设备维修服务流程.docx

XXXXXX有限责任公司
物业维检公司xxxx项目部
设
备
维
修
服
务
流
程

一、机电设备维护
1. 设备操作维护人员和专业点检人员的培训
1.1对设备维护管理人员及操作人员进行施工、技术及安全文明等方面的交底工作。其主要内容为：
1) 介绍工程基本情况、工程性质和工程目标；
2) 讲述工程施工特点、施工方法及特殊注意事项；
3) 强化对现场安全文明、质量、工期以及环境保护意识；
4) 强调作业特殊要求。
1.2 经过动员及交底使施工人员了解工程基本情况，清楚施工特点及注意事项，做到心中有数，在充分理解工程各项要求的前提下，组织进行维护施工，保质保量的完成本工程的所有维护管理任务。
1.3 事先对现场内外的场地情况组织勘查，合理安排施工场地内的各种办公/材料堆场以及水电的布置。
1.4我公司将充分做好开工前的前期准备，设备的操作维护人员和专业点检人员要成为合格员工，除了经过操作培训外，还必须经过设备日常维护或点检操作的专业培训教育，使所有员工建立“自主”维护地观念。一方面要了解设备的性能结构，掌握设备保养维护技术，能诊断设备的一般故障或常见故障，并懂得排除故障的方法或是应急处理方法，才能建立起企业员工地“自主维护”体系。
1.5要做好设备操作维护人员、专业点检人员的培训,就必须做好以下几个方面的工作：明确培训目的，根据实际目标制定长期和短期相结合的培训计划，以及相应地培训内容；分类、分层次地组织员工参加培训；对员工的培训结果进行考核；对培训结果和员工培训考核情况进行总结，并结合企业设备运行情况和故障情况的变化、设备的更新等不断研究完善培训计划和培训内容，务求通过培训达到理论与实际相结合、不断提高员工的技术技能素质的目的。
2. 设施管理内容
2.1设施技术状况管理
1）集合所有主要设备参数表，标出设备的明细，备品备件以及数量、规格。
2）建立设备档案，记录设备保养维修的内容、次数。
3）对所有设备按设备的重要程度、维护状况和管理状况进行风险评估，分为高、中、低三种，并分别制订具体保障措施。
2.2设施运行动态管理
1）设备运行动态管理，是指通过一定的手段，使各级维护与管理人员能牢牢掌握住设备的运行情况，依据设备运行的状况制订相应措施。
2）建立健全系统的设备巡检标准。
要对每台设备，依据其结构和运行方式，定出检查的部位、内容、正常运行的参数标准(允许的值)，并针对设备的具体运行特点，对设备的每一个巡检点，确定出明确的检查周期，一般可分为时、班、日、周、月、季度检查点。
3）建立健全巡检保证体系。
设施工程师制定检查内容，做出质量记录表格。值班操作人员负责对设备的所有指定内容进行检查，并将数据填写到相应质量记录表格中。由设施工程师对所有数据进行分析，并给出判断，以进一步改善设备的运行，从而全面掌握设备运行动态。
4）建立预防性保养体系。
根据设施运转状况，制定相应年度预防性保养计划，并据此发布月保养计划，
5）信息传递与反馈。
当班人员巡检时，发现设备不能继续运转需紧急处理的问题，要立即通知直接主管，以及时处理。一般隐患或缺陷，检查后登入检查表，并按时传递给主管工程师。
设备发生缺陷，岗位操作和维护人员能排除的应立即排除，并在日志中详细记录。
对于重大设备故障，应立即通知上级各层主管，并详细描述故障现象。未得到明确回复，不能擅自处理。
3. 设备设施维护保养的基本要求
设备的使用和维护保养在于日常控制和管理。好的设备若得不到及时维修保养，就会常出故障，缩短其使用年限。对设备进行维修保养是保证设备运行安全，最大限度地发挥设备的有效使用功能的唯一手段。因此，对设备设施要进行有效的维修与保养，做到以预防为主，坚持日常保养与科学计划维修相结合以提高设备的良好工况。设备维护保养的内容一般包括日常维护、定期维护、定期检查和精度检查，设备润滑和冷却系统维护也是设备维护保养的一个重要内容。 设备维护保养的要求主要有四项：
1） 清洁：设备内外整洁，各滑动面、丝杠、齿条、齿轮箱、油孔等处无油污，各部位不漏油、不漏气，设备周围的切屑、杂物、脏物要清扫干净；
2） 整齐：工具、附件、工件(产品) 要放置整齐，管道、线路要有条理；
3） 润滑良好：按时加油或换油，不断油，无干摩现象，油压正常，油标明亮，油路畅通，油质符合要求，油枪、油杯、油毡清洁；
4） 安全：遵守安全操作规程，不超负荷使用设备，设备的安全防护装置齐全可靠，及时消除不安全因素。
4. 安全管理
1）目的
为保护员工在生产过程中的安全和健康，加强安全管理，促进安全生产发展，结合本工程的实际情况和工作特性，制订本规程。本规程是指导工人安全操作的准则，所有参加工程施工的工人都必须严格遵守。

