遵义市青少年文化宫采购物业管理服务-89.docx

第一章 竞争性谈判公告

1、项目名称:遵义市青少年文化宫采购物业管理服务
2、项目编号:GMZY028
3、项目序列号:GMZY028
4、项目联系人:刘海东
5、项目联系电话:[phone]
6、采购方式: 竞争性谈判
7、采购货物或服务情况:（具体要求详见附表）
（1）采购主要内容:
遵义市青少年文化宫采购物业管理服务
（2）采购数量:1 批
（3）采购预算:90 万
（4）简要技术要求、服务和安全要求:详见竞争性谈判文件
（5）交货时间或服务时间:详见竞争性谈判文件
（6）交货地点或服务地点:详见竞争性谈判文件
（7）其他事项（如样品提交、现场踏勘等）:无
8、投标供应商资格要求
（一）一般资格要求：
1、符合《中华人民共和国政府采购法》第二十二条规定；
2、具有独立承担民事责任的能力；
3、具有履行合同所必需的设备和专业技术能力；
4、具有依法缴纳税收和社会保障资金的良好记录，且无行贿犯罪档案记录；
5、具有独立法人资格；
6、具有有效的营业执照、税务登记证、组织机构代码证（或三证合一），具有国家有关部
门颁发的《物业管理企业资质证书》二级及以上资质；
7、谈判文件规定的其他要求；
8、本项目不接受联合体谈判。
（二）特殊资格要求：无
9、获取招标文件信息:
（1）购买竞争性谈判文件时间: 2016 年 8 月 11 日 9：00 时至 2016 年 8 月 15 日 16：30 时
（2）购买竞争性谈文件地点:遵义市昆明路唯一国际 11 号楼 15 楼 26 号。
（3）竞争性谈判文件获取方式:现场报名，报名时携带以下证件：

①法定代表人报名的出具法定代表人身份证原件及法定代表人资格证明书；授权代表报

名的出具法定代表人授权委托书原件、法定代表人身份证复印件、授权代表人身份证原件。

②有效的营业执照、税务登记证、组织机构代码证（或三证合一）、《物业管理企业资

质证书》原件。

注：提供以上材料完整的加盖供应商公章的复印件一套购买谈判文件.
（4）竞争性谈判文件售价:300 元人民币（含电子文档）
10、谈判截止时间（北京时间）: 2016 年 8 月 17 日 10：30 时（逾期递交的投标文件恕不接
受）
11、谈判时间（北京时间）2016 年 8 月 17 日 10：30 时
12、谈判地点:遵义市昆明路唯一国际 11 号楼 15 楼。
13、谈判保证金情况
（1）谈判保证金额: 10000 元
（2）谈判保证金交纳时间: 2016 年 8 月 16 日 16：30 时前
（3）谈判保证金交纳方式:详见谈判文件。
（4）开户银行及账号
开户名称：遵义市财政局单位其他资金管理（共青团遵义市委）
开户银行:遵义交通银行人民路支行
帐 号:523061000018000075363
14、PPP 项目:否
15、采购项目需要落实的政府采购政策:1、对小、微型产品的价格给予 6%的扣除，用扣除后
的价格参与评审，但须提供中小企业声明函，严格按照财库〔2011〕181 号《政府采购促进
中小企业发展暂行办法》执行。提供的声明函必须真实，如有虚假，将依法承担相应责任。
2、对原产地在少数民族自治区和享受少数民族自治待遇的省份的投标主产品（不含附带产品
），在总得分基础上加 3 分。投标主产品按照不得低于本采购项目预算金额 50%加以确定。
3、投标产品属于“节能产品清单”或“环保产品清单”有效期内中的产品（强制采购产品除
外），在总得分基础上，每一项加 0.3 分；如投标产品同时属于“节能产品清单”和“环保
产品清单”两个清单中产品的，每一项加 0.5 分，最高不得超过 2 分（须提供证明材料）。
16、采购人名称:遵义市青少年文化宫
联系地址:遵义市厦门路遵银大厦 7 楼
项目联系人: 赵光锦
联系电话: [phone]
17、采购项目需要落实的政府采购政策:资金已落实。
18、采购代理机构全称: 贵州公明建设投资咨询有限公司
联系地址: 遵义市昆明路唯一国际 11 号楼 15 楼 26 号
项目联系人: 刘海东
联系电话: [phone]
请供应商在汇款时务必注明本项目的项目编号，否则，因款项用途不明导致保证金无效等后
果由投标人自行承担。

