常熟城市综合环境研究报告.doc

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常熟城市综合环境研究报告

常熟城市研究中心
2011年6月

目录
1、宏观背景篇 3
1.1宏观经济环境分析 3
1.2政策环境分析 8
2、市场环境篇 10
2.1土地市场 10
2.2、商品房市场 17
3、企业竞争篇 24
3.1开发企业 24
3.2代理企业 29
3.3房地产咨询公司 31
3.4营销媒体 32
4、2011年常熟房地产1—4月运行情况 34
4.1开发总量 34
4.2商品房销售 35
4.3市场价格 36
4.4开发商资金状况 37
4.5今年商品房市场发展预测 38

1、宏观背景篇
1.1宏观经济环境分析
1） 经济总量：
Ø 常熟市GDP总量常年保持10%以上的高速增长，07年之后增速有所放缓，2009年GDP增速比上年回落两个百分点；
图1 * ：常熟市GDP历年增长速度走势图

资料来源：常熟市统计局网站统计局
2008年，常熟市生产总值达到了1150亿元。2009年，全市生产总值达到了1231亿元。2009年，生产总值达到了1454亿元。常熟GDP近10年来，一直都保持着一个平稳较快的发展态势。

Ø 工业生产总产值逐步攀升，近年增长幅度加快；固定资产投资力度加大，保持稳步增长趋势；
图2* ：2002—2009年工业总产值及固定资产投资值走势图

资料来源：常熟市统计局
2009年，全市实现工业总产值3010.62亿元，比上年增长3.2%。其中，规模以上企业实现产值2326.54亿元，增长6.1%，占工业总产值的比重为77.3%。
2009年，全市全社会固定资产投资完成360.89亿元，比上年增长13.6%。其中工业投资完成197.02亿元，比上年增长5.3%，占全社会固定资产投资的比重为54.6%，比上年回落4.3个百分点；服务业投资完成163.05亿元，比上年增长25.4%，占全社会固定资产投资的比重为45.2%，比上年上升4.3个百分点。

2） 收入水平：
人口总量保持平稳，根据2010年开展的全国第6次人口普查，常熟市常住人口为151万人，年平均增长率为1.81%。近年来，人民生活水平继续改善，2009年，在多项惠民、增收措施的促动下，常熟市城乡居民收入实现了在高平台上的稳定增长。
全市城镇居民人均可支配收入达到27320元，比上年增长11%。其中：工薪收入人均为17026元；家庭经营净收入人均为5768元；城镇居民人均生活消费支出17443元，增长8.3%；城乡居民消费水平稳步提高，生活质量进一步提升。
表1* ：常熟市2010年1-9月城市居民收入构成表
指标
1-9月（元）
构成
增加额（元）
增长率%
家庭总收入
25769
100
2806
12.2
#、可支配收入
23178
——
2515
12.2
一、工薪收入
14480
56.2
1927
15.3
二、经营净收入
5069
19.7
345
7.3
三、财产性收入
496
1.9
195
64.8
四、转移性手术
5725
22.2
340
6.3
#、离退休金
5353
20.8
805
17.7
资料来源：常熟市统计局

近年来，常熟市高低收入群体差距有所缩小，低收入群体收入增长加快。按五等分组，低收入群体的收入增幅明显快于高收入群体。占总体20%的高收入组人均可支配收入为52011元，增长8.3%；较高收入组可支配收入为26155元，增长13.1%；中等收入组可支配收入为17159元，增长5.7%；较低收入组可支配收入为13692元，增长12.2%；低收入组可支配收入为8528元，增长16.0%。高低收入组的收入差距有所缩小。高低收入比由上年同期的6.5：1缩小到6.1：1。
3） 经济结构：
Ø 第二、第三产业为常熟市支柱产业，发展势头良好；
图3* ：常熟市2009年三大产业生产总值比重图

2009年，全市地区生产总值实现1230.7亿元，按可比价计算比上年增长12%，增速比上年回落2个百分点。其中：第一产业增加值26.93亿元，增长6.2%；第二产业增加值691.77亿元，增长10.2%；第三产业增加值512亿元，增长15%。三次产业比例由上年的2.2∶57.8∶40调整为2.2∶56.2∶41.6 。

