提交版-长春重庆路威尼斯商业项目商业综合服务合同XXXX-8-25.docx

长春重庆路威尼斯商业项目
商业综合服务
之
委托合同书

委托方（以下简称甲方）：
地址：
承接方（以下简称乙方）：同昌盛业（北京）资产管理顾问有限公司
地址：北京市建国门北大街8号华润大厦19层1902-1903

甲方委托乙方进行吉林省长春市重庆路威尼斯（暂用名）商业项目的商业研策顾问及营运管理顾问、招商服务工作，为了明确双方责任和承担的义务，根据《中华人民共和国合同法》及有关法律法规，结合本项目工作的具体情况，双方本着平等互利的原则，经过友好协商，达成一致，共同遵守本合同条款。

1、项目名称：吉林省长春市重庆路威尼斯（暂用名）商业项目，（以下简称“项目、本项目、该项目”）；

2、项目概况
地点：位于 。总用地面积约 万平方米；

3、委托内容
本合同书甲方委托乙方进行的服务内容共分为三部分：第一部分为项目商业研策顾问服务（含项目前期商业研策服务部分及项目商业深化研策服务部分）；第二部分为项目营运管理顾问服务（含前期营运管理顾问、筹备期营运管理顾问及后期营运管理顾问服务）；第三部分为项目独家招商服务；各部分服务内容祥见本合同附件。

4、各部分服务内容、服务形式、费用、支付方式及服务期限
4.1 项目商业研策顾问服务工作：
4.1.1服务内容：乙方将提供该项目的商业研策顾问服务工作相关的服务内容详见附件一
4.1.2 服务形式
4.1.2.1本项目之商业研策服务的形式以提供甲方本合同所约定之专题书面报告并组织现场陈述，提供专业顾问意见的非驻场服务形式为主。
4.1.2.2乙方为甲方提供的服务应当以PPT文件（含文字、图片及平面示意图）体现，最终服务成果均应当为书面文本贰套（彩色打印稿）以及电子文本壹套（PDF格式）。
4.1.2.3 乙方提交商业研策报告成果时安排一次赴现场对报告内容进行讲解汇报。
4.1.2.4乙方代表必须将服务成果终稿以4.1.2.2所述形式提交甲方代表。 甲方须在接到 乙方提交的阶段报告后5个工作日内提出书面的完善修改意见，超出该期限甲方未能提供书面完善修改意见视为甲方对乙方提交的该阶段报告予以认可。乙方须在接到甲方书面完善修改意见通知后7个工作日内，完成对于报告的修改工作。但此报告之修改次数限定为不超过二次。对于紧急事项，甲方可通过电话、传真通知确认。
4.1.2.5其他要求
　　 乙方向甲方提交的报告终稿正式文件，并应当通过直接提交或特快专递邮寄的方式送达甲方。
4.1.3 委托服务时间：
自本合同双方签署之日起60日乙方内完成附件一约定的项目前期商业研策服务报告初稿的内容并提交甲方；在甲方提供聘用的设计公司项目概念设计方案日起至60日内乙方完成附件一约定的项目商业深化研策服务报告初稿。如因甲方设计公司提供商业平面等图纸资料、延误而造成上述工作日期延长乙方不承担任何责任。

4.1.4 项目商业研策服务工作服务费用及支付形式：
4.1.4.1项目商业研策服务费用
本项目之商业研策服务费用共计人民币壹佰万（1000,000）元整，该服务费用包含乙方按照本合同第4.1款约定提供有关服务的人工费用、交通费用；
4.1.4.2、支付方式：
服务费应按照如下标准由甲方分三期支付于乙方指定银行账户。乙方应于甲方支付每笔款项时出具正规合法发票。

名称
金额
付款条件
首付款
人民币伍拾万元整
合同签署后5个工作日内；
贰期款
人民币叁拾万元整
项目前期商业研策服务报告全部内容的初稿提交后5个工作日内；
叁期款
人民币贰拾万元整
项目深化商业研策服务报告全部内容
的初稿提交后5个工作日内；

4.1.4.3、乙方指定银行账户：
户名：同昌盛业（北京）资产管理顾问有限公司
开户行: 交通银行北京东单支行
帐号：1100 6019 4018 0100 54308

