长沙市场楼市发展研究分析报告.docx

[2006年—2008年上半年]
长沙楼市发展研究报告
权责说明：本报告仅为内部沟通交流及市场动态研究参考所用，报告内容不涉及任何开发商及任何项目机密。本报告包含信息及策略不构成任何投资或买卖的建议，仅作为发展商及项目运营决策参考。

长沙XX企业策划有限公司 2008年11月 编撰
前 言
本报告主要针对目前房地产发展状况、重点研究长沙市（2006年-2008年上半年）供求发展变化、消费群体消费心理发展变化、价格走势变化、竞争发展变化、政策导向等变化发展，并以调查项目周边竞争楼盘及选取几个大型楼盘的的营销状况，分析长沙房地产—大河西先导区的发展趋势，期望从中获得启示，以指导实践。
本报告资料来源及分析研究方法说明
在编撰报告时，一方面我们通过摘录长沙市相关权威部门发布的各种权威刊物内的数据，主要如：长沙市房产管理局、长沙市房产研究中心主编发布的权威刊物的数据；市统计局发布的统计数据；长沙市建设委员会、长沙市房地产开发协会的《长沙市房地产开发预警预报信息系统》发布的相应数据及其他有关权威部门的统计数据，这里不做详尽说明。通过整理、分辨、援引本报告研究所需的相应数据资料，并对各数据进行对比分析，研究这几年间各参考因素的数据发展变化，从而对长沙市及岳麓区的地产市场发展进行预判。另一方面，我们通过对微观的个体楼盘进行市场调查，包括个体性访谈等研究方法，通过展现典型楼盘的营销发展现状以及获取房地产利益相关者对于楼市的判断，以期望从微观个体的表现获得某些参考。
同时，我们对06-08年的关于国家出台的对于房地产市场的主要相关政策也进行了归纳分析，结合以上市场分析，力求提高一个比较完整的地产市场参考预判依据。
☆☆必须说明:以上各权威部门由于自身的取样数据与统计方法不同而导致统计结果各不相同，有些数据还相差较大，给研究工作造成了很大的麻烦。在具体的数据取样中，我们采取：房源供需环节数据主以房产管理局发布的为准；由于房产管理局发布权威数据的投资开发环节主要是采用政府统计局的数据，为了保持数据分析的统一性，投资开发环节的数据亦以统计局为准，对于长沙市建设委员会、长沙市房地产开发协会的《长沙市房地产开发预警预报信息系统》发布的相应数据只作为本报告的有关数据的补充。

目 录
第一部分 长沙市房地产发展定性及发展走势分析………………………
第一节　长沙市经济与城市发展宏观概览………………………………一、长沙市经济发展变化【2006-2008】…………………………………二、长沙城市发展规划及趋势变化…………………………………………第二节　长沙市房地产市场发展研究……………………………………一、长沙市房地产市场整体发展概述 [十年发展、三大阶段] …………二、长沙房地产市场整体供求变化…………………………………………
1、长沙房地产市场投资情况研究（06-08年上半年）……………………
2、长沙房地产市场开发与供给情况研究…………………………………
3、长沙房地产市场销售情况………………………………………………
4、长沙市房地产供求变化研究……………………………………………
5、长沙市房地产开发与销售各数据归纳对比分析………………………
6、长沙市商品房价格变化研究……………………………………………
7、长沙市商品房销售金额及对比分析……………………………………
8、顾客消费心理变化研究…………………………………………………三、国家与长沙市房地产宏观调控政策研究(2006年至今) ……………
第二部分　岳麓区房地产发展定性及发展走势分析……………………第一节　岳麓区经济与城市发展宏观概览………………………………一、岳麓区经济发展概览（2006年-2008年上半年）……………………
二、岳麓区——大河西先导区城市发展规划及趋势变化…………………
第二节 岳麓区房地产市场发展研究………………………………………
一、岳麓区房地产发展概述………………………………………………二、岳麓区06-08年整体供求情况及其变化………………………………
1、06-08年岳麓区房地产开发投资数据对比分析………………………
2、06-08年岳麓区土地成交情况对比分析………………………………
3、06-08年岳麓区房地产施工面积情况对比分析………………………
4、06-08年岳麓区房地产竣工面积情况对比分析………………………
5、06-08年岳麓区商品房及住宅批准预售面积对比分析………………
6、06-08年岳麓区商品房及住宅销售面积对比分析…………………….
7、综合小结…………………………………………………………………
三、06-08年岳麓区房地产市场整体价格变化……………………………
第三部分 区域性代表楼盘目前营销现状及部分大盘地产的走势研究…
第一节 区域代表性竞争楼盘营销现状……………………………………第二节、部分代表性大盘营销开发状况及小结……………………………第四部分、长沙房地产市场整体市场表现及预判…………………………