贵州公明建设投资咨询有限公司
2016 年 8 月 11 日

第二章 技术和商务要求

一、物业服务人员配置

备注：除管理人员外，竞标人可根据项目和自身公司情况进行人数微调安排。

二、物业管理要求分类
岗 位
人 员
人 员 要 求
保安类
经理
1
具有物业管理经理上岗证，从事物业管理工作 5 年以上，
组织协调、沟通能力强。
保安班长
1
高中以上学历。具有相关职业资格证书。从事保安管理
工作 5 年以上。
保安人员
8
男性（女性比例不超过 20%），保安身高：男性 167CM
及以上，年龄 45 岁以下，女性 157CM 及以上，年龄 40
岁以下，持有保安员证，五官端正、身体健康，无犯罪
记录和不良恶习，一年以上工作经验，有较好的军事技
能、业务技能、服务意识。
车辆管理人员
1
高中以上学历，懂得一定的驾驶，有 C1 以上驾驶执照。
监控管理员
2
高中以上学历，懂一定的计算机操作。
保洁类
保洁班长（兼室
外保洁）
1
高中以上学历。
保洁
6
女/男性，年龄 50 岁及以下，身体健康、五官端正，保
洁业务技能、服务意识较好。室内保洁 45 岁以下。（其
中室内保洁 4 人，室外保洁 2 人）
水电、机修、电
教类
电教管理员
1
大专以上学历，具有壹年以上电教管理经验。
维修人员
2
男性，年龄 55 岁及以下，身体健康、无犯罪记录和不良
恶习，持有相关上岗证书，有一定的工程专业知识、技
术（懂得一定的水电、空调电梯、音控灯光、电教等知
识）。

