西安房地产市场企业管理与分析报告.docx

THE REAL ESTATE MARKET OF XIAN SEE THROUGH AND ANALYTICAL

2006西安房地产市场透视与分析年度报告

Year stocktaking

目 录

一、2006年西安楼市大盘点之规划建设
二、2006年西安楼市大盘点之经济适用房与廉租房
三、2006年西安楼市大盘点之商品房市场
四、2006年西安楼市大盘点之政策法规
五、2006年3季度西安商品房市场购买(意向)调查报告
六、2007年西安房地产市场预警报告
七、2007中国房地产宏观政策环境展望

2006年西安楼市大盘点
之规划建设
作为我国西部地区的窗口，西安市近年来不断加大城建投入，完善城市功能，完成了一系列重点建设项目规划，并快速付诸于实施建设，着力将西安构建为西部开发的桥头堡。
多年来，西安市不断优化区域发展布局，高新技术产业开发区、经济技术开发区、曲江新区、沪灞生态区、阎良国家航空高技术产业基地建设成效显著，成为西安科技成果转化的中心基地、对外开放的窗口和促进经济发展新的增长点。2006年，航天科技产业基地的落户西安，则使西安城市战略构架从“四区一基地”升级为“四区两基地”，对提升西安城市核心竞争力，实现西安以产业布局，调整引领构建新的城市功能分区，引导区域内产业梯度布局和集群发展，形成分工合理、相互促进的区域产业结构新格局具有重要意义。
近几年西安城市诸多大型规划均已得到落实，城市建设的全面升级让我们目不暇接-让我们对西安城市的未来充满欣喜，本文将从部分市场关注的热点区域或项目的规划建设情况，把握2006年西安城市建设的脉搏，追寻西安城市的未来发展之路。
一、曲江新区加速建设
规划面积15．88平方公里的曲江新城，是未来西安城市中心区的重要组成部分，也是今后几年西安城市建设的重点区域。2006年元月，继中国房地产第一品牌——香港中海外集团投资“曲江名都”、澳大利亚骏业集团投资“大唐爱情谷”后，曲江新区又迎来招商引资又一重大成果——香港连捷国际投资公司与曲江新区合作投·资曲江南湖丝路风情园综合开发。该项目涉及基础设施和整地迁移费用达42亿元。丝路风情园项目位于曲江东南部，规划面积6225亩，是以曲江南湖为核心，集旅游、休闲、居住、办公、商贸等为一体的大型文化旅游开发项目，总投资约160亿元人民币，总建筑面积达320万平方米。曲江南湖丝路风情园以“千亩南湖”为中心，以‘丝路花带’为纽带，全面展示丝绸之路沿线主要城市和地区文化的旅游长廊，古丝绸之路沿途城市的繁华盛景将在曲江集中再现。
“十一五”期问曲江新区还将建成高层次、全方位、大容量的文化产业核心区。其中包含中国最大的唐文化展示区；西部最大的海洋文化展示区：西部著名的影视产业示范区：中国少有的都市休闲文化区；整体规划建设西安国展中心和曲江行政商务区，并以西安国际会议中心为依托，建成展览面积10万平方米、年接纳300万人次，形成月月有展览、周周有会议的西部最大的娱乐文化区等。未来五年问，曲江新区投资规模将达到320亿元人民币；财政收入4．6亿元：固定资产投资90亿元；文化旅游投资80亿元；其他相关产业投资150亿元。
今年，在深圳举办的“首届中国旅游精品推广峰会”上，曲江新区以其丰富的旅游资源和巨大的发展潜力，并且能够充分展现盛唐文化的丰富内涵和深厚的文化底蕴，经组委会专家组综合审核，被授予“中国最具活力文化旅游区”荣誉称号。如今，曲江新城将形成一个规模宏大、配套完整、辐射力强、带动明显的旅游文化产业集群，一张用盛唐文化打造的中国名片已经初步形成。
曲江城市建设所带来的翻天覆地的变化，也带动了西安市南线房地产市场的快速发展。曲江新区已经成为地产商的主要投资地域，并吸引来众多地产巨头纷纷抢滩城南。如今曲江及周边城南板块成为西安楼市寸土寸金之地，商务旅游地产和高端房地产开发也逐渐成为这一板块的龙头项目。随着一批重点项目的开工建设和旅游配套设施、房地产项目的建成，曲江度假区集“行、游、住、食、购、娱”等要素齐全的产业体系已经初见雏形。
