营销招商类制度流程.docx

营销招商类制度流程
营销招商中心工作职责
1. 负责企业的整体形象策划、品牌建设与维护，不断提高企业的知名度和美誉度；
2. 负责整体市场状况研究：供求分析、客户分析、竞争对手分析、政策研究等；
3. 负责对市场进行调查研究（市场大形势研究、市场供需研究、市场动态研究、客户需求研究、竞争策略研究、新楼盘研究）并提交《市场调研分析报告》、《项目投资可行性研究报告》、《项目调查表》、《客户调查问卷》掌握市场动态做出市场发展预测，了解物业状况，商圈情况及项目租金水平，建立公司业务数据库，为项目定位以及后阶段工作提供数据和理论支持；
4. 负责进行产品研究，对项目运作模式、项目的物业类型比例、项目规划设计要求及项目物业管理模式等方面提出可行方案。负责结合成本控制中心、设计管理中心提交《项目定位建议书》、《项目建筑规划设计任务书》，《项目物业管理任务书》
5. 确定项目总体销售方案和项目宣传推广计划，展开前期宣传推广并组建销售团队。
6. 负责公司开发物业的销售、合同签订等工作；
7. 负责公司及项目公司营销人员岗位职责及录用标准的拟定，营销制度、流程、工作标准的建设工作；
8. 负责公司销售目标的制定、分解及考核。
9. 参与对营销策划代理公司、招商代理公司的考察、谈判以及合同的签订。积极协助代理公司进场后的日常工作（如：宣传资料的设计、大型活动的举办等）。
10. 参与产品的市场调研及价格的确定，明确销售任务及销售目标，实时汇总销售业绩，对销售代理公司作出评价意见，确保销售任务的完成；
11. 商业合作伙伴的选择。明确招商代理合作的原则及商业管理公司引进原则；参与对商业合作伙伴的考察、谈判及合同的签订；
12. 大规模招商实施阶段参与备选公司进行谈判、客户进行谈判，审定确认并组织签订招商合同；
13. 完成各项目《商品房预售许可证》的办理工作；
14. 完成各项目销售合同的签订和管理、房产总证和分户房产证的办理、客户投诉的跟进、客户档案的管理；
15. 负责组织业主进行房屋的交接工作；
16. 负责广告、策划 、设计、制作、媒体等合作单位的招标、仪表配合工作，并做好合作单位关系维护工作，树立良好的企业形象；
17. 配合工程管理中心完成开发项目后评估工作；
18. 负责完成公司领导交办的其他事务。

营销策划部工作职责
1. 负责企业的整体形象策划、品牌建设与维护，不断提高企业的知名度和美誉度；
2. 负责整体市场状况研究：供求分析、客户分析、竞争对手分析、政策研究等；
3. 负责项目的前期调研、项目定位建议书及整体推广方案、价格方案、优惠方案、销控方案、重要房展会方案、阶段性策划方案等的制定；
4. 负责销售人员的培训、销售团队的建设；
5. 负责销售中心的选址及方案制定；
6. 负责公司及项目公司营销人员岗位职责及录用标准的拟订，营销制度、流程、工作标准的建设工作；
7. 负责销售现场、销售道具、样板间的确定、包装、维护与管理工作；
8. 负责组织销售合同的填写、初步审核与管理工作；
9. 负责公司各阶段销售目标的完成，合理控制销售费用；
10. 每月1日上报项目总营销额及月度、季度、年度销售计划及方案调整；
11. 每月1日前报上月资金实际使用情况及本月资金使用计划（+5%，-10%），同时上报销售动态分析表；
12. 负责招商策划工作，制定招商工作计划及方案，全面负责招商管理工作；
13. 负责市场调研、销售信息的统计分析和销售报表管理；
14. 负责敦促客户相关费用及资料的交纳工作；
15. 负责《商品房销售（预售）许可证》、《房屋所有权证》办理工作；
16. 负责组织户型确认和销售面积的计算预算工作；
17. 负责公司开发物业的销售、合同签订等工作；
18. 负责因营销需要发生的设计变更的申请提交及初审工作；
19. 负责组织业主进行房屋的交接工作；
20. 负责公司客户数据的管理及客户关系的维护与延展服务；
21. 配合项目公司处理重大房地产买卖合同等经济、法律纠纷事务；
22. 负责本部门员工业务知识培训；
23. 负责本部门员工的思想教育和企业文化渗透工作，提高员工对企业的认知度和认可度；
24. 配合公司其他相关部门工作；
25. 完成公司领导交办的其它任务。