2）一般规定
A. 参加施工的工人，要熟知本工种的安全技术操作规程。在操作中，应坚守工作岗位，严禁酒后操作。
B. 特殊工种如电工、焊工必须持证上岗。
C. 正确使用个人防护用品和安全防护措施。进入施工现场，必须戴安全帽，禁止穿拖鞋或光脚。高空作业必须系安全带。不符合要求的安全用具严禁使用。
D. 各种机具使用前必须进行检查，确认完好方准使用。
E. 电气设备和线路必须绝缘良好，电线不得与金属物绑在一起；各种电动机具必须按规定接零接地，并设置单一开关；遇有临时停电或停工休息时，必须拉闸加锁。
F. 施工机械和电气设备不得带病运转和超负荷作业。发现不正常情况应停机检查，不得在运转中修理。
G. 电气、仪表、管道和设备试运转，应严格按照单项安全技术措施进行。运转时不准擦洗和修理，严禁将头手伸入机械行程范围内。
H. 从事高空作业要定期体检，身体不适于高空作业的，不得从事高空作业。
I. 高空作业衣着要灵便，禁止穿硬底和带钉易滑的鞋。
J. 高空作业所用材料要堆放平稳，工具应随手放入工具袋内。上下传递物件禁止抛掷。
K. 梯子不得缺档，不得垫高使用。使用时上端要扎牢，下端应采取防滑措施。
3）特殊工种管理
Ø 电工
A. 所有绝缘、检验工具，应妥善保管，严禁他用，并应定期检查、校验。
B. 现场施工用高低压设备及线路，应按照施工设计及有关电气安全技术规程安装和架设。
C. 线路上禁止带负荷接电或断电，并禁止带电操作。
D. 有人触电，立即切断电源，进行急救；电气着火，应立即将有关电源切断，使用泡沫灭火器或干砂灭火。
E. 多台配电箱（盘）并列安装时，手指不得放在两盘的接合处，也不得触摸连接螺孔。
F. 管子穿带线时，不得对管口呼唤、吹气，防止带线弹力勾眼。穿导线时，应互相配合防止挤手。
G. 电力传动装置系统及高低压各型开关调试时，应将有关的开关手柄取下或锁上，悬挂标示牌，防止误合闸。
H. 用摇表测定绝缘电阻，应防止有人触及正在测定中的线路或设备。测定容性或感性设备、材料后，必须放电。雷电时禁止测定线路绝缘。
I. 电气设备的金属外壳，必须接地或接零。
J. 照明开关、灯口及插座等，应正确接入火线及零线。

Ø 管工
A. 用车辆运输管材、管件，要绑扎牢固，人力搬运，起落要一致。用滚杠运输，要防止压脚，并不准用手直接调整滚杠。管子滚动前方，不得有人。
B. 用锯弓、切管器、砂轮切管机切割管子，要垫平卡牢，用力不得过猛，临近切断时，用手或支架托住。砂轮切管机砂轮片应完好，操作时，应站侧面。
C. 套丝工件要支平夹牢，工作台要平稳，两人以上操作，动作应协调，防止柄把打人。
D. 管子串动和对口，动作要协调手不得放在管口和法兰接合处。
E. 滚动工件时，防止滑动及倾倒伤人。
F. 手提式砂轮机应有防护罩，操作时，站在砂轮片径向侧面，并戴绝缘手套或站在绝缘板上。

Ø 电焊工
A. 电焊机外壳，必须接地良好，其电源的装拆应由电工进行。
B. 电焊机要设单独的开关，开关应放在防雨的闸箱内，拉合时应戴手套侧向操作。
C. 焊钳与把线必须绝缘良好，连接牢固，更换焊条应戴手套。在潮湿地点工作，应站在绝缘胶板或木板上。
D. 严禁在带压力的容器或管道上施焊，焊接带电的设备必须先切断电源。
E. 焊接储存过易燃、易爆、有毒物品的容器或管道，必须清除干净，并将所有孔口打开。
F. 在密闭金属容器内施焊时，容器必须可靠接地，通风良好，并应有人监护。严禁向容器内输入氧气。
G. 把线、地线，禁止与钢丝绳接触，更不得用钢丝绳或机电设备代替零线。所有地线接头，必须连接牢固。
H. 更换场地移动把线时，应切断电源，并不得手持把线爬梯登高。
I. 清除焊渣、采用电弧气刨清根时，应戴防护眼镜或面罩，防止铁渣飞溅伤人。
J. 施焊场地周围应清除易燃易爆物品，或进行覆盖、隔离。
K. 必须在易燃易爆气体或液体扩散区施焊时，应经过有关部门检试许可后，方可施焊。
L. 工作结束，应切断焊机电源，并检查操作地点，确认无起火危险后，方可离开。

