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南京写字楼发展及现状文/蔡鹏一、写字楼的概念和分类1、写字楼概念写字楼是指用于企事业单位办公、有完善的物业管理，而且经过主管部门批准可以出租或者出售的商业用房。广义的写字楼定义中包括写字楼、综合性楼宇中的写字楼部分,宾馆、酒店以及住宅项目中用于办公用途的部分。2、写字楼分类目前国内对写字楼市场流行两大评定标准，一是甲级写字楼，一是5A写字楼。5A分类标准（1）楼宇设备自动化系统(BA):楼宇设备自动化系统,可对全楼的供排水设备、制冷设备、供电系统和电梯、自动扶梯进行监视及控制。 以状态监视为主，控制启停为辅。 （2）安全防范系统（SA）:闭路监视系统：防盗报警系统：停车场管理系统： （3） 通信自动化系统（CA）:综合布线系统：无线通信转发系统： （4）办公自动化系统（OA）:以物业管理，公用信息服务，智能卡管理，商场管理为主的应用软件系统。 （5）火灾自动报警和消防联动控制系统（FA）:设有智能类比功能的火灾自动报警及自动灭火和消防联动控制。 广播音响系统：火灾紧急广播系统与公共广播合用一套广播系统。5A写字楼具体还有一些标准：黄金区位、超大规模、建筑文化 、硬件设施 、软件服务 二、写字楼产品发展历程自90年代初期起，国内的写字楼市场相继经历了火爆、低靡、发展到井喷的过程，就产品而言，目前写字楼已经发展到了第四代：第一代写字楼一般是指计划经济体制下的行政办公楼，只能满足于基本办公功能。第二代写字楼指的是改革开放后获得开发建设的写字楼。这批写字楼除了满足功能需求之外，内部空间开始针对客户灵活分割，智能化水准有所提升。第三代写字楼在第二代的基础上开始考虑以客户的贴身需求为导向，加入绿色环保办公理念，提高舒适度，大大提高了智能化的水平。出现一批智能化写字楼，提升高度的写字楼第四代写字楼，强调以客户需求为中心，旨在提供低成本、高效率的商务平台，提倡人性化的沟通与交流，注重办公空间对企业文化和员工素质的培养和提高，引导智能化，强化绿色环保办公理念，从而达到国际化商务社区的标准。绚丽的外表、智能化的设施、前所未有的高度、现代化的气息。和前三代写字楼相比，第四代写字楼具有以下几个特点：（1）目标客户明确。第四代写字楼瞄准各类跨国企业和外资企业以及有实力的国内大中型企业，在最大程度上满足使用者对办公舒适性和提升工作效率及效益的要求。（2）景观要求更高。国际上许多知名CBD或知名写字楼都是建在优美的自然景观附近。除了自然景观，写字楼内的绿色景观也越来越受欢迎，有共享交流功能的楼内中庭式花园将成为日后写字楼发展的一种趋势。（3）更多商务空间。随着网络的普及，资源的共享成为提升工作效率的重要议题。故而办公环境的规划将突破传统的“办公室公共走廊”的空间模式，从封闭及注重个人隐私逐渐走向开放和互动。第四代写字楼更大程度地提供给大家商务共享空间，使办公空间趋于模糊化，在倡导交流沟通的基础上提高工作效率，将工作融入休闲中，打造全新的办公方式。（4）提倡绿色环保。第四代写字楼不仅注重外部的环境景观，在内部的办公空间中也广泛引入立体绿色景观，形成健康环保的办公空间。此外，如何巧妙地将自然空气引入办公楼内也成为“后非典时期”写字楼客户非常关心的问题，因此目前正在规划中的大部分写字楼都已经将内部中庭花园和新风系统融进了设计当中。（5）高智能化。第四代写字楼的智能化程度达到了相当高的程度，并要求为将来的升级换代预留充足的升级空间，达到5A甲级标准将是最低的智能化标准，包括楼宇智能化，安防智能化，办公智能化等。三、南京写字楼市场发展历程南京写字楼从九十年代初启动，92年，长江贸易大楼的拔起弥补了南京写字楼的空白，当时长江贸易大楼的售价是888美金/平方米，在这之间，南京还没有真正的写字楼，很多公司都选择在一些大酒店的套房中办公，如当时的古南都饭店等。经过了十几年的发展才出来了商贸、金鹰、证券、苏宁环球等一批写字楼，南京逐渐形成了新街口长江路太平南路洪武路、珠江路广州路、山西路湖南路三大写字楼板块。92年及之前 发展初级阶段92年的时候，长江贸易大楼的拔起弥补了南京写字楼的空白，在这之前，南京还没有真正的写字楼，很多公司都选择在一些大酒店的套房中办公，如当时的古南都饭店等。