某房地产项目营销策略建议书.docx

武汉金银湖项目营销策略建议

前言
就武汉新恒基公司开发的金银湖项目，我司在对该项目前期市场把握的基础上，提出本项目的营销策略部分的思路。
在本报告中，我司就项目营销策略的方向进行详细表述：
·本项目所处的营销环境；
·本项目营销思路的推进；
·本项目营销策略的建议；
·本项目营销策略的展开。
鉴于以上的报告内容，我司希望在和贵司作进一步沟通的同时，能够就本项目的营销策略进行确定，推进项目营销工作的顺利开展。

目 录

第一部分：武汉市环境分析
一、武汉市经济环境分析
二、武汉市房地产市场环境分析

第二部分：金银湖片环境分析
一、金银湖片规划环境分析
二、金银湖片房地产环境分析
三、金银湖片客户环境分析

第三部分：金银湖项目营销分析
一、金银湖项目产品指标分析
二、金银湖片在售楼盘营销分析
三、武汉典型项目营销分析
四、金银湖项目SWOT分析
五、金银湖项目客户定位分析
六、金银湖片卖点分析
附件一：武汉和杭州的对比分析

第四部分：金银湖项目营销策略建议
一、金银湖项目营销定位
二、金银湖项目卖点分析
三、金银湖项目营销策略
四、金银湖项目营销推广方案
五、金银湖项目媒体投放建议
六、2005年重要节点SP活动策划
七、营销费用预算

第一部分：武汉市环境分析
一、武汉市经济环境分析
武汉市经济发展迅速，近年来，GDP值年增长幅度超过10%，为中国城市发展前列的佼佼者之一，现2004年武汉市主要经济指标表现为：
1、综合实力稳定增长：全市完成生产总值1956亿元，同比增长14.5%，全年经济实现了平稳快速增长，增幅创7年来最好水平。
2、工业兴市支柱地位持续加强：全市工业经济持续快速发展，全市规模以上工业实现总产值1678.34亿元，比上年增长26.0%，实现销售产值1632.47亿元，增长24.7%。
3、固定资产投资快速增长：全市完成全社会固定资产投资822.2亿元，比上年增长27.5%，城镇以上固定资产投资完成788.08亿元，增长30.0%。其中制造业投资保持快速增长，全年完成投资196.03亿元，同比增长35%。
4、重大项目策划与实施快速运营：58项市级重点项目完成投资205亿元，占全部投资24.9%，占年度计划107.5%。65项重大前期项目顺利推进。
5、房地产投资继续升温：房地产投资完成233.30亿元，增长37.6%，商品房新开工面积、销售面积分别增长39.5%和21.2%，均高于上年增幅。
6、招商引资取得丰硕成果：全年完成出口18.4亿美元，同比增长24.2%；直接利用外资15.2亿美元，增长20.6%；引进投资过千万美元大项目45个，比去年增长2倍。全年共接待390批次境外客商来汉考察，日通商事、住友仓库、美国李尔、时代华纳等9家世界500强企业项目落户武汉，比去年增长1.25倍。
7、经济运行环境不断增强：全市财政总收入完成288.6亿元，比上年增长25.0%，地方财政收入129.21亿元，比上年增长29.6%。从财政收入的构成看，税收的贡献作用增强。全市工商税收62.28亿元，占地方财政收入的48%，同比增长19.6%。
8、城乡居民生活明显提高：城市居民人均可支配收入9564.05元，同比增长12.2%；2004年末城乡居民本外币储蓄存款余额1453.46亿元；城市居民人均住房建筑面积24.25㎡ ，比上年末提高0.33㎡；每百户城区居民家庭拥有家用电脑41.60台、空调器120.40台、移动电话104.60部。比上年增长13.1%。
同时，2004年以来， 武汉经济的发展又迎来新的契机：
·武汉加大对多点核心区的建设力度，积玉桥总部区、永清商务区等的土地规模供应、规模开发，将形成武汉多热点核心开发。
·2004年底，人大会议将“中部崛起论”纳入报告讨论议题，武汉是“中部崛起论”最具竞争力的城市之一。
·2005年3月，武汉市经协工作会议上提出加强响应“中部崛起论”的六大功能（交通枢纽功能、产业牵引功能、要素集散功能、服务中心功能、管理中心功能和创新中心功能）的建设，力争武汉成为中部崛起的核心。
·武汉市房产局交易互换中心、武汉市开发企业协会联合举办的2005年春季房展会火暴，参展结构、产品类型、参展模式较之前均有大幅提升。
综合以上经济特征，分析表明：
1、 武汉市经济发展持续上扬，经济实力得到显著加强；
2、 城市规划规模大幅增加，规划指标技术含量水平与世界接轨；
3、 房地产市场供需二旺，呈现成熟化开发和理性房产消费趋势；
4、 居民收入增长稳定上浮，可支配收入得到提高。
武汉是一座领导“中部崛起”的城市，将给城市的发展提供更多的机会，促进城市经济的繁荣！