第一部分 长沙市房地产发展定性及发展走势分析
第一节　长沙市经济与城市发展宏观概览
一、长沙市经济发展变化【2006-2008】
长沙经济近年来发展迅速，是全国经济增速较快省会城市之一。
06年，全市全年实现GDP1790．66亿元，同比增长14．8%，连续5年增速超过14.5%。这一增长幅度比全国快了4.1个百分点，比全省快了2.7个百分点，在全国26个省会城市中排第11位，而增速则排名第10位。
07年在06年的基础上再度大幅增长，GDP总值达到2190亿元，增幅达21%。三大产业产值分别达到了138.80、984.83、1066.62亿元，幅度分别为6.5%、17.0%和16.5%。
08年，尽管世界金融危机已对全球经济产生影响，并逐步波及到内陆，但长沙1—9月三大收入依然实现同步增长：GDP总值达到2092.9亿元，增速15%，几乎相当于07全年的GDP总值。长沙市城市人均可支配收入已达13959元，同比增加1669元，涨幅13.6%。农村居民人均现金收入已达7987元，增加1504元，增长23.2%。
三年来，长沙经济始终保持14%以上高增长速度，已成为中部城市重要经济增长极，省会城市中经济排名也不断向上爬升，已连续多年保持全省“经济第一市”荣誉。08年，国家批准长株潭城市群进行“两型社会”建设，这对长沙来说无疑是一个新的经济机遇。在沿海产业向内地转移与两型社会建设的机遇下，长沙经济将会更快、更好地向前发展。这对于房地产业的发展来说，无疑呈现了一个好的基本面。
2006～2008.9长沙GDP增长情况一览表
年份
GDP总值（亿元）
增长（%）
产业产值
产业增长比例
第一产业
第二产业
第三产业
第一产业
第二产业
第三产业
2006年
1798.96
14.8%
130.33
841.74
915.55
5.7%
15.9%
15.3%
2007年
2190
16.0%
138.80
984.83
1066.62
6.5%
17.0
16.5%
2008年1-9月
2092．9
15%
120.9
1055.8
916.2
6.7%
15.7%
15.2%
[以上数据来源于长沙市统计局发布公报]
二、长沙城市发展规划及趋势变化
近年来，长沙经济高速发展，城市发展日新月异，城市格局不断变化。主要体现在以下几个方面：
1.城市规模不断扩展
由于城市化步伐加快，市区规模逐渐加大，二环线已不再是城市的边缘，三环建设已热火朝天的展开。融城及“３＋５”城市群的建设，“两型社会”先导区的规划，让长沙城的疆域不断地扩大。
2.市区内的改建和扩建
市区内基础设施、旧城改造不断完善，道路、高楼、配套都向着国内一线城市甚至国际水平发展。
3. 融城建设和两型社会
长株潭融城是湖南早已提出的城市发展规划， 08年国家特批作为“两型社会”建设，并确定将长沙市岳麓区和望城县的部分乡镇整合为大河西，以作为“两型社会”建设先导示范区。行政区划调整首先展开：
１）望城县坪塘、含浦、莲花、雨敞坪四镇划归岳麓区
２）雷锋镇由望城县委托长沙高新技术开发区管理（名义上保留在望城县境内，实际划入长沙高新区范围，长沙高新区是市直管国家级高新区）
３）望城县行政中心迁至星城镇同心村、竹山坡村。
经过区划调整，长沙市区面积由原来的572.68平方千米扩大为964.58平方千米，市区户籍人口也从218.61万（07年末）上升至约237万左右。岳麓区面积由155.42平方千米扩大为547.32平方千米，几乎达到了原长沙市区面积的总和，一跃取代开福区成为长沙市面积最大的市辖区；户籍人口由43.1万（07年末）上升至约61万，取代雨花区成为长沙市户籍人口最多的市辖区。望城县的总面积由平方公里变为1344.97平方千米减少至953.07平方千米，面积已经小于长沙市区。户籍人口则从71.2万人（07年末）减少至53万左右，不但少于长沙所辖其他三县市，也少于长沙市岳麓区，和雨花区户籍人口相仿。
调整前：
调整后：

