扬州凯旋国际广场营销策划方案.docx

第一章 扬州市写字楼市场分析

一、写字楼市场供应现状
1、扬州办公写字楼项目分布区域相对比较分散，从区域上可分为城东、城中、城西、城南四个片区。

区域
项目名称
规划特点
城东
阳光城
所列项目规划设计均为底层商业门面，三层或四层以上为办公写字楼。
城中
汇展阁、盛世商务楼
城南
九州大厦
城西
熙龙阁、来鹤广场（规划中）

2、扬州在售写字楼项目调查资料

项目名称
九洲大厦
盛世商务楼
阳光城
地理位置
江阳中路43号
汶和南路
运河西路
区域
城南
城中
城东
产品定位
1-4层商场；5-13层写字楼；
共13层
1-3层沿街商铺；4-6层写字楼；
共6层
1- 4层商铺；5-12层写字楼；
共12层
销售面积
26000平方米左右
2500平方米左右
30000平方米左右
户数
写字楼300户
26户（每层9户）
写字楼135户
面积比例
62㎡；朝南，120㎡；
朝北，160—190㎡
551—143㎡
已售完
销售价格
3180—4080元/㎡（可优惠80元/㎡）
3650—4160元/㎡
100%
出租率
未出租
未出租
40%
得房率
70%
70%
60-65%
物管费
5元/平方.月
1．5元/平方.月
3．5元/平方.月
入住情况
无
无
30%
备注
中央空调等
无中央空调
中央空调等

3、个案分析
【九洲大厦】
售价：均价：3630元/㎡，楼层及朝向差价：均为100元/㎡。
销售情况：目前销售状况良好，62㎡户型较为畅销，剩余物业以朝北居多。
剖析：
①面积划分较大，投资成本高，风险较大；
②裙房部分经营定位（建材类）与主楼写字楼的定位不协调，影响写字楼的档次……

4、结论分析
目前扬城面市的写字楼素质普遍不高，基本上都是单纯型写字楼，市场供应结构不够合理，直接影响市场需求的满足。
随着扬州城市规模不断扩大，城市功能进一步拓展，城市建设将继续保持一个快速发展的势头。通过对扬州城市内人口、产业结构、经济发展、写字楼楼面总量、人口与楼面历年变化等进行简单分析，不难判断，当前及未来市场写字楼楼面需求潜力较大。对于此，从与办公相关的商住楼市场比较火爆也可以看出来。

二、写字楼市场消费需求分析
为全面深入地研究分析扬州消费者对新达大厦项目的需求特征，我公司特组织了一次较大规模的问卷调查活动。我公司通过成功营销推广三笑国际花苑，借助于扬州微笑俱乐部的高端客户资源（登记会员近千人），充分发挥公司在全程营销策划、销售代理、市场调查、数据采集、理论分析、策略研究等方面的优势，力求在问卷调查活动中通过周密详实的市场调查、严谨有效的数理分析、科学可行的对策研究，对新达项目产品定位及营销策划推广提供准确有力的参考依据。
1、调研过程
2004.2.16—2004.2.17：调查问卷设计、试访问及定稿；
2004.2.18—2004.2.20：问卷印刷，访问员、复核员、督导培训；
2004.2.21—2004.2.24：问卷访问、问卷复核；
2004.2.25—2004.2.27：问卷复核、问卷录入、纠错、汇总、统计；
2004.2.28—2004.3. 2：报告撰写、印刷、装订成册。
总共历时16天。
2、调研地点、对象、方式、数量
本次调查实施之初，南京天际本日置业顾问有限公司经过初步确认、严格筛选和资格认定后，确定本次调研所调研的地点、对象、方式、样本数量为：
调研计划表
调研地点
调研对象
调研方式
样本数量
扬州
打算购买物业
的消费者
问卷面访、电话访谈
330个
备注：有效问卷数量：308个，问卷有效率93.3%。
为确保调查结果的准确性，主要对调研对象的限制条件有：
（1） 访问对象均为微笑俱乐部成员；
（2） 访问对象限定为打算购房的消费者，不想买房的消费者不作为访问对象；
（3） 被访者年龄须在23岁以上；
（4） 被访者必须为购房决策者/影响者；
（5） 严格控制房地产公司/房地产行销代理公司/专业房地产市场研究机构人员填写无效问卷。
3、问卷设计
本次调查采用结构类型问卷方式，目的是通过具体的多面性问题设计，指导受访者依据设定的研究主题做出理性回答。
（1） 问卷采取封闭式为主的提问回答方式，一则由结构类型所要求，二则便于描述性研究资料的编码和统计处理，另外在实际调查实施中有助于受访者的方便回答；
（2） 访问式问卷在本次调查中的采用是本次调查方式的需要，目的是确保获取受访者的完整信息；
（3） 在设计本次调查问卷的过程中，根据调研主题内容进行问题变量的定类、定序、定距、定比率的测量。
4、质量控制
本次调研的质量控制工作严格按照调查质量控制规范执行，南京天际本日置业顾问有限公司具体执行各项调研质量控制工作，有效提高了调查的准确度。
各类市场调查都难免存在误差，误差的产生来源于调查问卷的设计、调查方法的选用、抽样设计、调查员实地调查、统计分析等市场调查的每一个环节，只有在每一个环节控制得当，才能将误差降到最低。本次调查涉及范围广，另外又界定了访问对象，因此我公司在调查中采用严格的质量控制程序来控制误差的产生，以提高调查的准确度。
5、调查结果分析
（1）物业类型需求分析
调查结果表明，认为该地块适合做写字楼的有205人，占61%，占到了大多数，而其余只有39%的人认为可做酒店式公寓。可以看出，市场对写字楼有较大的需求。

