酒店投资项目的投资与收益估算-.pptx

Click to edit Master title style,Click to edit Master text styles,Second level,Third level,Fourth level,Fifth level,*,*,单击此处编辑母版标题样式,单击此处编辑母版文本样式,第二级,第三级,第四级,第五级,*,*,单击此处编辑母版标题样式,单击此处编辑母版文本样式,第二级,第三级,第四级,第五级,*,*,第,4,章,酒店投资项目投资与收益估算,酒店投资项目的投资与收益估算,第1页,内容提要,第一节 酒店投资项目投资估算,第二节 酒店投资项目收益估算,酒店投资项目的投资与收益估算,第2页,一、,项目投资估算,定义,投资项目标投资估算是在给定项目建设规模、产品方案和工程技术方案基础上，对项目建设所需费用（项目投入总资金）估算。,项目投入总资金包含建设投资、建设期利息和流动资金。建设投资由工程费用（建筑工程费、设备购置费、安装工程费）、工程建设其它费用和预备费（基本预备费和涨价预备费）组成。,按照费用归集形式，建设投资可按概算法或形成资产法分类。建设投资估算方法包含简单估算法和投资分类估算法。,酒店投资项目的投资与收益估算,第3页,二、,项目投资投资组成,建设项目总投资组成,可研阶段,费用组成,初设阶段,建,设,项,目,估,算,总,投,资,建,设,投,资,固定,资产,费用,建筑工程费,第一部分,工程费用,建,设,项,目,概,算,总,投,资,设备购置费,安装工程费,固定,资产,其它,费用,建设管理费,第二部分,工程建设,其它费用,可行性研究费,研究试验费,勘察设计费,环境影响评价费,劳动安全卫生评价费,场地准备及暂时设施费,引进技术和引进设备其它费,工程保险费,联合试运转费,特殊设备安全监督检验费,市政公用设施建设及绿化费,无形资产费用,建设用地费,专利及专有技术使用费,其它资产费用递延资产,生产准备及创办费,预备费,基本预备费,第三部分,预备费,价差预备费,建设期利息,第四部分,专题费用,流动资金,(,项目报批总投资和概算总投资中只列铺底流动资金,),固定资产投资方向调整税(暂停征收),资料起源：中国建设工程造价管理协会，建设项目总投资组成及其它费用要求(送审稿)，.12,酒店投资项目的投资与收益估算,第4页,（1）固定投资,固定投资是指形成酒店固定资产、无形资产和递延资产投资。,固定资产是指使用期限超出一年房屋、建筑物、机器、机械、运输工具以及其它与经营活动相关设备、工具、器具等。这些资产建造或购置过程中所发生全部费用都组成固定资产投资。如投资者以现有固定资产作为投入品，则按评定确认或协议约定价作为投资额；对于以融资租赁方式投入设备等固定资产，则以租赁协议确定价加上相关运输费、保险费和安装调试费等作为投资额。,无形资产投资是指投资者以土地使用权、专利权、商标权以及非专利技术和商誉等形式注入投资。,递延资产投资是指不能全部计入当期损益，应该在以后年度内分期摊销各项费用，包含创办费、租入固定资产改良支出以及摊销期限在一年以上长久待摊费用等。创办费是企业在项目筹建期间实际发生各项费用，包含人员工资、差旅费、办公费、培训费、印刷费、注册登记费、调研费、法律咨询费及其它创办费等。但在筹建期间为取得流动资产、无形资产或购进固定资产所发生费用不作创办费。,酒店投资项目的投资与收益估算,第5页,（2）流动资金投资,在项目建设期间，流动资金投资是指项目铺底流动资金。对于酒店企业而言，铺底流动资金是酒店建成早期，为确保酒店进行试运转所必需流动资金（以支付人工、购货、水、电、电话、膳食等开支），普通按酒店建成后正常运行所需全部流动资金,30%,计算。依据商业银行要求，新上项目或更新改造项目标投资者必须拥有,30%,自有流动资金，其余部分可申请贷款。