4.2 项目商业营运管理顾问服务
4.2.1 项目前期营运管理顾问服务工作内容
4.2.1.1在项目开业前，乙方将会在前期的商业营运管理以提供专业的服务，具体服务内容详见附件二

4.2.2 项目前期商业营运管理顾问工作服务时间及形式：
4.2.2.1服务形式
乙方委派高级经理以上人员及工程经理各一（1）名每月二次定期参加甲方的设计、工程例会，并以每月提交工作报告及相关专业报告的形式提供顾问服务。

4.2.2.2服务时间
自甲方提供乙方本项目概念设计方案之日起至项目试营业日前9个月止（即项目进入营运管理筹备期）。

4.2.3项目前期商业营运管理顾问工作服务费用及支付形式：
4.2.3.1 服务费用
服务期内每月人民币壹拾伍万（150,000）元，上述费用含服务期乙方顾问人员赴项目的各项差旅费用。
4.2.3.2 支付方式：
4.2.3.2.1首期服务费甲方于提供乙方概念设计方案后5个工作日内，以银行转帐方式支付至乙方指定账户。
4.2.3.2.2 第二期服务费起每月五日内由甲方以银行转帐方式支付至乙方指定账户。

4.2.4项目筹备期商业营运管理顾问工作内容
4.2.4.1乙方将会在项目筹备期的商业营运管理以提供驻场管理团队专业顾问服务，具体服务内容详见附件三。

4.2.5项目筹备期商业营运管理顾问工作服务时间及形式
4,2,5.1服务形式
乙方委派项目总经理、总物业经理、推广总监、租务总监、客服总监、总工程师进驻项目现场主持商业各项筹备工作，并以每月提交工作报告、相关专业报告及现场实地工作的形式提供各项服务。乙方将与所委派的上述职位的管理人员签署相关劳动合约。

4.2.5.2服务时间
自项目试营业前9个月开始至项目试营业日止。

4.2.6项目筹备期商业营运管理顾问工作服务费用及支付形式：
4.2.6.1服务费用
每月人民币壹拾伍万（150,000）元，该费用不含派驻人员的工资福利等相关费用。乙方派驻人员每月的工资、福利及开办所需的各项费用由项目前期相关开办费用支付计入项目开办费用。项目筹备期中,属乙方后期营运管理全职派驻现场的人员每月的工资、福利费用,甲方将于每月五日前支付当月的相关费用至乙方帐户。

4.2.6.2支付方式
4.2.6.2.1每月驻场人员的工资福利各项费用由甲方每月五日前以银行转账的方式支付至乙方指定账户。
4.2.6.2.2自进入筹备期之日起每个月的每月五日前以银行转帐方式支付当月顾问服务费至乙方指定账户。

4.2.7项目后期商业营运管理顾问工作内容
4.2.7.1在项目试开业日后乙方提供日常的商业营运管理专业的管理团队驻场顾问服务，具体服务内容详见附件四。

4.2.8项目后期商业营运管理顾问工作服务时间及形式
4.2.8.1服务形式
乙方委派项目商业的高管人员主持商业日常经营管理工作，乙方公司各专业给予相关支持，现场每月提交工作月报告。

4.2.8.2服务时间
自项目试开业日至以后36个月。

4.2.9项目后期商业营运管理顾问工作服务费用及支付形式：
4.2.9.1服务费用
4.2.9.1.1每月服务费为人民币贰拾伍万（250,000）元与项目商户租金与场地租赁费之和的7%，两者取其高。甲方每月首5个工作日内除预付当月贰拾伍万（250,000）元的月服务费外还要根据上月租金与场地租赁费之和的收入决算支付总收入之和的7%较贰拾伍万（250,000）元的超出部分费用，一并支付至乙方指定帐户。
4.2.9.1.2每月驻场团队人员的工资福利费用，甲方于每月五日前将当月费用支付至乙方。
4.2.9.2支付方式
以银行转帐方式支付至乙方指定账户。

4.3商业首席招商代理服务
4.3.1项目首席招商代理、招商管理服务内容（见附件五项目首席招商服务内容）

4.3.2项目首席招商服务的服务时间及形式
4.3.2.1服务形式
乙方委派专业的招商人员进驻项目，并利用全国招商渠道协助业主方进行招商执行工作。
4.3.2.2服务时间
自本合同签署之日起至项目商业试营业后6个月止。