（2）写字楼配套设施需求分析
在问及写字楼项目该具备何种配套设施时，受访者提及率最高的是停车位，其余依次为商务中心、餐饮场所、娱乐休闲场所、银行、购物场所等。

（3）写字楼面积需求分析
调查表明，分别有39.61%（122人）、32.14%（99人）、15.26%（47人）的受访者对写字楼的建筑面积要求分别对应是51-100㎡、101-150㎡、151-200㎡。由此可见，51至200㎡是写字楼主力需求面积。

（4）写字楼单价承受能力分析
被调查者对写字楼可以接受的单价选择较为分散，但不难看出，3001-4000元/㎡的价位最容易被市场认可，共有69%选择在这一范围。

（5）写字楼总价承受能力分析
从图五可以看出，被调查者可以接受的写字楼总价范围较广，但主力部分仍集中在25-55万元这一区间。考虑到此次调研对象所处社会阶层普遍较高，项目总价应尽量控制在55万元以下。

（6）写字楼成交促因分析
在回答“可能促使购买写字楼最主要因素”这一多项题是，有73.70%选择地理位置；其次为配套设施，有47.40%；投资潜力，有40.26%。

（7）写字楼投资意向时间分析
调查表明，选择无购买或租用写字楼打算的仅有29%，而在半年内打算购买或租用写字楼的有10%，一年内的有18%，两年内的有27%，三年内的有16%。 由此表明，写字楼在扬州有着比较好的市场消费基础。

（8）调查对象家庭月收入分析
下图表明，有79%的受访者家庭月收入分布在2000—8000元之间。从收入水平上看，调查对象可代表扬州购房主流人群。

（9）调查对象目前居住区域分析
大多数被调查者中目前居住在西区，有 52%。其余12%居住在市中心。上述调查者现居地靠近项目所在地，比较了解项目周边情况，因此，他们的意见具有较高的参考价值。