合计
23

（一）项目概况

有关资料采购人另行提供，特别要求，竞标人务必自行实地查看项目情况。

（二）物业管理服务范围

项目建筑面积:2.28 万 ㎡。

项目类型组成：本项目物业类型为综合型服务管理，即教学、生活（青年公寓、餐厅）、

办公、活动（演艺厅、广场）、运动等用房及配套设施。

项目位置：遵义市新蒲新区湿地公园内。

（三）物业管理服务内容

1.制订物业服务工作计划并组织实施；管理相关的工程图纸、档案与竣工验收资料等；

根据法律、法规和青少年宫的授权制订物业服务的有关制度。

2.物业共用区域的日常管理、巡查。

3.物业共用设施设备的运行、维护管理。包括:电梯的监管、给排水、发电机房、照明、

消防、弱电智能化系统、中央空调、电教信息系统、配电房、停车场管理及演艺厅音控、舞

台、灯光等系统。

4.清洁服务，包括物业共用部位、公共区域和相关场地的清洁卫生的整理及保洁服务。

绿化地带垃圾的清扫。占地面积内垃圾的收集并清运到垃圾中转站。

5.公共秩序维护、安全防范、车辆、消防等事项的管理；制定预防火灾、水灾等应急突

发事件的工作预案，明确妥善处置应急事件或急迫性维修的具体内容；对物业区域内违反有

关治安、环保和设施使用等方面法律、法规、规章的行为，应当及时告知、建议、劝阻，并

向有关部门报告。

6.青少年宫辖区绿化养护管理。

7.会议服务：由青少年宫统一安排的会议或活动。

8.协助青少年宫完成对设施设备的竣工验收及相关承接查验工作，并提交查验报告。

9.负责编制并落实物业共用区域、共用设施设备的年度维修养护方案。

10.协助开展文化娱乐活动、大型会议接待及重大活动等事宜。

（四）物业管理服务质量及标准
服务质量：

基本要求

（1）承接项目时，对青少年宫共用部位、共用设施设备进行认真查验，验收手续齐全。

（2）管理人员、专业操作人员按照国家有关规定取得物业管理职业资格证书或者岗位证

书。

（3）有完善的物业管理方案，质量管理、财务管理、档案管理等制度健全。

（5）管理服务人员统一着装、佩戴标志，行为规范，服务主动、热情。

（6）按合同约定规范使用住房专项维修资金。

（7）每年至少 1 次征询业主对物业服务的意见，满意率 80%以上。

具体的各项管理指标如下表：序号
项 目
承诺指标
基 本 内 容
1
房屋完好率
≥95%
房屋外观无破损、无改变使用功能、无乱搭建公用设施
及通道无随意占用，外观整洁。
2
道路完好率
≥95%
道路畅通无损坏，路面平坦整洁，排水畅通，无随意
占道、无改变使用功能。
3
化粪池、雨
水井、污水
完好率
100%
定期疏通、清理，井盖齐全完好，保证排放通畅、
无堵塞。
4
排水管、明
暗沟完好率
100%
排水畅通、无堵塞、无积水、无塌陷、无残缺。
5
照明灯
完好率
≥90%
路灯完好无损，夜间正常使用，定期检查、维护、保养，
保持洁净。
6
例行维修保
养兑现率
100%
提前制订维修保养计划，合理调整人员安排，分工负责，
保证落实。
7
零修、急修
及时率
≥98%
接到维修报告在承诺时间内到达现场，零修、急修及时
完成，小修不过夜。
8
维修保养
质量合格率
≥98%
分项检查、结合部门严格把关，按照工序一步到位，
杜绝返工。
9
维修保养和
运行记录
准确率
100%
明确岗位责任，加强复核，定期抽查。
10
安全管理
到位率
100%
办公区内值班岗位设置严密，明确责任区域有突发事件
和不安全隐患及时报告招标人，配合招标人处理有关安
全事宜，制定各类突发事件应急预案以突发事件（必须
包含火灾、自然灾害、游行示威等），杜绝管理不到位
引发的各类案件。
11
加强物业保
安员的培训
100%
聘用的保安，必须经过培训才能上岗，年龄不得超过 50
岁，每个季度必须对保安进行业务培训（培训必须有培

房屋日常养护维修

1.（1）对青少年宫共用部位进行日常管理和维修养护，检修记录和保养记录齐全。

（2）根据各场馆实际使用年限，适时检查场馆的使用状况，需要维修，属于小修范围的，

及时组织修复；属于大、中修范围的，及时编制维修计划和专项维修资金使用计划，向青少

年宫提出报告与建议，根据青少年宫的决定，组织维修。

（3）定期巡查各场馆门、楼梯通道以及其他共用部位的门窗、玻璃等，做好巡查记录，

并及时维修养护。

2.办公楼（区）房屋地面、墙台面及吊顶、门窗、楼梯、通风道等的日常养护维修。
3.服务标准：确保办公楼（区）房屋的完好等级和正常使用；墙面砖、地坪、地砖平

整不起壳、无遗缺；碎裂或隔热板有断裂、缺损的，应在规定时间内安排专项修理；对房屋

共用部位进行日常管理和维修养护，维修养护记录完整；根据房屋实际使用情况和使用年限，

定期检查房屋的安全状况，做好检查记录；发现问题及时向本院报告，提出方案或建议，经

本院同意后组织实施。遇紧急情况时，应采取必要的应急措施；及时完成各项零星维修任务，

零修合格率 100%，一般维修任务不超过 24 小时。

共用设施设备维修养护

（1）对共用设施设备进行日常管理和维修养护（依法应由专业部门负责的除外）。

（2）建立共用设施设备档案（设备台帐），设施设备的运行、检查、维修、保养等记录

齐全。

（3）设施设备标志齐全、规范，责任人明确；操作维护人员严格执行设施设备操作规程

及保养规范；设施设备运行正常。

（4）对共用设施设备定期组织巡查，做好巡查记录，需要维修，属于小修范围的，及时

组织修复；属于大、中修范围或者需要更新改造的，及时编制维修、更新改造计划和场馆专序号
项 目
承诺指标
基 本 内 容

率

训材料、培训图片）。
12
清洁保洁
达标率
≥99%
保证保洁区域内卫生的干净。
13
客户投诉
处理率
100%
有效投诉在第一时间内解决，无效投诉及时给予 回复
14
员工违章
发生率
≤1%
加强教育，严格管理。
15
员工违章
处理率
100%
及时发现，及时处理。

