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关于鼓励建设经营机械式立体停车场的意见
XX市立体机械式公共停车场建设投资有关问题的分析
XX市立体机械式公共停车场建设投资有关问题的分析——以好又多超市拟建停车场为例
XX市停车场建设管理办公室康佩
1.项目概况
好又多超市拟建停车场位于兴善寺东街南侧，停车场用地为规划的城市绿地，拟建设三层机械式立体车库，设车位384个。停车场建成后做为公共停车场开放运营。
2.停车场建设投资分析2.1投资分析依据2.1.1收费标准
根据《XX市物价局关于印发XX市机动车停放服务收费标准及有关问题的通知》的相关精神，好又多停车场收费标准实行市场调节价。
本投资分析参照停车场所处位置——兴善寺东街地区的收费标准，按三类地区室外停车场考虑，好又多停车场的收费标准确定为2元/小时。
2.1.2投资估算
投资估算中不包含征地费用。
经了解询价，三层机械式立体停车场每泊位设备投资（包含相关控制部分）单价为5000－2.8万元不等，估算考虑2万元比较适当。该停车场建设的总投资为960.78万元。
详见总投资估算表2.1.3成本估算
成本包括停车场人工工资及福利费用、燃料动力费（运行电费）、维修费、折旧费等。运行电费考虑400元/月，运行管理人员4人，年工资福利费用10000元/人，修理费按固定资产投资的1%计算，为9.61万元/年。折旧按15年平均折旧。
详见总成本估算表。
2.1.4收益估算
项目建成后可提供车位384个，以2元/小时，每天8小时计算，每年的收益为221.184万
元。
根据《XX市停车场建设优惠政策实施细则》，好又多停车场建设可获得38.4万元的财政补助，此款项分3年到位，每年到位的比例为总补助款的40%、30%、30%。
运营期各年的利润计算见损益表。
2.2财务评价项目财务评价计算期为15年。因立体机械式停车场建设周期较短，项目确定后可以很快建
成，故忽略建设期。
项目考虑全部为投资人自有资金，不考虑贷款及相应的利息。
财务基准收益率为12%。
2.2.1盈利能力分析（1）投资回收期
税后：
pt＝累计净现金流量开始出现正值年份－1＋（上年累计净现金流量的绝对值/当年净现金
流量）
＝6－1＋79/165
＝5.48税前：
pt＝6－1＋11/182=5.06
（2）财务净现值财务净现值计算公式如下。fnpv＝∑（ci-co）t（1＋ic）－t其中ci为现金流入，co为现金流出，ic为基准收益率。
（3）投资利润率
投资利润率＝年利润总额或年平均利润总额/项目总投资x100%
＝97.15/961＝10.11%
（4）投资利税率
投资利税率＝年利税总额或年平均年利税总额/项目总投资
＝114.29/961
＝11.89%
财务评价指标
序号项目单位评价指标值1所得税后财务内部收益率%162所得税前财务内部收益率%183所得税后财务净现值（ic＝12%）万元1884所得税前财务净现值（ic＝12%）万元2785所得税后投资回收期年5.486所得税前投资回收期年5.067投资利润率%10.118投资利税率%11.89
从上面的计算结果看，该项目财务内部收益率大于基准收益率，财务净现值大于零，故本
项目在财务上是可行的。
2.2.2不确定分析（1）盈亏平衡分析
bep＝固定成本/（销售收入－可变成本－税金及附加）x100%
＝79.07/（221.18－0.48－27.34）x100%
＝40.89%计算结果表明，该项目达到设计停车能力的40.89%时，投资企业即可保本，说明项目抗风
险能力较强。
（2）敏感性分析
在项目的财务评价中，许多参数是依靠预测获得的，具有人为估计因素，以此确定预测因
素对项目的影响程度。
根据项目实际，确定以下几种因素单独变化时对项目的影响程度进行分析评价。
敏感性分析成果表
项目变动幅度财务内部收益率
firr（%）财务净现值
npv（万元）
车位利用率-10%14%85.99经营成本+10%16%181.74经营成本-10%16%193.91固定资产投资+10%14%102.11固定资产投资-10%19%273.54
通过上表可以看出，各种因素的变化都不同程度地影响内部收益率和财务净%c
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