英龙大厦销售执行报告.docx

谨呈：深圳市英龙建安有限公司

销售执行报告

深圳市世联地产顾问有限公司

目 录

第一篇 市场调查报告
第二篇 项目分析及战略制定
第三篇 执行报告
第四篇 销售准备

第一篇 市场调查报告

1．1 深圳市宏观经济
1．1．1 深圳市2001年经济发展
经济环境
深圳市2001年面临的经济外向度高，是“10年来最困难的一年”。去年以来，美、日、欧经济增长和国际IT产业发展放缓，国际经济形势更加复杂，而深圳经济外向度高，出口依存度位居东南亚首位，产业结构又以电子信息产业为主，因此世界经济和全球IT产业放缓所造成的冲击，使深圳首当其冲。
城市经济增长
由于深圳采取了政府行政效率全面“提速”、赴发达国家和地区招商引资、全面提高通关效率、进一步优化投资发展环境，实施新一轮政府审批制度改革，加快国有企业改革步伐等应对措施，使全市经济在逆境中仍然保持了健康的增长态势。
据深圳市统计局资料，去年深圳全市实现国内生产总值1908.15亿元，同比增长13.2%，在全国大中城市中名列第四：全市规模以上工业企业实现现价工业总产值880.44亿元，增长17.4%；完成固定资产673.37亿元，增长8.7%；社会消费品零售总额609.26亿元，增长13.2%；地方预算内政收入262.49亿元，增长18.3%。
深圳经济特征
深圳市统计局资料显示，2001年深圳经济呈现1月低开，2月迅速回升，3月开始逐步走稳并保持到年底，其4月至12月的累计增长幅度在12.2----13.2%之间，波幅极小。就各项主要经济指标看，深圳经济的运行轨迹与工业、外贸出口的运行轨迹非常吻合，这表明深圳的经济特征是“以工业为主导，以出口为依托的外向型经济”，与世界经济形势变化高度关联。

1.1. 2 深圳2001年经济特点
①工业经济快迅增长
据初步统计，去年全市规模以上工业企业实现现价总产值2880.44亿元，按可比口径算，比上年增长17.4%，完成工业增加值843.70元，比上年增长15.6%
②外商投资增势强劲
据统计，去年全年累计实际利用外资36.03亿美元，比上年增长21.4%，其中外商直接投资25.91亿元美元，比上年增长32.1%
③外贸出口全国九连冠
去年深圳外贸出口总额达374.53亿元，同比增长8.36%，连续第九年位居全国大中城市外贸出口首位。高新技术产业进出口各项资料都大幅上升，高新技术产品的出口额达110.21亿美元，同比增长32.21%，占深圳出口总额的29.43%。
④物价水平有所下降
据统计，去年全市实现社会消费品零售总额609.26亿元，比上年增长13.2%，全年走势比较平稳。物价总体水平比上年相比有所下降，全年居民消费价格总水平累计下降2.2%。
⑤财政税收稳步增长
据统计，去年全市累计实现地方预算内财政收入262.49亿元，比上年增长18.3%。年末全市金融机构各项存款余额4092.57亿元，比上年初增长29.1%。

1.2全市写字楼总体市场分析
1.2.1 总体市场评价
深圳市的写字楼市场在2001年已触底反弹，在市场供应不足的局面下，前期空置量被进一步消化。西部办公组团随着其标志性建筑物——世贸中心（招商银行大厦）的投入使用，周边写字楼物业如雨后春笋般相继开。中心区随着行政文化区的建设项目的相继开工，中心商务区CBD正在紧锣密鼓的进入实施阶段。

1.2.2 市场供应分析
① 写字楼占商品房销售比例

从如上三图（1999年、2000年、2001年各类物业销售比例图）中，可以看到，近年来深圳市的写字楼市场总体供应量较少，仅占近年商品房总销售量的2—3%；商业的市场总体销售也较少，仅占近年商品房总销售量的3—5%。

②写字楼年内销售规律
分析近两年写字楼销售规律，有助于了解写字楼在年内最佳的销售时期。近两年写字楼销售的年内分布如表1—3所示。

近年写字楼年内销售规律（万㎡）

第一季度
第二季度
第三季度
第四季度
全年合计
1999年
2.18
4.05
1.34
7.45
15.02
2000年
2.28
1.04
0.89
7.98
12.19
平均
2.23
2.55
1.12
7.71
13.61