二、地铁助推城市化进程
2006年．在西安的交通建设史上将是值得纪念的一年。规划已久的西安城市地铁轨道建设终于得到了国家的批准，并于9月29日正是开工兴建。据西安市城市快速轨道交通线网规划，西安轨道交通线网远期规划由6条线组成。据预测，线网形成后，轨道交通方式的出行量将占居民总出行量的25％，占公交出行量的50％。按照最新提出的建设时序，西安市城市快速轨道交通线网建设将分四个阶段进行。
第一阶段(2006—2010年)：建设二号线(铁路北客站一韦曲，26．4公里)
第二阶段(2010—2015年)：建设一号线(后围寨一纺织城，23．9公里)
第三阶段(2016—2020年，远期)：建设三号线(44．3公里)
第四阶段(2020年一2050年，远景)：建设四、五、六号线和一号线东、西延伸段及二号线北延伸段(157．2公里)
线网中一、二、三号线为骨干线，既满足了城市东西向、南北向主轴线上的客运交通需求，又向外拓展了城市发展空问；四、五、六号线是轨道交通网的辅助线，主要满足城市功能组团之间的交通需求，对线网进行加密善。
地铁作为一个城市现代化、国际化的标志，是现代都市文明的一种象征。纽约因为地铁而成为举世瞩目的国际性金融大都市，香港因为地铁而拒绝拥堵的交通，上海因为地铁而成就“东方明珠”的梦想。在任何一个可以号称国际化大都市的城市，地铁必然是其最发达的交通体系。而且无数事实证明，地铁对房产开发的影响是不可小视的。据调查，在上海，一般情况下在同一区域内，靠近地铁站口的楼盘均价要高出非地铁站口的楼盘一两千元左右。西安地铁开建，必将成为一条点石成金的金线，把西安城市价值和土地价值放大，把社会财富向城市热点区域集中，“地铁经济”的巨大潜力也必定成为西安房地产增值和城市运营新的增长点，从而为西安楼市末来5年、甚至20年的发展提供了更广阔的空间。地铁改变西安城市格局时，也将影响整个城市的生活方式，将为西安的房价带来根本性的结构化调整。而正处崛起态势的西安地产，也将因地铁的开建而再度提速。
三、新规划构筑新北城
今年是北城建设高速发展的一年，一批大型重点项目相继落户于此。渭河综合治理，投资逾200亿元，重要工程多在西安北城；规划选址新北城的西安火车新客站建设，投资近i00亿元；郑州西安高速铁路陕西段投资130亿元，目前正在紧张筹备之中；西安地铁南北主干线，投资数十亿元，目前已经正式开建；未央大道拆迁改造总投资80亿元，目前拆迁已经基本完成，部分改造项目正在实施，大西安中央商务区呼之欲出；西安行政中心北迁，规划面积8．3平方公里；投资数亿元的西安空港建设如火如荼……这些特大项目的建设，将带动一大批资金融进北城的开发建设当中，促进北城大西安新的中心市区的发展进程。
面对历史机遇，北城对区域总体规划及时进行调整和衔接，进一步加大投资力度，着重解决城市重要设施的合理布点和有序建设，汇聚建设城市新中心的必要元素。相继完成风城六路、啤酒路等4．2公里道路及其配套管网、照明、绿化一次性建成到位，集绿化、景观、照明、导视系统为一体的文景路示范段景观改造己全面完成．为连接未来铁路新客站的城市景观道路形成示范；投资1．8亿元、占地800亩的西安城市运动公园建成开放；西安中学、交大经发中小学、未央大学城建成并全面招生：总投资i．5亿元的经发国际会馆建成营业等，一座国际化、现代化城市新中心呼之欲出。
现代化进程必然伴随着城市化，而城市化一般分三个阶段：即单个城市发展阶段、都市圈发展阶段及城市带发展阶段。就关中城市化进展而言，现正进入第二阶段．即正在形成以西安为中心的都市圈阶段。“西成一体化”正是体现这一规律的结果，咸阳位于渭河以北，西安在渭河以南。西安与成阳的交通联系均在西安北半部。陇海线从城北通过，未来陇海新线将从西安城北跨渭河而过。“西成一体化”的加速发展，使城北的区位优势日益凸现，促进城北确立地区交通枢纽的地位。此外，西安火车新客运站定点草滩区域，铁道部决定建设西安铁路枢纽，国内第一条高速铁路郑(州)西(安)段开工建设，西安站也定址城北。所有这些规划已经确立了城北作为交通枢纽的地位，此地位的确立必将促使城北成为地区物流中心。
