项目管理案例——某综合服务大楼建设项目管理案例.docx

某综合服务大楼建设项目管理案例
某政府机关要建设一栋高4层、建筑面积9300平方米的综合服务大楼，安装必要的水、电、气及通信设备，工程总经费6800万元。工程计划开始日期为2015年1月1日，工程计划完工日期为2016年12月30日，全部工期为两年。

一、 项目描述

（一）项目简介
1、项目目标
项目建设工期为两年，总投资为6800万元，2015年1月1日开工，2016年12月31日交付建设完工、配备水电气及通讯设备的综合服务大楼。
2、项目承担单位的基本情况
经过招投标，本项目四川华西集团子公司-四川省第一建筑工程公司承建。公司拥有房屋建筑工程施工总承包壹级资质、市政公用工程施工总承包壹级资质、机电设备安装工程专业承包壹级资质和消防设施工程专业承包壹级资质，通过了IS09001国际质量管理体系、IS014001国际环境管理体系、GB/T28001职业健康安全管理体系认证。该公司先后获得“全国首批520家重合同守信用企业”、“全国质量稳定合格企业”、“全国施工企业设备管理优秀单位”、“四川省国有建筑企业综合实力10强”、 “四川省建筑业先进企业”、“四川省重点建设先进单位”、“质量效益型企业”等多项荣誉。具备承建该项目的能力与资质。
（二）项目建设的必要性分析
1.项目建设解决现有业务用房不足的问题
现有大楼建于1999年，面积仅1400平方米，办公区域人员拥挤，且规划设计不合理。
2.项目建设有利于提高政府部门硬件水平
原办公大楼消防设施滞后，水、电线路老化严重，难以改造，存在重大消防安全隐患；新增职能部门如五保老人活动室、文化功能室等缺乏必要的服务场所与设施
拟新修大楼会安装必要的水、电、气及通信设备，功能健全、设备配套，结构布局合理以及功能设置齐全。
3.项目建设有利于提高办事效率，提供更优质的服务
未规划停车场地不便民众，毗邻市场、商场，环境嘈杂、拥挤，办公空间狭窄影响职能发挥。
（三）项目建设的可行性分析
1.周围环境条件
综合服务场所位于XX地块，地势平坦，经测验，地基承载力强，适宜建造楼房；该地块北邻316国道，东邻正在建设的县妇女儿童活动中心、青少年校外活动中心，西南邻厦门对口援建的灾后集中重建点，方圆10公里内，人员分布密集，便捷的交通与高人流量使得该综合服务楼辐射范围广大。
2.工程建设条件
给排水条件：本项目建筑供水水源由市政自来水干管供给，生活用水为业务用水，可直接供本工程建筑物四层；污水管有一路经过项目区；雨水经汇集后，由落水管排至室外雨水下水管道。
供电条件：本项目供电引自城市高压电力网。低压电源从附近水南变电所引来两路电源，并设UPS作为计算机系统备用。供电、供水条件能够满足该项目的建设及项目后期运营。
供气条件：项目建成时，可利用市政工程从附近居住楼群处架设输气管道，保证项目运营期间的用气需求。
通讯条件：项目区的通讯、宽带、闭路电视铺设，市政条件完全可满足本大楼的规划建设要求。
环卫条件：按城市环卫要求布置设施，并安排清洁人员，本项目建成后将在院内，按标准设置垃圾收集设施与城市环卫设施衔接，大楼垃圾通过城市环卫设施收集渠道进入城市垃圾无害化处理场进行处理。
资金条件：该项目总预算800万元，其中：申请上级补助资金652.2万元，财政配套资金127.8万元，政府自筹资金20万元。能够满足项目建设的资金需求。
（四）项目范围描述
本项目建设规模及资金投入较大，专业化程度高，项目的实施应严格按工程的招投标规定进行，应根据项目的要求、特点，层层把关，保证按质、按期完成工程任务。
本项目建设程序包括立项审批、规划制定及审批、可行性研究、勘察设计招投标、施工招投标、土建工程施工、装修施工、公用设施施工、竣工验收等内容。

