烟台房地产市场发展状况及未来趋势分析.docx

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2007年烟台房地产市场发展状况及未来趋势研究分析 2007年12月目录一、概论 3 （一）四区供应量总体情况 3 （二）四区价格总体情况 5 （三）四区产品主要特点概述 6 二、芝罘区市场分析及发展趋势 7 （一）片区划分 7 （二）价格 7 （三）供应量 9 （四）产品特点 13 （五）发展趋势 18 三、莱山区市场分析及发展趋势 20 （一）片区划分 20 （二）价格 21 （三）供应量 24 （四）产品特点 27 （五）莱山未来发展趋势 29 四、开发区市场分析及发展趋势 32 （一）片区划分 32 （二）价格 32 （三）供应量 34 （四）产品特点 37 （五）发展趋势 38 五、福山区板块内部片区划分及分析 39 （一）片区划分 39 （二）价格 39 （三）供应量 41 （四）产品特点 43 （五）发展趋势 44 一、概论 2007年即将过去，这一年，对于房地产市场来说可谓是火热的一年，无论是房价的走势、供应量的变化，还是消费者的购房需求、购买能力，均呈现出强劲而稳定的上升趋势。不可否认，中国房地产发展近20年的时间，今年达到了前所未有的高度，无论是房价，地价，还是居民的购房需求。烟台作为一个三线城市，房地产的起点较低，但是在全国形势的带动下，加上临海的天然优势，近几年发展迅速，现在的房价、产品品质、开发水平等方面已经逐步接近二线城市。通过对烟台市四个区（除牟平区）的全面调查，我们从供应量、价格、产品形态、产品特点等几个方面来分析目前烟台房地产的现状以及将来的发展趋势。（一）四区供应量总体情况以上所列各个区域供应量数据来源于我们对目前在售项目消化量、保有量的调查，并综合政府规划项目，各项总量相加所得，基本反映出现在及未来3－5年的供应情况。（具体各区域的在售项目消化及供应情况、未来供应情况在后面将单独说明。）从图表来看，芝罘区的供应量最高，但实际的情况可能并不象数字显示的那么高，因为其中主要组成部分是只楚片区化工南路控制性规划的700万平方住宅和南部城区240万平方住宅项目。化工南路的规划不是一个短期的项目，而是一个长期性的总体规划，其供应量需要在未来十年左右、甚至更长的时间里慢慢释放，而且何时能够启动恐怕还是未知数；南部城区因为主要承担居住的功能，虽然目前在售项目的后续供应量充足，但是因其去为优势及价格的相对优势，需求仍然较为旺盛。莱山滨海路、观海路上的项目背山临海，环境优美，迎春大街及港城东大街两侧的改造也在快马加鞭的进行着，环境和配套也随之不断改进，在未来几年，仍然是多数人置业，尤其是二次置业者的首选，因此供应量充足。开发区供应量目前主要集中在开发区公安局以西及西南方向，开发区外来人口较多，又有海景优势，无论是中低档普通商品房还是中高档海景房，需求量都相对较大，这样的供应量应该来说不算太高。福山区在售项目的待售量最小，未来的供应量也相对不大。因为这几个区之中，福山区无论从环境、配套，人口等各方面都没有优势，且目前福山区的项目也是以福山本区域内和部分开发区的客户为主，需求量总是有限，因此在供应上也不会过分的高。就目前的情况来看，福山区在未来也不会出现大规模人口增长，因此不会出现需求急剧增长的现象，供应量应当会稳定在目前的水平，慢慢稳中有升。未来2~3年内可实现供应量图表下图表中显示的供应量是以目前在售项目待售量和已经开工但是尚未销售的项目供应量总和，规划项目因为时间较长，有很多不确定性，在未来2～3年的时间里实现的可能性不大，因此实际的参考意义并不大，因此下表中不包含这部分供应。（二）四区价格总体情况均价图 5770 6200 5000 3820 0 1000 2000 3000 4000 5000 6000 7000 8000 9000 芝罘区莱山区开发区福山区元 / 平米均价（以上数据是我们根据对四区主要楼盘均价调查统计之后，推算出来的区域均价，可能不一定十分精确，但基本能反映出四区大多数楼盘的价格水平。）