资料来源：国土规划局房地产研究中心
由右图中可见，近两年深圳市写字楼第四季度销售量超过前三个季度的总和，
因此可以佐证写字楼销售的黄金季节在第四季度。

③ 写字楼新开工面积和竣工面积
全市近年来，写字楼的新开工面积和竣工面积整体呈见底回升趋势。
2001年福田区写字楼在建面积所占比例超过全市的一半。
随着深圳新中心区的开发，城市商务办公区域及城市重心的西移，已成为城市发展趋势。参见下图：

④写字楼空置率
由于市场供应量的短缺，市场需求不得不消化往年的写字楼空置量。
写字楼的空置率自2000年起开始较大幅度下降，但2001年下降趋势减缓。
参见右图：

⑤写字楼整体销售量
据规划国土局房地产研究室提供的资料显示，96-2000年全市写字楼的整体销售量下降趋势，但楼花销售量在2000年首次大于现楼销售量，且2001年上半年销售面积为4.16平方米，同比增长了25.3%，预计，今后两年销售面积将呈探底回升趋势，但受宏观经济增速度放缓的影响，销售量增长速度将比较平稳，且小于供应量的增长速度。
参见下图：

⑥写字楼销售量区域分布
写字楼整体销售量主要以福田区为主，2000年占全市整体销售量的51%。参见右图。

1.2.3 市场需求分析

租赁市场是最真实的房地产需求市场，分析写字楼租赁市场状况，有助于了解写字楼市场的真实状况。

① 深圳特区2001年房屋租赁行情分析
1、 全市写字楼、商业用房出租率

据2001年第三季度调查资料统计，罗湖、福田两区写字楼和商业用房面积共117.38万㎡。已出租面积82.62㎡，出租率为70.40%；季末空置面积34.74万㎡。

2、 写字楼租赁行情分析
（1） 写字楼出租率

3季度写字楼抽样可租面积8.51万㎡，已租面积56.42万㎡，出租率66.67%。
出租率较高的写字楼有罗湖商业城、嘉里中心、电子科技大厦、赛格工业园、北方大厦、深勘大厦、四川大厦、特区报业大厦、江苏大厦、设计大厦、科技大厦、中深花园、华联大厦、统建楼、海鹰大厦、深茂商业大厦、新闻大厦等，出租率均在90%以上。
出租率较高的写字楼，其主要的原因是月租价格适中、交通便利、地理位置优越，楼宇的昭示性强。
（2） 写字楼租赁行情分析

罗湖区写字楼租赁价格调查

写字楼名称
最高价(元/㎡.月）
最底价（元/㎡.月）
管理费（元/㎡.月）
最高费用合计（元/㎡.月）
出租率（%）
深圳发展中心
45
30
34
79
——
国贸大厦
45
20
20
70
36.8
天安国际大厦
50
25
27
77
44
金丰城大厦
75
40

75
47
地王大厦
160
40
32
192
55
罗湖商业城
66
66
37.7
104
100
庐山大厦
65
37
10
75
35
深房广场
30
25
20
50
51
海燕大厦
46.5
25
8
55
57
房地产大厦
40
25
12
52

金通大厦
37.5
9.86
8
46
78
洪湖大厦
35
28
4
39
78.8
太平洋商茂大厦
63
35
11
74
55
华通大厦
32
20
7.5
40
42
文华大厦
50
22.6
7
57
85
东方广场
45
40
45
90
81.2
嘉里中心
100
80
28
128
98
宝安广场
52
31
20
72
47
文锦广场
35
25
13
48
32
特力大厦
30
20
3
33
32
罗湖商业大厦
43
40
3
46
40
百货广场
40
30
25
65
20
合作商业银行
50
30
20
70
55
深圳中心大厦
100
80
15
115
62
发展银行大厦
120
100
30
150
67
西武百货
50
45
10
60
88
金田大厦
75
20
12
87
60
联兴大厦
25
24
2
27
75
福田区写字楼租赁价格调查表

