诚信与房地产中介服务业的发展研究.docx

1.绪论
1.1研究背景

课题的研究领域属于房地产行业中的一个分支行业:房地产中介服务。房地产中介服务是伴随着房地产市场快速发展而产生、发展起来的。由于房地产具有价值量大、位置固定、使用期长和办理交易复杂等特点，相关当事人在房地产交易活动过程中需要专门的知识和可靠的信息相助，房地产中介服务行业应运而生。

近年来，随着市场经济的发展，房地产市场中介行业也在随之迅速发展，在房地产中介行业发展的同时，它与市场发展不协调的一面也在逐渐显现。房地产消费者一被侵权的投诉与日俱增，房地产从业者一则在急呼配套政策的完善和具体化，同时政府和市场管理部门也在不断地宣响要对市场秩序进行人力的整顿。如此种种，归根结底，其主要问题之一就是“诚信”问题。事实上房地产市场各方均或多或少的缺乏诚信，使得中国房地产中介行业在快速发展的同时，也蒙上了一层阴影。“诚信”问题成了社会广泛关注的焦点，也成为制约房地产中介企业发展的瓶顶。
1.2 研究目的及意义

房地产中介服务作为房地产市场中联系房地产交易各主体的媒介，对于搞活房地产通，提高交易效率，降低交易成本，规范市场秩序，繁荣市场起着重要的作用。但由于我国房地产中介机构起步较晚，在执业标准、执业规则、专业人员素质、技术手段、运作经验和管理经验方面都有待提高。虽然我国的房地产中介行业渐成规模，但是整个行业仍然处在一种无序、缺乏规则的状态，目前中介行业内部存在的“诚信”问题令人担忧，制约着房地产中介行业的发展。

本文正是根据房地产市场发展的需要，这里解决一下问题：

(1)探索房地产中介现存问题的根源。根据新制度经济学的信息外部性理论，结合信息不对称原理，寻找出房地产中介的产生根源，寻求解决房地产现存问题的根本源头。

(2)探索我国房地产中介的健康发展之路。分析我国房地产中介发展现状，分析房地产中介发展中存在的问题，在此基础上结合国外的成熟经验，寻求我国房地产中介的出路。
1.3本文研究的内容

本文通过四部分予以论述。

第一部分为绪论，首先提出了本文需要研究的问题，并论述了本文的研究目的和意义。

在第二部分，首先指出房地产中介的定义：房地产中介包括经营性的服务、组织与非经营性的服务、机构，两个部分组成一个有机系统。其次，论述了房地产中介的特点与性质。最后简述了我国房地产中介的发展历程。

在第三部分，首先诚信对于房地产中介企业的重要性，然后介绍了我国房地产中介企业诚信缺失的现状，最后对我国房地产中介企业诚信缺失的原因进行了解析。

在第四部分，在以上对房地产中介诚信缺失现象及原因分析的基础上提出要对我国房地产中介进行诚信建设，从房地产行业的诚信建设和中介企业自身的诚信建设两个方面进行了论述。
2.房地产中介简述
2.1房地产中介的定义

房地产中介是市场中介的一种，是联结房地产生产经营者与消费者以及房地产经济内部的各种社会经济关系的纽带。

狭义的房地产中介，是指在房地产市场中，以提供房地产供需咨询、协助供需双方公平交易、促进房地产交易形成为目的而进行的房地产租售的经纪活动、委托代理业务或价格评估等活动的总称；而广义的房地产中介，是指覆盖房地产投资、经营管理、流通消费的各个环节和各个方面，为房地产的生产、流通、消费提供多元化的中介服务[1][1]。

按照《中华人民共和国城市房地产管理法》与《城市房地产中介服务管理规定(1996年1月8日建设部50号令)的规定，我国房地产中介主要表现为房地产咨询、房地产估价和房地产经纪三种形式。综合起来讲，房地产中介是为房地产投资、开发和交易提供各种媒介活动的总称，包括房地产咨询、房地产估价、房地产经纪等活动。[2][2]
2.1.房地产中介性质与特点

