迁安市某项目营销策划方案.docx

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迁安推广策划方案华厦经营公司目录一、推广计划案目的、原则二、地区环境现状分析三、迁安房地产市场分析：四、本案SOWT分析五、项目销售预期目标六、住宅价格体系七、市场营销策略八、广告推广策略附件一附件二附件三　迁安项目营销推广计划案（讨论稿）一、推广计划案目的、原则目的：通过团队集思广益的研讨,制定出一套力求准确、完善的营销策略来使物业达到良好的销售目标。计划原则：“我们所提出的能进一步达到引导市场消费需要” 二、地区环境现状分析 1.【城市概况】迁安市位于河北省东北部，燕山南麓，滦河岸边,是典型的半山区市。该市地处东经118度26分至118度55分，北纬39度51分至40度15分之间。东西跨度39公里，南北纵距45公里。属暖温带、半湿润季风性气候。全市总面积1208平方公里，总人口67万，平均人口密度为550人/平方公里。市区约10万人，迁安市辖12个建制镇，7个乡。 “九五”末,全市国内生产总值89.9亿元，其中第一、二、三产业增加值分别为13.2亿元、46.7亿元、30亿元，三项产业结构由“八五”末的23.6：46.3：30.1调整到了14.7：51.9：33.4，人均国民生产总值13697元。2000年全市大口径财政收入3.43亿元，“九五”年递增8.8%，地方财政收入2.47亿元，“九五”年递增5.7%。农民人均纯收入3180元，城镇居民人均可支配收入5500元，“九五”年均分别递增7.7%和9.0%。2000年底，全市耕地总面积75.18万亩，其中水浇地50.09万亩，占耕地总面积的66.62%，人均耕地1.13亩。2001年,国内生产总值突破百亿元大关。 2.【区域交通】迁安市是京津唐经济区和辽中、辽南经济区之间交通走廊的一部分，也是我国山西、陕西、内蒙煤炭外运的必经之路。市域北部有大秦铁路，南部有京秦铁路和通坨铁路，西部有南北向的卑水铁路，南部有京沈高速公路和京沈国道。公路交通网已形成了以国道、省道和市道构成的“井”字形干线公路网和以城区为中心的放射形公路网。全市各乡镇已全部通公路。公路通车里程共730公里，国道有京沈国道和京沈高速公路、冷大公路、平青大公路和三抚公路。市道5条，主要有兰大公路、迁杨公路、迁徐公路、迁卢公路、野兴公路。乡道33条。迁安市旅游业尽管于1992年刚刚起步，但是发展迅猛。现已发现的有价值的旅游资源20多处，其中包括市域北端的万里长城、博物馆展出的国内闻名的古菱齿象化石、市域西部山区的灵山、长城脚下的白羊峪、与市区一河之隔的龙山风景区、首都青年绿化工程——围山转等知名度较高的景区、景点等。目前，已全面开发的旅游景点有灵山、龙山、白羊峪长城等多处风景区。城市交通方面，迁安市于2002年实施了中等城市骨干道路“六路”工程，初步形成了“五纵六横”的中等城市道路骨架，拓展了城市建设空间。 3.【城市特点】城市性质为：全市政治、经济、文化、科技、信息、教育中心，以发展二、三产业为主，具有山水城市特色的中等城市。总体规划功能布局结构为分散和集中相结合的小分散、大集中的布局结构形式，即居住区、工业区、公共设施区集中布置，如公共设施主要沿燕山大路、兴安大街布置，工业区主要集中在市区东部和东南部，居住区则围绕公共设施区展开布置。规划道路结构为方格网状和放射状相结合的结构形式，充分利用现状条件，既节约城建投资、保证道路畅通，又创造独特的城市景观。按照规划，迁安市新建了电力大厦等一大批标志性建筑，形成了以燕山大路和兴安大街两条城市主干道为城市轴线、高低错落的现代建筑，反映了迁安市区的总体建筑水平。为满足城市发展需要，迁安已先后建成常青、燕春、青杨、兴安、兴盛等高标准住宅小区，城市人均居住水平达到22平方米。博物馆、体育场、文化广场以及在建的兴安大街商业广场等文化、体育设施，为市民提供了良好的文化和体育活动场所，体现了较浓厚的文化气息。城市公园、街头绿地和已初步改造的三里河带状绿化，不但为市民提供了游憩场所，而且对改善城市景观和城市环境起到了较大作用。