写字楼名称
最高价（元/㎡.月）
最底价（元/㎡.月）
管理费（元/㎡.月）
最高费用合计（元/㎡.月）
出租率（%）
桑达大厦
40
35
5
45
80
电子科技大厦
80
45
12
92
91
赛格工业园
60
24
2
62
96
北方大厦
80
30
10
90
95
国企大厦
38
32
7
45
15
华联大厦
85
68
12
97
97
深勘大厦
40
40
9
49
100
锦峰大厦
60
30
8
68
81
赛格广场
80
65
25
105

联合广场
40
30
25
65
40
统建楼
42
34
6.5
49
94
世贸广场
70
55
10
80
73
海鹰大厦
35
25
5
40
100
盛庭苑
68
50
10
78
43
四川大厦
50
50
8
58
100
特区报业大厦
70
40
25
95
90

人才大厦
80
60
20
100
75
深茂商业大厦
50
30
12
62
92
人民大厦
50
40
20
70
80
江苏大厦
88
85
25
113
100
设计大厦
73
70
8
81
93
皇城广场
60
45
12
72
72
科技大厦
80
60
21
101
100
航都大厦
85
55
8
93
39
中深花园
54
20
12
66
93
新闻大厦
70
50
21
91
90

① 罗湖区写字楼租赁行情分析
据抽样调查资料显示，罗湖区写字楼可租面积62.61万㎡，已租面积40.23万㎡，出租率64.3%。
罗湖区写字楼租金较高的有地王大厦、深业中心、发展银行大厦、嘉里中心，其租金最高价分别为160元/㎡·月、100元/㎡·月、120元/㎡·月、100元/㎡·月，月租较底的为深房广场、洪湖大厦、华通大厦、文锦广场、联兴大厦，其租金分别为30元/㎡·月、35元/㎡·月、32元/㎡·月、35元/㎡·月、25元/㎡·月，各楼盘的管理费都相差较大，因有的管理费包括空调费、共享面积、水、电、清洁费、保安费用，有的不包括在内。
罗湖区写字楼出租率最高的是罗湖商业城达100%，西武百货88%，通过比较可以看出，罗湖区写字楼出租率较底，写字楼供过于求的现象仍然突出，部分交通环境较好的写字楼的空置率较底，而交通环境较差，设施陈旧的写字楼空置率居高不下，总体空置率在40—50%之间，其租价也在低价位运行。如罗湖区中心地段的国贸大厦和深圳发展中心的租金普遍为40—50元/㎡·月，深房广场很大一部分的租金在30元/㎡·月，天安国际大厦租金为25—50元/㎡·月。
罗湖区写字楼的租赁行情比福田区相对较差，其出租率和租金均比福田区要低。从出租率和租金来看，总体市场还是供过于求，形势不容乐观
② 福田区写字楼租赁行情分析
据抽样调查资料显示，福田区写字楼可租面积21.90万㎡，已租面积16.20万㎡，出租率74.0%。
福田区写字楼租金较高的有江苏大厦，月租最高价为88元/㎡·月；其次为电子科技大厦、北方大厦、华联大厦、赛格广场、人才大厦、科技大厦、航都大厦、其租金价格在80—85元/㎡·月之间。月租价格最低的楼盘是国企大厦、海鹰大厦、联合广场、深贸商业大厦、中深花园，最低月租为25—30元/㎡·月。福田区写字楼租金在25—88元/㎡·月之间，片区不同，价格相差较大，这也是影响出租率的主要原因之一。
福田区写字楼出租率最高的是深勘大厦、江苏大厦、海鹰大厦、四川大厦、科技大厦，出租率为100%。而位于上步南路的国企大厦出租率较低，仅为14.55%，空置严重。从抽样调查的情况看，抽样的26个楼盘中，出租率在50%以上的有20个，占76.92%，比罗湖区相对要好。
结论
◇ 深圳写字楼市场的空置状况总体上尚不容乐观，这也是近年来政府宏观调控的目标之一。
◇ 深圳写字楼租赁价格、出租率状况差异较大。租赁价格由联兴大厦的25元/㎡·月，到地王大厦的160元/㎡·月；出租率由百货大厦的20%，到罗湖商业城、海鹰大厦、江苏大厦的100%。
◇ 写字楼出租率较高的物业特征是：
1 物业形象好，昭示性强，如江苏大厦、特区报业大厦、嘉里中心、科技大厦等；
2. 位于交通主干道——深南大道旁，交通方便，如电子科技大厦、新闻大厦、北方大厦、华联大厦等；
3. 价格适宜，有利于创业型公司低成本经营，如中深花园、海鹰大厦、深茂商业大厦等；
4. 基本单位面积小，适宜小公司办公，海鹰大厦、深勘大厦、四川大厦等。