面积扩充，人口增加，长株潭融城及“两型社会”的建设，必将使长沙汇聚更多的人流、物流、资金流与信息流，商机与各种劳动机会大副增长，长沙的城市建设将日新月异。
第二节　长沙市房地产市场发展研究
一、 长沙市房地产市场整体发展概述 [十年发展、三大阶段]
房地产业发展自有其固有发展规律。长沙房地产发展从1997年算起，到现在已约十年，基本形成了其十年的发展规律。
期间可划分为三个阶段：1997-2004年为平稳发展期；2005-2007年为发展增速期；进入2008年，则进入高峰调整期。
从1997年开始，随着中国住房改革制度的正式实施，长沙房地产市场真正具备了一个行业的发展属性，拉开了大规模房地产开发的序幕。尽管长沙房地产市场已于97年正式起步，但自97年至2004年漫长的8年时间内，长沙的房地产市场相对处于低水平运营阶段，国字号房企占据了房地产市场的大半江山，无论是开发力度、开发理念等均处于房地产开发的下游阶段，进入04年以后，随着国家城市化进程的进一步加快，长沙房地产进入快速发展通道，房地产得到了长足发展进步；外地地产巨头亦纷纷抢滩长沙，各路诸侯以大投入、大手笔将长沙房地产市场推向了大盘化、品质化时代，房地产市场呈供销两旺的喜人态势，市场形势不断看涨，投资与投机性需求对于房价的拉升亦起了推波助澜的作用，经过05、06、07年三年时间，长沙房地产供给和价格已在08年初达到了新的峰值，房地产市场的行业性风险亦同步飙升，国家不断出台宏观调控政策以平稳地产市场以保持其健康发展。至07年底，长沙房地产市场已经出现风险加大的迹象，广、深、泸、京等大城市房地产泡沫开始破灭，全国地产市场形势急转直下，长沙亦未能幸免，严峻的房地产市场形势在08年尽情显现，商品房供过于求，成交面积和套数、都严重下滑，各开发项目不同程度地变相降价，中央与各地已出台了相应“救市”政策，全国地产步入了新的调整期。
二、长沙房地产市场整体供求变化
1、长沙房地产市场投资情况研究（06-08年上半年）
06年全年完成房地产开发投资近300亿，同比增长约17%，占全市固定资产投资26%以上。长沙房地产开发开始高增速向前发展。07年全年完成房地产开发投资约420亿，同比增长约40%，占全市固定资产投资27%以上。08年上半年完成投资195亿，同比增长约30%，占全市固定资产投资27%上。
数据来源于：长沙房地产政务信息网（鼎嘉企划整理）
从上表看出，06—07年投资增幅较大，达到同比增长40%,房地产市场处于上升状态，07年的房地产投资又主要集中在下半年，“疯狂的楼市”催生出疯狂开发投资，06—07年中频现“地王”的现象，北辰实业更以92亿天价夺得新河三角洲地块,刷新“中国地王”历史记录。而到08年，从08年上半年数据可以看出，由房地产市场的不景气，长沙房地产开发投资上升幅度已不如去年那样高涨。
2、长沙房地产市场开发与供给情况研究
⑴、06年全年商品房施工面积约2600万㎡，其中新开工面积约900万㎡，竣工面积约500万㎡，同比分别增长42%、29%、24%。同年，全市商品房累计批准预售751.40万㎡，同比增长28.62%；其中住宅批准预售656.65万㎡，同比增长42.80%。(详见2006年长沙房地产市场供给面积表)
⑵、07年全年商品房施工面积约3100万㎡，其中新开工面积约1100万㎡，竣工面积约530万㎡，同比分别增长约25%、19%、4%。全年商品房累计批准预售937.49万㎡，同比增长22.10%；其中住宅批准预售759.72万㎡，同比增长12.81%。(详见2007年长沙房地产市场供给面积表)
⑶、08年上半年商品房施工面积约3800万m2，其中新开工面积约1040万m2，竣工面积约320万m2，同比分别增长约44%、102%、9%；上半年，全市商品房累计批准预售561.97 万m2，同比增长56.96%；其中住宅批准预售481.46万m2，同比增长58.25%。(详见2008年上半年长沙房地产市场供给面积表)
以上各年度商品房供应数据详述如下:
2006年长沙房地产市场供给面积表：
项
目
板
块