Ø 气焊工
A. 施焊场地周围应清除易燃易爆物品，或进行覆盖、隔离。
B. 必须在易燃易爆气体或液体扩散区施焊时，应经过有关部门检试许可后，方可施焊。
C. 氧气瓶、氧气表及焊割工具上，严禁沾染油脂。
D. 乙炔瓶与氧气瓶不得同放一处，距易燃、易爆物品和明火的距离，不得少于10米。
E. 氧气瓶应有防震胶圈，旋紧安全帽，避免碰撞和剧烈震动，并防止曝晒。
F. 点火时，焊枪口不准对人，正在燃烧的焊枪不得放在工件或地面上。
G. 不得手持连接胶管的焊枪爬梯、登高。
H. 严禁在带压的容器或管道上焊、割，带电设备应先切断电源。
I. 在储存过易燃、易爆、有毒物品的容器或管道上焊、割时，应先清除干净，并将所有孔、口打开。
J. 工作结束，应将乙炔、氧气瓶气阀关好，拧上安全罩，并检查操作地点，确认无起火危险后，方可离开。

二、机电设备设施的保养维护方案
1. 供配电系统的管理
如果说机电设施设备是整个建筑系统的核心部位，那么供配电系统则是它的大动脉。为了保障系统供电的连续性，需制定行之有效的运行管理制度和维护保养方案，确保供配电系统的正常运行。
1.1设备的定期维护保养方案和标准
（1）每日巡视保养项目
①电力变压器（干式）
序号
部　位
内　容
要　求
1
外壳
1. 查低压连接母线；
2. 检查壳体。
低压母线不发热、无变色，外壳清洁、无杂物、无放电痕迹。
2
温度计
1. 检查是否完好；
2. 观察温度指示。
显示正常、无损坏、温度不超过90℃。
3
声响
监听变压器指示。
发出均匀的“嗡嗡”声，无异常杂音。
4
变压器室
1. 检查门窗、地面、四壁；
2. 检查通风道、通风设施；
3. 检查室内照明设施；
4. 检查室内消防设施。
无杂物、不漏水、能以防止小动物进入、干净整洁、功能正常、通风良好、无锈蚀、开关灯具功能正常、消防设施功能正常。

②低压开关柜
序号
部　位
内　容
要　求

1

柜正面
1.清扫（擦拭）柜正面；
2.检查仪表指示及运行参数；
3.检查空气开关；
4.检查闸刀开关、操作机构；
5.检查分闸、合闸指示灯。
无灰尘、污迹，仪表工作正常，电流、电压在正常范围，工作状况符合运行要求，指示灯指示正常。
2
柜背面
1.观察母线、连接点、引出线；
2.检查电度表。
连接良好、接点无发热变色，电度表铝盘转动正常。

③电容器柜
序号
部　位
内　容
要　求

1

柜正面
1.清扫（擦拭）柜正面；
2.检查仪表指示及运行参数；
3.检查自动补偿器；
4.检查各组电容指示灯。
无灰尘、污迹，仪表工作正常，电流电压在正常范围，补偿器功能正常，指示灯完好。
2
柜内
1.观察电容器壳体、套管；
2.检查导线及其连接点；
3.检查柜内温度。
电容器无膨胀、无渗漏油，连接导线无过热变色，无焦熔现象，柜内温度不超过45℃。

④强电井
序号
部　位
内　容
要　求

1

插接箱
1.清扫外表面；
2.检查空气开关；
3.检查内部接线。
无灰尘、污迹，状况符合运行要求，无过热变色现象，连接无松动。
2
强电井室
1.检查房顶、四壁、地面、门；
2.检查室内照明设施；
3.检查电缆、母线槽。
无损坏、无杂物、无漏水、能防止小动物进入，干净整洁，开关、灯具功能正常，无损伤、无放电痕迹、无过热。

（2）每周保养项目
①电力变压器（干式）
序　号
部　位
内　容
要　求
1

完成每日巡视保养项目。
无灰尘、污迹。
2
接地线
1.检查接地线；
2.检查连接点。
无断股，无锈蚀，接触良好。

②低压开关柜
序号
部　位
内　容
要　求
1

完成每日巡视保养项目。

2
柜背面
检查闸刀开关；
检查自动开关；
检查保险丝具；
检查电缆及电缆头；
检查母线支撑固定装置。
不过热变色，三相闸夹到位，灭弧罩牢固不松动，接线桩头无发热变色，无焦湖异味；
无发热，容量符合规定，固定可靠，不过热，固定可靠，无破损，无松动。
3
地　线
检查接地线，接线头。
接地线无锈蚀断股，接线桩头紧固。
4
地下电缆室
检查室内环境；
检查电缆托盘；
检查电缆。
无杂物、垃圾，无积水，电缆排列有序，整洁无杂物，固定可靠，无损坏，无放电痕迹。

