某房地产营销推广计划书.docx

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中远·江南白露 ——营销推广计划书昆明中远投资策划有限公司昆明华纬房地产开发有限公司：为确保中远·江南白露项目顺利推广销售，结合本项目实际及市场情况，提交项目《营销推广计划书》，请予审定并回复。祝商祺！昆明中远投资策划有限公司 2004年6月25日一、总体营销计划 1、开盘时间：2004年12月25日星期六 2、宣传和销售期和目标设计（一期部分） 2-1、形象宣传期：2004年7月底-2004年10月底目标：向市场传达楼盘信息，确立楼盘市场形象和市场地位。 2-2、认购期：2004年10月-2004年12月开盘前。目标：积累楼盘潜在客户，反馈市场信息，确定楼盘市场定位和价格定位。 2-3、销售组织期：2004年9月起（以直销、关系和活动为主） 2-4、销售准备期：2004年7-11月（包括售楼中心、样板间设计方案、沙盘模型制作、现场包装、工程进度、宣传印刷品制作、预售许可证、银行按揭及与相关政府部门的关系协调、销售员培训、销售百问编写、价格表的制定、各类活动（含房交会）的策划与组织、潜在客户跟进与稳定等）。 2-5、2004年12月底-2005年2月。销售目标：一期组团40-50% 2-6、 2005年3-4月。销售目标一期组团30-40%； 2-7、2004年5-6月。销售目标：一期组团20%；二期20-30%； 3、开盘条件 3-1、工程形象进度的保证，按预计的施工时间安排开盘时建设进度至少达到二层； 3-2、销售准备期工作全部完成；二、营销策略 1、形象策略 1- 1项目案名：现用名：中远·江南白露城市花园现用案名沿用了“中远”品牌，希望通过同处于中铁五局集团旗下的“中远”的品牌项目来提升本项目的知名度，在宣传上可借势而发。“江南白露”，向人们描绘了一个法兰西风情的幽雅住区，令人产生期待和联想。但现用案名可能会对后期的推广产生一定的影响：如：首先“中远”前缀，虽可利用目前已经在昆明市场上有一定声名的品牌效应为本项目的前期启动带来一定的有利条件，达到与铁五建联手打造贵州的“中远”品牌，但如果从华纬公司自身创建品牌楼盘的角度而言，不是十分全面。其次，“江南白露”虽表达了一定的意境，但对于本项目后期的整体推广，该案名不是十分利于延展，而且也不利于充分阐述项目的规划设计理念以及准确的描述项目所具有的优势。最后，案名的后缀“城市花园”似乎有画蛇添足的感觉，不利于记忆和推广说词。基于以上原因，我司特提出以下案名建议供贵司参考，以最后取得项目的理想案名： 1-1-1可以采用“华纬”前缀代替“中远”前缀，以塑造公司自己开发项目品牌； 1-1-2取消“城市花园”后缀，直接定为华纬·江南白露或中远·江南白露。 1-1- 3我司推荐案名：主要表达意境：借助葱郁山林画面，描绘一个绿色、生态、鸟语花香的生活形态，让人憧憬在“华然氧吧”里呼吸清新空气、享受山风拂面的如诗入画美好生活。推荐案名： 1华纬·西山林语（林居） 2华纬·田园翠屏 3华纬·西山风景 4华纬·翡翠城 1-2形象定位方案一：恋生活恋林居（针对案名华纬·西山林居）方案二：昆明西郊的情调生活 1-3形象包装保证楼盘从推广开始至销售结束始终如一的市场形象，在楼盘LOGO、广告设计、诉求主题、包装手法、销售工具等方面保持一贯风格。 1-2-1楼盘LOGO设计 LOGO为企业、楼盘、商品的信息代码。楼盘LOGO为楼盘VI系统的一部分，是楼盘的形象前沿。综合楼盘的定位、楼盘的名称及项目卖点应突出以下几个方面：A、图形象征；B、项目名称；C、楼盘开发理念。为便于此项工作的开展，建议尽快确定一家长期合作的广告公司，开展项目宣传推广资料的平面设计、文案创作工作。（目前铁五建房开正在确定广告公司合作伙伴，建议可以考虑共同的合作伙伴，以便加强资源整合，缩短沟通交流时间。） 