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第一部分 城市宏观投资环境分析 5
一、城市地理环境 5
1、地理区位：三圈环抱 得天独厚 5
2、交通发展：城际利好 联动发展 6
3、配套设施：基本齐全 区位各异 8
4、城市规划：北控南移 东进西拓 9
二、城市经济环境 11
1、经济总量：规模较大 稳步增长 11
2、人均收入：稳超万五 购买力强 11
3、城市人口：总量稳定 增长缓慢 12
4、产业结构：二产为主 三产平涨 12
5、支柱产业：工业主导 寻求升级 13
附：嘉兴在长三角城市群中基础指标排名简析 14
三、房地产市场环境 16
1、投资分析：总量不大 结构合理 16
2、供需分析：供求平衡 配套保障 17
3、价格分析：调控影响 有所回落 18
4、供地分析：价格飙升 逐步放量 19
5、客户分析: 本地为主 差异不大 22
四、城市政策金融环境 24
五、宏观投资环境分析结论 27
第二部分 嘉兴板块市场分析 29
一、秀洲新区 29
1、区位 29
2、市场供求 30
3、市场特征 30
4、个案分析 34
5、未来市场供应 35
二、南湖新区 38
1、区位 38
2、市场供求 38
3、市场特征 39
4、个案分析 42
5、未来市场供应 44
三、北部工业园区 46
1、区位 46
2、市场供求 46
3、市场特征 47
4、个案分析 50
5、未来市场供应 52
四、市中心 53
1、区位 53
2、市场供求 53
3、市场特征 54
4、个案分析 57
五、板块市场小结 59
附一：嘉兴市全装修房市场特征 60
附二：嘉兴市商住、配套对住宅项目销售的影响 62
第三部分 竞争市场分析 64
一、竞争对手分析 64
1、嘉兴房地产开发企业概况 64
2、竞争企业分析 65
二、市场亮点分析 67
第四部分 城市进入分析结论 69
一、区位选择 69
1、南湖新区 69
2、中心城区 69
3、秀洲新区 70
4、北部工业园区 70
二、物业类型选择 71
1、住宅产品 71
2、投资型产品 71
三、建筑形态选择 72
四、项目细部建议 73
1、外部环境 73
2、内部产品 75
图表目录
图1-1-1：嘉兴市地理区位图 5
图1-1-2：嘉兴交通基础设施图 6
图1-1-3：嘉兴对外交通图 7
图1-1-4：嘉兴配套设施图 8
图1-1-5：主城区总体规划图 9
图1-1-6：主城区规划结构图 9
图1-2-1：2000-2005年嘉兴市GDP总量情况 11
图1-2-2：2000-2005年嘉兴市人均GDP情况 11
图1-2-3：2000-2005年嘉兴市人均可支配收入情况 12
图1-2-4：嘉兴市历年产业结构分布图 13
图1-2-5：嘉兴市开发区分布图 13
图1-3-1：2000-2005年嘉兴房地产开发投资图 16
图1-3-2：2005年嘉兴市房地产开发投资所占比重 17
图1-3-3：2005年嘉兴市动拆迁安置房情况 18
图1-3-4：嘉兴市区商品住宅成交价格走势图 18
图1-3-5：2000年-2005年嘉兴市房地产土地购置平均价格走势 19
图1-3-6：嘉兴市土地供应分布区域情况 21
图1-3-7：2005-2006嘉兴市各区土地出让分布 21
图1-3-8：2005-2006嘉兴市各区出让土地可建规模分布 21
图1-3-9：2005-2006嘉兴市各区出让土地平均容积率分布 22
图1-3-10：嘉兴市购房客户分类比重 23
图1-3-11：嘉兴市购房家庭类型分布 23
图2-1-1：嘉兴市房地产市场板块分布图 29
图2-1-2：秀洲新区区位图 30
图2-1-3：秀洲新区住宅总体供求状况 30
图2-1-4：秀洲新区产品类型分布 31
图2-1-5：秀洲新区楼盘规模分布 31
图2-1-6：秀洲新区普通住宅价格 32
图2-1-7：秀洲新区客户构成图 33
图2-1-8：秀洲新区主要楼盘销售情况 33
图2-2-1：南湖新区区位图 38