“环山临水、三轴（3条景观轴）四场（4个广场）、五区（5个风貌特色区）两带（2条绿化景观带）”，为迁安市区景观结构总框架。 4.【远景规划】 2001年特别是6月19日新一任市委、市政府班子上任以来，结合深入贯彻落实江总书记“七一”重要讲话、党的十五届六中全会、省第六次党代会精神，抓住北京承办奥运、首钢把原料基地建在迁安的历史性机遇，审时度势，引导全市干部群众重新审视迁安，进一步理清了“十五”期间的经济发展思路，提出了建设“中等城市”、实现经济社会跨越式发展的目标。计划利用8-10年时间，将市区建成人口30万以上、建成区面积40平方公里的中等城市，把建昌营、野鸡坨、马兰庄、沙河驿、夏官营5个建制镇建成小城市,其他镇乡建成建制镇,形成以市区为中心、5个精品小城市为纽带，辐射其他镇乡，布局合理、各具特色、良性互动的城镇发展体系。根据迁安城市产业结构调整和市域资源状况，考虑产业发展的规模效益和环境效益，规划远景城市宜主要向滦河西部首钢滨河村一带发展。滦河东部市区按总体规划要求建设，滦河西部市区道路和建设用地布局，应充分考虑原有道路和用地发展的可行与可能，使现状滨河村和杨店子镇区以及新发展地区有机衔接，成为迁安市的西部城市区。届时，迁安城市将形成一河两区的城市格局。三、迁安房地产市场分析： 1.【总体印象】迁安市经济发展近几年较快，以矿业开采为主，商业气氛一般，流动人口很少，繁华地区不多且相对集中于商业中心区，根据当地人的介绍，在今年年底随着迁安市政府的南迁，城区改造的速度会有所加快，且整个经济重心将向南部转移，城区改造必然使每年的拆迁量增加，虽然政府对地块放量有限，房地产每年的投资开发量也不大，但整体开发水平会有所提升，消费水平整体不太高，收入水平两极分化明显，且差距较大，城市建设有很大的开发潜力。迁安是唐山地区少数几个生产总值和社会消费总值均持续增长的地区之一，人均收入逐年增高，随着按揭、公积金等多种购房付款方式的普及，人均收入的提高无疑给房地产消费打下了坚实的基础。迁安市房地产市场目前属于唐山及省外房地产开发企业的辐射区域，本地没有成规模开发能力的开发企业，大多数项目属于小规模的运做，而且营销策略和手段滞后，金融市场不太发达，金融机构运做、服务尚有一定的差距，且对房地产市场的支持有待开发和运做，加之由于迁安是个县级市，长期以来的农民意识、居住观念限制了房地产的发展，在项目推广过程中应注意对其住宅的消费观念加以引导。 2.【在售楼盘介绍】项目名称区位规模面积区间均价配套销售情况明珠花园迁安市东部明珠街三期10万平方米左右 94--157m2 1650元/ m2 配套较为齐全整体规划和创意是当地的最高水平，销售率在80%左右广场馨园位于人民广场北侧一期约7万平方米 99-135m2 1615元/ m2 配套较为齐全区位绝佳，开盘3天即认购了约80%，有40%是未交款预定，目前一期售罄，二期未开。怡景嘉园位于迁安颂广场北侧总规模6万平方米 170-380m2 2617元/ m2 有一定的智能化配套对迁安高端购房者需求理解不透销售情况不佳 l 注：具体情况见附件一 3.【在售楼盘对比分析】 l 各项目价格体系项目区域一层二层三层四层五层六层均价明珠花园中心区 1560 1850 1960 1760 1460 1300 1650 广场馨园中心区 1590 1770 1900 1760 1460 1210 1615 怡景嘉园的平均单价在：联排别墅一期2320元/平方米，二期2451元/平方米，三期待定，独体别墅在3080元/平方米。别墅总价主要分布在40-50万元之间，共139套，占供应总量的90%。 