商品房
商品住宅
批准预售面积（万㎡）
同比（%）
比例（%）
批准预售面积（万㎡）
同比（%）
比例（%）
全市
751.40
28.62
100%
656.65
42.80%
100%
开福区
92.83
1.80
12.35
85.54
-1.83
13.03
天心区
167.83
90.07
22.34
150.73
83.10
22.95
雨花区
230.69
25.54
30.70
198.81
26.55
30.28
岳麓区
162.70
66.86
20.65
146.87
62.06
22.37
芙蓉区
97.36
-8.40
12.96
74.69
-26.07
11.37
数据来源：长沙房地产政务信息网
2007年长沙房地产市场供给面积表：
项
目
板
块

商品房
商品住宅
批准预售面积（万㎡）
同比（%）
比例（%）
批准预售面积（万㎡）
同比（%）
比例（%）
全市
937.49
22.10
100%
759.72
12.81
100%
开福区
193.45
105.59
20.64
162.92
87.69
21.45
天心区
197.75
16.55
21.09
152.61
0.45
20.09
雨花区
285.03
23.02
30.41
233.66
17.25
30.75
岳麓区
149.29
-13.10
15.92
116.70
-25.20
15.36
芙蓉区
111.97
11.34
11.94
93.83
18.06
12.35
数据来源：长沙房地产政务信息网
2008年上半年长沙房地产市场供给面积表：

数据来源：长沙房地产政务信息网

⑷、06—08年长沙房地产开发供给研究
根据以上数据,并将各年度开发情况对比分析,可以得到以下两个结合开发与供给的年度变化情况，进行对比分析。如下:

图表：长沙06-08年上半年房地产开发情况对比柱状图
图表：长沙市商品房预售面积增长研究
归纳以上数据及变化并进行对比分析:三年来，长沙房地产市场一直处于高速发展状态，开工面积和竣工面积增幅较大，供给面积亦向上攀升。06年的商品房供给已经处于高位，达到751.4万平米,同时07年的实际批准预售面积较大，但增幅是三年来的最低点，07年的火爆市场需求彻底掀起了08年的开发狂潮 (过热需求催生了价格上涨) ，08年上半年开工面积同比增长高达102%，施工面积扩大到3800万平米, 根据目前市场供需表现，预计08年下半年开发增长幅度将微降,但市场供给由此拉向高峰阶段,现有施工面积消化将成为明后两年市场主题。
分区来看，雨花区是当之无愧的供给冠军，每年批准预售面积都是全市最多的，其次为天心区，再次为岳麓区。
3、长沙房地产市场销售情况
⑴．06年全市商品房累计销售690.19万㎡，同比增长8.01%；其中住宅销售625.47万㎡，同比增长11.00%，占商品房销售面积的比重为90.62%。销售金额193亿元，与去年同期相比增长14%。
2006年长沙商品房销售面积一览：
项
目
板
块

商品房
住宅
销售面积（万㎡）
同比（%）
比例（%）
销售面积（万㎡）
同比（%）
比例（%）
全市
690.19
8.01
100%
625.47
11.00
100%
开福区
107.04
20.85
15.51
102.07
23.06
16.32
天心区
107.73
19.03
15.61
100.44
-9.22
16.06
雨花区
192.84
23.02
27.94
170.27
28.78
27.22
岳麓区
154.5
35.49
22.39
143.07
33.06
22.87
芙蓉区
128.08
-8.25
18.56
109.62
-10.25
17．53
数据来源：长沙房地产政务信息网
（2）．07年全市商品房累计销售894.17万㎡，同比增长29.44%；其中住宅销售803.77万㎡，同比增长28.46%，占商品房销售面积的比重为89.89%。同时销售金额达306亿元,同比增长59%.
2007年长沙商品房销售面积一览：
项
目
板
块