三、写字楼市场概况及趋势分析
1、高端写字楼物业匮乏
目前扬州真正意义上的写字楼数量稀少，真正意义上的写字楼只有九洲大厦一家。其余项目在外观、硬件条件、产品定位等诸多方面都存在问题。譬如国贸大厦，其地理位置与外观相当不错，而且有很大面积的停车场，但是其内部办公间的面积划分非常小，且装修档次一般，很难吸引上规模的公司进驻。此外知名度较高的汇展阁没有自己的停车场，公司的车辆需要停到石塔宾馆，非常不便，而且也有办公空间过小、层高低、门厅狭窄等诸多问题，不利于进驻企业的形象及经营。而九洲大厦从形象、停车、硬件条件等方面都在向高标准的写字楼靠拢，因此市场形势看好。其余类似于盛世商务楼、汇展阁等均为旧楼改造项目，局限性非常大，难以做成高档次的写字楼项目。
2、商住楼大行其道
目前扬州大量项目都定位为商住两用，很多还冠以“酒店式公寓”的概念。大量的公司由于找不到合适的办公地点，只能进驻于这些商住项目中。在调研中我们发现，汇展阁、盛世商务楼、孙庄路步行街两侧商住楼小公寓等均有大量的公司入驻。但是这些商住楼在许多方面尚存在较大的缺陷，无法完全满足公司的需求。例如：由于楼层较低，且底层商铺经营档次不高从而影响公司形象；没有电梯，为办公造成不便；没有停车场，无法解决停车问题；门厅狭小，无法展现公司实力；裙楼部分没有餐饮休闲配套，甚至没有商务中心，功能不完善；物业管理不到位；办公部分面积划分过小，不利于经营；商住混杂，影响经营等等。
3、写字楼市场形势看好
随着扬州经济的快速发展，扬州市大量的中小公司注册成立，外来公司逐年增多，写字楼市场的需求越来越大。并且随着扬州人视野的不断开阔，对写字楼的要求也逐年提高，但是扬州市场上真正能满足其需求的物业还是相当稀少。
另一方面，扬州投资人群也逐渐看好写字楼物业，愿意进行投资。写字楼价格较商铺低，投资风险也相对降低，而写字楼的收益较住宅项目又较高，因此他们认为投资写字楼在房地产领域投资中是理想的选择，本次市场调研的结果也证实了这一点。综合两方面的因素，写字楼市场，尤其是高端写字楼市场需求逐年增强，具有广阔的市场空间，但是在产品的品质、配套方面要下足功夫。

第二章 扬州市商铺市场分析

一、扬州市商铺的总体特征
1、销售状况总体良好
前一阶段扬州商铺销售状况总体较好，销售情况相对较差的鸿泰花园商业街也已销售了近60%的铺位。一些商铺销售火爆。如宋城名都一期200多个商铺推出后，在十几天内全部售完。但是在来鹤台、宋城名都销售完毕但是经营状况不理想的状况下，投资客的信心受到一定打击，目前西区孙庄路商业步行街金莱阁由于商铺分割面积较大，总价较高，销售遇到一定阻力，销售状况不容乐观。
商铺销售方式主要有两种：
（1）出售产权，不提供包租。
（2）出售产权，提供包租。
包租期内的投资回报率有两种：固定投资回报率，通常为8%；固定投资回报率加超出分成。
商铺购买者构成：
（1）投资者是购买商铺的主力。
一个商业项目的购买者中，少则60-70%，多则90%以上，都是投资者。
（2）外地人员占了相当大的比例。
（3）在本地购买商铺者中，政府机关工作人员占有不小的比例，还有就是一些私营业主。
2、不少楼盘后续经营未能及时跟上
不少楼盘出售产权后的招商、经营工作开展不利，未能迅速进入经营状态。
如来鹤台广场，一期商铺已基本销售完毕，已基本具备了开业经营的条件，但由于招商工作进展不利，未能迅速进入经营状态，目前只有扬州市商业银行、扬州富春酒楼开始营业，来鹤台广场一期商铺经营问题还直接影响到其二期云鹤大厦的启动。其他如宋城名都、阳光家居广场等，也有类似情况。目前，销售火爆的商铺由于后期经营不善，使得投资者的收益得不到保证，对扬州市今后商业地产投资者的信心也必然会造成一定打击。商业地产开发与后期经营并举是今后扬州本地与外地开发商必须重视的问题。
3、大面积商铺大多采用统一经营的方式
从商铺经营角度来看，目前扬州大体量商铺在销售时，大都描述为所有者与经营者分离的经营模式。该模式有效地减少投资风险，从根本上将商铺统一经营，实现高额投资回报。商铺统一经营特征为：
统一开业时间。将商铺整体形象展现于市场，利于吸引顾客；
统一经营方向。将商铺做成专业性市场，避免经营种类的矛盾化，在追求经营统一的同时，以产品品牌区分市场，形成场内市场竞争；
统一营销推广。实现商铺在市场中树立主题性、专业性的整体形象，从而提升整个商铺的市场竞争力；
统一对外形象。实现商铺对外形象统一化，从根本上立足于市场，形成商铺的品牌化。
4、商业地产开发逐步走向规模化及特色化，但正经受市场考验
扬州商业地产已从过去的“小农意识”社区商铺、住宅商铺等，已逐步发展到关注城市区域的商业街、SHOPPING MALL、主题式商场、内藏式商铺等。但不少大体量的商铺推向市场后，由于缺乏市场基础，招商工作受阻，不能正常经营，目前这类项目鲜有成功案例。