图2-2-2：南湖新区住宅总体供求状况 38
图2-2-3：南湖新区产品类型分布 39
图2-2-4：南湖新区楼盘规模分布 39
图2-2-5：南湖新区主要在售楼盘价格分布 40
图2-2-6：南湖新区客户构成图 41
图2-2-7：南湖新区在售楼盘销售情况 41
图2-3-1：北部工业园区区位图 46
图2-3-2：北部 经济开发区住宅总体供求状况 46
图2-3-3：北部经济开发区产品类型分布 47
图2-3-4：南湖新区楼盘规模分布 47
图2-3-5：北部工业园区主要楼盘价格分布 48
图2-3-6：北部工业园区客户构成分布 49
图2-4-1：市中心区区位图 53
图2-4-2：市中心区住宅总体供求状况 54
图2-4-3：市中心区产品类型分布 54
图2-4-4：市中心区主要楼盘价格分布 55
图2-4-5：市中心区客户构成分布 56
图2-4-6：市中心在售楼盘一览 56
表1-2-1：嘉兴市历年户籍人口变化情况 12
表1-2-2：嘉兴市重点培育的四大产业集群特征 14
附表1-2-1：2005年长三角各城市基础指标排名表 14
表1-3-1：2005年长三角部分城市房地产投资开发对比（单位：亿元） 16
表1-3-2：1997年-2005年嘉兴市商品住宅竣工与销售情况（全市）（单位：万平方米） 17
表1-3-3：嘉兴土地出让案例 19
表1-3-4：2005年-2006年嘉兴公开出让土地列表 20
表1-3-5：嘉兴城市客户购买力分析 22
表1-4-1：嘉兴市主要房地产政策、金融环境列表 24
附表1-4-1：市城区级别基准地价表（单位：元/平方米） 26
附表1-4-2：基准地价“基准条件”界定一览表 26
表1-5-1：嘉兴宏观投资环境打分表 27
表2-1-1：秀洲新区楼盘主力房型分布及去化情况 32
表2-1-2：秀洲新区客户购买力分布 33
表2-1-3：2006年秀洲新区可供出让地块汇总 36
表2-1-4：秀洲板块在售楼盘汇总 36
表2-2-1：南湖新区楼盘主力房型分布及去化情况 40
表2-2-3：2006年南湖新区可供出让地块汇总 44
表2-2-4：南湖新区在售楼盘汇总 45
表2-3-1：北部工业园区楼盘主力房型分布及去化情况 48
表2-3-2：北部工业园区客户购买力分布 49
表2-3-3：北区工业园区在售楼盘汇总 49
表2-3-4：2006年北部工业区可供出让地块汇总 52
表2-4-1：市中心区楼盘主力房型分布及去化情况 55
表2-4-2：市中心区客户购买力分布 56
表2-4-3：市中心区工业园区在售楼盘汇总 57
表2-5-1：板块市场综合打分表 59
附表2-5-1：嘉兴在售全装修项目一览表 61
附表2-5-2：嘉兴在售商住混合型项目一览表 63
表3-1-1：嘉兴房地产开发企业概况 64
表4-3-1：低密度产品价格比较表 72
第一部分 城市宏观投资环境分析
一、城市地理环境
1、地理区位：三圈环抱 得天独厚
嘉兴市位于浙江省东北部，处在上海经济圈、环太湖经济圈、杭州湾经济圈三个经济板块的交叉地带，区位优势得天独厚。
嘉兴市下辖嘉善、平湖、海盐、海宁、桐乡和秀城、秀洲等7个县（市、区）。全市总面积3915平方公里,其中市区面积968平方公里。
图1-1-1：嘉兴市地理区位图
上海市
杭州市
2、交通发展：城际利好 联动发展
嘉兴交通十分便利，高速公路、铁路、航空、港口、水路应有尽有。沪杭高速公路、乍嘉苏高速公路、沪杭铁路、京杭大运河贯穿嘉兴，使嘉兴和上海、杭州、苏州连成一片。
随着城市快速轨道的建设，杭州湾跨海大桥，还有嘉兴到绍兴的跨海通道等公路网的形成，为嘉兴进一步形成长三角地区的中心地域优势，深入接通上海，带来了很好的发展机遇。
（1）沪杭磁悬浮——作为沪杭之间唯一的中间站，磁悬浮嘉兴站站点位于南湖新区余新镇，距离嘉兴市中心12公里，2010年通车后将给嘉兴带来大量的商务型客流；
（2）城际列车——连接上海与苏州、杭州等长三角重要城市，环绕嘉兴城市外围区域，经过南湖新区和秀洲新区，2006年10月通车后将很大程度上刺激嘉兴经济的发展，促进嘉兴与沪杭两地的产业对接；