商品房
住宅
销售面积（万㎡）
同比（%）
比例（%）
销售面积（万㎡）
同比（%）
比例（%）
全市
894.17
29.44
100%
803.77
28.46
100%
开福区
153.49
45.14
17.17
141.96
40.44
17.66
天心区
182.71
71.34
20.43
164.59
65.82
20.48
雨花区
256.41
30.40
28.68
227.72
31.13
28.33
岳麓区
160.47
4.74
17.95
151.19
6.66
18.81
芙蓉区
141.09
9.75
15.78
118.31
7.63
14.72
数据来源：长沙房地产政务信息网
(3).08年上半年全市商品房累计销售347.74万m2，同比减少22.89%；其中住宅销售291.44万m2，同比减少28.20%，占商品房销售面积的比重为83.81%。商品房销售金额为141.54亿元，同比减少0.77%，其中住宅成交金额为105.90亿元，同比减少11.45%。
2008年上半年长沙商品房销售面积一览：

数据来源：长沙房地产政务信息网
(4).06-08年上半年长沙房地产商品房销售面积变化分析
表一: 06-08年上半年长沙房地产商品房销售面积变化对比分析
通过各年度销售面积同比数据分析得出,消费群体的购房倾向主要集中在下半年。必须看到，进入08年,商品房的消化速度已不如前面两年,除开福区外，其他各区销售皆出现较大幅度的同比减少，芙蓉区与岳麓区减少程度较大。市场开始遇冷。一方面归咎于国家对房地产业的宏观调控政策的逐步显现，投资性与投机性需求基本得到抑制，改善性需求也在政策下有所收敛；另一方面则应该归咎于利润最大化导向下过高的房价让刚性需求群体无法企及，从而使市场需求大大降低。需求群体在看跌市场，购买信心严重受挫。
4、长沙市房地产供求变化研究
（１）、长沙市商品房整体供销变化研究
对比06年—08年上半年的供销情况，如下表：(单位：万㎡)　　　　　　　　　　　　　　
年份
商品房供给面积
商品房销售面积
商品房供销比
商品住宅供给面积
商品住宅销售面积
商品住宅供销比
06年
751.40
690.19
1.09：1
656.65
625.47
1.05：1
07年
937.49
894.17
1.05：1
759.72
803.77
0.95：1
08上半年
561.97
347.74
1.62：1
481.46
291.44
1.65：1
总计
2250.86
1932.1
1.16：1
1897.83
1720.68
1.10：1
06年长沙市商品房供销比1.09：1，运营平稳，商品住宅供销比为1.05：1,对比05年增大了0.24，已由05年供不应求发展到供求基本均衡。07年商品房供销比为1.05：1，其中商品住宅供销比为0.95：1，供销亦呈现基本平衡。随着下半年各楼盘的陆续上市，供求关系仍然在年内得到了明显改善。然而到2008年上半年，商品房供销比为1.62：1，其中商品住宅供销比为1.65：1，剔除掉非市场定价类住宅后，全市商品房供销比更加增大，进一步证实了今年商品房销售市场的严峻性。
（２）、长沙市分区商品房供销变化研究（单位：万㎡）
区域
06-07年总供给面积
06-07年总销售面积
06-07年供销比
08年上半年总供给面积
08年上半年总销售面积
08上半年供销比
开福区
286.28
260.53
1.10：1
138.28
73.63
1.88：1
天心区
365.58
290.44
1.26：1
85.00
68.22
1.25：1
雨花区
515.72
449.25
1.15：1
188.61
100.85
1.87：1
岳麓区
311.99
314.97
0.99：1
115.87
56.57
2.05：1
芙蓉区
209.33
269.17
0.78：1
34.21
48.47
0.71：1
总计
1688.9
1584.36
1.07：1
561.97
347.74
1.62：1
分区来看，06-07年长沙市各区供销基本平衡，转入08年，各区除芙蓉区、天心区较前两年基本持衡外，其他各区皆转入了较大供大于求，芙蓉区与天心区占据长沙中心，地理位置优越，依然是置业群体的首选区；长沙市分区供给和销售绝对量最大的都是雨花区。岳麓区在06-07年两年供销最为平衡，供销比为0.99：1，供给方面列全市各区第三，销售排在第二位，但到08上半年，岳麓区已然成为了各区供销比最大区域，达到2.05:1。“岳麓区已然成为了长沙市的热门开发板块，市场供给一路加大，由于相对市中心偏远,需求暂时有限, 进入08年后,供求关系已严重失衡，竞争激烈。
5、长沙市房地产开发与销售各数据归纳对比分析
通过对06年—08年上半年长沙房地产市场的施工面积、新开工面积、竣工面积、商品房批准预售面积、商品房销售面积、住宅预售面积、住宅销售面积等数据进行对比分析，将更为清晰地认识长沙房地产市场的发展趋势。（单位：万㎡）
年份
施工面积
新开工面积
竣工面积
批准预售面积
商品房销售面积
商品住宅预售面积
商品住宅销售面积
06年
2600
900
500
751.40
690.19
656.65
625.47
07年
3100
1100
530
937.49
894.17
759.72
803.77
08上半年
3800
1040
320
561.97
347.74
481.46
291.44