由于烟台独特的城市格局和滨海的天然优势，各个区的均价严格来讲并不准确，而是应该分小片区来看，但是它仍然具备一定的参考意义。通过调查统计，目前芝罘区在售项目均价在5280元/㎡，由于市中心区房价的拉动，整体均价仅次于莱山区。当然南部城区、只楚片区的房价与中心城区的价格还有较大差距。莱山整体均价6200元/㎡，对于这个价格，我们并不意外，因为莱山区滨海路海景房的价格已经升到15000元/㎡左右，仅这片区域的房价就将整个莱山区均价拉升了起来。开发区的均价在5000元/㎡左右，已经开始接近芝罘区的均价，其实从2007年伊始，随着越来越多的海景房面市，开发区的房价涨幅就一路领先于其他几个区，另外，开发区的发展重心西移，城市基础设施的建设和环境的改善，也成为房价上升较快的重要因素。福山区的房价相对来说上涨速度比较缓慢，目前在3820元/㎡，今年下半年几个高品质楼盘的出现，才将福山整体均价拉高了一些。（三）四区产品主要特点概述从产品档次的角度上看，高档项目无一例外的出现在了海边，从开发区的天马相城、维亚湾，芝罘岛的西海岸，到莱山区的海天名人广场、御园、金海岸花园、南山·星海湾等等，海景豪宅在所有住宅中的档次当然在最高位。其他中高档项目也是主要在市中心区和各区近海的地段，例如开发区黄河路一带和莱山区观海路一侧。这些高档及中高档的项目主要也是以大户型产品为主，前瞻的规划设计，极佳的内外环境，一流的配置配套，完善的物业服务是这些项目的共同特点。中低档项目的分布则较广，各个区域都有，也是目前住宅市场的最大的一部分，开发区长江路以南、衡山路以西区域将集中供应大量的中档房，芝罘区的黄务区域、幸福区域，还有莱山区的迎春大街区域，都将成为中档房的集中之处。这部分产品以舒适、实用为主要着力点，在户型上以三房和两房为主，合理的布局，适宜的空间，南向的卧室阳台，舒适而不奢华，简洁而不拥挤，基本能够满足大部分客户的需求。目前烟台的低档项目主要是在只楚片区，烟台的经济适用房——锦绣新城三期就是建在这个位置，当然产品在各方面都没有什么出彩的，只是以满足基本居住要求而建。另外，莱山区迎春大街南端较远的地段、开发区西面较远地段也是低档房集中的主要区域。二、芝罘区市场分析及发展趋势（一）片区划分片区中心片区南城片区只楚片区幸福片区范围南到红旗路，西到新桥，东到虹口区域世回尧、曲家、黄务一带珠玑、只楚一带幸福、芝罘岛主要项目新桥国际佳苑山水龙城锦绣新城（经适房）西海岸雪玉花苑通世新城化工南路规划福成家园山海云天馨逸园城发康和新城（规划）御景园塔山明珠富顺苑紫郡城蓁山花园世茂·海湾1号上尧花园天鸿5#、6# 芝罘区大体可以分为四个片区，根据城市格局，中心城区是指南至红旗路，西至新桥，东到虹口附近的区域，基本属于烟台的老城区，也是烟台传统的市中心；南城片区指南山公园、塔山以及师范学院以南的区域，包括世回尧、曲家、大东夼、黄务一带；只楚片区是指以只楚村为中心的区域，包括只楚、珠玑、凤凰台等；幸福片区包括幸福及芝罘岛在内的区域。（二）价格区域片区各代表楼盘均价片区均价区域均价芝罘区中心城区新桥国际6400、塔山明珠7400、紫郡城7000、雪玉花苑5300、海湾1号预计12000左右，天鸿预计10000 8000 5770 南部城区山水龙城4400、通世新城4000、馨逸园4300、蓁山花园4500、上尧花园4700 4380 只楚片区目前没有在售楼盘幸福片区西海岸6300、福成家园4750、御景园4300 4930 均价图 0 1000 2000 3000 4000 5000 6000 7000 中心城区价格均价图南部城区幸福片区 8000 4280 4930 从以上图表中我们可以看出，芝罘区各片区价格并不均衡，其中以中心老城区价格最高，约为8000元/㎡，原因显而易见，老城区发展时间长，各项配套都很完备，出行、购物、娱乐、就医、子女上学等等各方面都要优于其他几个片区，生活方便，再加上供地已经很少，寸土寸金，另外正在建设的世茂·海湾1号和天鸿5#、6#楼作为高档公寓，拉高了整个中心区的均价。