写字楼评估.docx

毕业设计（论文）
任务书与指导书

拟题单位 经济管理系会计教研室 审题人
题目名称 编制房地产估价报告

题目性质 □真实题目 ■ 虚拟题目
学生学号 1135432141 指导教师 叶小建
学生姓名 汤春泳
专业名称 会计（会计与资产评估） 技术职称 讲师
学生院系广州大学市政技术学院经济管理系
学生层次 大学专科 所在单位 经济管理系11会计专业

2014年01月 8 日

房地产估价报告
估价项目名称：成都市XX街XX号XXX大厦第七至九层办公用房
委 托 方：成都XXX公司
估 价 方：成都九鼎房地产交易评估有限公司
估 价 人 员：X X 注册房地产估价师 注册号：61000089
X X 注册房地产估价师 注册号：5198011
X X 房 地 产 估 价 师
估价作业日期：2002年11月8日-2002年11月11日
估价报告编号：九鼎房评（2002）XXX号
成都九鼎房地产交易评估有限公司
公司地址：成都市锦里西路107号“锦江时代花园”南楼402室
电话号码：86115099 86125099
移动电话：[phone] 13808049279
E-mail：Client@cd-

目 录
一、致委托方函
二、估价师声明
三、估价的假设和限制条件
四、估价结果报告
（一）委托方
（二）估价方
（三）估价对象
（四）估价目的
（五）估价时点
（六）价值定义
（七）估价依据
（八）估价原则
（九）估价方法
（十）估价结果
（十一）估价人员
（十二）估价作业日期
（十三）估价报告应用的有效期
五、估价技术报告
六、附件

一、 致委托方函
二、 成都XXX公司：&
三、 承蒙委托，我公司对您位于成都市XX街3号附4号(现为XX巷子17号)的xxx大厦第7至9层办公用房建筑面积1505.79平方米及其占用范围内应分摊的土地使用权价格进行了评估，作为您抵押贷款的参考依据。
四、 本着独立、客观、公正的原则，依据我国现行有关法律、法规政策的规定，利用贵方提供的资料以及评估人员现场查勘和市场调查取得的资料，由专业估价人员根据估价目的，遵循估价原则，按照估价程序，选取适宜的估价方法，并在综合分析影响房地产价格因素的基础上，对估价对象在估价时点的客观合理价格或价值进行估算和判定，完成了估价工作。现将评估结果报告如下：
五、 估价对象在估价时点2002年11月8日的评估价格为：
六、 小写人民币：450万元； (取整)
七、 大写人民币：肆佰伍拾万元整。
八、 详见下表：

房地单价（元/平方米）
面积（平方米）
总价（万元）
第七层
2955
502.93
148.62
第八层
2985
502.93
150.12
第九层
3015
502.93
151.63
总计
——
1508.79
450.37

法定代表人：李 岿
成都九鼎房地产交易评估有限公司
二○○二年十一月十一日

二、估价师声明

我们郑重声明：
1、我们在本估价报告中陈述的事实是真实的和准确的；
2、本估价报告的分析、意见和结论是我们自己公正的专业分析、意见和结论，但受到本估价报告中已说明的“估价的假设和限制条件”的限制。
3、我们与本估价报告中的估价对象没有利害关系，也与有关当事人没有个人利害关系或偏见。
4、我们依照中华人民共和国国家标准《房地产估价规范》进行分析，形成意见和结论，撰写本估价报告。
5、注册房地产估价师XX、XX对本估价报告中的估价对象进行了实地查勘。
6、没有人对本估价报告提供重要专业帮助。
7、委托方提供的资料和陈述的情况直接影响我们的估价分析和结论，因此委托方应对提供资料和陈述情况的合法性、真实性、完整性及其引起的后果负责；因其失实造成评估结果有误的，评估机构和评估人员不承担相应责任。

