深圳“双御雅轩”花架破解“禁偷令”.doc

双御雅轩”花架破解“禁偷令”
看到凤凰树又发新作,而且是针对偷面积的新产品研究,颇感兴趣,发到此处与大家一起共同分享.

深圳年底推出新盘又不少，又是跑盘好季节。12月8日（周六），与公司的策划师们到深圳的东部去了几个新开盘、将开盘的楼盘：盐田的“花样年．花港”、“中海．半山溪谷”、“蓝郡”，罗湖的“双御雅轩”，福田的“绿景．中城天邑”、“葵花公寓”。

【 凤凰树．户型点评（14）】“双御雅轩”花架破解“禁偷令”
■ “双御雅轩”的“N+M”
■ “双御雅轩”“真是太有才了”
■ “禁”的是板，“偷”的是架
■ 道高一尺，魔高一丈
■ 此风不可长

有人说，创新是深圳地产的灵魂。因此每一次跑盘都会有收获。在跑盘中，可以发现深圳住宅户型的最新变化。

这次年末的跑盘，同行者都说是开了眼界。尤其是罗湖“双御雅轩”的户型，使深圳的“禁偷令”当场失效，令人印象深刻。

■“双御雅轩”的“N+M”
2006年2月26日宝中“西城上筑”一期的“N+1”户型，2007年1月13日龙城“奥林华府”一期的“N+2”户型，即在N=二房单位、三房单位、四房单位，增送可以隔成1间房，或2间房的空间。说白了，就是把其中的1间房，或2间房的外墙打掉，换成拦杆，成为一个进深如同房间的凹阳台；待入伙后，再将栏杆换回外墙，成为房间。
而今，2007年12月1日开盘的罗湖翠竹路北的“双御雅轩”的“N+M”户型，却是一房送3
房，二房送4房，三房送5房。
在“双御雅轩”，送2房已经不再是卖点，起码得送个3房、或4房、或5房。用数学公式来表达，即“N+M”，N=1、2、3房，M=3、4、5房。
怪不得在去楼盘的路上，大家竞猜的房价1.4—1.5万元/平米统统猜错，2万元/平米的均价既使人大跌眼镜，也使这个定位于普通户型（一房61.67-62.99平米，二房81.38-88.52平米，三房19.24-20.39平米）的楼盘单价出奇的高！

下面看看“双御雅轩”户型的赠送面积情况：
一房建筑面积61.67-62.99平米，赠送面积45.6平米，赠送面积达户型建筑面积的72.9%。
二房建筑面积81.38-88.52平米，赠送面积59.3平米，赠送面积达户型建筑面积的69.8%。
三房建筑面积19.24-20.39平米，赠送面积76.2平米，赠送面积达户型建筑面积的63.8%。

“双御雅轩”“真是太有才了”

      2006年6月25日，深圳政府颁布了《深圳经济特区房屋建筑面积测绘技术规范》（俗称“禁偷令”），规范了深圳住宅户型设计上日益夸张的“偷面积”情况。

      看到“双御雅轩”的“N+M”户型，感到深圳的地产人真是“太有才了”——“禁偷令”刚使得“偷面积”有所收敛，在一年半后的今天，却又可以采用“双御雅轩”的“N+M”户型，而肆无忌惮地“大偷、特偷”。

      “双御雅轩”户型破解了“禁偷令”， “N+M”之M房可以随开发商、建筑师、策划师的思路有限地延长，可以送M间房！

      按照国人的钻空子智慧，今后完全可以为所欲为地将M有限放大，大送特送面积和房间。

“禁”的是板，“偷”的是架

原来，“禁偷令”只是在户型的露台、凸阳台、凹阳台上进行有所节制的相关规定，即只是在户型的房间以外的楼板部分进行规范，而并没有在没有形成“板”的构件上作出相关规定。
“双御雅轩”户型破解“禁偷令”的方法，却是利用构架大做文章，对这个“规范空白”而大钻空子，不仅使市场大开眼界，也使国家有关部门始料未及。
“禁偷令“禁”的是“板”，而“双御雅轩”“偷”的是“架”！
“双御雅轩”“偷面积”的构架，也可以说是“花架”，事实上其又可以作为楼板的梁，今后在其上可以搭板成楼板，在其外隔墙成房间。
现场售楼员介绍说，开发商将负责在验收后将这些部分统一搭好楼板，隔成房间，业主无需再费力费神，就可以多得到M间房。
如下户型图可以看到，一条只计算一半面积的通道，两边的花架是不计算建筑面积的“赠送部分”，这些花架，今后将全部搭上板，隔成房。

