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柳江县拉堡镇房地产市场分析

本报告数据来源于踩盘资料及实际市场情况，根据多方求证得出，力求通过真实全面的营销数据，给公司内部市场研究和决策行为做参考。

一、区位概述
柳江县拉堡镇片区房地产市场总体论述

同所有城镇一样，柳江地产经历了从自建房、单位集资房到私企介入，再到百花齐放的转变，出现了一个又一个有代表性的楼盘，引领着柳江楼市走向繁荣。地产市场也从小盘到大盘，从多层到高层，到目前进入比拼品质的时代。

随着土地开发进入集约式开发阶段，楼盘都向空中要面积，因此注重品质的楼盘越来越多，柳江楼盘特别是高层楼房在近期也加大放量，数量大增，价格也随之上扬，市场竞争也随之突然加剧。而市场需求增长并不和市场供应同步增长——柳江人的居住一直比较宽裕，因此客户接受和认可需要一个过程，对此我们应该有足够的重视。

二、主要楼盘简表
项目名称
恒信国际
通达一品世家
恒泽盛世豪庭
汇元大厦
项目地址
江城大厦北商贸街入口处
柳堡路106号
拉堡镇柳东路
拉堡镇柳南路67号
发展商
柳江县恒信房地产
柳州市通达房地产
柳江恒泽房地产
柳江县恒信房地产
营销代理

桂林观天下

总建筑面积

约6万平方米
占地15亩

规划概括
负1层地下停车场，1层商铺，2-5层餐饮休闲娱乐，6-20层酒店式公寓
1、2层商铺，3层写字楼，4-18层住宅，共24层
18层住宅
负1层地下停车场，1-3层商铺，4-30层住宅
工程进度
已封顶

地基施工
起到4层
单位面积
50㎡单间，70-90㎡的一房，60-300㎡商铺
80-150㎡的三房、四房为主
约240多套，面积70-140㎡
住宅40-140㎡
营销推广
柳江电视台，灯杆广告
围墙广告
宣传单张，路牌广告
柳江电视台，路牌广告
销售价格
公寓：3000元附近
商铺：16000-20000元
住宅：2800-3300元
均价3200元
4层2800元起步，上一层加20元
销售情况
公寓已售90%，商铺沿街已售完
约1/3
10月18日开盘，不详
10月初开盘，售30%
交付时间
2011年3月
2010年11月
2012年初
2011年6月

（一）在售楼盘个案描述
※丰泽盛景广场
1. 开发商：柳州市盛泽房地产开发有限公司
2. 项目地址：柳江县拉堡镇柳西路和柳堡路交汇处
3. 占地面积：135亩
4. 建筑面积：120000㎡ 其中商业面积占30000㎡左右
5. 建筑形态：多层、小高层
6. 建筑结构：砖混（多层）、 框架
7. 工程进度：23栋多层已全部入住，第25号楼小高层正在报建
8. 规划参数：容积率：2.54 ；建筑密度：38.3%；绿化率 26.5 %
9. 开发期数：共分3期开发、总共24栋； 一、二期共推出23栋多层（7层） 三期准备推出1栋小高层（18层）
10. 户数：总户数708户住宅，
11. 开盘时间：2006年5月
12. 户型配置：两房、三房、
13. 户型比例：两房5℅ 60-80㎡； 三房95℅ 120-130㎡；
14. 销售价格：2008年均价2500元/㎡，现均价3200元/㎡（目前已销售完毕）
商铺价格：柳堡路沿街售价为10000元/㎡左右，租金为50元/㎡左右；柳堡路与柳西路交汇处沿街16000-18000元/㎡，租金为90元/㎡；丰泽路（靠近丰泽盛景广场）13000-14000元/㎡左右，租金为75-90元/㎡、二层为18元/㎡；本项目丰泽街与吉庆街交汇处（内街大家好超市4000㎡）一层租金25元/㎡、二层18元/㎡。一层商铺面积大概在45-60㎡左右。
15. 销售情况：100%
16. 项目介绍：丰泽盛景广场包括三条商业街和三个住宅群，倾心打造城市核心的商业和居住典范，是柳江县规模最大、档次最高的商业项目，政府发展柳江县第三产业重点扶持项目，周边商业繁华，且交通十分便利，是居住和经商的最佳地段，就如同柳州市的五角星，投资价值极高，升值潜力巨大。

※恒信国际
1.开发商：柳江县恒信房地产开发公司
2.项目地址：江城大厦以北商贸街
3.建筑面积：22049.34㎡
4.建筑形态：高层
5.建筑结构：全框架结构
6.工程进度：现已建成16层
7.开发期数：一期 总共1栋高层 （20层）
8.规划概况：负一层地下停车场、一层为商铺、二~五层餐饮休闲娱乐、六~二十层酒店式公寓。
9.户数：285户左右
10.户型配置：两梯19户，户型配比以中小户型为主，
酒店式公寓50㎡左右的单间、70-90㎡的一房
商铺规格为60-300㎡不等
11.销售价格：目前商铺售价为16000~20000元/㎡，公寓最低价2950元/㎡，均价3300元/㎡左右。
12.差价：层差约 50元/㎡
13.整体销售情况：公寓已售95%，商铺全部售完。
14.交付时间：2011年3月