1、房地产中介性质

房地产中介是为房地产经济运行服务的，是房地产业的有机的和重要的组成部分。房地产业是第三产业重要产业部门，由此决定了房地产中介服务也属于第三产业。

2、房地产中介的基本特点

房地产中介作为房地产业的重要构成部分，主要是根据房地产业的各种信息，依靠房地产中介的各种组织、房地产中介专业人员所拥有的各种专业知识、以及它们特有的活动方式和方法，为房地产经济各类主体提供各种服务。因此房地产中介的经济活动，具有以下一些特点：

(1)房地产中介组织或中介机构，既不占有商品也不占有货币，主要是依靠自己的专业知识为房地产经济提供各种服务。

(2)房地产中介组织不直接从事房地产经营管理活动。一般来说，房地产中介组织在进行房地产中介业务活动时，只能提供服务，不能从事房地产开发和经营管理，这是房地产中介活动的一个重要特点。

（3）房地产中介活动具有非连续性和流动性的特点。房地产中介组织在为客户提供服务时，就形成了委托人与中介人的关系，即服务与被服务关系。法律上称作合同关系或契约关系。这种关系不是长期的和固定的，服务活动一旦完成，契约关系也就解除。
2.3.我国房地产中介的发展

解放以前，我国的房地产市场就初具雏形，其中房地产中介活动也相当活跃，出现了一大批专门从事房地产经纪活动的从业人员。这个时期，我国的房地产中介活动只包含经纪业务，无论是房屋的买卖、租赁，还是土地的买卖，一般都需通过经纪人进行。房地产经纪人在其从事业务活动过程中，逐渐形成了没有行会的松散组织，许多没有成文的行规逐渐约定俗成。那时候的房地产中介存在很多欺骗行为，政府虽然开始重视对中介的管理工作，也陆续颁布了一些经纪人管理及房地产交易的管理办法，在一定程度上约束了经纪人的行为，但管理力度不够，经纪人违法现象仍屡禁不止，房屋买卖纠纷也时有发生。

解放后，“十年动乱”期间，我国从观念上否定了商品经济，房地产业陷入了低谷，房屋作为一种“福利品”，不是通过市场交易而是采取分配的形式转移到消费者手中，民间的房屋交易活动也减少到最低限度。在这种情形下，从客观上不需要房地产的中介活动，而另一方面，从主观上，政府部门认定中介行为是一种投机行为，将其视为非法，坚决予以取缔。因此，在这一阶段，房地产中介活动基本停止。

1978年后，政府对房地产中介有了新的认识，我国房地产中介有了新的发展。我国房地产中介组织的发展可分为三个阶段:第一个阶段，改革开放到1984年间的萌芽阶段。房地产开发企业往往从其主管部门获得相关信息、法律法规和咨询服务，社会上还不存在专门的中介机构，中介的职能包含在国家相关管理部门中。第二个阶段，1985年到1991年间的起步阶段。这期间发展最快的是房地产信息咨询业，这段时间正是房地产发展的成长期，关于房屋土地的出售价格、出租价格、相关政策法规、税收、城市规划等信息对开发商十分重要。房地产交易所发展也很快，但大部分属于中介服务机构。第三阶段，1992年至今的迅速发展阶段。房地产中介数量猛增，尤其是房地产膨胀发展时期交易量迅速增加导致房地产交易所剧增。据不完全统计，1987年中国有房地产交易所170家，1988年有328家，1989年突破1000家，1993年超过1500家，1994年达到2000多家。[3][3]与此同时，其他房地产中介的种类和经办主体快速增加，初步形成房地产中介组织的全面发展，从而促进房地产业的均衡发展。

目前，我国各类房地产中介服务机构已超过20000家，其中房地产估价机构约有5000家，提供中介、代理、咨询服务的专职、兼职房地产中介服务人员有几十万人。我国的房地产中介业已出现了一些影响较大的中介公司，同时也有许多外国及中国香港、台湾等地区的房地产中介进驻我国大陆市场。

