秦皇岛市场调研报告及物业发展建议.docx

秦皇岛·房地产市场调研分析总结

河北宝鸿洲房地产开发有限公司
2014年7月7日

第一部分：2014年秦皇岛城市发展及政策

一、京津冀一体化战略（固定资产投资迎契机）

中国国务院总理李克强在2014年3月5日作政府工作报告时指出，加强环渤海及京津冀地区经济协作。
习近平总书记在听取京津冀协同发展工作汇报时强调，实现京津冀协同发展是一个重大国家战略，要坚持优势互补、互利共赢、扎实推进，加快走出一条科学持续的协同发展路子。

1、秦皇岛实现与北京、天津的客运、货运
一体化交流发展；

2、更加有利于北京、天津、唐山等地客户
资源，去秦皇岛度假置业，到达距离缩短；

3、时间成本缩短，人流互动，城市互动。

秦皇岛未来投资价值增大，带动产业升级，提升旅游人口与旅游配套提升
秦皇岛的宜居性，一体化战略提升秦皇岛的经济发展，能够带动人口转移

二、对接京津产业转移（多个产业园区将兴建）

津秦高铁正式通车，1小时左右两地互相往来；北戴河机场即将开通；
涉及电子信息、环保、消费品、装备制造等多个领域1200多家北京企业；
截至2014年4月份，全市共安排央企合作项目35个，总投资351亿元。
北戴河区域，打造首都行政医疗文化教育功能疏解集中承载区，承接中央和国家机关附属机构以及首都教育、医疗、健康、养老、体育等领域的项目或产业转移，建设首都教育医疗体育资源转移基地，构建以生命健康产业为特色的国家健康养老产业发展示范基地。

虽近期秦皇岛楼市低迷，但未来有进一步发展的空间
1、促进城市的产业升级与经济发展；
2、提升秦皇岛的旅游价值与度假价值，带动旅游度假产业的发展与升级；
3、带动固定资产的投资，特别是房地产的基础设施的建设与提升；
4、促进了科技、技术、商业领域的人才的引进与增加，带动区域人口素质的提升；

三、西港东迁进入实质阶段（城市环境将提升、城市新中心将逐步形成）

1、建设成新兴城市形象标杆区域，释放海景资源，提升环境与旅游资源的开发
2、推动周边居住环境的改善，形成新的城市中心，推动城市的建设进程

与建材学院东校区地块毗邻，有助开发区与市里中心区形成互动，提升整个南部城区的环境与居住品质
减少港口的货物（煤尘等）对于海岸线环境的污染及市容的影响

四、秦首套房贷利率最高上浮20%

秦皇岛五大银行首付比例仍保持30%；
关于房贷利率，农行上浮12%—15%，中行、建行、秦皇岛银行上浮10%，工商银行上浮10%—20%在五家银行中上浮比例最高。
目前首套房贷额度依然紧张，审批贷款仍需2—3个月的时间。

首套房贷额度偏紧，并未对楼市造成太大影响
1、目前市场投资性置业客户占比缩小，刚需购房增加较多，对于置业刚性需求使首套房贷对于影响不大；
2、旅游地产主打高端人群，首套房贷利率，难以对其产生影响

五、2014年6月秦皇岛“单独两孩”政策放开

据统计秦皇岛市有8000个家庭有生二胎的打算， “单独两孩”政策的推出将影响房地产市场楼盘户型布局，将来可能会有更多的家庭首选三居室。

分析：1、短期内，城市人口不会出现激增现象，整体房地产市场受影响不会明显；
2、会影响置业者的购房心理，大户型产品将会更多的进入购房者的置业计划；
3、家庭人口结构的改变，会影响购房者的置业习惯，大户型产品，如三居室会成为首先；
4、未来较长时期内，学区房概念会更加受到置业者的青睐；

