抚顺县基准地价使用说明.doc

抚顺县土地级别基准地价
出让金租金标准适用有关问题的说明
一、关于土地级别的确认
在确定宗地的土地级别时以土地级别图为准，同一宗地不能跨2个或2个以上级别。
二、关于商业、住宅、工业三类以外其他用途土地级别、地价标准的适用
按照《城镇土地分等定级规程》的要求，此次土地定级采用综合定级，其他类型用地按照《土地利用现状分类》（GB/T21010-2007）相关用途使用级别及地价标准参见附表。
用 途
适用级别
备注
商服用地（05）
商业

工矿仓储用地（06）
工业

住宅用地（07）
住宅

公共管理与公共服务用地（08）
住宅
机关团体、科研设计、文体设施用地教育、医疗卫生
工业
其他类
特殊
用地
（09）
军事设施用地（091）
根据具体用途确定使用住宅或工业用地地价水平

使领馆用地（092）
住宅

监狱场所用地（093）
工业

宗教用地（094）
住宅

殡葬用地（095）
住宅

交通运输用地（10）
工业

水域及水利设施用地（11）
工业

三、关于基准地价内涵及设定条件
基准地价是指在某一时点上，城镇各土地级别或均质区域内，在设定容积率水平下和设定土地开发程度下的各种用途（商业、住宅、工业）等法定最高出让年限完整的土地使用权平均价格。
1、基准日设定：
基准地价的基准日为2010年1月1日。
2、土地使用年期设定：
基准地价的使用年期为各类用地出让使用权的法定最高年限，即商业用地为40年，住宅用地为70年，工业用地为50年。
3、土地开发程度设定：
根据抚顺县实际土地利用状况和城市规划对各类用地要求及不同的土地开发状况，设定土地开发程度标准为：
商业用地设定为“六通一平”即宗地红线外通路、通电、通讯、通上水、通排水、通暖，宗地红线内场地平整；
住宅用地设定为“六通一平”即宗地红线外通路、通电、通讯、通上水、通排水、通暖，宗地红线内场地平整；
工业用地设定为“五通一平”即宗地红线外通路、通电、通讯、通上水、通排水，宗地红线内场地平整。
宗地内部土地开发状况为已在使用的开发完好的熟地状态。
4、容积率设定：
商业用地容积率为1.2；
住宅用地容积率为1.2；
工业用地容积率为1.0。
5、土地还原利率设定：
设定为7%。
四、 基准地价级别表
十二个乡镇土地定级表
土地级别
区域
一级
二级
三级
石文镇