其中塔山明珠和紫郡城位置相近，塔山明珠总量很小，没有什么规模优势，但是其优越的地理位置为其赚了不少分数，目前只有少量房源，均价在7400左右；紫郡城尚未开盘也尚未开始认购，但是均价已经出来，大概在7000左右，也是借了地段优势，因为塔山一带据称是“烟台龙脉”所在，另外完善的配套，便捷的生活环境也是支撑价格的主要因素。新桥国际佳苑小高层均价6300元/㎡，多层6500元/㎡，这个价格多少让人感到意外，因为新桥集团开发的金晖花园从产品到价格，都不是高档产品，国际佳苑这个项目却从价格上有了很大的飞跃，目前项目配置、配套情况尚不明确，但是紧靠只楚路，距离三站、大润发、振华很近，或许该项目会主打“市中心”的概念。烟台市的总体规划早就提出了建设“南部新城”的思路，一宗又一宗南城住宅地块的出让、拍卖等，使南城片区的住宅市场空前火热，目前芝罘区的住宅也主要集中在这个区域，从“天安在造一座城”的山水龙城到“烟台小户型之都”的通世新城，诸多项目你方唱罢我登场。但是远离市区、交通不便对这些项目的价格影响比较大。山水龙城今年6月30号开盘，打出“起价2780”的诱人广告，均价也只有3500元/㎡，而通世新城作为一个小户型项目，更是以较低单价和低总价吸引着资金不是很充裕的年轻人。但是随着通世路南段的延伸，两个项目的价格上涨增加了砝码，目前山水龙城均价在4400元/㎡，通世新城均价也达到了4000元/㎡，随着配套设施的完善，相信还有上涨的空间。而师范学院以南的富顺苑、蓁山花园等项目随着青年南路的贯通和配套的完善，均价已经在4500元/㎡以上，上尧花园因为更靠近市中心，均价达到了4700元/㎡。只楚片区目前没有在售项目。幸福片区一直以来给人脏乱差的印象，大部分的项目也是以较低的价格来吸引客户，但是看目前幸福区域有房源出售的项目，均价不低于南部的部分项目，另外芝罘岛上的西海岸，均价达到6300元/㎡左右，对幸福的房价有一定的拉升作用。（三）供应量（1）在售项目供应量总表区域项目占地面积（㎡）建筑面积（㎡）已售量待售量供应总量中心城区塔山明珠 2万 1.8万 1.6万 0.2万 0.2万南部城区山水龙城 90万 80万 15万 65万 228万通世新城 70万 7万 63万馨逸园 46.7万 40万 1万 39万富顺苑 33万 43万 4万 39万蓁山花园 7.4万 7.4万 5.4万 2万上尧花园 30万 22万 2万左右 20万幸福片区西海岸 26.4万 27万 20万 7万 17.2万福成家园 12万 17万 5－6万 10万御景园尾盘 0.2万总计 70万左右 245.4万以上为2007年芝罘区主要在售项目的消化及待售情况，从以上统计来看，芝罘区2007年市场公开发售的楼盘消化量大约在70万平米左右（不计经济适用房、村镇集体自建房、06年尾盘项目等），这些在售楼盘未售的量大约在245万平米左右，这将构成未来一、两年的主要市场供应。（2）在建未售项目供应量区域项目占地面积（㎡）建筑面积（㎡）已售量待售量供应总量中心城区新桥国际 14万 22万未售 22万 98万山海云天 3.85万 12万未售 12万海湾1号 27.7万未售 27.7万天鸿5#、6# 1.52万 11.8万未售 11.8万紫郡城 6.6万 10.9万未售 10.9万南部城区大东夼小区 11万 11万未售 11万 11万总计 109万以上项目目前均已开工，并且已经开始推广、蓄客，其供应量应该在近一、两年内开始推出，属于比较可靠、能够实现的、具有参考价值的供应。（3）规划项目供应量区域项目占地面积（㎡）建筑面积（㎡）已售量待售量供应总量中心城区毓璜顶医院片区 15万 14.34万未售 14.34万 14.34万只楚片区只楚片区化工南路规划 565万 700万左右未售 700万 857.6 原环球机床厂地块 9.35万 27.6万未售 27.6万城发·康和新城 140万 130万左右未售 130万幸福片区龙海家园 53.8万 130万未售 130万 130万总计 1002万以上属于市政府规划中的主要项目，其可实现性不好估计，尤其是化工南路项目，应该在10多年内才可能具有可能性，因此，规划项目的供应量仅作为参考，不宜过分注重。