注册房地产估价师：X X 注册号：61000089
注册房地产估价师：X X 注册号：5198011

三、估价的假设和限制条件
（一）、本报告假设前提条件 &
1、假设估价对象符合《中华人民共和国担保法》、《中华人民共和国城市房地产管理法》、《城市房地产抵押管理办法》设置抵押的有关规定。估价对象不存在也不涉及任何法律纠纷，不存在司法机关和行政机关依法裁决、查封或者以其他形式限制该资产权利的情形；
2、至估价时点止估价对象（房屋及其占用范围内应分摊的土地使用权）未设定抵押担保等他项权利，未发生任何产权转移行为；
3、本报告未考虑估价对象处置时可能对其价值有影响的债权、债务的限制，也未考虑委托方的资信状况及经营能力；
4、估价对象应以保持估价时点时《房屋所有权证》载明的用途继续使用，且为估价对象合法的最高最佳使用用途为估价前提；
5、本报告所采用的建筑面积或土地面积以房地产评估委托书、《房屋所有权证》《国有土地使用证》载明的面积为依据，我们对该等数据未实测；
6、估价对象作为整幢大厦的组成部分，与建筑物的其他部份连为一体，故本次估价是以估价对象可以合理分享使之具备使用功能的各项权益为假设前提。
7、委托方对估价对象拥有合法产权及绝对处置权。
（二）、本报告限制条件
1、本报告评估结果是根据公开市场原则确定的估价对象在估价时点的公开价格。根据本报告评估目的，抵押权人应在充分考虑如下因素后，根据本报告评估结果合理确定贷款额。①、估价对象产权性质；②、房地产市场价格波动风险；③、短期强制处分的不确定性及变现费用；
④、物业转让时应缴纳的各项税费；⑤、资产占有人的金融信用营能力。
根据《中华人民共和国担保法》及《城市房地产抵押管理办法》的有关规定，办理抵押贷款手续时应到有权机关办理抵押登记后本报告方才有效。
2、本估价结果包括房屋（含附属设备设施）及其占用范围内应分摊的土地使用权的价值。该土地使用权和附属的设施设备若与房屋分割处置，本估价结果无效。
3、本报告有效期内若国家政策、经济环境及物业本身的物理状况等因素和本报告假设前提条件发生重大变动，且这些变动会对估价结果产生重大影响时，本估价结果无效，应重新委托估价。
4、如发现本报告内的文字或数字因打印或其它原因出现误差时，请通知本公司进行更正。否则，报告误差部分无效。
5、本报告有效期内，为确定之评估目的服务，不得用于其他目的。未经评估机构同意，本报告书的全部或部分内容不得向委托方和评估报告审查部门之外的单位和个人提供，也不得发表于任何公开媒体。
6、本报告书应与估价对象的合法权证一并使用方才有效，评估机构仅对正确使用本报告者负责。
7、本报告书由“致委托方函”、“房地产估价师声明”、“估价假设和限制条件”、“估价结果报告”和“附件”构成完整的估价报告。报告使用人应严格按照本估价报告全部完整地应用，我们不对任何割离使用的应用行为负责。否则由此引起的后果与本公司和估价人员无关。本报告经法定代表人签章，注册房地产估价师签字，评估机构盖章并作为一个整体时有效。