,从酒店财务管理角度，流动资金是指为维持酒店运行所占用全部周转资金，在数量上等于流动资产与流动负债之间差额。流动资产包含各种必要现金、存款、应收账款、预付账款和存货。流动负债主要是指应付账款。,这里所说流动资产是指为维持一定规模经营活动所需最低周转资金和存货，流动负债只含正常经营情况下平均应付账款（不含短期借款）。,酒店投资项目的投资与收益估算,第6页,（3）自有资金和负债资金,自有资金是指投资者因项目投资而缴付出资额，包含资本金（即注册资金）和资本溢价。,负债资金是指投资者因项目投资而发生借款，又可分为长久负债（包含长久借款、长久债券发行收入和融资租赁所引发长久应付款）和流动负债（这里主要指短期借款）。,假如联络起来看，在酒店投资项目标投资投入阶段，项目标资金起源、投资组成与投资所形成资产三者之间存在如图所表示关系。,酒店投资项目的投资与收益估算,第7页,（,4,）,项目资金起源、投资组成与投资形成资产关系,资金起源,投资组成,形成资产,自有资金,资本金,资本溢价,负债资金,长久负债,流动负债,固定投资,固定资产投资,无形资产投资,流动资金,筹建期间长久负债利息,递延资产投资,固定资产,无形资产,递延资产,流动资产,酒店投资项目的投资与收益估算,第8页,三、,固定资产投资,：组成及其,估算方法,建筑工程费与安装工程费：建筑工程费与安装工程费合称建筑安装工程造价。按照设计深度，其投资可分估算、概算和预算造价。建筑安装工程造价估算内容包含直接费、间接费和利润与税收。,设备购置费：设备购置费为设备原价与设备运杂费之和。进口设备购置费还应包含设备到岸价、外贸手续费、关税、增值税和国内运费。假如设备价是按离岸价计算，则还应加上国外运输费和保险费。,进口设备和货物增值税可按下式估算：,增值税额,=,（进口货物完税价格,+,关税,+,消费税）,增值税率,1,、固定资产投资分解,工程费用,固定资产投资,其它费用,预备费用,基本预备费,涨价预备费,建筑工程费,设备购置费,安装工程费,酒店投资项目的投资与收益估算,第9页,三、,固定资产投资,：组成及其,估算方法,2,、固定资产投资,估算方法,：,生产能力指数法,生产能力指数法又称指数估算法，是指依据已建成、性质类似酒店投资建设项目标投资额和生产经营能力与拟投资新建酒店项目标生产能力估算拟建项目标投资额方法。,其原理是，项目投资额与项目生产经营能力相关。普通来说，生产经营能力增加,1,倍，则所需投资额也往往会增加，但这个增加百分比不会超出,1,倍。依据这一原理，可结构以下估算公式：,Ic,=,Ir,（,Dc,/,Dr,）,n,式中，Ic、Ir分别为拟建和已建酒店项目投资额；,Dc、Dr分别为拟建和已建酒店项目生产经营能力；,n为生产能力指数（0n1）；,为新老项目建设间隔期内定额、单价、费用变更等综合,调整系数。,酒店投资项目的投资与收益估算,第10页,计算案例,例,4.1:,已知一家中等规模酒吧投资额为,8,万元，某企业也想投资兴建类似规模酒吧，工程建设条件类似，试估算拟建酒吧投资额（生产能力指数,n=1,，,=1.2),。,解：,因规模类似，故,Dc,/,Dr,=1,依据公式，则有：,Ic,=,Ir,（,Dc,/,Dr,）,n,=811.2=9.6,（万元）,酒店投资项目的投资与收益估算,第11页,四、,固定资产投资,分项,估算,1,、建筑工程与安装工程费用估算,项目名称,数量,建筑面积,预计单价,估算金额,客房,大堂,餐厅,会议中心,后勤功效配套,其它,累计,对单体酒店而言，建筑工程主要是指土建工程。普通来说，详细包含客房、大堂、餐厅、会议中心以及后勤功效配套等功效区域土建工程。其费用估算可在表所列项目标基础上深入细化后进行。,单体酒店安装工程也指装修工程，其费用估算也可在该表所列项目标基础上深入细化后进行。