分类别供应量图供应量 70 245.4 109 1001.94 0 200 400 600 800 1000 1200 在售项目已售总量在售项目待售总量在建未售项目总量规划项目总量万平米各片区详细供应量图以上图表分按照在售项目、在建未售项目、规划项目三个类别来统计供应量，从图表中来看，今年芝罘区销售面积在70万左右，目前所有在售项目后续仍将有245万平方的供应；目前在建但是尚未开盘销售的面积有近60万平方，这部分项目将会在明年上市；规划项目因为是烟台市2020年之前的总体规划，部分项目可能在3－5年之内上市，但是有一些比如只楚片区的改造，则是一个长期性的，开发周期和销售周期都不清楚，可能会比较长。中心城区的供应最少，这是任何一座城市发展的必经阶段，中心区域的发展完善导致供应很少，城市外扩。南部城区的发展可谓迅速，目前芝罘区主要在售住宅项目大多集中在这片区域，黄务一带有山水龙城和通世新城两个大规模项目，馨逸园的规模也算中等，另外如蓁山花园、富顺苑、上尧花园等分布在青年南路周边。由于项目规模都比较大，往往分几期开发，比如上尧花园就规划五期开发，山水龙城分三期，而目前都只是在销售一期，后续房源的推出及开发，将使这片区域在三年左右的时间里，仍是芝罘区住宅供应的主力军。只楚一带临近发电厂，空气环境相对较差一些，因此并没有成为房地产开发的热点，这里也是烟台低档房的集中区。但是从烟台市第十届规划展来看，这个片区的化工路以南，565万平米的地块将作统一的控制性归化建设，规划总建筑面积834万平米，去处部分公建，估计住宅至少在700万平米。幸福区域目前在售项目也比较少，仅个别项目有房源，今后发展的主要精力会放在旧城改造上，其中总建筑面积130万平米的龙海家园项目，就是幸福七个村拆迁改造的安置小区。 2007年芝罘区土地出让情况 2007年芝罘区居住用地拍卖情况宗地序号土地位置出让土地面积约㎡规划可建筑面积约㎡交易起始价（万元）竞买保证金（万元） 2007 .56号黄务镇交运集团篆山宗地东至机场路，南至篆山居委会，西、北至规划路 20058.3 38268 1876.8 1800 2007.57号南大街南侧原大海阳汽车站宗地北至南大街，南至原市政公司，东至大海阳路，西至烟台三中用地 8147 32000 4945 4900 2007.58号机场路80号宗地西至世回尧路，东至规划路，北至世回尧办事处，南至用地边界 17563.7 26700 2053.46 2000 2007.60号宫家岛旧村改造宗地东至冰轮路，北至红旗路，南至规划路，西至用地边界 438536 492000 14251 14000 2007.90号幸福八村村西改造宗地幸福八村村西界内 4581 7290 730 700 合计 488886㎡ 596258㎡规划项目和出让的土地并不会在短时间内上市销售，因此，未来2～3年内，芝罘区较为现实的供应量应该是目前在售项目待售量与在建未售项目供应量之和，即：354万平米左右。（四）产品特点区域项目产品形态项目档次户型区间主力户型中心城区新桥国际多层、小高层中高 70－130 80－110 塔山明珠高层中高 90－150 110－130 海湾1号高层高不详不详天鸿5#、6# 高层高不详不详紫郡城小高层中高 90－180 120－150 南部城区山水龙城多层、小高层中 50－150 100－130 通世新城多层、小高层、高层中低 40－88 70－88 馨逸园多层、高层中低 60－120 70－90 富顺苑多层中 90－120 蓁山花园多层中低 67－130 67－90 上尧花园多层、小高层中不详 70－90 只楚片区原环球机床厂地块高层低 90以下（预计） 60－80（预计）城发·康和新城多层、小高层低不详 70－90（预计）幸福片区西海岸多层、小高层、联体别墅中高 78－200 110－150 福成家园多层、小高层中低 65－130 80－110 御景园多层、小高层低不详仅剩45、 74、89 （1）产品形态从项目形态上看，目前在售项目以多层和小高层为主，多层已经逐渐成为比较稀缺的产品形态，市中心及市区周边的在售项目中，多层已经非常少了。