③电容器柜
序号
部　位
内　容
要　求
1

完成每日巡视项目。

2
柜正面
手动（用转换开关）逐组投切电容器。
控制正常功能良好，指示仪表及信号正确。
3
接地
检查接地线。
无松动，无断股。
4
柜内
检查熔断器、接触器、热继电器及其接线。
接触良好，无过热，无损坏。

（3）年度保养项目
①电力变压器（干式）
序号
部　位
内　容
要　求
1

完成每日巡视保养项目。

2
变压器
1.全面清扫、擦拭；
2.全面紧固螺栓连接部分；
3.测量绕组直流电阻；
4.测量线圈绝缘电阻；
5.相间绝缘电阻。
清扫，无油垢；
牢固无松动；
三相电阻应平衡（相间差别不大于三相平均值4%，线间差别不大于三相平均值之2%）采用2.5KV兆欧表，阻值符合有关规定。
3
电气联接
1.调压联接片；
2.一次电缆接头；
3.二次母线槽接口。
调压联接片联接良好，电缆接头及母线槽接口紧固、良好。

②低压开关柜
序号
部　位
内　容
要　求
1

完成每日巡视保养项目。

2
仪　表
校验仪表、校验电度表。

3
柜　内
全面清扫灰尘；
整理二次线；
补齐、更换二次线接线号；
检修闸刀开关；
检修自动开关；
全面检查紧固螺栓连接点；
补刷相位漆。
无灰尘、油质、杂物、整齐、美观、清晰三相同期到位、接触面（线）大于2/3以上，刀片夹座接触压力合适触头不烧损，动作可靠灵活，无缺损件，牢固，无松动，颜色符合规定。
4

无垃圾、杂物、电缆排列整齐。

③电容器柜
序号
部　位
内　容
要　求
1

完成每日巡视保养项目。

2
柜　内
全面清扫灰尘；
整理二次线，更换字迹不清晰的接线号；
检修控制无器件。
无灰尘、油垢、杂物、整齐、美观、清晰完好无缺损、动作可靠。
3
电容器
检查电容器壳体及瓷瓶测量电容器二极对外壳及二级间绝缘电阻，测量电容器容量，更换失效的电容器。
壳体无凹凸，无破损，绝缘电阻值不作规定，使用1000V摇表用微法表测量或用电压流表法测量，容量不超过额定值±10%。

④供配电接地系统
序号
部　位
内　容
要　求
1
接地线
检查接地线螺栓及连接情况。
紧固良好。
2
接地体
检查接地体焊接头。
焊接良好、无锈蚀。
3
接地电阻
用接地电阻测量仪测量接地电阻。
系统的接地电阻小于4Ω。

⑤防雷接地系统
序号
部　位
内　容
要　求
1
接地体
各金属管网的防雷接地焊接。
无松动、焊点无锈蚀。
2
接地体电阻
用接地电阻测量仪测量接地电阻。
接地系统的接地电阻小于10Ω。
1.2供电系统应急抢修、处理方案
（1）供电系统抢修限时规定
为了保证供电系统发生意外事故后，能及时抢修，特制定本抢修限时规定：
①变压器发生故障后，运行值班人员5分钟内到达现场，将变压器改为检修状态，及时通知维修人员前来排除故障，在零配件齐全情况下故障排除时间不得起过3小时。
②在最短时间更换备用变压器。
　　③配电室内的配电柜发生故障后，运行人员5分钟内赶到现场，排除故障。
④配电柜单一抽屉柜发生故障时，维修人员及时修理，若不能及时排除故障，尽快更换备用抽屉柜。
　　⑤楼层配电箱发生故障时，维修人员在5分钟内赶到事故现场，30分钟排除故障。
　　⑥公用设备、设施、电器发生线路故障时，维修人员在10分钟内到达故障现场，排除故障。
　　⑦对所有设备设施故障抢修情况都要进行详细记录，包括故障发现时间、故障部位、故障原因、抢修措施、零配件更换，材料耗用情况、抢修人员名单、修复时间等。
（2）停电应急处理措施
　　①对于电力局提前通知，检修高压线路计划停电时，工程部应及时通知动作部，由运作部告知租客停电原因及时间，并做好停电准备工作。
　　②对于突发事件停电时，工程部应与电力局联系，问明停电原因及时间后，及时通知运作部，同时保证备用线路5分钟内启动并接入应急电网，相关人员检查应急供电线路是否正常。
③当维修和保养电气设备需要计划停电时，工程部应提前通知运作部停电范围、时间，值班员应按要求做好保证安全的措施和技术措施，维修负责人应向维修人员进行技术交底和安全交底后，方可开始工作。
　　④为供电内部出现突发事故时，值班员应立即通知工程部，工程部接到通知后，迅速组织人力抢修，必要时通知运作部，由运作部通知租客停电时间及原因。
⑤当发生火灾时，值班员应按《灭火应急规程》处理，停止动力设备供电，启用备用电源以供灭火。
1.3电力节能措施
　　为了更好地服务于租客，同时又能创造良好的经济效益和社会效益，工程部将采取以下措施对各类用电设施设备进行科学合理的控制：
　　①对露天照明灯具采用钟控系统进行控制，杜绝人为开关不及时，造成不必要的浪费，并根据一年四季日照时间的变化，调整定时时间。
　　②对各楼宇内的走廊、消防通道等公用部分的照明，采用声、光控开关或节能灯进行控制。
　　③地下室采用低照度分散照明，能达到一般照明效果即可。
④根据冬夏两季用电量的差异，合理选择电力变压器的投入数量，使变压器处于最经济的运行状态。