现阶段，房地产中介服务呈现良好的发展势头，但与发达国家和地区相比，我国房地产中介机构由于起步较晚，在执业标准、执业规则、专业人员素质、执业技术手段、执业运作经验和管理经验方面都有待提高，整个行业还处于一种无序的、缺乏规则的状态。
3.我国房地产中介诚信问题分析
3.1诚信对于房地产中介业的重要性

“诚”，原意是真心诚意；“信”，不欺、信用之意。诚信是市场经济的灵魂。诚实、信用、不欺不诈是它的文化精髓。当前诚信缺失已经严重妨碍了我国市场经济体制的建设。因此，党的十六届三中全会指出，“建立健全社会信用体系，形成以道德为支撑、产权为基础、法律为保障的社会信用制度，是建设现代市场体系的必要条件，也是规范市场经济秩序的治本之策。”因此，积极探索并加快各行业诚信体系建设具有重要意义。

与其他行业相比，诚信建设对于房地产中介业来讲尤为重要。房地产是一种特殊的商品，它的产权交易是一种契约关系，由于其涉及金额巨大，使用年限长，加上一般情况下房地产中介服务人员与特定客户没有连续性的经济往来，当双方达成交易，服务通常也将终止所以消费者对该类商品诚信要求也就愈高，诚信所带来的信誉也成为房地产中介企业最珍贵的无形资产是其生存和发展的根本。

此外，房地产中介业务社会接触面广，社会影响大，服务人员只要有一次不公平的交易，就可能引发客户及其关系网络对其信誉的担忧，而诚信一旦丧失，只会破坏交易主体以法律和契约为基础的正常信用关系，人为扩大了市场交易成本，同时也污染了社会风气。因此，其信誉建立难，维护更难。特别是对于采用连锁经营方式的房地产中介企业来讲，这一点尤为突出。
3.2我国房地产中介企业诚信缺失的现状
3.2.1诚信缺失事件屡屡发生

近年来，消费者对房地产中介服务市场信用差的投诉成为继手机、家庭装修之后的第三个投诉热点。以北京为例，据北京市消协提供的数据显示，2003年在其受理的1990 件各类投诉中，房屋中介占到了56.5％[4][4]。北京工商管理局公布的消费投诉案件中，针对房屋中介失信问题的投诉排在第二位。在房屋租赁市场上，从2003年底坚石公司卷款3000万潜逃，到金百佳分部携款人去楼空，再到中天恒基骗钱事件，不到几个月的时间里，数家房屋中介屡次进行恶性欺诈，使公众对房屋中介机构的信任程度一降再降。
3.2.2诚信缺失行为多样化

由于制度不健全以及管理缺位等原因，部分中介机构和从业人员“浑水摸鱼”，乘机规避法律，扰乱整个中介市场的秩序，出现了多种形式的诚信缺失行为。具体包括：

１．经营主体混乱，存在大量不具备资质条件的无证无照经营、超范围经营和非法异地经营等行为。

２．中介从业人员资格管理漏洞多，非法转让、租借执业证书，允许他人以自己的名义从事房地产中介业务，或者同时在两个或两个以上中介服务机构开展业务等行为屡见。

３．索取收受委托合同以外的酬金或其他财物，或者利用工作之便牟取其他不正当的利益。如私拿“回扣”、利用职业便利“炒房”以非法赚取差价等。

４．机构收费不合理。如实行低价格恶性竞争等问题突出。

５．采取多种欺诈经营手段不规范经营。比如让员工分别扮成业务员、房主，待顾客看房时演双簧，最终骗取信息费；与一方当事人串通，损害另一方当事人利益；以包销的名义，隐瞒委托人的实际出卖价格和第三方进行交易，获取佣金以外的报酬；委托期内消费者未租到满意住房，中介机构以种种理由不予退还押金；个别中介商甚至对买卖双方或租赁双方进行双向欺诈，当欺诈达到一定资金规模后便关门走人，等等。

６．利用内幕信息，与自己或有利害关系的人交易。；

７．滥用自己的优势地位，大量使用房地产经纪机构自制的格式合同，其签约双方的权利义务关系不对等，对相对人做出不合理、不公正的规定，给当事人造成损失。

８．提供不完全、过时、虚假、不可靠信息欺诈消费者。比如相当一部分房地产经纪机构在媒体上发布的优质房源广告中只有不到５成属实，其余均为胡乱编造，利用假信息吸引顾客。