二、武汉市房地产市场环境分析
2003年以来，武汉市房地产市场进入稳定发展阶段，规划的成熟化、开发的集中化、区域开发的规模化，促进武汉房地产市场环境的完善和提高，并呈现如下特征：
1、房地产开发市场和消费市场涨幅呈稳步发展走势，整体交易价格持续上升；
2、土地供应量和供应价格增幅明显：土地供应价格整体得到大幅提升，近三年来，年增长率达到15%以上。
3、竣工面积和商品房成交面积呈稳步增长：竣工面积相对商品房成交面积，面积年差额平均在50万㎡以内；增长幅度商品房成交面积要高于竣工面积，2003年以来，商品房年增幅高于竣工面积13%以上。
4、商品房空置面积持续走低：2004年，商品房空置面积为121.71万㎡，为存量房交易面积的1/5左右，商品房空置面积持续走低，近三年下降幅度达30%以上；存量房交易面积近三年来持续在500万㎡以上。
5、 房地产商品房销售和存量房销售齐头并进：近三年，房地产市场商品房销售面积持续走高，存量房销售面积也达到500万㎡以上，市场消化力呈强劲势头。6、旧城改造的力度得到加强，改造区域的开发建设将为武汉房地产市场的热点。
6、 核心区价值论成为新亮点：政府对积玉桥等地区加大土地出让量，开发企业集中对以积玉桥地区为代表核心区进行规模开发，推动该类区域的房地产价值快速提升，并占据武汉未来主要高端产品的供应量，释放房地产核心区的价值。
7、 内外品牌开发企业云集武汉：品牌开发企业对城市房地产市场进行集中开发，整体提升武汉房地产开发水平和产品高度，并抬高城市的价值空间，释放武汉的经济优势，促进经济快速发展。
同时，政府部门也出台相关政策，调控房地产市场和完善房地产开发环境，典型体现在：
A、2005年，国土资源部严把土地市场，实行从严从紧的土地供应政策；
B、武汉市出台个人住房公积金贷款利率上调的各项细则，5年以上公积金贷款年利率上调为4.41%；
C、武汉市征地补偿标准和土地一级市场出让土地价格标准分别上调，并于2005年启动土地二级市场；
D、武汉首个湖泊保护规划出台，首期对武汉市中心城区38个湖泊进行保护治理。
回顾武汉房地产市场的发展历程，结合现今房地产市场特征，分析表明：
（1）、城市多点核心区的规模开发，房地产热点一改过去一枝独秀的局面，呈现多元热点区域的发展特征。
关键词：核心区——地段——集中开发——升温升值
（2）、房地产市场开发规模量性增长， 竞争趋于激烈
关键词：开发量性增长，竞争激烈，特色化开发
（3）、房地产市场销售稳步增长，二手房交易逐步上量
关键词：房地产市场一级、二级、三级市场全面发展
（4）、整体市场产品同质化和创新体系并行发展
关键词：同质化产品——可比性差——销售竞争激烈
创新体系——卖点新、竞争性强——差异化营销——抓空白点
（5）、房地产产品的价值力理性回归
关键词：单纯炒作——市场认同度低
产品价值——规划、配套、人文附加值——市场认同度高
（6）、内外品牌开发企业云集武汉房地产市场，百花争艳！
万科——金地——新世界——和记黄浦……
武汉房地产是一个活力四射的行业，置身于高度发展的城市经济建设平台，将加快房地产开发区域市政配套设施的完善和提高，同时提升房地产的市场价值力！

第二部分：金银湖片环境分析
一、金银湖片规划环境分析
金银湖片行政划分在东西湖区，金银湖片作为武汉城郊的代表区域之一，自身经济环境较为薄弱，但依托政府部门对金银湖片周边的规划建设，仍将给予金银湖片的环境建设和发展潜力描绘出一片耀眼的蓝天。
1、政府规划东西湖区为武汉市五大发展版块之一，提升金银湖片于武汉的发展地位；
2、东西湖区规划“一城、两带、三区、四景、五游”的发展思路，整体挖掘东西湖的山水资源，并有效利用金银湖片生态资源；
3、东西湖区城建规划金银湖片为生态旅游区，金银湖片为武汉唯一国家级生态旅游区；
4、金银湖片规划为生态绿核，划分六个功能区，其中高尔夫功能区为体育休闲度假区；
5、市人民会议中心在金银湖片投入使用；
6、紧邻金银湖片的王家墩CBD商务区规划建设启动，连通天河机场的机场高速公路横贯金银湖片；
7、金银湖片主干道金山大道（花园大道）的投入使用，完善了片区交通体系；
8、 武汉高档休闲设施云集金银湖片，如武汉高尔夫球场、东方跑马场对外运营，金银湖公园建成并免费开放。