整体来看：开发方面，０８年市场行情突然转冷，新开发将走向更为谨慎，市场将主要发展对０６年、０７年所购土地的开发消化：08年上半年的新开工面积（1040万㎡）也几乎与07年全年（1100万㎡）相当，而施工面积已达到3800万平米；销售方面，从08年开始，长沙市的商品房供销比已较为严重地失去了平衡，供过于求，这与政府的宏观经济调控有必然关系，但让房地产行业健康发展始终是发展最终方向。市场已然竞争激烈，消费群体对市场缺乏信心,各地政府救市政策已陆续出台,市场日后将如何走,有待进一步分析。
６、长沙市商品房价格变化研究
价格变化是衡量一个地区房地产市场发展的重要因素，价格的波动也是房地产市场分析的重要组成部分。长沙房地产市场高速发展这几年，价格始终是处于上涨的状态。

（１）06—08年上半年各年度商品房价格描述
2006年，全市商品房均价为2991元/㎡。
其中，商品住宅平均售价为2691元/㎡，同比上涨5.99%；商品房非住宅平均售价为5468元/㎡，同比下降5.13%。
分区来看，天心区商品房成交均价最高，均价为3380元/㎡；岳麓区商品房成交均价最低，均价为2542元/㎡。
2006年长沙市商品房分区价格表
2007年全市商品房均价为3601元/㎡。
其中，商品住宅平均售价为3372元/㎡；商品房非住宅平均售价为5485元/㎡。

分区看，2007年芙蓉区商品房、商品住宅成交均价最高，分别为3944元/㎡、3642元/㎡；岳麓区成交均价最低，分别为3137元/㎡、2996元/㎡。天心区、岳麓区低于全市均价，其余三区已达3500元/㎡上。

2008年上半年，全市商品房均价为4410元/m2。
其中，商品住宅平均售价为3978元/m2，商品房非住宅平均售价为6402元/m2。

分区来看，今年上半年芙蓉区商品房成交均价最高，均价为4766元/m2；开福区商品住宅成交均价最高，均价为4203元/m2；岳麓区商品房、商品住宅成交均价均最低，均价分别为3786元/m2、3474元/m2。全市仅岳麓区、天心区商品住宅均价低于全市均价，其余四区商品住宅均价目前已达4000元/m2以上。