二、 项目组织结构
本项目采取强矩阵式组织结构，项目部虽需接受上级组织职能部门的指导，但本身仍处于项目管理主导的组织方式。在强矩阵组织方式下，项目经理对上级职能部门发出的是指令性计划任务，职能部门向项目部提供的是咨询性意见，项目经理有权决定是否及如何采纳。该组织形式适用于项目规模大，外部环境复杂、协调困难，项目经理及团队能力强。下图所示：

图表 1项目组织结构图

三、 项目里程碑计划

根据项目的目标要求：栋高4层、建筑面积9300平方米的综合服务大楼，安装必要的水、电、气及通信设备，将项目任务分成为六个子任务，分别为勘察设计、三通一平工程、土建施工工程、安装工程、装修工程及室外工程。据此拟定项目的重大里程碑计划，如下图：

2015年
2016年

1
2
3
4
5
6
7
8
9
10
11
12
1
2
3
4
5
6
7
8
9
10
11
12
1100勘察设计

1210三通一平

1220土建工程施工

1230安装工程

1240装修工程

1250室外工程

1260竣工

图表 2重大里程碑计划图

四、 工作结构分解

（一） 工作结构分解图
针对项目的实施要求及重大里程碑事件，在考虑项目目标的基础上，对该项目实施的过程进行分解，并对每项任务进行编码。
图表 3项目工作结构分解图

（二） 项目工作描述表
以具体工作“内装修”为例，进行项目工作任务描述。
表格 1 内装修工作描述表
工作名称
内装修
工作交付物
内装修完工后的综合大楼
验收标准
施工设计图要求，项目经理签字
技术条件
室内装修工程施工规范
工作描述
根据施工设计图及相关施工规范，进行室内吊顶、墙面、地面的装修。
假设条件
施工设计图无误，土建工程与安装工程均已完成，基础装修材料设备已具备。
信息源
通过施工设计、了解装饰材料市场所收集的信息。
约束条件
勘察设计阶段的项目施工设计图
其他需要描述的问题
风险：预定装饰材料市场供给不足
防范计划：放弃原定装饰材料或购置类似材料以补充需求。
签名：
日期：2016年8月
五、 项目网络计划图
（一） 各子工作之间的前后关系
根据工作结构分解，确定各子工作之间的前后关系。
表格 2 子工作紧前紧后关系
项目
代码
紧前工作
紧后工作
1100勘查设计

1110勘查
A

B
1120方案
B
A
C
1130初步设计
C
B
D
1140施工设计图
D
C
E 、F、G、H
1200施工工程

1210三通一平

1211进场道路
E
D
I
1212临时用水线路
F
D
I
1213临时用电线路
G
D
I
1214土地平整
H
D
I
1220土建工程施工

1221基础工程
I
E、F、G、H
J
1222地下楼
J
I
K
1223群楼工程
K
J
L
1224主楼工程
L
K
M、N、O、P、Q、R、S
1230安装工程

1231给排水
M
L
T
1232设备
N
L
T
1233通风
O
L
T
1234电气
P
L
T
1235消防
Q
L
T
1236通信
R
L
T
1240装修工程

1241外装修
S
L
U、V、Y
1242内装修
T
M、N、O、P、Q、R
Z
1250室外工程

1251停车场
U
S
W
1252道路
V
S
W
1253室外照明
W
U、V、Y
X
1254绿化
X
W
Z
1255公共设施
Y
S
W
1260竣工
Z
T、X

（二） 项目时间估计
分配项目时间，估算各工作的执行时间。

表格 3项目时间分配
项目
计划耗时（月）
总耗时（月）
1100勘查设计
4
4
1210三通一平
3
7
1220土建施工工程
9
16
1230安装工程
5
21
1240装修工程
7
23
1250室外工程
2
23
1260验收
1
24

