贝特兰：厦门市房地产市场分析报告.docx

中国潜力城市分析系列之七

2005年1----11月
厦门市房地产市场分析报告

Betterland
贝特兰房地产投资顾问有限公司
2005-12

第一部分、厦门市宏观经济分析

一、01-04年宏观经济分析
1、经济高速增长
04年年末厦门市实现地区生产总值883.21亿元，比上年增长16%，增幅略有下滑，但远高于全国9.9％的增长速度，从走势看，厦门市经济一直处于飞速发展的阶段，02年-04年指标一直保持在15%以上，远高于同期全国增长速度，经济持续高速增长。

数据来源：国家统计局，厦门市统计局

2、固定资产投资加快
04年厦门市全社会固定资产投资完成304.65亿元，同比增长24.29%，增幅比上年提高8.76个百分点。从走势上看，02年起，固定资产投资开始提速。

数据来源：厦门市统计局
3、房地产投资占生产总值与固定资产投资的比重均保持稳定
04年房地产投资占厦门市生产总值的比重保持稳定，为10.36%，同比略有下降（减少0.07个百分点），而这一比率在全国仅为6.75%，表明房地产业在厦门经济起着重要支柱作用。
04年房地产投资占全社会固定资产投资的比重为30.02%，连续5年保持比例在30%以上，房地产业已成为拉动全市经济发展的主要动力之一。

数据来源：厦门市统计局

4、城镇居民收入稳步增加
04年厦门市城镇居民人均可支配收入14443元，增长11.8%，增幅提高2.05%，增速呈上升趋势，比厦门市生产总值增长率16%，低了4.2%，处于合理的区间。

数据来源：厦门市统计局
5、人均消费支出
04年厦门市人均消费支出10739元，增长13.5%，增幅提高2.27%，增速呈上升趋势，从趋势看，流通加快，经济情况良好。

数据来源：厦门市统计局

从比例上看，04年人均消费支出占人均可支配收入的74.35%，同比增长1.11个百分点，消费趋于理性化。

数据来源：厦门市统计局

6、价格指数（CPI）持续上升
2004年整个指数继续上升，全市居民消费价格指数累计为103.1，通货膨胀压力加大，说明有更多的钱流向了房地产。

数据来源：厦门市统计局

7、外资
由于厦门经济蓬勃发展和对市场预期的看好，由于03年受非典等因素的影响，外资情况效果不好，但到04年末，实际利用外资投资额达到5.7亿美元，同比增长高达35.13，比去年同期增长67.17个百分点，外商呈现加快在厦门的投资步伐。（从03年起采用新口径计算）

数据来源：厦门市统计局

二、2005年1-11月宏观经济情况
1、城镇固定资产投资
今年以来，厦门市固定资产投资紧紧围绕建设海峡西岸经济区中心城市的目标，不断加快建设步伐，投资形势保持良好的增长势头。截止到11月末，城镇固定资产投资完成327.11亿元，同比增长33.21%。

数据来源：厦门市统计局

2、价格指数
05年整个指数呈现平稳下降趋势，10月份达到今年的以来的最低点100.1，11月份稍有上浮为101.1，说明厦门总体状况保持良好态势。

数据来源：厦门市统计局

3、人均收入
05年以来，厦门市城市人均居民可支配收入保持稳定增长，1-11月，人均可支配收入为15128.5元，同比增长13.94%，11月为1310.48元，同比增长19.62%，人民生活水平不断提高。

数据来源：厦门市统计局

4、人均消费
05年1-11月，人均消费支出保持增长，但增幅明显回落，比去年同期回落了4.62个百分点。分析原因，主要是05年来居民购置汽车降温所致。居民在汽车以外的消费需求保持旺盛态势，尤其住房，医疗，教育等方面大幅度增长。