,酒店投资项目的投资与收益估算,第12页,四、,固定资产投资,分项,估算,2,、设备购置费估算,普通性质单体酒店必须具备以下设备或系统：公共基础设备系统、客房设备系统、餐饮设备系统、会议设备系统、康乐设备系统和其它辅助设备设施。对于一些含有特殊性质酒店，如温泉酒店，除上述设备设施外，还应购置对应温泉泡池或泳池设备或设施。,其费用估算可在表,4-3,所列项目标基础上深入细化后进行。,项目名称,型号或规格,数量,预计单价,估算金额,公共基础设备系统,客房设备系统,餐饮设备系统,会议设备系统,康乐设备系统,其它辅助设备设施,累计,酒店投资项目的投资与收益估算,第13页,酒店项目工程投资估算总表,项目,编号,项目名称,已投费用（万元）,待投费用（万元）,总费用（万元）,备 注,A,土建工程费用,6,630.63,51.00,6,681.63,待投费用中25万为土建收尾估价，26万为网球场屋盖费用（按业主方提供协议价计入）,B,安装工程设备,5,365.80,2,022.42,7,388.22,详见,B,类分表,C,内装饰工程费,6,068.52,4,140.05,10,208.57,西附楼只估算了已投入费用，待投费用未计入,D,外装饰工程费,949.72,63.38,1,013.10,详见,C,类分表,E,设计、报建费及其它工程费,973.28,401.27,1,374.55,室外、人防、设计、勘检、监理、报建、车库管理系统等费用,F,零星采购费,865.20,370.90,1,236.10,按业主方提供协议总价70%计入已投入费用，30%计入待投入费用,G,土地费,4,572.90,188.10,4,761.00,酒店用地按41.8亩，45万元/亩，估算；别墅按36栋，80万元/栋市场价估算,H,财务费用,3,022.31,3,022.31,应计入资产价值,I,创办费,952.00,2,000.00,2,952.00,已投费用按共计280人，元/人，共17个月估。,J,不可预见费,599.64,200.34,799.98,按（A+B+C+D+E)3%估算,共计费用,30,000.00,9,437.46,39,437.45,A+B+C+D+E+F+G+H+I+J,酒店投资项目的投资与收益估算,第14页,五、,流动资金估算,方法,扩大指标估算法是一个简化流动资金估算方法，普通可参考同类企业流动资金占销售收入、经营成本百分比进行估算。如服务业企业流动资金可按年销售收入,10%-15%,估算。,即使扩大指标估算法简便易行，但准确度不高，普通适合用于项目提议书阶段对流动资金估算。,1,、扩大指标估算法,对流动资金组成各项流动资产和流动负债分别进行估算。在可行性研究中，为简化起见，仅对存货、现金、应收账款和应付账款四项内容进行估算。,流动资金估算详细步骤，首先计算存货、现金、应收账款和应付账款年周转次数，然后再分项估算占用资金额。,2,、分项详细估算法,酒店投资项目的投资与收益估算,第15页,内容提要,第一节 酒店投资项目投资估算,第二节 酒店投资项目收益估算,酒店投资项目的投资与收益估算,第16页,一、,企业在生产经营期收入和利润核实,销售收入,总成本费用,管理费用,财务费用,销售税金及附加,销售费用,销售成本,销售利润,营业外,净支出,其它投资,净收益,利润总额,总成本费用,所得税,税后利润,现行财务会计制度按成本项目进行成本费用核实，即由若干相对独立成本中心或费用中心分别核实生产成本（为简化起见，在进行项目评定分析时，假定当期生产产品被全部销售，其销售成本就等于生产成本）、销售费用和管理费用。同一投入要素分别在不一样成本费用项目中加以统计和核实。这种核实方法简化了核实过程，便于成本核实管理；不过，其缺点是看不清各种投入要素费用百分比。