4.3.3项目首席招商服务的服务费用及支付方式
4.3.3.1招商管理费
自招商人员进驻之日起至项目商业试营业日后6个月止，甲方须于每月首5个工作日内支付乙方招商管理费每月人民币伍万（50,000）元。
4.3.3.2招商服务佣金
4.3.3.2.1对于乙方成功引入的品牌客户，甲方按照相当于租户租赁期内平均基本月租金（不计免租期）1.5倍的金额（即租赁期内平均基本月租金×1.5）作为服务费。如果租金以纯抽成形式计算或甲方与租户合作经营，乙方的招商服务费则以该租赁店铺较早前由甲方所订立的底线租金作为计算服务费的平均基本月租金。
4.3.3.2.2。 场研策中心（商业）4.44招商服务费的50%将于甲方与乙方推荐的租户签署租赁意向书，并收到租户定 金后5个工作日内支付给乙方。
4.3.3.2.3 甲方已与乙方推荐的客户签署了正式的租赁合同，且客户已支付所有租赁押金, 甲方于五个工作日内支付乙方30%的招商服务费。
4.3.3.2.4乙方推荐的客户收楼时，甲方于五个工作日内支付乙方余下 20%的招商服务费。
4.3.3.2.5如乙方介绍的租户缴纳定金后或在签订合同后悔约，甲方将没收租户已付的定金，已扣除的定金甲方仅支付乙方50%招商服务费。
4.3.3.2.6如商户属第三方服务的，在确保第三方的招商服务费后，相当于租户租赁期内平均基本月租金（不计免租期）0.5倍的金额（即租赁期内平均基本月租金×0.5）作为服务费。
4.3.3.2.7乙方推荐客户以乙方同甲方签署的客户推荐确认单为凭证。

4.3.3.3支付方式
4.3.3.3.1以银行转帐方式支付至乙方指定账户。

5、甲方责任和权利
5.1考察监督乙方顾问工作的实施及制度的执行情况，委托期内有权审核乙方顾问服务的各项专业报告。
5.2不得在委托期内的任何时间或在委托期之后一年内雇佣乙方正在聘用的高级主管级以上员工。
5.2甲方负责收集、整理用于项目顾问服务所需全部图纸、档案、资料提供至乙方，以利其开展相关服务工作。
5.3有权向社会各界宣布甲、乙双方合作之事实，有权有选择地播放、展示、发布乙方有关项目经营管理资讯、信息（如录相、图片、文字说明）、广告等，但以上资讯、信息、广告之具体内容须书面报送乙方认可后方可发布或播放，且不得对乙方之社会声誉及经济造成损失，不得对乙方日后工作造成不便。
5.4及时处理由乙方以月工作报告形式报甲方的非乙方原因而产生的各种问题。
5.5甲方应提供制作双方确定的招商手册、及电子招商文件作为宣传资料给予乙方进行推广使用。
5.6法律、法规规定由甲方承担的其它责任。

6、乙方责任和权利
6.1委托期结束后一年内乙方或其经营管理项目不得雇佣甲方项目聘用的经理级或以上员工。
6.2按进度计划及要求做好相关顾问服务工作。
6.3与甲方保持有效沟通，维持良好关系，以利各项服务工作的开展。
6.4有权向社会各界宣布甲、乙双方合作之事实，有权有选择地播放、展示、发布甲方有关项目信息（如录相、图片、文字说明）、广告等，但以上资讯、信息、广告之具体内容须书面报送甲方认可后方可发布或播放，且不得对甲方之社会声誉及经济造成损失，不得对甲方日后工作造成不便。
6.5乙方如按甲方要求到北京、长春以外地点工作，所产生之相关交通费、住宿费、餐费等，应由甲方报销或负责安排。
6.6综合项目经营管理的其它实际需要，乙方提供本物业在配套公用设施、机电设备选型、安装等方面的建议，有权要求甲方尽可能采用并对因未采纳该建议，如因甲方不采纳而产生的后果乙方不承担任何负责。
6.7乙方派驻项目人员劳动关系归属乙方，与乙方签署劳动合同，并按照乙方企业内部规定享有年假休息的权利。
6.8法律、法规规定由乙方承担的其它责任。