4） 经济外向性：
2009年，全市新批外商投资项目161项，注册资本13.73亿美元，比上年下降14.3%；到账外资8.15亿美元，比上年下降4.4%。
外经合作有新拓展。建办境外企业稳步推进。截至2009年末，全市建办境外企业48家，累计投资达7374万美元。
对外贸易降幅收窄。2009年，全市实现进出口总额116.76亿美元，比上年下降9.7%。其中，进口38.67亿美元，下降9.6%，降幅比上半年收窄15.9个百分点；出口78.09亿美元，下降9.8%，降幅比上半年收窄4.6个百分点。

1.2政策环境分析
概述
据国家统计局统计数据显示4月份70个大中城市新建商品住宅价格70个大中城市中价格环比下降的城市有9个，持平的城市有5个，而其余56个城市价格环比上涨。对于房地产调控，自进入2010年三月份以来就已经被称为“史上最严厉”，或许所述一轮比一轮严厉的调控政策，势必需要各地方政府及相关职能部门严格执行方可见端倪。

1） 土地政策：
2010年12月19日，国土资源部发布《关于严格落实房地产用地调控政策促进土地市场健康发展有关问题的通知》，其内容如下：
第一、保障性住房、棚户区改造住房、中小套型普通商品住房“三类用地”供应总量未达到住房用地供应总量70%的市县，年底前不得出让大户高档商品住宅用地；
第二、对招拍挂溢价率超过50%、总价或单价创历史新高的地块，国土主管部门要在成交确认书签订后2个工作日内，分别上报上级国土主管部门。
第三、对因企业原因造成土地闲置一年以上等违法违规违约行为的，不得通过竞买资格审查，并及时在当地媒体和国土资源部门户网站上向社会公布。在查处整改到位前，企业及其控股股东不得参加土地竞买。
第四、积极探索“限房价、竞地价”、“限地价、竞政策性住房面积”、“在商品住宅用地中配建保障性住房”等多种交易形式。
该政策的实际效果：从客观性来说并未改变原来的地方政府追求土地收益的格局；从主观方面来看，此政策以堵为主，而非是进行疏导；从政策的本身来看，当前流动性过剩、通胀预期下企业资金无路可去等根本性问题没有得到解决。

2） 市场交易政策：
2011年各地方政府陆续出台限制性购房政策，苏州于3月2日正式出台新版限购细则，其限购细则涵盖范围并未涉及常熟等区县（市）。因此，在交易层面上没有对常熟市房地产市场产生重大影响。

3） 税收政策：土地增值税、房产交易环节相关税种、房产税等；
根据目前上海市和重庆市两个施行房产税的试点城市来看，并没有出现对房地产市场预期的狼来了调控效果。再加上此次两个城市所制定的房产税并没有借鉴国外某些国家的房产税制度。就目前该税收政策的效果和实际收益尚不能作出是否在短期内向全国施行的判断。

4） 金融政策：开发贷款、购房贷款政策；
由于2011年7月1日起，我国《社会保险法》正式实施，因此苏州工业园区目前所实行借鉴新加坡经验的《苏州工业园区社会保险（公积金）制度》需要作出相应调整。调整后的苏州工业园区社会保险（公积金）制度将和苏州市区接轨同步，对常熟房地产市场的影响也仅仅局限于以前苏州工业园区缴纳社会保险和公积金的个人可以使用公积金扩大购房范围。
中国人民银行分别于2011年2月9日和2011年4月6日上调金融机构人民币存贷款基准利率0.25%。除去抑制通胀目的以外，这对于深入楼市调控，进一步改变市场预期有着重要作用。这一切都表明了政府对房地产市场继续调控的决心不会动摇。 苏州房地产行业协会副会长杨肇峰博士说，对于加息，中央最主要的目标在于抑制通胀，但是加息举措可以起到一石三鸟的效果。“对开发商来说，加息会加重他们向银行贷款的成本，这就逼迫那些资金压力紧张的开发商通过促销、降价等举措加紧出货回笼资金。而对消费者来说，加息也会加重贷款买房的成本，这也告诫投资者，不要再盲目进入房地产行业了。 对于加息后的2011年常熟房地产市场的走向：常熟楼市在国家不断调控下可能会出现小涨小跌，但常熟出现幅度过大涨跌的可能性并不大。对刚性需求者来说从目前常熟房地产态势常熟来看将平稳发展。
2、市场环境篇
2.1土地市场
常熟市土地市场主要由市中心，东南开发区，滨江新区以及各乡镇组成。而虞山镇是由城北板块、老城区板块、招商城板块、文化片区板块及东南开发区五个板块组成。重要的经营性用地主要分布在市中心和滨江板块，当前，市中心的房地产市场还在继续向城市外围扩张，而碧溪滨江板块的兴起，又给常熟的土地市场和房地产市场注入了新的活力。

