赤峰·金钰大都会·营销建议报告（定）.docx

资源描述

赤峰伟映·金钰大都会【项目商业营销建议报告】赤峰伟映房地产开发有限公司暨张董事长陈总吴副总台鉴：本项目的营销核心问题是商业地产开发生存与发展问题，是开发物业租售比例与后期持续经营增值问题。在解决了产品定位、商业业态定位、经营规划定位的基础上结合开发企业资金流需求与持续发展愿望，才能确定本项目如何吸引目标投资者投资购买？卖多大面积的店铺？价格如何？租售比例？卖多少面积？卖整体物业什么位置？如何卖？如何化解后期已售部分与整体物业的经营发展协调性问题？因此，本报告旨在以贵司资金流需求、物业持续经营增值的基础上，结合区域市场目标投资者投资需求来确立本项目的销售执行策略。为此，我们从以下几个方面重点突出的理清我们要达到目的的实施策略，以规避营销错误导致的系列问题出现！营销目标营销准备营销策略价格策略营销执行目录第一部分：营销目标 3 第二部分：营销准备 4 2．1工作范畴 5 2．2主题提炼 11 2．3形象塑造 12 2．4品牌策略 13 2．5资源整合 14 2．6卖点梳理 15 第三部分：营销策略 18 3．1核心策略 19 3．2营销时机 25 3．3营销创新 27 第四部分：价格策略 41 第一部分：营销目标本项目营销目标指：赤峰市新城区金钰大都会一期商业物业，需要在一定时限内实现销售总额2.5亿元目标。依据这一目标，需要确定可售物业位置、铺位面积划分、销售物业面积测量、价格制定、营销准备等等一些列工作。但首先我们需要明确的是：〖可售物业铺位划分图〗〖可售物业面积测量表〗〖可售物业价格体系表〗上述三个资料，需要不同环节和不同协作公司来共同完成。其中〖可售物业铺位划分图〗将在我司【项目商业规划建议书】中确定，并在经贵我双方确定后作为本报告的附件1。〖可售物业面积测量表〗需赤峰市房地产交易部门指定的测量机构依据附件1规划铺位图进行规划图纸测量，并将其中可售铺位测量面积表确定后作为本报告附件2。〖可售物业价格体系表〗将在本报告第五部分中来具体制定，最终经贵司与销售代理公司最终确定后实施，将作为本报告的附件3。第二部分：营销准备前言房地产项目在进行了详细市场调研和确定了项目定位策略后，紧接着就进入了实战阶段即房地产项目招商/销售阶段。对于房地产中的综合商业物业项目，在正式销售阶段之前还必须明确是什么样的经营商家入驻？在明确了商家与业种组合后，物业的销售就是方案和价值实现的最终环节。通过销售开发商才能实现资金回收和利润实现，同时前期所有工作也需要通过销售环节来检验。在房地产项目进入销售阶段时，我们要明确销售实施前有哪些准备工作要做，销售进入各个阶段后要准确把握其规律，针对性的制定方案及实施，并在销售过程中不断地总结和调整营销方案，才能获得项目销售成功。房地产销售阶段一般分为销售准备阶段和销售实施阶段，如下图：项目销售阶段销售准备阶段销售实施阶段本部分主要确定如下几个方面工作：工作范畴主题提炼形象塑造品牌策略资源整合 2．1工作范畴 2.1.1工作的两个层次 1、一般性工作，即规定动作营销工作再复杂，也有章可循，只要分清头绪，一步步实施，就能到达预期销售目标。房地产开发不可照搬成功经验，我司只能根据每一个具体的项目结合长期的实战的经验，才能对本项目进行具体的分析研究，总结出相关必备的工作内容，并进行有计划的执行。在开展每个工作环节时，希望对各个环节都有章可寻。我司认为，如果较好地完成规定动作，就能基本实现本项目的预期目标。 2、个性化工作，即自选动作目前房地产已进入买家市场阶段，竞争日渐激烈，要求在开发商的统一要求下施出浑身解术，吸引消费者，以超越竞争致胜商场，否则，就会被市场弃之。