９．法律、法规禁止的其他行为。
3.3我国房地产中介业诚信缺失现状解析

是什么造成了我国房地产中介业信用缺失呢？主要有以下几方面原因：
3.3.1追求利润最大化和信用外部性乃内在动力

尽管几乎所有的企业都标榜自己是“诚信”的，但是作为微观经济主体的中介企业也具有“经济人”的行为特点：追求利润的最大化。中介企业期望信誉的根本原因，是良好的信誉可以给企业带来实际的经济收益。信誉、成本、业绩三者之间的密切联系（见下图）[4][5]。

企业在上述心理、市场、技术三个过程中的能动性不同。其中市场和技术过程都很难以企业自身的意志为转移的，只有在心理过程中企业有相当大的“活动余地”。比如，是否披露相关信息，披露真实信息还是虚假信息。也就是说，房地产中介企业完全有可能通过传递虚假信息谋求良好的信誉。而且其可能付出的成本是最低的。所以，当企业追求利润最大化的时候，它就产生了传递虚假信息以谋求短期表面信誉良好的内在动力。

信用的外部性是指当企业选择守信或失信行为，不仅会对自身产生后果，还会影响他人。一般情况下，如果能够产生“正面”影响的守信行为得不到足够的奖励，或者能够产生“负面”影响的失信行为又得不到 必要的惩罚，其结果就只能是守信行为倾向于减少，而失信行为倾向于增多。所以，企业的“诚信”来自于严格的市场规则，来自于“不诚信”所必将导致的难以承受的成本或损失，而非“经济人”内在原动力。
3.3.2制度不健全

如上述，由于中介企业具有不诚信的内在原动力必须用制度的建设弥补市场的不足否则企业在信用外部性作用下存在主动“不诚信”的可能，而目前我国房地产中介业相关制度建设却严重滞后。

１．现有法律法规不完善，尚缺乏保障诚信原则的专项立法。诚信原则只是散见于一些大的法律中，如《民法》、《保密法》、《合同法》、《商业银行法》。对于房地产中介服务行业，目前除《中华人民共和国城市房地产管理法》中有3条涉及中介服务机构的内容以外，其余都是部门规章，如《经纪人管理办法》、《关于房地产中介服务收费的通知（1995 ）971号》、《城市房地产中介服务管理规定》等法规。在此基础上，上海出台了《上海市房地产经纪人管理暂行规定》、《关于进一步加强对房地产经纪人管理的通知》、《关于加强房地产经纪人资格管理的通知》等法规，工商、房管部门也出台了其他一些“通知”、“办法”之类规定，但这些法规的广度、深度以及对违规行为的震慑力度，尚不能满足对中介市场发展的需要和诚信原则的有效贯彻，还需进一步加以完善。

２．针对机构和从业人员的惩罚机制和退出机制不健全，惩罚力度弱，导致信用成本低。如前述，当不诚信所受到的处罚远远低于因为不诚信所带来的收益时，极可能诱发各种不诚信行为。必须建立全国统一的更为严格的惩罚和退出机制，提高诚信成本，才能从根本上打消企业或从业人员的不诚信动机。

2003年12月，广州市国土房管局中介管理所（简称中介所） 向全市房产中介组织发出通告，吊销原广州珠江中原物业顾问有限公司（简称中原公司）经纪人李道的房地产中介服务职业资格证书，并要求“任何房地产中介机构不得再聘用其从事中介服务活动，否则，将依法做出行政处罚”。这道行政处罚被国内外媒体一致称之为中国房地产中介业的第一张“红牌”。我国的房地产中介业缺少的正是这类退出“红牌”[5][6]。

３．企业和从业人员信用查询系统有待进一步健全，征信数据社会化程度低。目前建设部已建立房地产开发企业、房地产评估机构、房地产评估师、物业管理企业等信用查询系统，但是有待进一步完善。而且房地产经纪、咨询等相关行业的信用查询系统尚待建设。

