某地房地产市场分析报告( 9页).docx

2005年前三季度广东房地产市场分析报告

一．社会经济环境
今年前三季度，广东国民经济总体保持良好发展态势，完成国内生产总值13981.60亿元，比上年同期增长12.3%，增幅同比回落2.5个百分点。全社会固定资产投资4558.56亿元，同比增长16.7%，增幅同比回落8.3个百分点。城镇居民人均可支配收入11272.9元，同比增长8.3%，扣除价格因素实际增长5.9%。

二．   基础数据分析
2．1  房地产投资
2.1.1  完成开发投资
今年前三季度，广东房地产开发投资983.07亿元，同比增长11.01%，比上年同期上升1.4个百分点，增速平稳。与今年上半年相比，住宅与其他用途开发投资增速有所减缓，而办公楼与商业用房开发投资在今年上半年小幅度回落后，首次出现反弹，其中办公楼表现尤为突出。

表1. 按用途完成开发投资数据表（万元）

完成投资
住宅
办公楼
商业用房
其它
2004年1-9月
8856008
5856142
424968
1008146
1566752
2005年1-9月
9830699
6423457
496447
1030854
1879941
同比增长(%)
11.01
9.69
16.82
2.25
19.99

2.1.2  开发资金来源
今年前三季度房地产开发本年到位资金1443.90亿元，同比增长9.90%。其中，国内贷款、利用外资分别同比下降10.29%、25.08%，自筹及其它（包括订金、预付）资金分别同比增长27.77%、10.17%。在到位资金结构中，国内贷款所占比重在上半年的基础上进一步下降，且同比下降3.74个百分点，而其它（订金、预付）资金所占比重在上半年的基础上进一步加大，达51.30%。这说明国家紧缩银根政策在进一步发挥作用。

表2. 房地产资金来源基础数据表（万元）

资金来源
国内贷款
外资
自筹
其它（订金、预付）
金额
%
金额
%
金额
%
金额
%
2004年1-9月
13137748
2664872
20.30
291419
2.20
3457940
26.30
6723517
51.20
2005年1-9月
14439005
2390731
16.56
218335
1.51
4418256
30.60
7407188
51.30
同比增长(%)
9.90
-10.29
-3.74个百分点
-25.08
-0.69个百分点
27.77
4.3个
百分点
10.17
0.1个
百分点

2．2土地开发与购置
与去年同期相比，土地开发投资、土地购置投资出现同时增长，而土地开发面积、土地购置面积同时大幅度降低的现象。这与去年同期的土地开发投资、土地购置投资同比同时降低，而土地开发面积、土地购置面积同比同时增长的现象形成鲜明对比。这说明，国家实施的严格土地政策，使购置土地成本提高，开发商储备土地的难度进一步加大。

表3. 土地开发与购置数据表（万元、万m2）

土地开发
土地购置

投资
面积
投资
面积
2004年
1-9月
418578
1524.31
1251907
2010.13
2005年
1-9月
425477
1330.61
1383361
1538.99
同比(%)
1.65
-12.71
10.50
-23.44

2．3 商品房建设
与去年同期相比，商品房屋施工面积、新开工面积均有不同程度的增长，而竣工面积下降5.54%。与今年上半年相比，商品房屋施工面积、新开工面积增速放缓，而竣工面积降幅也有所减小。

表4. 商品房建设数据表（万元、万m2）

施工面积
新开工面积
竣工面积
2004年1-9月
11793.32
3342.02
1908.36
2005年1-9月
13043.72
3634.45
1802.66
同比增长(%)
10.60
8.75
-5.54

2．4商品房交易
与去年同期相比，商品房销售额、销售面积、成交均价都出现增长，其中销售额、销售面积增幅分别约15%，且较上半年增速明显提升。商品房平均价格为3759元/ m2，同比增长2.26%。其中，商品住宅平均价格为3539元/m2，同比增长2.05%。与今年上半年相比，商品房平均价格小幅上涨，商品房销售量继续保持增长态势，商品房屋市场观望气氛减弱，市场销售有好转的迹象。

表5. 房地产交易数据表

销售额（万元）
实际销售面积（万m2）
均价（元/m2）
2004年1-9月
6494288
1766.46
3676
2005年1-9月
7575132
2015.46
3759
同比增长(%)
16.64
14.10
2.26

2．5商品房空置
商品房空置情况有明显改善，空置面积共1952.44万平方米，同比下降9.62％，延续了上半年下降的趋势。待销部分（空置一年以内）同比大幅下降19.33%；滞销（空置1－3年）和积压（空置3年以上）面积同比下降4.52%。合理空置（待销部分）占空置总量30.77%，不合理空置（滞销和积压部分）占空置总量69.23%，而去年同期这两个比例是34.50%和65.50%。也就是说，在空置时间结构上，合理空置同比下降和不合理空置同比上升各个3.73百分点。
各类型物业，住宅、办公楼、商业、其他房地产空置量同比出现不同幅度的下降，其中住宅降幅最大，达15.00%。各类型物业的空置时间结构方面，住宅、办公楼、商业用房出现恶化现象，其他用房变化不大，其中办公楼、商业用房表现尤为突出。