因此，我们必须针对竞争对手，超越一般性工作，对方式方法进行创新，投入大一点，工作要求高一点，但附加值也要高一些，值得。 2.1.2我们面临的工作内容 1、营销综合进度监控表工作项目序号工作内容方案设计申报时间批准时间执行单位配合单位实施开始时间完成时间规划设计 1 总体规划设计华泰伟映已完成 2 建筑设计华泰伟映已完成 3 商铺划分智尊伟映 9月18日 4 商铺面积确定智尊伟映 9月20日 5 各商铺面积测量测量单位伟映 9月22日 VI 6 Logo及标准字体确定正阳大泽/伟映已完成 7 标准颜色的确认 8 VI 基础延展确认 9 商标注册 10 VI基础系统 11 VI办公应用系统 12 VI中销售系统销售中心 13 销售中心选址大泽/正阳伟映已完成 14 销售中心风格设计 15 销售中心至工地沿线景观美化 16 售楼部室外空间设计 17 销售中心布置 18 售楼部影视器材选定 19 台/椅选购 20 台/椅布置现场布置宣传准备 21 交通位置图大泽伟映已完成 22 项目环境图大泽伟映 23 展板正阳伟映 24 鸟瞰图/透视图绘制华泰伟映/大泽已完成 25 铺型图的绘制大泽伟映 26 建筑模型选择/制作模型公司伟映/大泽 27 室内外灯点选择/制作大泽伟映 28 喷绘图选择制作大泽伟映 29 各功能标牌（接待处/签约处/收款处等）大泽/正阳伟映 30 礼品（手袋等）大泽伟映 31 各类挂旗/彩旗/汽球大泽伟映 32 销售中心销售道具布置与安排大泽伟映销售资料准备 33 标牌/铭旗的制作制作公司伟映/大泽已完成 34 销售资料印刷制作公司伟映/大泽 35 DM/直邮资料制作公司伟映/大泽 36 价格表大泽伟映 9月22日 37 认购书大泽伟映 9月22日 38 销售/租赁/返租合同书大泽伟映 9月22日 39 各种销售单张/表格大泽伟映 9月22日 40 小礼品的定制大泽伟映 9月25日 41 VCD制作制作公司伟映/大泽暂无广告制作 42 新闻报道/撰写大泽/正阳伟映在取到预售许可证前做好所有设计和文案工作 43 软性文章撰写 44 报纸/杂志广告企划 45 设计文案完稿 46 电视影片的企划撰写/设计 47 电视影片的拍摄 48 广播广告企划/撰稿 49 广播广告制作/发布广告媒体 50 报刊（媒介）的选定大泽/正阳伟映在取到预售许可证前做好所有设计和文案工作 51 版面、篇幅的选定 52 发布形式/时间确定 53 不同媒体的发布组合安排 54 发布数量/节奏的安排和控制 55 媒介计划执行表制定 56 广告效果监控表销售电脑系统 57 电脑销售系统的建立大泽/财务伟映 9月25日 58 销售系统建立/调试 59 电脑联机销售系统使用培训 60 电脑财务管理系统建立/调试售价制定 61 总体均价的确定大泽伟映/智尊 9月25日 62 基价和差价系数确定 63 价目表的拟订 64 付款方式的确定 65 优惠折扣条件和方式 66 销售经理及各级人员让价范围 67 商铺的售价、租价开盘 68 开盘时间开盘时间确定在9月29日人力资源 69 销售人员招聘大泽伟映 9月20日 70 销售衔接人员 71 双方公司各部环节协调模式 72 销售主管培训 73 销售人员培训 74 销售人员考核 75 销售人员演练时间 76 物管人员演练时间 77 各部门人员演练办公用品 78 复印机已完成 79 传真机 80 饮水机 81 文件档案柜 82 售楼热线配备 83 服装尺寸/确认/制作 84 储物柜付款手续 85 各种收款结算方式大泽伟映 