数据来源：厦门市统计局

5、投资
05年1-11月，全市累计实际利用外商投资65236万美元，同比增长25.6%，增幅1.97个百分点，总体形势良好。

数据来源：厦门市统计局

三、小结

通过分析知，近几年来，厦门市经济一直保持高速增长态势，期。经济的高速增长带来了市场的契机，政府良好的环境又给各行业发展提供的支持。因此，厦门市经济处在新一轮的良性经济上升期。

第二部分、厦门市房地产市场分析

一、01-04年厦门市房地产整体市场分析
1、投资
04年厦门市房地产开发投资额为91.46亿元，同比增长15.37%，从趋势看，厦门市房地产开发投资自02年起开始提速，投资呈现稳步增长势头。

数据来源：厦门市国土资源与房产管理局

2、商品房屋施工面积
04年商品房施工面积为1,337.34万平方米，同比增长3.65%；其中，商品住宅施工面积942.07万平方米，同比增长2.6%，主要受03年施工面积基数过大的情况下，04年指标增长幅度不大。

数据来源：厦门市国土资源与房产管理局

3、商品房屋竣工面积
04年商品房竣工面积为376.85万平方米，同比增长26.75%；其中商品住宅281.56万平方米，同比增长28.19%，从走势看，03年起，二项指标增长幅度均保持高位增长势头。

数据来源：厦门市国土资源与房产管理局

4、商品房销售面积
04年共销（预）售商品房305.89万平方米（含经济适用房），同比增长15.03%；其中住宅销售面积255.05万平方米，同比增长17.46%。从曲线走势看，03年与04年商品房销售增幅保持高平稳势头，主要由于今年继续消化往年市场存量。

数据来源：厦门市国土资源与房产管理局

5、商品房屋竣工－销售面积对比情况
04年商品房竣工面积与销售面积比率为1.23，同比略有提高，房屋供需比例高达1.23：1，市场需求强烈。厦门楼市自00年来一直呈现供需两旺的趋势。

数据来源：厦门市国土资源与房产管理局

6、商品住宅竣工－销售面积对比情况
04年商品住宅竣工量与销售量之比1.1，对比去年略有升高，但供需比例达1.1：1，说明住宅市场依旧火暴，且远低于同期商品房的比重。

数据来源：厦门市国土资源与房产管理局
7、商品房屋销售额
04年由于市场需求旺盛，全市商品房销售金额126.83亿元，同比增长37.94%，增幅5.49个百分点，商品房屋呈现良好的发展态势。

数据来源：厦门市国土资源与房产管理局
8、销售均价
04年，国家虽进行宏观调控，但由于土地、建材等价格上涨较快、旧城改造力度加大、住宅品质不断提高等因素的影响，全市住宅价格仍旧保持上扬趋势，增长率大大增加，全市商品房平均销售价格为4,146.30元/平方米，同比上涨19.91%，涨幅高达7.32%，其中，商品住宅销售均价3,768.39元/平方米，同比上涨21.12%，商品住宅均价连续两年增幅达到20%以上，商品住宅市场火爆

数据来源：厦门市国土资源与房产管理局

二、2005年1-11月房地产市场情况
1、房地产市场供应和销售总量分析
1.1、土地供应
土地一级市场今年1-10月的商品住宅建设用地供应量为67.68万平方米，建筑面积156.89万平方米。商业建设用地供应量为39.80万平方米，建筑面积43.42万平方米。与去年相比均略有增加，供应有所放量。
2005年10月厦门市土地一级市场供应表
用途
宗数
用地面积（M2）
地上建筑面积（M2）
成交金额（万元）
商服用地
1
8936
17873
240.00
居住
商品房
8
224495
545321
139110.00
其它