2、推广策略 2-1营销推广的节奏 2-1-1营销推广策略简介循序渐进策略强势推广策略常规稳健策略特点公开发售前的二、三个月开始，通过媒体介绍项目及相关内容，以引起的兴趣，以求开盘时造成轰动在短期内集中广告投放。让项目迅速在市场中享有高的知名度除开盘期外，销售期内保证周期相对稳定的广告投放量。告知客户，楼盘处于销售阶段适用范围大型项目，特征明显的项目发展商希望尽快争取部分资金回笼的项目；“概念楼盘”的推广；也适用于市场上同质楼盘推出量巨大时的项目处于普通状况的大多数楼盘 2-1-2、可使用的营销传播工具报纸广告、软文；特定刊物广告、软文；楼体广告、户外广告牌、灯箱广告牌、网页、DM直邮、电视宣传片、三维电脑片、其他辅助性宣传资料；公共活动、房交会、专题报告和新闻发布会；售楼中心、样板间；口碑、关系购买、老客户推荐；直销（电话/上门推介/特别定制）；“体验式”沙龙、聚会、赞助活动等。 2-1-3中远·江南白露推广节奏广告总策略：“循序渐进策略”+“强势推广策略”+“常规稳健策略” 第一阶段：“循序渐进策略”（形象宣传：7月-9月）主要通过报纸广告（软文）、户外广告牌、现场导视系统、电台广播、车身等媒介，达到对项目的推广主题有所了解和认知，从而为项目的认购、开盘作好铺垫；主要任务：检验定位及项目形象导入。广告重点：广而告之，积蓄客户，检验市场的反应，检验价格定位，确认推广卖点的接受度，寻求以最佳方式表现产品的特质。公共传播：报纸广告/电台广播/车身广告/杂志印刷媒体：海报户外媒体：形象广告牌、围墙广告展示：销售中心装修装饰及沙盘、模型制作、展示；现场局部包装、灯杆旗、展板设计制作、看楼路线上的温馨提示牌等业务配合：配合价格制定期间的市场调查和登记客户回访等活动推广第二阶段：“循序渐进策略”（形象宣传及认购期，10月-11月底）延续第一阶段的宣传推广策略，并逐步加强报纸媒介的宣传力度，适当开始投入硬广告加强形象导入以及发布认购信息，实施增筹计划。主要任务：检验定位及为开盘积累客户、积聚人气，确保开盘销售率。广告重点：广而告之，积蓄客户，检验价格定位公共传播：报纸广告（软文+硬广告）/电台广播/车身广告印刷媒体：楼书/折页/海报户外媒体：广告牌展示：沙盘、模型；现场局部包装、灯杆旗、展板、看楼路线上的温馨提示牌、广场包装等业务配合：参加房交会、住交会、组织公关活动并拟订各项优惠方案等第三阶段“强势推广策略”：（开盘期：开盘前一个月及后一个月，即12月-次年1月），通过硬性广告、客户营销、活动营销等强势宣传，让项目迅速扩大在贵州的知名度，树立楼盘形象并迅速消化一期组团产品。主要任务：公司品牌、楼盘形象、产品信息广泛、强势推广，以迅速推动销售。广告重点：此阶段以确立市场形象为重点。广告以整体展示形象，突出楼盘鲜明特质为主体述求点，唤起目标客户的注意及购买欲望，聚集大量客户。公共传播：报纸广告/电台广播/车身广告（新闻报道和报纸广告同时展开，广告量达到最大）印刷资料：楼书/折页/海报；户外媒体：形象广告牌视具体情况调整，增加适当条幅、楼梯广告影视媒体：在售楼中心内影视宣传片楼体展示：沙盘、模型形象展示促销活动：结合开盘、节庆日进行相应的活动营销，并拟订各种促销方案业务配合：在平面媒体并配合促销活动之下，人员销售全面展开（现场促销、客户回访、电话追踪等）第四阶段“常规稳健策略”：（持续期：2005年2月-2005年4月）。在开盘期确立市场形象后，持续期采取中等规模的广告，采用“常规稳健策略”，主要以稳定的报纸广告、电台广播、车身广告和促销活动配合阶段性销售。主要任务：保持项目持续的销售人气。广告重点：依据不同时段，立体广告，促使成交，扩大业绩。以独立的卖点进行针对性宣传，吸引目标客户。公共传播：报纸广告适量/电台广播/车身广告印刷媒介：楼书/折页/海报，进行活动营销、口碑传播。影视媒体：在售楼中心内影视宣传片展示楼体展示：沙盘、模型展示、样板间形象展示、准现楼形象展示（会所、外立面局部和内外装修材料用品展示）户外媒体：户外媒体（广告牌、条幅）视广告主题修正及时更改第五阶段：一期尾盘销售期（2005年5月-6月）、新组团开盘主要任务：针对剩余商品特点，进行特质营销。