项维修资金使用计划，向青少年宫提出报告与建议，根据青少年宫的决定，组织维修或者更

新改造。

（5）容易危及人身安全的设施设备有明显警示标志和防范措施；对可能发生的各种突发

设备故障有应急方案

协助维护公共秩序

（1）青少年宫主出入口 24 小时值勤。

（2）对重点区域、重点部位每 2 小时至少巡查 1 次。

（3）对进出青少年宫的车辆进行管理，引导车辆有序通行、停放。

（4）对火灾、治安、公共卫生等突发事件有应急预案，事发时及时报告青少年宫和有关

部门，并协助采取相应措施。

给排水设备运行维护

1、服务内容：对办公楼（区）室内外给排水系统的设备、设施，如水泵、水箱、气压给

水装置、水处理设备、消火栓、管道、管件、阀门、水嘴、卫生洁具、排水管、透气管及疏

通、水封设备、室外排水管及其附属构筑物等正常运行使用进行日常养护维修。

2、服务标准：定期对给排水系统进行检查巡视，压力符合要求，仪表指示准确，保证给

排水系统正常运行使用。建立正常供水管理制度，防止跑、冒、滴、漏，对供水系统管路、

水泵、水箱、阀门、机电设备等进行日常维护，每月检查、保养、维护、清洁一次；二次供

水水箱保持清洁卫生，水箱每半年由具备资质条件的专业清洁公司清洗消毒，无二次污染；

二次供水卫生许可证、水质化验单、操作人员健康合格证齐全；生活水箱、热水器检修口封

闭、加锁，通气口需设隔离网，定期对水泵房及机电设备进行检查、保养、维修、清洁，设

备及机房环境整洁，无杂物、灰土，无鼠、虫害发生。

定期对排水管进行清通、养护及清除污垢，保证室内外排水系统畅通，保证汛期道路、

地下室、设备间无积水和浸泡的现象发生；化粪池每年清理 1 次，每季巡查 1 次。出入口畅

通，井内无积物浮于面上，池盖无污渍、污物，清理后及时清洁现场；楼面落水管落水口等

保持完好。开裂、破损等及时更换，定期检查；每 2 个月对地下管井清理 1 次，捞起井内泥

沙和悬浮物；每季度对地下管井彻底疏通 1 次，清理结束地面冲洗干净。清理时地面竖警示

牌，必要时加护拦。清理后达到目视管道内壁无粘附物，井底无沉淀物，水面无漂浮物，水

流畅通，井盖上无污渍、污物。

及时发现并解决故障，零维修合格率 100%；给排水系统发生事故时，维修人员在 10 分

钟内到达现场抢修，一般事故的抢修做到不过夜；一年内无重大管理责任事故；根据实际情

况，制定事故应急处理方案；制定停水、爆管等应急处理程序，计划停水按规定提前通知；

计量器具、压力仪表按规定周期送质检局校验；未经本院许可，不得擅自采取地下水或直接

从江河取水。做好节约用水工作。

供电设备管理维护

1、服务内容：对办公楼（区）供电系统高、低压电器设备、电线电缆、网络网线、照明

装置等设备正常运行使用进行日常管理和养护维修。

2、服务标准：对供电范围内的电器设备、仪器仪表定期巡视维护和重点检测，按照规定

周期对变配电设施设备进行检查、维护、清洁，并做好记录；建立各项设备档案、台账、维

修记录，做到安全、合理、节约用电；建立严格的配送电运行制度、电器维修制度和配电房

管理制度，配电室实行封闭管理，无鼠洞，配备符合要求的灭火器材；设备及机房环境整洁，

无杂物、灰土，无鼠、虫害发生；供电运行和维修人员必须持证上岗；建立 24 小时运行维修

值班制度，及时排除故障，一般故障排除时间不超过 2 小时，零维修合格率 100%；加强日常

维护检修，公共使用的照明、指示灯具线路、开关要保证完好，确保用电完全；管理和维护

好办公楼（区）灯光亮化的设施；制定突发事件应急处理程序和临时用电管理措施，明确停、

送审批权限；供电设备完好率达到 99%、弱电设备完好率达到 98%。每年雨季前对建筑避雷系

统进行检测，留存检测合格报告，同时动员和组织写字楼内的使用人对重要设施设备进行防

雷检测；保持避雷系统完整性，不得擅自拆除、迁改避雷设施； 每半年对楼顶层的避雷针、

避雷带、避雷线、避雷网、屋面设备、其它金属物体的接地装置进行全面检查，有问题及时

解决；每季度对强、弱电井、设备间内的机电设备、配电柜接地装置进行检查，每月对变配

电设备接地装置、避雷器进行检查，保证所有机电设备、配电柜（箱）、管道、金属构架物

接地良好。一年内无重大管理责任事故。

电梯运行管理

1、服务内容：电梯运行管理和对机房设备、井道系统、轿厢设备进行日常运行管理.