表格 4各工作执行时间估算表
项目
开始时间
持续时间（天）
结束时间
累计用时（天）
1100勘查设计

1110勘查
2015/1/1
20
2015/1/21
20
1120方案
2015/1/21
15
2015/2/5
35
1130初步设计
2015/2/5
25
2015/3/2
60
1140施工设计图
2015/3/2
60
2015/5/1
120
1200施工工程
2015/5/1

2015/5/1

1211进场道路
2015/5/1
30
2015/5/31
150
1212临时用水线路
2015/5/1
30
2015/5/31
150
1213临时用电线路
2015/5/1
30
2015/5/31
150
1214土地平整
2015/5/1
90
2015/7/30
210
1220土建工程施工
2015/7/30

2015/7/30

1221基础工程
2015/7/30
30
2015/8/29
240
1222地下楼
2015/8/29
45
2015/10/13
284
1223群楼工程
2015/10/13
45
2015/11/27
330
1224主楼工程
2015/11/27
150
2016/4/25
480
1230安装工程
2016/4/25

2016/4/25

1231给排水
2016/4/25
80
2016/7/14
560
1232设备
2016/4/25
100
2016/8/3
580
1233通风
2016/4/25
85
2016/7/19
565
1234电气
2016/4/25
120
2016/8/23
600
1235消防
2016/4/25
80
2016/7/14
560
1236通信
2016/4/25
80
2016/7/14
560
1240装修工程
2016/4/25

2016/4/25

1241外装修
2016/4/25
120
2016/8/23
600
1242内装修
2016/8/23
90
2016/11/21
690
1250室外工程
2016/8/23

2016/8/23

1251停车场
2016/8/23
20
2016/9/12
620
1252道路
2016/8/23
30
2016/9/22
630
1253室外照明
2016/9/22
15
2016/10/7
645
1254绿化
2016/10/7
15
2016/10/22
660
1255公共设施
2016/8/23
30
2016/9/22
630
1260竣工
2016/11/21
30
2016/12/21
720
（三） 项目网络计划图
根据各工作的紧前紧后关系、执行时间估算，制定项目的网络计划图
图表 4项目网络计划图（a）

图表 5项目网络计划图（b）

图表 6项目单代号网络计划图

六、 项目甘特图及关键路径
（一） 项目甘特图

关键工作

非关键工作
表格 5项目甘特图
标号
任务名称
2015年
2016年
1
2
3
4
5
6
7
8
9
10
11
12
1
2
3
4
5
6
7
8
9
10
11
12
1
1100勘查设计

2
1110勘查

3
1120方案

4
1130初步设计

5
1140施工设计图

6
1200施工工程

7
1210三通一平

8
1211进场道路

9
1222临时用水线路

10
1223临时用电线路

11
1224土地平整

12
1220土建工程施工

13
1221基础工程

14
1222地下楼

15
1223群楼工程

16
1224主楼工程

17
1230安装工程

18
1231给排水

19
1232设备

20
1233通风

21
1234电气

22
1235消防

23
1236通信

24
1240装修工程

25
1241外装修

26
1242内装修

27
1250室外工程

28
1251停车场

29
1252道路

30
1253室外照明

31
1254绿化

32
1255公共设施

33
1260竣工

34
1300项目管理

（二）项目关键工作
时差为零的工作为本项目的关键工作：
1110勘察、1120方案、1130初步设计、1140施工设计图、1214土地平整、1221基础工程、1222地下室、1223群楼工程、1224主楼工程、1234电气、1242室内装修、1256验收
网络时间参数 20+15+25+60+90+30+45+45+150+120+90+30=720（天）
（三）项目关键路径
60
25
15
20
1140施工设计图
1214土地平整
1120方案
1110勘察
1130初步设计