工业
14
382179
414217
4432.89
其他
1
1120
449
31.43
合计
24
616730
977860
143814.32
数据来源：厦门市国土资源与房产管理局
1.2、商品房供应
今年1-11月商品房预售批准总量为295.14万平方米，比去年同期下降了11.66%，其中岛内占供应总量的76.46%，所占比例较去年上升9.73%。岛内的供应量主要集中在思明区，供应量为179.56万平方米，占总量的60.84%，因11月岛内思明区供应量较大，使得岛内思明区1-11月的累计供应量比去年上升了9.01%；岛外供应量占总量的23.54%，海沧区供应量相对较大。
今年1-11月商品住宅预售批准总量为194.13.44万平方米，比去年同期下降了24.94%。供应量主要集中在岛内思明区，占总量的52.10%，岛外海沧区供应量相对较大
厦门市全市及分区商品房、商品住宅预售批准量（万平方米） 　　 　　　

时段
全市合计
岛 内
岛内比例（%）
岛 外
岛外比例（%）
思明区
湖里区
集美区
海沧区
同安区
商品房
2004年1-11月
334.08
164.72
68.06
69.68%
28.55
28.15
44.6
30.32%
2005年1-11月
295.14
179.56
46.1
76.46%
21.86
27.22
20.39
23.54%
同比
-11.66%
9.01%
-32.26%
9.73%
-23.43%
-3.28%
-54.27%
-22.36%
商品住宅
2004年1-11月
258.62
130.09
51.47
70.21%
21.41
20.59
35.06
29.79%
2005年1-11月
194.13
101.15
37.4
71.37%
18.28
22.77
14.52
28.63%
同比
-24.94%
-22.25%
-27.34%
1.66%
-14.61%
10.61%
-58.57%
-3.91%
数据来源：厦门市国土资源与房产管理局
1.3、商品房销售
受今年政策调整的影响，1-11月厦门市商品房销售面积为286.77万平方米，成交量比去年同期下降了20.96%。销售量主要集中在岛内，占销售总量的72.24%，岛内销售量比例较去年同期下降9个百分点，其中思明区占49.09%，湖里区占23.15%；岛外销售量占总量的27.76%，与去年同期相比，销量比例上升约8个百分点。
从今年1-11月住宅销售数据看，总销量为211.34万平方米，比去年同期下降了24.87%。岛内商品住宅的销量比例较去年同期下降约8个百分点，其中思明区销售98.45万平方米，较去年同期下降42.16%，湖里区销售52.96万平方米，较去年同期下降1.35%，岛外各区住宅销量相差不大，都在20万平方米左右。
厦门市全市及分区商品房、商品住宅销售量（万平方米） 　　 　　　

时段
全市合计
岛 内
岛内比例（%）
岛 外
岛外比例（%）
思明区
湖里区
集美区
海沧区
同安区
商品房
2004年1-11月
362.82
219.96
69.64
79.82%
22.38
18.89
31.70
20.18%
2005年1-11月
286.77
140.78
66.39
72.24%
21.59
28.22
29.63
27.76%
同比
-20.96%
-36.00%
-4.67%
-9.49%
-3.56%
49.41%
-6.53%
37.55%
商品住宅
2004年1-11月
281.31
170.19
53.68
79.58%
16.89
16.07
24.47
20.42%
2005年1-11月
211.34
98.45
52.96
71.64%
17.20
22.36
20.37
28.36%
同比
-24.87%
-42.16%
-1.35%
-9.98%
1.82%
39.09%
-16.73%
38.90%
数据来源：厦门市国土资源与房产管理局

1.4、商品房供应量与销售量对比
从商品房及商品住宅的月供销走势图上可以看出，11月商品房预售批准量为近一年来最高量，超过商品房销量145.44%，但近一年来的市场直接供应量仍小于销售量。从商品住宅的累计供销图上可看出，到今年11月厦门市的商品住宅的年累计供应量仍低于销售量，供销比为0.94，但供销比值有大幅上升，为今年来的最大值。

数据来源：厦门市国土资源与房产管理局

数据来源：厦门市国土资源与房产管理局
1.5、二手房交易情况
今年1-11月厦门市三级市场面积交易量为188.88万平方米，与去年同期相比，上升了8.95%，其中居住用房（包括房改房、住宅、别墅）交易量为134.02万平方米，同比下降了3.43%，占总交易量的70.95%。今年11月二手房交易量较上月环比上升了76.88%，二手房交易量有一定回升。
厦门市2005年1-11月二手房交易情况表