招商运营部工作职责
1. 负责商业部分的前期规划、楼面布局、品牌布局；
2. 负责对项目展开详细市场调研，具体了解物业状况，商圈情况及项目租金水平，建立公司业务信息库；
3. 参与定制项目立项书，侧重于目标业态、目标商家、招商周期的确定；
4. 根据项目立项书确定的招商定位、指标、原则制定具体实施计划与策略方案；
5. 协助招商代理公司对区域内市场调研，配合招商代理公司的日常工作；
6. 负责制订公司业务谈判程序及组织实施；
7. 负责品牌专柜形象设计图纸的审批。
8. 配合物业公司、商业管理公司的入驻；
9. 负责制定开业方案，牵头组织开业筹备会；
10. 、负责本部门员工业务知识培训；
11. 负责本部门员工的思想教育和企业文化宣讲工作，提高员工对企业的认知度和认可度；
12. 配合公司其他相关部门工作；
13. 完成公司领导交办的其他工作。

营销招商中心岗位职责说明
营销招商中心副总经理
岗位名称
营销招商中心副总经理
岗位编号

所在部门
营销招商中心
岗位级别
副总经理级
直接上级
营销招商中心总经理/主管副总裁
所辖人数
2人
直接下级
策划专员、招商专员
修订时间
2012年2月
任职资格
学历要求
国家统招本科以上学历
专业技能
资 格
房地产营销策划、市场营销等相关专业；具备营销策划师相关证件
工作经验
5年以上房地产营销策划经验，3年以上同岗位工作经验
能力要求
精通房产销售知识、掌握营销策划知识和房地产开发一般知识；
具备较强的人际沟通技能，能熟练使用电脑办公软件。
素质要求
很高的工作热情和工作主动性，较高的职业道德水平，性格外向，较强的人际交往能力、沟通能力、判断和决策能力。
职责概述：
全面规划、管理、协调营销策划部各项工作，组织管理下属人员完成本职工作。
具体工作任务
岗
位
工
作
1、 组织收集房地产市场、政策等信息，并进行分析；
2、 审查具体项目的营销及销售信息分析报告；
3、 参与项目评估、可行性分析及规划设计方案的会审工作
4、 负责组织户型确认和销售面积的计算、预算、实测工作；
5、 负责营销需要发生的设计变更的申请提交及初审工作；
6、 负责审核、拟订营销策划活动的具体方案；
7、 负责公司及项目品牌的宣传和推广
8、 审核、拟订房产销售的各种合同文本、意向书等书面资料；
9、 组织拟订公司各楼盘销售策略和销售价格；
10、 组织新楼盘销售业务培训；
11、 负责项目开盘、促销活动的组织实施；
12、 负责组织、落实房产销售工作；
13、 负责《房屋所有权证》、合同备案的办理工作；
14、 落实资金回笼，组织办理按揭贷款的各种手续；
15、 配合完成开发项目后评估工作；
16、 每周五前提报下周工作目标及工作计划，每月25日前（2月22日前）提报次月工作目标及工作计划与预算方案并组织实施；
17、 配合企管法务中心完成部门绩效考核；
18、 完成上级领导交办的其它临时性工作。
管理权限
1、 部门一般员工的录用、奖惩、调岗、辞退的裁决权，一般员工的晋升、经理的录用、奖惩、调岗、辞退与营销招商中心总经理各占50%的裁决权；
2、 战略规划、经营方针、项目建设规划、经营计划（包括项目设计定位）及项目技术设计方案的建议权；
3、 部门内工作的分派权，部门资金、费用计划的提报权；
4、 营销招商中心总经理授权范围内的决策权。
工作协作关系
1、工作高层、各相关部门之间的工作协调；
2、广告公司、营销策划公司、媒体单位、公关公司、政府部门、业主、购房客户等。