（3）杭州湾大桥——2003年开始建造的杭州湾大桥，很大程度上拉近嘉兴和绍兴、宁波等城市的距离，2008年建成后将为嘉兴的物流等产业发展创造良好的环境。
（4）客运枢纽站——设立于南湖石堰，磁悬浮、城际高铁、高速公路全部汇聚于此，这将为嘉兴的对外交通更好的串联起来；
图1-1-2：嘉兴交通基础设施图
杭州湾大桥
嘉绍大桥
磁悬浮
城际高铁
交通枢纽站
图1-1-3：嘉兴对外交通图
客运枢纽站
苏州方向
城际高铁
磁悬浮
高速公路
上海方向
嘉兴长途汽车站
沪杭铁路嘉兴站
这些重大基础设施主要分布在嘉兴市城东南，成为联动沪嘉杭，促进经济发展和人口流动的重要因素。
3、配套设施：基本齐全 区位各异
图1-1-4：嘉兴配套设施图
曙光医院
市第一医院
口腔医院
嘉兴一中
城市大学
嘉兴学院
大润发
易初莲花
农工商
国际中港城商业
大剧院
会展中心
体育中心
博物馆
图书馆
市政府
沃尔玛
市中心区：是嘉兴市政府所在地，老城区内商业、医院、学校比较集中；
南湖新区：是嘉兴的科教及文体中心，会展中心、博物馆设施较为齐全；
秀洲新区：以居住为主，配套设施比较齐全；
经济开发区：以工业为主，拥有部份大型商业设施。
4、城市规划：北控南移 东进西拓
市区的规划空间结构为：“一心、一片、两翼、三楔、三廊”。
图1-1-5：主城区总体规划图
202省道
320国道
城市
发展
方向
用地发展方向：北控南移，东进西拓
图1-1-6：主城区规划结构图
北控
西拓
东进
南移
北控：北部用地受到北郊河的阻隔，不作为中心城区的发展方向，经济开发区用地以继续完善内部功能，用地开发“填平补齐”为主，适当发展东北区块和城东路沿线地块。
南移：以南湖新区开发建设为主动力，以南湖大道为发展轴线，用地向南发展，安排大片居住、公共设施、绿化用地。
东进：东部以中环南路为发展轴，安排大片居住、公共设施用地，用地发展延伸至沪杭高速公路附近。
西拓：西部以秀洲新区为中心，以中山西路为发展轴，安排居住、公共设施用地，并外延安排工业用地，与秀洲新区总体发展方向相吻合。
除了北部区域是受控制区域之外，未来整个嘉兴的城市发展重心将主要体现为东进、西拓和南移。磁悬浮站点——余新镇所在的南湖新区将是嘉兴未来城市发展的主轴线。
二、城市经济环境
1、经济总量：规模较大 稳步增长
嘉兴地处长三角洲中心，珠南开放型经济和民营经济的交汇影响，经济发展较快，综合实力较强，目前所辖的县市均进入中国百强县和小康之列。2005年，全市实现地区生产总值（GDP）1156亿元，自2000年以来保持了持续五年的两位数增长势头；人均GDP超过4000美元，接近中等收入国家水平按照世界银行统计标准，人均国内生产总值达5000美元，就意味着达到了中等收入国家和地区的平均水平。
。
图1-2-1：2000-2005年嘉兴市GDP总量情况
数据来源：嘉兴统计公报2000-2005
图1-2-2：2000-2005年嘉兴市人均GDP情况
数据来源：嘉兴统计公报2000-2005
2、人均收入：稳超万五 购买力强
2005年，嘉兴市城镇人均可支配收入达到16189元，同比上年增长10.18％。从后面的长三角城市基础数据排名表可以看出，嘉兴市购买力处于长三角城市群的中上游。
图1-2-3：2000-2005年嘉兴市人均可支配收入情况
数据来源：嘉兴统计公报2000-2005
3、城市人口：总量稳定 增长缓慢
2005年末，嘉兴市人口334.33万人，其中嘉兴市区人口88万人，户籍人口的增长率基本上维持在低位，城市人口导入速度和规模尚没有发生明显的质变。
就这一点而言，与长三角的二线城市（杭州、南京基本如此）在城市化进程中表现类似，相信在未来一段时间内随着嘉兴城市化的加快，外来人才导入以及农转非提速，城市人口总量及结构将会发生较大的变化。
表1-2-1：嘉兴市历年户籍人口变化情况
年份
2000年
2001年
2002年
2003年
2004年
2005年
户籍人口（万人）
331.26
331.93
332.38
332.96