（1） 土地供应：历年土地供应量、今年以来土地月度供应量、土地供应的热点区域
表2*历年土地供应量：

2009年
2010年
2011年至今
出让总面积（万㎡）
80.28
487.89
84.01
商业用地（万㎡）
13.19
27.74
32.74
住宅用地（万㎡）
58.52
166.41
13
工业用地（万㎡）
3.3
286.22
37.72
办公用地（万㎡）
3．8
4.1
0
数据来源：常熟国土资源局

常熟市近3年的土地供应量起伏较大，尤其是2009年的非经营性用地供应量很少。2010年的土地供应量最大，其中非经营性土地面积占半数以上。2011年上半年供应量较2010年少了许多，这与国家对房地产市场的调控不无关系。

Ø 地块供应走势分析：
图4*：常熟市2010年土地市场供应走势

资料来源：常熟市国土资源局
2010年的土地成交数据相对较全，以2010年的土地供应数据为例。2010年的土地供应集中在1月、6月、9月、和11月，其中，大部分供应集中在下半年。

Ø 供应结构分析
图5*：常熟市2011年上半年土地供应用途结构

资料来源：常熟市国土资源局
2011年上半年的土地供应以非经营性用地为主，经营性用地的商业、住宅和办公用地的总和仅占全部供应用地的29%。

图6*：常熟市2009年-2011年上半年土地供应区域结构

数据来源：常熟市国土资源局
2009年以来，常熟市的土地供应及成交主要集中在虞山镇和碧溪新区两大板块。虞山镇的土地供应量达到总交易量的35%，暂居常熟市土地供应量之首。紧随其后的是碧溪新区，成交量占总量的17%，作为常熟市重点建设的滨江新区，土地供应量的增加也是在清理之中。其他8个乡镇的土地供应量相差不大。

图7*：常熟市2009年-2011年上半年土地供应面积结构

数据来源：常熟市国土资源局
2009年以来，常熟市的成交土地中，半数以上为1-5万平方米，五万平方米以下的成交土地，占总量的83%。10万平米以上的大幅土地较少，仅6%。
（2）土地成交：历年土地成交量、今年以来土地月度成交量、土地成交的热点区域，成交总价以及成交地块的性质、规模、拿地企业、溢价率、流标率等方面进行结构分析
Ø 地块成交走势图
图8*：常熟市2009年以来土地市场成交走势

资料来源：常熟市国土资源局

Ø 成交地块溢价率分析

图9*： 常熟市土地成交溢价率分布图 表格3*：土地成交溢价率分析表
溢价率
成交幅数
比重
0%
7
41%
0-50%
5
29%
50-100%
3
18%
100-200%
2
12%

常熟市地块成交溢价较低，70%土地成交溢价都低于50%一下，存在大量空间。

Ø 拿地企业分析
图10*：常熟市2011年上半年经营性土地成交企业结构

资料来源：常熟市国土资源局
常熟市的土地成交单位以本地开发企业为主，占九成。本地开发商以常熟市城市经营投资有限公司，江苏信一房产开发有限公司，常熟中茂房地产置业有限公司，常熟市旋力房地产综合开发有限公司为主。外地开发商，以上海嘉定区房地产（集团）有限公司，上海长甲置业有限公司为代表。