9月25日 86 签约交首期手续大泽伟映 87 银行按揭手续银行大泽 88 公证（代办）伟映大泽 89 商业公司签返租合同大泽伟映 90 律师律师伟映开盘策划 91 开盘及促销活动大泽/活动公司伟映/智尊 9月25日 92 开盘的活动组织 93 开盘的活动实施 94 开盘有关设计制作 95 销售流程开发手续及销售文书 96 国有土地使用证伟映 9月22日 97 建设用地许可证 98 建设规划工程许可证 99 施工许可证 100 预售许可证 101 定金收据（发票）大泽伟映 9月25日 102 房地产买卖合同 103 返租/补充协议 104 投资分析资讯 105 有关销售文件的准备 106 签定相关文书的注意事项 107 各级政府/收费文件 108 附录/收费标准 109 销售面积的计算方式物管与商业管理 110 销售管理监控制度物管伟映/大泽 9月22日 111 物管流程 112 物管/商管公司筹建、成立 113 物管收费审批 114 物管资格申请 115 交铺文件 116 交铺流程 117 装修申报流程 118 房产证的办理流程大泽伟映 9月22日 119 交铺标准工程大泽 120 交铺的两证二书伟映大泽交铺前相关协调部门 121 政府相关部门优惠政策的确定伟映其中工作有一定的难度，需各部门的紧密配合完成，相关工作的时间请根据实际情况争取提前完成 122 工商所/办理相关执照 123 税务局（缴各种税费） 124 财政局（相关工作） 125 消防局（消防验收等） 126 房屋交易所（鉴证/交易手续） 127 国土房管局（项目开发的相关工作） 128 测绘所/面积测绘确权 129 建设局（各项建设施工的申报） 130 规划局（项目的规划申报） 131 物价局（各种价格的申报） 132 银行（相关业务及按揭手续等） 133 公证部门（办理合同的公证） 134 律师事务所（委托/签约/按揭/合同条款结实解释等） 135 电信局（电话电信建设申报） 136 邮政局（相关业务） 137 供电所/电力申报施工 138 自来水公司（厂） 139 煤气公司（煤气的施工及供应） 140 河道局/有关工作 141 卫生局（商业街申报/审批） 142 环保局（同上） 143 文化局（娱乐场所申报/审批）上述各环节涉及众多细节工作，工作量大，涉及的相关单位、政府部门、行业多，建议贵公司针对相关工作确定明确的责任人和完成时间，以确保各项工作有条不紊、提前按时完成。由于涉及工作千头万绪，必须形成一个有效的计划与决策机制。为此，本项目正式销售前各个单位及责任人是否落实并完善相关工作，以便有效控制。有鉴于此，我司为确保最终实现销售目的，希望贵公司从紧紧围绕销售环节出发，强化——全员营销意识，决策与执行也必须紧紧围绕——“市场与专业”的角度，形成透明与有效机制。 2.1.2、项目销售前期准备物品清单项目名称数量单价总价一、印刷品类 VI标识及延展设计 2本具体价格可根据当地实际情况商定楼书 3000册招商手册 3000册导购/产品说明 3000册物管公约 1000册 DM/单张 3000张信笺/便笺各20本信封----9号 ----5号各3000册置业顾问每日工作报告 1000份销售情况日、周、月统计表 1000册订金收据 4本来电/来访登记本 2本投资预算表 3000张手提袋 3000个认购书无碳复写500份返租协议书 100份商家意向书 200份租赁协议书 200份五证复印件 2套合计二、制作类摸型主摸1个、各楼层商铺剖面模型　根据当地实际情况定做影视片摄制具体另定销售人员工作牌/名片纸杯 5000个礼品 