石文村

苏子村

瓦房村

毛公村

景家村

石文镇其余各村
后安镇
后安村

同安村

南章党村

前安村

后安镇其余各村
章党镇

上章党汉村

上章党鲜村

丘家街村

大柳村

李其村

营盘村

章党镇其余各村
哈达镇

阿及村

下哈达村

哈达镇其余各村
拉古乡

拉古村

鸽子村

刘山村

西六家子村

柳条村

赵家村

拉古乡其余各村
救兵乡

救兵村

马郡村

石门村

小东村

康西村

救兵乡其余各村
海浪乡

下海浪村

邹家东沟村

海浪乡其余各村
上马乡

西古家村

温道村

上马乡其余各村
汤图乡

汤图村

汤图乡其余各村
马圈子乡

马圈子村

马圈子乡其余各村
兰山乡

金家村

新农村

五味村

兰山村

兰山乡其余各村
峡河乡

峡河村

峡河乡其余各村
五、 抚顺县基准地价表
土地用途
土地级别
基准地价
土地取得费（元/平方米）
土地开发费（元/平方米）
土地纯收益（元/平方米）
土地年租金
（元/平方米）
商业
1
418
203
90
125
9
2
261
123
60
78
5.5
3
204
113
30
61
4
住宅
1
264
95
90
79
5.5
2
201
81
60
60
4
3
163
84
30
49
3
工业
1
203
72
70
61
4
2
161
63
50
48
3
3
130
61
30
39
2
注：出让金按地价一定比例确定，即商业、住宅、工业用地按30%确定。
六、出让用地增加容积率补交土地出让金楼面地价标准表
单位：元/平方米
级别
用途 楼面地价
一级
二级
三级
商业
348
218
170
住宅
220
168
136
说明：商业、住宅用地补交土地出让金标准根据商业、住宅用地该级别的基准地价和平均容积率计算。工业用地不改变用途，经规划部门批准增加容积率的，暂不加收土地出让金。
七、基准地价修正体系
商业用地修正系数说明表
项 目
优
较 优
一 般
较 劣
劣
基础设施设施、公共设施水平及保障率（%）
100
95-100
90-95
85-90
＜85
商店密度（个数/公顷）
＞10
5-10
3-5
2-3
＜2
距商业中心 （米）
300以内
300-500
500-800
800-1000
1000以上
主次干道
邻主干道
距主干道<100米或邻次干道
距次干道<100米或距主干道100～200米
距主干道200～400米或距次干道100～200米
距主干道>400米或距次干道>200米
距客运站（公里）
<50米
50～100米
100～200米
200-300米
>300米
形 状
矩形，土地利用充分
规则梯形，土地利用充分
形状较规则，土地利用较充分
形状较规则，土地利用较差
形状不规则，土地利用不充分
所 临 街
主要商业街
次要商业街
一般主街道
次主街道
背 街
街 路 宽 度
12米以上
9-12米
7-9米
5-7米
5米以下
宽 深 比
2以上
1.5
0.8-1.5
0.5-0.8
0.5以下
人口密度
人流密集区
人流较密集区
人流处于区域平均水平
略低于区域平均水平
明显低于区域平均水平
地质条件
承载力强
较好
一般
不好
非常不好
区域划分
优
较优
一般
较劣
劣
商业用地修正系数表
项 目
优
较 优
一般
较 劣
劣
基础设施设施、公共设施水平及保障率（%）
4
2
0
-2
-4
商店密度（个数/公顷）
5
2.5
0
-2.5
-5
距商业中心 （米）
5
2.5
0
-2.5
-5
主次干道
4
2
0
-2
-4
距客运站（公里）
2
1
0
-1
-2
形 状
2
1
0
-1
-2
所 临 街
3
1.5
0
-1.5
-3
街 路 宽 度
2
1
0
-1
-2
宽 深 比
2
1
0
-1
-2
人口密度
2
1
0
-1
-2
地质条件
1
0.5
0
-0.5
-1
区域划分
8
4
0
-4
-8
∑
40
20
0
-20
-40
住宅用地修正系数指标说明表
因素名称
优
良
一般
较劣
劣
基础设施设施、公共设施水平及保障率（%）
100
95-100
90-95
85-90
＜85
距商业中心距离
300以内
300-500
500-800
800-1000
1000以上
距农贸市场或超市距离
距农贸市场或超市<100米
距农贸市场或超市100-200米
距农贸市场或超市200-400米
距农贸市场或超市400-600米
距农贸市场或超市>600 米

临路状况
距主干道<50米
距主干道50~-150米或临次干道
距主干道150-~250米或距次干道<100米
距主干道250-~250米或距次干道100-~200米
距主干道>250米或距次干道>200米
距公用设施距离
距文体、医疗设施<200米
距文体、医疗设施200-~400米
距文体、医疗设施400-~600米
距医疗、文体设施600~-800米
距文体、医疗设施>800米
距学校距离
距中小学<200米
距中小学校200~-400米
距中小学校400~-800米
距中小学800-米~1000米
距中小学>1000米
距小客站距离
距小客站<100米
距小客站100~-200米
距小客站200~-400米
距小客站400-~500米
距小客站>500米
环境质量
无污染
基本无污染
略有污染
有较多污染
污染严重
地质条件
地势平坦、地基承载力佳
地势平坦、地基承载力较好
地势较平坦、地基承载力一般
地势较平坦，地基承载力较差
地势不平坦，地基承载力差
朝 向
正南北向
三分之二偏南
三分之一偏南
偏东西向
正东西向
形状
不影响土地利用
略有影响
有一定影响
影响较重
严重影响利用
区域划分
优
较优
一般
较劣
劣
住宅用地修正系数表
因素名称
优
良
一般
较劣
劣
基础设施设施、公共设施水平及保障率（%）
4
2
0
-2
-4
距商业中心距离
4
2
0
-2
-4
距农贸市场或超市距离
5
2.5
0
-2.5
-5
临路状况
3
1.5
0
-1.5
-3
距公用设施距离
3
1.5
0
-1.5
-3
距学校距离
3
1.5
0
-1.5
-3
距小客站距离
3
1.5
0
-1.5
-3
环境质量
2
1
0
-1
-2
地质条件
1
0.5
0
-0.5
-1
朝 向
2
1
0
-1
-2
形状
2
1
0
-1
-2
区域划分
8
4