2、服务标准：建立电梯运行管理、设备管理、安全管理制度，确保电梯按规定时间运行，

安全设备齐全有效，通风、照明及其它附属设施完好；严格执行国家有关电梯管理规定和安

全规程，电梯准用证、年检合格证、维修保养合同完备。电梯由 A 级专业资质的电梯维修保

养单位定期进行维修保养，并在有效期内运行；轿厢、井道保持清洁；警铃或其它救助设备

功能完备，称重装置可靠，安全装置有效无缺损，电梯运行无异常；电梯机房实行封闭管理，

机房内温度不超过设备安全运行环境温度，配备应急照明、灭火器和盘车工具齐全；电梯出

现故障，接到报修后专业维修人员应在 10 分钟内到达现场抢修，及时排除故障。电梯设施完

好率达到 99%。

空调系统运行维护

1、服务内容：集中空调系统的运行管理及冷水机组、新风机组、水泵、风机盘管、管道

系统、各种阀类、采气装置和各类风口、自动控制系统等设备的日常养护维修。

2、服务标准：建立空调运行管理制度和安全操作规程，保证空调系统安全运行和正常使

用。定期巡查设备运行状态并记录运行参数；每月检查空调主机，测试运行控制和安全控制

功能，分析运行数据；定期检查冷却塔电机、变速箱、布水器及其它附属设备，每年至少清

洗、维护保养冷却塔一次；定期检查循环泵、冷却泵电机及泵体，每年进行一次添加更换润

滑脂、清洁叶轮、基础紧固、除锈刷漆等维护保养；定期对空气处理单元、新风处理单元、

风机盘管、滤网、加（除）湿器、风阀、积水盘、冷凝水管、膨胀水箱、集水器分水器、风

机表冷器进行检查、清洗和保养； 定期对空调系统电源柜、控制柜进行检查，紧固螺栓、测

试绝缘，保证系统的用电安全；管道、阀门无锈蚀，保温层完好无破损，无跑、冒、滴、漏

现象；每二年至少除锈漆刷漆一次；定期对空调循环水进行水质处理和水质分析，保证系统

水质符合标准要求；根据实际情况进行风管系统清洗和空气质量测定，保证空气质量符合标

准要求；压力表、真空仪、传感器等测量装置按规定周期送计检局校验；定期对空调系统设

施设备进行能耗统计和分析，做好节能工作；在每个供冷期或供热期交替运行之前，或系统

停机一段时间后又重新投入运行时，必须对系统所有设施设备（如冷却水循环管道、冷冻水

循环管道风管、新风系统等的管件、阀门、电气控制、隔热保温等）进行严格细致的检查、

清洗、测试和调整，确定正常后方能投入运行；空调系统出现运行故障后，维修人员应在 10

分钟内到达现场实施维修，并做好记录，零维修合格率 100%。

消防系统维护

1、服务内容：对火灾自动报警系统；自动喷淋系统；室内灭火栓；排防烟系统；安全疏

散、应急系统；防火门系统；二氧化碳等灭火系统进行日常管理和养护。

2、服务标准：严格执行消防法规，建立消防安全管理制度，搞好消防管理工作，确保整

个系统处于良好的状态；定期检查保养消防设备，维保质量达到消防要求，保证系统开通率

及完好率均为 100%；安全出口、疏散指示灯火灾时应在维持 90 分钟以上的照明时间，引路

标志完好，紧急疏散通道畅通；消防水带每半年检查一次，应无破损、发黑、发霉现象；联

动控制台工作正常、显示正确，系统误报率不超过 3％；消防泵每月启动一次，每年保养一

次；消火栓每月检查一次，保持消火栓箱内配件完好，阀杆每年加注润滑油并放水检查一次；

控测器至少每三年进行一次清洗除尘；消防管道、阀门至少每二年进行一次除锈刷漆；保证

消防用水的基本储备，确保火灾险情时的应急灭火用水；每月对消防设备定期检查一次，重

大节日增加检查次数，有故障时，维修人员应及时到场；确保整个消防系统通过消防部门的

消防年检，取得年检合格证；消防监控系统运行人员必须有消防部门核发的上岗证书；有突

发火灾应急方案，经常组织义务消防员的培训，每年组织一次消防火灾演练。

环境卫生管理

1、服务内容：办公楼（区）内楼梯、大厅、走廊、天台、电梯间、卫生间、公共活动

场所、楼宇外墙等所有公共部位，办公区域道路、停车场（库）等所有公共场地日常清洁保

养，垃圾等废弃物清理等。