秦皇岛城市发展及市场政策总结
1、京津冀一体化战略，增强了秦皇岛的房地产市场信心，对于北京、天津、唐山等地的投资、旅游置业人群的吸引力的增强将会迎来新的契机；
2、秦皇岛整体房地产市场，将迎来进一步转型的机遇，随着城市产业的升级，物流、人流的进一步畅通，城市环境的进一步改善，秦皇岛的房地产市场将进一步成熟化、规范化，也将进一步吸引外地房地产商的进入；
3、未来秦皇岛各个区域的城市功能将更加明晰化和集群化，北戴河区域以养老、度假旅游为核心，海港区将成为中心居住区；
4、西港东迁，将进一步提升秦皇岛中心城区的城市环境与面貌，也将进一步促进该区域房地产市场的发展与兴建；
5、单独二胎政策的实施，短期内不会产生明显的影响，但置业者的购房心态将产生变化，未来三居产品及学区房，将会有更大的市场容量；
6、虽然面临着萧条的市场环境及国家调控、银行利率上浮等政策性打压，但国家大的政策环境与战略的实施，将会使秦皇岛未来房地产市场有着更多机遇。

第二部分：2014年秦皇岛房地产市场情况

一、2014年上半年，秦皇岛及海港区市场均价走势

鉴于8、9、10月份旅游旺季的到来，整体市场预计会有一个价格回涨的表现
分析：1—3月份整体市场价格平稳，4月份之后秦皇岛及海港区均价出现明显下滑，降价3—5%；
6月份整体市场价格比5月份略有回升，但整体市场依然处于低迷期；

二、2014年上半年，秦皇岛市场开盘情况
2014上半年共计19个楼盘开盘20次；推出房源包括高层和别墅等多品种
更多项目推迟了开盘时间，来应对市场的观望情绪，或增加开盘频次，通过优惠实现走量

分析：
从开盘情况来看，海港区的市场需求量最大，而且竞争程度也最为激烈。
1、从开盘时间来看，在所有20次开盘中，在第一季度有10个项目开盘，其中在3月达到了一个井喷7个项目开盘；第二季度中，4月4个项目开盘，5月3项目个开盘，6月3个开盘。
2、海港区共有8个项目9次开盘。南北戴河区域共3个盘3次开盘；山海关区域共1个楼盘1次开盘；四县共4个楼盘4次开盘。
三、2014年上半年，秦皇岛土地市场情况
成功挂牌入市仅有103.5191亩，约为4.26亿元，同比去年同期分比下降了71.43%、17.57%

分析：
1、今年上半年，秦皇岛虽然共有6块地挂牌，但是有两块地流拍，只成交了四块地（金梦海湾8号，第二次流拍）；
2、对比去年同期，秦皇岛住宅用地入市步伐在放缓，面对低迷市场，政府有意控制土地放量。

第三部分：秦皇岛购房人群置业情况

一、2014年1—5月，秦皇岛购房者关注区域指数
相比2013年，海港区关注度上涨4.79%；东戴河关注度下降2.86%，南戴河关注度下降2.77%

（数据来源：秦皇岛搜房网数据监控中心）
2014年上半年，购房者关注指数区域占比：海港区楼盘占关注比最高达70%，其次为北戴河区8%，山海关区排第三位6%。
2013年下半年：海港区占66.67%，北戴河区6.6%，南戴河7.78%，东戴河6.63%，山海关6.93%，昌黎3.73%,其他2.14%。

购房者关注区域分析：
1、海港区，购房人群关注度最高。
原因：缘于海港区是秦皇岛市的中心区，教育资源，生活配套，环境交通等因素与其他区域相比有绝对优势，搜房网数据监控中心数据显示，有诸多家庭为解决子女教育问题而购房。
2、相比较海港区关注度大幅提升，东戴河和南戴河关注度大幅下降。
原因：东戴河和南戴河主推海景房，全国房地产市场大环境影响，投资客的大量减少，加之相关配套的不完善，影响了购房者的关注与选择。
我们项目地块处于开发区与市里的衔接地带，离我们项目地块较近的学校有：
幼儿园：燕大幼儿园、龙宝宝幼儿园、耀华第三幼儿园、大风车幼儿园
小学：文耀里小学、白塔岭小学、桥东里小学、森林逸城小学
中学：森林逸城中学、燕大附中
周边诸多高校的存在