营销招商专员
岗位名称
营销招商专员
岗位编号

所在部门
营销招商中心
岗位级别

直接上级
营销招商中心副总经理
所辖人数

直接下级
无
修订时间
2012年2月
任职资格
学历要求
国家统招本科以上学历。
专业技能
资 格
房地产、营销、广告、美术或相关专业。
工作经验
2年以上房地产行业从业经验。
能力要求
PPT、WORD、EXCEL、PS等软件能熟练运用，具备市场跟踪分析能力。
素质要求
具备良好的文字功底，具备良好的沟通能力，能够胜任高强度工作。
职责概述：
负责各项销售数据提供；促进售楼房款回拢；解决客户的各种疑问及后期房屋交付的协调工作；负责招商管理协助工作。
具体工作任务
岗
位
工
作
1、 协助副总经理进行招商管理及安排工作、组织具体培训假话、落实考核制度
2、 协助副总经理做好招商宣传资料的准备，并提供相关的书面资料及报表；
3、 积极配合招商代理公司市场调查等工作；
4、 协助营销招商中心副总经理制定招商运营部管理制度、客户接待制度以及细则的具体实施；
5、 协助营销招商中心副总经理做好与其他部门的沟通工作，协调相关工作实施及做好工作配合；
6、 负责反馈客户意见；
7、 参与定制项目规划布局和租金政策的过程，及时提出可行性建议；
8、 整理汇总、提报业务进度，组织研讨总结，并负责汇总改进建议；
9、 比较、分析行业信息，找出难点和影响因素，提出方案建议
10、 负责客户数据的管理及客户关系的维护与延展服务；
11、 熟练掌握流程及收取客户定金、租金等财务手续，与其他部门办理客户入驻、装修、日常投诉、撤场等手续；
12、 负责部门文件、来往表单的登记、存档、核对；
13、 负责维护企业、项目品牌工作；
14、 营销招商中心副总经理安排的其他工作。
管理权限

工作协作关系
1、中心内部、各相关中心之间的工作协调；
2、广告公司、营销策划公司、媒体单位、公关公司、政府部门、业主、购房客户等。

策划专员
岗位名称
策划专员
岗位编号

所在部门
营销招商中心
岗位级别

直接上级
营销招商中心副总经理
所辖人数

直接下级

修订时间

任职资格
学历要求
国家统招本科以上学历。
专业技能
资 格
房地产、营销、广告、美术或相关专业，持有房地长营销策划师证件。
工作经验
3年以上房地产行业策划经验。
能力要求
PPT、WORD、EXCEL、PS、CAD等软件能熟练运用，具备市场跟踪分析能力。
素质要求
具备良好的文字功底，具备良好的沟通能力，能够胜任高强度工作。
职责概述：
负责市场及项目调查，品牌、销售及活动方案的策划推广。
具体工作任务
岗
位
工
作
1. 负责整体市场状况研究：供求分析、客服分析、竞争对手分析、政策研究等；
2. 参与项目的前期调研、项目定位建议书及整体推广方案、价格方案、优惠方案、销控方案、重要房展会方案、阶段性策划方案等的制定；
3. 参与项目评估和可行性分析；
4. 参与规划设计方案的会审工作；
5. 负责营销活动方案初稿的创意和撰写；
6. 组织拟定营销策划活动的具体方案；
7. 提报营销策划部的费用开支预算和计划；
8. 负责制定营销活动效果评估工具；
9. 负责跟踪、评估各项推广活动的效果统计分析；
10. 负责对市场存在项目的跟踪和调研；
11. 参与公司品牌定位决策；
12. 组织制订公司品牌推广活动计划，拟订相关费用开支预算；
13. 负责实施企业、产品品牌推广活动；
14. 协助联系与处理各类品牌相关事件；
15. 办理广告发布，承揽合同签订手续；
16. 负责广告策划方案、设计方案、报样及广告合同的档案管理工作；
17. 负责广告结款手续的办理和记录工作；
18. 负责其它各种文案工作的创意和撰写；
19. 完成公司领导交办的其他任务。
管理权限