综合金银湖片于城市的规划环境特征， 分析表明：
1、 金银湖片生态资源丰富，环境保护良好，生态旅游区架构组建；
2、 金银湖片位于机场物业和CBD商务区的围合区，发展潜力巨大；
3、 金银湖片高尔夫功能区体育休闲度假区初见雏形，高档休闲物业较为集中，极具休闲人文价值。
金银湖片规划为生态旅游区，对于生态环境的合理利用，将打造成武汉高档生态后花园！

二、金银湖片房地产环境分析
综合金银湖片房地产开发特征，该片现行房地产市场环境体现为：
1、金银湖区域第三波房地产开发启动
金银湖区域房地产的发展，大致经历了三个发展阶段：第一波体现在2000年以宏宇实业为代表的本土大盘开发；第二波体现在2002年以万科为代表的外来品牌企业大盘开发；第三波体现在由耀江·丽景湾、顺弛·泊林先期发起的大盘开发，同时武汉新恒基开发项目为代表的后续实力企业将推动金银湖区域第三波房地产的进展，并占据武汉房地产的重要位置。
2、大盘时代继续引领区域开发市场
金银湖区域2004年以来新推项目开发量依然高举大盘开发的势头，并推动区域房地产开发的成熟化发展。
项目名称
开发商
占地面积
建筑面积
新澳阳光城
新澳房地产
97382㎡
130000㎡
顺驰·泊林
能达实业
204700㎡
228600㎡
耀江·丽景湾
耀江神马
398866㎡
400000㎡
星岛花城（暂）
新恒基置业
309349㎡
556828㎡
3、产品创新与竞争激烈并存
金银湖区域丰富的水景资源正得到开发企业高精度的挖掘，同步区域规划指标和容积率逐步提高，使得项目产品创新将围绕水景等稀缺资源展开，同时区域户型产品同质化严重，户型设计和面积规划都存在一定程度的交叉，导致有实力开发企业加强产品创新的力度，同时同质化产品竞争激烈，对开发企业提出挑战。
4、低价楼市形象淡出市场，中高价位成为风向标
金银湖区域自启动之初，大规模开发的常青花园树立了该区域低价经济适用房的房地产市场形象，随着区域大规模高品质楼盘的推出，低价楼市的代表已经不复为区域房地产共性，取而代之的是以顺驰·泊林为代表的高品质、中高价位的市场形象。
5、区域市政配套逐步完善，入住率将得到提高
金银湖区域市政配套正逐步得到完善，公交线路的通车，早期开发楼盘的规模性交房，小区配套设施的建成并投入使用，将提高区域楼盘入住率，如高尔夫城市花园2005年3月已经签约交房300多套，入住客户达到30余户，另有40%以上客户处于装修阶段，该项目南会所也将投入使用。

6、争夺客户群的竞争范围扩大，区域内向区域外扩散
金银湖区域户型设计普遍为舒适型的中大户型为主，这一特征源自于区域早期房价较低于中心城区，主力客户群倾向于中低收入群体，随着区域房价的上涨，户型设计仍停留在中大户型为主，销售总价几乎持平于中心城区中低端产品或城市其他发展偏城区（如后湖、南湖等），客户群体的特征逐渐等同于其他发展偏城区，导致区域内楼盘的潜在客户群体选择方向扩大到外区域，造成区域内楼盘要和外区域发展偏城区抢客户，不仅仅于区域内的竞争，更扩散到外区域的竞争市场中。
金银湖片受武汉多点核心影响，房地产关注度于金银湖区域将在未来1-3年机场物业和王家墩商务区的建设时期重新成为市场核心。
金银湖片房地产吹响高档居住区的号角，生态将是区域的代名词，并衍生围绕金银湖片资源的其他高尚居住概念！