7、违约责任
7.1当乙方出现下列行为时，甲方有权单方解除合同，但须提前一个月通知乙方：
7.1.1擅自将对该合同内的工作委托或承包给第三方；
7.2当甲方出现下列行为时，乙方有权单方解除合同，但须提前一个月通知甲方；
7.2.1甲方未按本合同约定支付服务费用，经乙方书面催促，超过10个工作日仍未支付；
7.3甲、乙双方任何一方违反本合同有关条款或因自身其它原因，直接造成对方名誉或经济损失的，对方有权要求违约方限期整改或解决，限期整改或解决不了的，对方有权终止本合同。
7.4合同期内，甲方本项目资产整体转让，甲方应尽力说服承接方延续本合约。但如承接方不愿接受乙方继续提供服务，甲方须提前三个月通知乙方或补偿乙方三个月的按本合约内4.2.9.1.1条款约定的基本服务费方可解除本合同， 同时甲方须支付乙方派驻项目管理人员的按劳动合同需要赔付的劳动解约费用。
7.5本合同生效后，甲、乙双方任何一方公司内部出现的股权转让、关联方之间的合约转让、股东变更、法定代表人变更或甲方将本项目整体或部分转卖第三方及其它原因均不构成终止本合同的理由，否则违约方须于违约行为发生之日起三十日内一次性向对方支付违约金，违约金数额按照人民币100万元计取，因此造成合同一方名誉或经济损失的，应予以相应赔偿。
7.6如甲方延期支付服务费，则乙方有权收取应付费用的每日千分之三作为违约金。
7.7在本合同期内如双方任何一方无条件解约，则解约一方都须支付违约一方100万的违约金作为赔偿。

8、其它事项
8.1 经双方协商一致，双方可对本合同的条款进行修订、更改或补充，以书面形式签订补充协议（含附件），补充协议（含附件）与本合同具有同等法律效力。
8.2 双方如欲续订合同，应在服务期满前三个月向对方提出书面意见，，就续约事宜进行洽商，并另行签署合同。如服务期届满甲乙双方未达成一致意见并签署合同，则本合同自服务期届满之日终止。
8.3 本合同执行期间，如遇不可抗力，致使本合同无法履行或造成名誉、经济损失的，双方均不承担违约责任并按有关法规政策规定及时协商处理。
8.4 本合同在履行中如发生争议，双方应在一方向另一方发出协商要求的书面通知后立即协商解决，若在书面通知之后的十四天内该争议因故仍未解决，则任何一方均可提请当地法院依法判决。
9、本合同之附件均为合同有效组成部分。本合同及其附件和补充协议中未规定的事项，均遵照中华人民共和国及其地方的有关法律、法规和政策执行。
10、本合同一式四份，甲、乙双方各执二份，具有同等法律效力。本合同自双方签字、盖章之日起生效。
（以下无正文）

甲方：

代表签字：

公司盖章：
签约日期：

乙方：同昌盛业（北京）资产管理顾问有限公司

代表签字：

公司盖章：
签约日期：

附件一、项目商业研策顾问服务内容：
第一部分:项目前期商业研策服务内容
A、市场研究判研
1.城市宏观环境发展判研
研究重点在于发现宏观经济、居民生活及消费等宏观商业环境的发展趋势和潜力，以及对于本项目发展的支撑力。分析内容包括：
1.1 城市概况
从城市地位、人口分布、规划定位等方面描述城市发展概况。
1.2 城市经济发展水平
分析城市近年来宏观经济数据及产业结构，了解城市经济发展水平。
1.3 居民生活及消费
分析城市零售市场规模及消费指数，了解城市居民消费水平。
1.4 发展规划及政策
分析城市发展规划，了解未来城市的发展方向。
1.5 宏观环境发展趋势
通过以上分析得出城市宏观发展趋势，找到其对于项目发展的支撑力。
2.城市商业发展判研
研究重点在于掌握城市商业总体发展现状特征及发展趋势，并从中找出商业市场的发展趋势及市场空白点。分析内容包括：
2.1 城市商业发展概况
分析城市商业发展的宏观供应量和规划、大型零售商业设施分布及发展特征。
2.2 城市商圈布局及发展特征
分析城市主要商圈分布、特征及概况，并分析商圈内主要商业设施的发展情况。
2.3 城市商业发展趋势
通过城市商业宏观发展概况及同昌盛业商圈发展模型分析城市商业发展趋势，找到项目发 展的市场空白点。
3.商圈环境研究
研究重点在于通过商圈环境的研究，较为准确的描述本项目的区域商业环境并找出潜在的发展空间从而为项目定位、目标消费者定位、项目商业布局及业态划分提供分析依据。
4.项目立地条件初步判研
对项目商业以及住宅的地理位置、交通可达性、项目可见性及外观设计提出专业意见以及建议，从而使得项目的概念设计在后期更具可操作性。
5.项目成功关键因素分析
透过SWOT分析模型简述本项目之商业发展条件和机遇，并提供2个案例的成功发展经验来提取本项之商业发展的成功关键因素。
5.1 项目SOWT分析
从项目的优势、劣势、机遇及挑战四个方面对项目进行分析。
5.2 项目的成功关键因素分析
提供2个国内外成功案例进行借鉴，从而总结出我项目的成功关键因素。