2、科学设置垃圾桶，生活垃圾每天清运 1 次。

3、道路、广场、停车场、绿地等每日清扫 1 次；电梯厅、楼道每日清扫 1 次，半月拖洗

1 次；楼梯扶手每周擦洗 2 次；共用部位玻璃每月清洁 1 次；路灯、楼道灯每季度清洁 1 次。

及时清除区内主要道路积水、积雪。

4、区内公共雨、污水管道每年疏通 1 次；雨、污水井每季度检查 1 次，并视检查情况及

时清掏；化粪池每 2 个月检查 1 次，每年清掏 1 次，发现异常及时清掏。

5、二次供水水箱按规定期清洗，定时巡查，水质符合卫生要求。

6、根据当地实际情况定期进行消毒和灭虫除害。

7、服务标准：建立环境卫生管理制度并认真落实，环卫设施齐备；实行标准化清扫保

洁，由专人负责检查监督，清洁率 100%。具体区域标准：

外围及周边道路 地面干净无杂物、无积水，无明显污迹、油渍；明沟、窨井内无杂物、

无异味；各种标示标牌表面干净无积尘、无水印；路灯表面干净无污渍。窗户无积尘、目视

无蜘蛛网、无明显污渍。

绿化带及水池 绿地内无杂物，花台表面干净无污渍。

大厅、楼内、公共通道地面干净、无污渍，有光泽，保持地面材质原貌；门框、窗框、

窗台、金属件表面光亮、无灰尘、无污渍；门窗玻璃干净无尘，透光性好，无明显印迹；各

种金属件表面干净，无污渍，有金属光泽；门把手干净、无印迹、定时消毒；天花板干净，

无污渍、无蛛网；灯具干净无积尘，中央空调风口干净，无污迹，进出口地垫摆放整齐，表

面干净无杂物，盆栽植物无积尘。

会议室、接待室 地面、墙面、干净，无灰尘、污渍；天花板、风口目视无灰尘、污渍；

桌椅干净，物品摆放整齐、有序。

楼梯及楼梯间梯步表面干净无污渍，防滑条（缝）干净，扶手栏杆表面干净无灰尘，防

火门及闭门器表面干净无污渍，墙面、天花板无积尘、蛛网。

公共卫生间地面干净，无污渍、无积水，大小便器表面干净，无污渍，有光泽；各种隔

断表面干净，无乱写乱画，金属饰件表面干净，无污迹，有金属光泽；墙壁表面干净，天花

板无污渍、蛛网；风口或换气扇表面干净无积尘；门窗表面干净，窗台无灰尘；玻璃干净无

水渍；洗手台干净无积水，面盆无污垢；各种管道表面干净无污渍；各种物品摆放整齐规范；

废纸篓杂物超过 2/3 应及时倾倒，卫生间内空气流通并且无明显异味。

停车场地面干净，无杂物，无明显油渍、污渍；顶部各种管网、灯具表面干净无积尘、

蛛网；墙面干净无积尘，各种指示牌表面干净有光泽；消防器材表面干净，摆放整齐；减速

带表面干净无明显污迹，各种道闸表面无灰尘。

电梯及电梯厅、电梯轿厢四壁光洁明亮，操作面板无污迹、无灰尘、无印迹，地面干净，

空气清新、无异味；电梯凹槽内无垃圾无杂物，按钮表面干净无印迹；扶梯踏步表面干净，

扶手表面干净无灰尘、污渍，玻璃表面干净透光性好，不锈钢光亮无尘；梳齿板内无杂物污

渍；厅内地面干净有光泽。

电器设施灯泡、灯管、灯罩无积尘、无污迹。装饰件无积尘、无污迹；开关、插座、配

电箱无积尘、无明显污迹。

垃圾桶及果皮箱：桶、箱按指定位置摆放，桶身表面干净无污渍无痰迹，烟灰缸内烟头

不应超过 3 个，垃圾不应超过 2/3，内胆应定期清洁、消毒。

消防栓、消防箱、公共设施 保持表面干净，无灰尘、无污渍。报警器、火警通讯电话插

座、灭火器表面光亮、无积尘、无污迹；喷淋盖、烟感器、扬声器无积尘、无污渍。监控摄

像头、门警器表面光亮、无积尘、无斑点；消防栓外表面光亮、无印迹、无积尘，内侧无积

尘、无污迹。

垃圾中转 垃圾中转应专人管理，袋装垃圾摆放整齐，地面无明显垃圾，无污水外溢，无

明显异味，垃圾日产日清。

设备机房、管道、指示牌 无卫生死角、无垃圾堆积，无积尘、目视无蜘蛛网、无明显污

渍、无水渍；指示牌、广告牌无灰尘、无污迹，金属件表面光亮，无痕迹。

安保、秩序管理

1、服务内容：办公楼（区）来人来访的通报、证件检验、登记等；防盗、防火报警监控

设备运行维修管理；门岗保卫、监控保卫、安检协助、信访引导、巡逻保卫、公共秩序维护，