500个指引/导视牌若干大型写真图 2-3张销控表 1张展示牌根据具体情况定路牌灯箱根据具体情况定商铺招牌根据具体情况定布幅广告/彩旗/花卉礼仪活动布置异地展示会合计　三、购买类二书（产品说明/使用说明书）根据需要购买物料购买合同文本或联机打印服装资料文件夹订书机/涂改液/胶水莹光彩色笔计算器/工作笔记本透明胶及座子双面胶大头针、回形针手电筒/烟灰缸合计四、售楼中心物品类电话机/传真机根据现场情况购买相关物料饮水机消毒湿巾机柜式空调电视/电脑/打印机/复印机花草主接待台销售人员椅子洽谈桌椅组合沙发玻璃茶几办公桌椅窗帘通道两侧布幅通道沿途地胶毡通道沿途花草小型挂画合计五、售楼中心装修/看房车室内外装修根据具体情况定已完成售楼中心灯箱牌根据具体情况定上述单价与总价，可由贵司专门人员根据制作、广告、代理公司的计划与预算进行细化、控制。 2．2主题提炼主题：主题，即文章的中心思想；表达文章中心思想的词或词组叫主题词。是一个项目在进行推广宣传时贯穿始终的一根红线。其目的在于将一个项目的所有亮点“珍珠”串联在这根红线上，她是项目“品牌”的核心、是项目的灵魂、是告之项目目标客户“我是什么？”的一句直白或有想象空间的话。 2.2.1项目总主题红线提炼本项目首先要解决的是三层主题问题，即：我们是什么？——是提炼本项目的总主题，是赤峰市首席MALL、商业旗舰、时尚商业地标、赤峰市未来商业。我们经营什么？——一期业态定位是什么？引进主力商家是谁？招商对象是哪些？投资价值在哪里？——投资一期商业铺面价值在哪里？将三层总主题确定后，所有推广主题需紧紧围绕这些主题进行诉求！我们除了要重视“硬价值（产品）”外，还要重视“软价值（宣传）”，并且要借助不同的概念，来传达这些软件。总之，我们不能是“一类产品，二类包装，三类价钱”，相反，我们应当做到“一类产品，一类包装，二类价钱”——好的东西必须让客户明确的感知，而产品的缺陷，就应当采取措施，淡化客户的感知程度，从而用感知引导存在，强化我们在客户心目中的价值感。 2.2.2项目总商业主题红线本项目的商业主题：赤峰市商业旗舰商业物业项目是一个涉及产业、行业、形态、业态、业种系列相对规范概念的一种购物、用餐、娱乐消费场所。目前国家对业态有明确的概念界定，要进行创新、制造新的概念对消费者、投资者而言无所谓；但对进入这个场所的经营者、商家就存在指向清晰的问题？商家关心的是：是什么样的一个“卖场”？与自己一起经营的是什么业种、品牌、档次？地段、人流、交通、卖场结构怎么样？商业管理者如何？长期经营、可持续发展的空间如何？——直指经营主题概念。因此，商业的主题就无法像住宅、写字楼，可以具象、可以创新、可以另类。本项目的主要方向是：业态、业种定位准确；在一个新城区中首先解决快速吸引人气、吸引特色、大型品牌商家入驻，由专业商业经营管理公司长期持续的管理经营成一个消费者喜欢到此长期消费的场所。首先要让赤峰市本地、国内外来赤峰的消费者都喜欢来此消费餐饮美食、休闲娱乐、顺便购物的目的；然后才是让来到此中的消费者在其中感受到特殊的文化氛围、旅游景观、建筑特色。 2．3形象塑造形象：什么是形象？它是能引起人们的思想或感情活动的具体活动和姿态。企业或产品形象就是人们对企业或产品的一种看法的认识。是以感知过的事物形象为内容的记忆。通常以表象形式存在，所以又称"表象记忆"。它是直接对客观事物的形状、大小、体积等具体形象和外貌的记忆，直观形象性是其显著的特点。大多数人的形象记忆均属混合型。产品是品牌的基础，但产品不能自动升华为品牌。