3、鉴于海港区，教育购房的比例有所提升，对于我们项目而言，利用好周边教育资源，对于本地置业者具有一定的吸引力。

二、2014年1—5月，秦皇岛购房者关注户型指数

（数据来源：秦皇岛搜房网数据监控中心）

2014年上半年户型关注指数中，两居占比最高，大46.1%，其次为三居25.61%，排名第三的一居室占20.41%
一至三居室关注指数占总量的92.12%。
分析：
1、三居的关注购房人群，主要以本地置业者居多，刚性需求的购房群体居多；
2、二居的客群组成包含两部分，一部分为外地置业投资者，一部分为本地的置业人群；
3、一居产品，主要以外地度假、旅游、投资人群为主，鉴于一居的房源相对价格偏高，本地的刚需购买人群相对偏少；

三、2014年1—5月，秦皇岛购房者价格关注指数

3000—5000元/㎡楼盘关注比最高，达47%；

其中5000—7000元/平楼盘关注占比25%——
这个价位区间包含了秦皇岛大多数房源，但是在关注中占比
却仅四分之一。

7000—11000元/平的房子主要为高品质楼盘或海景房，关注度较低，
仅占总量的10%。

秦皇岛市民对房价预期在3000—5000元之间，但是大多数楼盘价格在5000—7000元/㎡之间，这与市场的购房者需求形成一定反差；
主要原因：1、前几年秦皇岛的整体市场价格上涨过快，价格已卡在高位运行；
2、外地投资的置业需求的涌入，抬升了市场的整体均价；
3、但本地置业者的置业购买力有限，导致市场需求心理价位偏低。
四、秦皇岛购房人群户型选择

秦皇岛本地置业人群：
1、以刚需为主，紧凑的小两居或者小三居房，户型占比均占到46%
2、120人调研样本，选择80—100㎡户型占比47%；100—120㎡户型，占比23%。
60—80㎡户型，占比12%；60㎡以下户型，占比4%。
外地置业人群：
1、以旅游、度假需求为主，兼顾投资需求；
2、以中小户型，低总价为主，一居或小两居户型，40—60㎡，占比56%；
3、60—80㎡户型，占比38%；80㎡以上户型，6%；
4、大户型产品，一般购房者，支付能力比较强，面积选择在150㎡以上，但占比较少；
（搜狐焦点网2014年6月调研数据）

五、秦皇岛置业人群区域分布

三分之一本地人；三分之一京津地区；三分之一东北地区
秦皇岛与东北相邻，在风俗习惯、生活习性上与东北有很多相似之处
在气候及距离上，秦皇岛属于北方气候，距京津最近，对于京津地区人群更有适应性
未来几年，随着海港区旅游资源的开发，外加成熟的配套优势，外地客群置业的比例会有所提升

本地人置业人群：1、主要受生活区习惯影响，山海关本地在山海关区域购房较多；
2、海港区为市中心区，与开发区客群交集较大；
3、本地人在北戴河区域购房者很少；
京津唐地区人群：1、主要选择北戴河区域，及南戴河、昌黎黄金海岸区域；
2、近两年，唐山人群来秦皇岛置业在减少，逐步向海南地区置业；

东北地区人群： 1、主要是靠北地区，以黑龙江居多，辽宁、吉林客户偏少；
2、主要选择在海港市里、山海关置业购房，并且举家定居者非常多；
3、随着“东戴河区域”的兴起发展，特别是佳兆业的进驻，未来对东北地区客群有着较大的吸引力
五、秦皇岛购房人群注重因素

本地置业人群更加注重因素：
1、地段、价格、户型；
2、周边购物、医院、学校的情况；
3、小区环境、小区配套等因素；
4、距离上班地点的远近；

外地置业人群更加注重因素：
1、距离海边的距离，周边休闲、度假的景观与配套；
2、房屋观景的效果
3、交通的方便性；
4、精装的条件与标准；
5、物业的服务（短期居住，没有时间打理）；
6、开发商品牌（投资置业的保障）；

六、秦皇岛置业人群的产品喜好

本地置业人群楼层喜好
1、对于多层、洋房、小高层产品较为喜好，尤其海港区，多层产品（较为稀缺）受到青睐
2、 20层以上高层产品，有一定的接受度
3、以刚需或改善类置业为主，户型以中大户型为主

外地置业人群楼层喜好
1、对于高楼层，偏重于观景效果较好的楼层
2、海滨度假、旅游类产品
3、距离海边较近的楼盘（100米内），楼层没有明显差异
4、以中小户型为主，带一定精装标准