333.94
334.33
比上年增长幅度（%）
0.30
0.20
0.14
0.17
0.29
0.12
数据来源：嘉兴统计公报2000-2005
4、产业结构：二产为主 三产平涨
总体上来看，第二产业一直是嘉兴的支柱产业，占国民生产总值60%左右；而第一产业生产值比重连年下降，第三产业呈现稳步上扬的趋势。
从嘉兴产业发展规划来看，短期内嘉兴市的产业发展将依然是二产主导的格局，但从经济发展方向而言，三产的上升是大势所趋，预期随着嘉兴在经历一番工业转型、升级后，各种服务性产业需求逐步增长后，会慢慢的实现向三产主导过渡，但这个过程将会是比较长的。
图1-2-4：嘉兴市历年产业结构分布图
数据来源：嘉兴统计公报2000-2005
5、支柱产业：工业主导 寻求升级
嘉兴市国民经济发展的支柱产业是工业经济，在现有的发展基础之上，未来几年该市的重点发展方向为临港工业、高技术产业、装备制造业和特色优势产业等四大产业集群产业。
从嘉兴市未来产业群的发展定位可以看出，一方面城市冀望能够通过与上海、杭州大都市的产业对接，从中受益如化工，汽车零配等；另一方面又瞄准具备较高技术含量的新兴产业如电子、材料等；同时对于本地特色产业如纺织、皮革等也作为阶段性的重要产业。
图1-2-5：嘉兴市开发区分布图
嘉 兴 市 区
表1-2-2：嘉兴市重点培育的四大产业集群特征
培育的产业集群
发展的重点产品
引导布局的重点地区
临港型工业
化工新材料、新型建材、能源、造纸、船舶修造及配件业
主要集中在滨海新区，重点在嘉兴港区、平湖滨海区、海盐大桥新区
高技术产业
以电子元器件为主的电子信息业，以玻纤及其下游产品为主的复合新材料，生物医药产业
以嘉兴出口加工区和国家（嘉兴）机电元件产业园下设的六大产业区为重点，嘉兴经济开发区、嘉善经济开发区、平湖经济开发区、海盐经济开发区、海宁经济开发区、桐乡经济开发区、嘉兴工业区、秀洲工业区、海宁尖山新区的电子信息、新材料和生物医药产业区为主要载体
装备制造业
以汽车零部件为主的汽配产业，机械标准件、专用设备、电气机械等为主的设备制造业
以嘉兴经济开发区、秀洲工业区、嘉善经济开发区、海宁尖山新区、海盐标准件城为主要载体
特色优势产业
纺织服装、皮革制品、化纤、经编、家纺、家用电器、木业家具
以嘉善经济开发区、海盐经济开发区、海宁经济开发区、桐乡经济开发区和全市主要工业功能区为主要载体
附：嘉兴在长三角城市群中基础指标排名简析
附表1-2-1：2005年长三角各城市基础指标排名表
序号
城市
GDP(亿元)
城市
人均GDP（元）
城市
城镇居民人均可支配收入(元)
1
上海
9144
苏州
57992
温州
19805
2
苏州
4026.52
上海
55090
上海
18645
3
杭州
2918.61
无锡
52825
台州
18313
4
无锡
2805
宁波
39045
宁波
17408
5
宁波
2446.4
杭州
38593
绍兴
17319
6
南京
2413
南京
33067
杭州
16601
7
温州
1600.17
常州
31665
苏州
16276
8
南通
1472.08
嘉兴
31460
嘉兴
16189
9
绍兴
1440.48
绍兴
30223
无锡
16005
10
常州
1302.21
镇江
29234
舟山
15524
11
台州
1247.43
湖州
22965
湖州
15375
12
嘉兴
1156.13
舟山
21880
南京
14997
13
扬州
922
温州
21327
常州
14589
14
合肥
853.57
台州
21114
镇江
12394
15
镇江
833.39
扬州
17362
南通
12384
16
泰州
819.6
南通
15806
扬州
11379
17
湖州
640.05
泰州
14018
泰州
11122
18
舟山
272
合肥
13915
合肥
9684
n GDP：自2004年以来，第二次超过千亿元，仅次于台州，在长三角17个城市中，嘉兴处于中等水平；
n 人均GDP：2005年已经达到长三角各城市的中上水平，与常州和绍兴基本处于同一水平；