从一些项目来看，多层均价要高出小高层和高层不少，例如西海岸，小高层均价在多层均价5500左右，而多层价格则达到6300左右，这也反映出了多层产品的稀缺性。回望2000年以前，烟台基本没有小高层住宅，但是现在小高层已经与多层平分秋色。目前住宅项目中的高层产品并不算太多，随着城市的不断发展，土地日渐稀缺，高层将逐渐成为住宅的主要形态。（2）户型分布特点从表格中可以看出，100㎡以上的中、大户型主要集中在中心城区和西海岸，其他区域及项目都以小户型和90－100平米的中小户型为主。这与项目的地段及目标客户密切相关。目前市中心房价较高，为数不多的项目拥有好的地段，吸引本地较为富有的人群，而这部分人群由于经济实力较强，在购房时多倾向于大一些的户型。南部城区相对来说是新兴区域，较低的房价吸引资金实力不是很强的置业者，很多年轻人结婚购置新房就选择这个区域，因此户型主要也以小户型为主，不慕奢华，力求简洁实用，在格局上以一房和两房为主。另外南部城区远离市中心的喧嚣，不少项目背靠青山，环境清幽，也成为不少二次置业者的首选，少量的中、大户型也满足了这部分客户的需求。只楚目前是烟台低档房比较集中的区域，因此户型也是以小户型为主，在此购房的也主要是一些低收入者。幸福区域的项目面积区间并不集中，小户型和中户型占据大致相等的比例，但是较大户型也没有。幸福历来较差环境阻碍了不少置业者的脚步，一些小户型主要客户是年轻人和低收入人群。但是因为有一些中等收入人群，工作或者自己的生意在幸福区域，为了工作生活的方便而就近购房，也就催生了一部分中户型。但是一些高收入人群，再次置业就不会选择这里，而是选择环境更好的莱山区等，所以幸福区域的大户型相对较少。西海岸是个特例，因为位于芝罘岛，濒临海湾，属于海景房，因此在户型配备上以中、大户型为主，目的就是为了吸引有着中高收入，但是又没有足够实力购买东部海景房的人群；而三期的200多平米的连排别墅，则是为更高收入的人群打造。（3）户型特点大户型： ² 户型方正，布局合理，功能区明确 ² 南北通透，面宽较大，空间感强 ² 南向主卧、阳台，明厨明卫 ² 以三室和四室为主小户型： ² 简洁实用，利用率高 ² 布局紧凑合理，功能区较明确 ² 南向卧室，客厅采光不理想 ² 以一室和两室为主（4）代表性户型 1. 山水龙城B5户型，面积128.5平米 2. 西海岸某户型 3. 通世新城C户型，面积56.98平米 4. 馨逸园A户型，面积69.8平米、79.8平米 5. 上尧花园B户型，面积90平米（五）发展趋势芝罘区的市中心功能将会进一步增强，并且各个片区的功能会更加明确，中心区域将是烟台市商贸、金融、文化中心，滨海广场周边高档公寓和写字楼林立，成为烟台之心。南部城区是烟台远景规划中的一个重要组成部分，在2020年之前，这里将建成一个年产值达200亿元人民币的全新产业区和居住区，目前该片区的主要功能是居住，在未来几年内，它的居住功能将会进一步加强，住宅项目比较多。只楚片区的定位也将着眼于居住，化工南路以东的565公顷的土地做一个控制性规划，会使得该区域的面貌有很大的改观，该区域也会慢慢改变其低档住宅区的形象。幸福区域一直以来也是给人脏乱差的印象，原因在于居住区与工业的混合，使得该区域没有一个统一的规划，但是随着幸福区域的改造，大片区域也将进行统一的规划建设，其中龙海家园的建设，将会使幸福的整体形象大为改观，在不久的将来，幸福或许可以彻底改变以前的形象。三、莱山区市场分析及发展趋势（一）片区划分莱山整个区域地形狭长，依山靠海，根据莱山固有的地形特点各个区域的发展，逐渐形成了“一点三线”的发展格局。