（2） 2011年下班年土地市场展望
2011年与2010年的土地市场相比，从整个大环境来看，有着许多类似的地方。2011年房地产市场开始有收紧政策，持续至今还有收紧的趋势。总体而言，2011年相比较2010年，预计土地市场还有类似的走势，参照图4，如果分上半年与下半年来看，就是每半年的“头”和“尾”会出现土地供应的高峰，而“头”和“尾”的随后1-2个月内就成为土地成交的高峰。预计2011年下半年，在7-8月份和11-12月份将有较多的土地供应，而8-9月份和12-2012年1月将成为土地成交的高峰期。

（3） 重点地块
常土挂示 [2009] 字第10号 2010A—001地块

Ø 地块指标分析：
表4*：常土挂示 [2009] 字第10号 2010A—001地块经济指标列表
地块名称
常土挂示 [2009] 字第10号 2010A—001地块
地址
富阳路以北、香山南路以西、富春江路以南、新世纪大道以东
出让方式
挂牌
土地用途
商业用地、城镇住宅用地
所在区域
虞山镇
环线位置
——
占地面积
137057㎡
起始总价
62500万元
总建面积
342643㎡
成交总价
105200万元
容积率
1.8-2.5
成交楼板价
3070元/㎡
备注
该地块目前已动工，为文化片区板块的琴湖一号项目

Ø 发展前景分析
该地块目前的规划是住宅商业综合社区，占地137057，容积率1.8-2.5，总建筑面积预计342643平方米。周边已有或在建的楼盘较多，明日星洲，百盛花园，恒基曼城，琴湖城市广场等。已逐渐形成成熟的居住社区。交通便利，新世纪大道，沙家浜路，外环线东路等道路，形成一条便利的交通网。周边还有很好的自然资源，地块内部就有自然水系，可以供开发商打造水景。在不远出还有一个自然小湖泊湖圩。购物便利，常熟最大的购物中心大润发超市也在尽在咫尺的琴湖路与新颜路交汇处。综上所述，该地块规模较大，地理位置优越，自然环境好，可以打造成市区的一处高档住宅社区。

拿地企业档案：上海嘉定区房地产（集团）有限公司
上海嘉定区房地产（集团）有限公司前身是嘉定建设开发公司，成立于1984年10月，是嘉定地区成立最早的房地产开发企业。2003年2月，根据嘉定区人民政府关于加快企业改制的文件精神，公司由国有独资企业改制成为多元投资主体的有限责任公司，公司目前的注册资本为人民币5000万元，总资产超过20个亿，属建设部国家一级资质房地产开发企业，拥有2家全资子公司、6家控股公司和14家参股企业。
公司现设行政部、市场开发部、工程配套部、营销策划部、财务部、预决算科、副总工程师室、副总会计师室。具有各类人员70名（不含下属企业人员），其中包括高级职称3名、中级职称25名、初级职称6名，专业技术人员占职工总数49%。

表5*：常土挂示 [2009] 字第10号 2010A—001地块周边土地、住宅情况对比表
2年内周边土地成交情况列表
土地名称
土地用途
出让方式
占地面积（m2）
成交时间
成交楼板价（元/m2）
楼板价涨跌幅
2010A—004
住宅
挂牌
54341
20100713
3466
27%
周边在售项目情况列表
项目名称
物业类型
占地面积（m2）
本月成交均价（元/m2）
本月成交面积（m2）
土地楼板价/对比楼盘成交均价
恒基·曼城
住宅
55686
无成交
无成交
——
琴湖城市广场
商住
30196
无成交
无成交
——

表6*：常土挂示 [2009] 字第10号 2010A—001地块SWOT分析表
优势
劣势
1、位于新世纪大道东侧，距市中心更近，交通更便利
2、产品丰富，住宅商业综合社区
1、开发周期较长，施工不利于早期买房客户
2、周边公共配套尚不健全
机遇
威胁
1、地理位置优越可以打造市中心与东南开发区之间的一片大型综合新社区
2、周边交通便利，环境好，具有非常好的人居条件
1、周边配套相对不健全，难吸引外来客户
2、周边有其他项目在开发，存在一定的竞争