二、扬州市商铺市场状况

1、扬州市重要商铺价格一览表：
项目名称
楼 层
销售价格
来鹤台广场·白羽廊
一 层
外侧：15000元/㎡
内侧：10328元/㎡
二 层
7000元/㎡
三 层
5000元/㎡
来鹤台广场·芝田街
一 层
9080元/㎡
二 层
5500元/㎡
三 层
3880元/㎡
宋城名都
一 层
7000元/㎡
二 层
4000元/㎡
三 层
2300元/㎡
东方家艺广场
一 层
13000元/㎡
二 层
9500元/㎡
三 层
7300元/㎡
鸿泰家园商业街
内侧二层商铺均价
外侧三层商铺均价
内侧：5800—6800元/㎡
外侧：5000—7500元/㎡
金鼎国际广场裙房
临街商铺
三层商铺均价
6000元/㎡
润杨财富广场
商业步行街部分一层
13000元/㎡
商业步行街二层、三层
6500元/㎡
金莱阁
一、二层连售
均价8000元/㎡
崇文苑
三层商铺均价
6000—6500元/㎡

2、扬州市重点商铺个案分析
u 宋城名都
地理位置：文昌中路与泰州路交汇处
建筑面积：总建筑面积约5万平方米，一期面积1.6万平方米，已建成，二期面积近1万平方米。
计划经营产品类型：古玩字画、工艺品等传统特色商品，餐饮、休闲项目。
一期售价：
一楼平均售价约7000元/m2；
二楼平均售价约4000元/m2；
三楼平均售价约2300元/m2；
整体均价：约4500元/m2。
得房率：65%。
销售方式：按年回报率6-8%，返租三年。
销售状况：一期近二百套商铺，十几天内销售一空。
客户来源：扬州及周边地区如苏州、上海等地。
目前状况：招商工作停滞，未能全面开业。

u 来鹤台广场
楼盘概述：扬州来鹤台广场地处扬州西城新区，南临文昌西路，东傍邗城大道，承接着江南江北的物流通衢，它不仅是扬州西区的首座“shopping mall”,而且为扬州目前最大的市民广场。广场集生态、文化、休闲、旅游、商贸为一体。基地面积：规划总用地面积7.47万平方米，其中市民广场占地面积3.7万平方米，商贸广场规划用地面积4万平方米。
建筑面积：总建筑面积7万平米，其中一期商铺建筑面积3.1万平米（已经交付），二期云鹤大厦建筑面积4万平米（尚未动工）。
计划经营：
白羽廊：精品专卖一条街
芝田街：美食一条街
衔珠楼：沿街店铺+商务办公
销售价格：
来鹤台广场·白羽廊：一层外侧15000元/㎡；一层内侧10328元/㎡
二层：7000元/㎡
三层：5000元/㎡
来鹤台广场·芝田街：一层：9080元/㎡
二层：5500元/㎡
三层：3880元/㎡
销售方式：无返租等形式的特殊销售方式。
目前状况：招商工作停滞，未能全面开业。

u 东方家艺广场
地理位置：江阳中路新世纪大酒店东南侧。
建筑面积：约9000平方米。
计划经营产品类型：家艺时尚精品。
售价：
一楼：13000元/平方米
二楼：9500元/平方米
三楼：7300元/平方米
四楼：5700元/平方米
五楼：4700元/平方米
得房率：60%。
销售方式：包租十年，年回报率8%。
销售状况：11月20日开始销售，目前商铺销售率已经达到80%。
客户来源：扬州地区及外地的经营者和投资人，以投资人居多。
目前状况：未交付

u 鸿泰家园商业街
地理位置：文昌东路北侧。
建筑面积：近20000平方米。
计划经营产品类型：购物，餐饮，娱乐，休闲。
售价：
临街三层商铺：均价7000元/平方米；
内街两层商铺：均价6000元/平方米。
销售状况：慢于其他同类项目
客户来源：本地和外地的投资人和经营者。
目前状况：未交付。