并导入二期产品广告重点：顺利过度到二期的组团销售，保持对市场影响力公共传播：适量报纸广告营销配合：工程形象为准现楼，重点展示外立面、环境、样板房等。业务配合：有效的利用客户的口传效应，发挥客户之间的传帮带作用 .... 中国最庞大的资料库下载 2-1-4推广主题提炼项目推广主题应该作为楼盘开发理念、产品价值的概括。是综合项目的市场定位及楼盘的形象定位提炼出来的用于楼盘对外宣传的诉求主题。本项目的优劣均较为突出，宣传推广过程中在描绘良好的社区环境、营造项目的居住氛围的同时，应着重于提炼西郊生活主张，更要表现项目着力打造的生活方式。各阶段推荐推广主题如下： ·形象导入阶段：昆明西部的浪漫传说或昆明西郊38万平米情调生活小镇！（针对形象定位方案一）来自法兰西的浪漫传说（奇）（针对形象定位方案二） ·开盘销售阶段：爱生活、恋生活，就拥有（拥抱）林居生活（针对形象定位方案一）凝聚梦想的传说（针对形象定位方案二） 2-1-5媒体组合纸媒体组合：报纸+海报+户型单页报纸广告：以《昆明都市报》、《贵州晚报》为主，《昆明日报》《贵州商报》为辅；广告形式包括硬性广告及软文宣传。电子媒体组合：电台广播+电视宣传+现场触摸屏+网页户外媒体组合：广告牌+车身广告+条幅+围墙 2-2促销公关活动 2-2-1促销活动活动一：开盘仪式整个楼盘销售最重要的公关活动之一，楼盘聚集人气的重要手段，同时也是营造现场销售气氛的最直接的活动方式，本项目的地理位置决定了其凝聚人气的重要性，特别要注重是现场气氛的营造。建议筹划隆重的开盘仪式，并与相关媒体联合造势，邀请政界、商界知名人士参加，策划大型酒会或音乐会等活动，制造开盘的轰动效应，使项目一炮打响。活动二：利用各种节日或专业的活动组织进行促销节庆日举办的活动，如：五一、十一、圣诞节、元旦节等，吸引最多数人的关注，营造项目的声势，扩大知名度，把目标客户吸引到现场来。 2-2-2公关活动根据各销售阶段的情况，适时举办围绕家庭生活品质、生活方式的高雅公关活动，提升项目品质感和知名度，积聚人气，促进销售。 2-3卖场策略 2-3-1销售现场包装销售现场是楼盘形象展示的主要场所，给客户传达对楼盘的信心和良好印象。售楼处售楼处装修风格：清晰、简约、现代，凸现浓厚情调生活气息，营造卖场气氛。售楼处主色调：与楼盘LOGO、生活主色调相符售楼处布局（见附件示意图）：分休闲观景区、接待区、洽谈区、办公区、财务室，洗手间。建议在项目进入认购期前，考虑在市区中心设置销售接待中心，并开设现场—市区接待中心的穿梭看耧车。售楼工具沙盘模型--制作比例按1：200；建筑物模型高度在10-15厘米之间，整个模型的长度在6米左右，宽度约6米。基座高度在0.80—1米之间,以绿色色为主色调，间以公司VI色调线条。户型模型、户型单张、售楼书、宣传海报、置业计划单、认购书；展示架、洽谈桌椅、背投及音响系统。整个售楼用资料在设计、制作上要与楼盘的LOGO及楼盘识别色充分结合，从细节上不断的积累、树立楼盘形象，树立华纬公司专业的房地产开发商形象。样板房装修风格：清晰、简约、现代，凸现浓郁的居家氛围，中等档次标准，给人强烈的归属感和置业欲望，充分展示体验式购房模式。选取位置：根据施工进度（一期工程）和项目的较长销售周期，临时样板房和实物样板房都可以作为考虑对象。临时样板房场地适应性强，可以展示项目规划建设的主要户型，能够更好的发挥设计元素，尽情展示生活格调。缺点是无法真实展现户型特点，特别是后期如果户型调整比较大时。而实物样板房则可准确的根据户型的情况进行设计装饰，展示的户型效果真实性强，缺点是需要根据施工进度才能满足，时效性不强。看楼通道充分展示楼盘的施工形象和保护客户看房的安全性，增强对楼盘施工质量的信心。在包装上与整个项目的宣传基调一致，在必要的位置增设相应的看楼温馨提示牌及导向系统，并在恰当位置用展板展示项目的施工材料的说明介绍。工程现场包装随着工程的施工进度，根据当时销售需求在施工现场悬挂大型户外海报和宣传条幅。