四、关于位于成都市XX街XX号XX大厦的
估价结果报告
九鼎房评（2002）XXX号

（一）、委托方
（说明本估价项目的委托单位的全称、法定代表人和住所，个人委托的为个人的姓名和住所）
名称：成都XXX公司
法定代表人：XXX
住所：成都市红星中路二段XX号
营业执照号：XXXX
（二）、估价方
（说明本估价项目的估价机构的全称、法定代表人、住所、估价资格等级）
名称：成都九鼎房地产交易评估有限公司
法定代表人：李岿
住所：成都市锦里西路107号锦江时代花园南楼402室
估价资格等级：壹级
资质证书编号：建房估证字[2003]063号
（三）、估价对象 &
本报告估价对象为成都XXX公司所属xxx大厦第七至第九层办公用房；
坐落：成都市锦江区XXX街3号附4号(现为新巷子17号)；
结构：钢混；
总层数：9层；
估价对象所在层数：第七至及第九层；
建筑面积：每层均为502.93平方米，共计1508.79平方米；
装修状况：临街外墙面砖，背街外墙刷涂料；第七层为小开间办公室：公共过道为水泥地面，墙面为涂料刷白，天棚为石膏板吊顶；部分办公室铺木地板，墙面刷乳胶漆，天棚为矿棉板吊顶，其余为水泥地面，墙面及天棚为涂料刷白；玻璃地弹门，防盗门及普通木门，铝合金窗。第八层为开敞型办公间，为新时代广告公司租用：会客间为文化石铺地，墙面刷乳胶漆，天棚为木质吊顶刷乳胶漆；工作区为水泥地面，墙面为红砖墙或上刷白涂料，天棚刷乳胶漆；卫生间铺300×300防滑地砖，墙面贴1.5米高
300×300的面砖，其余及天棚刷白涂料；玻璃地弹门及榉木门，铝合金窗。第九层为开敞型办公间：水泥地面，墙面及天棚为涂料刷白，背街为铁门窗，临街为铝合金窗。楼梯间为碎花岗石踏步，铝合金扶手。
平面布置：方正；
设施设备：配置一部中迅赛勒瓦客梯；
车位：院内带地面停车场，有15个车位；
基础设施状况：水、电、视、讯；
利用现状: 作办公室使用;
使用情况：第七层部分为成都商报租用，部分空置；第八层为新时代广告公司租用；第九层空置。
维护保养：一般；
工程质量：合格；
建成年月：1995年；
设计用途：办公；
土地基本情况: 土地使用权面积为1012.76㎡, 用途为商业、综合；形状较方正；
权属状况：①根据蓉房权证成房监证字第0623481号《房屋所有权证》记载：估价对象所有权人为成都XXX公司，丘（地）号权0344596；单位产；他项权摘要：2001年7月11日设定1330.45平方米，共计200万元的权利价值，未注销；1999年9月16日设定的906.97平方米，共计200万元的权利价值，已注销；2002年7月2日设定1005.86平方米，共计200万元的权利价值，未注销；他项权利人均为交通银行成都支行。②根据成国用（2001）字第858号《国有土地使用证》记载：估价对象使用者为成都XXX公司，用途为商业、综合；为出让土地使用权；综合用地土地使用权终止日期为2043年12月29日。
（四）、估价目的 （说明本次估价的目的和应用方向）
为委托方抵押担保提供价格参考
（五）、估价时点 （说明所评估的客观合理价格或价值对应的年月日）
二○○二年十一月八日
（六）、价值定义（说明本次估价所采用的价值标准或价值内涵）
本次估价采用公开市场价值标准。
本报告估价结果是反映估价对象（房屋及其占用范围内应分摊的土地使用权）在本次估价目的下，根据公开市场原则确定的估价对象在估价时点的公开市场价格（该价格为交易双方负担各自税费的价格），未考虑未来市场变化风险和短期强制处分等因素对其价格的影响。
（七）、估价依据 &
1、《房地产估价规范》（GB/T50291-1999）；
2、《中华人民共和国城市房地产管理法》《中华人民共和国土地管理法》《城市房地产抵押管理办法》《中华人民共和国担保法》；
3、地方有关法规政策；
4、房地产评估委托书；
5、委托方提供的估价对象的权属证明和其他有关资料；
6、估价对象实地查勘记录；
7、本公司掌握和搜集的有关资料。
（八）、估价原则 （说明本次估价遵循的房地产估价原则）
1、合法原则；
2、最高最佳使用原则；
3、替代原则；
4、估价时点原则。
（九）、估价方法 （说明本次估价的思路和采用的方法以及这些估价方法的定义）
房地产评估的常用方法有市场比较法、收益法、成本法、假设开发法等，估价方法选用应按照《房地产估价技术规范》（GB/T50291-1999）要求，根据当地房地产市场发育情况，结合估价对象的具体特点以及估价目的等，选择适宜的估价方法。有条件选用市场比较法进行估价的，应以市场比较法为主要的估价方法；收益性房地产的估价，应选用收益法作为其中的一种估价方法。
本项目的估价技术路线和方法为：由于估价对象的用途为办公楼，根据市场调查，近期内与估价对象处于同一供需圈，用途相同的类似房地产交易和租赁活动较为活跃，市场交易和租赁案例较多，适用于市场比较法和收益法进行评估。经综合分析考虑，拟采用市场比较法和收益法分别法进行评估，最终以算术平均法确定估价对象的最后评估结果。
市场比较法的定义为：将估价对象与在估价时点近期有过交易的类似房地产进行比较，对这些类似房地产的已知价格作适当的修正，以此估算估价对象的客观合理价格或价值的方法。在房地产市场比较发达的情况下，是一种说服力强、适用范围广的估价方法。
收益法的定义为：预计估价对象未来的正常净收益，选用适当的资本化率将其折现到估价时点后累加，以此估算估价对象的客观合理价格或价值的方法。适用于有收益或有潜在收益的房地产的估价。
（十）、估价结果 &
历经上述评估程序和评估方法后，最后确定估价对象在估价时点2002年11月8日评估价格为：
小写人民币：450万元； (取整)
大写人民币：肆佰伍拾万元整。
详见下表：
（十一）、估价人员 （列出所有参加本次估价人员的姓名）
X X 中国注册房地产估价师 注册号：61000089
X X 中国注册房地产估价师 注册号：5198011
X X 房 地 产 估 价 师
（十二）、估价作业日期（说明本次估价的起止年月日）
2002年11月8日至2002年11月11日
（十三）、估价报告应用的有效期
（说明本估价报告应用的有效期，可表达为到某个年月日止，也可表达为多长年限，如一年）
自本估价报告完成之日起一年内有效，即2002年11月11日至2003年11月10日
五、估价技术报告
仅供估价机构存档和有关管理部门查阅
六、附件（略） &

