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*,单击此处编辑母版标题样式,单击此处编辑母版文本样式,第二级,第三级,第四级,第五级,道然,本幻灯片资料仅供参考，不能作为科学依据，如有不当之处，请参考专业资料。谢谢,单击此处编辑母版标题样式,单击此处编辑母版文本样式,第二级,第三级,第四级,第五级,*,道然,本幻灯片资料仅供参考，不能作为科学依据，如有不当之处，请参考专业资料。谢谢,透过美国看中国房地产发展规律和项目定位,深圳市道然企业管理顾问有限企业,演讲者：任辉,第1页,2,万科年以来销售额及其发展趋势,预测年到达400亿,领跑万科,第2页,战略思维主要性,美国房地产研究,未来十年中国房地产发展空间,未来十年土地政策研究,房地产市场市场细分,世界强研究,中国房地产行业关键竞争能力和发展方向,战略整合,万科集团管控发展历程和趋势预测,房地产实操流程,中国贸易顺差对房地产影响。,目 录,第3页,4,地价10亿元：拍卖价9.7亿元契税3000万,内部收益率8,项目本身盈利能力差，主要是土地增值带来盈利。,别把万科当神，它只是更靠近规律，万科一旦背离规律也会被市场抛弃！,万科坂雪岗项目,领跑万科,第4页,5,广州富力无意中走上正确道路，却又走上错误道路。其在珠江新城购地严重影响发展，要么是用5-8年时间来消化、解套。,丧失了成为最大中国房地产企业机会。,1.规律有什么用？,步履沉重富力,第5页,6,学习标杆,80年代,SONY,90年代,新鸿基,02、03年,国外,韩国、日本,主要是大财团，内部收益率低7-8万科平均10,香港、新加坡,跨地域能力差,美国PULTE,内部收益率18，市场份额是4.5。美国行业平均是11.4中国平均是25-30，主要是获取土地不透明,2.怎样寻找房地产规律？,第6页,万科与美国房地产企业数据对比,市场拥有率,房地产市场收盈率,房地产企业内部收盈率,Pulte home,4.5%,11.4,18,万科,1。25,25-30,10,Pulte home企业市场拥有率如此高，其内部收盈率还能是市场收盈率1.6倍。,万科企业市场拥有率很低，其内部收盈率却只是市场收盈率1/2到1/3,学习标杆,7,第7页,万科发展模式,能够这么评价万科：在中国未来10年其它房地产企业已经没有超出万科机会，万科对手只有一个那就是万科自己。,万科从1988年成立到年16年期间，一直处于探求房地产发展规律和试错阶段，主营业务收入从未超出86亿。,在制订并实施10年发展规划战略布署同时找到符合房地产发展规律道路后，万科开始进入高速增加时期，在十年之内平均每年最少以100亿增度发展而且没有风险，05年、06年万科集团已经超出战略预期。,第8页,万科高速发展原因,03年之前，万科买地，建设，出售传统模式制约了其发展。,现今在宏观调控、政府打压情况下，万科发展速度已经超出了50。假如房地产市场状态在未来保持基本稳定，十年规划目标能够提前完成。,其它企业失败原因,绿地失败原因：关键竞争力偏向外部环境，如政治背景，拿地优势。,顺驰失败原因：没有合理长久规划，管理理念缺乏久远考虑。,富力发展缺点：战略发展出现错误。脱离了以前正确发展道路。,万科成功原因,符合房地产发展正确规律；提升本身关键竞争力，以战略研 究，制度、流程标准化为企业发展前途。（沿海地价高，把战线逐步往京广线迁移；把分企业标准化优异内容强行推广到全企业；对各地域土地上升空间进行测算）,良好纠错机制,第9页,万科处理问题思绪：在业务发展上升过程中，预测将在下降时期间出现问题，能够将问题发生损失减低到最小甚至杜绝问题发生。在下降时期预测上升时期问题，能够确保企业更加快更健康发展。所以能够确保企业发展趋势一直向上。,业务发展水平,时间,万科：上升时期考虑下降时期问题；下降时候考虑上升时期问题。（红色所表示）,普通：问题出现了才考虑处理问题方法。,万科纠错机制,连续上升趋势,第10页,战略思维主要性,美国房地产研究,未来十年中国房地产发展空间,未来十年土地政策研究,房地产市场市场细分,世界强研究,中国房地产行业关键竞争能力和发展方向,战略整合,万科集团管控发展历程和趋势预测,房地产实操流程,中国贸易顺差对房地产影响。