u 金鼎国际广场裙房临街商铺
地理位置：邗江大道、邗江交通大厦南侧。
建筑规划：一幢19层小高层单身公寓，1—3楼为商铺，4—19楼为单身公寓。另有一幢独立5层商铺。
销售方式：
1-3层裙楼商铺计划经营休闲类项目，1-3层整体出售。
5层独立商铺部分计划经营餐饮项目，1-5层整体出售。
售价： 6000元/平方米。
目前状况：由于总价非常高，因此尚未能出售。

u 润扬财富广场
楼盘概述：位于邗江路与江阳中路交叉口，紧邻汽车西站。建筑面积为80000平方米，是集商场、商业街、住宅、办公为一体的综合型物业。共11幢，101至107为商业用房，201至204为住宅。其中101的4至12层与204的一部分为小户型公寓。3月28日起开盘。目前销售商业部分。
销售方式：101和102两幢整体出售，将来整体经营。而103至107则划分为60平方米左右的面积出售，由业主出租或自主经营。
租售价：101与102价格不详。商业步行街临街一层单独出售，价格为12800元/平米或13800元/平米；二三层联售，均价为5900元/平米或6900元/平米；一二层联售价格为11800元/平米。靠近步行街入口部分的店面价格相对周边高出1000元/平方米。
得房率：商业部分为90%。
销售状况：开盘当天有人排队，但是没有出现火爆抢购场面。据售楼员介绍，开盘当天售出60余套商铺，但具体销售状况不详。

u 金莱阁
区位概述：金莱阁商铺地处扬州西区生活中心孙庄路，为政府在西区重点规划的唯一商业街。孙庄路商业氛围较为浓厚，沿街均为政府统一规划的综合商业楼，路南相伴的为路幅１０米的步行街，相互呼应，街中有街。孙庄路目前有恒通公司、兴盛公司、华利公司等几家房产公司的项目在售或待售，物业类型非常接近。目前只有恒通公司的金莱阁项目处于销售中，其余将在6月份之后才会启动。
建筑规划：金莱阁综合楼共分Ａ、Ｂ两幢，其中间出口正对万鸿城市花园北入口，建筑为框架四层，一层层高为4.5米，二至四层层高均为3.8米，A幢长度为52.7米，B幢长度为62.7，进深均为23.7米。一、二层为商业用房，最宽门面开间达到8米，南北均有街道；三、四层为商务公寓，一层设有豪华门厅。
得房率：95%

项目定位： 独立产权商铺

售价：
均价： 8000元/平方米
起售价：7000元/平方米
典型售价:东面靠近邗江路的200平方米商铺，1、2层联售9180元/平方米。
销售情况：目前商铺已经到尾盘阶段，尚余两套面积分割较大商铺尚未出售。

u 九洲大厦
楼盘概述：位于扬州江阳中路43号，地处江阳中路与扬子江中路交汇处以东。此地现已云集了酒店、商铺、高校、银行等配套设施。占地7000多平方米，建筑密度为0.47，绿地率25%，总建筑面积26000余平方米，土地年限为50年。
建筑规划：该项目为1幢13层小高层，1—4层为商铺，5—13层为写字楼。
主要硬件条件：两部电梯，93个地下机械式立体停车位，有商务会所，配备中央空调、有线、宽带。
商铺建筑面积：15000平方米。
层高：4.5米。
经营范围：高档建材。
销售方式为：商铺分割销售，面积从30-170㎡。销售后包租5年，年回报率为8.3%。
销售价格：商铺均价8000元/㎡，最高价13000元/㎡。

三、项目周边商铺分布及价格分析

项目周边商铺分布图

表示新开发商铺

表示老开发商铺

表示将开发商铺

同泰花园

万鸿城市花园
金莱阁
月 亮 园
华利
栖 月 苑
美琪花园
望 月 苑
3
2
1
文 昌 西 路
孙 庄 路
文 汇 西 路
百祥路
邗江大道
新城河路
来鹤台