B、商业用地功能布局策划：
1. 项目商业概念定位
依照前述对于项目前期资料的判研，对于项目的商业以及住宅概念进行定位。
1.1 项目概念定位建议
对项目整体进行类型及发展方向定位，并初步确定其主题。
1.2 商业概念构想
对项目整体的定位概念进行描绘，明确项目发展方向及核心元素。提供2套商业概念方案。
1.3 项目商业开发体量推算
根据市场分析结果结合相关案例对商业开发体量进行推算，形成开发体量的建议。
2.土地最适宜用途分析建议
配合甲方聘请得概念设计单位以及依照前期市场研究的结果结合项目地块资料及控制指标要求，对于项目的地块各功能摆放及要求提供相应建议。
2.1 商业地块功能配置
根据市场分析结果结合相关案例对商业地块区位及功能配置的建议。
2.2 商业建筑布局建议
配合甲方聘请的概念设计单位对项目建筑立地条件进行分析，提供建筑布局建议。

第二部分:项目商业深化研策服务内容
A、项目商业策划
1. 市场定位分析
Ø 商业类型定位分析
Ø 目标消费者定位分析
Ø 商业档次定位分析
Ø 商业主题定位
2. 商业概念
Ø 核心商业价值
Ø 业态类别构成
Ø 代表性商户推荐
3. 商业规划及设计建议
Ø 业态布局总体规划
Ø 商业平面布局及店铺规划建议
Ø 代表性商户主要机电指标要求
Ø 其他配套商业设施布局及建议
（活动广场、停车位、卸货区等）

B、项目商业策略
1.租户组合及品牌落位
Ø 本阶段将提供目标商户清单及基本布局指引，并依据建筑设计公司所提供的建筑设计平面图进行品牌落位图的制定。
Ø 按商业概念及业态规划对目标品牌及备选品牌进行落位。
2.租金评估及收入测算
Ø 可参考之市场租金资料
（可参考项目、成交租金水平或商户经营资料）。
Ø 租金标准评估
运用市场对比法和成本还原法推算本项目的租金标准，并最终细化到单一店铺的租金标准。
Ø 十年期租金收入测算
分析影响租金收益的主要因素，并初步估算出十年期租金收入测算结论。
3.招商政策
Ø 招商品牌的次序建议
Ø 招商条件及策略建议

C、建筑设计评审及整体规划建议
1.建筑设计方案的评审
2.建筑设计方案的优化建议
Ø 建筑布局及主要指标建议
Ø 建筑动线及商业空间建议
Ø 平面布局及装修风格建议

附件二、前期营运管理顾问服务内容：
一、招商推广顾问内容
商业项目命名审核建议
项目VI、CI导视系统审核及设计建议
推介书制作建议
租赁处安排建议
项目模型制作，立体电脑动画展示短片审核建议
招商会安排，宣传品及礼品制作建议
不同招商阶段之媒体广计划及公关计划
项目前期推广各项预算
项目初步广告位及布局建议
制定招商推广方案