n 人均可支配收入：嘉兴2005年人均可支配收入超过南京、合肥两个省会城市，浙江省内仅次于杭州和苏州，购买力和消费力高于长三角各城市的平均水平。
三、房地产市场环境
1、投资分析：总量不大 结构合理
n 总量：稳超100亿元
嘉兴市区这几年市区的房地产开发投资额保持高速增长态势，2005年的投资额约占上海的10%，杭州的三分之一，宁波的一半，略高于绍兴。
图1-3-1：2000-2005年嘉兴房地产开发投资图
数据来源：嘉兴统计局
表1-3-1：2005年长三角部分城市房地产投资开发对比（单位：亿元）
城市
上海
杭州
宁波
嘉兴
绍兴
2005年
1246.86
407.96
258.2
120.95
103.33
数据来源：嘉兴统计局
n 结构：住宅占据四分之三，商办约为五分之一
嘉兴房地产市场以住宅投资为主，近10年所占市场比重来基本都保持在70％-75%左右。参考上海及周边城市，嘉兴市场住宅投资比重比较合理。
图1-3-2：2005年嘉兴市房地产开发投资所占比重
2、供需分析：供求平衡 配套保障
n 商品住宅市场供求
2005年嘉兴市区商品住宅竣工量152万平方米，住宅成交面积138.9万平方米，占全市的成交比重为46.6％。相比全市住宅明显的供大于求的状况，市区的供求结构保持平衡。
表1-3-2：1997年-2005年嘉兴市商品住宅竣工与销售情况（全市）（单位：万平方米）
1997
1998
1999
2000
2001
2002
2003
2004
2005
全市
市区
住宅竣工面积
62.91
77.61
107.67
120.46
139.62
193.38
196.77
226.72
442.30
152
住宅销售面积
45.27
63.96
75.53
104.36
97.98
145.04
214.62
203.94
298.00
138.9
竣工销售比
1.39:1
1.21:1
1.43:1
1.15:1
1.42:1
1.33:1
0.92:1
1.11:1
1.48:1
1.09:1
数据来源：嘉兴统计局
n 安置房成交情况
2005年，嘉兴市的动迁安置房成交量为45万平方米，大约占整个住宅市场成交量的15％，其中，市区的动迁安置房约为21万平方米左右。
图1-3-3：2005年嘉兴市动拆迁安置房情况
今后5年内，嘉兴每年推出安置房土地规模大约为200亩左右，按1.5的容积率计算，每年的安置房上市量预计在20万平方米左右。
3、价格分析：调控影响 有所回落
受宏观调控的影响，2005年嘉兴市区的商品住宅平均价格（已剔出动迁安置房）高位回落，最高回落幅度接近20%，政策变化对嘉兴市场的影响还是比较明显。
图1-3-4：嘉兴市区商品住宅成交价格走势图
数据来源：嘉兴房地局
4、供地分析：价格飙升 逐步放量
n 价格分析
图1-3-5：2000年-2005年嘉兴市房地产土地购置平均价格走势
表1-3-3：嘉兴土地出让案例
项目/地块
区域
土地出让价格
出让年份
巴黎都市
南湖新区
180万元/亩
2004年
中环东路东侧，南溪路北侧
南湖新区
120万/亩
2006年
以上数据来源于嘉兴市统计局，该土地价格为各类土地的综合平均价格，考虑到结构和总量上的差异，与实际的市场出让价格会有一定的差异，因此，以下参考两个具体项目的出让价格来进行对比
就上述两个项目而言，地块的楼板价格大约在1200元左右，如果按照普通公寓约2500元（建安2000元，其他500元）的单位成本简单核算，其总成本接近4000元，对于目前嘉兴市场平均4000元的售价而言，应该有一定的压力。
n 供求结构分析
2005年-2006年嘉兴公开出让的土地中，住宅和商住的地块共计26幅，土地出让总面积95.23万平方米，可建总规模为184.5万平方米。其中，2005年共出让16幅，出让面积57.9万平方米，2006年共出让10幅，出让面积37.28万平方米。
表1-3-4：2005年-2006年嘉兴公开出让土地列表
序号
地块位置
区域
地块面积（M2）
地块用途
容积率