l 各项目均价项目广场馨园明珠花园怡景嘉园本案（一期）均价 1615元/m2 1650元/m2 2617元/m2 2200元/m2 l 各项目套价值区间项目广场馨园明珠花园本案（一期）套价值（最低） 16万元 15.5万元 17万元套价值（最高） 22万元 26万元 81万元 l 各项目套均面积项目广场馨园明珠花园本案（一期）套均面积（平方米） 115 124 145 l 各项目主力户型区间项目广场馨园明珠花园本案（一期）主力户型（最小） 99 94 105 主力户型（最大） 135 135 253 通过以上对在售楼盘价格以及户型面积的对比分析，发现迁安普通商品住宅的价格均价在1650元/ m2左右，户均面积120 m2，考虑到本案无论从项目品质、物业水准还是景观环境、营销水平都要高于当地同类项目，因此在总体价格走势上本案将有所提升，结合本案针对当地中高端客户人群的定位对产品力的提升，结合客户群的喜好相应适当增大户型设计，提升项目整体品质和附加值，在当地树立高档楼盘的形象。四、本案SOWT分析本案地块位于迁安市南部，市政府新办公楼斜对面，市一中旁边，周边大配套设施较完善，靠近迁安的东南环线，交通较为便利。地块方正、便于规划。但是本案所处位置尚处于新生发展区域，没有形成大的生活区，生活配套设施尚不完善。 1.【项目四至】北面：钢城东路南面：监狱西面：迁安一中东面：居民住房 2.【规划技术参数】总用地面积：97043m2 总建筑面积：116000 m2 住宅建筑面积：100000 m2 商业建筑面积：16000 m2 容积率；1.2 绿化率：41% 日照间距：规划规定：1.7 3.【周边配套设施】 l 政府机关新市政府办公地地税大楼（在建）交通局（在建） l 文教设施迁安市一中 l 医疗设施燕山医院 1.【项目优势】 l 本案坐落的位置是迁安新政治、经济的中心区内，且配套正在逐步完善，周边环境的改善有利于项目开发运行期，使本地块发展前景有巨大潜力。 l 楼盘的直接竞争对手较少。 l 随着当地政府的南迁，经济重心的南移，当地居民对此地块的认同感颇高。 l 当地的规划、销售水平、策划水平整体水平不高，利于发挥华厦经营公司的推广优势。 l 消费人群改善居住条件的愿望强烈。 l 当地最好的中学迁安一中隔路相望。 l 迁安东部有矿石资源的地区具有很强的消费支付能力。 2.【项目劣势】 l 当地消费人群认为自行车的车程超过15分钟，就认为是较远离市区，本地块距现商业中心区较远，而且公共交通不便。 l 项目附近超市、银行、自由市场、公园等设施基本是空白不能满足业主日常生活需求。 3.【威胁】 l 房地产开发处于初期，消费心理价位较低，消费素质不成熟。改善住房+投资的意识尚未形成。 l 迁安整体房地产市场供需量基本持平，同期上市项目规模较大，尤其距本案最近的竞争楼盘广场馨园规模大，档次较高，加之其适中的价位必将分流大批客户。 l 目前本案的区位优势尚未形成，虽然市政府南迁对本案是个利好，但是其最终的入住时间对本案相当重要，由其带动的整体区位价值的提升，和生活配套设施的完善尚需时日，这样势必会对本案一期推广产生一定影响。 4.【机会点】 l 由于迁安的城市规模较小，而且房地产又处于起步阶段，有规模及产生影响力的项目较少，而且多数项目从产品、配套到营销、推广整体水平有待提高，因此在目前有限的消费群体现状下，前期准备时间、开发速度、产品的品质、产品推广的技巧将决定我们能否抢占市场空间，引导当地的消费和投资方向。 l 经过我们仔细分析了项目所处地块的综合情况，市场又有一定的产品需求，尤其是对商业用房的迫切需求，而且现地块可开发基础较好，容易被当地居民所接受。相对于本案在商业用房的开发和跟进，既能取得良好的经济效益，又能满足社区生活、购物等的消费需求，如：银行、超市、酒店等的引进，从调研的情况看，具有很好的开发价值。 l 当地的规划、销售水平、策划水平整体水平不高，我们可以充分的发挥策划、销售的创新优势，在开盘之初适当结合增加DM广告推广，利用SP促销活动、PR公关活动，迅速建立项目美誉度及认知度，并主动引导当地的消费，培育消费市场人群。五、项目销售预期目标本案一期建筑面积4.17万m2，其中住宅3.47万m2 ，商业0.7万m2，住宅目标均价2200 元/m2；商业目标均价3800元/ m2，销售周期为一年。阶段性销售计划 l 住宅户数： 240户销售面积：34700㎡目标均价：2200元/㎡销售金额：7634万元户均面积：145㎡/户 l 沿街商业销售面积7000㎡目标均价3800元/㎡销售金额2660万元 l 一期销售总金额为：10294万元。 