二手房
二手居住用房
成交面积（万平方米）
188.88
134.02
与上年同期比（%）
8.95%
-3.43%
当月与上月环比增长（%）
76.88%
62.95%
成交金额（亿元）
55.92
40.21
与上年同期比（%）
18.22%
7.97%
当月与上月环比增长（%）
70.68%
83.04%
成交套数（套）
15895
13885
与上年同期比（%）
-0.15%
-4.83%
当月与上月环比增长（%）
53.80%
55.25%
平均价格（元/平方米）
2961
3000
与上年同期比（%）
8.50%
11.81%
当月与上月环比增长（%）
-3.50%
12.33%
数据来源：厦门市国土资源与房产管理局
1.6、一、二手居住用房交易情况比较
今年1-11月厦门市一手居住用房（包括别墅）成交220.45万平方米、20447套，二手居住房交易134.02万平方米、13885套。一、二手居住用房成交面积比例为1：0.61，套数比为1：0.68。房地产二、三级市场互动良好。
厦门市2005年1-11月一、二手居住手房交易情况比较
分类
一手居住用房
二手居住用房
一、二手比例
成交面积（万平方米）
220.45
134.02
1:0.61
成交金额（亿元）
112.35
40.21
1:0.36
成交套数（套）
20447
13885
1:0.68
平均价格（元/平方米）
5097
3000
1:0.59
数据来源：厦门市国土资源与房产管理局

2、房地产市场供应和销售结构分析
2.1、房地产市场供应和销售结构分析
从今年1-11月各类商品房的供销比例看，供应面积比例与销售面积比例基本平衡，各类商品房占总量比例基本相当。

数据来源：厦门市国土资源与房产管理局

数据来源：厦门市国土资源与房产管理局

2.2、商品住宅分区供销分析
从厦门市11月分区商品住宅一年的累计供销情况看，岛内商品住宅仍是“供、销”热点，思明区年累计供应量刚好与年累计销售量相等，供、销比为1。湖里区年累计供、销相差7.76万平方米，供、销差距较上月进一步缩小，岛内市场供销比仍小于1；分析岛外市场，海沧区供销比为1.39，数据显示供应量大于销售量7.03万平方米，房源较充足，集美区为0.91，同安区供销比为0.77。由于厦门市各区总量相对较小，11月预售批准量的大幅上升，给本月各区的年供销情况带来了一定的影响。

数据来源：厦门市国土资源与房产管理局
2.3、分户型商品居住用房市场分析
从厦门市今年1-11月商品居住用房分户型销售情况看，120-150平方米的户型仍是目前市场的主流，占总销量的27.75%，其次是150-180平方米户型，占总量17.40%。80-100平方米及大于180平方米的户型分别占15%左右，60-80平方米户型占总量比例最小，市场对其反应较冷。小于60平方米的小户型、100-120平方米户型，分别占总量的10%左右。
厦门市2005年1-11月分户型商品居住用房销售情况
套型
套数
面积(万M2)
平均成交价（元/平方米）
面积比例（%）
<=60
4865
20.08
5432
9.77%
60-80
1007
7.36
4941
3.58%
80-100
3332
30.27
4742
14.73%
100-120
2185
24.25
4640
11.80%
120-150
4267
57.02
5042
27.75%
150-180
2221
35.76
5756
17.40%
>180
1305
30.76
6294
14.97%
合计
19182
205.49
5297
100%
注：1、1-5月数据不包含同安区，6月以后数据均包括同安区。
2、商品居住用房包括别墅和住宅。

