顺德区实施佛山市商品房预(销)售.docx

顺德区实施《佛山市商品房预（销）售
合同网上备案规定》细则（试行）

为规范商品房预（销）售管理，贯彻《佛山市商品房预（销）售合同网上备案规定》(佛府办〔2006〕286号)，结合我区实际，制定本细则。
一、实施网上备案的系统。
我区实施商品房预（销）售合同网上备案的系统为：顺德区商品房预（销）售合同网上备案系统，社会公示的平台为：佛山市顺德区商品房交易信息网。
二、网上备案适用范围。
2007年1月1日后，顺德行政区域范围内新批准的商品房预（销）售项目必须实施合同网上备案。不按规定办理合同网上备案的，不予办理实物备案和产权登记手续。凡不具备商品房预（销）售网上签约（备案）条件的项目，一律不予办理商品房预售许可证。
三、企业入网准备。
（一）为确保网上备案系统的正常运作，使用顺德区商品房预（销）售合同网上备案系统进行网上备案的房地产开发企业或代理销售经纪机构，其使用系统设备必须达到区建设（房管）行政管理部门（下称“管理部门”）的最低要求，并应专机专用，以免其他程序干扰网上备案系统在客户端的正常运行。
（二）房地产开发企业或代理销售经纪机构使用网上备案系统的人员必须参加管理部门举办的网上销售操作培训，考试合格取得《培训证书》并经备案后，方可持证上岗。房地产开发企业或代理销售经纪机构预（销）售商品房的，应有3名以上已备案持《培训证书》的销售人员。
（三）管理部门负责系统日常维护及巡检，保证系统正常运行。房地产开发企业或代理销售经纪机构的网上备案所需设备及维护一律自行解决，管理部门在法定上班时间内提供热线支持服务。建议各房地产开发企业或代理销售经纪机构选好计算机及系统客户端维护人员1至2名，参加管理部门举办的系统客户端安装和维护，以及计算机安全防范培训，确保各项工作正常运行。
四、入网申请。
房地产开发企业在申报商品房预售许可时，必须同时申报顺德区商品房预（销）售合同网上备案系统入网申请，同时提交以下资料：
（一）商品房入网销售申请暨承诺书；
（二）网上销售操作人员申报表；
（三）拆迁安置单元及自用房源申报表（此类单元将被限制销售，自用房源需由房地产企业取得房地产权证后方可销售）；
（四）其他管理部门认为必需的材料。
五、网上合同打印及备案时间
佛山市顺德区建设（房管）局核发《商品房预售许可证》后，将开通该商品房项目的合同网上备案系统，该系统的开通时间为每天8：30—22：00（法定节假日和系统调整时除外）。
六、网上认购实行备案。
（一）备案流程
1.房地产开发企业与购房人根据网上公示的商品房认购书的示范文本，协商拟定条款。
2.网上销售操作人员在顺德区商品房预（销）售合同网上备案系统登录查找相应单元下载认购书。
3.认购书填妥后，操作人员将信息通过合同网上备案系统传送到管理部门，系统自动即时完成电子文本的核校工作。
4.购房人录入密码，网上销售操作人员打印认购书，房地产开发企业与购房人共同在认购书上签字（盖章）。
（二）认购书一经网上备案，房地产开发企业与购房人应在7日内签订商品房预（销）售合同，逾期系统将自动注销备案并将单元还原可售状态。
（三）商品房实行实名认购。商品房认购书中的认购人须是该商品房的买受人或共同买受人。若需更名，则开发企业须在合同网上备案系统中先行注销认购书的备案，方可重新签约并备案。
七、商品房预（销）售合同登记备案。
（一）备案流程
1.房地产开发企业与购房人根据网上公示的商品房合同的示范文本，协商拟定条款。
2.网上销售操作人员在顺德区商品房预（销）售合同网上备案系统登录查找相应单元下载合同。在认购书备案有效期内签订合同的，必须先录入购房人密码才能成功下载合同；未经认购备案的，可直接下载合同。
3.合同填写后，操作人员将信息通过合同网上备案系统传送到管理部门，系统自动即时完成电子文本的核校工作。
4.购房人录入密码，网上销售操作人员打印合同，房地产开发企业与购房人在合同上签字（盖章）。