广润发

本案

福满楼

商 业 步 行 街
熙龙阁

兰 苑

凯莱花园

莱福花园

泰

山姆月城明珠

4
5

翠 岗

1
文 昌 西 路
市税大楼
来鹤台广场
综合楼楼
汽车
保险
福满楼
联通
信用社
酒
店
菜场
供电局
酒店
银行
广 润 发
金阳光
商住楼
加 油 站
备注说明：
1. 新港名城沿街店面：共有68间铺位，一二层连售，今年年底销售。
2. 扬州市税务大楼：沿街共有16间铺位，一二层。
3. 综合楼（翠西苑）：共有49间门面，各30平米左右，均已营业（如花店、洗衣店等）。据了解当时6万元一间，现租金30元/平米.月
4. 综合楼（咏月苑）：共有19间门面，各50平米左右，均已营业（银行、超市、布艺）。据了解现租金约在30元/平米.月。
5. 新能源沿街店面：共有23间门面全部营业（药店、酒楼、烟酒专卖、银行等），据了解现租金约在40元/平米.月。
6. 庆松，金阳光：已圈地，未开发。
新港名城花园
庆松地块

华利
金莱阁
2
名典咖啡
2
1

望 月 苑
熙 龙 阁
凯莱花园
月 亮 园
加 油 站

美琪菜场
邗江医院分院
邗江中学
同泰花苑
万鸿花园
栖 月 苑
孙 庄 路
备注说明：
1. 表示将开发沿街门面。已完成土地的拆迁工作，尚未公布销售信息（除已销售的“金莱阁”）。
2. 表示已经开发经营的沿街门面。“1”处共有60间左右门面，以三层或四层建筑为主体。经调查得出，此区域60％门面已经开始经营，租金范围在15～30元/平米.月不等（一二层门面，三四办公）。“2”共有门面房约190余间，目前已经90％开始经营（熙龙阁门面售价6000元以上每平米，凯莱花园门面房5000元以上每平米）。此区域的租金约在29～37元/平米.月（一二层连用）。

商 业 步 行 街
新 达

3
文 汇 西 路
备注说明：
1. 在此区域内的沿街门面共有15间，同创房地产开发，现价4100元/平米。一二层连售，共约80平米左右。
2. 在此区域内的沿街门面共有16间，树宏房地产开发，现价4200元/平米。一二层连售，共约120平米左右。（在经营企业有科技、装潢等行业）
3. 在此区域内的沿街门面均为老开发门面项目，据了解现租金约在20元/平米.月。（现正在经营的行业有汽车服务、酒店、银行、律师事务所等）
4. 在此区域内的老门面项目，据了解现租金约在20元/平米.月。另外安兴花园一二层门面连售的价格约在5600元/平米.月。

综
合
楼
贾桥村
扬州广播电视局
1
2
翠柳苑
安 兴 花 园
邗江
分局
道路施救
休闲中心
汶河房产
3
4
邗江
司法
龙天酒楼
区政府
综合楼
活动广场

4
邗江大道
备注说明：
1. 理村综合楼：总高6层，8.5万建筑平米，只租不售，出租情况良好。
2. 兰庄综合楼：村里开发，只租不售，共有15间门面，主要有家具、橱柜等经营。据了解120平米一间，年租金为2万元。算得平均15元左右/平米.月。
3. 综合楼：共有18间门面，由邗江公安局开发，经营明星酒楼、家装材料、卓逸门业等。一二层120平米，租金3万元/年。
4. 新区医院：占地103亩，是新区最大医院
5. 兰苑沿街门面：6层高度，一二为门面，共有35间，经营类型主要有医药、酒店、建行、电脑、农行等。120平米一二层年租金约在5万元。
6. 莱福花园沿街门面：共有40余间店面，经营有化妆、美发、汽车销售等一二层在130平米左右的门面年租金约在6万左右。
7. 熙龙阁门面：销售良好，售价约在6000元/平米左右。
广润发
理村综合楼
兰庄综合楼
加油站
本案
山姆月城明珠
新区医院
综合楼
凯莱花园
金香阁娱乐
莱福综合楼
兰苑沿街门面
熙龙阁

5
新城河路
喜盈门大酒店
妙奇商贸
金水池休闲
香格里拉酒店
国栋广告设计
交通银行
大德生医药
市公安支队
车辆发证管理
经统计：
新城河一线共有70余个门面房，其中80％已经营业。据了解一间100平米左右的门面房一年的租金大约是1.5万元（一二层），由此得出此区域的门面房租金大约是15元左右/平米.月

