每年广州都大量存在房地产中介类的消费投诉案件。根据对投诉案件的分析，广州房地产中介的典型不良行为表现有：“飞单”、吃差价、开“空头支票”、挂羊头买狗肉、与卖方联合欺骗、许诺“零首期”、“一女多嫁”、帮卖方骗费、合同条款不平等、谬解法规、骗收加急费等。由于信息的不对称性和中介公司的违规操作，以及法律、法规和规章建立的相对滞后性，受到利益损失的往往是蒙在鼓里的相对弱势群体消费者。因此，要维护二手房市场消费者的利益，保障二手房市场的稳定发展，广州市二手房中介服务体系有待进一步整顿和规范。
3.2广州市二手房的前景
3.2.1商品房有效需求持续扩大
随着广州国民经济的不断发展，人民的生活水平不断提高，市民改善居住环境、购买商品房的能力不断增强，市民对商品房的需求不断扩大，而且广州国际化大都市的建设将会给广州房地产市场带来良好的机遇。未来几年广州房地产市场将保持持续、健康、快速发展的势头，每年商品房成交量将继续增加，市民对楼盘的规划设计、质量、居住环境提出了更高的要求，开发商之间将会形成全方位的竞争态势，进一步推动房地产业的不断进步。
另外，市民消费习惯、居住习惯的改变，住房制度改革的进一步深入也促进了商品房需求的扩大。住房分配货币化方案的出台和落实增强了市民的购房能力，而且住房分配货币化以后居民的住房全部通过房地产市场来解决，使多数市民不再抱观望的态度，变消极为主动，加上生活水平的提高，个人购房大幅度增加，也扩大了商品住宅的需求。加上金融支持力度将会进一步加强，市民投资和消费的观念将发生较大的变化，市民的购房能力进一步增强，将会有力地推动了商品房有效需求的扩大。
3.2.2商品房质量进一步提高
随着房地产市场的发展，一方面，房地产开发企业积累了丰富的经验，楼盘的规划设计、施工建设、园林绿化的水平不断提高。另一方面，商品房供应的增加加剧了房地产市场的竞争，买家选择更多，市场需求走向多样化，市民对居住环境的要求更高，更加注重楼盘的特色和综合素质，迫使发展商适应市场需求，不断提高楼盘的质量，更加注重规划设计、户型、配套和居住环境的舒适，商品房的整体素质也会有较大的提高。
3.2.3住宅郊区化趋势进一步形成
随着经济的发展和人民生活水平的提高，城市居民改善居住环境的能力进一步增强，城市生活服务设施建设得到加强，城市功能得到优化，郊区楼盘容积率低、密度低、绿化率高、绿化面积多、生活空间大、空气较好、环境优雅，受到害怕噪音、灰尘污染的广州市民的欢迎，“市区工作、郊区居住”的生活方式将会得到进一步的认同。加上城市基础设施的建设，城市轻轨铁路等为城市居民提供了方便快捷通道，城市立体式交通网络逐步形成，汽车价格的下降将使私人汽车更加普及，这些都为住宅郊区化提供了良好的条件。番禺、花都撤市改区城市范围进一步扩大，也将会有力地推动住宅郊区化的潮流。