（二）属商品房预售的，房地产开发企业应自合同签订30日内将经合同网上备案系统备案的合同打印稿和其他规定材料提交到区土地房产交易中心进行实物备案；属商品房现售的，房地产开发企业应自合同签订30日内将合同网上备案系统打印出来的合同和其他规定材料提交到区土地房产交易中心进行商品房交易登记（办证）。
八、修改合同
合同网上备案完成后，房地产开发企业与购房者双方协商一致，需修改、补充合同条款的，修改补充部分对商品房价格、交付标准等合同重点有重大影响的，应注销原合同备案，重新签署合同；其余的修改、补充可由双方自行拟订书面合同（协议）作为原合同的附件补充签订。补充签订的书面合同（协议）应在办理商品房交易登记（办证）时向管理部门提交、登记。
九、注销备案
（一）注销认购书备案。
认购书签订并备案7日后，房地产企业与购房人未签订商品房合同的，系统自动注销备案；认购书签订备案后7日内，双方当事人协商一致，需解除认购书的，可通过合同网上备案系统，录入购房人密码注销备案。
（二）注销商品房预售合同备案。
房地产企业与购房人签订商品房预售合同并进行网上备案后，双方当事人协商一致，需要解除合同的，在实物备案前可通过合同网上备案系统录入购房人密码注销备案；在实物备案后双方应当到区土地房产交易中心办理预售商品房退房或回购手续。
（三）注销商品房现售合同备案。
房地产企业与购房人签订商品房现售合同并进行网上备案后，双方当事人协商一致，需要解除合同的，网上备案后30日内可通过合同网上备案系统录入购房人密码注销备案；网上备案30日后双方应当到区土地房产交易中心办理商品房退房或回购手续。
十、开发企业自用房的出售
开发企业的自用房源必须在领到《房地产权证》后才能出售，出售时请持相应《房地产权证》到区土地房产交易中心领取合同，合同必须与《房地产权证》一一对应使用。签署合同后30天内必须办理商品房交易登记手续。
十一、网上销售人员管理
（一）网上销售人员的用户由区土地房产交易中心统一维护。房地产开发企业在首次申报入网时应同时申报网上销售人员名单及其系统使用权限。需要更改销售人员名单或其系统使用权限时，必须向区土地房产交易中心提出书面申请（如遇紧急情况，可在上班时间内将书面申请通过企业预报的传真机向区土地房产交易中心发送传真，并于2个工作日内补送申请正本），区土地房产交易中心接到申请后当天处理。
（二）网上销售人员必须持证上岗，并且只能服务于同一企业。同一网上销售人员服务于多个企业，但各企业属于母子公司、互相控股或控股与被控股关系的，需预先申报并获得批准，由区交易中心向该销售人员开设不同用户服务不同企业。
（三）房地产开发企业不得使用非本企业（或股权关系企业）聘请的职员作为网上销售人员。若属代理销售，必须预先申报，提交代理销售协议，则可使用代理销售经纪机构聘请的职员作为网上销售人员。
（四）网上销售人员离职后，房地产开发企业不能继续使用其用户进行网上销售活动，应及时向区土地房产交易中心申报删除用户，否则引起的一切经济法律责任由企业自负。网上销售人员离职后，可持身份证及上岗证到区土地房产交易中心自行申报离职情况，避免原服务企业继续利用本人身份进行网上销售活动。
十二、违规处理。
房地产开发企业或代理销售经纪机构在预（销）售商品房过程中有以下不正当或违法违规行为的，一经查实即网上曝光，并载入该房地产开发企业（及其委托的代理销售经纪机构）的信用档案，触犯法律法规的，依法予以处罚：
（一）房地产开发企业未按规定办理入网认证的有关手续及取得商品房预（销）售许可前，以任何方式进行商品房预（销）售活动的；
（二）不按规定办理认购书（合同）网上备案的；
（三）与购房者签订被限制交易的商品房买卖合同；
（四）进行虚假备案，故意囤积房源，隐瞒真实销售进度信息，恶意哄抬房价，或诱骗消费者争购等不正当销售行为；
（五）进行虚假备案注销，协助购房者炒卖商品房并从中获利；
（六）其他违法违规或不正当行为。
十三、本细则中所规定的时间，除特别说明的外，皆以自然日计算。
十四、附件
1. 商品房入网销售申请暨承诺书
2. 网上销售操作人员申报表