未来的新北城，将成为大西安的城市新中心、西安制造业新基地以及生态居住新区。依托完善的基础设施和浓厚的文化气息，一个西连成阳、东接临潼的大西安都市圈正在快速形成。
四、长安区迎势而上
过去，由于长安区地处城乡结合部，无论在地价还是其他的发展成本上都较城南其他区域明显低廉，再加上区域经济的发展也还不到位，使得城区规划不很理想。面对城市的高速发展，如何更有效的发挥城南独一无二的地缘魅力，配合自身区域经济得天独厚的优势，将其建设成为拥有独特的区域特色的一方宝地，是一个艰巨的任务。
年初，长安区国民经济和社会发展第十一个五年规划对外公布，在描绘出了20 l 0年的长安新蓝图的同时，也为长安楼市发展定下了清晰的基调。“十一五规划”将会进一步改变长安的城市发展格局，特别是对楼市新板块的崛起，起到“破局”的作用。“两区四板块”建设是促进区域协调快速发展的战略举措，是实施“新长安战略”的有力支撑。
作为一个年轻的都市新区，长安要实现城市建设的快速发展，还必须保证城市修边改造、基础建设、绿化亮化配套等系统工程的整体性、稳定性和长远性。近几年来，长安区在区域道路建设上有了飞跃性的发展，城市综合改造中已累计投入了数亿元的资金，相继完成了南北西长安街、风栖路、杜陵路等大街的提标改造。今年又确定了子午大道北段道路工程、长安步行街建设工程、东长安街延伸段道路工程、长安西街商业街五0四段道路工程以及大学路东段道路建设工程等六个项目．如今，阡陌纵横的道路已经初步构架超长安区发展的骨架，成为城市中物流、信息流的主要载体。西万路、子午大道、长鸣路等轴线与长安路挥袖长舞，南三环、韦郭大道恰如“金腰带”环绕，开辟出大学城、新郭杜、南三环等开发板块。沿线开发商机顺路延伸，房地产市场因路增值升值。
教育经济是长安区发展的另一重点。从陕西师范大学、西北大学、西北政法学院、西安电子科技大学等学校进驻西安市长安区开始，目前已有l 8所高等学府在此“安营扎寨”，入驻师生10多万人，长安“大学城”已初具规模。近几年来，几乎每个大学的入驻都带来 l 0亿元的建设投资。2002年9月长安撤县设区后，区政府确定了“新长安战略”。在未来10年乃至更长的时间内，打造具有国际竞争力的生态长安、科教长安、文化长安。要实施好这一长远规划，未来长安区将着力做好两件事。一是为“大学城”做好各项服务：二是通过一系列措施以及“五横十纵”等道路建设规划全面对接西安，真正打造西安“新南城”。
五、浐灞一营造西安“第三代新城”
作为西安市重点建设的“四区一基地”之一浐灞生态区。是在新世纪充分依托区域自然与人文条件．体现“科学发展观与和谐社会理念”的“后工业城市”，是充满高度经济活力、稳定居住社区和健康生态环境的“宜居宜创业”的多样性城市区域，是一个集服务产业、生态居住、特色文化为一体，可以吸引不同阶层人群混合居住的全新城市体系。
如今，经过两年的建设，当我们走到浐灞之滨时，昔日的一片荒滩，今天变成了一个充满生机、年年新模样、基础设施日趋齐备的现代化生态城市新区。目前，浐灞河两岸滨河路已经全线贯通，建成河道一级堤防18．6公里；浐灞三角洲内建设约8公里的主干水系，为浐灞生态区城市段蓄水15000亩创造了条件。随着年底排污处理工程的即将启动，污染比较重的沪河水质将得到大大改善。水面灯光照明工程也开始启动。整个广运潭景区建成之后，将呈现湖泊相连，河道纵横，水面蜿蜒，万亩水域和万亩绿地一大盛景，形成我国北方地区罕有的集生态湿地保护、河道景观、动态旅游、游览观光等为一体的生态景观公园。
与此同时，欧亚经济论坛永久会址以及相关的配套设施也将在年底竣工。浐灞管委会行政中心正拔地而起。广运潭、米家崖等风景区已经全面动工，目前已初具规模。2006年8月12日，一场关于《浐灞时代——西安国际化新战略下的浐灞选择》的策划研讨会在．浐灞河管委会会议室内热烈深入进行，第三代新城的概念越来越清晰，也预示着一个遵循科学发展观的，与浐灞生态区实际相匹配的城市发展模式的诞生和即将崛起!