1.2.4 市场消化量分析
近两年由于写字楼供应量相对减少，写字楼空置量有了较大幅度的减少。因此，写字楼市场的消化量除市场销售量外，应包括写字楼的空置量的减少。
近年深圳市写字楼市场消化量
年 份
1999年
2000年
2001年
销售面积（㎡）
15.02
12.19
11.01
消化空置面积（㎡）

16.52
14.92
市场消化面积（㎡）
15.02
28.71
25.93

从上述图表可见，深圳写字楼市场在进入2000年后，平均每年消化近30万㎡细节。
结论
◇近两年写字楼消化量保持相对稳定。
◇随着中国加入WTO,以及深圳市政府对高新技术领域人员创业的扶持力度逐渐加强，写字楼市场将得到有力的需求支撑。
◇2001年的经济增长对写字楼市场利好的影响在不远的将来显示出来，预见2002年写字楼市场需求量将稳步增长。

1.2.5市场竞争分析

2001年的写字楼市场供应量为历年最小量。随着中心区江苏大厦、国际商会大厦（一期）被市场的迅速消化，引人注目的销售业绩使市场为之振奋，“头羊”效应使市场跟风又起。

有需求，就有供应。2002年写字楼供应量将明显增加，并主要集中在中心区和西部办公组团。

未来市场供应量仍旧集中在福田区，其中：中心区已统计到的2002年将要推出市场的项目包括国际商会二期、中电信息大厦、新星大厦等，总供应量约8万㎡，另有邮电枢纽大厦有6.5万㎡招租；西部办公组团于2002年5月左右进入市场的项目估计有6个（见表《2002、2003年深圳市福田区写字楼供应量》），目前可统计到的总供应量约25.80万㎡；因此，预计以上两个区域2002年进入市场的写字楼总供应量约33万㎡（未计出租写字楼面积）。

2003年写字楼的供应量主要集中在中心区，据统计到的资料显示，2003年中心区将有44万㎡的供应量，西部办公组团将有13万㎡（未统计供出面积），如无特别因素的市场需求出现（按近年深圳每年消化30万㎡写字楼），届时深圳的写字楼市场将出现新一轮的积压，市场的竟争也将呈现白热化。

参见下表：
2002、2003年深圳市福田区写字楼供应量
年份
推出时间
楼盘名称
写字楼面积
（万㎡）
中心区 合计
西部办公组团 合计

2002年
上半年
国际商会大厦
（二期）
2.40
2.40

邮电枢纽大厦
（6.50）出租

喜年中心
4.80

9.05
中国有色大厦
4.25

下半年
中国信息大厦
2.85
5.30

丰立大厦
（2.3）出租

新星大厦
2.45

大中华交易广场
[9.36]待复工

16.75
阳光高尔夫大厦
2.70

深南新都
6.80

数码时代
4.50

合计
33.50

7.70
25.8

2003年

上半年
新万基国际会展中心
9.85
20.35

福建兴业大厦
4.00

联通大厦
3.50

贵联大厦
3.00

甘肃大厦
1.51

5.01
教育大厦
3.50

下半年
中信大厦
3.50

航天大厦
3.20

特美思大厦
6.84

国免大厦
5.65

合计

53.65

44.34
9.31

2002——2003深圳市罗湖区写字楼供应量
年份
推出时间
楼盘名称
写字楼面积（㎡）
合计（㎡）
2002
上半年
世界金融中心（商务公寓）
2.85
8.35
罗湖商务中心大厦
5.53