4广州市二手房存在的问题

4.1隐瞒顾客，阻碍买家房主交流
交易过程的信息不对称。目前我国二手房信息的提供主要是二手房的卖方通过委托中介机构或一些地方性的房地产网、地方性的报纸、杂志等提供的, 但卖方从自身利益出发,往往对所出手二手房的一些不利于自己的实际情况进行隐瞒,并不能做到真实、客观地提供二手房的相关信息。而二手房的信息获取又受到信息提供方式的限制,使得获取信息的难度较大,获取信息的真实性不高。由于买方与卖方存在着对立的利益冲突,所以买方要想从卖方那里获取全面、翔实的交易房屋的情况几乎是不可能的。这就使交易双方在交易过程中不能够对称获取信息,就有可能导致交易后出现许多问题,影响二手房的正常交易。
4.2偷换概念，合同条款模糊不清
现市内不少中介被举报与客户签订霸王条款以及模糊的协议约定，还有各种模糊的付款方式。很多买卖双方通常只关注房屋价款达成一致，对于具体的付款方式却未给予应有的重视，结果在其后履行过程中，常常由于某笔款项的支付时间不明而产生纠纷，受损失的一方因为当初与对方未订有明确条款而只能自认倒霉。不少买房者为了规避税收,降低房屋买卖成本,会签订两份价格不同的房屋买卖合同即阴阳合同,价格低的合同用于办理房屋过户手续,实际执行价位高的合同。有时，买卖双方对于付款方式已有明确的约定，但却疏忽了交房这一重要环节。在此可能会涉及到交房的具体时间等问题。若无具体约定，则可能出现逾期交房，却无法追究业主违约责任的被动局面。 违约责任显失公平。由于中介的参加，合同的违约金一般约定为20%。而对于何种情况下适用违约金罚则则约定不明确。在合同中应标明各方的责任、义务，有利于避免纠纷的发生。如违约金的具体数额、逾期付款的责任及其他违约情况的处理等，都应在合同中加以明确。否则，违约方可以以约定的违约金过高为由要求减少。
4.3违章收费，中介服务名不符实
在广州各类报刊经常会读到这样的披露文章，中介靠政策空白强收诚意金，许多人深受其害，不交钱不看好房子或根本就不把收费项目写在文本上，交易未谈成先收中介费，附加服务费还有一大堆单凭中介的一己之词，消费者就得掏钱。在房子过户、抵押贷款等环节，普通消费者几乎无法弄清楚每个项目该交多少服务费，也弄不清楚二手房交易的真实状况。一些二手房源信息都掌握在房产中介公司手里，售房和购房的市民根本不知道房价的具体情况，有些中介公司就借机抬升二手房价。
除了赚差价和违规收取劳务费，眼下二手房中介服务费还存在收费混乱的状况。不少市民希望有关部门能够制定一个收费标准，如过户代办费等该不该收、收多少，除佣金外该收哪些费用、收取多少，力求更标准更规范。房产中介就是靠信息谋生,正是由于这种信息资源的垄断,才产生了房产中介赖以生存的环境基础,房产中介也因此成了房屋交易过程中,名副其实的“立交桥”,而买卖双方付给中介的就是“过路费”,但是针对中介“收费站乱收费”,“漫天要价”的不合理现象,政府必须进行规制管理。
4.4市场杂乱，二手房质量难保障
目前房屋质量问题在期房交易合同中较为多见，由于房屋作为商品，特点是购买期较长，交易过程中各种手续繁琐，与其相关的因素错综复杂，特别是购买预售的期房，这种复杂的因素往往使购房者在签约购买房屋时难以辨清所购商品的虚实，而只有等到商品房交付使用之后，潜藏在交易中的矛盾才纷纷显露了出来，结果给购买者带来许多麻烦，甚至造成较大的利益损失。
在目前出现的纠纷之中，由于房屋质量问题，购房者与开发单位产生矛盾的占有相当大的比例。而这其中又有相当一部分是由于开发商的宣传承诺与实际交付使用的房屋质量相去甚远而造成的。而现在许多中间商因为质量缺陷、结构不好等情况，而用装修去掩盖。做工好的装潢都会让人眼睛一亮，但高明的装潢却可以把龟裂的墙角、发霉、漏水等毛病一一遮掩。厨房、洗手间、墙角、窗沿、天花板的收边工序是否细致，而这些地方往往容易被购买者忽视。