第三章 核心概念设计

一、项目地块优势分析
1、项目处于扬州西区新城，整体房产市场向好，且西区的发展前景不可限量；
2、项目依邗江大道而建，向南可以直达汽车总站，向西沿文昌西路可达火车站，交通异常方便；
3、紧靠孙庄路步行街，孙庄路为政府规划的商业步行街，其商业价值已经得到扬州购房者的认同，有利于本项目商业裙房销售；
4、周边配套成熟，紧邻来鹤台广场与广润发超市，且周边居民小区众多，生活配套成熟，对办公人群具有较强吸引力；
5、孙庄路小户型公寓、兰苑沿街商住楼、熙龙阁内均有大量公司进入，说明本区域的写字楼市场已经收到较好认可。

二、客群定位分析
1、商铺部分
职业：私营企业主、实力个体经营户、专业投资客等
年龄分布：35-55岁
特征扫描：品牌经营户/专业投资客，具有极强的经济实力，且相信自己的判断力，有较强的投资理财意识。

2、“塔楼主体部分”
职业：私营企业主、企业单位、投资客等
年龄分布：40-55岁
特征扫描：注重企业形象的成长型企业或机关事业单位/专业投资客，具有极强的经济实力，有很强的投资理财意识。

3、“4-6层裙楼小户型办公部分”
职业：私营企业主、白领、智力型创业人员、自由职业者、投资者等
年龄分布：30-45岁
特征扫描：创业型企业/投资客，在事业上刚获取一定成功，并希望自己能尽快达到新的人生阶段，该部分人群有较强的进取心，自信且有较高的文化素质和品位，有较强的投资理财意识。

三、案名建议
总案名： 凯旋国际广场
释 义： “凯旋”一词本意为“胜利归来”，一般用于战场、赛场等场合；俗话说“生意场如赛场”，“商务谈判风云莫测”，本案主要物业是由商业部分和办公部分构成，“凯旋”迎合了所有目标客群的心理，也暗示着本案将是一个适合投资的好项目；另外，“凯旋”在扬州目前的同类项目中从未有过，因此在推出市场之初，也会赢得较好的口彩，便于知名度的建立。
“国际”表明本案是一座现代城市建筑，引领都市风采，与国际接轨。定位成“广场”一是表示本案规模不小，二是结合项目拥有文化主题广场、商业裙房环绕等特点，三是可以包含“商业广场”、“国际大厦”、“菁英STUDIO”这三种物业形态。

四、分案名
凯旋商业广场（裙房商铺）
凯旋国际大厦（塔楼大户）
凯旋菁英STUDIO （裙房小户）

释 义： “凯旋商业广场”是针对裙房商业部分而提出的，一方面可以告诉大家：“在孙庄路商业步行街首，还有一个商业广场，那才是真正汇聚人气的地方”，另一方面也可用“广场效应”来吸引目标客群的眼球。
“凯旋国际大厦”是针对高层建筑部分而提出的，“国际大厦”较为贴合写字楼办公型企业注重形象的心理，也是对一个“广场型”项目物业类型的丰满，更是对扬州写字楼市场的一个补充。
“凯旋菁英STUDIO”主要是针对裙房4—6层的小户型部分而提，“菁英”代表着城市先锋一族，他们或是企业白领，或是创业先锋；“STUDIO”（个人工作站）正好能满足这一群体的需要。

五、核心定位
(一) 项目总体定位：
西区核心商圈内/商业黄金走廊口/新城国际商务港

定位解析：“西区核心商圈内”说明本案处于“来鹤台—广润发”所构筑的西区核心商业圈内。
“商业黄金走廊口”表明本案位于“孙庄路商业步行街”入口处。
“新城国际商务港”阐明本案是融写字楼、商铺等多种物业类型于一体的综合性项目。
（二）项目商业部分定位：
孙庄路步行街首的“王牌铺”
（三）项目写字楼部分定位：
扬城首席国际化商务平台
扬城首座人性化商务平台

（四）项目小户型部分定位：
STUDIO先锋工作室/智慧空间站

六、广告主题
（一）项目总广告语：
城市核心 纯商领地
先锋·领袖·英雄

（二）项目分项广告语：
“凯旋商业广场”——“财富英雄·黄金商区”
“凯旋国际大厦”——“企业领袖·商务宫殿”
“凯旋菁英STUDIO”——“创业先锋·菁英商馆”