90

30
45
150
45
1223群楼工程
1224主楼工程
1222地下室
1221基础工程
1234电气

120

90
1256验收
1242室内装修

图表 7 项目关键路径图

七、 项目责任分配
（一）项目团队的主要角色及其职责
总经理：搞好项目的组织与协调，搞好项目信息与合同管理，控制工期和质量，及时验收检查，实现工程项目的总目标。
项目经理：全面负责建筑项目的管理和运作，确保制度和流程有效执行，项目计划进度、质量、安全和成本控制，保证经营目标的实现; 参与项目初期的研究、方案选择、技术论证，主持设计过程中结构专业的方案优化; 负责对施工单位的施工进度、质量安全、消防和监理单位的监理工作实施监控; 负责组织施工过程的分阶段验收和竣工验收，办理竣工备案手续; 负责开发项目的成本控制，根据工程进度和工作量完成情况拨付工程款，参与工程项目的竣工决算工作;  配合其他部门做好与开发项目相关的工作。
项目管理办：搞好工程施工现场的组织管理和协调工作，控制工程成本、工期和质量，按时竣工复验。
技术人员：认真熟悉施工图纸，提出图纸中存在的问题，搞好图纸的会审工作。编制施工图纸（施工）预算，计算出材料分析汇总表，按分部分项工程（基础、主体、装饰、分层）提出材料计划表。做好各分部分项工程技术交底资料，向各班组进行技术交底。负责本工程的定位、放线、测平、沉降、观测记录。负责测量用具、仪器的保管，并定期校正测量仪器。收集、整理工程施工中的变更签证资料。做好分部、分项成本核算工作，按时结算各施工班组的分部、分项、分层、单项完成任务结算书。应对自己的工作，兢兢业业、一丝不苟、认真细致的完成。认真配合好项目经理（施工员）的工作。参与项目施工与验收工程，以确保工程建设符合规划要求。
经营计划人员：根据项目目标及施工设计图，制定项目工期进度，确定各子项目任务的时间节点，制定项目的重大里程碑计划；预测项目建设的大致人力资源与费用支出。
采购人员：负责项目建设过程中工程物资及设备的采购，参与安装及户外工程，保证材料供应。
质量监督人员： 在项目经理领导下，负责检查监督施工组织设计的质量保证措施的实施，组织建立各级质量监督保证体系。严格监督进场材料的质量、型号、规格、监督各项施工班组操作是否符合规程。按照规范规定的分部分项检验方法和验收评定标准，正确进行自检和实测实量，填报各项检查表格，对不符合工程质量标准、质量要求返工的分部分项工程，写出返工意见并出具罚款单。提出工程质量通病的防治措施，提出制订新工艺、新技术的质量保证措施建议。对工程的质量事故进行分析，提出处理意见。向每个施工班组做（质量验收评定标准）交底。每个项目施工都应在施工段（墙、柱、梁、板）贴上质量检查验收表。如：混凝土柱：（浇灌时间、拆模时间、垂直度、平整度、施工班组、木工、混凝土工、施工负责人、检查人）制表贴于柱上。