（2）长沙房地产市场价格变化研究
整个长沙市均价从06年的2991元/㎡，到07年的3601元/㎡，直至08年上半年的4410元/㎡，每年涨幅600-800元/平米，这是非常大的。
年份
商品房
其中：住宅
均价（元/㎡）
同比
均价
同比增长
06年
2991
-1.29%
2691
5.99%
07年
3601
20.4%
3372
25.3%
08年上半年
4410
22.5
3978
18.0%
从以上图表来看，06-07-08年初,价格大幅上扬,反映了长沙房地产市场的快速发展。08年上半年基本已达到价格的高峰，依目前的市场形势,下半年价格将走向下跌，甚至不排除有高位跳水的可能。
06年价格在05年的基础上有所回落，（05年我市商品房的销售均价为3030元/平方米，其中商品住房销售均价为2539元/平方米）主要原因是国家政策的调整，出台对房地产产业过快增长的抑制政策影响了市场销售和购买信心。进入07年后，房地产市场的异常火爆也拉动了价格的上升。08年上半年延续了07年的态势，同时地价和建安成本的上升等因素共同造成了价格的上升。
分区来看，近几年来芙蓉区是长沙均价最高的区，而岳麓区是长沙均价最低的区。岳麓区由于开发较晚，属于较新的开发区域，近年来由于国家和省政府规划才成为重点开发区域，地价等相关因素也是近几年才有走高的趋势，所以房地产均价相对于其他各区要低很多，也一直低于长沙市整体均价。
７、长沙市商品房销售金额及对比分析
数据来源：长沙市房地产政务信息网
06年销售面积同比上升8.01%，销售状况较好，销售金额同比增长14%；07年长沙房地产市场迎来高峰期，无论是销售面积还是销售金额，增长幅度都相当大；进入08年来，由于宏观调控政策和财政政策对房地产市场的抑制作用开始显现，房地产市场销售大幅下跌，销售面积和销售金额下降幅度达到20%以上，预计下半年房地产市场仍无法从低迷中好转。
8、顾客消费心理变化研究
买涨不买跌，涨时疯狂购买，跌时不到万不得已不出手。
房地产业是具有保值增值功能的产业，同时是可以满足人民基本住房需求的大宗型产品。对于这样的产品，消费者的消费心理自然与一般普通消费品的消费心理不同，但必须看到，这样的消费品，亦有其自身的消费心理规律：那就是在为满足居住需求消费时是量力而行，而作为投资性的保值增值产品消费时则是买涨不买跌，涨时疯狂购买，跌时不到万不得已不出手。
相对而言，一般消费群体在购买房子时，因投资需求而形成的购买行为将超过对居住需求的满足，从而，在房地产市场出现下降趋势时，消费群体普遍看跌，出手更为谨慎，持币待购，观望情绪浓厚。
2006年长沙房地产市场供销两旺，受商品房供不应求、房价看涨等因素带动，广大住宅消费群体因担心房价上涨过快导致居住成本过高、买不起房等因素驱使，积蓄已久的刚性需求和改善型住房需求得到彻底的爆发，在房价大幅上涨的情况下，受利益的驱使投机性购房的比例有所加大，于是长沙房价在理性与非理性消费需求中大幅上升，市场风险在繁荣的表象下潜伏。
进入2007年，延续06年火爆形势，07年房地产市场依然牛市，成交面积和成交套数在06年的基础上均有较大增长，广大住宅消费群体因担心房价过分上扬，于是发起了疯狂抢房浪潮，有钱买、没钱的借钱买，房地产市场陷入“越涨越买”、“越买越涨”的购房怪圈，非理性抢购导致长沙楼市短期供不应求和价格直线上扬，至07年底，国家颁布的一系列调控政策（特别是对二次置业的严控）的作用开始逐步显现，全国房地产形势发生扭转，长沙房地产市场也逐步进入调整期，市场需求急剧减少；时至2008年初，长沙房地产市场进入低迷期，消费者对楼市的信心跌至谷底，观望态势严重加剧，“买涨不买跌”，消费者持币待购现。可以预见，受消费者对楼市信心不足的影响长沙房地产市场第四季度的销售形势依然较为严峻。
三、国家与长沙市对房地产市场宏观调控政策研究(2006年至今)
2006年政府出台的主要宏观调控政策
综合政策方面：
1、2006年5月17日，在国务院常委会议上提出了促进房地产业健康发展的六项措施，业内人士称“国六条”拉开了新一轮房地产调控的序幕。
2、建设部等九部委随后制定了《关于调整住房供应结构稳定住房价格的意见》即“国十五条”，提出了各项政策措施，并根据房地产市场的新情况对部分政策措施作了适当调整。
3、进入7月以来，建设部等部委联合发布了多项通知，最主要的政策包括“90/70”和“外资限炒令”。“90/70”政策规定明确了住房结构比例，“外资限炒令”规范外商投资房地产市场准入。