从现场的毛坯房可以清楚地看到，一条只计算一半面积的通道入户。

从现场的毛坯房可以清楚地看到，入户通道的两侧花架，是不计算建筑面积的“赠送部分”。

从现场的毛坯房可以清楚地看到，入户通道的两侧花架，是不计算建筑面积的“赠送部分”。

从现场的毛坯房可以清楚地看到，由于是花架，可以不计算建筑面积，于是每层都设有这种“花架”。

现场的样板房则将通道的两侧花架，全部铺板隔房，这些在毛坯房可以看到的“花架”无影无踪，连同通道，一并成为堂而皇之的“赠送面积”与“赠送房间”。

现场的样板房则将通道的两侧花架，全部铺板隔房，这些在毛坯房可以看到的“花架”无影无踪，连同通道，一并成为堂而皇之的“赠送面积”与“赠送房间”。

现场的样板房则将通道的两侧花架，全部铺板隔房，这些在毛坯房可以看到的“花架”无影无踪，连同通道，一并成为堂而皇之的“赠送面积”与“赠送房间”。

现场的样板房则将通道的两侧花架，全部铺板隔房，这些在毛坯房可以看到的“花架”无影无踪，连同通道，一并成为堂而皇之的“赠送面积”与“赠送房间”。

道高一尺，魔高一丈

清·王有光《吴下谚联》卷三:‘道高一尺,魔高十丈。到得登峰,则魔自退。”有时也反其意而作“魔高一尺，道高一丈”，谓总有压倒胜过对手的一招。

所以在深圳的规范户型设计中，也不知道该说是“道高一尺，魔高一丈”？还是说“魔高一尺，道高一丈”？

近些年，深圳的户型创新主要表现在“偷面积”上，并且在赠送面积上竞相升级，刚开始是入户花园、两层高露台，又有了赠送落地凸窗，可拆卸凸窗，超大凸窗，随后是凹阳台赠送房间……大送、特送面积，在给业主带来实惠的同时，房价也顺势突飞猛进。

去年的”禁偷令”，规范了深圳户型上的“偷面积”设计，使得“偷面积”设计有所收敛。可如今“双御雅轩”户型又破解了“禁偷令”的规定，又给有关部门来了个措手不及。

“双御雅轩”户型又破解了“禁偷令”的规定，又给有关部门来了个措手不及。

从“双御雅轩”的户型模型上看其户型破解“禁偷令”的花招。

从“双御雅轩”的户型模型上看其户型破解“禁偷令”的花招。

从“双御雅轩”的户型模型上看其户型破解“禁偷令”的花招。

从“双御雅轩”的户型模型上看其户型破解“禁偷令”的花招。

从“双御雅轩”的户型模型上看其户型破解“禁偷令”的花招。

此风不可长

在跑盘回程的路上，一伙策划师们异想天开，如果政府对“双御雅轩”此类花架不予以规范的话，完全可以只在户型上做一条过道，所有的房间、阳台、露台都以花架构成，则“双御雅轩”的户型可以进一步大大减少建筑面积，大大提高赠送面积，进而大大提高销售单价，同时大大提高建筑容积率和建筑空间。

如此一来，面积狂送，单价奇高，容积率翻倍，建筑在验收后大肆改造，则这类建筑将成为史上最牛住宅建筑！

事到极端方知错。

“双御雅轩”花架破解“禁偷令”此风不可蔓延，此风应该及时制止，才能使深圳的住宅户型设计不致于畸形发展，走上健康发展的道路。