二、前期营运管理顾问服务内容
将根据商业定位、业态落位、营运管理需求，提供项目的建筑、机电设备需求的专业建议服务，内容包括：

n 工程专业
• 建筑设计评估与建议：从经营管理角度对物业之使用功能、建筑平面设计、等方面提供管理顾问建议，以满足日后营运管理低成本、高效益、高标准之经营管理需要；
• 物业各项弱电智能化系统评估与建议；
• 机电设备系统设计、设备选型评估与建议;
• 电梯、扶梯配置及选型建议；
• 工程设备用房合理性评估与建议；
• 能源收缴与节能控制建议：包括项目其他功能区域及供电、供水、空调、燃气系统合理分割与独立计量要求。

n 安防专业
• 保安监控与消防中心系统规划设计评估与建议；
• 购物中心、停车场、地下空间保安消防管理系统合理性评估与建议。

n 服务专业
• 商业POS系统的建议已记人流量计数系统的建议；
• 室内外管理指示系统概念建议；
• 商业中心会员系统建议；
• 商业中心会员区域布局建议；
• 室内外平面及垂直人流、物流、车流交通组织评估与建议；
• 停车场的规划设计（车库出入口、车流动线、车位等）评估与建议；
• 管理办公用房合理配备评估与建议；
• 管理服务设施合理配备评估与建议；
• 垃圾用房设置及垃圾处理办法评估与建议；
• 物业管理食堂餐厅用房合理配备评估与建议。

n 前期营运管理顾问需提供的相关支持工作
• 对购物中心进行管理费用测算；
• 并于甲方正式全面对外招商前提交书面报告，以便招商、租售、对各业户就管理收 费及服务标准进行合理之承诺；
• 对购物中心部分的店铺分割、业种业态分布、内外动线设计从管理角度提供书面意见；
• 对招商人员进行营运管理基础知识培训、考核，以便其在招商过程中能够准确的就购物中心日后的管理服务给予各业户合理的解释和承诺，并定期安排员工的培训工作；
• 对土建、外立面及内部装修、机电设备设计及选型从管理专业角度提供专业意见及建议。

附件三、筹备期营运管理顾问服务内容：
运营系统建立
--运营管理收入预算
--营运管理支出预算
--财务制度建立及财务人员培训
--指定营运管理月报模板
--复核POS收银系统
--对于IT硬件以及软件的管理要求
--办公用房以及后勤用房的制定
--相关办公设配以及设施的采买
--验收以及交接购物中心的物业设备设施
--验收以及交接购物中心的机电设施以及设备用房
--购物中心的设备设施的调试
--制作项目开业前的推广计划
--制作项目开业前以及开业后的推广预算
--项目场内以及场外的广告位的设立以及收入预算
--选定项目的推广公司
--监督推广活动的执行
--建立项目的租务管理系统
--制定项目人力架构
--依据项目工程进度招聘人员到任

机电以及各类工程系统
--验收以及接受设备设施
--制定设备设施的计划性维修保养方案
--各类机电用房的整理以及规范制度
--收集相关机电设备使用说明以及维保条约
--制定维修保养相关预算
--设备设施的调试

市场推广
--市场推广计划
--推广预算（收入/支出）
--推广活动
--准备筹划开业仪式
--复核顾客忠实消费计划
--媒体关系策略
--制定以及采买推广工具
--活动公关公司的选聘

人力资源
--确立人事架构
--确立人员编制
--制定培训手册
--员工福利计划
--招聘人员时间表

其他事宜
--各项管理制度手册编制确定
--各项营运管理服务操作流程的编制确定
--商户商铺接受办理
--商户二次装修手续办理
--商户二次装修管理
--POS、MI等营运管理系统安装调试
--商户二次装修审图、验收
--各类内部表格、宣传品、POP印刷
--政府各级主管部门沟通
--项目邮政通邮
--员工工服选样制作
--外包公司招投标选聘
--市政部门各项收费办理沟通
--其他各项准备工作开展等。

附件四、开业后营运管理顾问服务内容
商业经营管理期主要顾问工作指导事项和职责包括：
Ø 审核各租户/业主的内装，设计图纸，配合租户的图纸报批工作；
Ø 监督管理并协调配合租户/业主按照“装修手册”的规定进行装修装饰工程。
Ø 配合、督促租户/业主依规划时间进场装修并按期完成装修工程；
Ø 监督施工现场的安全管理工作；
Ø 项目公共区域的保洁、保安和管理，为租户的店铺经营提供符合规定的环境条件， 并以租户续租本项目为管理目标；
Ø 设施管理：项目所使用的所有设备、设施物业系统的维护、管理、维修、改造、新技术的应用及各种设备设施系统的整合，并关注节能等有关成本控制内容；
Ø 营运管理：综合管理商场的调研，营运，招商、推广等；
Ø 各项营销推广工作的落实；
Ø 各商户经营状况的分析有针对性地对内部商户资源逐步调整，提高租金收益水平；
Ø 建立良好的会员机制，培养忠实消费群体，给商户经营创造条件；
Ø 对周边竞争对手进行良好分析，实施调整项目经营推广策略；
Ø 在保证良好经营状态的同时，合理降低各类能源费用的支出，增加整体收益水平等。