2.2、商品房市场
概述
常熟市近年来房地产开发稳步运行，商品房销售一路上扬。2009年，全市房地产开发投资完成78.06亿元，比上年增长4.4%，其中住宅投资完成45.10亿元，增长27.8%。全市商品房施工面积753.58万平方米，比上年增长6%，其中住宅施工面积为457.37万平方米，增长13.1%；商品房竣工面积258.21万平方米，比上年增长35.9%，其中住宅为155.13万平方米，比上年增长69.4%。
受益于积极的财政政策与适度宽松的货币政策，商品房销售及二手房交易乘有利之势，一路上扬，创历史新高。2009年，全市商品房销售面积为272.64万平方米，比上年增长1.5倍，其中住宅销售面积为215.64万平方米，增长1.6倍；实现商品房销售额166.26亿元，比上年增长1.7倍，其中住宅销售额为126.56亿元，增长2倍。2009年，全市二手房成交面积为103.35万平方米，比上年增长86%，其中住宅面积为57.68万平方米，增长1.5倍；二手房成交总额为26.11亿元，比上年增长1.3倍，其中住宅成交额为19.73亿元，增长1.8倍。

（1） 市场供应：历年市场供应量、月度供应量走势
图11：常熟市2010年4月至2011年5月商品房供应量比对图

资料来源：常熟房产信息网

常熟市商品房供应量各月不均，差别较大。一般上半年既低又平稳，市场供应量主要集中在下半年。

（2） 市场成交：历年市场成交量、月度成交量走势
图12：常熟市2010年4月至2011年5月商品房成交量走势图

资料来源：常熟房产信息网
常熟市商品成交量与市场供应量息息相关，上半年较为平淡，成交量主要集中在下半年阶段。

（3）市场供求关系：市场供求关系评估，包括供求比、市场存量、去化周期等指标
图13：常熟市2010年4月至2011年5月商品房供求关系对比图

资料来源：常熟房产信息网
在常熟商品房市场2010年4月——2011年5月，长达一年的时间里。除了2010年7月、2010年12月、2011年4月短暂出现过供过于求的情况，大部分时间常熟商品房市场都呈现出供不应求的局面。市场去化主要集中在下半年，去化周期较短。

（4）成交价格：历年房价、月度房价走势、近期房价变动情况
图14*：常熟市2010年7月至2011年3月商品房成交均价走势图

资料来源：常熟房产信息网
从2010年开始，常熟商品房市场每平方米成交单价主要在8000—10000元价格区间段浮动，8000元具有很强的市场支撑能力。

(5) 热点项目

重点楼盘中，中南世纪城、世贸世纪中心及湖畔现代城均位于常熟市中心。周边交通发达、配套齐全，有完善的生活购物设施。常熟老街是常熟市最大体量项目，由绿地集团投资开发，总建筑面积高达90万㎡，周边商业、教育、生活设施一应俱全，知名度颇高。尚湖翡翠湾位于著名尚湖风景区，定位为坐拥自然风光的高端景观别墅。
表7：典型热销高档项目列表（单位：平方米，元/平方米）
城市
项目名称
新推案时间
当前均价（元/㎡）
开发商
常熟
中南世纪城
2011-7
暂未公开
常熟中南世纪城房地产开发有限公司
常熟
世茂世纪中心
2011-6
12000-13000
常熟世茂房地产开发有限公司
常熟
常熟老街
2011-4-24
8500
上海绿地集团常熟置业有限公司
常熟
湖畔现代城
2011-６-12
8500
常熟华坤房地产开发有限公司
常熟
盛高·翡翠湾
2011-7
别墅：2-2.3万
公寓160万起
常熟盛地置业有限公司

（6） 未来市场展望
2010年年底对2011年市场预测：
Ø 整体市场预测：上半年市场调整，房价下跌空间不大
新国八条的影响之下，我们预计2011年上半年市场可能将进入调整期。新国八条是在毫无征兆的前提下出台如此严厉的调控政策，楼市各方最紧急的反应就是暂时观望，这在过去历次的调控中也有所体现。因此短期内，导致成交量下滑明显。下半年随着市场对政策逐步消化，预计房地产市场成交将逐步反弹。

Ø 房地产投资力度创新高，将推动明年供应进一步上升
受2009年房地产市场量价齐涨的推动，2010年以来房地产开发建设力度明显加强，新盘供应也逐步上升，预计在2011年总体供应还将持续上升的势头。