第三代新城理念的横空出世，为这个区域的发展指明了方向，也注入了更加强大的动力。按照这样的方向，这里将在未来发展成为依托浐灞区域内的自然与人文条件，体现“科学发展观与和谐社会理念”的“后工业城市”，是充满高度经济活力，稳定居住社区和健康生态环境的“宜居宜创业”的多样性城市区域，是一个集服务产业、生态居住、特色文化为一体的全新城市体系。
浐灞区域规划建设的推进，使得房地产开发也随之兴起，沁水新城、水岸东方、金裕青青家园、金裕青青新城、水岸清城等房地产项目也抢滩登陆，并在西安楼市一路走强，成为人们消费新热点区域。而10月中旬，新加坡盛邦集团(Surbana)与香港恒基兆业地产集团(Henderson Land)将合作开发中国西安大型房地产项目，总投资50亿人民币(下同，10亿新元)，这是我国至今在中国投资最大的房地产项目、西部最大投资项目，也是陕西省20年来吸引到的最大的外资项目，这也是对．浐灞区域未来发展潜力的最好力证。
可以想象，浐灞生态区未来必将呈现“水与路为伴，湖与岛作邻”，“社区有水系，楼群有倒影”的北方水城景观，加之整个新区内历史人文遗迹众多，娱乐休闲功能完善，又有国际瞩目的欧亚论坛，所以，作为未来大西安城市行政管理副中心“浐灞生态区”终将成为中国西部的水上明珠。
六、高新区——西安迈向世纪的平台
西安高新区是西安经济最发达的地区，多年来一直是西安乃至全国经济发展的一个焦点。今年，围绕打造中国的“BPO之都”，西安高新区努力加大招商引资力度。4月，西安高新区在国内十几个竞争城市中脱颖而出，引进了全球最大的半导体设备制造商美国应用材料公司，五年内将投资5亿美元建立全球研发基地。与此同时，西安与现有国际海缆出口站的直达专用光缆目前也正在申请之中，建立后将大大提高西部地区互联网国际出口速度，为软件和服务外包出口提供高速传输线。今年lO月26—27曰，继去年成功举办主题为“BPO在中国”的第二届西安BPO国际论坛之后，西安又主持召开了主题为“开采中国BPO宝藏”的第三届中国国际BPO大会。这一切都充分展示了西安在发展软件服务外包产业(BPO)上的从容姿态。
回顾高新区的发展历程，经济发展也带动房地产业的发展。国外IT巨头的进入以及随之而来的大量高级管理及技术人员，为房地产业提供了巨大的发展空间。也正是由于如此，外地的房产大鳄多把西高新区作为进军西安房地产市场的登陆点。三年前，有国内房地产第一品牌之称的中海地产通过竞拍方式拿下西高新一块“地王”，拉开了外埠品牌进军高新区的帷幕。紧接着，上海绿地、深圳鸿基、和黄地产、上海大华、福建融侨等大批外地品牌先后在西高新排兵布阵。上述房产巨头凭借强大的资金、资源和品牌优势，在提高西高新住宅整体品质的同时又为园区新的发展创造了良好的条件。在这个良性循环下，西高新的房地产业突飞猛进，发展相当迅速。在住宅及其它诸类物业的开发方面，西高新都代表了西安的前沿水平。在外向型经济发展战略指引下，西高新愈来愈成为西安房地产的开发热点区域。
从区域来看，唐长安城西城墙遗址的有效保护，让唐延路这个现代化城市新区也具备了历史文化气息。唐延路及其唐延南路是高新区发展的重点，也是西成经济一体化发展趋势的中轴线，它的发展要能够代表西安的整体形象和发展水平。南连高新区CBD，让唐延路具备了强大的商务支撑，也使得这里的升值潜力显而易见。唐延路绝佳的区域环境、景观大道的示范作用、以及创意产业的联动，都让这里在厚积薄发中具备了良好的前景!
展望未来，西高新以其“中国科技创新中心、西部现代制造业中心、西部商务金融中心”的功能定位，就需要相当数量的承载这个定位的房地产产品，并且随着西高新实现其功能定位，必将成为一个就业集中区，这自然会带动相关产业的发展，如商业、娱乐业、酒店业等的发展。再加上西高新优秀的交通和生态环境，良好的生活配套，外来的高新区房地产市场还有很大的发展空间。
除了上述西安重点建设区域及项目的规划建设，2006年政府还集中资金建设了一批与群众生活密切相关的项目，如不断推出的城中村改造和经济适用房项目，彻底解决西安水资源相对短缺问题的黑河水利枢纽工程，城市供水管网改造扩建工程，二环路全线贯通工程，天然气城市气化工程全面完成一期建设，城市垃圾处理工程等等。此外，配合“创卫”
运动，加大了对rH内的街区容貌的整治，年内拓宽改造了一批城市街道，继续进行城市广场建设并实施绿化，这些都为06年西安市的城市建设留下了浓重的一笔。