三、金银湖片客户环境分析
金银湖区域作为武汉最早的三区五片之一，房地产市场经过近几年集中性的规模化开发，区域开发也由早期的经济适用形象，转化成为开发武汉中高端舒适户型主导，客户特征体现为中高收入群体，并呈逐步提升的发展势头。
目前，金银湖区域购买客户群体特征体现为：
1、年 龄
集中在25—35岁和35—45岁两个区间，比例约为1：1.3，占到已成交客户总数的90%以上。
2、职 业
大部分项目的客户群以附近的大型企业高收入阶层员工，汉口区的私企业主和大型企事业单位员工为主力客群，如：中国电信、中国移动、天河机场、邮政中心、中国石油等单位就近的员工。
此外还有同济医学院及附属医院、协和医院，在汉口区经商的商人、武汉市公安系统等政府机关的中高级公务员和外地来武汉工作、经商的人员为次主力客群；
武汉市汉口区内的旧城改造拆迁居民和周边原住居民业有一定的比例。
3、购买动机
多用于自住，客户多为二次置业者居多，用来改善居住条件；部分武汉本地的商人和外地来武汉的投资者，买房用来投资；
4、家庭结构
家庭结构相对简单，以两代居、3—4口之家为主。业主的子女状况为有婴幼儿的家庭约占总数20%，有小至中学子女的家庭占总数40% 。
5、区域来源：从购买区域看，主要的来源地较为集中的区域依次是：
（1）、武汉本市特别是汉口区内的原住居民，这一带的居民在汉口已居住习惯，看中金银湖较好四环境景观而购买者；
（2）、周边就近上班的人员，或在汉口区经商人员；
（3）、武汉市内老城改造的部分拆迁居民，以汉口区为主；
（4）、湖北省内或外地来武汉的工作人员想落户武汉，或在武汉投资的购买者。
6、交通工具：约有60%的已成交客户拥有私家车或单位配车，显示购房者较好经济条件。
综合区域客户群体的购买特征，分析表明：
（1）、区域内置业客群特征转变，经济适用的居住形象逐渐被中高端舒适满足所替代；
（2）、区域内客户群体较年轻化，对区域楼盘的创新性设计和舒适居住氛围认同感强；
（3）、区域配套有待完善，客户群体中大部分为拥有私家车或单位配车，制约客户群购买范围，同时也显示区域购买客群经济特征逐步转变，较好的经济条件已经成为区域购房者的一大特征。
金银湖片一改过去经济适用的市场形象，产品多样，功能创新的市场格局，将焕发该片中高舒适地产形象的至上魅力！
金银湖片，将矗立于汉口的高尚生活后花园！
综合以上对于武汉市环境和金银湖片环境的分析，我们得出如下结论：
1、 武汉是一座经济快速发展的城市，一座人文底蕴浓厚的城市。
2、 武汉是中国经济的中转枢纽中心，优越的“九省通衢”环境将给予这座城市更多的发展机会。
3、 “中部崛起论”于武汉是机会更是挑战，将提升这座城市的发展平台。
4、 金银湖片是连接天河机场和武汉中心城区的桥梁，将在武汉的发展中将占据重要的一笔。
5、 金银湖片罗列建设了武汉屈指可数的高档休闲物业群，生态环境优越的地理特征勾勒出该片于武汉的重要性。
6、 金银湖片房地产的开发规模历年来位居武汉各开发版块的首位，内外知名开发企业的集中开发，整体提升区域房地产的形
象和价值力。

“中部崛起论”于武汉是机会也是挑战！
核心区于金银湖片是挑战更是机会！
城市的最终发展只面向有潜力的区域！
金银湖处于极具潜力的机场物业和王家墩CBD的围合区！

金银湖片不是核心，更似核心，未来的发展空间巨大！

第三部分：金银湖项目营销分析
一、金银湖项目产品指标分析
本项目产品各项指标数据，罗列如下：
数据指标
数据
数据指标
数据
数据指标
数据
占地面积
30万㎡
总建筑面积
54.12万㎡
商业
12700㎡
公建面积
29700㎡
住宅建筑面积
51.15万㎡
幼儿园
1600㎡
别墅建筑面积
32430㎡
公寓建筑面积
47.367万㎡
中学
1万㎡
容积率
1.88
总规划户数
3368户
入口会所
2600㎡
建筑密度
21.1%
总停车位
2395辆
滨湖会所
2400㎡
本项目地块自然环境及开发规划特征体现如下：
1、 建筑规模——54万平方米的亲水高尚社区，其中以小高层、高层公寓为主导。
2、 生态环境——60万方金银湖，其中16万方为烟波浩淼的银湖。
——近千米蜿蜒狭长的水岸线。
——错落有致的杉树林和自然植被。
3、 人文环境——精心打造极具江南风情的西湖式园林景观。
4、 建筑风格——设计典雅的“杭派”建筑。
……
注解：我们将根据产品的规划设计情况，进一步提炼。
本项目价值力如何体现，如何差异于区域，焕发价值的新高度？将是以下我们所需要考虑的营销方向！