工作协作关系
1、中心内部、各相关中心之间的工作协调；
2、广告公司、营销策划公司、媒体单位、公关公司、政府部门、业主、购房客户等。

营销招商类制度001号
市场调研制度
一、制定目的
市场调研是保证公司及时了解市场变化、获得竞争对手相关资料、了解新项目新地块的基本办法，为了保证及时有效的开展市场调研工作，特制定本制度。
二、适用范围
本制度适用于河南鼎和地产集团有限公司自属营销招商中心门和委托招商公司、销售公司营销部门开展的市场调研工作。
三、管理规定
1.市场调研是营销招商中心的一项基本工作，策划专员、置业顾问均需定期调研。
2.市场调研应根据规定按时开展，建立完善的市调档案，定期更新、补充。
3.市场调研过程中取得的项目影像资料、楼书、户型图、宣传册等文件应分类存档。
4.策划专员每月需至少进行两次市场跟踪调研，并提供市调报告。
5.策划专员每月1日提交本月度市场调研计划，经营销总监审核后，展开调研工作。
6.市场推出竞争新项目、重点项目开展重大销售活动时，策划专员需及时进行调研。
7.营销招商中心应于每季度末进行市场全面调研一次，并出具市场调研报告。
8.策划专员进行市场调研前，应列明市调项目清单，经营销总监确认后进行调研。
9.市场调研时，调研项目的影像资料、宣传单页、户型图、楼书等文件需全面收集。
10.调研项目时，市调人员应按照市调表格内容填写完整，项目未确定信息应根据现场进行推测填写。
11.市场调研需同时进行现场调研、电话调研，核实调研结果，提高调研结果准确率。
12.对与重点竞争项目，应定期做个案调研报告。
营销招商类流程001-1 号
市场调研流程

1.策划专员於每月1日提出本月市调计划
2.市场调研计划应列明市场调研的目的、调研的方法、市调项目数量及名称、市调人员名单、市场调研周期、市调所需设备（车辆、照相机、摄像机等）、市调预算费用
产品定位）（
1、 调研报告撰写完毕后交集团公司领导审批通过后由营销招商中心进行存档
2、 营销招商中心及公司档案管理员分别存档
存档
进行调研
提报报告
1、常规市调於当日更新市调项目信息
2、专题调研於调研结束后3日内提交调研报告
营销招商类表单001-1 号
基础情况调查表
市调人员： 日期：
概 况
项目名称

地理位置

咨询电话

物业类型

开 发 商

代理公司

施工单位

全面入住时间

规 划
建筑面积

占地面积

容积率

建筑风格

设计公司

楼宇总数

住宅户数

层 高

标准层户数

住宅
建面

商用
建面

比例

比例

底商情况

建设分期
开盘时间
入住时间
建设规模
建筑形式

建筑结构
建筑层数
工程形象
证件情况
销售情况

园 林
设计单位

设计风格

绿 化 率

园林特点

车 位
车位总量

车位比例

车位数量
地 上

车位价格
地上(租凭/买断)

地 下

地下(租凭/买断)