要求施工单位配合做好文明施工宣传及悬挂施工进度楼层、施工单位实力展示等。 2-3-2导视系统以车身广告、户外灯箱、户外广告牌、建筑体条幅为主。车身广告利用公交车流动性强、辐射面广的特点，展示项目的形象，迅速扩充知名度，特别是在项目的形象导入期，无论从时效性、营销成本控制上都不失为较好的选择。户外广告牌楼盘、企业形象直接展示平台，展示效果长久持续，对于楼盘的形象宣传具有较强的冲击力，建议选择商业繁华或是人、车流量比较大的位置做广告牌，设计主调与楼盘的宣传主调相一致。若选取在市区中心位置，价格十分高昂，建议7月份就可以开始寻找合适的位置，（市区中心和项目沿改茶路或三桥立交附近选择两块）在确定项目的定位、推广形象后立即投入设计安装，以便尽早的展开项目宣传。条幅告知楼盘动态、传递楼盘信息、温馨提示等，包括工程现场及户外，根据工程进度及销售需要考虑制作。 3、推广费用（见附件一） 4、销售策略 4-1根据一期组团的开工面积、产品构成，制定周密的上市策略，既要保证充足的产品供应，保证市场占有率，避免客户无谓流失，又要营造良好的热销局面，确保项目成功上市。 4-2结合项目的定位，本项目在销售模式上应力求创新，在充分发挥常规销售方式的前提下，全面推广情景营销、场景营销模式，并充分利用和发挥客户关系网络营销模式的威力，提高成交率，提升楼盘的口碑效应。 5、价格策略 5-1 低开高走的价格策略：鉴于项目所在区域现状以及项目的开发周期，通过实施低开高走的价格策略，拉动销售，逐步炒热市场，并通过后期项目品质、产品品质的展现，逐步拉高价格。 5-2价格充分论证经过开盘前期的预热、造势，产品在市场中已经有一定的市场知名度，在充分了解市场、通过对认购期市场客户信息客观分析的基础上，制定适销的市场价格 5-3定价流程核心均价采用市场比较法，对比周边楼盘4P组合做详细的调查、对比，综合应用市场法和成本法结合，求出市场核心均价，再根据开发商的成本与利润的关系作适当的修正。调价差（幢间差）我们的目的是做到一幢一价，甚至一户一价，充分考虑到各因素对户型的影响，如朝向、景观、通风、采光、噪音、户型等因素，再根据客户选房时对以上因素的参考程度，分配加权值，对以上因素对比打分，但要保证纵向归“0”，（这是技术上的问题，在具体的定价报告里会体现出来，在这里就不必做解释）求出套间差值，再乘以调价差额，得出套间差额。平均折扣率调查周边楼盘客户选用的付款方式及所占比例，求出折扣率，再用平均法求本项目的平均折扣率，预测本项目的付款方式比例，当然，还得考虑别墅消费群体的消费习惯及开发商对资金回笼周期的期望、要求，通过综合考虑得出各种付款方式的折扣点。制作价格表利用以上结果，输入公式，求出同一层面每一套房子的的价格，制作销售价格表及市场敏感价格表（以便随时调整）。价格表的修正通过开盘前的价格摸底，根据市场反映对价格表局部微调。三、项目组织管理 1、销售组织：营销组织架构（见附图三）营销推广人员职责如下： Ø 营销组织协调负责人（甲方委派）——负责对整个销售计划的监控、广告宣传策略的审核和确认，协助代理公司组织、接洽相关合作的专业公司及营销推广计划、公关活动的组织执行以及接洽解决工程上出现的问题、客户反映的工程上需要整改的地方和相关合作公司关于销售上需要协助做好的事情等。 Ø 行政文员或合同科（甲方委派）——联系当地政府部门，落实银行按揭，办理按揭、合同登记，办理产权证，入户手续等。 Ø 财务人员（甲方委派）——负责收款、开票、经济指标统计等财务上的工作。 Ø 营销策划中心（乙方委派）——负责整理信息反馈，调整营销策略，收集、分析客户调查表，制定楼盘销售计划，策划宣传推广计划以及配合广告公司做好项目的推广、宣传。 Ø 项目主管（乙方委派）——对营销计划的操作、实施，负责现场销售控制、销售人员的管理、培训，制定制度并执行，人员组织、分工、监督等工作。 Ø 置业顾问（乙方委派）——执行销售工作，完成接待、看房、洽谈、签约联系跟踪客户，上门洽谈、信息反馈等等工作，。