在现代社会中，城市的总体规划作为建设城市的龙头、发展城市的纲领、管理城市的依据、经营城市的基础，早已超越了单纯意义上的建筑设计概念，其以成长为融合诸多学科，不但包括城市环境，而且包括历史环境、社会环境，乃至政治环境在内的一门综合科学。纵观今年西安的城市间建设，我们可喜的看到，西安的规划建设思路，也不只是单单考虑城建自身的问题，而是将城市规划与生态规划、文化规划、旅游规划相融合。在项目建设方面，抛弃了以往单独追求规模的思路，而是将重点放在了对基础设施、生态环境等关键因素的全面升级上。在区域发展方面，则依照大西安战略的整体构想，各个区域既依据自身特点，努力打造个性产业，彼此又相互协调，优势互补。作为城市规划建设的先行力量，西安的房地产业也追随着西安城市规划建设的步伐快速跟进，我们有理由相信，在2007年，西安市的城市发展建设必将步入一个百花齐放的新阶段，而房地产业，也将追随着城市发展的足迹，迎来更为美好的明天……

2006年西安楼市大盘点
之经济适用房与廉租房

一、经济适用房篇
经济适用房作为在政府指导下组织实施的、向中低收入家庭出售的微利商品住房，一直受到国家政策的推崇。历次调控措施中，中央都要求各地政府要努力增加经济适用住房等中低价位商品房的供给。今年七部委联手发布调控房价通知后，建设部还专门发出通知，要求各地要加强经济适用住房的建设和管理，增加普通商品住房供应。各项相关政策和配套措施接连出台，也充分体现了中央政府对解决中低收入家庭住房问题的关注。
随着西安普通商品房价格的不断上涨，经济适用房已经成为越来越多的普通市民追逐的热点。具有关媒体调查，“国六条”和我市《实施意见》出台后，市民关注的重点并非是套型建筑面积、土地供给等调控举措，而更多地倾向于经济适用房建设。“希望这次的政策会让西安建起更多更便宜的房子，买房不再成为难以负担的经济压力”，这已成为新政出台后市民的普遍心声。
回顾近几年的西安经济适用房建设，自1998年至2005年底，以累计建成经济适用住房近500万平方米。仅去年一年，西安建成并竣工的经济适用住房面积已突破100万平方米，其中公开销售的经济适用住房占了一半，这一比例与2004年以前的1／3相比，已有了明显的提高。但面对日益庞大的市场需求，西安的经济适用住房仍然存在严重的供需失调情况，远远不能满足众多中低收入家庭的居住需求。
今年十月，依据《西安市经济适用住房管理办法》、西安市委市政府《关于加大经济适用住房建设力度的意见》以及2006年7月中旬西安市经济适用住房和廉租住房建设领导小组有关会议精神。《西安市2006年经济适用住房项目建设计划》由西安市发改委、城乡建设委员会、规划局、国土资源局、房屋管理局及物价局等六部门联合发布，主要列入本计划的项目共有78个，规划占地14808亩，总建设规模1760万平方米，总投资291亿元。除了结转以前规划中的50个项目之外，新增项目28个，占地1465亩，总规模2：8万平方米，总投资34．5亿元。其中仅今年全市经济适用房计划施工面积就达72万平方米，总投资5亿元。其中单位集资建设项目23个，危旧公房改造安置和旧城改造安置项目5个。此外，为了规范经济适用房市场的秩序，西安市经济适用住房建设领导小组办公室还明确了相应的认购条件。
(一)、具有本市城镇户口(含符合当地安置条件的军队人员)：
(二)、未享受过政策性住户的无房户或住房困难户；
(三)、家庭收入符合市政府规定的收入线标准；
(四)、市政府规定的其他条件。
而允许购买经济适用住房的家庭收入标准为：低于或等于在西安市购买一套60平方米的普通商品房平均价格的六分之一，具体标准由相关部门调查确定，并每年向社会公布一次。
“安得广厦千万问，大庇天下寒士俱欢颜”。一千多年前杜甫老先生就曾发出了这声呼唤与感叹。而今，伴随着《建设计划》的推出，西安的广大中低收入家庭，当今的“寒士”们，拥有一套属于自己的安居住宅，似乎已不再是一个中望不可及的梦。但是这种体现了政府关怀，带有社会保障福利性的政策性住房，目前在具体实施与操作中，也出现了一些不可避免的问题与困惑．
1、经济适用房体系存在的问题
■市场供给仍然不足