下半年
世界金融中心（写字楼）
5.50

2003
上半年
华润新城（一期）
10.00
12.50
下半年
华润新城（二期）
12.50

结论
◇ 2002年及今后的两到三年内，深圳市写字楼供应量将发生“井喷”式的急剧增加，2002年进入市场的写字楼总供应量约40万㎡，2003年进入市场的写字楼总供应量约70万㎡；

◇ 2002年写字楼主要供应量在西部办公组团，2003年写字楼主要供应量在中心区；
◇ 预计市场竞争将异常激烈，按近年写字楼的市场消化分析，市场消化量将不可能随供应量的增加而同步增长，市场出现泡沫是显而易见的，并将得到理性回归，换言之，写字楼市场将出现新一轮的积压。

1.3 区域写字楼市场分析
1.3.1 新兴写字楼区域分布
参照深圳市新兴公组团分布图

深圳市商务发展重点以福田中心区南区CBD区为首，是未来的商务核心地带。其次是以福田中心区为中心的西部辐射带的车公庙“西部办公组团”。在深圳市“二次创业”过程中，城市的经济结构进行了调整，高新技术产业被作为特区主要的支持产业扶持，坐落在深圳湾畔的高新技术产业园区也开始迅速崛起。

1.3.2 区域概述
① 中心区CBD商务区
中心区CBD作为特区将来的中央商务区，规划上汇聚了众多甲级写字楼物业，以规模大、超高层建筑为特征，价格范围0.9—1.4万元/㎡；2001年市场新推出在售写字楼主要以国际商会大厦（一期）为主，销售状况良好，实现均价9800元/㎡左右。从2001年3月开盘至2002年4月底，已实现100%销售率。

② 西部办公组团
集中在车公庙、竹子林一带，以世贸中心为中心，周边乙级写字楼集中，为体量、规模较小的高层建筑，深南大道沿线物业均价范围7800—8500元/㎡。
紧临西部办公组团南侧的车公庙工业区，区内厂房性质及特点的写字楼近年内时有动工，一般面积较大，由于厂房的使用年限较低（40年），以往价格在4500元/㎡左右。

③ 高新技术产业园区
深圳市政府为扶持高新技术企业而设立的高新技术产业园区，在近两年的政策倾斜下，正日新月异的加速建设，现已出具规模。
高新技术产业园区由于多为协议批租用地，一般多为自用，厂房与写字楼兼备。但亦有企业建成后，在自用之余，将富余部分写字楼租赁。如富城科技大厦目前正在招租。由于高新技术产业园区写字楼建设成本低，因此租金水平亦低（35—40元/㎡），自然会吸引一部分高新技术小企业入驻。

1.3.3 区域市场特点
（1） 区域市场价格
◇ 西部办公组团除世贸中心外，一般为体量规模较小的高层建筑，且乙级写字楼集中，销售均价范围在7800—8500元/㎡，车公庙工业区类厂房写字楼（大开间）价格范围在4500—5000元/㎡。
◇ 新中心区定位在中高档次，高层写字楼（乙级写字楼）售价在8300—10000元/㎡，超高层写字楼（甲级写字楼）售价在9500— 14000元/㎡，写字楼销售情况较好。
◇ 高新技术产业园区多为自用，不得进入市场，富余写字楼可用于出租，但不得销售。

（2） 置业群体特征
多数写字楼的客户以小型的资讯、投资、设计、广告、电脑公司为主流客户：
200㎡以上的开间做主要户型的写字楼如江苏大厦、报业大厦的客户档次相对较高，有证券公司、律师事物所等。

（3） 销售率
中心区附近的甲级写字楼销售率较高，一般都已实现95%以上的销售；车公庙片区（除深南大道沿线外）的写字楼以其比较低廉的价格，吸引了众多创业型的小型公司，销售率在90%左右。租赁市场更是供不应求。

（4） 产品特征
户型
除创新科技广场的开间面积在300—800㎡之间以外，其他的写字楼在开间设计上还是以小开间为主50—200㎡的开间为主力销售户型。
总价
车公庙片区写字楼单位总价于57万元至135万元之间；中心区写字楼单位总价则相对较高，介于60万到420万元之间。