人员招聘时间：2003年9月地点：昆明条件：大专以上文化程度，形象佳，善沟通交流，房地产相关专业、有工作经验者优先。项目人员编制：销售人员（含销售主管）5-7人方式：从中远城市花园抽调销售主管，销售人员按计划展开招聘培训工作人员培训培训时间：9月上旬开始培训内容：（1）房地产基本知识；（2）房地产相关法律、法规，房地产办理相关证件的步骤、流程；工程建筑与调查的内容、调查技巧、调查方式、调查分析等相关知识；（3）销售项目相关情况，项目的位置，周边的基本情况，片区的交通情况，周边的配套，片区的规划发展趋势，项目建筑上的内容：户型大小、小区的配套、建筑结构、建筑风格等知识；（4）房地产销售现场管理制度；（5）房地产销售技巧销售接待技巧、销售洽谈技巧、销售跟踪技巧等。人员考核招聘选取——在满足招聘条件的前提下，进行笔试、口试等考试择优录取。培训合格——培训的时间为三周，在掌握了培训知识的前提下方可申请考试，正式聘用——在正式被我司聘用之前同样也要考核，原则上我司的试用期为三个月。考核范围为：平时的表现、试用期的业绩、制度考核等。每月指标——根据项目的总体开发计划、开发步骤及销售周期将销售任务落实到每个季度、每个月、每个部门、每个人，这样每个人都有任务、有责任、有义务完成项目的销售工作。 2、现场管理着装工作时间服装要求，员工在上班时间必须严格按照章制度执行。（具体的要求见现场管理报告要求。）礼仪销售的工作就是服务，客户就是我们的上帝，时时刻刻为他们服务，定期或不定期的举行“微笑服务活动”提高服务质量。作息时间销售服务时间由销售公司依据具体情况进行安排。客户管理包括 Ø 来访客户登记分析 Ø 电话咨询客户 Ø 成交客户登记、分析 Ø 意向性客户 Ø 广告评估管理 Ø 成交客户档案相关工作流程的组织制定工作流程销售流程按揭流程下款流程部门与部门对接流程等附件一：推广内容及费用预算表内容执行时间执行方式费用预算（万元）跟进人/负责人现场包装销售中心样板房 8月-9月份（开始正式认购前完成）装饰、用品、销售工具如沙盘、模型洽谈、休闲等用品 30 华纬、中远、装饰公司围墙 8月18日现场制作 0．5 华纬、中远、广告公司销售宣传资料楼书 9月28日设计印刷。作为楼盘的主要宣传资料，重点突出楼盘的卖点。 8（含设计费）华纬、中远、广告公司等户型单页 9月28日户型及商业分组单位的基本介绍资料。 1 华纬、中远、广告公司等海报 9月28日作为楼书的补充资料，前期用。 1 华纬、中远、广告公司等置业计划单、认购书 9月28日统一印制一式四联单，规范销售工具 0.8 华纬、中远、广告公司等户外宣传户外广告牌 9月传递楼盘的信息。建议在市区中心、改茶路或三桥立交附近选择两块，规格大小在150平方 17 华纬、中远、专业公司灯杆箱广告 10月（一年）三桥南路 15 华纬、广告公司车身广告 10月（半年）选择9路、1路、 10 华纬、广告公司导向系统 9月贵黄公路、三桥南路与改茶路路口项目入口处 0.5 华纬、广告公司媒体宣传报纸广告开盘前期 8月-年11月开盘前保证每月1-2期的软文，10月开始适当开始硬广告投入，宣传认购开始 15 华纬、中远、报社、广告公司开盘强销期 12月-开盘前及开盘后一个月广告投入达最大量，软文+硬广告 35 华纬、报社、广告公司持销期 05年2月-4月保持项目的销售热度，持续人气，采用软文+硬广高 15 华纬、报社、广告公司二组团上市 05年5-6月发布新组团、新产品信息 12 华纬、报社、广告公司电台广告开盘前2个月《贵州经济广播电台》或《交通广播电台》 8 华纬、电台、广告公司 SP促销活动开盘仪式 2004年12月某日现场售楼处，参加人员：意向性认购登记客户、媒体相关人士、政府相关领导、项目相关合作公司等。 6 华纬、中远、礼仪公司等房交会/主交会 11月左右展示楼盘形象，参加荣誉奖项评比 25 华纬、中远、广告公司等节日等促销活动不定现场或户外等 10 华纬、中远、广告公司等项目推广费用预计：209.8万元附件二：营销时间表事项内容时间跟进/执行华纬中远相关合作单位公开发售开盘典礼 2004. 