2. 电梯管理
　　随着国民经济的飞速发展和工作生活节奏的不断加快，电梯已成为高层建筑不可缺少的垂直交通运输工具。我公司将严格按照业主的要求，制定必要的管理制度，对电梯维护保养单位进行全面的监督和管理，严格遵照电梯的定期维护保养及检修标准进行，并实行24小时的全天候跟踪服务，确保电梯的安全正常运行。
制定本工程的电梯的定期维护及检修方案：
（1）曳引机的保养
①减速箱
　　•箱体内的油量应保持在油针或油镜的标定范围，油的规格应符合要求；
　　•润滑油脂润滑的部位，应拧紧油盅盖。一般一个月应挤加一次；
　　•应保证箱体内润滑油的清洁，当发现杂质明显时应换新油。一般对新使用的减速箱，半年应更换新油；
　　•应使蜗轮蜗杆的轴承保持合理的轴向游隙，没电梯在奂向时发现蜗杆轴与蜗轮轴出现明显窜动时，应采取措施减小轴承的轴向游隙；
　　•应使轴承的温升不高于60℃，箱体内的油温不超过85℃，否则应停机检查原因；
　　•当轴承在工作中出现撞击、磨切等不正常噪声，虽经调整亦无法排除时，应考虑更换轴承；
　　•当减速箱使用年久，蜗轮杆的齿磨损过大，在工作中出现很大换向冲击时，应进行大修，内容是调整中心距或换掉蜗轮蜗杆。
②制动器
　　•应保证制动器的动作灵活可靠，各活动关节部位应保持清洁，并用润滑油定期润滑，对电磁铁，必要时可加石墨粉润滑；
　　•制动瓦在松开时，与制动轮的周向间隙应均匀，且最大不超过0.7毫米，当间隙过大时，应调整；
　　•制动器应保持足够的制动力矩，当发现有打滑现象时，应调整制动弹簧；
　　•当发现制动瓦磨损，导致铆钉头外露时，应更换制动瓦。
③曳引轮
　　•应保证曳引绳槽的清洁，不允许在绳槽中加油润滑；
　　•对于带切口半圆槽，当绳槽磨损至切口深度少于2毫米时，应重车绳槽，但经修车后切口下面的轮缘厚度不应小于曳引绳直径。
④曳引电动机及速度反馈装置
　　•应保证电动机各部分的清洁，不应让油浸入电动机内部，应经常吹净电动机内部和换向器、电刷等部分的灰尘；
　　•对使用滑动轴承的电动机，应注意油槽内的油量是否达到油线，同时应保持油的清洁；
　　•当电动机使用年久，转子轴承磨损过大，出现电动机运转不平衡，噪声增大时，应更换轴承；
　　•应保证电动机的良好绝缘，一般在季度检查中应检查绕组对机壳的绝缘电阻，如降至允许值以下（主极线圈0.5兆欧，其他部分0.25兆欧），应采取措施提高绝缘性能。
（2）曳引绳与绳头组合的保养
　　①应使全部曳引绳的张力保持一致，当发现松紧不一时，应通过绳头弹簧加以调整（相互拉力差应在5%以内）；
　　②曳引绳使用年久，绳芯中的含油耗尽，导致绳的表面干燥，甚至出现锈斑，此时可在绳的表面薄薄地涂一层润滑油；
　　③应经常注意曳引绳有否机械损伤，有否断丝爆股情况，锈蚀及磨损程度等，如已达到更换标准，应立即停止使用，更换新绳；
　　④应保持曳引绳的表面清洁，当发现表面粘有砂尘等异物时，应用煤油擦干净；
　　⑤在截短或更换曳引绳，需要重新对绳头锥套浇注巴氏合金时，应严格执行工艺，切不可马虎从事；
　　⑥应保证电梯在顶层端站平层时，对重与缓冲器间应有足够间隙，当由于曳引绳伸长，使间隙过小甚至碰到缓冲器时，可将对重下面的调整垫摘掉（如果有的话），如不能以此解决问题，则应截短曳引绳，重新浇注绳头。
（3）限速器与安全钳的保养
　　①应保证限速器的转动灵活，对速度变化的反应灵敏，其旋转部分润滑应保持良好，一般一周应加油一次，当发现限速器内部积有污物时，应加以清洗（注意不要损坏弹簧上的铅封）；
　　②应使限速器张紧装置转动灵活，一般每周应加油一次，每年清洗一次；
　　③应保证安全钳动作灵活，提拉力及提升高度均应符合要求，在季检中应加以检查。
（4）导轨和导靴的保养
　　①对配用滑动导靴的导轨，应保持良好润滑，要定期在油匣中添加润滑油，并调整油毛毡的伸出量及保持清洁；