财务人员：认真贯彻执行公司各项管理制度和方针政策，听从公司统一管理，服从公司统一领导，认真完成本职工作。精通现行定额的全部内容及相关的取费标准和文件，熟悉各项目部的施工图纸。参加各项目部的图纸会审和技术交底工作。整理齐全各项目部的招投标文件、图纸答疑文件、标收、技术交底文件、工程变更资料、施工合同、工程预决算资料。做出每个项目部施工 图纸预算（施工预算）、材料分析。要求按分步、分项、分层、分类计算，以备后用。做出每个项目部和成本核算。分：基础、主体、内外装饰装修三大块核算。审核每个项目部的每月人工工资结核算单、工程量及合同承包单价、金额。工程竣工后做工程决算和成本核算。
施工人员：在项目经理的直接领导下开展工作，贯彻安全第一、预防为主的方针，按规定搞好安全防范措施，把安全工作落到实处，做到讲效益必须讲安全，抓生产首先必须抓安全。认真熟悉施工图纸、编制各项施工组织设计方案和施工安全、质量、技术方案，编制各单项工程进度计划及人力、物力计划和机具、用具、设备计划。编制、组织职工按期开会学习，合理安排、科学引导、顺利完成本工程的各项施工任务。协同项目经理、认真履行《建设工程施工合同》条款，保证施工顺利进行，维护企业的信誉和经济利益。编制文明工地实施方案，根据本工程施工现场合理规划布局现场平面图，安排、实施、创建文明工地。编制工程总进度计划表和月进度计划表及各施工班组的月进度计划表。搞好分项总承包的成本核算（按单项和分部分项）单独及时核算，并将核算结果及时通知承包部的管理人员，以便及时改进施工计划及方案，争创更高效益。向各班组下达施工任务书及材料限额领料单。配合项目经理工作
安全保证人员：在项目经理领导下，全面负责监督实施施工组织设计中的安全措施、并负责向作业班组进行安全技术交底。检查施工现场安全防护、地下管道、脚手架安全、机械设施、电气线路、仓储防水等是否符合安全规定和标准。如发现施工现场有不安全隐患，应及时提出改进措施，督促实施并对改进后的设施进行检查验收。对不改进的，提出处置意见报项目负责人处理。正确填报施工现场安全措施检查情况的安全生产报告，定期提出安全生产的情况分析报告的意见。处理一般性的安全事故。按照规定进行工伤事故的登记，统计和分析工作。同各施工班组及个人签订安全纪律协议书。随时对施工现场进行安全监督、检查、指导，并做好安全检查记录。对不符合安全规范施工的班组及个人进行安全教育、处罚，并及时责令整改。在安全检查工作中不深入、不细致及存在问题不提出意见又不向上级汇报，所造成的责任事故，应承担全部责任及后果。
现场电工：按照施工组织设计要求及文明工地要求、布局好施工现场安全用电计划方案。按照计划方案，做好：施工现场、办公区、生活区、机械设备、楼房的安全用电保护及线路。树立安全第一的思想、确保施工现场、办公区、生活区、机械设备、楼房的用电安全。定期对用电线路和用电设备进行检查、维修，确保安全施工和施工正常进行。除工程需要外，工地及生活办公区严禁使用电炉，如有发现没收其用电设备并处于200元以上罚款。严禁私拉电线，如有发现处100元以上罚款并没收线路及用电设备。维修、保奍施工现场机械设备。配合项目经理及项目部做好安全用电工作及机械设备安全施用工作。
（二）项目责任分配表
根据项目目标、工作结构分解及各岗位职责，制定本项目的责任分配表。
表格 6项目责任分配表
责任人