４．缺少权威的中介企业信用评级体系。应当考虑借鉴其他行业信用评级的做法，由管理部门或者行业协会等权威部门或机构进行中介企业信用评级，并结合信用查询系统定期向社会公布，以便于消费者进行评比选择。该评级体系应当与退出机制相结合。
3.2.3信息不对称

信息不对称首先体现在管理部门和消费者之间，管理部门与消费者在公共权力信息获取掌握上的不对称性，使得政府官员及其活动不能被有效地监督和披露，从而使其增加了不诚信的空间。信息不对称同样体现在中介机构和客户之间。中介机构在房地产交易中是强势群体，其掌握的自身以及交易对象的信息远多于外部人员，增加了其实施不诚信行为的便利性和隐蔽性。
3.2.4政府行为时有失范，监管不力

由于政府职能转换尚未到位，政府在行使其管理职能时，制定政策模糊不稳定、　随意行政等失范行为较多，监督管理仍停留在粗放管理阶段：

１．准入、年检、退出把关均不严格。管理部门的审查方法流于形式（只看表面汇报，不实地考察等），很多中介企业设立、年检及从业人员的资质审查均容易蒙混过关。对于机构和从业人员在经营过程中的各种违规行为监察不力，甚至在利益驱使下有章不循，有法不依。

２．由于行业割据，行业主管部门在制定政策时，多考虑所属中介企业的利益，对所属中介企业照顾有加，而对其他行业的中介企业则设置较高的进入壁垒，以获得较高的垄断利润。

３．职能错位。由于政府职能处于转换中，所以既当裁判员，又当运动员的情况仍然存在。
3.3.5行业协会等自律性组织职能有待进一步增强

我国至今仍缺少统一的房地产中介行业协会，而房地产中介机构的发展已经呈现多元化经营的趋势，分业自律方式必将分散、削弱其监管力度。并且现有分业协会的职能也较为单一。应当逐步将部分政府管理部门的监管职能分流到行业协会中，既可避免政府职能不清，也可充分发挥同业监管的作用。但是也应避免责权不清地下放管理权能。2004年６月建设部将房地产经纪人执业资格注册工作转交中国房地产估价师学会管理，而房地产估价师学会作为专业性学术团体，执行行业监管职能是否妥当作者认为是值得商榷的。
3.3.6客户信用缺失

在房地产中介活动中，客户信用缺失的问题也较为突出。比如正规的房地产经纪

公司在二手房交易中多采用透明公开的交易模式，不仅同时约见买方和卖方，明示价格，而且三方还可以就二手房交易中的许多细节问题共同商讨。但是经纪人为供求双方搭好线之后即被双方客户甩掉的事情也时有发生。在这种情况下，经纪人工作的积极性和责任感都有所降低由此，客户欺骗从业人员，从业人员欺骗客户，便形成了一个诚信严重丧失、恶性循环的房地产中介市场

综上述，我国房地产中介行业的诚信缺失现状是由多方原因造成的针对上述成因，必须全面展开房地产中介业诚信体系的建设，这不仅有助于增强国内房地产中介业的竞争力，更有利于房地产市场的可持续发展。
4.我国房地产中介的诚信建设
4.1房地产行业的诚信建设

营建市场诚信制度需要市场各方从宏观市场面和微观市场参与主体的积极努力。从行业市场的宏观面而言，房地产行业的诚信建设，需要从以下几方面着手：
4.1.1政府政务公开、依法行政

规范房地产行业秩序，重建房地产诚信，必须首先是政府部门和监管者的规范，即政府部门和监管者自己管好自己，严格执法，依法行政。各级政府及房地产管理部门要主动积极适应政府管理职能转变的要求，减少事前的行政审批，加强事后的监督。应该全面清理房地产中介企业注册登记、审查备案、服务范围确定和管理环节的各种不必要的审批，同时，必须审批的要规范操作、简化程序、透明公开、明确责任；推广电子政务、实行政务公开。各级房地产管理部门要将各种办事程序、审查要件、办事时限、收费标准以及各中介机构的资质、资信状况备案，并在网上公示，接受社会监督。