治安及其它突发事件处理等；楼区道路交通管理，机动车和非机动车停放管理等。

2、服务标准：建立办公楼（区）传达、安保、车辆、道路及公共秩序等管理制度并认真

落实，确保办公区安全和正常的工作环境；严格验证、登记，杜绝闲杂人员进入办公楼（区）；

维护和保证防盗、防火等报警监控设备的正常运行，对办公区的安全状况实行 24 小时监控，

监控记录保持完整；监控中心收到火情、险情及其他异常情况报警信号后，应及时报警，并

通知相关人员及时赶到现场进行处理；做好安全防范和日常巡视工作，及时发现和处理各种

安全和事故隐患，迅速有效处置突发事件，重点、要害部位每小时至少巡逻一次，发现违法、

违章行为应及时制止；道路畅通，各种车辆停放有序，无堵塞交通现象，不影响行人通行。

3、安保措施及秩序管理是物业服务重点，服务单位必须按照采购人要求提供良好的服务。

会议服务

1、服务内容：为办公楼（区）举办的各类会议、活动提供会场布置、开水供应、保洁等

服务。

2、服务标准：建立会议室管理制度，制订会议服务规程并认真落实，保证开水供应并定

时续水，会前会后打扫室内卫生，保持室内整洁，会场布置及时。

绿化养护管理

（1）有专业人员实施绿化养护管理。

（2）对草坪、花卉、绿篱、树木定期进行修剪、养护。

（3）定期清除绿地杂草、杂物。

（4）适时组织浇灌、施肥和松土，做好防涝、防冻。

（5）适时喷洒药物，预防病虫害。

大理石的清洁保养管理：

1．大理石很脆弱，害怕硬物的撞击、敲打，所以平时应注意防止铁器等重物磕砸石面，
以免出现凹坑，影响美观。麻石和花岗石较易于打扫和保养，定期用一些清洁剂作简单的表
面清洗，便能保其历久常新。

2．定期以微湿带有温和洗涤剂的布擦拭台面，然后用清洁的软布抹干和擦亮，

3．对于轻微擦伤的大理石，可用专门的大理石清洁剂和护理剂；磨损严重的大理石家具

难以处理，可用钢丝绒擦拭，然后用电动磨光机磨光，使它恢复原有的光泽。

三、本物管服务采购项目的合同时间要求：

采购人与成交供应商（物管服务单位）服务期限为一年。

四、本物管服务采购项目的采购预算为：90 万元/年。竞标人的竞标报价不得超过该预

算，否则按废标处理。

五、成交供应商（物管服务单位）在物业管理服务工程中安全责任全部由物管服务公司

承担，与采购人无关。

第三章 竞标人须知前附表

（竞争性谈判资料表）序号
名称
内 容
1
采购人
名称：遵义市青少年文化宫
2
采购代理机构
名称：贵州公明建设投资咨询有限公司
地址：遵义市昆明路唯一国际 11 号楼 15 楼 26 号
联系人：刘海东
电话：[phone]
3
项目名称
遵义市青少年文化宫采购物业管理服务
4
竞标人资格条
件
1、竞标人必须是在中华人民共和国境内注册的独立法人。
2、竞标人须具有国家相关部门颁发的《物业管理企业资质证书》二级及以上资
质；
3、本项目不接受联合体谈判。
4、无行贿犯罪档案记录。
5
标书装订要求
竞标人响应文件应包括但不限于如下内容：
1、竞标报价函；
2、报价明细表；
3、提供有效的营业执照副本、税务登记证副本、组织机构代码证副本和资质证
书（复印件）；
4、法人授权委托书或法人证明；
5、竞标人基本情况；
6、成交服务费承诺书；
7、检察机关出具的行贿犯罪档案查询记录复印件；
8、竞标人认为可以提供的其它资料；
9、中小企业声明函
10、物业管理方案；
6
项目地点
遵义市新蒲新区湿地公园内
7
资信要求
对竞标人的资信要求为：
1、未卷入法律诉讼。
8
竞标有效期
开标后 30 天
9
响应文件
需提供的响应文件份数： 叁 份，正本壹份，副本贰份；将正副本响应文件装
在一个密封袋中。
响应文件正本和副本的封面上均应标明：项目名称、项目编号、竞标人名称、
年 月 日；并分别在右上角标明“正本”和“副本”字样。
密封袋上写明：北京时间 2016 年 月 日 10 时 30 分开启（即响应文件开
启和竞争性谈判时间），此时间以前不得开封；
采购项目名称：遵义市青少年文化宫采购物业管理服务