　　②滑动导靴靴衬工作面磨损过大，会影响电梯的支行平稳性，一般对侧工作，磨损量不应超过1毫米（双侧），内端面不超过2毫米，超过时应更换；
　　③应保证弹性滑动导靴对导轨的压紧力，当因靴衬磨损而引起松驰时，应加以调整；
　　④应使滚动导靴滚轮滚动良好，当发现磨损不均，应加以修车，当发现脱圈，过分磨损时，应更换；
　　⑤在年检时，应详细检查导轨连接板和导轨压板处螺栓的紧固情况，并应对全部压板螺栓进行一次重复拧紧；
　　⑥当安全钳动作后，应及时修光钳块夹紧处的导轨工作面。
（5）轿门、厅门和自动门锁的保养
　　①当滚轮的磨损导致门扇下坠及歪斜等时，应调整门滚轮的安装高度或更换滚轮，并同时调整挡轮位置，保证合适间隙；
　　②应经常检查厅门联动装置的工作情况，对于钢丝绳式联动机构，发现钢丝绳松驰时，应予张紧，对于摆杆式和撑臂式联动机构，应使各转动并节处转动灵活，各固定处不应发生松动，当出现厅门与轿门动作不一致时，应对机构进行检查调整；
　　③应保持自动门锁的清洁，在季检时应检查保养，对于必须作润滑保养的门锁，应定期加润滑油；
　　④应保证门锁开关的工作可靠性，应注意触头的工作状况，防止出现虚接、假接及粘连现象。
（6）自动门机的保养
　　①应保持调定的调速规律，当门在开关时的速度变化异常时，应立即作检查调整；
　　②对于皮带传动的开门机，应使皮带有合理的张紧力，当发现松驰时应加以张紧，对于链传动的开门机，同样应保证链条合理的张紧力；
　　③自动门机各转动部分，应保持有良好的润滑，对于要求人工润滑的部位，应定期加油。
（7）缓冲器的保养
　　①对于弹簧缓冲器，应保护其表面不出现锈斑，随着使用年久，应视需要加涂防锈油漆；
　　②对油压缓冲器，应保证油在油缸中的高度，一般每季度应检查一次，当发现低于油位线时，应添加（保证油的粘度相同）；
　　③油压缓冲器柱塞外露部分应保持清洁，并涂抹防锈油脂；
　　④每年以轿厢检修速度，进行一次油压缓冲器的复位试验。
（8）重量补偿装置的保养
　　①当发现补偿链在运行时产生较大噪声时，应检查消音绳是否折断；
　　②对于补偿绳，其设于底坑的张紧装置应转动灵活，上下浮动灵活，对需要人工润滑部位，应每月检查添加润滑油。
（9）寻向轮及反绳轮的保养
　　①应经常用软刷和吹风清除屏体及全部电器件上的积尘，保持清洁；
　　②应经常检查接触器、继电器触头的工作情况，保证其接触良好可靠，导线和接线柱应无松动现象，动触头连接的导线接头应无断裂现象；
③应保证接触器、继电器的触头清洁、平滑，发现有烧蚀时，应用细齿锉刀修整平滑（忌用砂布），并将屑末擦净；　
　　④更换控制屏内熔断器时，应保证熔断器丝的额定电流与回路电源额定电流相一致，对电动机回路，熔丝的额定电流应为电动机额定电流的2.5－3倍。
（10）选层器的保养　
　　①应经常检查传动钢带，如发现断齿或有裂痕时，应及时修复或更换；　
　　②应保持动触头盘（杆）运行灵活，视需要加注润滑油；减速器及各传动部位，均应保证足够润滑，注意添加润滑油；
　　③应经常检查动、静触头的接触可靠性及压紧力，并予适当调整。当过度磨损时应予更换；
　　④应保持触头的清洁，视需清除表面积垢，烧蚀处应用细锉刀修平；
　　⑤注意保持传动链条的适度张紧力，出现过度松驰时，应予张紧。
（11）安全保护开关的保养
　　①每月应对各安全保护开关进行一次检查，拭去表面尘垢，核实触头接触的可靠性，触头的压力及压缩裕度，清除触头表面的积尘，烧蚀处应锉平，严重时应更换；
　　②极限开关应灵敏可靠，每年进行一次越程检查，视其能不能可靠地断开主电源。
（12）机房和井道的保养
　　①机房应禁止无关人员进入，在维修人员离开时，应锁门；
　　②应注意不让雨水浸入机房，平时保持良好通风，并注意机房的温度调节；
　　③机房内不准放置易燃、易爆及腐蚀性物品；同时保证机房中灭火设备的可靠性；
④底坑保持干燥、清洁，发现有积水时应及时排除，并作干燥处理。