图15*：2001-2010年全国商品房年度投资及同比增幅走势图（单位：亿元，%）

数据来源：国家统计局

图16*：2002-2010年全国房屋新开工面积及同比增幅走势图（单位：亿平方米，%）

数据来源：国家统计局

3、企业竞争篇
3.1开发企业
（1）常熟开发企业概况
图17*：常熟市开发企业分布情况

数据来源：常熟房管局

常熟市从事过拿地或开发的大大小小开发商共计210家，其中本地开发商（包括江苏省内的）195家，外地开发商（江苏省以外）共计15家，常熟市内开发商有112家。
本地开发商多为中小型开发企业，本地开发商以常熟市城市经营投资有限公司，江苏信一房产开发有限公司，常熟中茂房地产置业有限公司，常熟市旋力房地产综合开发有限公司为主。外地开发商，以上海嘉定区房地产（集团）有限公司，上海长甲置业有限公司为代表。
但近年来，外地开发商身现中国百强开发企业，陆续进入常熟拿地开发项目，比如常熟世茂房地产开发有限公司、上海绿地集团常熟置业有限公司。

（3） 本地开发商代表企业
江苏信一房产：江苏信一房产开发有限公司成立于2001年10月，由原常熟市房地产总公司改制组建而成，公司注册资金8000万元，具有各类专业技术人才二十多名，2003年九月通过ISO9001：2000质量管理体系认证，公司主营：商品房开发与建造、销售、租赁房屋。是常熟市唯一一家具有一级开发资质的房地产企业。

发展概况：近年来，公司累计房地产开发面积近200万平方米。目前独立开发的项目有信步华庭（纯别墅区）、信一广场（商业及住宅综合性高档小区）、重庆信一金典（商住楼），总建筑面积37.6万平方米；还与苏州润禾房地产有限公司联合开发了明日星城、明日枫林、明日星洲住宅小区，走多元化开发之路，在城市建设综合开发中充分发挥了骨干和排头兵的作用。

信一房产专注于本市中高端路线，历年来的开发项目，多位于靠市中心区域，经济发达、交通便利，客户群体集中在城市中高收入者。

土地策略：新增项目区位选择，集中城市次中心
表8*：江苏信一房产2009年常熟地块储备
宗地名称
所属区域板块
属性
建筑面积
常土挂示[2009]字第08号2009A—009地块
虞山镇城北板块
住宅;商业（商服）
157000
数据来源：常熟市国土资源局

（6）外地开发商代表企业
上海长甲置业：隶属于长甲集团下的长甲地产，长甲集团是一家大型跨国民营企业集团，总部位于上海。其主营业务包括三大产业板块：长甲地产，长泰投资，长甲资产管理。旗下几十家全资子公司、分公司遍布海内外。专注于开发系列城市高档住宅、高级商务楼及地标型城市综合体的高端地产全线产品。

开发战略：根植于上海，开拓大上海，与大上海经济圈共成长的发展战略布局。

从地域上看，目前的上海大都市经济圈范围是逐步扩大的四个圈：
第一个圈是上海市区600平方公里；
第二个圈是6300平方公里的上海市全境；
第三个圈是包括苏锡常嘉的1.5万平方公里；
第四个圈是9万平方公里长江三角洲全境。

如今，长三角经济一体化的最优模型，是以上海为龙头，带动其余城市发展，并相辅相成，互为补充。现在上海坚持自己的“同心圆计划”，以上海目前城市中心向外放大圈。未来的大上海经济圈，将以长江为内河，形成特大城市蔓延带。长甲地产植根于上海，正是以长远的眼光、发现并创造有限资源上的最高端价值，既是投资家，同时又创造高附加值。

图18*：长甲集团开发楼盘分布情况

其中，常熟共计3个楼盘，2个（尚湖山庄、虞景山庄）已经售毕，1个(长泰国际城)还正在建设中。

从中可以看出，长甲地产在常熟主要走高端路线，依托常熟丰富的旅游风景资源，比如虞山、尚湖等风景区，积极打造高端旅游地产项目。创造性地形成了一套自己的开发理念与模式打造出 “三高标准”产品，即“高品质,高端客户群,高附加值”的品质地产。