日常管理服务
Ø 日常管理工作，包括但不限于消费者服务、租户需求服务、购物中心CIVI系统的使用以及维护、公共广播系统使用以及监控管理（背景音乐、电视屏幕）、各楼层公共设施指示牌、各租户广告灯箱等的管理及维护、有关的业务报告及记录；
Ø 工程管理工作，包括但不限于租户保修服务、店铺装修管理、店铺装修图纸审批、各设备系统日常运转和定期防护性保养、维修、改造，公共设施、各项工程的维修记录、有关的业务报告及记录；
Ø 清洁绿化工作，包括但不限于：清洁承包商的甄选及管理、广场内外日常及定期的清洁作业、垃圾处理及搬运、垃圾站的管理、环境美化及维护、有关业务报告及记录；
Ø 保安工作，包括但不限于：门禁、营业时间外的房客登记、巡逻业务、失误及遗留物件的记录及管理、人流/车流的控制、车场管理、卸货场的管理、消防中心及保安中心室的管理、紧急状况处理、与租户推动联防计划、有关业务的报告及记录。

人力资源系统的实施
Ø 各部门及专业工作规范、准则的考核和结构调整；
Ø 员工手册的监督执行，如员工绩效评估和奖惩、考核及考勤制度的实施和调整；
Ø 员工薪酬及福利的实施和调整；
Ø 员工制服的配备；
Ø 招聘与人员更换；
Ø 培训项目的制定和实施；包括但不限于：安全、清洁、客户服务人员等；火灾疏散程序培训、防火演习、以及其它紧急情况的演习，如：抢劫、人员伤亡、地震、炸弹、骚乱等。

会计、预算以及财务控制
Ø 租金、物业管理费、停车费、电费与其它公用事业收入、以及各种杂项收入；
Ø 收银和催收所有帐款；
Ø 租户的信用控制；
Ø 各类押金、保证金的保管；
Ø 对外一般财务账册及管理，包括但不限于收支、报表、差异、对帐、电费与其它公用事业收入、以及各种杂项收入；
合理的预算控制及预算，包括但不限于：
Ø 预计收入（租金、管理费、市场推广费、停车位费、利息等），预计成本（薪金和补贴、设备维护、保险、坏账损失、折旧等）；
Ø 物品供应商的联络；
Ø 年终结算及下一年度之预算。

总务行政管理
Ø 文具及办公用品购置及发放等；
Ø 办公资产装备的管理（复印机、电脑、照相器材等）；
Ø 内部车辆管理；
Ø 各类文件档案的分类保存和管理。

租约管理以及租户服务
Ø 针对既有租户的管理，包括但不限于：执行所有相关制度和规定、到期后租赁选择、续租及其相关法律文件制定程序，转让租赁；
Ø 针对新租户的管理，包括但不限于：新租户的探寻，新租赁的执行准备、租约准备与账户设立，审批和监督新租户的装修工程；
Ø 针对商业整体租赁的管理，包括但不限于：空置率报告与行动计划情况、租赁计划更新、日志报告更新、执行与所有零售商达成的租赁，根据市场变化监控新交易谈判底线，租金审查，监督各项租赁改动；
Ø 执行租务控制系统的例行工作，包括但不限于监控租户销售业绩，竞争对手的现况、商铺重新布置或改善的调查报告等；
Ø 按时收取租金及租金的催收催缴；
Ø 处理租户及公众的投诉；
Ø 建立并动态维护租户档案。