93-97年 第一个高峰改革开放初期，写字楼市场的发展源于中国的第一波房地产市场热，这股热潮使南京写字楼市场迎来了第一个高峰。南京写字楼项目开始遍地开花，到处是写字楼的施工现场，一片欣欣向荣的景象。南京最早、最具有代表性的写字楼楼盘有长江贸易大厦、随园大厦、金銮大厦等。写字楼市场的迅速升温造成了短期供应量急剧增加的局面，加上东南亚经济危机的爆发，投资的神话像肥皂泡一样破灭。98-01年 萧条由于东南亚金融危机的爆发及受国家宏观调控政策的影响，南京写字楼市场开始走向低谷，写字楼大量空置，市场上一片萧条的景象。开发商高价圈得的地块所建项目无法如期建设完成，使得南京市场出现大量烂尾楼盘。直到今天，我们仍可以看到：位于中央路童家巷的国际商城项目，经过漫长的土地交付官司，至今仍在建设。 02-04年 复苏1999年11月，中美签署世贸双边准入协议。同时，由于经济状况的进一步好转，尤其是新兴IT行业、网络公司、各大国家金融机构、新剥离的大型国企公司、机构，消化了大面积写字楼。随着前几年的空置面积的进一步消化，写字楼市场开始渐渐回暖。05-07年 快速发展进入05年，受宏观经济及政策影响，南京写字楼市场开始进入第二个快速发展阶段，在新街口、山西路等成熟商务区的高档写字楼如CFC、新世纪中心、南京国际广场等纷纷亮相，同时河西CBD在政府扶持下，随着轨道交通的开通和未来的不断完善，也开始迅猛发展。四、南京写字楼市场发展现状办公的集中化效应在城市经济圈中体现得尤为明显，目前南京的写字楼市场主要集中在山西路湖南路和新街口这两个区域，奥体板块为新崛起的区域，随着政府的规划和大力发展，奥体作为一个新的城市中心的面貌出现，商务办公楼在这一片区迅速开发，目前城市的商务格局已经改变，随着轨道交通以及市政配套的相继完善，商务区的发展还有着相当的潜力，不同商务区的职能特点也逐渐显现。1、新街口商务区作为南京的市级商业中心，真正意义上的CBD，新街口地区一直是高档写字楼集中地，如金鹰、商贸以及新推出的置地广场，因而也是国际集团公司在南京的办公首选地点。地铁1号线开通后，其对周边的辐射能力大大加强。目前属于南京市最为集中的中央商务区，随着经济、配套的完善以及城市核心区的辐射加强，需求也在不断扩大，加上原有的城市核心区的全面开发，目前正向东西两翼延伸，形成大行宫新街口汉中路中央商务群。2、鼓楼-山西路商务区作为南京的副商业中心之一，鼓楼-山西路湖南路商务区的商业氛围较为浓厚，同时周边的餐饮娱乐等配套设施较为齐全，有利于形成良好的商务氛围，为写字楼市场的发展提供了必要条件。鼓楼为南京的老城市中心，并且聚集了南京众多的政府部门，形成了目前南京最有规模的政府部门集中办公区，加上颐和路公馆区等的影响，吸引了众多的企业落户，因此写字楼也蓬勃发展起来，早期一批如金山大厦、鼓楼大厦、天鹤文云等已经投入使用，新生代的写字楼也是不断崛起，有着目前国际领先设计的南京国际广场、紫峰大厦、银河国际等，也有着以中小企业为主力客群的天星翠琅、龙吟国际等项目，目前的山西路湖南路商务区已经成为继新街口之后的最主要的商务中心之一，随着几个大项目的落成，南京的城市标志性建筑也会在这个商务区凸现。3、河西CBD南京河西新城的面积为80万平方公里，规划入住人口为50万人。地铁一号线已经通达该地区。紧邻奥体中心的中央商务区16大标志性建筑总建筑面积达到了241万平方米，仅“底商”面积就达58万平方米，为长三角地区在建的规模最大的CBD功能区。五、南京写字楼市场发展趋势1、高端高配置写字楼物业加快升级换代智能化与便捷的现代办公通讯手段则是当今加速发展的全球化经济活动的必要条件，效率、时机成为重要的经济效益来源。高端写字楼更加重视城市交通、硬件设施、物业服务等要求。在经历了南京写字楼的快速发展期后，成熟的开发商已不看重华而不实的外装内饰，而更加注重写字楼高效的办公商务环境和健康舒适的室内空间。2、综合体与小户型并存写字楼发展的重要趋势是将城市中商业、办公、居住、酒店、展览、餐饮、会议、文化娱乐等丰富的共享资源进行组合,使客户享受到更广泛的特色服务和资源支持，在各部分之间建立一种互相依存、互补、互助的能动关系，从而形成一个多功能、高效率的复杂而有机统一的综合体。