竞标人全称：（加盖竞标人公章）；
10
谈判保证金
一、谈判保证金的交纳
谈判保证金的形式：谈判保证金应是银行支票或汇票。支票由竞标人进账。
1、保证金额（元）: 10000.00 元。
2、保证金交纳时间: 2016 年 8 月 11 日 09 时至 2016 年 8 月 16 日 16 时 30
分。
3、保证金交纳方式:（1）通过其基本账户将投标保证金缴纳至遵义市财政
局单位其他资金管理（共青团遵义市委）；（2）现金缴纳至共青团遵义市
委财务。
4、开户名称：遵义市财政局单位其他资金管理（共青团遵义市委）
开户银行及帐号
开户银行:遵义交通银行人民路支行
帐 号:523061000018000075363
二、谈判保证金的退还
采购人应当在法定时间内向成交人发出成交通知书，并于 5 日内向未成交的竞
标人退还谈判保证金。
采购人应当在法定时间内和成交人签订合同，并于 5 日内向成交人退还谈判保
证金。
11
投标人提出
问题的截止
时间
投标截止日之前 3 日。投标人应仔细阅读和检查竞标文件的全部内容。如发现
缺页或附件不全，应及时向采购人提出，以便补齐。如有异议，应在谈判截止
时间 3 日前向采购代理机构提出。
12
递交响应文件
地点
遵义市昆明路唯一国际 11 号楼 15 楼
13
响应文件开
启、竞争性谈
判时间和地点
时间：2016 年 8 月 17 日 10 时 30 分；
地点：遵义市昆明路唯一国际 11 号楼 15 楼
14
成交服务费
竞争性谈判活动结束后，成交供应商须向代理机构交纳成交服务费人民币伍仟
元整。（此费用包含在竞标报价中）。
15
承诺
竞标人必须响应竞争性谈判文件中的承诺。无承诺的视为不响应谈判文件要求，
其竞标将被否决。
16
采购人补充
1、采购人有权与成交单位对本谈判文件中合同条款内容进行调整。
2、成交单位与采购人签订合同后需于 7 日内向采购人递交人民币 5 万元履约保
证金。履约保证金的退还：待成交人服务期满后，采购人一次向成交人退还。
3、大理石养护的人工及耗材费、机具使用费全由成交单位承担，竞标人报价已
包含大理石养护所有费用。

第四章 谈判程序

（一）确认供应商授权代表的身份：法定代表人参加此次竞争性谈判采购活动的，需现

场提供法定代表人身份证原件；非法定代表人的，需提供法定代表人的授权书原件、法定代

表人身份证复印件、本人身份证原件到谈判现场，经由采购人和监督部门检查合格后方可开

启响应文件。不合格的供应商不得进入资格审查。

（二）审查供应商资质证明文件

谈判现场供应商需出具有效的营业执照副本、税务登记证副本、组织机构代码证副本（或

三证合一）原件，具有国家有关部门颁发的《物业管理企业资质证书》二级及以上资质原件；

检查机关出具行贿犯罪查询告知函原件，中小企业声明函原件。

（三）谈判

1、与有效供应商进行谈判，谈判时由谈判小组所有成员集中与单一谈判供应商分别进

行谈判。可进行口头价格谈判，并由谈判小组进行记录。谈判的任何一方不得透露与谈判有

关的其他谈判供应商的价格和其他信息。

2、谈判内容

2.1 服务质量、价格。其他谈判内容由专家现场要求。

（四）谈判结束后，谈判供应商进行第二轮报价（最终报价），要求所有参加谈判的谈

判供应商在规定时间内（原则上不超过 10 分钟）提出最终报价及有关承诺。

（五）价格评审：谈判小组成员（谈判小组由 3 人专家组成，其中采购人 1 名，剩余 2

名专家在贵州省评标专家库中抽取）对资格审查合格的谈判供应商进行价格评审，资格审查

不合格的不进入谈判。根据谈判文件规定的价格评定办法及综合实力要素，按照最低评标价

法，按价格由低至高的顺序向采购人推荐 3 名成交候选人。

采购政策按照：小、微型企业产品的价格给予 6%的扣除，用扣除后的价格参与评审，但须

提供中小企业声明函，严格按照财库〔2011〕181 号《政府采购促进中小企业发展暂行办法》

执行。

谈判小组认为，