（5） 竞争特征
竞争差异性
从上述产品规模统计可以看到，两个办公组团内部的产品差异性不大，组团之间的差异性较大
竞争激烈性
由前面供求关系分析可以看到，中心区与西部办公两个组团的市场竞争将日益激烈性，2002年在西部办公组团，2003年在中心区CBD,将出现前所未有的竞争局面。
1.3.4 区域写字楼物业市场调查

（1） 写字楼物业调查要素
写字楼物业市场调查对以下14项要素进行分析。
（1）价格；（2）租金范围；（3）销售率；（4）总面积；（5）可售面积；（6）总单位数；（7）实用率；（8）单位面积；（9）主力户型；（10）客户群；（11）总楼层；（12）展示性；（13）景观；（14）销售期；

（2） 写字楼物业要素统计

区域写字楼已售物业销售资料调查表（一）

单位：（元/㎡）
物业名称
价格
租金
销售期
销售率
景观
总面积
可售
面积
总单位
实用率
创展中心
8300
60-75
6
99%
10层以上高尔夫球场
47946
47946

创新科技广场
4500
40-50
12
100%
高尔夫球场、海景
11800
11800
130
87
大庆大厦
8300
50-60
19
80%
北香蜜湖、南海景
37960
15000
350
65
世贸中心
非售物业
120
0

中
心区、香蜜湖、高尔夫球场

苍松大厦
4500
30-40
20
90%
10层以上西南高层看海景
69824
56800
290
75
特区报业大厦
14000
75-100
564
75%
28层以上北莲花山；13层以上北香蜜湖中心区；南高球场，10层以上南海景
92600
33000
96
68
奥林匹克大厦
9500
65
30
75%
东面莲花山、东南中心区
33000
27880
226
65
江苏大厦
13000
100
19
73%
10层以上北莲花山；南中心区
62000
60800
130

10500(公寓)

15层以上海景、高尔夫球场

壹世界
8500
60-70
5

东南中心区，东向为莲花山
75845
27000
80
67
中银大厦
10500
80
9
50%
中心区、莲花山
48000
40000
250
65
嘉汇新城
10000
80-90
15
70%
北中心公园29层以上西南海景
36000
16587
210
70
国际文化大厦
8800

10
100%
中心区、高尔夫球场
62481
62481

国际商会大厦
10000
75-80
10
98%

40000
40000
自由
68
调查分析结论
◇甲级写字楼售价在9500—14000元/平方米；
◇乙级写字楼售价在8300—8800元/平方米；
◇类厂房写字楼（40年产权）售价在4500—5000元/平方米。
区域写字楼已售物业销售资料调查表（二）
物业名称
单位面积（㎡）
主力户型（㎡）
主力客户群
总楼层
展示性
交通枢纽大厦
交通办公楼
200-300
小型设计、实业公司、投资公司
25
深南路边，展示性强
创展中心
5-10F大载间写字楼、12-13F公寓式办公楼
40-75
装饰公司、网络公司、投资公司电脑公司、外资企业等
29
深南路边；楼宇标识性明显；展示性强
创新科技广场
300、475、800
<475
小型电子公司、装饰公司、设计公司
20
天安工业区内，展示性差
大庆大厦
30-120
60-85
设计公司、产品代理公司、工贸公司
33
位于深南路边，展示性强
世贸中心

招商银行总部华为公司、金融证券公司
39
深南路边；西部办公组团标志性建筑昭示示性极强
苍松大厦
80-300
150左右
设计公司、装饰公司、事务所
22
泰然工业区内，展示性差
特区报业大厦
212、255、279、414、430、463
<270
大型公司总部证券公司、律师事务所
50
先期限开发的办公物业这一位于深南路边，展示性极强
奥林匹克大厦
95-整层
90-120
电脑公司、设计公司、小公司
27
商报路、展示性一般
江苏大厦（公寓）
190、230、300、350（40-45、70-75、80-85）
200（50）
大型公司总部、证券公司、中/大型投资公司、律师事务所
51
中心区内、楼宇形象好、展示性强
壹世界
55-300
200-400
商贸公司、投资公司
28
临红荔路新洲路，展示性一般
中银大厦
50-整层
100-136
金融投资公司、外企公司电脑公司
28
临红荔路，中心区内
嘉汇新城
主力40、80、109、150、196、1200
<109
小型电脑公司、商贸公司、投资公司、投资客
38
位于深南路边、展示性强
国际文化大厦
50-400
80-150
小型电脑公司、商贸公司、投资公司
29
临深南大道，展示性强
国际商会大厦
51-96、自由组合
200
商贸公司、投资公司上市公司、房地产相关公司
28
中心区南区内，展示性强