l 销售周期：2005年4月16日 ~ 2006年4月30日，周期为12个月。 l 平均销售量： 858万元/月住宅： 2892㎡ 636万元/月（20套）沿街商业： 583㎡ 222万元/月 l 阶段销售计划（见附页二）六、住宅价格体系 1. 【目标均价】一期：2200元/m2 2. 【可类比项目市场价格】 l 各项目价格体系项目区域一层二层三层四层五层六层均价明珠花园中心区 1560 1850 1960 1760 1460 1300 1650 广场馨园中心区 1590 1770 1900 1760 1460 1210 1615 怡景嘉园的平均单价在：联排别墅一期2320元/平方米，二期2451元/平方米，三期待定，独体别墅在3080元/平方米。联排别墅总价主要分布在40-50万元之间，共139套，占供应总量的90%。 l 各项目均价项目广场馨园明珠花园怡景嘉园本案（一期）均价 1615 1650 2500 2200 3. 【项目特色对比】项目结构楼层层高建筑类型项目规模明珠花园砖混 6层 2.8米普通住宅 20万m2 广场馨园砖混 6层 2.8米普通住宅 20万m2 怡景嘉园砖混 3层联排别墅 6万m2 本案砖混 4层为主，部分小高层 3.0米花园洋房 10万m2 由于本案产品力较高，建筑形式、景观园林特色鲜明，配套设施，物业水平较高，有一定的区域前景优势，加之以当地中高端客户为主力客群，因此销售价格应高于区域内同类型项目，但是为在获取利益最大化的同时尽量规避项目风险，在迁安房地产市场上升时期会形成相对竞争优势，在价格制定中建议采取低开高走的价格策略，通过起步区价格的低价入市来吸引客户，再借助项目品质来达到促成。 4. 【定价原则】本案一期由8座砖混结构多层住宅和2座框架结构小高层住宅组成，共十座楼。原则： l 硬性条件： Ø 将大盘净均价（8号楼跃层除外）控制在2200元/m2左右。（误差1%以内）。 Ø 控制砖混单楼均价最高不超过2400元/m2 （8号楼跃层除外）。 Ø 砖混最高套价值控制在36万左右（8#、14#除外）。 Ø 8号楼均价控制在3000元/ m2 Ø 小高层住宅在迁安为首次出现,且当地消费购买能力值得商榷,故单价最高不应超过2500元/m2,套价值最高控制在38万元以内。 Ø 金角价格根据位置加30-70元/m2不等，银角加20-30元/m2不等。 Ø 在底价的基础上加6个点作出开盘销售价格. l 组团分析: 根据各楼所处地理位置、结构成本和房型设计将本案10座楼由高至低进行排序，并将此十座楼分为3个组团。各组团具体均价分布如下。 8# →4#、3# → 14# → 9# → 19# → 20# → 15# → 10# → 5# 第一组团：3#、4#，此组团均价作2335元/㎡。理由：此组团为框架结构，其余组团均为砖混结构，成本差距较大。第二组团：8#、9#、14#、19#，此组团均价作2380元/㎡。理由：此组团紧邻小区中心绿地，地理位置较好。第三组团：5#、10#、15#、20#，此组团均价作2085元/㎡。理由：此组团各楼处于小区边缘位置，且两座楼临街，故排在最后。 l 楼层分析：根据调研情况、当地居住习惯和本案设计特点（一层为庭院式设计），楼层价格由高到低排列为： Ø 六层：3层→1层→2层→4层→5层→6层注意事项：由于迁安当地项目1、2、3层和4、5、6层的差距较大；故本案三层与六层差距控制在600元/m2左右。设3层价格为基准价x：楼层价格 1 X-50元 2 X-100元 3 X 4 X-200元 5 X-400元 6 X-600元 Ø 四层：3层→1层→2层→4层注意事项：控制四层价格；各层单价应大于同样户型六层结构的单价。设3层价格为基准价x：楼层价格 1 X-50元 2 X-100元 3 X 4 X-200元 l “华厦帝景豪庭价格表”（见附件三）七、市场营销策略 1.