目前南京绿地广场就通过项目内部的资源配置，酒店、餐饮、商场、娱乐、商务等功能的融合，极大地提升了写字楼的档次。3、个性化定制成新宠不同行业和企业对写字楼的需求差异呈现细化趋势。事实上，这种需求差异在市场上客观存在。一些企业的研发中心倾向于选择在城市边缘区域、强调自然环境的办公物业；一些大型的商业开发客户需要城市中心地带、交通便利、繁华区域内的办公物业；一些中小型的企业则更愿意选择成本经济、内部硬件条件良好的城区边缘地带。4、收取租金经营模式大举推行，写字楼投资价值凸显目前南京市写字楼开发模式还是以零散销售为主，这种模式更便于及时回收资金，但是可以看到，市场上目前出现了一批以云峰大厦、同仁大厦为代表的只租不售的物业，以及正在建设开发种的德基广场二期办公用房项目，也拟定只租不售。收取租金的模式正在南京市场推行，选择这一模式需要开发商具有一定的资金实力和长期的耐心，同时对所开发的物业价值升值潜力表现出很强的自信。5、绿色环保可持续发展仍旧是不变的主题“绿色”的写字楼能为社会节省更多资源。对于业主和使用者来说，更多考虑的是室内环境品质、服务以及舒适性对他们商业活动的影响。解决写字楼保温隔热、遮阳、自然通风、防火、防噪音、便于清洁等方面的技术被更多关注. 未来绿色与可持续写字楼将得到明显的发展。六、南京高档写字楼观察绿地广场1、项目介绍 绿地广场位于中山北路1号，由三峰组成紫峰、云峰、翠峰，又分为两个地块，位于中山北路两侧。翠峰高64.65米，地上13层，总建面积47667平方米。其中13层裙楼与紫峰、云峰16层裙楼共同打造旗舰商业中心，经营高档购物中心；大堂面积260平米，高6米，装修高档；413层标准写字楼，每层面积2000平米，得房率75，室内层高4.2米、净高2.8米；采用远大VAV中央空调，共配备了6部三菱电梯。云峰高99.7米，地上23层，16层为裙楼高档商业中心；大堂面积300平米，高6米，装修高档；723层为标准写字楼，每层面积1000平米，得房率4555，室内层高4米、净高2.8米；室内精装修交付，地面铺架空OA地板；采用美国皇家VAV中央空调，共配备了6部原装进口迅达电梯。紫峰高400余米，地上66层，16层为裙楼高档商业中心，710层作为配套，1134层标准写字楼，3566层为六星级洲际酒店；写字楼大堂面积700平米，高9米，装修高档豪华；标准写字楼每层面积20002500平米，得房率5565，室内层高4.2米，净高2.8米；采用VAV中央空调系统，共配备了20部原装进口迅达电梯（其中有3部消防梯、3部摆渡电梯）。从各方面硬件设施配备来看，绿地广场无愧于南京目前最高档的写字楼，众多知名企业的入住办公进一步的说明了一个高端的写字楼产品成功的两个最关键因素地段和品质，同时也说明了南京写字楼市场上不乏高端的企业。这对我们财富中心项目也有所启迪，为进一步了解绿地广场目前的客户情况，我们对绿地广场的一位销售人员进行了访谈。1. 贵项目翠峰、云峰目前的销售情况，各自的售价、租金；销售进度、速度，与公司预期相比如何？答：翠峰已售完，均价在25000元/左右（网上显示21000左右），最高3万；云峰目前已售70（网上显示50多），均价在2100022000元/，最低19000，最高25000。销售速度较快，比公司预期要好，尤其是采取大规模的宣传推广攻势后，销售速度有明显提升。2. 哪个面积区间购买的客户最多，购买此面积区间的多为什么企业or投资客？答：这与开发商定位有关，翠峰除部分投资客购买较小面积，其余均半层或整层销售（一层面积2000）；云峰销售主要以整层为主，少量拆散。3. 整层甚至多层出售的量约占目前项目体量的多少，购买这样大面积的客户多为什么企业，有没有投资客？答：整层甚至多层出售约占目前项目（翠峰、云峰）体量的3040，多为内资实力企业，也有少量外企，如LG，还有极少数的投资客目前绿地最大的投资客在翠峰拿了一个整层2000。4. 目前有无外企入住或即将入住，他们一般是购买还是租赁，需求的面积集中哪个面积区间；租赁的是开发商还是业主的房子，租金大概能承受到多少？答：答：目前绿地已成交的外资客户中，均在翠峰，购买约占60，需求面积较大，一般都在1000以上；租赁约占40，租的都是业主的写字间，租金承受大概在5块以上。5. 