5针于二手房的问题的解决方法以及出路

5.1维护权益，拒绝有隐瞒的交易
买卖双方建立信息沟通渠道，买方了解房屋整体现状及产权状况，要求卖方提供合法的证件，包括房屋所有权证书、身份证件及其它证件,这点很重要。在二手房交易过程中经常会出现因产权不清导致的纠纷，因此了解清楚房屋产权状况是必不可少的。按照正常的交易流程，买卖双方在签订合同前首先需要检查签约主体的真实性，对于我们购房者而言，最主要是要核实房主的身份，以防止有些不法之人假造房主身份证和房屋产权证进行欺诈，一旦签了合同，很容易落得“财房两空”。因此鉴定业主证件的真实性和业主身份的真实性是签订买卖合同的首条戒律，尤其在买卖双方自己进行交易而没有第三方作为居间担保的情况下，该项问题更需引起购房者的注意，以达到最大限度的规避资金风险。 弄清楚产权证上的房主与卖房人是否为同一个人并要求卖方提供合法证件，包括产权证书、身份证件、资格证件以及其他证件。确认产权证所标注的面积与实际面积是否相符，向有关房产管理部门查验所购房屋产权来源与其合法性。确认产权的完整性，查验房屋有无债务负担，有无房产抵押，包括私下抵押、共有人等等。当购房者仔细验明所购房屋产权性质之后方可安全购买，以免日后发生纠纷。还要注意一点是是否符合转让条件的，按照《已购公有住房和经济适用住房上市出售管理暂行办法》、《经济适用住房管理办法》和《关于解决城市低收入家庭住房困难的若干意见》规定，经济适用房属政策性住房，购房人拥有有限产权，不满5年，不得直接上市交易，确需转让的，由政府进行回购。
5.2注意陷阱，事先熟悉必备流程
在签订商品房预售合同时，有些商品房开发商或代理商会列出许多有关买方违约责任的苛刻条款，而千方百计避开卖方违约责任的约定；或虽约定了买卖双方的违约责任，但有关买卖双方的违约责任之约定是不公平不对等的，对买方极为不利，所以消费者必须做好一定的功课，事先熟悉所有关键的合同条款。条款中最重要的就是关于房屋描述部分跟违约条款，首先二手房合同应写明房屋位置、性质、面积、结构、格局、装修、设施设备等情况。同时还要写明房屋产权归属问题，原售房单位是否允许转卖，是否存在房屋抵押或其他权利瑕疵，是否有私搭乱建部分，房屋的物业管理费用及其他交费状况等等。还有就是如何承担违约责任；违约金、定金、赔偿金的计算与给付的条款也是需要注意的，在什么情况下可以免责，担保的形式，对违约金或定金的选择适用等等问题。
买房是大事，在交易过程中一定要全程跟进，亲自与卖方到政府指定的房地产交易场所办理产权转让手续，按国家规定交纳各种交易费用，领取政府颁发的产权证，以避免拿到劣造的产权证，使自己的房屋所有权得不到法律的保护，或是以后无法转让出售。专家建议，在购房二手房时，最好能与卖方能一手交钱一手交证（指产权证）。买卖二手房过程非常复杂，交易手续繁琐，很多人会选择中介机构代理交易。不仅可以得到真实的市场信息，而且能提供一个有安全保障的交易过程，正规二手房交易流程主要包括以下三大部分：评估及考察房源，中介机构审核房主的身份证及产权证，购房者不能怕麻烦，必须亲自掌握房屋详情。
5.3了解实况，选择知名诚信中介
房屋买卖十分复杂，所以在交易前应与对方有所沟通。在交易时，最好能买卖双方和中介公司都见面，做到透明交易，就不会吃亏上当了。如果在无法见面的情况下，也应该要求中介公司出具卖方或买方的委托合同，一般委托合同中会写明价格及中介代理权利范围，这就有利于保证买卖双方的利益。对于卖方来说，如果中介公司提出现金收购，一定要办理相应的过户手续，防止中介公司在没有办理手续之前，将房子卖出从中赚取差价。而对于买方而言，要警惕假房源，有些仅是房托并非真正房主，如果在没有查看相关证件及辩明真假房东之前就交了定金，而中介公司又谎称房子被卖走，到时定金也难退回。 不规范中介通常不具备完善的工商营业执照、资质证书、备案证明等相关手续，从业人员素质和自身抗风险能力低，不重视企业品牌，这样类似的中介千万不能选择。购房前应了解开发商的信誉和所开发的楼盘，实地查看他们开发的楼盘，了解已入住业主的意见，必要时可以自己或委托律师到相关部门对开发商的工商登记情况、房屋的抵押登记情况进行查询和了解。选择正规中介机构 买卖双方要选择一家规模大、有营业许可证、有资质证书、声誉较好的放心中介，它直接关系到交易的安全和房款的顺利交接。
5.4违约责任，签订各项条款
买卖双方在合同约定时最好清楚标明各方的责任义务，这样可大大避免纠纷的发生。如悔约责任、违约金款项、逾期付款责任、滞纳金款项及其他违约情况等。家，一直是一个美好而温暖的地方，我们买房子自然也是希望能够有个温暖的家。由于二手房买卖的问题是比较多的，可能我们要在买了之后才发现，房子的质量是有问题的，这个时候我们该按照合同法及其相关解释的规定，出卖人应对其出卖物品的质量承担保证责任。但由于二手房一般都使用过一定的年限，而且也存在装修的情况，所以在二手房买卖中房屋存在质量问题，分不同的情况责任的承担也有所不同。实践中，一般分为以下三种情况：出卖人故意隐瞒房屋质量问题而将房屋出卖给买受人的，出卖人应该对此质量问题承担保证责任，买受人有权向出卖人请求赔偿。其次出卖人已经将房屋的质量问题明确告知买受人或者买受人明知房屋的质量问题而购买房屋的，则出卖人对此质量问题不再承担保证责任。最后出卖人出卖房屋时已经存在质量问题，而又没有证据证明该质量问题是由出卖人造成的，或者没有证据证明出卖人已经知道该质量问题，也就是说该质量问题是隐蔽的。哪些出卖人也不对此质量问题承担保证责任。但是，购买人可以向开发商主张保修责任或赔偿责任。

6结论

在经济迅猛发展的今天，越来越多的人购房置业，二手房市场在整个房地产市场中扮演着十分重要的角色，促进市场的繁荣和满足居民住房需求。二手房的规范化，统一化，市场化是二手房良性发展的必要要求。因此国家和地方应出台相应的政策和法规来规范市场。
总之，完善广州市二手房的工作是一项艰巨而持久的任务，这是需要我们在理论界不断研究，在实践中探索，从而不断完善。

参考文献

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致谢

四年大学的时光转眼即逝，当我的毕业论文即将完成之际，平静的内心有很多的感慨，同时更有着一股强烈的感激之情。

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