同时要建立错案行政责任追究制度，坚持“谁审批，谁负责”的原则。对违反审批程序，越权、越级审批的要追究其主管领导、直接负责人的行政责任；要通过推行房地产交易与权属登记一体化，推行服务承诺等措施，切实简化办事程序，方便购房人办理房地产交易和房产权属过户登记手续。建立行政责任追究制度，不但要处理违法违规的有关政府工作人员，更要将其行为公开披露，还要追踪与房地产企业和个人不良记录有关的各级管理人员，真正做到使不法中介寻租无门。
4.1.2完善企业《房地产信用档案》，建立和完善信息披露制度

诚信问题之所以产生，根源之一是由于市场上的信息不对称。通过建立信用档案，对广大中介进行信用积累，并将各中介机构的资信状况进行信息披露，有利于消除信息的不对称，促进行业甚至社会的诚信风气。

房地产信用档案的内容包括记录企业的基本情况、业绩、良好行为及不良行为等，记录企业以及个人受到国家或者各级政府的奖励和授予的荣誉称号，以及房地产企业和个人在经营过程中的违反房地产法律法规及其他法律法规、标准规范的行为。房地产信用档案，要充分尊重各级政府部门和社会公众的知情权，便于为各级政府部门和社会公众监督房地产企业的市场行为提供依据，为社会公众查询房地产企业和个人信用信息提供服务，为社会公众投诉房地产领域违法违纪行为提供便利条件。这将是我国社会信息公开化的一个巨大进步，对建立我国全国性的企业和个人诚信档案, ，将会起到很好的示范作用。

其实，早在2002年９月，房地产一级资质企业和执（从）业人员的信用档案系统就在中国住宅与房地产信息网开通；部分房地产主管部门和房地产业协会已建立了地方房地产业信用档案系统，并在各地房地产网上公示。但是，在中国住宅与房地产信息网的信用档案中，迄今所有一级房地产开发企业的不良记录都是空白的，里面没有任何不良的纪录。这种记录是不客观的。这会助长本来资质好的企业不诚信的行为。另外，尽管北京市房屋和土地管理局在众多的房地产中介企业之中评选出所谓的“放心中介”和“零投诉”单位，但由于疏于宣传，许多老百姓对此并不知晓；同时，由于对“放心中介”和“零投诉”单位疏于管理，迁就纵容，即使产生纠纷也很少记录在案。所以，进一步严格房地产行业信息披露制度，是规范房地产市场，提升市场诚信氛围的重要措施。
4.1.3建立激励和奖惩机制

我国尚未建立起作为信用体系基础的信用记录和监督制度，对于企业真实信息的获取难度很大，同时又由于缺乏信用激励和惩罚制度，在企业融资、市场准入或退出等制度安排中，还没有形成对守信用的企业给予必要的鼓励、对不守信用的企业给予严厉惩罚的规则。所以，建立有效的市场激励和奖惩机制势在必行。但是，单纯的政府管制，并不能从根本上解决房地产中介市场诚信缺失问题，还要着重运用市场化的激励手段。只有市场竞争带来的高效率和低价格才是有效的市场功能所在。 因此在建设房地产中介企业诚信档案的过程中，不仅仅应该记录中介企业的资信状况，还必须要制定出处理非对称信息下诚信建设的激励和控制问题的契约制度。例如，市场经济发达国家中的通行做法是，对信用良好、信用等级较高的企业给予各种奖励和优惠的优先安排；对多次不能如期偿还债务、或不诚信服务的企业，要吊销其营业执照。这样的市场激励措施才会引导中介企业自身向着诚信化的方向发展。
4.2推进中介企业自身的诚信建设
4.2.1把诚信建设作为企业经营的理念