关于位于成都市XX街XX号XX大厦的
估价技术报告
（一）个别因素分析 （详细说明、分析估价对象的个别因素）
本报告估价对象为成都XXXXX公司所属xxx大厦第七至第九层办公用房；
坐落：成都市锦江区庆云南街3号附4号(现为新巷子17号)；
结构：钢混；
总层数：9层；
估价对象所在层数：第七至及第九层；
建筑面积：每层均为502.93平方米，共计1508.79平方米；
装修状况：临街外墙面砖，背街外墙刷涂料；第七层为小开间办公室：公共过道为水泥地面，墙面为涂料刷白，天棚为石膏板吊顶；部分办公室铺木地板，墙面刷乳胶漆，天棚为矿棉板吊顶，其余为水泥地面，墙面及天棚为涂料刷白；玻璃地弹门，防盗门及普通木门，铝合金窗。第八层为开敞型办公间，为新时代广告公司租用：会客间为文化石铺地，墙面刷乳胶漆，天棚为木质吊顶刷乳胶漆；工作区为水泥地面，墙面为红砖墙或上刷白涂料，天棚刷乳胶漆；卫生间铺300×300防滑地砖，墙面贴1.5米高
300×300的面砖，其余及天棚刷白涂料；玻璃地弹门及榉木门，铝合金窗。第九层为开敞型办公间：水泥地面，墙面及天棚为涂料刷白，背街为铁门窗，临街为铝合金窗。楼梯间为碎花岗石踏步，铝合金扶手。
平面布置：方正；
设施设备：配置一部中迅赛勒瓦客梯；
车位：院内带地面停车场，有15个车位；
基础设施状况：水、电、视、讯；
利用现状: 作办公室使用;
使用情况：第七层部分为成都商报租用，部分空置；第八层为新时代广告公司租用；第九层空置。
维护保养：一般；
工程质量：合格；
建成年月：1995年；
设计用途：办公；
土地基本情况: 土地使用权面积为1012.76㎡, 用途为商业、综合；形状较方正；
权属状况：①根据蓉房权证成房监证字第0623481号《房屋所有权证》记载：估价对象所有权人为成都XXXX公司，丘（地）号权0344596；单位产；他项权摘要：2001年7月11日设定1330.45平方米，共计200万元的权利价值，未注销；1999年9月16日设定的906.97平方米，共计200万元的权利价值，已注销；2002年7月2日设定1005.86平方米，共计200万元的权利价值，未注销；他项权利人均为交通银行成都支行。②根据成国用（2001）字第858号《国有土地使用证》记载：估价对象使用者为成都XXXXX公司，用途为商业、综合；为出让土地使用权；综合用地土地使用权终止日期为2043年12月29日。
（二）、区域因素分析 （详细说明、分析估价对象的区域因素）
商服繁华度：估价对象临新巷子，西距红星路约100米，紧邻大发电器市场。距天府广场约1公里，距春熙路约0.7公里，周围商铺林立，商服繁华度较好。随着玉双路的全线畅通及该区域的旧城改造，更提升了该区域的整体形象。
交通便捷度：估价对象距公交车站约300米，附近有6、28、62、8路等多条线路通过，距火车北站约4公里，距新南门汽车客运中心约2公里，交通较方便；
公共配套设施完备程度：估价对象周边有天涯石小学、和平街小学、四川工业学院、电子科技大学等学校；附近有王府井商场、百盛购物广场、东风商贸大厦、太平洋商厦、九环宾馆、红星饭店、星光宾馆、猛追湾邮政分局、外文书店、四川省图书馆、猛追湾游泳馆、成都游乐园；银行、电影院、医院、菜市场、餐馆、派出所等城市配套设施完善；
城市基础设施完善度：水、电、气、视、讯、路配套齐备；
环境质量状况：空气质量一般，周边环境一般。
（三）、市场背景分析
（详细说明、分析类似房地产的市场状况、包括过去、现在和可预见的未来）
1、宏观政策背景
（1）入世为中国经济带来新活力
中国经过十多年的艰苦谈判，已经加入了世贸组织，成为全球经济一体化的一员，这为中国经济的繁荣提供了崭新的活力和机遇，无论是对商业发展类型，还是商业经营深度，都将得到历史性的提升。
（2）西部大开发战略
1999年底中共中央提出实施“西部大开发”战略，这对处于开放与发展最前沿的成都，作为西部大开发支撑城市的成都，对其经济增长影响无比巨大。如何抓住这一历史性机遇，促进成都经济升级换代
2、成都市办公类房地产市场分析
（四）、最高最佳使用分析 （详细分析、说明估价对象最高最佳使用）
最高最佳使用是指法律上允许、技术上可能、经济上可行、经过充分合理的论证能使估价对象产生最高价值的使用。
估价对象当前法律上允许的用途为办公，根据估价人员现场调查及对估价对象所在区域的环境、潜在市场分析后，办公用途为其最高最佳使用。
（五）估价方法选用 （详细说明估价的思路和采用的方法及其理由）
房地产评估的常用方法有市场比较法、收益法、成本法、假设开发法等，估价方法选用应按照《房地产估价技术规范》（GB/T50291-1999）要求，根据当地房地产市场发育情况，结合估价对象的具体特点以及估价目的等，选择适宜的估价方法。有条件选用市场比较法进行估价的，应以市场比较法为主要的估价方法；收益性房地产的估价，应选用收益法作为其中的一种估价方法。