挂牌起始价(元/M2)
可建规模
1
秀洲区王店镇梅嘉路东侧、汇丰路南侧
秀洲区
3238
住宅
≤1.4
580
4533
2
秀洲区王店镇汇丰路南侧、人民医院对面
秀洲区
856
商住
≤1.6
1050
1370
3
秀洲工业区洪贤路南侧、信达路西侧
秀洲区
1488
商住
≤2.6
1500
3869
4
秀洲区新塍镇虹桥路西侧
秀洲区
49706
商住
≤1.5
800
74559
5
秀洲区油车港镇横二路北侧、经二路西侧
秀洲区
7333
商住
≤1.5
330
11000
6
王江泾镇07省道东侧，闻川路西，虹桥路北
秀洲区
65949
商办住
1.2～1.8
828
118708
7
中山路南侧，汽车西站西侧
秀洲区
32081
商办住
≤3.8
4000
121906
8
嘉兴市秀洲新区新洲路与蓬莱路西南侧
秀洲区
12560
商住
≤2.0
1800
25119
9
秀洲区王江泾镇中学南侧，闻川路东侧
秀洲区
7557
住宅
1.3
520
9824
10
秀洲区王江泾镇闻川路西侧，虹桥路北侧
秀洲区
65949
商办住
1.2～2.0
780
131898
11
塘汇07省道西侧，章园路北侧，小河南侧
其他
26227
商办住
≤2.0
930
52454
12
南溪路南侧，泾水路东侧,五星路西侧
南湖区
98850
商住
≤1.6
1275
158160
13
南湖区新丰镇万丰路南
南湖区
2732
商住
≤1.8
600
4918
14
中环南路南侧，东栅富润路东侧
南湖区
26791
商办住
≤2.46
2128
65905
15
嘉兴市城南路东侧,开明中学南侧,河流西侧
南湖区
68164
商办住
≤1.8
1950
122696
16
中环东路西，万家花园东侧
南湖区
40809
商住
≤1.8
2250
73456
17
南溪路北侧，东栅中学预留地西侧
南湖区
49164
商办住
≤1.8
1950
88494
18
南湖区大桥镇规划天全路东侧,天平路南侧
南湖区
15634
商住
≤1.4
850
21888
19
南湖区大桥镇夏霖路与天全路交叉口东北侧
南湖区
5947
商住
≤1.4
990
8326
20
南湖新区南溪路南侧,双溪路西侧,八号路东侧
南湖区
43360
商住
≤1.8
1800
78048
21
同德路北侧，常秀街西侧,昌盛路东侧
经济开发区
44539
商住
≤1.8
1700
80170
22
经济开发区同德路北侧，昌盛路东侧
经济开发区
44539
住宅
≤1.8
1700
80170
23
嘉兴市昌盛路与禾兴北路交叉口西北侧
经济开发区
67047
商办住
≤2.0
1950
134094
24
嘉兴市昌盛路与禾兴北路交叉口东北侧
经济开发区
53589
商办住
≤3.0
1875
160767
25
东方路西侧，秋泾桥路北侧
经济开发区
25381
住宅
≤1.8
1800
45686
26
常秀街与洪波路口
经济开发区
92825
商办住
≤1.8
2070
167085
合计
952314
1845103
n 特征一：南湖、秀洲、经济开发三区占据了市区98%以上的土地出让份额
图1-3-6：嘉兴市土地供应分布区域情况
经济开发区
南湖区
秀洲区
n 特征二：出让地块最多的地区依次是南湖区，经济开发区和秀洲区
图1-3-7：2005-2006嘉兴市各区土地出让分布
n 特征三：可开发规模最多的依次是经济开发区,南湖区和秀洲区
图1-3-8：2005-2006嘉兴市各区出让土地可建规模分布
n 特征四：地块平均容积率1.7- 2.0，这就导致未来这些区域的产品主要以小高层和高层为主；
图1-3-9：2005-2006嘉兴市各区出让土地平均容积率分布
5、客户分析: 本地为主 差异不大
（1）客户研究：
n 按照购买力划分：
客户类别
购买价格段
区域分布
客户群体
职业特征
客户类型
购买目的
中低端
≤4000元
北部
秀州
嘉兴本地居民
市区动迁户、开发区工作人员
对价格的敏感度最高，要求交通相对完善，要求离工作地点较近