西安自1998年以来共建设了491万平方米的经济适用房项目，包括321万平方米的集资建房和170万平方米的企业开发经济适用房项目。其中2004年一年就建成t 30万平米。但在这650万平米的经济适用房中，其中三分之二属企事业单位集资建房，在2004年的l 30万平米中，就有80万属单位集资房，真正进入市场销售的只占一少部分。虽然今年的经济适用房计划庞大，但由于西安市经济适用房建设历史欠账严重，《建设计划》中50个原有项目多从旧规划结转而来，不少项目甚至早在1999年已经立项，但由于种种原因未能按时开建。 因此这次计划中“还债”的成分更大一些，实际新增供给并不很多。
■土地遭遇瓶颈
作为建筑在土地上的产品，房地产的开发首先需要解决的就是土地问题。而日前西安市城市开发用地指标已提前7年“超支”了3．5万亩，上述规模宏大的计划所需要的近1．5万亩土地，目前已经确认来源的，一部分是企事业单位利用自有土地，职工自筹资金开发，这包拒20多个项目。第二部分是危旧房、公房改造后．政府统一储备土地，再行招标或挂牌出让。按照计划，西安市区两年内将对全城187个城中村进行改造，所得土地将会向经济适用房项目有所倾斜。但除此以外的相当一部分还不晓得从哪里来。
■价格仍需降低
目前，西安市经济适用房与商品房的价格差距相较于北京等城市还不够大，对目前市场上经济适用房价格的监测来看，一般每平方米的差价仅在300-600元／平方米，对于低收入购房者而言，与其购买力相比仍有较大差距。而地理位置上，经济适用房项目一般多建设在二环以外，离城区较远。给本就缺乏交通工具的中低收入家庭带来了很大的不便。如此以来，普通市民自然感觉不到经济适用住房在价格上对商品房的优势。针对这一情况，目前《西安市经济适用住房价格管理办法》已经颁布并正在试运行，相信以后会有更多价格实惠的经济适用房面市。
■购买资质不易确认
虽然西安市对经济适用房的购买者有着明确的资格限制，但由于目前我国尚未建立个人收入申报制度．从而使“中低收入家庭”变成了一个模糊的概念。再加上随着市场经济体制的逐步推进，家庭收入的可靠性和稳定性经常发生变化，这就使得对中低收入家庭的甄别困难重重，行政运作手段与市场云作方式发生了冲突。爱社会诚信系统么有建立的条件下，购房者家庭的年收入证明等材料都可以通过多种造假途径获得，导致本已十分珍贵的经济适用房资源大量流入了实际上并不缺房、而是着眼于升值的投资者手中，这无疑进一步增大了社会资源分配的不公平。
虽然目前经济适用房市场面临面积、价格、对象失控等问题，但这些毕竟只是一些技术性失误，虽然有不尽如人意之处，但不能就此取消，而是应该加以完善。
2、经济适用房体系的完善趋势
■进一步细分市场，使资源配置更加公平合理
针对经济适用房购买审核标准过于宽泛的问题，应根据本地的实际情况，区别对待、细分市场。经济适用房不单是一
种商品，更具有社会福利的公共属性。过宽的准入标准，不利于资源配置的公平性。应根据科学统计数据确定合理的结构、比例，通过严格的审核有针对性地供给。
■经济适用房操作性越来越强，制度越来越完善
今年出台的《西安市经济适用住房建设管理办法》就在经济适用房立项、建设、销售、扶持政策等方面均做了详细规定。营理办法明确指出，为了使中低收入家庭买得起、住得上，经济适用房的出售利润必须控制在3％以下。为此，办法明确规定经济适用房实行政府指导价，其价格由建设单位向有关机构提出申请，再由物价、建设、土地等行政管理部门提出意见，经审核后由市物价行政主管部门公布执行，“建设单位不得将经济适用住房擅自提价销售”。该办法还规定，适用房的建设标准应充分考虑西安市社会经济发展水平、群众承受能力和生活习惯，经济适用房的选址规划、规模控制、建筑质量应体现以人为本，户型建筑面积控制在80平方米以下。
■完善经济适用房的产权结构，引入合理的退出机制
对于暂时没有能力支付经济适用房价款，而未来收入预期较好的家庭，考虑售租结合，由政府暂时拥有产权，以租代售。待时机成熟时，租户可享有优先购买权。对经济条件改善较明显的家庭，应设定合理的退出机制，鼓励其退出经济适用房的补贴范围，并在不增加财政负担的情况下收纳新的应补贴对象，使经济适用住房资产更具活力与效率。
经济适用房政策是我国在经济转型时期的一项重要的改革举措，是针对现阶段我国的现实国情发展起来的。尽管是一种阶段性政策，但它在我国的住房市场中所起的作用是不可或缺的。在一个较长的时期里，它仍将是我国住房制度改革的重点。
二、廉租房篇
今年10月1日，新的《西安市城镇廉租住房管理办法》开始执行。相对2003年颁布的《西安市城镇廉租住房管理办法》，新办法主要将以往的由“实物配租”调整为“货币补