2.4、分价格段商品居住用房市场分析
今年1-11月商品居住用房（住宅和别墅）销量的分价比例看，均价小于3000元的比例仍最小，仅占总量的6.92%。价格区间在4000-5000元所占比例最大，占26.66%。价格段在3000-4000和5000-6000的元及大于7000元的面积销量分别占总量的17-20%。
厦门市2005年1-11月分价格段商品居住用房销售情况
价格范围（元/平方米）
套数
面积（万平方米）
均价（元/平方米）
面积比例（%）
≤3000
1273
14.23
2735
6.92%
3000－4000
3887
36.11
3615
17.57%
4000－5000
5044
54.77
4631
26.66%
5000－6000
4088
40.17
5545
19.55%
6000－7000
2039
22.87
6557
11.13%
＞7000
2851
37.33
7838
18.17%
合计
19182
205.49
5297
100.00%
注：1、1-5月数据不包含同安区，6月以后数据均包括同安区。
2、商品居住用房包括别墅和住宅。
2.5、商品居住用房购买对象市场分析
从今年1-11月商品居住用房的购房人群分布来看，今年以来厦门本地人仍是购房的主要群体，占总量的55.31%，外地人占总量的44.69%，在外地的购房人群中，福建省内的占大多数，占总量的30.20%。从购房均价上看，境外人士购房均价最高，每平方米均价6268元，本市人购房均价最低，均价每平方米5100元。
厦门市2005年1-11月商品居住用房购买对象情况
分类
销售面积（万平方米）
销售套数（套）
平均价格（元/平方米）
平均价格与上年同期比（%）
面积比例
本市
113.65
9967
5100
16.43%
55.31%
外地
91.84
9215
5540
19.37%
44.69%
本省其它地区
62.06
6318
5493
19.81%
30.20%
外省市
23.44
2444
5467
21.68%
11.41%
境外
6.34
453
6268
9.48%
3.09%
3、价格分析
3.1、商品房销售价格分析
今年11月份厦门市商品房总平均价格为6314元/平方米，同比上升29.87%，较上月均价上升10.50%

数据来源：厦门市国土资源与房产管理局

3.2、商品住宅销售价格分析
今年厦门市11月商品住宅全市均价为5810元/平方米，较上月上涨10.23%，主要原因，本月岛内商品住宅占总量的72%，较上月上升7个百分点，而且，岛内均价较高的思明区占总量的比例达56%，较上月上升15个百分点。分析具体项目，今年11月在我局交易权籍登记中心登记备案的项目中，面积超过1万平方米的有7个项目，其中5个在思明区，均价均在6300-7700之间。岛内均价为6557元/平方米，较上月上涨8.62%，本月岛外商品住宅均价为3904元/平方米，较上月略有上升。

数据来源：厦门市国土资源与房产管理局

数据来源：厦门市国土资源与房产管理局

3.3、商品房分区销售价格
今年11月厦门市分区商品住宅均价，思明区6828元/平方米，环比上升9.66%，湖里区5580元/平方米，环比下降2.31%，集美区3921元/平方米，环比上升7.44%，海沧区4557元/平方米，环比上升1.69%，同安区2813元/平方米，环比上升13.60%。思明区、同安区升幅较大。

数据来源：厦门市国土资源与房产管理局

数据来源：厦门市国土资源与房产管理局
3.4、商品住宅岛内、外加权平均销售价格分析
由于厦门市岛内、外商品住宅价格相差较大，尤其是近期厦门市岛外同安区销量占全市比重变化较大，对全市的总体均价影响较大。为更好地反映厦门市商品住宅的价格走势，减少岛内、外销量对全市均价的影响，根据近一年岛内、外商品住宅的销量情况，分别取岛内、外的商品住宅权重0.7和0.3进行加权平均。形成如下走势图。11月份我市加权平均价格为每平方米5761元，受岛内思明区交易量影响，均价较上月有较大升幅。

