某地块规划及建议.doc

项目设计任务书

一、 项目分析
1、基地条件及概况：
本项目位于xx路与xx交叉处，东临，南临，西临，北临，整体近似方形，地面平整，无须拆迁。
Ø 基地东边有规划中的xxx；
Ø 南边为xx，隔xx对着商业中心；
Ø 西边为规划中的xx、xxxxx .xxx等；
Ø 北边为在建项目“xxx”及部分未建规划地块。
2、项目基本经济技术指标：
Ø 总用地面积：
Ø 建设用地面积：
Ø 道路用地：
Ø 用地性质： 综合用地
Ø 总建筑面积：万平方米
Ø 用地概况： 见红线图，结合地形勘测图
Ø 容积率：
二、
1、区域来源：
以xx本地居民为主，周边市、县为辅，并有部分其它外来客源；
2、职业构成：
Ø 政府公务员；
Ø 其它效益较好的企事业单位员工；
Ø 本市及周边市县的私营业主；
Ø 在附近工作的个体户、从业人员；
Ø 其他较高收入阶层，有投资意向、眼光者。
3、年龄区间：
25岁——55岁；
4、购房关注的主要因素：
价格、档次、户型、配套、物管、环境、交通、安全、舒适度等。
三、 市场定位
1、 目标市场：
中高收入阶层
2、 产品定位：
智能化品质商业住宅
配套设施、户型结构

4、价格定位：（视成本可做调整）
Ø 住宅：元/㎡（均价）
Ø 商铺：元/㎡（一、二层均价）
四、 项目定位
1. 项目定位
高品质的中小户型景观住宅
2. 定位原则
Ø 切入xx新区的市场空白点；
Ø 提供购房者独一无二的利益；
Ø 达到和超过竞争楼盘所提供的利益——更高的价值
Ø 产品的高端性——智能化、景观、建筑外观、物业服务等
3. 定位依据
Ø 基地条件
Ø 规划指标
Ø 区域市场分析
Ø 目标客群分析
Ø 竞争的压力
Ø 本区域市场空白点
五、规划要求
1、规划设计依据
1）、本设计任务书及其其它文件
2）、国家与地方有关规范、法规及《xx城市规划标准与准则》
2、规划经济指标要求：
Ø 容积率：
Ø 密度：（未详）
Ø 绿化率：≧
Ø 限高：米
Ø 建筑退红线要求：见红线图
Ø 总建筑面积：万平方米
机动车停车标准：
Ø 出入口要求：人车分流，通往住宅主入口经过商业部分；
Ø 会所要求：健身房、阅览室、小型商务空间、棋牌活动室、儿童活动中心等设置。
3、总规建议：
以住宅产品为主，保证住宅的品质与价值；商业规划以不影响住宅品质为原则，且商业经营的业态也不能影响到住宅的档次。
1）、总规设计：
整体布局呈围合状，中间部分作为中庭景观、及会所。人车分流，小区内除了环绕车道，其余道路不许走车。

2）、园林景观：
Ø 设计思想：
应突破常规的设计，以设计来突出本项目的优势，同时也弥补项目的不足，园林设计要有一定的景观轴线；
Ø 设计思路：水景、绿化并重，夜景工程为辅。
结合总体规划，依势造景，在建筑群中间形成中心景观广场，广场中间设一会所
以水为纽带，把四个相对独立的主题园林组团连接为一体，各个组团主题清晰，并做部分的交融。各组团内除了栽植地域性、季节性花草树木外，还应设有精致小品，远动、休闲配套等；
由于在项目东侧规划有xx，因此，建议在地块东侧密植多排较为高大的树种，以做有效间隔，减少对小区影响；
夜景设计力争做到既有景又有光，包括屋顶、街灯、指示牌等。
3）、建筑风格（外立面）：
整体为现代简约风格，有气势，充满质感；
外立面线条清晰，色彩明朗，体现标志性：
Ø 中间楼体部分：
借助阳台、通风采光井等做为着力点，使整体线条感清晰而不杂乱，

4）、车流道与停车场：
单行车道，一进一出，人车分流，小区内除了各入户门口的环绕车道，其余道路不许走。地下停车场设在中庭底下，为机动车专用，自行车、电动车停车场设在东边裙楼挑空部分。
5）、人行道：
人行道应铺设具有质感的地板砖，路边设观赏性较强的植物及精致、典雅的园林小品，如盆景、路灯、休闲椅等，人行道应依水系、地势而变化。
4. 户型结构
1）、商业部分：
沿xx、xx设置两层商铺，一、二层相连，室内设供暖系统，并且，应考虑做餐饮所需的排油烟等配套。
2）、住宅部分：
由于都是点式结构，多留有通风采光井以保证各户尽可能的明厨明卫。力争绝大部分户型朝阳，并保证户户有景观面。
Ø 户型设计建议：
本项目以中小户型为主，以部分中大户型为辅,总的设计10种左右的户型供消费者选择，这样，基本满足大部分的消费需求。
所有户型的客厅都采用大面积玻璃，两房以上的户型，主卧可考虑设弧型落地飘窗以作为阳光室.
户型及面积配比建议：
总建约万㎡，总户数约0户，考虑入户、契税等因素，具体户型、面积、比例如下：
商业部分：（1）
一房一厅： 50㎡ 17.6％
二房一厅：68—— 86 ㎡ 35.3％
三房一厅：105——125 ㎡ 24％
三房二厅：130——150 ㎡ 8％
挑高户型部分：
一房一厅： 50㎡ 5.0％
二房一厅：68—— 86 ㎡ 10.1
（2）、策划书的户型配比
定向部分待定 （总面积占30%）
5. 商业业态：
Ø 本项目商业为辅，应保证与住宅部分的格调相吻合，并以不影响居住品质为前提；
Ø 周边居住小区入住居民日益增多——以服务型业态为主。
Ø 业态内容建议：
一层：干洗店、书店、中型超市、音像店、美容美发店、精品服装店或饰品店、礼品店、面包房等；
二层：美体ＳＰＡ、格调较高的餐厅或咖啡馆等。
6. 配套设施
1）、阳光会所：
中庭景观会所，钢结构、落地玻璃、透光玻璃穹屋顶设计，时尚、简约风格，视野广。
会所内容：儿童戏水池、室内游泳池（与室外游泳池相连）、迷你酒吧，咖啡图书室，阳光健身房、小型商务中心、围棋室、棋牌室、台球室、乒乓球室、社区服务中心等。
2、智能化设施：
Ø 三重门禁系统：
门禁感应卡与私人密码识别、户式可视对讲；
Ø 管理自动化系统：
水、电、煤气设备远程管理，实行一卡通、停车场管理系统等；
Ø 安全自动化系统：
出入口闭路电视监控、红外线周界报警、紧急求救报警系统等。
4）、电梯大堂：
入户大堂设计装修大方、明亮、气派，与整体建筑风格保持一致；应配有高性能电梯；
5）、公共走道：
现代感，墙面有所修饰（色彩、小品），区别普通走道的单调性。

6）、其他：
小区背景音乐系统、纯净水供水系统、暖气分户计量系统。
7. 相关建材设备建筑材料的运用
Ø 电梯：品牌、高速
Ø 门窗：双层（或中空）玻璃，耐火防盗门；
Ø 外墙材料：保温材料的运用、等；
Ø 内墙漆：环保材料
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