※汇元大厦
1.开发商：柳江县恒信房地产开发有限公司
2.项目地址：柳江县拉堡镇柳南路67号
3.建筑形态：高层
4.建筑结构：框架结构
5.工程进度：现已施工到地面4层
6.规划概况：总共1栋高层 （30层） 负一层地下停车场、1-3层商铺、4-30层为住宅（两梯八户）
7.户数：216户左右
8.开盘时间：2009年10月初
9.户型配置：住宅户型面积在40㎡-140㎡左右
10.销售价格：4层起步价为2800元/㎡，均价为3300元/㎡
11.差价：层差约20元/㎡
12.交付时间：2011年6月

※恒泽·盛世豪庭
1.开发商：柳江恒泽房地产开发有限公司
2.项目地址：柳江县拉堡镇柳东路1号（原检察院地块）
3.占地面积：4454.67㎡
4.总建筑面积：28020㎡
5.建筑形态：小高层、高层
6.建筑结构：框架结构
7.规划概况：分别由2栋18+1层高层及1栋11+1层小高层建筑组成
8.户数：251户
9.开盘时间：2009年10月18日开盘
10.户型配置：户型面积在70㎡-140㎡左右
11.销售价格：目前已全部销售完毕、均价3200元/㎡左右
12.交付时间：2012年初开始交付使用
13.前景规划：未来以柳州市区为中心的“一小时经济圈”--柳江、鹿寨、柳城3县，还将融入柳州市区发展，重点推进柳江县撤县建区，实现柳江县城与市区发展规划完全对接，形成城南经济带，使拉堡成为柳州又一新区--城南区。

※ 通达·一品世家
1.开发商：柳州市通达房地产开发有限公司
2.项目地址：柳江县拉堡镇柳堡路106号（原柳江县政府招待所旧址）
3.总用地面积：约9300㎡
4.建筑面积：约6万平方米
5.建筑形态：高层
6.建筑结构：框剪结构
7.工程进度：建筑施工为18层
8.规划概况：总共4栋群楼式19~27层的高层建筑 一、二层规划为商业、三层为写字楼、四层以上为住宅、每栋楼宇都有两层空中花园。
9.总户数：314户
10.户型配置：户型面积两房90-95㎡、三房114.1-132.23㎡，四房146㎡左右
商铺大约在80-150㎡。（以三房为主）
11.销售价格：四层起步价2850元/平方，目前均价3200元/平方 最高价3480元/平方 商铺准备整体销售暂时未定价
12.层差：30元/平方
13.整体销售情况：住宅部分50℅
14.交付时间：2010年10月30日

在售楼盘单价户型对比表：

项目
名称
占地
建筑
形态
主推
户型
面积
（㎡）
销售均价
元/㎡
丰泽盛景广场
135亩
多层、小高层
三房
120-130㎡
3200元/㎡
汇元大厦

高层
两房、三房
110-140㎡
3300元/㎡
恒信国际

高层
酒店式公寓
50㎡
3300元/㎡
恒泽·盛世豪庭
4454.67㎡
小高层、高层
三房
120-140㎡
3200元/㎡
通达·一品世家
9300㎡
高层
二房、三房
114-132㎡
3200元/㎡

〖小结论述〗
就目前情况看，由于柳州市城市规划建设步伐的加快，例如柳工大道的建成通车，从柳江县中心城区至西环区域大概只需要15分钟左右，至汽车贸易园更是只需要10分钟，导致柳州不少客户到柳江县投资房地产市场。而我们市调的几个楼盘，除了一品世家开盘销售率达50%，其他的销售率都惊人达到了95%以上，甚至已经销售完毕。更让人吃惊的是，恒信国际1—6层的商业全部售罄，丰泽盛景广场一层商铺全部售罄，而且租赁率达到90%以上，而这些购房客户和租客有40%以上为柳州市人。中心区域几个主要楼盘均出现了抢购房源的现象。

市场经济的规律是非常客观和直接表现的，价格上涨，销量下降，价格下跌，销量上升。它们之间是反比的关系。作为柳州的卫星城，柳江的房地产市场将在保持现有经济总量的基础上发展，由于柳州市经济和投资者开始逐步进入柳江县市场，决定了柳江的房地产在近期内具备了上涨的空间，将继续保持良性、稳定的增长态势，由于土地有限，楼盘开发量有限，楼市的抢购现象在县中心区域的非常明显。

销售部
2009-12-14