3. 给排水系统的管理
为此，我公司根据本工程的给排水特点，制定出定期的维护保养计划及标准，并按此计划及标准进行全方位的维护保养，确保生活用水和消防用水质量。
3.1排水系统定期维护保养计划及标准
（1）生活给水系统
序号
检查项目名称
检查周期
检查标准
说　明
1、给水设备
1
生活水泵外观
日常检查
⑴外表清洁，无锈蚀损坏；
⑵螺栓，螺丝无松动断裂；
⑶防震垫无损坏。

2
电机（机械部分）
日常检查
⑴运行过程中无异常震动，噪音；
⑵电机及轴承温升正常。

6－8个月
⑴轴承体清洗，加润滑油（脂）；
⑵更换磨损零部件。

3
泵体
日常检查
⑴运行正常，无异常震动，噪音；
⑵检查轴承发热情况，无烫手现象；
⑶检查填料函的泄漏和发热情况，每分钟10－20滴为好；
⑷检查连轴器，水泵轴心与电机轴心应重合，无运转时，用手盘动轴无卡阻现象。

6－8个月
⑴轴承体清洗，加润滑油（脂）；
⑵更换磨损零部件。

3－5年
打开泵盖，检查内芯零部件状况，检查其磨损腐蚀和冲刷程度，必要时更换。

2、给水设施
1
蓄水池，水箱
12个月
⑴水池、水箱除锈、除垢、清洗、消毒；
⑵检修配件。

2
减压阀、水锤消失器
3个月
⑴动作灵敏，准确；
⑵无锈蚀堵塞。

3
止回阀、浮球阀、排气阀
1个月
⑴动作灵敏，准确；
⑵无锈蚀，无堵塞，无滴漏。

4
闸阀、截止阀
日常检查
⑴启闭灵活，无锈蚀。
⑵无滴漏。

5
水龙头
日常检查
⑴水龙头齐全，无锈蚀，无损坏；
⑵无滴漏。

6
压力表
3个月
⑴表壳完整无损，连接牢固，表面清洁；
⑵指针灵敏，读数准确。
按计量局要求周期检测。
7
水表
1个月
⑴表壳完整、指针灵敏，读数准确；
⑵无锈蚀，表面清洁，无滴漏。

8
各井室
1个月
⑴井盖、井裙完整，启闭方便；
⑵爬梯牢固，井底干净。

3、给水管道
1
生活给水管道
日常检查
⑴水流要畅通，无堵塞；
⑵管道连接部分要严实；
⑶无锈蚀，无跑、冒、滴、漏。

2
管道吊支架，管卡
1个月
⑴管道吊支架，管卡连接要牢固；
⑵表面无锈蚀。

（2）消防水系统
序号
检查项目名称
检查周期
检查标准
说　明
1、消防设备
1
外观
日常检查
1. 外表清洁、无锈蚀损坏；
2. 螺栓、螺丝无松动断裂；
3. 防震垫无损坏。

2
消防泵
3-5个月
1. 检查油杯和油位情况，不缺油，油脂无变质、发干现象；
2. 检查泵体，手盘动轴无卡壳现象，无漏水；
3. 检查联动轴的对中程度（有联运轴的）；
4. 开泵试运转，运行应无异常振动、噪音，轴承无过热。

12-14个月
1. 更换润滑脂（油）；
2. 轴承体清洗、检查；
3. 更换零配件；
4. 绝缘良好（电部分）；
5. 接线端子牢固（电部分）。

2、消防管道
1
消防管道
3个月
1. 消防管道要通；
2. 连接部分要紧固，无跑、冒、滴、漏；
3. 管道油漆要完好，颜色鲜艳。

2
管道附件
3个月
1. 管道附件要齐，表面无锈蚀；
2. 管件连接要牢固；

3
管道吊支架、管卡
1个月
1. 管道吊支架、管卡连接要牢固；
2. 表面无锈蚀。

4、压力表
1
压力表
3个月
1. 表体完整无缺，连接牢固，表面清洁；
2. 读数正确，指针灵敏。

（3）排水系统
序号
检查项目名称
检查周期
检查标准
说　明
1、排水设备
1
污水泵
日常检查
1. 外表、滤网、支架无严重锈蚀；
2. 螺栓、螺丝无松动断裂；
3. 水管与泵连接完好，接口无松动、泄漏。