市场定位本案定位为迁安市中高档房屋，一期目标均价为2200元/平方米，本物业的优势在于小区规模较大，外檐设计为德式风格，在宣传上以“德式风情、贵族生活”为主题，并在区位前景、景观园林、配套功能、物业水平等上做文章，来塑造小区整体形象，显现的产品差异化特征，创立迁安市“经典的德式风情”社区，以确立在迁安市场的绝对领先地位。 2.目标客户主力客户 l 私营企业主、矿主 l 民营企业中高层管理人员 l 个体工商业老板特征描述：以上人群家庭月收入很高，且有雄厚的资金积累，具有较高的高档商品消费能力，较重视生活质素，多年前购买的商品房或单位房改房，开发水平低，环境、物业水平差，希望提高居住环境、品质。拓展客户 l 高级公务员，高级教师 l 电力、电信等效益较好企业职工 l 事业单位人员特征描述：以上人群家庭月收入一般在4000以上，收入相对稳定，有一定的积蓄，大部分有住房公积金。能承受30万左右的房款，而且大部分需要贷款购房。 3.营销时间安排预计首期销售周期为12个月。营销阶段的划分：推广宣导阶段、认购阶段、开盘阶段、强销阶段、清盘阶段。 l 推广宣导阶段：04年11月20日——05年2月18日 l 认购阶段： 05年02月19日——05年04月15日 l 开盘阶段： 05年04月16日——05年05月22日 l 热销阶段： 05年05月23日——05年10月 l 强销阶段： 05年11月——06年01月 l 清盘阶段： 06年02月——06年04月 4.重要时间节点利用 l 04年11月20日出街展示——内部咨询 l 05年2月8日（大年三十）内部认购宣传 l 05年2月16日（正月初八）开始内部认购 l 05年4月18日开盘 l 05年5月1日（劳动节） l 05年6月1日（儿童节） l 05年9月15日（中秋节） l 05年10月1日（国庆节） l 06年1月28日（大年三十）八、广告推广计划 1.推广主题定位 l 空降，德式生活（推广宣导期） l 德式风情、富人居所 (开盘前后) l 迁安首席贵族生活圈 (正常销售期) 2.促销组合策略构想 l 媒体推广由于地域的特殊性和差异性，迁安的投放媒体相当匮乏，当地报纸及电视台的受众稀少，不能作为主流媒体，在推广中应借助户外展板、售楼处的布置来展示项目形象，传递项目信息，通过样板区来营造居住氛围，创立高贵典范，使客户有真实的生活体验并产生尊贵感，再结合DM单和大客户拜访的形式对目标客户进行进一步的拓展。 l 主要手段：户外大型看板、灯杆、车体、DM 、SP活动促销、PR公关活动 l 辅助手段：电视滚动字幕、广播、现场包装、大客户拜访注：（1）户外、车体广告：不必具体到“诉求点”的宣传，而是重在整体形象的创意表现的推广、产品差异化的渲染。（2）DM广告针对项目定位客户群的选择，结合促销活动进行推广。（3）SP促销活动促销活动作为本案的重要推广工具将贯穿项目始终，通过活动促销、让利、发送赠品等形式来营造买场氛围，来达到快速成交、缩短成交周期，增加销量的目的。（4）PR公关活动通过一系列的公关活动（歌舞表演、业主酒会、新闻发布会等），逐步建立开发商良好的公众形象、并提升项目品牌的社会知名度。（5）大客户的宣传锁定针对当地效益好的大企业的推广，推过对集团购买的特惠政策来吸引目标客户。 3、阶段性媒体推广方案 l 第一阶段：塑造项目的品牌形象时间：04年11月20日——05年2月18日目标：通过“空降，德式生活”的概念性宣导，初步建立项目“德式风情、富人生活”的高贵形象，让目标受众了解楼盘概念与特色。主要手段：户外、买场包装辅助手段：电视台滚动字幕、DM、车体 l 第二阶段：维护项目的品牌形象时间：05年2月19日——05年4月15日目标：提升形象，建立美誉度，形成口碑效应，内部认购，开盘造势。主要手段：户外、电视台滚动字幕、DM 辅助手段：车体、买场包装、活动促销 l 第三阶段：完善品牌、品牌收获期时间：05年4月16日——06年4月30日目标：完善品牌建设，大力促进销售，逐步建立“迁安首席贵族生活圈”的影响力。