税务政策方面： 5月30日，国家税务总局发布了《关于加强住房营业税征收管理有关问题的通知》和《国务院办公厅转发建设部等部门关于调整住房供应结构稳定住房价格意见的通知》，要求各级地方税务局要严格执行2006年6月1日后的个人住房将购买不足5年的住房对外销售时全额征收营业税。
土地政策方面：国务院、国土资源局根据配合中央及各部委联合精神，制定了配套土地宏观调控政策，规范招标拍卖的国有土地使用权的范围，制定了《关于制止违规集资合作建房的通知》，严禁以任何名义任何方式搞集资建房。
金融信贷政策方面：中国人民银行提高了贷款基准利率，进一步抑制投资需求，稳定房地产价格。7月，银监会发布《关于进一步加强房地产信贷管理的通知》，提出了九项要求，完善房地产信贷管理相关制度及措施。11月，财政部等部委联合印发了《关于调整新增建设用地土地有偿使用费政策等问题的通知》，对新增建设用地土地有偿使用费有关政策作出了重大调整。
2007年政府出台的主要宏观调控政策
综合政策：八月国务院《国务院关于解决城市低收入家庭住房困难的若干意见》，廉租住房、经济适用住房和中低价位、中小套型普通商品住房建设用地的年度供应量不得低于居住用地供应总量的70%。经济适用住房建筑面积控制在60平方米左右。9月七部门联合发布《经济适用住房管理办法》，经济适用住房单套的建筑面积控制在60平方米左右，住满5年补齐相关价款后可获完全产权，上市交易。
土地政策方面：
1、7月国土资源和房屋管理局《出让项目土地使用权转让审核工作程序》，严格控制土地的转让环节，同时，使拿地成本增加，控制开发商囤积土地。
２、10月国土资源部出台《招标拍卖挂牌出让国有建设用地使用权规定》。这一政策出台不仅规范了拿地程序，还将大大打击部分开发商蓄意囤积土地的行为。
金融信贷政策方面：
１、2007年1-11月中央行连续上调存款类金融机构人民币存款准备金率和贷款基准利率，最后一次调整后存款类金融机构人民币存款准备金率达到13.5%，一年期存款基准利率从2.52%提高到3.87%。
２、9月中国人民银行、中国银监会《关于加强商业性房地产信贷国力管理的通知》，提高第二套房贷比例首付，贷款首付款比例不得低于40%，贷款利率不得低于中国人民银行公布的同期同档次基准利率的1.1倍，且首付比例和贷款利率应根据房屋套数再增加而增加。
2008年政府出台的主要宏观调控政策
综合建设方面：
1、2008年1月3日，国务院出台《关于促进节约集约用地的通知》，2008年6月底前，各省要将闲置土地清理处置情况向国务院作出专题报告；要优化住宅用地结构，确保不低于70%的住宅用地用于廉租房、经济适用房、限价房和90平方米以下普通商品房的建设。在闲置土地处置上，首次提出要对闲置土地研究征缴增值地价。可以看出，继续打击“屯地、炒地”仍然是房地产调控的重要目标。
2、10月22日:从2008年11月1日起，对个人首次购买90平方米及以下普通住房的，契税税率暂统一下调到1%；对个人销售或购买住房暂免征收印花税；对个人销售住房暂免征收土地增值税。地方政府可制定鼓励住房消费的收费减免政策。金融机构对居民首次购买普通自住房和改善型普通自住房提供贷款，其贷款利率的下限可扩大为贷款基准利率的0.7倍，最低首付款比例调整为20%。同时,下调个人住房公积金贷款利率,各档次利率分别下调0.27个百分点。
税收方面：
１、《关于房地产开发企业所得税预缴问题的通知》——对非经济适用房开发项目的预计利润率作出规定：位于省、自治区、直辖市和计划单列市人民政府所在地城区和郊区的，不得低于20%；位于地级市、地区、盟、州城区及郊区的，不得低于15%；位于其他地区的，不得低于10%；经济适用房维持3%。
２、《耕地占用税暂行条例实施细则》——首次明确医院、学校职工住房占地和经营用地要按适用税额缴税，并调高了延续20年的旧标准。
金融信贷方面：
人民银行在2008年继续大幅上调存款准备金率，这反映了国内通货膨胀压力仍然较大、国家实施从紧货币政策的方针未变。对房地产市场来说，银根收缩客观上将使开发企业面临更大的资金压力。
从2008年9月16日起，下调一年期人民币贷款基准利率0.27个百分点；存款基准利率保持不变。从2008年9月25日起，除工商银行、农业银行、中国银行、建设银行、交通银行、邮政储蓄银行暂不下调外，其他存款类金融机构人民币存款准备金率下调1个百分点。10月9日，央行再次降息。10月15日起下调存款类金融机构人民币存款准备金率0.5个百分点；10月9日起下调一年期人民币存贷款基准利率各0.27个百分点。其他期限档次存贷款基准利率作相应调整。
2008年长沙市 “救市”政策
救市第一招：全面推行货币补贴方式
7月22日，长沙市人民政