数据来源：厦门市国土资源与房产管理局

3.5、二手房交易价格分析
今年11月厦门市三级市场交易均价为每平方米3005元，比上月下降了3.49%，居住用房（包括房改房、住宅、别墅）均价为每平方米3423元，较上月上升12.33%。从二手房的均价趋势线上可看出，二手居住用房的均价一直处于较平稳的上升通道中。

数据来源：厦门市国土资源与房产管理局

3.6、典型居住区二手房交易价格趋势分析
样本选取范围主要是厦门市的岛内的两个行政区，即思明区和湖里区，两个区各选一个市场交易较频繁，具有典型性的居住小区。由于岛外交易量较小，本次暂不做样本分析。
厦门市今年11月份厦门市典型居住区二手住宅平均价格为每平方米4320元。与去年同期相比，上升了21.69%，与上月相比，上升了7.20%。
厦门市典型样本楼盘价格趋势分析表
楼盘区域
居住小区坐落
项目简介
上市时间
月均涨跌（元）
思明区
厦门市东部开发区莲前大道西林村南侧
小区是以经济适用房为主的城市住宅小区，总用地20.46公顷，总建筑面积30.54万平方米，住宅建筑面积27.12万平方米，住宅3322户。
1999年左右
71.79
湖里区
湖里南部生活区的东部，东临福厦路，南接南山路
小区总占地面积为16.6公顷，总建筑面积30.92万m2，公建建筑面积4.12万平方米，住宅建筑面积26.8万平方米，区内共有70栋楼，全部为多层，住宅有3025套，
1999年左右
66.28
数据来源：厦门市国土资源与房产管理局

4、房地产金融
厦门市今年1-11月房地产抵押（按揭）贷款累计金额为76.59亿元，其中商品房贷款60.17亿元，占总贷款金额的78.56%；

三、总体特点
总体看来，今年1～11月厦门市房地产二、三级市场主要特点表现在：
1、成交量走出低谷。今年11月份商品房成交量在上月基础上进一步回升，月成交量34.09万平方米，环比升幅达53.14%，基本回到今年5月以前的平均水平，与去年同期成交量相差不大。11月份商品住宅成交量23.17万平方米，较上月升幅49.77%，回到今年5月以前20万平方米的成交量平台，与去年同期相比，上升了18.21%。
2、商品房直接供应量有所上升。1～11月批准预售量为295.14万平方米，与去年同期相比，下降11.86％。11月批准预售量为83.67万平方米，较上月上升39.56%，但供应累计量仍低于销售累计量。
3、从商品房销售价格上看，1～11月厦门市商品房总平均价格为5425元/平方米，商品居住用房（包括住宅和别墅）平均价格为5097元/平方米，较上月有所上升。从近3个月住宅的平均价格（9、10、11月住宅平均价格分别为5357元、5271元、5810）看，11月价格有较大升幅，主要原因，11月岛内房价较高的思明区商品住宅占总量的比例达56%，较上月上升15个百分点。从岛内、外加权平均价格趋势看，11月份价格也受思明区销售量景响，有较大上升。从分区价格走势看，11月岛内思明区价格有较大升幅，湖里区均价较上月有所下降。岛外集美、同安区升幅相对较大。从三级市场的月走势线上看，三级市场的成交量11月份大幅反弹，交易量18.83万平方米，交易均价较上月有所下降。
4、二、三级市场在前几个月的低量运行中，累积了一定的购买能量，在接近年底出现“量、价”齐升行情，与去年11月行情极其相似。本月思明区一下上市9个新楼盘，将今年以来一直较低的供销比例上拉了许多，本月有相当一部分销售量是这部分新楼盘，可见市场量、价的上升与新盘的大量上市有直接关系。

四、小结
通过以上分析，得出以下结论：
2005年1-11月，宏观调控下的厦门房地产市场总体发展平稳，保持了理性的发展态势。从近期来看，观望者相对减少，市场开始恢复；从长期来看，随着宏观调控的到位，住房消费需求的日益增长，厦门房地产市场未来总体价格走势仍将呈平稳上升趋势。