只有当人们将产品内在的品质特性及开发者对产品所倾注的感情充分发掘、提炼出来并有意识地赋予产品以人格化、个性化外并为视听觉形象时，“产品”才真正升华为“品牌”。因此形象设计是塑造品牌的首要工作，只有鲜明的个性形象才能体现相应的产品地位，才能激起目标消费者的美好联想和购买冲动。 2.3.1项目总名称提炼项目总名称锁定：“金钰大都会” 2.3.2项目形象提炼通过项目产品及规模形象——彰显项目规模与地位通过所有政府领导关注形象——突出项目在城市中的重要性通过销售/招商接待中心形象——体验产品的品质、档次、投资价值通过现场包装形象——演绎本项目的形象概念 2.3.3项目核心概念价值——金钰价值赤峰人感到自豪政府感到出业绩消费者感到开心旅游者感到开眼投资者感到财富经营者感到收益开发者有成就感 2．4品牌策略品牌：是成功的基础，品牌是某类商品（服务）的名称、标志、符号等的组合，它在长时期内建立起来的市场定位及个性、以及经营者的商誉形象，为广大的消费者所认同及接受。成功的品牌都拥有极高的知名度与美誉度，往往在市场中居于领导地位。对于房地产而言，品牌的内涵是：为社会公众提供合理的、人性化的“建筑空间”，并赋予其具有现代精神、个性化的生活方式及价值。而对商业物业而言，品牌的内涵还有一层意义：为一个城市打造一个繁华的商业场所，创造一个经营持久、稳定、繁华的购物环境及价值。对于品牌，可以这样更形象地描述：品牌是一条苏伊士运河，它缩短了产品和消费者之间的距离；具有唯一性、权威性和排它性；而且，具有承载多种产品的能力；品牌具有公信力；为社会和市场公认，值得信赖；品牌具有生生不息的创新能力，品牌具有生命力，它需要成长，需要维护，因此必须具有永不间断、永不枯竭的创新能力。 2.4.1品牌核心策略品牌核心——赤峰商业中心·体验金钰价值人类的本能是追求美好和成功，梦想是美好和成功的源动力；梦想是基于人类对过往的经验投射于将来而于此刻创造性的行动；我们只有不断努力，惟有成就价值方能实现梦想；因“金钰大都会”的梦想，成就“金钰的投资价值”。 2.4.2品牌延伸 1、品牌的延伸城市商业核心、责任的延伸：开发商努力打造城市商业旗舰成为一种责任。营销优质服务、信誉的延伸：从购买者进入我们的视线开始，就进行各个环节的优质服务直至进入后期持续良好经营发展，都将信誉与承诺贯穿始终。营销创新意识、能力的延伸：产品、推广、销售、招商、经营、物管各个环节的创新，以城市商业旗舰的缔造者的努力来体现“金钰价值”。 2、品牌资源整合从本项目所有合作者（资源整合）的整体形象塑造入手，不断打造项目综合品牌形象。但目前尚缺商业管理公司与品牌主力商家入驻的支撑点。 3、品牌的建立品牌关键支撑点：城市口岸、城市规划、商业地段、建筑空间、景观空间、人文空间、物业空间、商业业态、商家组合、商务空间、旅游空间城市商业核心·MALL购物中心推广中逐步形成的品牌轮廓为：对于见过广告的人而言，我们希望当提到本项目时，首先跃入脑海的是—— ※ 在赤峰新城中心，有最时尚、最现代、最有发展潜力、最大的纯商业购物中心； ※“金钰大都会”是一个做生意可以赚钱的地方； ※ 是赤峰人对外地来的人可以自豪地说上一会的地方； ※ 是赤峰政府可以对外来参观、访问客人介绍的地方； ※ 是赤峰人都知道的地方。 2．5资源整合主要资源品牌投资开发商：赤峰伟映房地产开发有限公司规划设计商：香港南普华泰建筑设计有限公司建筑施工商：中国核工业第二二建设有限公司建筑监理商：赤峰金鹏建筑监理公司销售代理商：重庆市大泽置业代理有限公司广告策略商：重庆正阳广告有限公司商业顾问商：香港智尊机构·重庆智龙房地产经纪有限公司政府支持资源和优惠【赤峰市关于印发新城区投资开发建设优惠政策的通知】 2004年3月6日第一条：为鼓励市内外投资者到赤峰市新城区投资兴业，加快赤峰市新城区建设，依据国家和自治区有关规定及赤峰市委、市政府《关于加快新城区建设的决定》，结合本市实际，制定本优惠政策。