会 所
主题类型

功 能
内 容

会所面积

建筑风格

是否对外营业

收费标准

营销招商类表单001-2 号
配套服务类
物业
管理
物业公司

物业费

特色服务

其它
配套
学 校

幼 儿 园

社区诊所

商业设施

其 它

装修
标准
外墙装修

外墙保温方式

大堂规模

装修标准

楼 梯 间

电 梯 厅

公共走廊

户 门

外 窗

散 热 器

卫 生 间

其 它

设备
标准
供暖系统

空调系统

电视系统

供电系统

供水系统

安防系统

智能系统

电梯品牌

其 它

营销招商类表单001-3号
销售情况调查表
价 格
均 价

起 价

最高价

开 盘 价

目前价格

朝向差价

楼层差价

景观差价

现期房差价

销售情况
销 售 率

每月销售速度

折 扣
一次性付款

分期付款

按揭付款

公积金付款

其它促销

户 型
面积范围

实 用 率

主力
户型
面 积

占总量比例

销售情况

各
户
型
比
户 型
套数/比例
面积
朝向
平均:单价/总价
销售率
一 居

二 居

三 居

点评
优 点

缺 点

备 注

营销招商类表单 001-4 号
市场调研报告审批表
方案名称

城市级别

市调时间

市调位置

市调部门

市调人员

市调内容

报告概述：

营销招商中心
年 月 日 时 分
执行总裁审批
年 月 日 时 分
董事长审批
年 月 日 时 分
存档
年 月 日 时 分
注：1.营销招商中心须经副总经理、总经理审批。
2.市场调研报告由营销招商中心及公司档案管理员分别存档。
附件：市场调研报告
流程描述
一、发起条件
营销招商中心应根据市场状况、项目销售节点及市场行情，或根据集团公司要求及时进行市场调研。
二、市调工作流程
1.策划专员於每月1日提出本月市调计划，经营销招商副总经理审核后，按计划开展市调；
2.本公司项目竞争对手的重大营销节点（认筹、开盘、答谢会、签约、促销），营销策划专员均需进行专题调研；
3.营销招商中心接到公司对新地块进行调研的通知后，需在2个日历日内组织开展市场调研工作，并在完成调研后3个日历日内提供市场调研报告；
4.策划专员根据市场调研规定撰写调研计划，提交营销招商副总经理审核。市场调研计划应列明市场调研的目的、调研的方法、市调项目数量及名称、市调人员名单、市场调研周期、市调所需设备（车辆、照相机、摄像机等）、市调预算费用；
5.常规性市场调研按照营销招商中心市调表格进行跟踪调研每半个月更新一次市调项目信息；
6.常规性调研结束当日应根据市调结果即日更新市调项目信息；
7.专题性市场调研应与市场调研结束3个日历日内，提供市场调研报告；
8．市场调研报告提报主管副总裁、执行总裁、董事长进行审批；
9.市场调研报告电子档每月28日前整理完毕，在行政人事中心收集部门资料时予以提交。

营销招商类流程 002-1号
土地信息收集、地块考察流程
1、收集土地信息；
2、通过网络或其他途径收集土地所在地区近3年的经济综合能力、房地产发展趋势、房价及房地产开发优惠政策等信息。
3、不同意调研,资料直接整理存档

信息报批

1、调研范围：1>.区域内基础设施现状；2>.区域规划规模、控制性规划情况的调研3>.区域内商业、住宅现状及未来前景的定位及分析；4>.区域内消费者情况调研，如收入水平、消费水平及人口结构；5>.区域内交通及其他与生活便利相关的条件；6>.预期购买客户购买行为及方式，如居住或投资等；7>.区域内自然环境及周边设施、自然环境的现状及未来规划调研。
2、向成本设计中心、财务管理中心转发通知单，提供估算建安费用、财务费用、管理费用；
3、由各中心副总经理及公司高层领导参会决定；

宗地调研

审批并存档

（注：本流程共需土地信息及所在城市综合信息汇总表、意向地块考察审批表、土地调研相关材料五项资料存档）

营销招商类表单002-1号
意向地块考察审批表

经公司高层领导及董事会研究决定，同意对本次申报宗地材料中的 宗地进行调研。
营销招商中心会同成本设计中心组成联合调研小组，于 年 月 日前往上述宗地进行考察。
营销招商中心
年 月 日 时 分
成本设计中心
年 月 日 时 分
执行总裁审批
年 月 日 时 分
董事长审批
年 月 日 时 分
存档
年 月 日 时 分
注: 1、本表格一式三份，营销招商中心、成本设计中心、行政人事中心各留存一份；
2、本表单所需附件：土地信息及所在城市综合信息汇总表；
3、完成本表单审批需会议决定后当天完成；