表6. 房地产空置数据表（万m2）

总数
住宅
办公楼
商业
其他

2004年1-9月
空置面积
2160.28
1247.13
130.12
511.76
271.27
其中
待销
744.59
463.25
35.41
155.61
90.32

滞销
913.06
522.21
48.27
217.60
124.99
积压
502.63
261.67
46.44
138.55
55.96
滞销和积压
1415.69
783.88
94.71
356.15
180.95
2005年1-9月
空置面积
1952.44
1060.07
129.14
501.45
261.79

    待销
600.67
357.79
29.12
126.35
87.41
其中
滞销
861.32
477.26
58.19
213.99
111.88

积压
490.45
225.02
41.83
161.11
62.50

滞销和积压
1351.77
702.28
100.02
375.10
174.38
同比
增长(%)
空置面积
-9.62
-15.00
-0.75
-2.01
-3.49
其中
待销
-19.33
-22.77
-17.76
-18.80
-3.22

销滞和积压
-4.52
-10.41
5.61
5.32
-3.63

三．生成指标分析
3．1 生成指标的定义
依据现有基础统计数据，在开发建设与市场销售和资金风险等方面建立相关的市场衡量指标。为了方便使用，所有指标均是无量纲的。

表7. 房地产市场评价指标

名称
计算公式
市场消化系数1(X1)
销售面积/（k×竣工面积）
市场消化系数2(X2)
销售面积/（k×竣工面积+待销面积×以月为单位的时段数/12）
市场消化系数3(X3)
销售面积/（k×竣工面积+空置面积×以月为单位的时段数/12）
投资风险系数(F)
1－自筹资金/总投资资金来源

l “市场消化系数”是通过计算一定时期内商品房吸纳量占市场供应量的比值，反映市场消化能力。为了全面衡量市场供求和交易情况，这里设计三个系数分别在不同层次反映市场消化能力。结合现有统计资料，这里只针对一手市场。
    系数1的一般公式定义为：市场实现吸纳量/市场新增供应量；
    系数2的一般公式定义为：市场实现吸纳量/市场有效供应量；
    系数3的一般公式定义为：市场实现吸纳量/市场总体供应量。

根据统计数据的含义，销售面积包含现楼和预售两部分，所以统一作为三个系数的分子；差别则体现在分母。系数1只考虑新竣工面积，由于一般有约两成的竣工面积是公建配套、回迁补偿等，因此可销比例k取为0.8；系数2在系数1的基础上，假设满足待销面积（空置一年以内）将在本年度被均匀地吸纳的条件，而暂不考虑滞销（空置1－3年）和积压面积（空置3年以上）的影响；系数3则假设满足全部空置面积将在本年度被均匀地吸纳的条件。系数2和系数3在分母中对待销面积和空置面积后面的处理都是为了满足不同时间段计算系数的可比性。三个系数的详细应用计算公式见表7。该系数越大，说明市场越活跃，消化能力越强。

l “投资风险系数”利用非自筹资金占总投资资金来源的比例，反映开发商开发资金运作的风险大小，也反映资金结构的健康合理与否。风险系数的取值区间为（0，1），该值越大，说明投资风险越高。

3．2 生成指标的分析
与去年同期相比，今年前三季度的市场消化情况良好，三个系数均有不同程度的提高，其中系数1增幅为最大，反映市场消费者仍看好市场。竣工面积同比小幅度下降，销售面积同比大幅度增长是导致系数1同比增幅提升较大的主要原因。
从资金来源来看，国内贷款比重同比降低，自筹资金比重同比增长，导致投资风险系数轻微降低，与上半年情况相比，变化不大。

表8. 生成指标数据表

名称
2004年1-9月
2005年1-9月
增长
市场消化系数1(X1)
1.1571
1.3976
0.2405
市场消化系数2(X2)
0.9302
1.0649
0.1347
市场消化系数3(X3)
0.6776
0.6934
0.0158
投资风险系数(F)
0.7368
0.6940
-0.0428

四．结论及建议
l         房地产开发投资呈平稳增长，住宅开发投资增速有所减缓，办公楼开发投资出现大幅度反弹。
l         国家紧缩银根政策在进一步发挥作用，房地产开发投资中国内贷款所占比重在上半年的基础上进一步下降。
l         国家实施的严格土地政策，使购置土地成本提高，开发商储备土地的难度进一步加大。
l         与今年上半年相比，商品房平均价格小幅上涨，商品房销售量继续保持增长态势，商品房屋市场观望气氛减弱，市场销售有好转的迹象。
l         空置住宅总量同比大幅度的下降导致商品房空置总量有了较为明显的改善，但办公楼、商业用房空置时间结构恶化的状况较为突出，应加以控制及引导。