2
泵体
日常检查
运行正常，无异常振动、噪音，排水流畅。

12-14个月
1. 检查泵内或管，无杂物堵塞；
2. 更换零部件；
3. 轴承体清洗、加油。

2、排水设施
1
排水闸阀
1个月
1. 阀门启闭要灵活；
2. 阀体要完整；
3. 无锈蚀无滴漏。

2
排水栓卫生
日常检查
1. 栓体完好；
2. 水流通；
3. 无锈蚀，无跑、冒、滴、漏。

3
各井室
1个月
1. 井盖完好，启闭方便，爬梯牢固；
2. 井底流槽要畅通，无沉积物堵塞。

3、排水管道
1
室内排水管道
1个月
保持水流畅通，无堵塞，无滴漏。

排气管
1个月
1. 保持管内气体及时排出；
2. 下水管内不准有真空。

管道吊支架、管卡
1个月
吊支架、管卡要安装牢固。

2
室外排水管道
1个月
保持水流畅通，无堵塞。

各井室
1个月
井盖完好，启闭方便，爬梯牢固，井底流槽要畅通，无积物堵塞。

3.2给排水系统应急处理方案
　　（1）给排水系统事故应急处理措施
　　①经常巡查供水系统，发现有跑、冒、滴、漏现象，应立即抢修杜绝浪费；
②尽量保障供水的连续性，当计划检修阀门确需短时间停水时，应提前通知租客停水时间及恢复供水时间，以便作好储水准备；
③遇突发事件导致供水系统停水时，工程部应与自来水公司取得联系，问明停水原因、时间后，及时向租作出书面解释；
　　④对于内部突发事故引起停水，值班人员应立即通知工程部，工程部接到通知后，迅速组织人员进行抢修并及时通知租客停水时间、原因和恢复供水时间；
　　⑤定期清洗二次供水蓄水池，应提前出示通知，告知停水时间及恢复供水时间。清洗完后应将水质样本送卫生防疫部门化验合格。
（2）给排水系统故障抢修限时规定
　　为保证给排水系统发生意外事故后能及时抢修，特制定本规定。
　　①给水系统
•高压水泵发生故障后，运行人员应及时启用备用水泵，停止故障泵的运行，并及时通知人员修复故障，在零配件齐全的情况下，故障排除不得超过两天；
•干管阀门破裂时，应及时关闭前一级阀门，并通知维修人员更换破裂的阀门，其更换并再次通水时间不得超过4小时；
　　•普通水龙头损坏，其更换时间不得超过1小时；
　　•主管发生破裂时，应及时关闭前一级阀门，并向工程部经理汇报。经理接到汇报后，应立即召集抢修人员在15分钟内到达现场，即刻组织制定抢修方案，并发出限水或停水通知，主管恢复通水时间最长不得超过24小时。
　　②排水系统
　　•室内外排水干管如发生破裂，应即刻组织抢修，修复时间不得超过4小时；
　　•排水干管、沟渠、沙井发生堵塞，其疏通时间不得超过3小时。

4. 中央空调系统的管理
4.1 中央空调机组的定期维护保养及检修

（1）每日巡视保养项目
序号
部　位
内　容
要　求
1
润滑系统
压缩机润滑轴承的油压、油位。
油压、油位正常，必要时进行放油与加油。
2
冷凝器
检查冷凝器压力、饱和温度。
符合设计工作情况。
3
蒸发器
检查蒸发器压力。
符合设计工作情况。
4
冷冻水
检查冷冻水进出水温度。
水温正常、进出水温度差正常。
5
压缩机电机
检查电机的电压、电流及声音。
电压、电流正常、无异常声音。
6
冷凝器管束
检查管束清洁及污垢。
清洁、无污垢。
7
水处理
检查水质。
电流、电压正常、无异常声音、无过热。
8
水泵电机
检查冷冻水泵，冷却水泵、电机的电压、电流及运行情况。
进出水正常、无溢流、冷却塔风机运行正常、无异常噪声、浮球阀正常、阀门无渗漏。
9
盘管风机
检查过滤网、给风机；检查磁阀和温控开关。
清洁过滤网、给风机传动部位注油，电磁阀、温控开关正常。

（2）半年检修项目
序号
部　位
内　容
要　求
1
机油过滤器
检查机油过滤器。
是否清洁、通畅，否则需更换。
2
控制柜
检查机组控制柜、冷冻水泵、冷却水泵、冷却风机控制柜。
清洁控制柜内电器元件，紧固各种导线的连接螺栓。

（3）年检修项目
序号
部　位
内　容
要　求
1
润滑油系统

放出与更换压缩机油槽内的润滑油。
2
蒸发器与冷凝器
1.检查与清洗水过滤器；
2.根据需要检查与清洗管束；
3.检查端板。
水过滤器清洁、畅通，管束清洁、无污垢、端板牢固。
3
压缩机电机
1. 清洁空气通路和绕组；
2. 测量电机绕组绝缘；
3. 电机轴承加油。
电机空气通路畅通、绕组清洁，绕组绝缘正常，清洗电机轴承，重新添加润滑油。
4
控制柜
检查制冷主机及制冷辅机柜。
清洁控制柜内电器元件，紧固各类导线的连接螺栓。
5
水质
对水质进行化学分析。
水质需符合标准，否则需进行水处理。
6
制冷辅机
清洁电机绕组，测量绕组绝缘，电机轴承加油。
绕组清洁，绝缘正常，清洗电机轴承，并重新加润滑油。
7
管道系统

阀门漏水