,酒店投资项目的投资与收益估算,第17页,二、投资项目成本费用与销售收入和利润关系,销售收入,销售税金,及附加,增值税、消费税、营业税、资源税,城市维护建设税及教育费附加,总成本,费用,折旧费、摊销费,利息支出,外购原料、燃料、动力费,工资及福利费,修理费,其它费用,经营成本,利润总额,盈余公积、公益金,应付利润,未分配利润,所得税,税后利润,酒店投资项目的投资与收益估算,第18页,三、,项目投资分析中经营成本,项目投资分析中经营成本能够定义为：在项目总成本费用中剔除折旧费、摊销费和利息支出后留存经营性实际支出。其计算公式为：,C,=,CsCdCtCr,式中：,C,为投资项目标经营成本；,Cs,为投资项目标总成本费用；,Cd,为项目折旧费；,Ct,为项目摊销费；,Cr,为项目标利息支出。,在总成本费用中，折旧费和摊销费不是一个经常性实际支出，而是以前一次性投资支出分摊。在按年计算成本费用、利润和所得税时，应该将其作为成本费用一个部分。但从项目整个投资周期来看，固定投资（固定资产、无形资产和递延资产）都已作为一次性支出，因而不能再把折旧和摊销看成支出，不然就会出现重复计算。,利息支出也不是一个实际支出，在进行投资项目经营成本计算时，一样要将其剔除。因为，现行财务会计制度实施是税后还贷，借款本金要用税后利润和折旧偿还；而经营期利息可计入财务费用。所以，在考查项目全部投资时，利息也是投资收益一个部分而不能再将其作为支出。,酒店投资项目的投资与收益估算,第19页,四、,项目投资收益,组成,当考查自有资金投资收益时，因利息归债权人全部，并要从全部投资收益中扣除借款本金偿还，所以，这时项目投资收益销售收入,经营成本,销售税金及附加,所得税,借款利息支出和本金偿还,或项目投资收益税后利润折旧费摊销费,借款本金偿还,1,、,项目全部投资收益,从项目整个投资周期看，项目经营期能够看作是全部投资收益大小，即项目投资收益销售收入,经营成本,销售税金及附加,所得税,或项目投资收益税后利润折旧费摊销费利息支出,2,、,项目自有投资收益,酒店投资项目的投资与收益估算,第20页,五、,全部投资现金流量表,1,、现金流入,现金流入由销售收入、回收固定资产余值和回收流动资金等三项内容组成。,产品销售收入是项目建成后对外销售产品或提供劳务所取得收入。在计算时，普通是假定生产出来产品全部售出，也就是销售量等于生产量。,回收固定资产余值普通是在项目计算期最终一年进行，其中固定资产余值回收额应按照给出固定资产折旧方法计算。,回收流动资金也是在项目计算期最终一年。要注意流动资金回收额为项目标全部流动资金。,全部投资现金流量表是站在项目全部投资角度，对项目各年现金流量所进行系统表格式反应。它把用于投资债权人贷款也看成现金流出，而把利息和借款偿还看作为投资回收（即现金流入）。,酒店投资项目的投资与收益估算,第21页,五、,全部投资现金流量表,（续,1,）,2,、现金流出,现金流出由固定投资、流动资金投资、经营成本、销售税金及附加、所得税等五部分内容组成。,固定投资包含固定资产投资、预备费、建设期间利息以及投资方向调整税等四个内容。在固定资产投资计算中，要注意建设期利息计算。普通来讲，对于分年均衡发放总贷款，其利息计算标准是当年贷款按六个月计息，上年贷款按整年计息。,流动资金投资额来自投资计划与资金筹措表相关项目。在编制现金流量表时要注意是流动资金投入年份，普通是在项目投产第一年开始投入流动资金。,经营成本是指总成本费用中扣除折旧费、摊销费和贷款利息以后余额。计算经营成本时要注意是，在经营成本中不包含利息支出。这是因为在全部投资现金流量表中，是以全部投资作为计算基础，所以利息支出就不再作为现金流出。,销售税金及附加、所得税计算均按相关要求进行，其中所得税额是在项目营运当年应纳税所得额不为零情况下，依据应纳税所得额,所得税税率公式计算出来。,酒店投资项目的投资与收益估算,第22页,五、,全部投资现金流量表,（续,2,）,3,、净现金流量,项目计算期各年净现金流量为各年现金流入量减去对应年份现金流出量，而累计净现金流量为本年及以前各年净现金流量之和。