二、金银湖片在售楼盘营销分析
金银湖片楼盘营销系列由二部分组成，一为金银湖片系列人文共性，典型为生态资源环境等；二为项目自身软人文打造，典型为风水、运动、服务等。区域在售楼盘营销系列详细表述如下：
楼盘名称
营销共性
个案营销特征
项目推广定位
顺弛·泊林
1、 金银湖片原生态的自然环境。
2、 金银湖片丰富的水资源环境。
3、 高档休闲场所高尔夫球场、东方马城等对生活的提升价值。
金银湖水岸线、大片杉树林等提炼的生活
开启武汉真正的水岸生活
新澳阳光城
澳洲风情
源自北欧的阳光生活
高尔夫城市花园
金银湖环绕的景观环境，高尔夫球场，花园文化
湖岸·高尔夫·公寓
金银湖畔·翠岭
原生态杉树林
城市别墅·区域专享大气层
杉树林·白鹭湾·美墅家
沿海·丽水佳园
湖岸，风情小镇（普罗旺斯）
沿海绿色家园，构筑生活艺术空间
金珠港湾
都市、生态、湖景三者的融合
融都市繁华，碧水蓝天于一体
耀江·丽景湾
欧洲新古典主义风情小镇
金银湖40万平方米精致时尚社区
碧海花园
特色风情（半岛嘉年华等）
图拉吉·尚善生活
奥林匹克花园
体育运动，健康生活（运动家，生活家）
运动就在家门口
万科·四季花城
英伦（阿特金斯）风情、动感园林
永远的花城，永远的生活
新恒基项目
同上
银湖、原生态杉树林、自然植被、水塘、狭长水岸线、西湖式园林景观、杭派建筑风格。

楼盘名称
金银湖片楼盘尚未采用特征或客户需求未满足方面
推广诉求
顺弛·泊林
尚未挖掘价值：
1、 金银湖的生态居住价值。
2、 金银湖片之高尔夫功能区的体育休闲度假价值。
3、 张公堤的历史人文价值。
4、 机场物业和王家墩商务区围合区的发展价值。
项目自身价值：
1、 住客户生活环境： 不仅仅是区域的环境，更着眼于项目自身的环境。
2、 项目软文化：如何留住客户更多的生活时间于社区，组建居住文化的核心——“家的凝聚力”？
3、 项目配套：如何切合入住客户实际附属需求？
4、 入住客户生活方式：生活方式导向何方？
价值大于居住
新澳阳光城
澳洲风情和价格
高尔夫城市花园
项目展示和高尚生活
金银湖畔·翠岭
原生态杉树林和纯别墅区
沿海·丽水佳园
企业品牌和产品特征
金珠港湾
原生态（金银湖）
耀江·丽景湾
建筑设计和生活主张（舒适）
碧海花园
企业品牌和产品人文
奥林匹克花园
体育和健康
万科·四季花城
企业品牌和项目人文
新恒基项目
我们如何把握现在，亦或是将来的金银湖片在武汉的地位？
金银湖片现售项目并没有深入挖掘区域人文价值，对于客户生活需求的感性满足存在空白点！
我们操作的新恒基金银湖项目，如何走出区域，走向武汉，将是我们实现价值的核心点！

三、武汉及区域典型项目营销分析
本项目营销的把握，一为切合本项目指标特征，二为关注武汉房地产市场新推典型楼盘和区域代表性楼盘，分析其中优势和劣势，把握本项目所需要注意和把握的营销要素，提出更为市场接受的推广方式。
对于武汉典型项目的分析，主要针对现行武汉高端产品东湖天下和顺驰·泊林进行分析。
1、东湖天下
该项目总建筑规模为22万平方米，由TownhouseA、TownhouseB、4A号楼、4B号楼、2号绿化车库，五个单体建筑组成，4A为20层，4B分别为12，14，16，18层的阶梯式住宅楼，临近东湖，环境优雅。
该项目为东湖畔全别墅级社区，总体规划设计由世界排名第八的澳大利亚柏涛规划设计公司承担，世界排名第三的美国易道国际设计公司操刀设计园林景观，将东湖景观引到房前，使景观、建筑、人与东湖自然地融为一体，目前尚未开盘。
该项目定位为：“东湖畔·22万平米别墅级社区，一湖一天下”。
该项目营销手法体现为：
·在武汉高度标杆建筑龟山电视塔上发布形象，“东湖天下”案名发布在龟山电视塔，并同步在媒体上进行炒作，重点为该项目为第一个在龟山电视塔上刊登广告的房地产企业及该项投入费用的热议。
·在五星级酒店香格里拉大饭店租用场地作为楼盘营销展示中心，并举办产品发布会。
·对项目主要节点进行宣传：该项目“认筹金突破三亿元”在武汉各个媒体上进行宣传。

2、顺驰·柏林
该项目位于武汉东西湖区金银湖生态区，占地面积34.66万平方米，建筑面积达22.94万平方米，面临碧波渺渺的金银湖，以德国的现代简约为设计蓝本，规划有低层，多层，小高层等多种建筑形态，集公寓、洋房、别墅等多种住宅建筑，同时建有绿色果岭、延湖美学长廊、楔形建筑空间、退台式主题建筑及高档假期会所、异国风情商业街等等，旨在营造极具人文气息的湖畔生活格调。
该项目定位为“开启武汉真正的水岸生活”。
该项目推广手法上采用“大投入、大制作”，营销手法体现在：
·武汉多个显要位置投放户外广告牌，如武昌中南路十字路口、常青路民航小区路段等。
·在市内多个核心位置租用场所举办产品推荐会，如香格里拉大饭店、江汉路万达广场等。
·参加2005年春季房展会。
·楚天都市报多次报纸楼书发布。
·举办多个客户联络活动，如新春猜灯谜等。