,目 录,第11页,二、美国房地产研究,美国房地产研究,第12页,战略思维主要性,美国房地产研究,未来十年中国房地产发展空间,未来十年土地政策研究,房地产市场市场细分,世界强研究,中国房地产行业关键竞争能力和发展方向,战略整合,万科集团管控发展历程和趋势预测,房地产实操流程,中国贸易顺差对房地产影响。,目 录,第13页,四、未来10年土地政策研究,未来十年土地供给量,未来土地供给政策,未来中国50城市土地价格增加速度,中国未来10年土地资源现实状况、规划以及,土地政策改变趋势研究.ppt,第14页,15,中小房地产商发展方向,买地标准：廉价、稀缺性,介入时机和方法：选择云贵川赣等三四线城市，进入之后封闭市场，做一级开发，开发周期在2年以内，投资额在5000万以内，利润在100以上。,未来20年将是人类历史上空前（也可能是绝后）对房屋需求最大时期。印度2030年人口总数将超出中国。,第15页,16,住宅产业发展方向,住宅发展土地发展趋势：,中高层、,集约型，,建立中长久土地资源贮备,第16页,战略思维主要性,美国房地产研究,未来十年中国房地产发展空间,未来十年土地政策研究,房地产市场市场细分,世界强研究,中国房地产行业关键竞争能力和发展方向,战略整合,万科集团管控发展历程和趋势预测,房地产实操流程,中国贸易顺差对房地产影响。,目 录,第17页,八、战略整合,从获取土地方面，进行合作。,宏观调控下房地产发展形势战略研讨会会议纪要.doc,与政府进行协调。,中国大型房地产企业进行联合共同维护中国房地产,行业秩序和提升中国房地产操作水平。,二次战略会议.doc,第18页,战略思维主要性,美国房地产研究,未来十年中国房地产发展空间,未来十年土地政策研究,房地产市场市场细分,世界强研究,中国房地产行业关键竞争能力和发展方向,战略整合,万科集团管控发展历程和趋势预测,房地产实操流程,中国贸易顺差对房地产影响。,目 录,第19页,项目可行性研究分析,房地产新项目发展管理制度.doc,东方新城项目可行性研究汇报.ppt,营销节点,销售节点管理制度.doc,溪涌项目设计方案研究,9溪涌项目设计方案研究.ppt,工程手册,工程管理手册.doc,十、房地产实操流程,第20页,战略思维主要性,美国房地产研究,未来十年中国房地产发展空间,未来十年土地政策研究,房地产市场市场细分,世界强研究,中国房地产行业关键竞争能力和发展方向,战略整合,万科集团管控发展历程和趋势预测,房地产实操流程,中国贸易顺差对房地产影响。,目 录,第21页,十一、中国贸易顺差对房地产影响,当前房地产市场价格过高一个主要原因即为热钱大量涌入，热钱涌入看中是人民币较大升值空间。,中国连续高额贸易顺差加大了人民币升值压力，人民币升值趋势是必定。,中国周围国家如越南、老挝经济发展开始升温，投资环境和投资潜力与日剧增，存在较大升值空间。,当人民币升值到拐点，热钱投资人民币市场赢利空间小于投资其它国家时，热钱趋利性将会集体抽离中国市场，房地产行业将会快速降温，房价将会大跌。,第22页,23,中国房价三个主要影响因,素,一、土地出让量,二、人民币汇率，贸易顺差,日本1988年顺差占GDP5.5，中国年顺差占GDP快要7。,三、信贷规模,日本国土交通省发表今年月日,“,公告地价,”,表明，尽管东京、名古屋、大阪等大城市部分区域地价出现了上涨势头，但全国平均地价依然在继续下跌。其中，住宅用地价格同比下跌了.，商业用地价格同比下跌了.，连续年下跌。与年相比，住宅地价已经下跌了，基本回到了地产泡沫产生前年水平。商业用地下跌了约，为年以来最低水平。,香港1998年10月房价升到顶峰，在2年内下跌70。,第23页,谢 谢！,演讲人：任辉 联络电话：13510347028,E-MAIL：,renhui23,renhui23,第24页,
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