主要手段：户外、活动促销、DM 辅助手段：车体；电视台滚动字幕、短片；广播、大客户 4、组合推广策略阶段时间主要推广手段活动主题定位品牌塑造期 04年11月20日—— 05年2月18日户外、售楼处咨询无空降，德式生活品牌维护期 05年2月19日—— 05年4月15日户外、DM 发放认购卡活动 1、优惠权：获得额外2%的优惠； 2、优先权：根据顺序有优先选房权利德式风情、富人居所品牌收获期 05年4月户外、DM、电视台滚动字幕、车体开盘活动 1、文艺表演 2、开盘优惠活动：一次性优惠4%，贷款优惠2%（有优惠卡追加优惠）迁安首席贵族生活圈 05年5月 05年6月户外、DM、广播、车体儿童绘画大赛目的：利用儿童节增加业主的参与性，建立开发商及项目良好的形象。轻松购房活动细则：首付10%，其余20%首期款由开发商免息垫付，入住前分期付清；目的：促进成交、快速回笼资金 05年7月 05年8月户外、DM、电视台滚动字幕、短片、广播、车体中秋赏月歌舞会目的：进一步提升项目美誉度，吸引高端客户关注 05年9月 05年10月户外、DM、电视台滚动字幕、短片业主私家车展目的：增加参与性，通过高端客群的聚会，体现本案“富人居所”的本质。 05年11月 05年12月 06年1月 06年2月户外、DM 限时购房活动目的：通过一定的优惠措施，达到吸引客户、一期清盘的目的 06年3月 06年4月 5、广告费用估算：种类数量单价总价户外广告牌 1000平米 300元 30万灯杆 150个 300元 4.5万 DM 52次 8000元 41.63万元电视广告 10万元广播 2万元车体广告 50辆 4000元 20万元活动费用 6次 5万元 30万元沙盘 8万元印刷品 14万元设计费 5万元合计 164.86万元附件一：重点楼盘现状及点评分析项目基本情况表项目概况项目名称明珠花园（三期）项目电话 0315-7661111 项目地址位于迁安市东部明珠街销售人员发展公司河北省唐山市兴盛房地产开发有限公司开发手机电话投资公司占地面积 17万平方米约合270亩策划公司建筑面积 10万平方米左右广告公司广告形式报纸、楼书销售公司销售率 80% 物业公司由开发商自己管理物业费 0.3元/平米承建公司容积率 1.2 规划设计同济大学建筑学院绿化率 35%以上房型设计房型主要为2室2厅、3室2厅楼体朝向南北建筑结构多层砖混开盘时间 2004-2-28 小区规模一期、二期在10万平方米左右销售已接近尾声并已入住，三期规模在10万平方米左右入住时间 2005-6 贷款银行贷款年限 30 车位情况车位价格备注许可证号住宅价格最低价格 1300元/平方米最高价格 1960元/平米均价 1650元/平米优惠一次性 3% 贷款 1% 付款比例一次性 30% 贷款 70% 销售情况户型面积所占比例销售比例客户区域比例房型主要为2室2厅、3室2厅错层三期面积在94--157平方米之间区客户范围小矿主，个体户，工矿企业管理人员，（首钢等等），公务员、事业单位工作人员，（教师，医生等等）配套标准供水市政供水排水外网排水供电市政供电，单户荷载容量6KW 供暖热电厂集中供暖供气外网供气暖气基础层高 2.8米外墙部分墙面采用全瓷高档面砖屋顶坡屋顶小院阳台窗主阳台--落地中空玻璃弧形窗对讲门防盗对讲系统地下室单独销售700元/平方米楼梯间高档装修,不锈钢扶手，双控灯楼间距 1：1.7 小区会馆停车位外围车位通讯系统电话/宽带接入休闲设施娱乐.健身有线电视客厅及卧室预留接口儿童设施室内标准装修初装修智能化屋顶披腻子入户门高档防盗门厨卫地面防水处理，上下水预留接口窗采用单框双玻塑钢窗地面水泥地面墙面披腻子客厅卧室物业标准社区保安服务.保结服务.社区绿化管理.装修管理服务.公共维修服务。物业费每平米0.3元主题定位语以时尚演绎经典，开启生活的艺术追求卓越，永无止境核心卖点整体规划和创意是当地的最高水平综合点评优势: 主景观区设立在小区主入口的明珠街上，巧妙的布置给客户一种良好的气势，相关的生活、娱乐设施完善，有一定的升值潜力。整体规划和创意是当地的最高水平，销售的接待也比较成熟，是第一个有金融工具支持的开发项目。