附件1： 土地信息及所在城市综合信息汇总表

宗地编号：

宗地面积：

宗地坐落：

位于城市：

容积率：

建筑密度(%)：

绿化率(%)：

建筑限高(米)：

宗地用途：

投资强度：

保证金：

出让年限：

起始价：

加价幅度：

挂牌开始时间：

挂牌截止时间：

宗 地 所 在 城 市 信 息 调 研

营销招商类表单002-2号
土地投资决议审批表

公司董事会：

公司于 年 月 日召开 宗地投资决议会议，营销招商中心和成本设计中心详细汇报了该宗地的实地调研情况以及编写的可行性研究报告和项目估算投资收益分析表。经公司各部门总监和高层领导审议， ，请董事会审批。
营销招商中心
年 月 日 时 分
财务管理中心
年 月 日 时 分
执行总裁审批
年 月 日 时 分
董事长审批
年 月 日 时 分
存档
年 月 日 时 分
注：1、本表单所需附件：费用估算通知单、地块估算投资收益分析；
2、本表单审批完成后进入土地竞买程序；
3、完成本表单审批需会议决定后当天完成；

至 中心：

调研组已完成对 宗地的调研、考察工作，现在进行地块估算投资收益分析表的编制，需贵部门配合我们提供 费用的估算，请于 日内提供完毕

营销招商中心 成本设计中心

经办人意见
年 月 日 时 分
接收中心意见
年 月 日 时 分
知会企管审计中心
年 月 日 时 分
存档
年 月 日 时 分
附件1： 费用估算通知单

注：本表格一式三份，营销招商中心、接受中心、企管审计中心各留存一份；

附件2：
地块估算投资收益分析（样表）
类别
计算规则
方案
备注
用地（亩）
按公建内容不同计算

地价（万/亩）

总地价（万）

容积率

总建（万平）
总用地*容积率

建安(元/平）

建安费用（万）
总建面*建安单价

社区配套费用（元/平）
按总建面分摊计算

社区配套总费用（万）
配套费用*总建面

城市配套费（元/平）

城市配套费（万）
本项目优惠政策减半计算

建设费用（万）
土地+建安+配套+城市配套

工程管理费（万）
按照建设费用2%计提

不可预见费（万）
按照建安费用4%计提

销售费用（万）
按照销售收入2%计提

财务费用（万）
按照销售收入2%计提

总投资（万）
建设费+工程管理费+不可预见费+销售费用+财务费用

赔偿面积（万平）

住宅可售（万平）
总建面-赔偿面积-商业面积

住宅单价（元/平）
按照明年年底价格预算

住宅总售价（万）
可售面积*住宅单价

车位数量（个）
按占地面积一半做车库

预计售价（万/个）
参照目前市场价

车库收入（万）
车位数量*车位售价

商业面积（万平）
按照总面积5%计算

商业单价（元/平）
参照市区边缘位置价格

商业总售价（万）
商业面积*商业单价

总收入（万）
住宅+车库+商业

销售税费（万）
按销售收入10%计提

纯收入（万）
总收入-销售税费

税前利润（万）
纯收入-总投资

所得税（万）
税前利润的25%

税后利润（万）
税前利润-所得税

收益率
税后利润/纯收入

注：每提供一套方案需填写一套表格；

宗地信息收集、考察工作标准
1. 策划专员通过网络或其他途径收集宗地挂牌信息，收集挂牌宗地所在城市近3年的经济综合能力、房地产发展趋势、房价及房地产开发优惠政策等信息,填写《土地信息及所在城市综合信息汇总表》报营销招商副总经理、营销招商总经理审核，报公司执行总裁及董事长审批；完成时间：每7个日历日汇报一次，对于重要土地信息要做到当时收集，当日上报；