第四部分：秦皇岛调研楼盘情况一览

第一区域：海港区，滨河沿岸区域

走访楼盘：
金梦海岸第一观、兴龙香玺海、金梦海湾8号、远洋海世纪（远洋海逸世家、远洋海悦公馆、远洋海怡学府）
主要集中在：河北大街沿线以南区域，西浴场海边沿线
区域特点：
1、距离海边较近，主打海景房或海景公寓，最近楼盘距离海边仅50米；
2、周边娱乐、休闲、度假配套较多，主要有：
沙滩、浴场、码头、奥体中心、体育总局训练基地、海底世界、酒店、烧烤餐饮等。
3、气候条件较为湿润，但比较潮湿，海风较大；
4、楼盘档次较高，价格也较高，整体市场以度假公寓或大面积的度假住宅为主。

产品户型及价格统计
楼盘名称
产品业态
户型
均价
优惠
成交价

金梦海湾第一观
一期两栋
30层高层
一室一卫，40—58㎡；一室一厅双卫，92—97㎡（对跃设计）；两室一厅三卫，153—167㎡

16000
全款
98折
19层16700元/㎡
5层12000元/㎡
10层14600元/㎡

兴龙香玺海
5栋住宅，1栋精装公寓
2栋25层，3栋28层， 1栋22层（公寓） 首层架空
两室两厅一卫，138㎡； 四室两厅三卫，230㎡、283㎡；
四室三厅三卫，326㎡；
公寓面积：40—60㎡ 精装，并带家具、家电。

住宅最低价9988

5万抵10万，
再打95折

成交单价13000元/㎡
公寓预计8月份开盘

金梦海湾8号
2栋
33层高层公寓

3梯14户
扇贝型户型，一室一厅一卫 55-90㎡
最低8000（含2500—3000元精装）

无
7层10290元/㎡
8层9452元/㎡
9层9542元/㎡
只走全款和分期；

远洋海逸世家
普通住宅
28、32、34层
4栋30层公寓
住宅：两室两厅一卫103㎡+ 增送面积13㎡；
83㎡+增送面积6㎡
公寓（主打海景）：一室一厅一卫38-58㎡
3梯11户（公寓）
住宅：6800元
公寓： 8000元
含1500精装
电商1万抵3万，老带新优惠2000元
普通住宅
6600—6700/㎡
公寓：
7700—7800元/㎡
海怡学府
6栋高层
（已清盘）
一室两厅一卫53㎡、72㎡； 两室两厅一卫73—118㎡；
三室二厅一卫102㎡、131㎡
最后清盘价
5000元起
无

5500—6000元/㎡

海悦公馆
10栋33层高层
6栋18层小高层
两室两厅一卫，98㎡
三室两厅两卫，138—139㎡
四室两厅四卫，220㎡

8000元/㎡
电商1万抵3万 全款再打97折

7900—8000元/㎡

产品分析：
1、产品以18层以上高层产品为主，主打观海、度假、旅游，人群以短期居住需要为主；
2、户型，呈现两个极端： 小户型公寓产品和大户型度假住宅产品，公寓以70年产权为主；
公寓型产品面积，一室：40—60㎡，二室为80—90㎡
住宅型产品面积，两室（海景）：150—160㎡，三室（普通住宅）：100—130㎡，四室（海景）：230—320㎡
3、公寓型产品，为精装修标准，精装标准在1500—2500元/㎡；多为一层3梯10几户的产品结构；
包含：整体卫生间（浴霸、马桶、花洒、盥洗盆等）
整体厨房（不通天然气，用电磁炉，灶台、洗碗厨等）
壁橱、鞋柜、衣帽柜等
不包含家具、大家电
4、从公寓型产品的比例来看—
靠海稍远一点的楼盘：小户型公寓型产品占到楼盘整体比重的20—30%；
海边的楼盘：公寓型产品占到楼盘整体比重的50%—60%（金梦海湾8号全部为公寓）
5、户型产品方面：
产品设计强调观海、观景功能，保障基本的使用功能，并且精装修，拎包入住，更加突出度假的功能；
突出阳台、落地窗，卧室突出飘窗或阳台功能，客厅突出观景特色的功能，厨房、卫生间相对弱化。