12.25 √ √ √ 开工施工建议 2004.7.30开工 √ √ √ 落实合作方案 A、广告公司推介报价及评定结论 B、模型公司推介报价及评定结论施工完成 7月16日 7月20日 7月25日 7月28日 8月1日 8月6日 9月10日 √ √ √ √ √ √ √ √ √ √ √ √ √ √ 售楼处 A、设计方案初稿再稿审定 B、装饰施工验收 7月22日 7月28日 7月30日 8月1日 9月30日 √ √ √ √ √ √ √ √ √ √ √ √ √ √ √ 样板房 A、设计装饰大的方向初审定稿 B、设计方案初稿再稿审定 C、装饰施工验收 7月18日 7月22日 7月25日 7月30日 8月10日 8月25日 8月30日 10月20日 11月25日 √ √ √ √ √ √ √ √ √ √ √ √ √ √ √ √ √ √ 售楼工具 A、楼书/户型单页/置业计划单/海报/单张等设计初稿初审再稿再审定稿出菲林印刷 7月30日 8月15日 8月18日 8月22日 8月19日 8月24日 8月28日 8月30日 √ √ √ √ √ √ √ √ √ √ √ √ √ √ √ √ √ 现场包装 A、广告牌/车身选址设计审定施工验收 B、广告牌/指示牌/条幅内容确定设计制作安装 8月1日 8月8日 8月15日 8月20日 8月22日 8月18日 8月22日 8月28日 8月30日 √ √ √ √ √ √ √ √ √ √ √ √ √ √ √ √ √ √ √ √ √ √ √ 广告投放 A、投放媒体选定建议讨论结论/执行 B、投放时间的确定建议讨论结论 C、广告预算预算审定 8月18日 8月20日 8月22日 8月18日 8月20日 8月22日 8月10日 8月20日 √ √ √ √ √ √ √ √ √ √ √ √ √ √ √ √ √ 定价 A、定价方案 B、定价项目对比打分得出核心均价套间对比打分套间差价制作价格初表审定修正对外宣传正式价格表使用实施 9月18日 9月20日 9月22日 9月23日 9月23日 9月23日 9月26日 9月28日 9月30日 10月1日-开盘前开盘前一周开盘销售 √ √ √ √ √ √ √ √ √ √ √ √ √ √ 推广策略建议书初审再审定稿 7月30日 8月5日 8月8日 8月15日 √ √ √ √ √ √ √ √ √ 按揭银行银行的选定 10月10日前 √ √ √ 法律文件预售许可证施工许可证规划许可证质量保证书使用说明书开盘前一周 8月18日前 7月30日前开盘前一周开盘前一周 √ √ √ √ √ 人员安排组织培训考核再培训选定进场 9月10日 9月24日 9月28日 9月30日 √ √ √ √ SP促销活动方案活动方案建议定案施行 9月25日 9月30日 10月1日始 √ √ √ √ √ √ (注：“√”表示跟进/执行，时间表中提及的方案、报告在实施的过程中我公司会逐步提交给贵公司。事项具体执行的时间按照工程的进度前后顺延。) 附件三：昆明市市场状况分析报告一）、昆明市城市建设十年建设总体规划概要《昆明市城市总体规划》是昆明市政府于2000年在1986年国务院批准《昆明市城市总体规划》的基础上调整、修订的，规划确定了1996-2010年间昆明15年的中长期规划方案，从社会、城市发展的各个方面明确了昆明未来的发展的指导性方向。其中各城区的规划布局编制如下：城区由中心区、小河(含中曹甘荫塘)、白云、金阳、龙洞堡、花溪、三桥马王庙、新添、二戈寨九个片区组成，规划城区总用地495平方公里，其中，城市市建设用地约157平方公里，规划人口174万人。城区是省、市党政机关所在地，突出金融、信息、交通、通信、文化艺术、科技、商贸和旅游服务中心的功能，优化城市用地结构，调整城市发展方向和规模，加强新区开发和旧城改造，开拓城市发展空间；严格控制中心区人口规模，提高城市基础设施水平，改善城市环境质量。