第二条：凡进入新城区开发建设、投资兴业的市内外自然人、法人和其他组织均享受本优惠政策。第三条：用地政策（一）国有土地使用权登记抵押执行《赤峰市人民政府办公厅关于新城区国有土地使用权登记抵押优惠政策的通知》(赤政办字〔2004〕18号)；（二）新城区各类经营性用地采取分类综合地价出让，不再单独收取土地出让金和城市基础设施配套费；（三）新城区建设用地100亩以上、200亩以下的，可在2年内开发完毕；建设用地200亩以上的，允许在取得土地使用权后3年内分期开发建设，但第一年和第二年开发用地均不得少于建设用地总量的三分之一；（四）以出让方式获得土地使用权，交清全部地价款，且开发投资达建设项目总投资额的25%以上者，在使用期限内可以出让、转让、抵押，并可作价入股与其他投资者按统一规划进行开发。依法取得土地使用权的个人，在使用期限内其土地使用权可以继承；（五）鼓励投资兴办科技、教育、医疗、城市基础设施等公用事业。在2005年12月31日前投资建设上述公用事业的，政府按划拨方式提供用地；（六）鼓励机关事业单位迁入新城区，政府划拨建设办公场所用地，并允许以其原房地产在不低于资产评估值前提下，采取资产置换方式建设办公场所。第四条：收费政策（一）在2006年12月31日前办理审批手续到新城区进行投资开发建设的，法律、行政法规规定的各项行政事业性收费除附件中规定的外，一律按规定标准下限减半征收；（二）按规定应收取服务性费用的，按低限收取；未经审批部门批准的其他收费一律不得收取；（三）住宅小区由开发商根据小区规划要求自行配套，不再收取小区配套费，市建委按小区规划检查验收；（四）供电、供热、供水、物业等企业收费在物价、审计及主管部门监督下规范运行。第五条：开发和购买商品房政策（一）商业银行及其他金融机构支持在新城区开发、建设、购房。 1、商业银行对具有三级以上房地产开发资质的开发商且开发面积在5万平方米以上、自有资金比例不低于项目总投资的30%、开发项目“四证”齐全的住房开发项目，提供住房开发贷款； 2、商业银行办理的自营性住房按揭贷款，首付款最低额为30%，申请贷款根据实际情况按规定增加贷款额度，放宽贷款年限，最长30年； 3、商业银行为旗县在市区购买住房的借款人提供个人住房贷款。（二）鼓励公民、法人和其他组织在新城区开发、建设、购房。市住房资金管理中心和商业银行及其他金融机构对到新区进行住房建设的开发商推出组合按揭贷款优惠政策。 1、住房公积金管理中心与商业银行达成协议，组合贷款商业银行配比部分的贷款利率在人民银行规定的贷款利率基础上，下浮10%； 2、资信较好的购房者，首付款最低限额为20%，最高贷款额度为15万元，最长贷款期限为15年； 3、原来已使用过住房公积金贷款的个人在新城区购买一套新房仍可申请住房组合按揭贷款； 4、到新城区购买住房的职工可申请支配上一年度的住房公积金余额，同时可申请住房按揭贷款；（三）2006年12月31日前在新城区购买住房发生的契税，由政府作为补贴返给购房者。（四）激活中心城区住房二级市场。 1、依据自治区人民政府《关于进一步搞活并规范住房二级市场的意见》(内政字〔2003〕234号)，各项税费按最低限收取； 2、购买中心城区旧房的，享受公积金与商业银行开办的组合按揭贷款政策； 3、鼓励公民、法人和其他组织集中购买旧楼房，集中购买旧楼房者体现一次交易的优惠； 4、金融部门积极支持购买旧房，符合有关要求的买二手房申请贷款的借款人，享受个人住房贷款优惠利率。