交易和租赁活动较为活跃，市场交易和租赁案例较多，适用于市场比较本项目的估价技术路线和方法为：由于估价对象的为办公楼，根据市场调查，近期内与估价对象处于同一供需圈，用途相同的类似房地产法和收益法进行评估。经综合分析考虑，采用市场比较法和收益法分别进行评估，最终以算术平均法确定估价对象的现状公开市场价值。
市场比较法的定义为：将估价对象与在估价时点近期有过交易的类似房地产进行比较，对这些类似房地产的已知价格作适当的修正，以此估算估价对象的客观合理价格或价值的方法。在房地产市场比较发达的情况下，是一种说服力强、适用范围广的估价方法。
收益法的定义为：预计估价对象未来的正常净收益，选用适当的资本化率将其折现到估价时点后累加，以此估算估价对象的客观合理价格或价值的方法。适用于有收益或有潜在收益的房地产的估价。
（六）估价测算过程 （详细说明测算过程，参数确定等）
1、利用市场比较法评估
通过搜集分析市场交易资料，从中选取三宗与估价对象处于同一供需圈内，并在用途、规模、档次、建筑结构等方面与估价对象相同或相类似的房地产交易案例作为可比实例，通过对其交易情况、交易日期、区域因素、个别因素进行比较修正后，求取估价对象七层的比准价格，
其计算公式为：
比准价格=比较实例房地产的交易价格×交易情况修正系数×交易日期修正系数×区域因素修正系数×个别因素修正系数
估价对象评估价格=比准价格×建筑面积。
（1）选取可比实例
（2）、交易情况修正
由于A、B、C三个案例交易均为正常交易，无需修正，修正系数均为100/100。
（3）、交易日期修正
由于A、B、C三个案例交易日期与估价时点相近，且在该月内该类商业用房价格无明显波动，故交易日期修正系数均为100/100。
（4）、区域因素和个别因素修正
以评估对象的各因素条件为基础，确定其相应指数为100，将比较实例各因素分别与之进行比较，量化出相应指数。
区域因素和个别因素比较修正系数表