调查结论
◇写字楼项目大多对形象展示要求较高；
◇小型公司、代理公司、律师事务所等要求40—70平方米单位的写字楼；
◇大、中型公司要求200平方米以上单位的写字楼；
◇普通公司接受100—200平方米单位的写字楼。

区域写字楼物业配套功能调查表
物业名称
会所
商务中心
会议中心
车位个
车位面积比㎡/个
物业管理
物管收费
元/㎡
后期问题
周边设施
江苏大厦写字楼
16F（利用避难层）2400㎡中西餐厅、泳池，高尔夫练习场，健身房、康乐设施

翻译、律师咨询、秘书服务、工商咨询、打字复印、传真
32F（利用避难层）1200㎡，同声翻译，多媒体会议系统
312
230
魏理仕
22含空调
空调费过低
儿童医院、市民广场、音乐厅、少年宫、高交会馆
江苏大厦公寓
休闲中心
家居清洁、送餐、洗衣
无
合用

魏理仕
16含空调

同上
现代之窗
2层泳池、网吧、高恳请经一餐厅
翻译、律师咨询、秘书服务、工商咨询、打字复印、传真
100人会议厅
30人会议厅10人会议厅
500
74
现代之窗物管公司

华强北商圈
创展中心
5层公共商务会客吧，泳池。健身房。桑拿、康乐
接待、打字、复印、传真
商务会议室多功能会议厅
220
156
长城物管
12层以上 3.8
5-10层9.5
公共部分无空调有送风系统
华润、工行、EMS中心、水上乐园
报业大厦
顶层2000㎡中西餐厅
暂无
4000㎡同声翻译，多媒体会议系统
220
294
金风帆
25含空调
空调时间
高球会、天健医
院、邮电
局、银行
中银大厦
暂无
暂无
暂无
494
100
中海
10
无会议中心、会所，空调时间过短
万佳、莲花山公园
奥林匹克大厦
有2000㎡
暂无
有型会议中心、同声翻译，多媒体会议系统
300
116
报祺
10
物管较弱
中心医院、市场、莲花山公园、山姆会员店
壹世界
5000㎡会所168套酒店公寓
有
有
300
253
魏理仕
10

山姆会员店中心医院
嘉汇新城
6000㎡/6F生态园林会所、酒廊、中西餐厅、泳池。健身房。桑拿康乐、美容厅
资料、票务中心、管家服务、接待、打字、复传真
3000㎡22-23两层，多功能厅、会议室、洽谈室
540
70
庐山
6

华强北商业圈、中心公园、福田医院
都市驿站
2000㎡健身房、网吧、美容厅
有管家服务、招待打字复印、传真
会议室
176
170
自管
3.55

同上
大庆大厦
3000㎡5-6层有酒店
有
有
170
221
自管
23F以上3.5

世贸中心
苍松大厦
无
无
无
100
690
泰然
4.2

银行

区域写字楼物业硬件设备调查表
物业
名称
空调
卫生间
位置
电梯
布线
备用
电源
方式小时
费用
元/㎡
设备
速度
M/S
数量
控制
设备
智能
网络
背景
音乐
江苏大厦
写字楼
24
22含管理费
日本大
金VRV
公共+独立
4
11
群控
日本三菱
5A
ADSL PSDN ISDN
TOA
进口
江苏大
厦公寓
24
16
独立分
体空调
独立
2.5
3
群控
日本三菱
5A
ADSL PSDN ISDN
TOA