任务
项目办
技术部
经营
计划部
采购部
质量部
财务部
工程部——建筑队
工程部——安装队
项目 经理
1100工程设计
○

○

○

★
1110勘察
○
▲

◆

1120方案设计
○
▲

◆

1130初步设计
○
▲

◆

1140施工图设计
○
▲

◆

1200施工工程
○

◆

▲
▲
★
1210三通一平
○

○

◆

▲

1211进场道路
○

◆

▲

1212临时用水线路
○

◆

▲

1213临时用电线路
○

◆

▲

1214土地平整
○

◆

▲

1220土建工程施工
○

○

◆

▲

★
1221基础工程
○
○

◆

▲

1222地下室
○
○

◆

▲

1223群楼工程
○
○

◆

▲

1224主楼工程
○
○

◆

▲

1230安装工程
○

○

◆

▲
★
1231给排水
○

○
◆
○

▲

1232设备
○

○
◆
○

▲

1233通风
○

○
◆
○

▲

1234电气
○

○
◆
○

▲

1235消防
○

○
◆
○

▲

1236通信
○

○
◆
○

▲

1240装修工程
○

○

◆

▲
★
1241外装修
○

○

◆

▲

1242内装修
○

○

◆

▲

1250室外工程
○

○

◆

▲

★
1251停车场
○

○

◆

▲

1252道路
○

○

▲
○

1253室外照明
○

○

▲
○

1254绿化
○

○

▲
○

1255公共设施
○

○

▲
○

1260竣工验收
▲
○
◆
○
○
○

★
1300项目管理
▲
○
○
○
○
○

★
注：▲——负责，○——参与，◆——监督，★——批准
任务名称
人力资源数目/人
1110勘察
50
1120方案设计
50
1130初步设计
37
1140施工图设计
12
1211进场道路
83
1212临时用水线路
83
1213临时用电线路
83
1214土地平整
83
1221基础工程
90
1222地下室
17
1223群楼工程
20
1224主楼工程
18
1231给排水工程安装
30
1232设备
30
1233通风
45
1234电气
55
1235消防
50
1236通信
83
1241外装修
66
1242内装修
66
1251停车场
750
1252道路
170
1253室外照明
30
1254绿化
50
1255公共设施
55
1260竣工验收
66
1300项目管理
75
小计
2247
八、 人力资源使用计划
根据项目工作结构分解，制定本项目的人力与资源使用计划。其中，户外工程用人最多，这是由于户外工程项目多，且多为并行。

表格 7子项目人力资源计划

任务名称
人力资源数目/人
1100工程设计
149
1210三通一平
332
1220土建工程施工
145
1230安装工程
293
1240装修工程
132
1250室外工程
1055
1260竣工验收
66
1300项目管理
75
小计
2247
图表 8 子项目人力资源计划图

图表 9 各具体任务人力资源计划

表格 8 各具体人力资源计划

时间
人力资源数目/人
任务名称
累计人次
2015年1月
50
1110勘察
50
2015年2月
50
1120方案设计
100
2015年3月
49
1130初步设计 、 1140施工图设计
149
2015年4月
12
1140施工图设计
161
2015年5月
332
1211进场道路、1212临时用水线路、1213临时用电线路、1214土地平整
493
2015年6月
83
1214土地平整
576
2015年7月
83
1214土地平整
659
2015年8月
83
1214土地平整
742
2015年9月
90
1221基础工程
832
2015年10月15日
17
1222地下室
849
2015年10月31日
20
1223群楼工程
869
2015年11月
20
1223群楼工程
889
2015年12月
18
1224主楼工程
907
2016年1月
18
1224主楼工程
925
2016年2月
18
1224主楼工程
943
2016年3月
18
1224主楼工程
961
2016年4月
18
1224主楼工程
979
2016年5月
309
1231给排水工程安装、1232设备、1233通风、1234电气、1236通信、1241外装修
1288
2016年6月
309
1231给排水工程安装、1232设备、1233通风、 1234电气、1236通信、1241外装修
1597
2016年7月
359
1231给排水工程安装、1232设备、1233通风、 1234电气、1236通信、1241外装修、1254绿化
1956
2016年8月
171
1254绿化、1255公共设施、1260竣工验收
2127
2016年9月
116
1254绿化、1255公共设施
2243
2016年10月
1041
1242内装修、 1251停车场、 1252道路、 1255公共设施
3284
2016年11月
146
1260竣工验收、1253室外照明、1254绿化
3430
2016年12月
66
1260竣工验收
3496
根据项目时间进度及人力资源计划，制定人力资源使用计划。
表格 9人力资源使用计划表

图表 10 人力资源负荷图

图表 6图 人力资源累计图

九、 项目费用预算表

表格 10工资标准表
工程师/（元/日）
400
管理人员/（元/日）
200
工人/（元/日）
100

表格 11表 费用预算表
序号
任务名称
工日
工期/天
资源名称
人力资源数目/人
固定投入/万元
人力费用/万元
总费用/
万元
1
1100勘察设计
3395
120
工程师
149
18
135.8
153.8
2
1110勘察
1000
20
工程师
50
13
40
53
3
1120方案设计
750
15
工程师
50
1
30
31
4
1130初步设计
925
25
工程师
37
2
37
39
5
1140施工图设计
72