附件1
商品房入网销售申请暨承诺书
佛山市顺德区土地房产交易中心：
本公司开发建设的 商品房项目经佛山市顺德区建设局批准预售[确权]，商品房预售许可证[权属证明书]号： ，
已符合佛山市政府和佛山市房产管理局有关商品房预（销）售合同网上备案和登记的规定，特向贵中心申请入网销售并承诺如下：
一、遵守国家、本市和本区商品房销售管理规定，恪守诚信和公平交易原则，维护本市、本区房地产市场秩序，遵守《〈佛山市商品房预（销）售合同网上备案规定〉顺德区实施细则（试行）》的规定，杜绝下列有违诚信的行为：
（一）以抬高销售价格或者虚构已成交信息等方式拒绝购房者购买可供销售的商品房；
（二）不通过网上备案操作系统与购房者签订认购协议；
（三）不按规定在正式合同打印、签约并网上备案30日内，为购房者办理实物备案手续；
（四）其他违背诚信的商品房销售活动。
二、遵守《实施细则》关于网上备案的各项设备要求和维护管理规定，维护系统运行安全。在入网销售期间，因本公司操作失误、设备及维护技术达不到要求导致的法律责任由本公司承担。
三、本公司向佛山市顺德区建设局申报的预（销）售许可申请、企业情况、企业资质情况等所有资料是真实的，贵中心可按规定采用申报资料的全部或部分公示网上，如有不实，由本公司承担相应的法律责任。
四、规范销售行为，树立房地产开发企业诚信形象。不与购房者签订被限制交易的房地产销售合同，在取得商品房预（销）售许可前，不以预定、预约等方式进行销售活动。
五、接受贵中心对商品房网上销售行为的监督，妥善处理购房人的投诉。管理部门要求对购房人投诉事项进行调查和解释的，本公司在规定的时间内及时反馈，确属本公司有违有关管理规定和所承诺事项的，应及时改正并消除影响。
六、在入网销售期间，本公司有违有关管理规定和所承诺事项的，贵中心可通过“佛山市顺德区商品房交易信息网”网站予以揭示并载入本公司的诚信档案。

申请人：
（盖公章及法定代表人签名）
日期：

附件2： 佛山市顺德区商品房网上销售人员申报表
填报单位盖章： 填报时间：
序号
姓名
身份证号码
培训证书号码
角色
任职情况
申报原因
1

2

3

4

5

6

填表说明：
1、 网上销售人员角色分4种：销售主管（全部权限）、组长（签约、解约、合同预设）、管理员（解约、合同预设）、售楼员（签约）。
2、 任职情况分：本公司、（销售代理公司名称）、离职，属销售代理公司的职员，请直接填写销售代理公司全称。
3、 申报原因为：新增、修改、删除。系统新用户请填新增，旧用户修改角色请填修改，删除旧用户请填删除。
4、 角色具体权限明细表：
销售主管
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组长
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管理员
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售楼员
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系
统
栏
目
预售楼盘
现售楼盘
认购书管理
预售买卖合同管理
现售买卖合同管理
认购书预设
预售买卖合同预设
现售买卖合同预设
4、申请书打印
日志列表
待签收警告
已签收警告
被撤回的警告
1、楼盘销售
2、合同管理
3、合同预设管理
5、日志管理
6、违规警告