价格分析：
1、整体价格：整体价格在8000元/㎡以上，最高价格在13000元/㎡—15000元/㎡；
2、公寓型产品，基本为精装修，精装标准在1500—2500元/㎡，不包含家具和大家电；
3、近海公寓的成交价格在9000—11000元/㎡（含精装）；犹豫离海稍远，远洋海逸世家公寓成交价格在7000—8000元/㎡（含精装）；
4、普通住宅的价格，海景住宅在13000—14000元/㎡（含精装），普通住宅（毛坯）在6600—6700元/㎡，高档住宅（毛坯）在8000元/㎡
5、各楼盘基本都有不同程度的优惠活动，各项目的推盘力度一般；
6、河北大街作为一个明显的价格分界线，河北大街以北与河北大街以南，价格差在1000—1500元/㎡左右

各楼盘数据指标统计
楼盘名称
占地（亩）
建面（㎡）
配套建设
绿化率
容积率
工程进度
产品特色 / 楼盘卖点

金梦海湾第一观

约43

3万
1.38万平米准五星海景度假会馆；
1.5万平米私属景观园林
45%
2.58
一期2栋
现房
1、精装标准2000元/㎡；
2、50米亲海，紧邻大海，海景
3、强调度假的气候条件，京津后花园

兴龙香玺海

约85
16万
地上11万
绿地2万
沿街1万平商业
商业2层、3层带露天走廊 735㎡泳池
35%
1.90

主体封顶
恒温恒湿系统，同层排水系统
户型全部双入户门，观景窗较大，宽2.1米
层高：3.45米

金梦海湾8号

约23

7万

1座瀑布广场
配套酒店

--------

---------

建至6、7层五证已全
7月底开盘
10月交房
1、精装修，不带家具、家电
2、主打一线海景
3、休闲居住、酒店商务、餐饮购物、娱乐健身等于一体

远洋海逸世家

近2000

330万

沿街三层商铺

48%

2.41
已经封顶
证件齐全
公寓精装，海景
离海岸900米
海怡学府
自建30亩白塔岭小学；
已交房入住
教育社区
自建小学，周边学校较多

海悦公馆
20万㎡商务办公酒店
已经封顶
证件齐全
做内外装
大盘，配套众多
远洋的品牌
分析：
1、 除远洋海世纪外，各楼盘体量都不是很大，占地面积在几十亩左右，远洋海世纪整体占地面积较大，是河北大街沿线的最大规模楼
盘，建筑面积在3万㎡至16万㎡之间；
2、各个楼盘整体操作时间较长，目前都处于现房或准现房状态，证件齐全，即将交房或已经交房的状态，表明海港区近一段时期的整体市场销售情况并不是很旺盛；
3、各个楼盘基本都有配建部分，以会馆、酒店、少量商铺、泳池、小广场等为主；
满足居住的基本便利性需求、同时突出休闲、旅游、度假的功能需要
4、在产品特点上，强调恒温恒湿、排水性能，层高最高的为3.45米，窗户的隔音、隔热、隔潮效果；
产品设计防止海边的潮湿环境，并且突出居住的舒适性和尊贵感
5、楼盘内部，突出园林空间的营造，从而形成内景与海滨外景的沟通与衔接。

第二区域：海港开发区，河北大街以北，汤河以西区域

走访楼盘：
天成锦江苑、曦城花语、香邑溪谷、升达置地广场、果岭湾、红树湾、华润橡树湾、明日星城
主要集中在：河北大街沿线以北，汤河以西的海港开发区
区域特点：
1、整体环境较好，市政规划较为整齐，秦皇岛整体西进北扩的重点区域；
2、周边配套随着开发区的建设，逐渐完善，区域北端以工厂企业居多，区域南侧偏向居住性。
3、大专院校较多，教育环境比较优越
集中了燕大、东北大学（秦皇岛分校）、科师、环境学院、建材学院、石油学院等；
4、楼盘档次以居住品质社区为主，价格较沿海楼盘低，楼盘产品结构较为丰富：
包含了高层、多层、别墅、洋房、商业等多个类型。