一点：政府功能区——市政府、国际会展馆、体育公园、学校、广电局等三线：港城东大街、迎春大街沿线——烟台大学商业区、橡树湾商贸区、佳世客商业区，因此这里将形成莱山繁华的商业兼居住区观海路两侧——将形成莱山高档居住生活区滨海路沿线——城市形象展示区，形成斑斓漫长海岸 ·政府功能区从2000年开始莱山区的发展初见端倪，其后观海大道、滨海大道相继开通，政府加大扶持力度，经过近7年的发展莱山逐渐形成了高校云集、高档住宅区云集的区域，另外烟台市政府、莱山区政府、工商局、国土资源局、广电局、国际会展管、体育公园、烟台大学等功能性单位相继进驻，莱山已经发展成为集运动、休闲、生活、文化、办公的区域，继芝罘区后它将成为烟台的第二个市中心，政府功能、城市功能更加明显。 ·港城东大街、迎春大街沿线两条大街呈“十字形”交错，居于莱山中心区域，几乎贯穿了莱山的东西南北，正适合打造中心商业、居住区。目前，大街两旁现有的和即将动工的住宅项目以及商业项目众多，这两条线路交通便利，周边人口众多，它必将成为莱山的重要中心区域。 ·观海路两侧观海路线路狭长，贯穿了整个莱山，两侧的项目大多依山靠海，环境优美、交通便利，是高档住宅的首选。目前，从海滨小区到南山世纪华府路段的观海路两侧已经被高档项目包围，并仍在不断的开发中，可能将来的旧村改造项目也会提上日程，观海路两侧高档居住区已经形成。 ·滨海路两侧滨海路紧靠大海，延伸较长，几乎与观海路平行，是最具烟台特色的大道。两侧拥有即将上马的娱乐项目渔人码头和已经成型的酒店以及即将上马的酒店，住宅项目有一些别墅、高档住宅、学校、公园等。凭借它优美的海岸线和高档的规划，滨海路将成为集娱乐、休闲等作用为一体的展示门户。（二）价格（1）各区域楼盘价格情况区域项目名称开盘时间开盘起价在售均价约最高价约销售情况产品形态港城东大街、迎春大街沿线府前花园 2006.12 2600 4500 5500 好高层板楼天合城 2007.1 2800 5100 5800 好高层塔楼四季花城 2007.7 3700 5300 8000 好多层/小高层南山世纪华庭 2007.5 3120 4800 6100 好高层板楼观海路两侧（埠岚以北）佳隆山庄 2006.7 5000 7000 8000 一般高层润利国际大厦 2007.10 7500 10000 12000 好高层滨海路两侧星海湾 2006.10 5200 8000 13000 好小高层金海岸花园 2006.8 8000 15000 16000 一般多层东上海赋 15000 高层茂源碧海山庄 2006.11 5688 7000 9688 一般多层莱山各区域均价 5000 8000 12000 0 2000 4000 6000 8000 10000 12000 14000 均价范围（元/平米）迎春大街、港城东大街观海路滨海路 ▲ 从以上表格可以看出莱山港城东大街和迎春大街路段住房均价在4500—5000元/㎡之间；观海路两侧在售住宅均价在7000—10000元之间；滨海路沿线高档住宅均价在10000—15000元之间。 ▲ 滨海路、观海路沿线大多项目的最高价基本上都突破了10000元/㎡的大关，且很多项目的均价也直逼10000元/㎡；由于海景资源稀缺性，且此区域的土地越来越少，目前此区域供应楼盘屈指可数，导致价格直线上升，特别是新开售或即将开售的项目均价都已在10000以上，甚至烟台大学以南的滨海路段高档房价也直追10000元。 ▲ 迎春大街、港城东大街沿线最高价在5000—8000元之间，并同时有几个大型项目支撑，从目前几个在售楼盘的销售情况来看，此价格已经在本区域得到认可。区域项目名称开盘起价在售均价约销售周期月上升额产品档次港城东大街、迎春大街沿线府前花园 2600 4500 12个月 158 中档天合城 2800 5100 11个月 209 中档四季花城 3700 5300 5个月 300 中高档南山世纪华庭 3120 4800 7个月 240 中高档观海路两侧（埠岚以北）佳隆山庄 5000 7000 13个月 154 中高档滨海路两侧星海湾 5200 8000 10个月 300 高档茂源碧海山庄 5688 7000 9个月 145 中高档 ▲规模大、项目品质高、营销体系完善的项目消化速度快，价格上升空间大。 ▲抛开产品的差异性，星海湾和四季花城两个项目自开盘以来，价格涨幅较大，楼盘品质优势明显，销售顺畅，由此可见，楼盘前期品质定位非常重要； ▲天合城和世纪华庭两个项目涨幅相差不大，市场价值相差无几； ▲其他几个项目如，万光府前花园、茂源碧海山庄、佳隆山庄等项目，由于没有准确的市场定位和严密的推广，致使项目周期长，市场吸引力不高，没有使项目深度的价值表现出来。小结：从图表所示，莱山一线海景资源日益稀缺，一线海景房的价格可以说已达到国内大中城市水平，如：金海岸花园、东上海赋，它们的价格已达到二线区域楼盘价格的二倍，面对此种态势，客户是选择抓住最后的机会还是置业目标东移呢？从二线区域各个楼盘日渐火爆来看，大部分客户东移是肯定的；二线区域（指迎春大街和港城东大街沿线）房价开始发力，一年多的时间整体价格也从3000多上升到4500~5000元左右，二线区域无论是从开发实力、项目品质、小区规模等来看均不落后于一线海景房，甚至于在某些方面（如园林景观、项目配置）可能还会更高，特别是近两年此区域房价上升速度更快、上升空间更大也逐渐显现出来，所以愈来愈受到客户的认可、甚至是追捧。（三）供应量（1）在售楼盘消化量及待售量项目名称规划面积楼座情况主力户型销售率消化量剩余面积南山世纪城（世纪华府） 52万㎡ 15栋30层高层 110、160、180 90% 46.8 5.2万㎡南山世纪城（星海湾） 11万㎡ 8栋小高层 200、260 95% 10.45 0.55万㎡南山世纪城（世纪华庭） 40万㎡ 15栋板塔33层以上 110、160、220 62% 24.8 15.2万㎡天合城 25.17万㎡ 18层高层 88、90、118、138 60% 15 10万㎡佳隆山庄 2万㎡ 1幢多层2幢别墅2幢小高层 130.150.230 95% 1.9 0.1万㎡茂源碧海山庄 5.3万㎡ 11栋多层 100.120.150 55% 2.9 2.4万㎡金海岸 3万㎡多层豪宅 160、170、180 90% 2.7 0.3万㎡万光府前花园 34.76万㎡高层 90、100、130 35% 12.16 22.6万㎡四季花城 22万㎡多层、小高层、别墅 72、90、130 25% 5.5 16.5万㎡合计 195.23万㎡ 122.21万 72.85万㎡以上在售楼盘未消化面积大部分为2007年开盘的项目，销售率在90％的项目多为07年之前就开盘销售，07年消化量在80万左右，待售项目集中在迎春大街和港城东大街区域，属于中高档项目，剩余面积估计2008年要消化大部分。（2）2008年将要推售的楼盘项目项目名称开盘时间预计价格建筑面积橡树湾 4500 17.26万㎡上海滩花园 2008.3 4000 160万㎡合计 177.26万㎡橡树湾和上海滩花园两个项目在本年已经为客户熟知，并积累了大量潜在客户，两个项目的户型适中，在2008年的推售中将具有很强的吸引力，从预计的价格来看将展开新一轮的价格提升。（3）规划中的楼盘项目项目名称预开盘时间建筑面积庙后小区 2008年 55.97万㎡天籁·山海花园 2008年 38.2万㎡大郝家小区 52.13万㎡鲁信天城（草埠小区） 91.5万㎡万泰鹿鸣二期 2008年 13万㎡合计 250.8万㎡规划中的项目体量非常大，其中庙后小区、天籁·山海花园、大郝家小区分别分布在港城东大街两侧，项目周边有凤凰山水库和平顶山等自然景观，环境优越；鲁信天城项目位于观海路沿线，在上海滩花园斜对面靠南，自然环境优越；万泰鹿鸣二期位于观海路公务员小区北侧，地理位置优越。以上项目大多数可能会在2008年下半年推出，估计最晚也不会迟于2009年。