二手楼房个人住房贷款，首付款最低限额降为30%，贷款期限与房龄之和不超过30年。第六条：户籍政策 (一)凡在新城区投资开发、购房和租房达六个月以上者且拥有固定收入及在市区有固定职业达一年以上者均可按有关规定办理城镇入户手续； (二)凡农牧民在新城区购买住房或就业者，均可办理城镇入户手续，并保留原有承包的耕地、草牧场； (三)在新城区入户的居民，在就业安置、参军、劳动保障、最低生活保障、子女入托、入学方面享受城市居民待遇。第七条：行政审批服务 (一)到新城区投资建设需要的各项行政审批，由行政服务中心指定专人负责办理，并进行效能监察，相关部门按照特事特办的原则，项目的每个环节程序审批必须在三个工作日内办结； (二)进入新城区进行各类检查活动和在新城区收取各项费用，必须报经赤峰市新城区建设指挥部办公室审核同意并办理相关手续，持相关手续进行检查和收取费用； (三)物价审批部门要严格控制审批新的收费项目。第八条：引资奖励政策政府鼓励招商引资用于新城区建设，对引资者给予奖励，奖励标准执行《赤峰市招商引资奖励办法》(赤政发〔2000〕63号)。第九条：本政策未涉及的方面，由新城区建设指挥部采取一事一议的办法协商解决。第十条：上述优惠政策执行到2006年12月31日，条款中已有明确规定的除外。第十一条：本政策由新城区建设指挥部负责解释，并督办落实。【赤峰市新城区产业发展的若干优惠政策】 2005年8月30日第一章总则第一条为了鼓励国内外投资者到我市新城区投资兴业，加快新城我产业发展步伐，根据国家、自治区和我市的有关法规政策，结合本市实际，制定本政策。第二条按照新城区分区规划的功能定位，围绕建设行政、企业集团总部和金融机构这个中心，重点培育发展教育文化产业、现代物流业、传统服务业三个主导产业，吸引大型企业总部及研发中心、营运中心和市级以上(含市级)金融服务机构、大型批发零售等企业入驻新城区，形成具有新城区特色的产业体系，以产业集聚带动人口集聚，以产业发展支撑新城区发展。第三条本条款所指企业集团总部，是指由市外企业在新城区设立的以投资、授权等形式，对多个区域内的企业、机构行使管理或服务的总机构。第二章市场准入第四条投资者在新城区投资兴建企业总部、金融服务机构、物流园区和大型商业设施、中介服务机构、信息服务等项目，个人独资、合伙企业实行注册资本申报制，不受注册资本数额的限制。第五条凡是新城区鼓励发展的产业和项目，除法律、法规规定的前置审批外，其它规范性文件敲定的前置审批一律不再作为登记的依据。对法律、法规规定必须经前置审批的，发给时限为6个月的筹备期营业执照。第六条推行政务公开制度。企业登记注册程序由原受理、审查、核准三个环节改为受理、核准两个环节。第七条企业办理登记注册，在7个工作日内全部办理完毕，对提交文件、证件齐全的随时办理。第八条将法定的动产抵押登记时限由7个工作日调整为2个工作日，对提交文件、证件齐全的随时办理。第九条实行备案审核制度，工商部门重点对章程、企业名称、投资人(合伙人)姓名或名称、注册资本(金)数额和出资方式、分期缴付数额及缴付期限等条款进行核对，其它条款以企业制定的章程为准。第十条凡是入住新城区的企业，其核心企业的注册资本在3000万元以上，并拥有2家以上控股子公司，可办理集团登记。第十一条对入住新城区、经营状况良好、商事信誉较高、连续3年以上无违反企业登记管理法规行为的企业实行工商免检。上年第四季度登记的新设企业可予免检。