贴为主，实物配租为辅”。目前西安市城六区城镇低保家庭中人均使用面积在7平方米以下的低保家庭共计12995户，其中无房户为6186户，住房困难户为6809户。西安市将逐年分批开展廉租住房租赁补贴，今年年底前，首先解决6186户最困难家庭住户的住房租赁金补贴问题。同时将适时开展廉租房实物配租，低保户无子女军烈属、孤寡老人、严重病残丧失劳动能力等没有自身解困脱贫能力的困难家庭将被列为解决重点。从2007年起到2010年，将以每年增加1500户的速度逐步解决全市六区全部城镇人均使用面积7平方米以下的住房困难家庭的租赁补贴问题。
此外，西安市政府还将从以下三个方面对低保困难家庭租住廉租房予以保障：制定有关申请、审批和退出的管理办法，保障政府资源切实落实到廉租住房对象家庭；建立健全住房保障对象档案，对廉租住房保障对象实施动态管理：合理确定廉租住房保障标准，逐步扩大廉租住房覆盖面，满足城市住房困难家庭的住房需求。
对于西安的低保家庭来说，今年的廉租房政策无疑是一股春风，将大大改善他们的住房条件，但这股春风却被盼了太久!西安市作为全国较早实施廉租房制度的城市之一。早在2001年。第一批廉租房就已竣工。但几年来，西安的廉租房建设仍然步履蹒跚。究其原因，资金、体制是目前制约我市廉租房市场发展的两个主要两个瓶颈。
1、资金筹措渠道不畅。据西安市有关部门的数据显示，目前西安市共有7．09万常住贫困人口。若要完全解决他们的住房问题，政府建设廉租房的资金投入将达25亿元之巨。这对于西安市来说，是一个巨大的财政压力。根据西安市2003年4月7日公布的《城镇廉租住房管理办法》规定，除了政府财政预算安排的住房保障资金外还包括了另外三个资金来源：一是从直管公房售房款中提取的部分资金；二是从住房公积金收益中按10％提取的资金；三是社会各界捐赠的资金。但从目前的情况来看，这笔资金非常有限，与所需资金的差距依然非常巨大。同时．由于廉租房的开发很难获得正常投资回报，导致社会资金也不愿涉足该领域。从而使廉租房建设资金匮乏这个问题普遍存在于全国很多城市。
为了改变这种廉租房体系资金窘迫的状况，在今年的“两会”上．全国工商联住宅产业商会投融资中心向“两会”提交了“关于利用信托方式，建立廉租房体系，解决低收八群体住房需求的建议”，并成为今年两会的重点议案。议案中就提出解决资金来源依然要靠“以财政为主，多渠道筹集资金”的方式。包括，以财政投入为基础建立住房保障专项基金，从住房公积金增值收益中提取，归集直管公房出售的部分资金，从社会福利彩票筹集款中提取，接受社会捐赠等。
2、与经济适用房所面临的情况相似，廉租房在体制上也存在许多含待改革的地方。首先是要逐步完善以租金补贴为主，实物配租和租金核减为辅的廉租住房保障方式。目前，廉租住房保障方式大体上可分为租金补贴和实物配租，及人们所俗称的“补人头”和“补砖头”。从各地实际实施情况来看，实物配租存在较多弊端，特别在退出方面缺乏灵活性，不利于资源的高效利用。而租金补贴方式针对性、灵活性较强，能更好地体现公平性原则，且容易形成退出机制，有利于廉租住房保障对象自主选择居住地点，推动住房租赁市场的发展。因此，在廉租住房保障方式上，应当鼓励实行租金补贴，限制采取实物配租。实物配租只能作为廉租住房保障的辅助方式，并且主要面向孤、老、病、残等特殊家庭。
其次是加强相关部门间协作配合，完善廉租住房保障管理制度。针对当前廉租住房制度实施过程中反映的一些政策不清等问题，有关部门应进一步完善廉租住房政策体系，明确相关政策界限。管理部门应当会同民政部门建立健全廉租住房保障进退机制，加强协调配合，对廉租住房保障对象的监测管理，建立动态管理制度，确保不符合条件的家庭及时退出廉租住房保障范围。各地房产管理部门每年应会同民政、财政等部门，对享受廉租住房政策的家庭收入、人口及住房状况等进行定期检查。被检查的家庭如有虚报、隐瞒有关情况或者伪造有关证明而获得租金补贴或者配租住房的，由主管部门停发租金补贴或者收回己配租的住房，并取消其申请廉租住房的资格。同时，加强对廉租住房保障制度实施过程的社会监督，充分发挥廉租住房保障制度在构建和谐社会中的作用。
无论是经济适用房还是廉租房，他们都是国家房地产市场的重要组成部分。由于主要面向的都是社会的弱势群体。因此他们发展的好坏，对社会的和谐发展有着重要的作用。虽然目前经济适用房及廉租房市场的发展还存在各种个样的问题，但随着住房体制改革的不断深入以及各级政府的大力支持，会将有更多的困难群众享受到经济适用房及廉租房的惠及。