城区总体布局 2010年，城区形成以中心区为市级中心，小河、白云为市级次中心，金阳、龙洞堡、花溪、三桥马王庙、新添、二戈寨为片区中心的城市结构。各片区依托中心区形成“众星捧月”的空间布局形态。片区之间以绿色空间相隔离，通过交通干线相连接，呈组团式格局。强化“山中有城，城中有山”的城市特点。中心区：位于城区中部，规划总用地58平方公里，为城区的核心。应进一步优化用地布局，调整产业结构，不新增工业项目，实行“退二进三”、“退二进绿”，逐步消除现有污染源，加强城市基础设加建设。有计划有步骤地疏解人口，降低人口密度和建筑密度，提高居住环境质量，规划城市建设用地约39 6平方公里，规划人口691万人。小河片区(含中曹甘荫塘)：位于城区南部，规划总用地约81.3平方公里。完善基础设施配套建设。工业以机械、电子、航空、新材料为主．片区公共服务设施用地沿黄河路两侧布置，三江口山以北和花溪大道以东以居住用地为主，三江口以南黄河路以西为工业用地，规划矿山机械厂东南部为仓储用地和铁路货场，火车西站建成铁路集装箱货物运输和物资、粮食仓储区，甘荫塘建设粮食期货交易中心：在马鞍新村建设污水处理厂。金竹发展无污染：工业，防止对阿哈水库的污染，规划期内搬迁贵州水泥厂。城市建设用地约21.2平方公里，规划人口21.7万人。白云片区(含都拉营)：位于城区西北部，规划总用地约66平方公里，以铝厂为主体，加快白云经济开发区的建设。工业以铝加工及配套行业和建材为主。规划新增工业用地在艳山红、鸡场和朝关，居住用地和公共服务设施用地布置在龚家寨、大山洞和龙井。白云片区与金阳片区之间规划500-1000米的绿化隔离带，以确保城区组团式结构。都拉营车站以西为工业产品、大宗货物转运仓储区，东面以工业和居住用地为主。规划城市建设用地19.22平方公里，规划人口21. 1万人．新添片区：位于城区东北部，规划总用地70.2平方公里。以电子信息、光机电一体化、生物工程、新材料为主的全省高新技术产业基地。规划工业用地布置在开发区东南部，公共服务设施和居住用地在新添大道两侧展开。在新添大道西北部新建新添公园，片区南部新添温泉至北部滴水岩为50~1000米绿色长廊。在片区外围建设航华路、四光路环线，避免过境交通穿越片区中心。建设新庄污水处理厂和高雁垃圾卫生填埋场。规划城市建设用地约10.3平方公里，规划人口1l.2万人。花溪片区：位于城区西南部，规划总用地约60平方公里，以风景旅游、文教科研用地为主，是国家级风号名胜区和省高等教育基地，严格控制有污染的项目发展．南明河上游上车田、象鼻岩到下游中曹龙王庙为花溪风景名胜区的保护范围，严格控制沿河两侧的建设。禁止对自然山体、水体、绿地的破坏，保持原始地形地貌。新增公共服务设施用地主要在贵惠路两侧，各类建(构)筑物的高度、体型、色彩必须与风景区协调．居住用地和文教科研用地王要安排在花溪奶牛场附近以及花磊路以南花溪大道南段以东地段。编制风景区详细规划，用以指导景区建设。规划城市建设用地约1.75平方公里，规划人口9.5万人。三桥马王庙片区：位于城区西部，规划总用地约60平方公里，以机械制造和加工和橡胶工业为主。规划在三桥北路、金马街分片区安排公共服务设施用地，加强居住区级公共服务设施的配套建设。维持现有工业用地布局和规模，不新增工业用地，企业发展应以挖潜改造为主，减少、控制各项污染源。规划城市建设用地约7 .37平方公里，规划人口9.8万人。龙洞堡片区：位于城区东部，规划总用地面积37.4平方公里，规划用地以航空港及对外交通配套设施为主。加强机场净空保护，防止电磁波对机场导航、通讯的干扰，加强对鱼粱河的保护，在机噪音影响范围外的西部安排居住用地、公共服务设施用地和省级体育设施用地；片区南部结合东出口线和城区环线规划为仓储区。规划城市建设用地约13 .6千方公里．规划人口7 .8万人。二戈寨片区：位于城区东南部，规划总用地约28 .9平方公里，规划以对外交通和仓储设施用地为主。规划南站西侧为铁路预留用地，配套完善公共服务设施和市政基础设施。