-4
-8
合计
40
20
0
--20
-40

工业用地修正系数指标说明表

优劣程度

影响因素

优
较优
一般
较劣
劣
基础设施水平及保障率（%）
100
100-95
95-90
90-85
〈85
交
通
情
况
县级以上公路
100米以内
100-200米以内
200-500米以内
500-1000米以内
1000米以上
临道状况
与国、省级公路通达
与县级公路通达
与乡级通达
与乡级公路通达有限制
与乡级公路通达严重限制
距火车站
3公里以内
3-5公里
5-10公里
10-15公里
15公里以上
宗
地
条
件
面积
适合利用与发展
适合发展
适合利用
影响利用
不适合利用
形状
规则形状利于企业布局
较规则形状对企业布局比较有利
不规则形状对企业布局无影响
不规则形状对企业布局有影响
形状差对企业布局有严重影响
地形
平整
基本平整
有一定坡度不影响利用
有一定坡度影响利用
坡度较大影响利用
地质
无地质灾害承载力强
承载力较强适合利用
一般
承载力较差
地质情况劣
环境状况
环境优
环境较优
一般
环境较差
劣
土地规划利用状况
优
较优
一般
较劣
劣
与企业相关配套集聚度
优
较优
一般
较劣
劣
区域划分
优
较优
一般
较劣
劣

工业用地修正系数表

优劣程度

影响因素

优
较优
一般
较劣
劣
基础设施水平及保障率（%）
5
2.5
0
-2.5
-5
交
通
情
况
距县级以上公路
7
3.5
0
-3.5
-7
临道状况
5
2.5
0
-2.5
-5
距火车站
3
1.5
0
-1.5
-3
宗
地
条
件
面积
2
1
0
-1
-2
形状
1
0.5
0
-0.5
-1
地形
1
0.5
0
-0.5
-1
地质
2
1
0
-1
-2
环境状况
1
0.5
0
-0.5
-1
土地规划利用状况
2
1
0
-1
-2
与企业相关配套集聚度
3
1.5
0
-1.5
-3
区域划分
8
4
0
-4
-8
∑
40
20
0
-20
-40

八、商住用地容积率修正系数表
商住用地容积率修正系数表
容积率范围
<0.5
0.6
0.7
0.8
0.9
1
修正系
0.86
0.88
0.90
0. 92
0. 94
0. 96
容积率范围
1.1
1.2
1.3
1.4
1.5
1.6
修正系数
0. 98
1
1.02
1.04
1. 06
1.08
容积率范围
1.7
1.8
1.9
2
2.1
2.2
修正系数
1.1
1. 12
1. 14
1. 16
1. 18
1.2
容积率范围
2.3
2.4
2.5
2.6
2.7
2.8
修正系数
1.22
1.24
1.26
1.27
1.28
1.29
容积率范围
2.9
3
3.1
3.2
3.3
3.4
修正系数
1.30
1.31
1.32
1.33
1.34
1.35
九、年期修正系数
年期修正系数表
年
年期修正系数
年
年期修正系数
年
年期修正系数
年
年期修正系数
1
0.0654
14
0.6122
27
0.8391
40
0.9332
2
0.1266
15
0.6376
28
0.8496
41
0.9376
3
0.1837
16
0.6613
29
0.8594
42
0.9417
4
0.2371
17
0.6834
30
0.8686
43
0.9455
5
0.2870
18
0.7041
31
0.8772
44
0.9491
6
0.3337
19
0.7235
32
0.8853
45
0.9524
7
0.3773
20
0.7416
33
0.8928
46
0.9555
8
0.4180
21
0.7585
34
0.8998
47
0.9584
9
0.4561
22
0.7743
35
0.9063
48
0.9611
10
0.4917
23
0.7891
36
0.9125
49
0.9637
11
0.5249
24
0.8029
37
0.9182
50
0.9661
12
0.5560
25
0.8158
38
0.9235

13
0.5850
26
0.8278
39
0.9285

十、 需要特殊说明的事项
1、抚顺县各乡镇的土地级别为乡镇政府所在地的建成区的国有建设用地，其他用地参照实行。
2、各乡镇的三级工业用地的地价不得低于120元。
3、按国土资发[2006]307号文件第三条规定，对少数地区确需使用土地利用总体规划确定的城市建设用地范围外的土地，且土地前期开发由土地使用者处行完成的工业项目用地（独立工矿区），在确定土地价格时可按不低于所在地土地(级)等别相对应最低地价标准的70%执行。
4、基准地价为该用途级别土地的平均价格,为政府宏观调控地价的主要依据。在具体确定宗地价格时，应根据宗地的实际情况，进行区域和个别因素修正。

抚顺市恒信土地评估有限责任公司
二0一0年五月二十日
9