2. 若执行总裁及董事长同意对某一宗或多宗土地进行调研时，在《意向地块考察审批表》上审批签字，并下发至营销招商中心和成本设计中心；完成时间：1个日历日；
3. 由营销招商中心、成本设计中心人员组成调研小组，按照《意向地块考察审批表》上要求的时间对选定区域进行综合调研，具体要求如下：
3.1调研范围：
3.1.1宗地区域内基础设施现状；
3.1.2宗地区域规划规模、控制性规划情况的调研；
3.1.3宗地区域内商业、住宅现状及未来前景的定位及分析；
3.1.4宗地区域内消费者情况调研，如收入水平、消费水平及人口结构；
3.1.5宗地区域内交通及其他与生活便利相关的条件；
3.1.6预期购买客户购买行为及方式，如居住或投资等；
3.1.7宗地区域内自然环境及周边设施、自然环境的现状及未来规划调研；
3.1.8宗地区域内户型需求及风俗习惯；
3.2调研材料要求：
3.2.1所有数据材料准确、详细可靠；对不可预见的数据要求做到科学收集，有据可查；
3.2.2调研时所有调研人员要积极、主动参与调研，工作要认真、严谨，严格遵守保密制度，调研完成时间：2个日历日/块宗地；
4. 宗地调研完毕后，营销招商中心和成本设计中心编写可行性研究报告、提供3种以上的投资收益方案； 可行性研究报告中必须含有以下内容：
4.1要写明调研时间、数据分析依据、调研的方法；
4.2符合控规条件下，各种产品组合的经济分析，明确各个方案的经济、技术、销售层次上的可行性；
4.3阐述研究对象的社会环境因素及利弊关系、项目操作成功率大小，存在的风险因素及对策和产生的社会影响；
4.4根据市场定位报告财务管理中心、成本合约设计中心配合提供估算项目的财务费用、管理费用和建安费用等数据；
完成时间：3个日历日/块宗地。
营销招商中心副总经理将宗地调研情况、项目可行性研究报告和各项投资方案上报公司会议进行讨论，讨论方案的可行性及可操作性，对提出的投资方案进行筛选，确定选用的投资方案，公司领导在《土地投资决议审批表》上签字审批后上报公司董事会研究审批；若同意项目投资，营销招商中心开始转入“土地招、拍、挂流程”；若不同意开发，将资料整理存档。

营销招商类制度 003 号
产品定位审批制度
一、制定目的
产品定位是公司前期开发过程中最重要的一个环节，产品是否符合市场需要将对项目的成功与否产生巨大影响，为了确保产品定位能够符合市场需求和企业需要，特制定本制度。
二、适用范围
本制度适用于河南鼎和地产集团有限公司自属营销招商中心对公司旗下项目开展的产品定位工作。
三、管理规定
1. 项目产品定位方案由营销招商中心统一组织安排实施。
2. 项目产品定位需通过会议讨论多方征求意见后，方能定稿。
3. 产品定位提报中需列明至少两种项目定位方案以供选择。
4. 产品定位方案在产品未对外宣传推广时，属于公司商业机密，不得对外透露。
5. 产品定位方案确定后，所有部门、合作单位须严格按照定位方案所涉及的内容开展相关工作。

营销招商类流程003-1 号
产品定位流程

组织实施
提出方案，提交审批
1.策划专员自接到市场调研指令起1天内拟定出市场调研计划；
2.向开发调研部确认地块控规条件，包括：土地性质、项目四至、地块面积、容积率、建筑红线范围、建筑高度控制等；