产品户型及价格统计
楼盘名称
产品业态
户型
均价
优惠
成交价

天成锦江苑
高层为27层、34层；
6层电梯洋房（带小院）
高层，三室118—137㎡，101㎡两室；
洋房，两室116㎡，三室138㎡
高层：6500
洋房：8000
全款98折贷款99折
高层：6400
洋房：7700

曦城花语
二期5栋电梯洋房（5+1、6+1） 5栋高层（9层、23层）
高层两室83—93㎡；三室114—120㎡；
洋房，三室138—208㎡
高层5800
洋房暂无
全款总房价优惠5万左右

5500—5600左右

香邑溪谷

二期
10栋高层（30层）、8栋11层电梯洋房（一梯两户）、21栋墅级花园洋房（5+1）
一室两厅一卫：73—77㎡
高层：两室两厅一卫，81—92㎡
三室两厅一卫 ，90—146㎡
三室两厅两卫 下跃 105㎡ 160㎡
三室两厅两卫 平层 116—135㎡
五室三厅三卫 下跃 145—260㎡
五室两厅两卫 平层 188㎡
首层下跃赠送南北花园及下沉庭院，顶楼赠送露台
高层6500
小高层7500
洋房8500
库房网99折
高层：
全款97折贷款94折分期95折
小高层：
贷款99折
首付分期：
先付10%
14年底付20%

高层
6200—6300
小高层
7200—7300
洋房
8200—8300

升达置地广场
6栋9层小高层、3栋30层高层，1栋15层高层，2栋4层的临街商业楼及1栋社区会所
两室，80—101㎡；三室100—133㎡；一室45—62㎡ ；
四室，105㎡、209㎡；五室，105㎡

6800元/㎡

全款99折

6500—6600

果岭湾
14栋板式高层
8栋花园洋房
花园洋房：5+1层 ，7+1层（一层送花园、顶层送阁楼）
小高层：17 层
高层 ：24，26 ，28层
一室一厅一卫 55㎡ 两室两厅一卫 82—103㎡ 三室两厅一卫 98—106㎡、119㎡
三室两厅两卫 132—138㎡（带入户花园）、96—128㎡
花园洋房户型 三室三厅两卫 跃层 204㎡、214㎡
平层 125㎡
三室三厅三卫 跃层 195㎡
两室两厅一卫 平层 97—103㎡、
113㎡

高层
6400

洋房售完

贷款95折

楼王6460

其他高层部分
6200—6300左右

华润橡树湾
共10栋住宅，30层高层1栋18层公寓
1—5号楼精装，6—11号楼毛坯
8号楼为公寓，2梯7户，70年产权
住宅，两室两厅一卫 84—91㎡
三室两厅一卫109㎡、123㎡
三室两厅两卫 135㎡
公寓，一室一厅一卫，48—63㎡
两室一厅一卫，83㎡
住宅（精装）
7200
住宅（毛坯）
6400
公寓（毛坯）
6400

全款97折按揭98折
精装住宅
6800—7000
毛坯住宅
6000—6200
公寓
6200—6300
红树湾
7栋30层高层、13栋叠拼别墅； 5号楼一梯两户，大户型；其余2梯4户或2梯5户
高层住宅，两室两厅一卫76—93㎡
三室两厅一卫125㎡
三室两厅两卫126—138㎡
一室一厅一卫37—49㎡
四室两厅两卫229㎡
四室两厅三卫235㎡
别墅户型，213—270㎡