目前翠峰、云峰入住或即将入住的企业多为什么类型的企业？答：外资、内资各占50（购买或租赁的面积），涉及到各行各业，没有明显的集中的特征。6. 在翠峰和云峰已销售出去的面积中有多少是被投资客购买，他们在面积选择上有无集中在某一区间？答：约有30是投资客购买的，一般的投资客需求都集中在300600。7. 客户（企业自用、投资）选择贵项目的原因是什么，或者说贵项目的哪一优势最能激起客户的购买欲望？公司类客户和投资客选择的原因或看重的方面有哪些不同？答：主要是看中了绿地优良的地段和高档的品质；公司类客户和投资客在选择原因或关注重点上基本一致，因为写字楼投资一般都是用于出租，作长线投资。8. 客户一般都是通过什么途径了解到贵项目的，哪种宣传推广方式对吸引客户到现场来更为有效？答：最为有效的方式是户外大牌，除此绿地还有自己的集团短信平台，定期给客户发送绿地广场的相关信息。9 客户购买时一般都采用什么付款方式，一次性和按揭的比例如何？答：按揭较多，约占60。10. 云峰得房率较低，客户对此有无抗性，如有，该如何消除？答：建议客户整层购买，提高利用率；通过其他方面的优势弥补得房率较低的影响。11. VAV空调室内效果良好，但一般不易满足24小时办公需求，客户对此有无特殊要求或建议答：客户入住后可申请空调加时运转以满足办公需要，需按标准额外收费；另外，VAV空调在室内温度、湿度和新风的控制上更为先进，办公环境非常舒适。12. 南京市场上目前的精装修写字楼较少，云峰采用的精装修大概是什么标准，客户对此有何看法，尤其是OA架空地板的使用。答：对方表示精装修标准不方便透露客户对精装修看法不一，部分公司认为十分方便，可直接进场办公；但部分大型企业，有统一或者说固定的装修标准和风格，则会重做，造成浪费。13. 贵项目外立面采用的是玻璃幕墙加部分少量的开窗，客户对高层开窗有何看法或建议。答：客户对开窗表示满意，尤其是内资企业，认为可提高通风性。但高层开窗在材料选择和工程设计、安装上有特殊要求，会投入较多成本。14. 贵项目的翠峰已经入住，物业服务已经运行一段时间，客户在使用过程中对物业服务有没有什么特殊的要求或者说比较理想化的建议答：绿地的物业服务主要突出的是细节服务和人性化服务，如下雨天，门口保安撑伞迎接客户；绿地大堂易留下脚印，大堂清洁人员在每一客户走过之后立即清理；电梯等候厅有专人负责代按电梯上下键，并致以问候；等等。15. 紫峰目前的概况，产品介绍、租售情况等答：紫峰共24层办公楼层，配以各种高标准、高规格硬件设备，暂定以售为主。通过对绿地广场写字楼项目目前情况的了解，我们可以发现对于一个写字楼而言，最重要的始终还是地段和品质，其次是宣传推广。关于客户我们可以发现一个明显的变化越来越多的外企开始购买写字楼了，并且都是大规模、大面积的购买，价格的承受也是不错的，关键是在好的地段有能符合其需求的高品质写字楼；租金方面，大型外企的承受力也达到了一个新的高度成交价在5元/天以上；内资的实力企业也开始注重企业形象与办公环境的选择，追求一些地段好、品质高的写字楼作为企业办公场所，价格逐渐成为其非必要考虑因素。绿地广场的地段和品质无庸置疑，并且都是在很早就已经规划和设计好的，但为什么销售在初期速度缓慢，这固然与写字楼市场的特性有关销售和租赁的成果一般都集中体现在现房或准现房阶段，但该销售人员也谈到，在采取了大规模的宣传推广攻势之后，销售速度有了明显的提升。这说明了对于一个项目来说，自身的地段、品质固然是最重要的，但要销售首先就必须要让社会尤其是目标客户所知道，所以有效的、有针对性的宣传推广也是必不可少的。我们财富中心项目目前正处于产品定位阶段，公司希望延续置地广场的成功，继续打造一个高品质的写字楼，绿地广场是值得我们借鉴的一个成功的例子，并且该项目也是以大面积销售为主（目前翠峰、云峰都是销售），所以他的客户群体所表现出来的特征正是我们需要锁定的大型的外企、有实力的内资企业，涉及各行各业。同时，对比我们置地广场和绿地广场，最值得我们学习的地方应该是他们的物业服务。正如该销售人员谈到的，绿地的物业服务比起一般的写字楼物业服务更突出的是客户的尊贵，方法就是注重并落实细节服务和人性化服务，具体的事例不再赘述。在此，仅希望财富中心项目能够一帆风顺，大获成功！