对于本项目所处区域典型楼盘的分析，主要针对高尔夫城市花园、耀江·丽景湾和金银湖畔·翠岭进行分析。
1、高尔夫城市花园
该项目地处华中五省首家18洞72杆国际标准高尔夫俱乐部球场西侧，濒临碧波连天的金银湖之滨，南临金山大道，北靠天河机场路，交通路网发达便利，规划中的地铁近在咫尺。占地面积570亩，总建筑面积达60万平方米，规划设计建设分别融入了世界五大知名高尔夫球场所在地景观特色，构成了一个四面环水的岛形社区。
该项目定位为：湖岸·高尔夫·公寓。
该项目作为区域早期开发大盘，营销手法体现为：
·在华中师范大学设立“高尔夫城市花园奖学金”。
·宣传其投资300多万建立绿化氧吧，演绎多国风情。
·参加房展会，如2004年秋季房展会出动豪华看房车。
该项目三期项目即将于2005年9月推出。

2、耀江·丽景湾
该项目地处汉口金银湖生态旅游度假区内，东临金南一路，北靠武汉市人民会议中心和高尔夫球场，是金银湖板块距离市区最近的地产开发项目。项目总占地面积约598亩，总建筑面积约40万平方米，规划总住户约3100户，将为万余名武汉市市民提供美丽的生活家园、温馨的生活港湾。一期已于2003年开工，并将于2005年5月交房。
该项目定位为：金银湖40万平方米精致时尚社区。
该项目营销手法表现为：
·体验式营销模式，小区连接售楼部的区域绿化、现房展示；项目会所（销售中心）情景展示、样板房等。
·业主联谊会，如金秋业主联谊会、新年联谊会等。
·广告集中推广。
该项目二期将于2005年9月推出。
3、金银湖畔·翠岭
该项目位于武汉水乡旅游城、金银湖生态旅游区内，人居环境得天独厚，有自然湖泊，初具城市生活氛围。项目总建面积为61460平方米，规划为3+1联排别墅和部分叠拼别墅，打造纯别墅社区。该项目尚未开盘，现处于认购阶段。
该项目定位为：杉树林·白鹭湾·美墅家。
该项目营销手法表现为：
·频频在杂志、报纸等媒体亮相，推广项目的人文形象。
·参加2005年春季房展会。
·就项目开发形成案例文本，在中国建设报、营销网站进行发布，并组织相应讨论，打造项目“城市别墅”的价值形象。

通过对以上武汉及本项目所处区域典型项目的营销分析，我们可以得出如下结论：
1、市场定位方面：大盘突出其规模，显示开发商的实力。如东湖天下的“22万平方米”、耀江·丽景湾的“40万方”等。
2、项目推广方面：突出项目某一个亮点作为获取市场认同的核心价值，如东湖天下的“一湖一天下”、顺驰·泊林的“价值大于居住”等。
3、大盘力求展示价值：无论是房展会还是五星酒店的推荐会，一为显示项目的高瞻价值，二为突出项目的市场定位，舍得大投入。如顺驰·泊林通过多频次的营销手段（推荐会、飞机看房、房展会等）和多营销展示中心尽可能地扩大其知名度和影响力。
4、推广力度：突出核心，多角度转化辅助卖点。媒体推广一改过去多卖点的泛泛攻击市场，采取单一卖点集中频次出击，获取市场记忆力和品牌力，并通过现场的接待对项目的辅助卖点进行传达推荐。
5、推广手段：制造热点，炒作，再炒作！一个成功项目的营销，围绕项目自身寻找热点，并包装城市场的热点，通过一系列的炒作来促成营销的成功，如东湖天下，通过其在龟山电视塔发布广告这一事件进行炒作，引导市场关注龟山电视塔达到关注该项目的目标。
6、市场推广目标：求单不求泛，以单带泛。市场推广力求以核心的推广方式获得某一类型客户群（单）的认可，通过这一类型的客户的满足向其他类型客户（泛）的传播，来获得整体市场的认同。

综看武汉楼市营销手法，本项目如何把握营销高度，将是后续营销所需要考虑的！

四、金银湖项目SWOT分析
1、优势
·处于机场高速和王家墩商务区的围合区——交通环境高效，临城市新的CBD，集结高素质人群。
·区域为武汉市唯一的国家级生态旅游区。
·区域生态资源保护良好，自然湿地遍步，环境优良，空气清新，为理想人居之地。
·区域房地产市场呈大盘集中开发，整体提升区域形象。