第三章用地第十二条市外企业在新城区投资建设企业总部，建设用地按核定的成本价出让；在2006年12月31日前各商业银行和保险机构在新城区建设高级以上金融服务机构，建设用地出让予以优惠，采取一事一议的方式提供用地。第十三条除前款规定外，用地其他事宜，执行《赤峰市新城区投资开发建设优惠政策》。第四章税费第十四条在新城区新设立大型企业总部、投资建设在型物流园区、批发零售等企业，缴纳的增值税地方留成部分及城市建设维护税、教育费附加，前3年先征后返，后3年减半返还。缴纳的所得税地方留成部分，前3年先征后返，后3年减半返还。第十五条在新城区新设立大型企业总部、投资建设大型物流园区，自营业之日起，营业税及城市建设维护税、教育费附加，前3年先征后返，后3年减半返还。第十六条在新城区新办大中型餐饮业、娱乐业、会展业、咨询业、信息业及各类中介服务机构等企业，自营业之日起，营业税及城市建设维护税、教育费附加，前2年先征后返，后2年减半返还。在新城区经营学生公寓、餐饮等社会化后勤服务，免征营业税。第十七条在新城区设立的各类企业和单位，应缴的建设项目收费，凡属本市权限内的行政性收费全部免收。第十八条凡在新城区新设立的各类企业，经新城区建设指挥部办公室审核同意后，有关部门可予以办理税费减免手续。第五章服务第十九条对在新城区投资兴建大型企业总部、金融服务机构、大型物流园区和商业设施、中介服务机构所需办理的各项手续，由市行政审批服务中心代为办理。第二十条对新城区的各类企业和单位进行检查实行报批制度(国家法律、法规规定的除外)，任何检查必须向市改善投资环境领导机构报告，经批准后方可进行。第二十一条明确收费标准。对在新城区投资兴建大型企业总部、金融服务构物流园区和商业设施、中介服务机构等收取的各种费用，必须执行物价部门确定的收费标准，任何单位和个人不得向上述企业乱收费、乱摊派。第二十二条入驻新城区的大型企业总部、市级以上金融服务机构的工作人员、新建物流园区和大型商贸等企业的工作人员，本人及亲属的户口直接转为城市户口。第二十三条为大型企业总部、外来其他企业的工作人员提供出入境便利。第六章奖励第二十四条对引荐大型企业总部、大型物流园区和大型商贸企业的单位和个人给予一次性奖励。引进大型企业总部的，按形成的固定资产投资额2%予以奖励；引进大型自助游园区和大型商贸企业，投资额在2000万元以上的，按已经形成的固定资产投资额的1%予以奖励。以上资金最高限额为50万元，在新城区实现的地方税收中支付。第七章其他第二十五条在2008年12月31日前进驻新城区的企业均适用本政策。第二十六条《赤峰市新城区投资开发建设优惠政策》(赤政发)2004［15号］中有关优惠政策延期到2008年12月31日；《关于加快新城区建设的决定》(赤党发)［2003］21号)关于新城区新增的税费收入及收益全部用于新城区建设的规定，延期到2008年12月31日。第二十七条本政策由市新城区建设指挥部办公室负责解释 2．6卖点梳理卖点：是从卖方角度出发的一种说法，就是你在卖什么。这个问题看似简单，其实本身也就简单，但是我们的卖者却把他变的非常的复杂而不可琢磨。通过卖点这种类似魔法的手段，卖电视不叫卖电视，而叫做卖扫描、线束、拉幕、上网、保护视力…… 卖点是市场营销中引发消费者购买欲望的一种销售手段或技巧，具体的说是企业为展示自己产品的特点、优点，而提炼的语言和演示。从消费者对卖点理解难以程度，我们将卖点分为两类，一类是令消费者特别容易理解的语言和演示，我们称之为“写意派”；另一类是极为专业的语言和演示，我们称之为“写实派”。卖点具有明显的排他性，如果有两个企业产品都提炼出同样的卖点，那这个卖点其实就不具有了“卖点

展开阅读全文