土地策略：新增项目区位选择，集中城市新区
表8*：长甲集团2010年常熟地块储备
宗地名称
所属区域板块
属性
建筑面积
常土挂示 [2010] 字第1号2010B—021地块
碧溪滨江新市区
住宅
92504
常土挂示 [2010] 字第1号2010B—020地块
碧溪滨江新市区
住宅;商业（商服）
46942
数据来源：常熟市国土资源局
2010年，长甲地产拿地都选择了碧溪新区。碧溪新区位于常熟东北角，紧邻苏通大桥，隔江遥望南通，现已成为常熟市重点建设的滨江新区，独特的区位优势，让其未来发展不可限量。

3.2代理企业
（1）代理市场概述
在常熟服务开发商的一手房产代理公司中以外来公司为主，本土企业基本多为小公司代理小项目为主，且市场占有份额非常小，现常熟一手房市场中新联康、同策、合富辉煌等公司均有代理楼盘项目，但上述公司均未在常熟当地市场占有较大份额，主要以独个项目独立运营，并未以城际公司形式在常熟开展业务。在常熟的大型房产项目还是以开发商自己的团队开展营销业务。
综上所述，易居在现阶段进入常熟一手房代理市场，有较多的机会点，有机会在一定时间内成为常熟的一手房代理市场中的第一的位置

（2）竞争企业主要代理项目
主要从代理项目的客户定位、项目优势、营销资源几方面推动企业的项目成交。
表9：主要代理项目列表
企业名称
代理项目
项目基本情况
营销手段
销售效果

同策
中冶虞山尚园

长泰花园

位于常熟市文化片区板块，长江路新世纪大道口，占地14500平方米，建筑面积204387平方米方米

位于常熟郊县滨江碧溪新区，占地110000平方米，建筑面积70000平方米
平面媒体广告，房交会推介、社区巡展

平面媒体，市区巡展
开盘至今销售率达80%

形象期，未开盘
新联康
金狮薇尼诗

位于常熟东南开发区板块，东南大道33号，占地面积230000平方米总建筑面积460000平方米

平面媒体广告，房交会推介、社区巡展

一期售罄，二期未开
合富辉煌
湖畔现代城（昆承湖国际花园）
位于常熟东南开发区，新世纪大道与东南大道口，占地83000平方米，建筑面积150000平方米
平面媒体广告，房交会推介、社区巡展

一期售罄，二期未开

3.3房地产咨询公司
咨询市场综述：
常熟本地房产咨询市场并无大型咨询公司进驻，以当地媒体为主，以网站的形象做咨询业务，和当地政府部门有良好的关系，但缺乏专业的团队进行研究及管理，我司CRIC进入后在专业度上可领先本土公司一筹，但需和当地政府进行深度合作，才能获得关键数据及商业机会。

3.4营销媒体
（1）营销透析：
Ø 媒体市场投放综述
2011年6月常熟市平面媒体共投放广告25条，其中较为明显的是星期四、五投放量较其他日子有明显增加，主要原因是常熟日报周末发行量较大，开发企业广告投放较多。
Ø 分物业类型分析
图19*：2011年6月常熟房地产分物业类型投放分析
数据来源：CRIC中国房地产决策咨询系统
2011年6月常熟房地产项目平面媒体投放数量总数为28次（时间截点为2011年6月10日—30日），分别为住宅项目21次，别墅项目2次，商业项目5次。别墅投放开发商分别为长泰花园和七里香庭。

2）媒体分析：
Ø 主要监测媒体投放分析
表10*：2011年6月常熟房地产项目广告投放情况表（时间截点为2011年6月10日—30日）
媒称名称
2011年6月
投放金额（万元）
投放金额比例
常熟日报
54
85.71%
扬子晚报
9
14.29%
数据来源：CRIC中国房地产决策咨询系统
Ø 2011年6月常熟市房地产项目在平面媒体投放广告金额共计63万元，其中常熟日报投放占据绝大多数，投放金额比例高达85.71%，扬子晚报投放仅占14.29，投放金额不高。