高层住宅
6500

别墅均价13000

可以向领导申请
50—100元/㎡

高层
6300—6400

别墅已售完
明日星城
23栋6+1、21栋小高层、23栋高层
在售三期剩尾盘个别房源

两室一厅一卫 76㎡、86㎡
三室两厅两卫 117㎡

6200

可直减房款2—5万

5900—6000

产品分析：
1、整体市场，同一个楼盘，产品类型比较丰富，涵盖了高层住宅、小高层住宅、多层住宅、电梯洋房、社区商业、别墅类等诸多产品业态，尤其是洋房产品（5+1、6+1）比较多；
从市场产品看，多层类、洋房类产品在开发区较为集中，公寓产品偏少，只有华润橡树湾规划的1栋。
2、高层户型大部分为2梯4户，个别楼盘有2梯5户， 洋房类为1梯2户居多；
3、户型方面，户型种类较为丰富，涵盖了1室—5室多种类型——
1室户型：小1室面积在30—60㎡，大1室面积在70㎡左右
两室户型：分为两室两厅一卫、两室一厅一卫两种，面积在70—90㎡小两居、90—110㎡大两居，两个区间；
三室户型：分为三室两厅一卫、三室两厅一卫两种，面积在90—110小三居，110—140㎡大三居，两个区间；
香邑溪谷项目，跃层户型有三室三厅两卫、三室三厅三卫产品，面积在190—210㎡；
四室户型（产品量偏少）：分为四室两厅两卫、四室两厅三卫，面积基本在200—230㎡之间；
五室户型（产品量偏少）：为跃层产品，分为五室三厅三卫、五室两厅两卫，两种，面积在140—260㎡；
别墅产品：面积在210—270㎡。
4、大部分项目为毛坯住宅，只有华润项目建有部分精装住宅（开始规划全部为精装），后期推出了5栋毛坯住宅；
5、本区域项目产品主要针对本地置业人群，少数高端产品主要针对周边及外地置业人群；
6、大多数项目，在推介项目时，都重点提到秦皇岛的未来发展方向在海港开发区。

价格分析：
相比沿海项目，本区域项目价格回归普通购房项目，整体均价明显低于沿海项目
1、本区域普通高层住宅（毛坯）均价基本在6400—6500元/㎡，成交价在6100—6300元/㎡；
精装高层在7000—7200元/㎡；
2、小高层产品均价在7400—7500元/㎡，成交价在7000—7200元/㎡；
3、多层、洋房类产品均价在8000—8500元/㎡，成交价在7700—8300元/㎡；
不同类型产品价格差
高层与小高层在900—1000元/㎡；
小高层与多层洋房在700—1000元/㎡。
4、各个项目，基本都有折扣优惠，但力度不是很大，基本在全款97—99折，贷款在95—98折；

各楼盘数据指标统计
楼盘名称
占地（亩）
建面（㎡）
配套建设
绿化率
容积率
工程进度
产品特色 / 楼盘卖点

天成锦江苑

约197

42万
沿街5层商业
商铺带跃层

36%

2.70
已经交房
业主在装修
洋房社区品质一般

曦城花语

约399

50万

部分沿街
二层商业

35%

1.87
一期交房
二期16年交房
1、新一中，周边有燕大西校区、河北科师等院校；
2、一期交房，为二期带来一定形象积累；

香邑溪谷

约360

67万
2期40万

沿街部分商业

35%

1.9
一期交房
二期15年交房
1、托斯卡纳建筑风情及坡地园林景观；
2、城市花园洋房住区
3、紧邻新一中，广缘超市等

升达置地广场

约73

15万

4层临街商业楼
1栋社区会所

36.50%

2.45
全部封顶
今年10月交房
1、新中式景观园林；
2、小高层产品；
3、小面积的四室、五室户型是产品特色。

果岭湾

约168

32万

配建幼儿园
沿街商业

45%

2.4
1期2013年已交房
2期主体封顶，年底交房
1、新中式皇家园林，低密度
2、配建幼儿园，26000平园林3、2400㎡薰衣草花田
4、学府社区，周边学校较多
5、社区大食堂、开心农场