自住
中高端
4000-6000元
秀州
南湖
本地居民、周边区县居民，如海盐、平湖
政府工作人员、白领，私营业主、医生，教师
离工作地点较近，对价格敏感度较高，部分有自己的代步工具
自住
高端
≥6000元
南湖
市中心
本地居民、少量浙江投资客
对价格敏感度最低，是城市的高收入群体，有自己的代步工具，偏向于体现自己的尊贵
自住投资
表1-3-5：嘉兴城市客户购买力分析
图1-3-10：嘉兴市购房客户分类比重
² 中高端客户是嘉兴市场的主力，所占份额达到55%，这类客户主要来自于嘉兴市的白领阶层，如教师、医生和公务员等，收入稳定，购买力强。
² 中低端客户的比例是27%，这些客户来自于市区的动迁户以及在北区开发区部分工作人员，对价格的敏感度较高，并且要求距离工作地点不远，如北部开发区工作人员主要是在北区置业，有一定的地域性。
² 高端客户的比例为18%，主要来自于嘉兴市高收入人群，如政府官员、私营业主等，这类人需要被人尊重，偏爱嘉兴市的标杆型建筑。
n 按照家庭生命周期划分：
图1-3-11：嘉兴市购房家庭类型分布
² 从购买客户的家庭生命周期来看，三口之家是市场的主力，比例达到55%左右，这些客户比较偏爱面积在140平方米左右的三房，其中一个房间用于书房。
² 单身的青年购房比例相对较低，占20%左右，这些客户主要偏向于购买靠近市中心的单身公寓和面积在100平方米左右的二房，他们购房的资金来源大部分来自于父母的支持。
² 健康养老型客户的比例在25%左右，这些客户购买的面积一般在100-120平方米左右，小区的规模相对较大，这些客户有一个明显的特点是他们购房的房子一般与自己的子女处于同一个小区，这样便于生活上的相互照应。
（2）客户分析结论：
中高端客户是目前嘉兴房产市场的购房主体，这类客户具有稳定的收入，自主性较强，对小区周边和内部生活配套要求较高，偶尔会有朋友聚会往来，对小区会所也有一定的需求。
嘉兴市现阶段的主力客户以三口之家为主，需求面积在120-140平方米之间，海盐、平湖等区县的购房者也陆续在嘉兴市置业。随着城市化的进程的不断加快，为嘉兴市的房地产发展提供了稳定的客户支持。
四、城市政策金融环境
表1-4-1：嘉兴市主要房地产政策、金融环境列表
类型
名称
发布时间
主要内容
房产政策
预售制度
/
应符合条件：
1) 已交付全部土地出让金，取得土地使用权证书；
2) 持有建设工程规划许可证；
3) 投入资金占工程总投资的25%以上，确定施工进度和竣工交付日期。
按揭制度
/
1) 普通商品住宅首付比例30%，贷款70%；
2) 贷款最高年限25年；
3) 户型面积小于90平方米可以首付20%。
重大事件
“市人民政府关于切实稳定住房价格推进住房保障体系建设的意见”
2005-6-5
n 严格控制低密度、高档注住房的建设的用地供应；
n 要求每年建设一定数量的限价商品房和平价商品房；
n 继续扩大住房公积金覆盖面；
n 严格监控项目开发力度，收回无力开发或限制超过法律规定年限的土地；
n 禁止办理期房转让、转按揭手续，严查违规办理变更购房人姓名企业。
“市区廉租住房保障办法（试行）” （详见附件二）
2006-3-29
申请条件：
1) 无房户：无自有住房，以市场租金租住私有住房或单位自管房屋、或寄住他人住房的家庭；
2) 拥挤户：按市区常住户口计算，人均拥有私有住房和承租公有住房的面积低于市区最低住房面积保障标准的家庭。
“2006年嘉兴市区经济使用住房管理实施细则” （详见附件三）
2006-4-13
符合条件：
1) 具有市区城镇（含三个区建制镇）常住居民户口，且家庭成员中至少有一人取得本市区城镇常住居民户口3年（含）以上；
2) 居民必须是已婚（含离异带小孩或丧偶带小孩）、年龄在33周岁以上（含）的单身居民（含离异或丧偶人员）；
3) 属于低收入家庭，即申购对象家庭年度收入（家庭成员工薪或劳务收入扣除“养老金、失业金、公积金、税金”后）在市区2005年度户均收入的80％以下。
土地政策
重大事件
“市政府关于加强建设用地管理的若干意见” （详见附件四）