4、2011年常熟房地产1—4月运行情况
概述
2011年，受国家房地产调控新政影响，常熟房地产开发投资各项指标持续走低，消费者购房观望气氛比较浓，商品房（不含二手房，下同）销售增幅逐月创新低，待售面积居高不下，其结构极不合理。

4.1开发总量
1）房地产开发总量同比增幅逐月回落

Ø 我市房地产开发投资同比增速逐月下降，1-4月，房地产开发完成本年投资额206486万元，比去年同期增长10.96%，比1-2、1-3月份的增幅分别下降4.08、9.03个百分点，其中：住宅投资额完成136472万元，比去年同期增长29.7%，比1-2、1-3月份的增幅分别下降7.03、15.92个百分点。
Ø 房屋建筑施工面积同比增幅逐月回落，1-4月，房屋建筑施工面积为596.14万平方米，比去年同期增长6.85%，比1-2、1-3月份的增幅分别下降4.29、2.19个百分点。其中：住宅建筑施工面积为396.6万平方米，比去年同期增长17.63%。房屋新开工面积为49.21万平方米，比去年同期下降16.73%，其中：住宅新开工面积为36.85万平方米，比去年同期增长9.93%。

4.2商品房销售
1）商品房销售大幅下降
Ø 我市商品房销售受房产新政（限购、限贷、控价）等因素影响，商品房销售面积逐月大幅下降，1-2月、1-3月、1-4月份（1月份免报）的商品房销售面积与去年同期相比分别增长68.15%、20.87%、-4.92%。1-4月，全市商品房销售面积为48.80万平方米，比去年同期下降4.92%，实现商品房销售额443677万元，比去年同期增长11.74%。
Ø 受市场观望气氛和房地产调控政策双重影响，住宅销售面积也大幅回落，1-2月、1-3月、1-4月份（1月份免报）的住宅销售面积同比增幅分别为85.22%、15.13%、-19.71%，1-4月，住宅销售面积为30.21万平方米，比去年同期下降19.71%，实现住宅销售额249979万元，比去年同期下降4.91%。

2）商品房待售面积居高不下
Ø 我市商品房待售面积居高不下，待售面积结构极不合理。至4月底，商品房待售面积为79.36万平方米，比去年同期增长0.74%，其中：住宅待售面积为16.09万平方米，比去年同期下降51.74%，而商业营业用房的待售面积大幅增加，为52.48万平方米，比去年同期增长46.67%，房地产商品房开发结构有待优化。

4.3市场价格
1）商品房价格仍处于高位
Ø 今年以来，全市商品房价格延续去年持续上涨，虽然今年每月房价环比涨幅得到有效遏制，但总体价格仍处在高位运行且保持一定涨幅。
表11*：全市商品房和住宅成交均价增长变动情况
指标名称
计量
单位
1-2
月份
比去年同期
（+-%）
1-3
月份
比去年同期
（+-%）
1-4
月份
比去年同期
（+-%）
商品房价格
元/平方米
8778
1.82
8873
11.15
9091
17.53
其中：住宅
元/平方米
8205
24.24
8249
21.70
8272
18.43
数据来源：国家统计局

4.4开发商资金状况
1）房地产企业开发资金趋紧
Ø 金融机构信贷由适度宽松转变为稳健，房地产企业商业贷款情况呈现逐步下降态势。据人民银行资料反映，截至3月底，我市房地产开发企业商业银行贷款余额为59.6亿元，比去年同期下降27.95%，比2010年末数减少5.02亿元。

4.5今年商品房市场发展预测
今年，受房产新政（限购、限贷、控价）等因素影响，商品房销售形势不容乐观，可能会在低速徘徊或呈负增长态势。随着房地产调控力度进一步加大，政府保障性住房的有效开发和供应，投资性和投机性需求将进一步得到有效遏制；限购、提高首付款比例和提高存贷利率等也使部份刚性需求受到一定影响，可能会推迟买房甚至可能会选择放弃；今年以来商品房价格上涨之势虽然受政策因素影响趋于平稳，但总体仍处高位，居民住房支付能力难以支撑高房价，这些都将会影响到今年商品房特别是住宅成交的总量和增速，很大程度上也会影响房地产开发投资额的进度和增幅。
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