（4）未来莱山土地供应情况 2007年莱山居住用地拍卖情况宗地序号土地位置出让土地面积约㎡规划可建筑面积约㎡交易起始价（万元）竞买保证金（万元） 2007 .4号滨海新城C2宗地连成路以南，草埠村界内 46319.9 161000 14908 1000 2007.5号初家凤凰小区北侧宗地莱山区凤凰小区北侧，新苑路以南 19586.3 46811 5638 4000 2007.6号北沙子旧村改造莱山区北沙子村境内 283827.6 407400 17593 10300 2007.25号后七夼观海路东地块东至用地边界，南至海韵路，西至观海路，北至金龙河 87962 205200 3518 2000 2007.59号埠岚、清泉区片宗地观海路以东，烟大路以北，清泉路以西，泉韵路以南 519704.3 1039400 42447.83 30000 合计 1241227.7㎡ 2267211㎡以上的拍卖地块，主要分别位于滨海路沿线和迎春大街沿线，大部分位于大学以南。综合以上四个图表建筑面积供应情况，未来3～5年内莱山将有714万平米的住宅供应量；供应量集中在迎春大街沿线、港城东大街沿线、大学以南的观海路沿线，大学以北的土地供应则极少。但考虑到大郝家、草埠小区等项目进展慢、项目操作难度导致可实现性较低，而土地拍卖的地块中旧村改造等项目受客观因素影响制约较大，实际可能不会按照理想的进度进行开发，因此这些项目可能可以作为参考，但不一定作为重点考虑。以上楼盘项目不依山则靠海，自然环境优越，小区规划完善，开发商实力强，所以，未来的产品品质必将向中高档靠拢，并且各项目都会更加注重开发品质，竞争将会日益加剧。有以上项目的支撑，未来莱山的房地产发展重心也将会转移到迎春大街和港城东大街片区，从而形成莱山的中心区域。因此，莱山区未来3～5年内较为现实、可供参考的供应量应为在售项目待售量、已公开推广蓄客的未售项目供应量及部分土地拍卖产生的供应量之和，即：约460万平米左右。（四）产品特点（1）各个区域主要楼盘户型情况 ▲户型配比：区域项目名称 90㎡以下百分比 90-150㎡百分比 150㎡以上百分比港城东大街、迎春大街沿线府前花园 30% 70% 天合城 55% 45% 四季花城一期 45% 55% 南山世纪华庭 4% 26% 70% 观海路两侧（埠岚以北）佳隆山庄 65% 35% 滨海路两侧星海湾 100% 金海岸花园 100% 东上海赋 100% 烟台大学以南——港城东大街、迎春大街沿线的住宅项目90㎡以下的户型占有一定的比例，并且取得了很好的销售业绩，很多项目的小户型基本售完；而大学以北的观海路、滨海路两侧全部以大户型为主，基本上没有小户型。从烟台几年来的户型配比情况来看，90㎡以下小户型和公寓类住宅相对较少，尤其是莱山，从莱山的整体人文环境来看，适当面向“小资”增加小户型的供应并不会影响楼盘的整体品质，并且其消化速度反而会加快。 ▲港城东大街、迎春大街沿线户型消化情况客户选择还是集中于90-150这个面积范围，多为考虑宽敞两居或大三居；其次为90㎡以下和150㎡以上的户型。整体上来说市场需求的集中点还是在90-150㎡范围内，从目前购房客户的出生年代和置业理念来看，是家庭观念比较重的一代，置业也较理性讲求生活品质，主要用于自住或改善居住条件。 ▲热销/主流户型分析万光府前花园户型图，面积131.61㎡祥隆天合城H户型，面积144.4㎡ ² 整体来看：以上几个楼盘大多属于板式建筑，面宽较大，户型南北通透，通风采光好，比较符合北方人的置业理念。 ² 户型结构上：户型布局紧凑实用，分割简洁合理，空间利用率高，没有空间浪费；阳台较多，视野开阔，采光充足，给客户一种物有所值的感觉。 ² 面积上大多都100平米以上，三室二厅二卫，单价在5000左右，比较符合用于改善居住条件的二次置业者。 ² 地段上：以上三个楼盘都地处莱山的中心区域，价格只有大学以北海景房价格的一半，将来的交通上、生活的便利性方面还要优于滨海中路的住宅。（五）莱山未来发展趋势首先，从第十届规划展可以看出莱山巨大的发展潜力。参展项目充分利用

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