广告宣传与公共关系
Ø 市场策略拟定：进行定期的销费市场研究、对目标消费群转变的掌握、监察市场上的竞争者、制定市场定位加强战略；
Ø 拟定并监督实施商业的营销、宣传、促销计划，包括但不限于：制定并控制宣传与营销预算；为营销与宣传制 作收支报告；建立和谐的租户关系并获得他们对各种项目的支持；制作每月消费者访问量报告；制作每月营销进展报告；
Ø 举办促销、展览及节日月和公益活动并评估其效果；
Ø 策划并实施促进租户互动关系的活动，不断改善与租户的联系；
Ø 在必要的时候向租户公布物业管理费及宣传推广费的收支情况；
Ø 协调包括政府、消费者、新闻媒体等相关机构和个人在内的公共关系。

定期管理报告
Ø 运营报告：物业费用分析、物业及设施改善建议、停车场性能报告；
Ø 财务报告；
Ø 租赁管理建议报告：竞争对手情况、租赁状态、租赁变更与到期监控、人流量分析；
Ø 推广及公共关系建议报告：广告与宣传效果及计划等；
Ø 同业市场分析。

安全系统
报警系统：在商场内安装各种探测器，组成防盗、防劫、防火安全防范系统。
周边防范系统：周边红外探测器，公共区域监控闭路系统，全方位24小时保证安全。
自动巡更系统：保安员携带巡更记录机按指定路线和时间到达巡更点进行记录，保存巡更信息，人防和技防相结合。
车辆出入口管理系统：车辆出入口，对进出车辆进行控制。

其它系统
公共设施监控系统
紧急广播背静音乐系统
电视系统
电子告示牌系统

公共秩序安全管理
--车辆分流
在主入口及地面放置明显指示标志，指导车辆通往其去处，不必由于过多绕行而造成堵塞。
--人车分流
明确标明行人的人行道及人行横道位置，尽量减少人、车交接处，并在各人行横道处明确放置减速指示及停车标志，确保行人安全。
--减速机制
在各转角位置放置减速标志及在路面设置减速垄。
--设置防撞栏
在人行道交接人行横道处，设置防撞栏，减低交通意外时可能造成的伤害。
--公共广播系统
确保公共广播系统在任何情况下都能正常运作，指示商场内群众在紧急情况出现时如何自行处理。
--紧急通道照明
确保在各种紧急情况出现时，包括停电，所有疏散通道都有基本照明。
紧急通道标志
确保在所有情况下，所有通道指示标志都能清晰可见。
--紧急事故处理演练
定时让所有管理员工参与紧急事故处理演练，包括如何控制群众流向，安抚情绪，疏散方向，有事故肇事时的配备及程序等。

节能方案
将根据项目的实际情况，对能源消耗进行控制与节约提出建议：
主动记录所有能源支出及用途。该记录应包括所有水、电、气及其他耗能的设施；
从供电公司获得至少一年和使用设备标准相符的数据。这些来自于能源公司的数据应以最小间隔时间单位为其形式；
分析帐单以确定最高消耗量的月份、系统类型及位置，如果需要，可安装或建议安装附加监察电表以执行监控并实现制定基准的目的；
按业态分布及需求制定各项耗能设施设备的运行方案以在不影响服务水平的情况下达到最高的节能效果；
预先确定节约能源方法，包括利用新技术及新产品；
如果有必要，应利用电力监控设备以确定特大的能源浪费问题；
至少每年一次复查电力使用率结构以保证合同规定的最大需求量；
通过使用周期成本的方法全面地检查所有大型能源重新利用的程序。

附件五、招商服务内容
一、招商管理服务工作内容;
开业前招商策略顾问
Ø 细分市场及目标租户
Ø 核心商户访谈
Ø 租户组合, 业态配搭
Ø 租金收取模式建议
Ø 扣率租金标准建议
Ø 租赁免租期建议
Ø 租赁期限建议
Ø 审核租赁合同及文件
Ø 旗舰店，次主力店之招商计划及目标租户
Ø 市场推广及租赁计划
Ø 开业后短期及中长期业态调整构想建议

二、首席招商代理服务
利用同昌盛业的网络化全国招商渠道协助甲方进行首席招商服务工作，具体内容主要包括：
Ø 重点商户推介
Ø 与目标租户现场视察
Ø 拟招商品牌的评估分析
Ø 品牌落位及阻力条件谈判（包括其他中介代理个案）
Ø 落实租赁意向书之签署及跟进租户支付定金
Ø 租赁合同条款修订洽谈
Ø 落实租赁合同之签署及跟进租户支付所有押金
Ø 租赁期限、免租期、扣率租金标准建议
Ø 跟进租户交场及进场装修