2006年西安楼市大盘点
之商品房市场
2006年“宏观调控”仍是西安乃至全国房地产市场的主基调，相对近年来陆续出台的政策来看，今年的政策其市场调控面更大，力度更为强硬，对未来房地产市场发展的影响意义无疑将更为深远。而经历了近年来对于不断出台政策的磨合，西安房市仍然保持着多年一贯的稳步增长势头，无论市场开发或销售均较去年同比继续呈上升态势。但这种数字方面看似平稳的背后，房市却已酝酿着新的演变：06年市场开发方面，越来越多的外来开发力量进驻西安市场进行项目运营，也使得房地产开发市场运营愈趋成熟，产业发展格局进一步升级；伴随着近年来政策“后发效应”的逐步显现，资金及土地市场的规范，市场开发商对于项目运作愈发审慎，尽管土地资源愈趋稀缺，但开发商对开发区域的选择却也愈显挑剔，对诸如远郊等“冷门区域”的项目开发开始有所控制：伴随着近年市场部分潜力股区域市场开发环境的进一步趋向成熟，06年诸如曲江、高新区等同一区域的多个项目同时上市．也使些区域的市场竞争表现的愈加激烈。凡此种种也都体现了2006年对于西安楼市又
是极不平凡的一年。
一、2006弃西安商品房市场发展状况
1、房地产开发速度趋缓
2006年受国家宏观调控的影响，西安市固定资产投资增速回落，房地产开发速度趋于平缓。根据西安市统计局的数字：1-9月全社会完成投资741．48亿元，同比增长36．6％，增速比上年同期回落19．3个百分点。其中房地产开发投资182．69亿元，增长25．3％，同比回落18．8个百分点。九部委意见之后，西安细则仍未正式出台，在一定程度上增加了开发商的观望情绪，市场开发速度放缓。
2、市场销售持续高走
多年来西安商品房市场销售增幅基本上均保持在30％一40％左右。西安房地产信息网对今年商品房销售的统计数据来看：2006年1-11月份，西安商品房总体销售面积为598．73万平方米，较上年同比增长37．13％；普通住宅销售面积为535．36万平方米，较上年同比增长36．9％，政策对于销售市场影响尚不明显，销售价格来看，卜11月份，西安住宅市场销售均价为3236元／平方米，较上年全年3098元／平方米的价格上涨4．45％，增幅较历史年份有所加大，但总体表现平稳。
3、竞争态势进一步改变
近几年来随着国内发达城市房地产市场竞争日趋激烈，北京、广州、深圳等房地产发展处于前列的城市土地资源的稀缺和涨价，国内大型房地产开发商已经开始向二线城市转移，而西安这样的房地产发展走势平稳的省会城市正是国内大型开发商关注的重点目标。
2003以来，随着中海华庭项目正式启动，西安的房地产市场拉开了西安本土开发商与外地开发商同场竞技的序幕。外地房地产公司的不断进入，是西安房地产市场由半封闭走向开放、由相对垄断走向自由竞争的必然结果。
2006年随着金地、富力、融侨等外来大型地产开发企业西安项目的正式启动，使得西安房地产市场的竞争格局的变革进一步深化。纵观活跃于西安房地产市场的外地开发商，品牌响亮、实力雄厚、经验丰富是他们的一个共同特点。这些给相对落后的西安房地产市场带来的冲击是深重的。首先表现在产品的品牌效应上，对于目前缺乏品牌的本地开发商．知名房地产品牌的介入会吸引大量的公众视觉，使其在营销推广上面临更大的压力；其次，由于外来投资者具有资金实力和城市运营商能力，可以进行城市大规模成片开发，本地中小开发商肯定在土地拍卖中处于劣势，或者根本得不到土地，最后被迫退出市场；再次，由于本地开发商的开发理念滞后．宣传包装不到位，产品单一，建筑呆板，开发出来的楼盘将无力和外来开发商抗衡，可能会增加现房存量，开发风险加大。在这种形势下，房地产市场化的竞争可以促使开发商更多地在品质上下功夫，从而赢得市场先机，使整个市场更加完善，这种竞争格局的变革将使对西安人的房产消费观念和人居生活带来更为巨大的变化。
4、品质理念深入人心
面对国家宏观调控的洗礼，西安的房地产市场也出现了冰火两重天的景象，有的项目门庭冷落，有的却持续热销。分析其中的原因，产品品质的塑造，成了优秀开发商立足市场的定海神针。
如果说传统的西安商品房市场仅仅还是以满足人们基本居住要求的话，外埠地产巨头的入主西安，则为西安掀起了一场地产品质化浪潮，对房地产的传播价值观带来一种颠覆。随着一座座人居杰作的面世，其所创造的全新生活方式，带给居者非同一般的生活体验。尤其在产品品质方面，其优异的表现和优