华润橡树湾

约116

24万

沿街部分商业

35%

2.49
全部封顶
五证齐全
1、主打华润品牌，央企实力
2、精装住宅，户型产品精细化

红树湾

约100

18万

部分二层商业

30.2%

2.499

已经交房
尾盘
少数房源
1、现房，即买即住
2、前期强调秦皇岛的海滨资源
3、周边配套邻燕大
4、开发区的潜力

明日星城

三期共456

三期共88万

10万平米商业广场

35.7%

2.45

现房，尾盘仅剩少量房源

现房，即买即住；

分析：
1、各个项目，相比海滨项目，整体体量较大，基本占地面积在100亩—500亩之间，但没有超级大盘的存在；
2、各个项目的建筑面积在15万㎡—50万㎡之间，体量较为中规中矩，没有体量较小的，也没有过大体量的楼盘，明日星城项目总体体量较大，在88万㎡，但分三期开发；
3、各个项目的开发周期都偏长，基本为12年起已经开始运作，可见市场情况，跑量情况一般。
到目前为止基本都处于封顶五证齐全，或者尾盘，已交房状态，剩余房源对外出售。
4、从配建情况来看，大部分项目基本为住宅+部分商业模式，个别项目配套有幼儿园和会所。
容积率含有洋房的项目在1.8—1.9，高层项目在2.4—2.5，绿化基本在30%—35%区间，基本为普通住宅项目指标。
5、各个项目的主打卖点：
①、开发区的未来发展潜力，市政规划向西发展，未来市政府等搬迁于此；
②、周边的教育，燕大、东北大学、新一中等周边学校众多，有利于孩子的上学；
③、项目的园林景观及洋房等产品特色；
④、项目的配套情况，项目到市区的交通、周边的购物、娱乐等设施；
⑤、现房，即买即住。

第三区域：汤河以东，河北大街沿线，海港区市里

走访楼盘：
龙城华府、宏扬铂郡、燕赵国际、玉龙湾、新建里仁居、达润上邦、达润御园、达润时代逸城、万科假日风景
主要集中在：汤河以东，海港市里，河北大街沿线，海港区东北部分楼盘
区域特点：
1、秦皇岛老城区，公交车较多、各种配套设施非常齐全；
2、整体环境较为杂乱，既有老旧小区，也有新建小区，市容整洁度比开发区差；
3、居住人口众多，人口聚集度较高，大型商场、超市等较多；
4、本区域，处于中间地带，东连山海关、西连开发区、北戴河；
5、本区域楼盘，主要是高层住宅为主，配建部分沿街商业及商场，有少量多层住宅存在。

楼盘名称
产品业态
户型
均价
优惠
成交价

龙城华府
1#--4#28层
6#、7#24层，5#25层，
3层临街商业组成，西区由6栋18层、30层的高层及商业酒店
3.15米层高
两室两厅一卫 94—100㎡
三室两厅两卫 130㎡、167㎡
四室两厅三卫 214㎡

10900

全款97折 贷款98折

2层9500—9600
20层11400
宏扬铂郡
2栋33层高层
2栋9+2电梯洋房
1栋临街商业楼
高层 两室两厅一卫 85—93㎡
三室两厅两卫 130—150㎡
洋房 三室两厅一卫 116㎡
两室两厅两卫 103㎡

洋房9000
高层7800

全款98折 贷款99折
洋房：8700—8800
高层：7700—7800
燕赵国际

4栋33层高层
1栋11层小高层
沿街三层商业
一室2厅一卫 36—57㎡
两室两厅一卫 76—98㎡
三室两厅一卫 112—117㎡
2号楼，2梯3户；4号楼，2梯6户
商铺：最小面积400㎡

高层7500元
小高层8500
商铺3万多

30—50元
全贷款同价

高层7400多
小高层8400多
便宜楼层
7100—7300
达润上邦
10栋11层小高层
1栋6层多层
四室两厅三卫 228㎡—325㎡
三室两厅两卫 140㎡—180㎡

11000

全款9折

10000多
达润御园
11栋住宅（27、32层）、1栋铂金会所
1栋商务酒店
两室两厅两卫 134㎡
三室两厅两卫164㎡

6500

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6300—6400
达润时代逸城
五期
2栋34层 ；2栋35层
一室一厅一卫 56㎡
两室两厅一卫 87㎡、88㎡、95㎡
三室两厅两卫 134㎡

前期认购
4800

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4600—4700

万科假日风景

塔式高层5栋
联塔式高层7栋
板式高层共4栋

两室两厅一卫 92—95㎡
三室两厅一卫 107㎡
三室两厅两卫 133㎡

（毛坯）
6400—6800
电商
2万抵7万开盘10%
贷款1%

4800—5100
（含爱家卡）
另交3万爱家卡
13年精装房，7000多

玉龙湾
10年已交房
目前有1栋32层公寓
剩余部分房源
一室一厅一卫 52㎡
毛坯7000
精装，加3万

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毛坯：6800—6900

新建里仁居
一栋6层住宅，不带电梯，总共3个单元，1梯2户
两室两厅一卫 88㎡
三室两厅两卫 97㎡

9000

无优惠

8800—9100