劣势：销售推广水平、人员的综合素质有待提高，物业管理的服务水平有较大的差距。项目基本情况表项目概况项目名称广场馨园（分三期开发）项目电话 0315-5965111 项目地址位于人民广场北侧销售人员发展公司河北省唐山协兴房地产开发有限公司开发手机电话投资公司占地面积 16.6万平方米策划公司建筑面积 199100平方米广告公司广告形式报纸、楼书销售公司销售率售罄（一期）物业公司由开发商自己管理物业费 0.3元/平米左右承建公司容积率 1.2 园林设计绿化率 37.5% 房型设计 2室2厅1卫面积在99平方米左右占一期的40%，3室2厅1卫面积在110平方米左右占一期的45%，3室2厅2卫面积在137平方米左右占一期的15%，住宅平均建筑面积为105平方米楼体朝向南北建筑结构一期为多层砖混开盘时间 2004-6 小区规模其建筑面积为199100平方米，其中住宅建筑面积为182570平方米，公共建筑面积为16530平方米，容积率为1.2，园区总户数为1744户入住时间 2005-7 贷款银行贷款年限 30 车位情况车位价格备注许可证号住宅价格最低价格 1210元/平方米最高价格 1900元/平米均价 1615元/平米优惠一次性 % 贷款 % 付款比例一次性 % 贷款 % 销售情况户型面积所占比例销售比例客户区域比例房型主要为2室2厅、3室2厅一期面积在99--135平方米之间区客户范围配套标准供水市政供水排水外网排水供电市政供电供暖热电厂集中供暖供气外网供气暖气基础层高 2.8米，商业部分首层3.60米，二层3.50米外墙外墙保温为国家标准保温材料，立面采用现代风格，彩色涂料喷涂，商业用房正立面高档装饰屋顶彩钢坡屋顶小院外窗、阳台门铝合金喷涂中空玻璃窗对讲门防盗对讲系统地下室楼梯间高档装修，延时灯楼间距 1：1.7 小区会馆停车位外围车位通讯系统电话/宽带接入休闲设施娱乐.健身有线电视客厅及卧室预留接口儿童设施幼儿园室内标准装修初装修智能化屋顶披腻子入户门高档防盗门厨卫镶贴地板砖，上下水预留接口窗户铝合金喷涂中空玻璃窗地面水泥地面墙面披腻子客厅卧室物业标准社区保安服务.保结服务.社区绿化管里.装修管理服务.公共维修服务。物业费每平米0.3元左右主题定位语精彩生活从这里开始置业的乐土事业的驿站核心卖点本案地处城市中心，区位绝佳综合点评优势: 本案地处城市中心，区位绝佳，生活、娱乐设施较为完善，有一定的升值潜力，开发规模较大，产品定位贴合迁安大众客群，通过合理的价格和科学的户室比严格控制套价值，吸引了大量客户，开盘3天即认购了约80%的单元。劣势：销售推广水平、人员的综合素质有待提高，物业管理的服务水平有较大的差距。项目基本情况表项目概况项目名称怡景嘉园项目电话 0315-7601177 项目地址位于迁安市迁安颂广场北侧销售人员发展公司河北妇兴房地产开发有限公司开发手机电话投资公司占地面积占地131亩分三期开发策划公司建筑面积 6万平方米左右广告公司广告形式报纸、楼书销售公司销售率物业公司由开发商自己管理物业费 0.3元/平米左右承建公司容积率 0.7 园林设计绿化率 45%以上房型设计一期户型以3房为主，建筑面积约190平方米，有33套。二期户型5房的面积在170平方米，有12套，5房的还有面积在195-200平方米，有36套；6房的面积在196平方米，有58套；双拼7房的面积在259平方米，有8套；独体的面积在380平方米，有8套；二期总共122套，三期估计有96套楼体朝向南北建筑结构砖混开盘时间 2004-5-22 小区规模一期为联排别墅，建筑面积8千多平方米，二期3万平方米有联排别墅和独体别墅，三期1万9千平方米为联排别墅，总共54栋251户入住时间一期2004.10.1,二期2004年11月底贷款银行贷款年限 30 车位情况车位价格备注许可证号住宅价格最低价格元/平方米最高价格元/平米均价 1700元/平米优惠一次性 % 贷款 % 付款比例一次性 10% 贷款 90% 销售情况户型面

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