南部牛郎关为国家粮食储备库基地，北部舒家察、龙家寨为铁路货物流通中心及仓储用地；规划地市建设用地约11.7平方公里，规划人口5.7万人。金阳片区：位于城区西北部，规划总用地32. 4平方公卑，以行政办公、居住、文化和高新柱术用地为主的新区。以十二滩公园、观山公园、长坡岭公园为骨干，突出绿色主题，西北部为商业金融用地和居住用地，西南部为教育科研、文化、体育用地，东部为高科技园区和商贸区。大力发展高科技产业，严格控制有污染项目。近期应加强各项城市基础设施的配套建设，为中远期的整体开发奠定基础。规划城市建设用地16.3平方公哩，规划人口18万人。二）、房地产市场、政策环境分析和相关信息《关于进一步加强房地产信贷业务管理的通知》针对房地产开发投资的不断增涨，为加强宏观调控力度，促进房地产业的健康发展，中国人民银行于2003年颁布实施《关于进一步加强房地产信贷业务管理的通知》，通知的主要内容包含七个方面。一、加强房地产开发贷款管理、引导规范贷款投向二、严格控制土地储备贷款的发放三、规范建筑施工企业流动资金贷款用途四、加强个人住房贷款管理，重点支持中低收入家庭购买住房的需要五、强化个人商业用房贷款管理六、充分发挥利率杠杆对个人住房贷款需求的调节作用七、加强个人住房公积金委托贷款业务的管理该通知的颁布实施在一定程度上对房地产开发和商品房销售带来限制和影响，融资渠道和门槛提高，房地产开发经营成本增加，但他的实施同时对于规范市场将起到一定的作用，房地产业将逐步向2：8市场规律过渡，有实力、专业、诚信的开发单位占据市场的主要份额。三）、住房公积金政策调整，使用门槛降低，公积金总量增大昆明市住房公积金贷款门槛降低：昆明市住房资金管理中心对住房公积金贷款申请人的条件、贷款额度翻番的贷款年限、快退休职工的贷款年限予于适度放宽、住房公积金贷款的额度加大。在申请人条件方面，原来规定必须连续缴存住房公积金1年以上的职工才能申请，现调整为连续缴存住房公积金6个月以上，缴存人就可以申请住房公积金贷款。原来规定委托贷款年限在5年以下的（含5年），委托贷款额度可以放宽到委托贷款额度的2倍（含2倍），现规定委托贷款年限在10年以下的（含10年）贷款额度就可以翻番。原来规定快达到法定退休年龄的职工申请住房公积金贷款最长只能到法定退休年龄（男60岁、女55岁），现在规定离法定退休年龄不足5年（含5年）的职工，委托贷款期限可适当延长，延长期最长不得超过5年。住房公积金贷款的发放额度按照借款人夫妻双方的计缴住房公积金的工资总额、还款能力和借款年限等予于确定。原来执行的还款能力按最高不超过夫妻双方的计缴住房公积金工资总额的35%测算，现在还款能力按最高不超过夫妻双方的计缴住房公积金工资总额的50%测算，也即是说，住房公积金贷款的额度提高了15%。从2004年4月1日起，昆明市购买二手房可以使用公积金贷款。昆明市的房改政策在 “存量补贴”兑现期，对昆明的房地产开发和销售起到良好的促进作用， “存量补贴”政策取消后，房地产消费少了一个资金源，住房公积金政策的调整、放宽，在一定程度上将能够促进房地产二、三市场的共同繁荣和发展。四）、2004年昆明楼市总体发展趋势分析延续2003年的平稳势头，2004年的昆明楼市将继续稳步发展，市场整体进入理性发展的时期，市场的竞争更加激烈，市场总体趋于成熟，具体主要表现在以下几个方面： 1、大盘时代来临、地产新贵崛起如果说，上世纪90年代初是昆明房地产的起步阶段， 90年代末是昆明房地产的成长期，则自2002年以来，昆明房地产市场进入了一个调整阶段。伴随着昆明房地产市场10余年的发展，开发商实力的增强，市场消费力和消费意识的提高，昆明楼市逐步摆脱了单体、小规模商住楼的开发模式，向小型社区、大规模纯住宅或纯商业办公的方向发展，由于开发规模大、开发成本相对低、便于修建高质量的建筑和环境好、配套完善等因素。大盘规模化

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