2、劣势
·区域市政配套匮乏，公共交通设施不完善。
·区域楼盘整体入住率低，人气低迷。

3、机会点
·区域早期大规模开发形成市场，对区域生态居住区的形象树立了一定的口碑效应和展示效应。
·区域早期开发楼盘逐渐步入尾盘期，对于本项目这样无现房展示的新盘推出将是机会。
·项目所在政府区域规划为高尔夫体育休闲功能区，潜在价值点尚无其他楼盘加以利用。
·项目紧邻金银湖片主干道金山大道，相比于顺驰·泊林等项目距市中心更近。
·项目临金银湖，拥有近千米湖岸线、原生态杉树林及池塘，项目周边无高大建筑物遮挡，为视野开阔地带。
·项目自身的产品规划于区域内及区域外楼盘的差异性，将制造市场空白点。

4、威胁点
·政府规划多点发展的方向， 降低本区域的市场热度。
·区域市政配套尚未完善，短期内难以改观。
·区域多为品牌化开发楼盘，本项目开发品牌存在一定弱势。

结论：
如何融合项目所在区域的优势为己用，规避项目劣势和发扬项目优势来加强客户的认可度，将是项目营销的重点。

五、金银湖项目客户定位分析
通过对金银湖项目的产品环境特征和金银湖片客户群体的分析，囊括本项目客户定位如下：
1、主力客群确定——武汉“才智新贵”阶层
（1）、年龄35-45岁为主。
（2）、非体力劳动者，主要分布在三资企业及小型私营企业的管理层。
（3）、社会地位在社会权力分布的层次中处于中间位置。
（4）、个人阅历丰富，学历层次较为分散，普遍家庭年收入在10万元以上。
（5）、他们普遍能够承受50万左右、并在50万以上的房产消费。

2、生活形态描述
（1）、该阶层相对优越的生活是以超时间工作为前提，以承担更大工作压力及更高工作强度为代价 。 
（2）、工作习惯相对较稳定，即不定时、不定量，工作为先。
（3）、处之泰然的个人魅力，实际背负危机感、成就的双重感受。
（4）、高度敬业，收入较高，有事业基础。
（5）、向往、追求和享受高品质的生活。

3、消费特征分析
（1）、消费观念
·消费经验的积累、受个人经验的影响，相对决定了他们对待消费的理智消费，消费的品位越来越具有个人色彩并关注潮流方向。
·在消费取向上更专注专业的建议，权威性的论点能够提高他们对消费的购买信心，对消费品的质量及服务有更专业化和人性化的要求，而且对美感的要求提到了与实用价值相等甚至更高的地步。
·他们的消费类型属于淡漠类的高档消费型——这类消费群并不喜欢无目的消费，一旦购物，就会理智选择购买地点和购买方式。
·他们的消费习惯影响周围的人，更多的是对他们消费的推崇。
·武汉“才智新贵”阶层——“实在与时尚”共存的有钱人。
（2）、消费形态
·长时期处于都市快节奏的生活，渴望体验一种更原始、更本能、更自然、生态化的生活方式。
·放松紧张的工作神经，已经是日常消费的主要方向，国内外旅游成为他们的消费热点。
·他们期望拥有自己的物业，追求高品质的生活质量。
·这类客户对公共交通的依赖性较低，大多数购买汽车，拥有自己的交通工具。一来满足个人的私密性要求；二来体现个人身份。
·高档酒吧是一种更个人化、更讲求艺术品位的消费场所，合乎他们追求个性化消费的心理，显示自己的身份（显得有文化修养，有较丰厚收入），舒缓工作压力（在轻松的环境中舒展身心），于安静或喧闹中舒缓神经。
·健身休闲成为他们缓解高强度的工作和精神压力，如：保龄球、网球、高尔夫等深受他们的欢迎，同时体验自然山水的愉悦也是放松的乐趣。
·他们的主要消费倾向：交流、汽车、房产、旅游。
（3）、消费特征
·具有一定的文化品味和审美价值。他们大都对知识面有一定的理解渴望，有一定的审美观。
·有自己的观点。他们现处于良好的工作背景，丰富的处世经验，使其对诸多事物都有自己的独到见解。
·留有足够的审美想象空间。他们是才智的一群，不需要喋喋不休地灌输，他们需要一个有想象力的居住空间。
·风格清新，保持闲适雅致的格调。他们是为了充分缓释工作压力，为了享受生活。
·最重要的是，他们的消费选择明显带有文化痕迹。事实是，城市新贵的种种消费行为背后隐藏着许多文化层面的因素，而它的很多表现也极富文化色彩；单纯地为满足生理的需求或说纯物质化的消费模式，对他们并不构成最强的吸引力。