2005-10-19
n 严格执行经营性出让土地使用权“招拍挂”制度；
n 已出让的土地不得调整建筑容积率，如有调整，补缴相关土地出让金；
n 对限制一年的土地，开发商如有开发能力，限半年内开工，并征收10%的土地闲置费，如无力开发，政府给予有偿收回；若闲置两年，政府将无偿收回。
“市人民政府办公室关于公布市区基准地价更新结果的通知” （详见附件五）
2005-6-15
n 基准地价内涵：基准地价评估基准日为2005年1月1日。
n 土地开发程度按熟地界定：“五通一平”
n 地价内涵构成：包含国家土地所有权收益、征地费用和开发配套费。
n 土地使用期：商业用地40年、住宅用地70年、工业用地50年
金融政策
公积金政策（详见附件六）
/
与浙江省其他城市基本一致，要求住房公积金已连续正常缴存一年以上，贷款人所购住房为自住住房；如夫妻双方连续正常缴存住房公积金满一年的，住房公积金可贷25万元；夫妻单方或单身职工已连续正常缴存住房公积金满一年的，住房公积金可贷15万元。
“国六条”后续细则
依照九部委出台的“国六条”细则，目前嘉兴市尚未出台具体细则。
嘉兴市在房产政策方面与浙江省其他城市基本保持一致性，在重大事件方面主要针对中低价房体系和廉租房保障出台一些政策；如：
n 要求每年建设一定数量的限价商品房和平价商品房；
n 继续扩大住房公积金覆盖面。
土地政策方面主要是出台了关于土地出让政策，明确了经营性土地出让统一采取“招拍挂”制度；另外更新了市区基准地价（见附表）；
金融政策方面与浙江省其他城市基本一致；
目前，嘉兴市关于“国六条”政策尚未出台，政府明确表示要严格执行中央出台的政策。
附表1-4-1：市城区级别基准地价表（单位：元/平方米）
级别
范围
基准地价
商业用地
住宅用地
工业用地
I级
环城河以内区域
4180
2280
360
Ⅱ级
一级地以外，北至新塍塘—中环北路—昌盛北路；东至穆湖溪—河—中环东路—双溪路；南至中环南路—海盐塘—规划路—铁路—中环南路；西至中环西路一杭州塘—外环西路以内区域
2590
1900
290
Ⅲ级
一级、二级地以外，北至新塍塘—北郊河；东至河一塘汇街道—外环路；南至中南路；西至外环西路—杭州塘—乍嘉苏高速公路以内区域
1610
1320
240
Ⅳ级
估价范围内除一、二、三级地以外区域
970
850
210
附表1-4-2：基准地价“基准条件”界定一览表
区域
用地类型
容积率
建筑密度
宗地进深
交易年限
开发状态
备注
城区
商业用地
2.5
45%
50m
40
达到大市政配套要求
规划地块
住宅用地
1.8
30%
—
70
达到大市政配套要求
规划地块
工业用地
0.8—1.0
—
—
50
达到大市政配套要求
规划地块
建制镇及地区
商业用地
2
50%
30m
40
达到大市政配套要求
规划地块
住宅用地
1.5
30%
—
70
达到大市政配套要求
规划地块
工业用地
0.8—1.0
—
—
50
达到大市政配套要求
规划地块
五、宏观投资环境分析结论
我们通过对嘉兴现阶段宏观经济环境进行分析，选定城市基本面、城市发展面、政策面、行业面等一系列影响类别作为评价依据，并对各项类别进行因子细分，通过专家打分法予以赋值，最终得分8. 2分。就长三角各城市比较而言，嘉兴具备了进入的良好基础条件。
表1-5-1：嘉兴宏观投资环境打分表
类别
影响因素
指标阐述
权重
单项得分
最终得分
衡量标准
基本面
GDP
1156亿元
8%
8
0.64
衡量城市发展水平
人口数量
300万
8%
8
0.64
衡量房地产的需求量是否充足
人均可支配收入
16189
15%
9
1.35
衡量居民消费力高低
重大基础设施
四通八达，融贯上海等周边其他城市
10%
9
0.9
衡量未来城市房地产的辐射半径
发展面
城市发展方向
北抑南移、东进西拓
5%
7
0.35
衡量城市发展方向是否适合发展
城市规划定位
长三角经济强市、杭州湾
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