报业大厦
10-18
25
美国麦
克维尔
公共+北
向单独
25以上4
25以下2.5
12
群控
日本三菱
5A
ADSL PSDN ISDN
AMA

中银大厦
10-18
8
美国
开得
公共+独立
2.5
10
群控
日本三菱
智能化综合布线
宽频光缆
AMA

奥林匹
克大厦
10-18
8
美国
约克
公共
2.5
7
群控
日本三菱
结构性布线
10㎡/信息点
AMA

壹世界
24
分户计量
美国
约克
公共
2.5
5
群控
法国奥
的斯
智能化综合布线
宽带上网

嘉汇新城
8-21F24
25-38F10
8-21F分户计量
25-38F待定
美国
约克
8-21F独立25-38公共
高区：4M/S
23以下2.5M/S
7
群控
日本三菱
结构性布线
宽带上网
AMA

调查分析结论
◇多采用进口空调设备，多数项目限时提供，部分项目24小时提供；
◇写字楼项目多为公共洗手间；
◇写字楼多配备群控进口高速电梯，电梯速度在2.5米/秒以上；
◇无论写字楼及公寓项目都提供宽带上网或宽频上网，进行智能化或结构性布线；
◇大多数项都提供背景音乐；
◇备用电源都为进口设备。

区域写字楼物业装修标准调查表
项目
外墙
户内地面
户内
吊顶
门
窗
大堂
电梯间
走道
洗手间
会所
伎会
议室
江苏大厦写字楼
幕墙
毛坯
毛坯
无
推拉透气窗
8-9米高2层，地墙面高档花岗岩
花岗岩拼花
地墙面高档花岗岩，TOA背景系统
高级墙砖，防滑地砖TOA背景系统TOTO洁具
2000元/㎡，不含设备
1500/㎡
不含设备
江苏大厦公寓
幕墙
毛坯
毛坯
无
推拉透气窗
地墙花岗岩
花岗岩拼花
地墙面高档花岗岩，TOA背景系统
高级墙砖防滑地砖

国际文化大厦
仿石才砖
幕墙
毛坯
毛坯
无
推拉透气窗
地面进口花岗岩，墙面为大理石
花岗岩
玻化砖地面，铝合金天花
高级洁具，防滑地砖
高档
高档
现代之窗
幕墙
毛坯
毛坯
无
推拉透气窗
进口花岗岩，墙身为大理石，造型天花
花岗岩
花岗岩
进口瓷砖，金属吊顶，高级洁具
1500元/㎡
1500元/㎡
报业大厦
幕墙
毛坯
毛坯
磨砂玻璃
推拉透气窗
32M高八层，地墙花岗石
地毯
地墙花岗石，磨砂玻璃墙AMA背景系统
高档墙地砖、大理石洗手台AMA背景系统
高档
高档
中银大厦
幕墙

刷白
木夹板
推拉透气窗
意大利大理石地面，花岗岩墙面
花岗岩拼花
花岗石拼花AMA背景系统
高级墙地砖，大理石洗手台AMA背景系统
无
无
奥林匹克大厦
瓷砖、玻璃
毛坯
毛坯
无
推拉透气窗
花岗石增地面铝板包住
花岗岩拼花
花岗石拼花AMA背景系统
高级墙地砖，大理石洗手台AMA背景系统
高档
高档
壹世界

大理石拼花
高级耐磨抛光砖
高级墙地砖
高档
高档
嘉汇新城
写字楼幕墙、公寓瓷砖
刷白
写字楼毛坯、公寓木地板
写字楼无
公寓木
幕墙推拉
高级云石、麻石拼花地，麻石墙

地面高级抛光砖墙面乳胶漆
TOTO洁具，高档墙地砖，AMA背景系统
高档
高档
都市驿站
瓷砖、玻璃
刷白
毛坯
防火门
铝合金玻璃
花岗石地面，大理石墙面
高级抛光砖
高级抛光砖
无
高档

车公庙办公组团写字楼物业调查
名称
位置
规模及功能分布
单位基本面积
设备及智能化
租售
管理
客户群
创新时代广场
泰然四路
1F商务中心
2F咖啡厅等
3-26F写字楼
300-800㎡
中档配置，进口电梯、中央空调
国产发电机组、宽频网络
提供百兆、语音数据接口、千兆光纤接口、静态IP地址及带宽
售价