拟定市场调研计划

存档
营销招商类表单003-1 号
产品定位方案审批表
方案名称

城市级别

市调时间

市调位置

市调部门

市调人员

市调内容

方案概述：
营销招商中心
年 月 日 时 分
执行总裁审批
年 月 日 时 分
董事长审批
年 月 日 时 分
存档
年 月 日 时 分
注：营销招商中心须经副总经理、总经理审批。
附件：产品定位市场调研详细方案
产品定位工作标准
1.发起条件
营销招商中心接到公司指令后，由策划专员拟定调研计划并发起产品定位调研流程，组织相关人员于交到通知后2个日历日内进行调研。
2.产品定位方案撰写要求
2.1产品定位方案需提供至少三种产品方案以供选择。
2.2产品定位方案中应同时包含产品配比表、客群定位、形象定位。
2.3产品定位方案应包含项目swot分析。
2.4产品定位方案应根据项目素质进行不同方案的容积率、建筑面积、项目成本估算、预期销售总额比较。
2.5产品定位方案需经过集团公司会议讨论、领导审批后，方可最终确定。
3.操作细则
3.1营销招商中心策划专员与开发配套部沟通、确认新地块控规性条件，包括：土地性质、项目四至、地块面积、容积率、建筑红线范围、建筑高度控制等。
3.2营销招商中心策划专员自接到市场调研通知起1个日历日内拟定出市场调研计划，经营销招商中心副总经理确认后，由策划专员组织实施市场调研。市场调研计划须说明市场调研的时间、参与人员、调研方法、调研关键数据类型。
3.3市场调研完毕5个日历日内，营销招商中心根据市场调研结果完成产品定位初稿。
3.4营销招商中心完成初稿后，由营销招商中心组织进行专题研讨，请工程管理中心副总经理、成本设计中心副总经理工程师及主管副总裁/中心总经理、执行总裁、董事长参与会议讨论。
3.5营销策划专员参考会议讨论结果，对产品定位方案进行修改。
3.6产品定位方案修改完毕后，提请主管副总裁/中心总经理、执行总裁、董事长审批。
3.8经审批确认的产品定位方案，营销招商中心留存原件，向行政人事中心提交电子档备案。

营销招商类制度004号
销售价格制定制度
一、制定目的
为确保公司产品合理定价，且能够按照公司预期价格进行销售，更好、更快的对市场和客户的需求做出反应，特制订本制度
二、适用范围
本制度适用于河南鼎和地产集团有限公司自属营销招商中心和委托销售公司价格制订、执行、价格管理方面的各项工作。
三、管理规定
1.鼎和集团旗下地产产品开盘价未经董事长审核，均不作为最终确认报价。
2.价格表经董事长审批完毕后，方可对外公布。
3.营销招商中心在销售过程中，必须严格按照签批的价格表及优惠措施执行。
4.在操盘过程中，每次价格调整，营销招商中心均需进行价格表备份。
5.价格表经董事长签批后，同时下发至营销招商中心与财务管理部，保证销售与收款的一致性。
四、营销招商中心或销售代理公司提供的价格表应符合以下规范：
1.房源销售价格表应列明所有房源分户销售单价、总价。
2.价格表初稿中，需在分户价格表制定后，详细计算出项目销售总额、预期实收总额、预期实现销售均价。
3.价格制定过程中，应根据户型、面积、楼栋位置、楼层、朝向等进行价格合理区分。
4.价格调整时，应以文字说明叙述价格调整的依据和价格调整的办法。
5.价格表制定过程中，应考虑不同付款方式及促销优惠对最终实收均价的影响。

营销招商类流程004-1号
销售价格制定流程

确定价格初稿

1、调整完毕的价格方案报主管副总裁审批、总裁审批。
2、审批完毕的价格表於2日内提交给董事长签批
3、价格表经审批确定后，下发至财务管理部、营销策划部执行

审批

确定合同模板

合同模板存档

工作标准
一、发起条件
项目发售前，或销售过程中，营销招商中心在具备价格调整时，发起本流程。
二、审批执行
1.营销招商中心或销售代理公司应在开盘销售前至少10天，提出详细价格表。价格调整的，於价格调整实施前5天提出详细价格表。
2.开盘价格表提出后，营销招商总监、销售代理公司案场负责人、财务管理总监、成本合约总监、主管营销副总裁、总裁、董事长共同会议讨论。
2.1房源销售价格表应列明所有房源分户销售单价、总价。
2.2价格表初稿中，需在分户价格表制定后，详细计算出项目销售总额、预期实收总额、预期