,全部投资现金流量表一个示例：,酒店投资项目的投资与收益估算,第23页,五、,全部投资现金流量表,（续,3,）,序号,项目,建设期,营业期,合,计,0,1,2,3,4,n,1,现金流入,1.1,销售收入,1.2,回收固定资产余值,1.3,回收流动资金,2,现金流出,2.1,固定投资,2.2,流动资金,2.3,经营成本,2.4,销售税金及附加,2.5,所得税,3,净现金流量（,1,2,）,注意，表中年份指是该年年末。“,0”,指第,1,年年初。,酒店投资项目的投资与收益估算,第24页,六、,自有资金投资现金流量表,序号,项目,建设期,营业期,合,计,0,1,2,3,4,n,1,现金流入,1.1,销售收入,1.2,回收固定资产余值,1.3,回收流动资金,2,现金流出,2.1,自有资金投资,2.2,经营成本,2.3,销售税金及附加,2.4,所得税,2.5,借款本金偿还,2.6,借款利息支付,3,净现金流量（,1,2,）,酒店投资项目的投资与收益估算,第25页,七、,损益与利润分配估算表,在投资项目标计算期内，投资者可用于回收投资收益不但仅只有税后利润。但税后利润却又是反应企业每年财务绩效主要指标，假如企业年年亏损或者利润达不到一定数量标准，那么，项目投资者可能连投入本金也会收不回来。,另外，因为利润是计算所得税基础，因而项目利润计算也是投资项目应缴所得税估算以及利润分配估算基础。所以，在进行投资项目标收益估算时，往往也要对项目投资损益与利润分配进行估算，并编制对应损益与利润分配估算表。实际上，现金流量表中所得税一项详细数据就是来自于该表分析。,酒店投资项目的投资与收益估算,第26页,七、,损益与利润分配估算表,（续）,序号,项目,营业期,合,计,1,2,3,4,n,1,销售收入,2,销售税金及附加,3,总成本费用,4,利润总额（,1,2,3,）,5,所得税,6,税后利润（,6,5,）,7,盈余公积金,8,应付利润,9,未分配利润,其中：偿还借款,酒店投资项目的投资与收益估算,第27页,一个算例,某项目投资总额,1300,万元，项目寿命期为,6,年，采取直线法计提折旧，残值为,100,万元。自项目建成当年起，年销售收入和经营成本分别为,800,万元和,300,万元。假定经营税金及附加为销售收入,6%,，所得税为,25%,，试计算该投资项目全部投资现金流量并编制对应现金流量表。,序号,项目,0,1,2,3,4,5,6,累计,1,现金流入,1.1,销售收入,800,800,800,800,800,800,1.2,回收固定资产余值,100,1.3,回收流动资金,2,现金流出,2.1,固定投资,1300,2.2,流动资金,2.3,经营成本,300,300,300,300,300,300,2.4,销售税金及附加,48,48,48,48,48,48,2.5,所得税,63,63,63,63,63,63,3,净现金流量（,1,2,）,-1300,389,389,389,389,389,389,酒店投资项目的投资与收益估算,第28页,利润,与,所得税,估算,序号,项目,1,2,3,4,5,6,1,销售收入,800,800,800,800,800,800,2,经营成本,300,300,300,300,300,300,3,折旧,200,200,200,200,200,200,4,固定投资借款利息,0,0,0,0,0,0,5,流动资金利息,0,0,0,0,0,0,6,销售税金及附加,48,48,48,48,48,48,7,利润总额,252,252,252,252,252,252,8,所得税,63,63,63,63,63,63,9,税后利润,189,189,189,189,189,189,酒店投资项目的投资与收益估算,第29页,