4、核心启动按钮
（1）、客群的需求决定建筑的形态，建筑规划应满足以下几点：
·形式新颖。能够成为上流社会的时尚话题，并形成仰望的需求，从而达成目标客群的心理认同。
·格调高雅。成为精英生活方式的一部分，倡导全新上流生活文化。
·健康休闲。不是生活的地方，而是享受生活的地方，是让自己完全放松的地方。
（2）、客群的需求满足度，体现在以下几点：
·产品所营造的生活格调，是否能满足客户的需求，并切合他们的生活追求。
·产品内在的环境特征，是否能顺应产品营造的生活格调。
·区域周边的客群特征是否相似或不影响他们的生活。
·产品能够满足的，或尚未满足的部分如何满足。
结论：
以上对于本项目客户的定位表明，本项目客户是这样的：
（一）、一群城市精英，都市新贵，他们在财富的拥有和资源占有上处于有利位置，他们当然不会脱离尘世间的林林总总，在游刃有余工作生活的同时，对精神生活极度的向往。
（二）、对居所的考究，他们对于家，这个实现梦想的重要载体上，他们的要求也日益丰富，居所的核心不再仅仅是住，而上升到传递精神诉求，一种审美的倾向。
（三）、他们是靠知识、智慧成功的一群，和成功主导事业一样，他们同样希望做家庭生活的主导者，他们往往留恋于自然、休闲的生活：要惬意尔舒适，他们追逐流行的脚步，但不愿意显山露水。

本项目产品规划中，如何把握客户需求，满足客户需求，将是营销的重点问题，并延伸到武汉房地产市场大趋势的关键点！

我们的思考：
金银湖区域具备什么？
本案能够挖掘什么？
我们怎么提炼卖点？
我们如何跳出区域？
将在后续详细分析！

六、金银湖片卖点分析
金银湖片卖点的分析，一为金银湖片特有的人文脉点，二为内在楼盘所营造的人脉，即产品的核心价值和附属价值。
金银湖片核心价值：
·武汉市唯一国家级生态旅游区——于城市的地位。
·汉口唯一一个集生态规模化、居住高尚化、开发集中化、产品多样化、设施高档化的城市绿核。
·机场高速横贯金银湖片——机场物业的便捷性。
·王家墩商务区守望金银湖片——CBD价值的外延地。
金银湖片的附属价值，体现在区域内开发楼盘所营造的产品人文价值：
·高尔夫城市花园——高档体育设施、城市后花园融合的高尚生活。
·万科·四季花城——一种前瞻的生活理念，同时是一种生活的服务观。
·耀江·丽景湾——新古典生活的欧洲浪漫风情小镇人文。
·顺驰·泊林——注重风水， 环境融入生活。
·奥林匹克花园——运动家，生活家，营造体育和健康的生活理念。
… …
金银湖片是一个生态的区域，一个发展潜力巨大的区域，同时又是一个高尚人文遍地飘扬的区域！
金银湖片的过去，现在，抑或将来，都体现着这个区域是一个集结高尚的、有钱人的、生态的区域！
通过以上的分析，我们如何挖掘金银湖区域于本项目的价值，如何于“金银湖”、“生态”长期充斥市场带来的平淡视线，突破区域重围，跳出金银湖版块，登上武汉整体市场的大舞台，是我们所迫切需要寻求对接的核心，即：

我们需要什么文化？
我们打造什么文化？

从以上对本项目所处区域及自身特征的分析，我们发现金银湖区域拥有“湖”、“生态”、“水岸”及各种各样的建筑风格特征，而关注本项目可以发现，本项目的开发背景具有江南园林、杭州西湖等类似于武汉丰富水文化的字眼，我们认为有必要对江南人文的代表杭州和百湖之市武汉进行详细的了解……
联接：武汉和杭州的对比分析
（一）、武汉和杭州
1、武汉
武汉位于中国湖北省地域的中部，长江中游与汉水交汇处，属副热带湿润季风气候。雨量充沛、日照充足，四季分明。
武汉历史悠久，考古发掘100余处新石器时代文化遗址，明末清初时期，汉口与朱仙镇、景德镇、佛山镇同称天下“四大名镇”，成为“楚中第一繁盛”。
武汉市是湖北省省会，全省政治、经济、文化中心，素有“江城”美誉，为中国腹地一座多功能的综合型特大城市。世界第三大河长江及其最大支流汉水横贯武汉市区，将武汉一分为三，形成了武昌、汉口、汉阳三镇隔江鼎立的格局，通称武汉三镇，汉口是武汉最繁华最热闹的商业区，也是华中地区商品集散的中心；武昌是武汉高等学府集中的文化区，是武汉现代城市文化的体现；汉阳则是市政府重点发展的开发区，凸现着武汉的未来。
武汉物产丰富，人杰地灵，是千年荆楚文化的发源地，具有浓郁的楚文化特色，是我国的历史文化名城之一。全市星罗棋布100多处湖泊，数十座山峰蜿蜒其间，山水资源丰富，黄鹤楼是江南三大名楼之首，市花梅花，市树杉树，广泛分布于市内，形成“黄鹤楼中吹玉笛，江