首先，贯彻诚信的经营理念，需要加强领导，积极开展诚信教育。房地产中介公司的各级管理者应该十分重视诚信建设的教育，要求各个部门一方面要把诚信建设列入到各部门（无论是业务部门还是职能部门）的工作中去，各司其职，各负其责，做好自律和他律工作；同时，要积极适时开展以“诚实立身、信誉兴企，公司兴我荣，公司衰我耻”为主题的教育，还可以通过组织诚信知识竞赛或诚信服务竞赛等多种形式的活动，引导广大员工树立与市场经济相适应的思想道德观念，进一步增强员工的信用意识和创新意识，以此推动企业信誉度的提高和健康发展。同时，不断深化诚信建设的内涵。无论是在平时的业务过程当中，还是在内部日常运营过程中，都应该坚持“诚实守信，坦诚待人”的职业道德，对社会的承诺和经营行为都要充分考虑到客户的需求和利益。必须要求在管理、经营以及处理客户关系的各个环节中都要以服务质量为中心，规范服务、守法经营，增强服务的透明性，加强自律，并认真对待和妥善处理客户投诉。还要继续改进服务态度，完善售后服务，坚决杜绝和客户的一锤子买卖。以此来开拓公司诚信经营、守法经营的新局面，形成提高企业诚信度、知名度、美誉度、全力塑造企业品牌的氛围。另外，中介企业要把诚信融入到广大房产消费者的需求当中，一切经营活动和服务产品的创新都要围绕广大房产消费者的愿望、需求和价值观念来开展，切实使广大房产消费者得到实惠。
4.2.2以诚信建设打造房地产中介企业的品牌

首先，应该以诚信建设赢得消费者的信任。房地产中介企业注重诚信建设的一个重要方面，就是始终把创新品牌的思想放在工作的首位，树立精品意识，抓好品质控制。可以考虑改革运营机制，成立联系业主与客户互动的部门，强化客户关系的改进；内部事务可以实行项目管理责任制，项目管理责任人可以不论职位职务的高低，适时管理、处理项目过程中的事宜，并承担责任。中介企业在保证服务产品质量的前提下，合理降低成本，力求为客户提供更加廉价的服务。

其次，以诚信建设获得市场的认可。房地产中介企业应该根据时代发展的特征，准确预测市场发展的趋势，提高房屋租赁、买卖信息运用、处理平台的科技含量，减少业务流程过程中房产专业知识、相关法律常识的缺漏，建立一套以企业品牌服务为特点的业务操作流程。这样不但能够高效率的服务于消费者，还能减少工作失误，降低纠纷、侵权、投诉的概率，能够在市场上树立企业自身的形象，以自身特征化优势获得市场的认可和信赖。

再次，以诚信建设激发企业的品牌效应。如今的房地产中介市场，不但在业务规模，经营绩效上比拼，还在进行着品牌的无形竞争。面对激烈的市场竞争，诚信经营是企业的兴业之本，只有从自身内部诚信制度建设入手，推进自身诚信水平，才能真正实现诚信经营。而以诚信闻名的品牌中介企业，由于诚信的外部效应，会吸引更多的优质客户，而更多的优质客户又能进一步提升企业的知名度和诚信度，从而形成诚信与品牌的良性循环。
5.结论

本论文的目的是通过分析房地产中介诚信问题的现状及存在的根源，寻找发展和完善房地产中介、进行房地产中介诚信建设的途径。

通过对我国房地产中介的分析与研究后得出下列几个结论：

1.诚信对于房地产中介企业是十分重要的：诚信所带来的信誉也成为房地产中介企业最珍贵的无形资产是其生存和发展的根本。

2.总结了我国房地产中介企业诚信缺失的现状及几种表现：经营主体混乱、中介从业人员资格管理漏洞多、机构收费不合理、采取多种欺诈经营手段不规范经营、提供虚假信息欺诈消费者、法律、法规禁止的其他行为等。

3.对我国房地产中介企业诚信缺失的原因进行了解析，认为当前房地产中介“不诚信”的原因主要是：追求利润最大化；制度不健全；信息不对称；政府行为时有失规范，监管不力；行业协会等自律性组织职能不强；客户信用缺失等。

4.提出了一些对我国房地产中介进行诚信建设的建议。提出从政府政务公开、依法行政；完善企业《房地产信用档案》，建立和完善信息披露制度；建立激励和奖惩机制三个方面进行房地产行业的诚信建设。另外中介企业要加强自身的诚信建设，如把诚信建设作为企业经营的理念、以诚信建设打造房地产中介企业的品牌。
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