七、其它案名参考
(一)以“国际”命名：
新城国际
利源国际
丽晶国际
鑫达国际

（二）以“大厦”命名：
正华大厦
天隆大厦
鑫龙大厦
福鑫大厦

（三）以广场命名：
新光城市广场
富力广场
万国商业广场
新世纪广场

（四）以中心命名
新世界中心
伟业商务中心
百顺商业中心
龙城商务中心

第四章 产品设计优化建议

一、 裙楼商铺部分
为了方便说明，我们将商铺分为北区、中区和南区三部分，并对商铺作了相应编号（详见附图）。建议南区和中区（1～9号商铺）设计为1～3层连售的独立商铺；北区10～14号设计为1～2层连售的独立商铺，3层设计为写字楼配套服务区。各独立商铺预留内置楼梯井口和自来水管及排污管道。
1、 南区商铺
（1） 3号首层作公共门厅处理，形成孙庄路与中心广场的贯通，2层和3层各一半划分于2号和4号商铺；
（2） 6号南向开门设计；
（3） 1层卫生间设计为女用，2层卫生间设计为男用，3层卫生间设计为男女合用；门洞朝东设计。
2、 北区商铺
（1） 由于13～14号门洞设计受到限制，12～14号仅能设计为一套商铺，考虑到套内面积约600㎡（1～2层）的体量，销售抗性相对较大；
（2） 3层为写字楼配套服务区，建议规划商务中心、健身会馆、SPA馆（美体、瘦身等）、茶餐厅（详见附图）。

3、 中区部分
7、8、9号三层连售套内面积超过1000㎡，销售障碍相对大，可以将7和8、9号分割销售。由于9号门洞限制的原因，而8号东面门朝广场，因此8、9号连售较为合适；另将1层值班室，监控室和办公大厅所对应的3层部位划归8、9号商铺。7号为独立商铺，朝东设计门洞，引入广场客流，由此广场残疾人陂道要作相应调整。
4、 其他
建议裙楼2～3层设计为4米层高。

二、 写字楼部分
1、1～3层裙楼部分
（1） 考虑到写字楼与商铺人员分流问题，建议1层办公大厅、电梯间与卫生间区域封闭，形成独立空间；1层卫生间对外开放使用；
（2） 2层卫生间调整为物管中心办公区；
（3） 3层卫生间对北区配套服务区域开放。

2、 4～6层裙楼部分
（1） 4～6层写字楼主要以小户型为主，建议层高设计到4.8～4.95m；考虑到商住两用的实际需要，建议预留进水和排污管道；
（2） 各办公室门洞作错开设计；
（3） 位于楼面变形缝位置的办公室开间过小，建议与北面相邻办公室贯通；
（4） 考虑到北区南向办公室偏小，可以将走火梯做横向设计，过道向北平移。
3、 7～16层主楼部分
基于公司形象的考虑，主楼办公室对成长型、驻扬等实力企业具有一定的吸引力。主楼部分大空间划分主要以整层、半层和2大1小为主，自由组隔的部位集中在东面。

第五章 销售策略设计

一、项目销售价格测算
按新达大厦规划设计图纸测算，裙楼部分单层面积约为2300㎡（其中3 层商铺部分约1470㎡，配套服务区约830㎡；5层约为2140㎡；6层约为2010㎡），主楼单层面积约为635㎡。
（一） 商业用房部分：
价格系数建议：一层价格系数：1
二层价格系数：0.65
三层价格系数：0.45
如按一层价格10200元/㎡来测算，则二层价格为6630元/㎡，三层价格为4590元/㎡，裙楼部分销售均价为：（10200×2300+6630×2300+4590×1470）/（2300+2300+1470）=7489元/㎡（约7500元/㎡）。
（二） 办公用房部分：
由于4～6层办公用房户型适中，投资客和创业型企业关注度相对较高，因此，4～6层裙楼部分的办公用房要考虑南北位置价差。基价与楼层系数建议如下：

楼 层
基价
（元/㎡）
楼层系数（%）
价格
（元/㎡）
面积估算
（㎡）
百分比
（%）
加权均价
（元/㎡）
4F
3500
1
3500
2300
18
3809
（约3800）
5F
1.02
3570
2140
16.7
6F
1.04
3640
2010
15.7
7F
1.06
3710
635
5
8F
1.08
3780
635
5
9F
1.1
3850
635
5
10F
1.12
3920
635
5
11F
1.14
3990
635
5
12F
1.16
4060
635
5
13F
1.18
4130
635
5
14F
1.20
4200
635
5
15F
1.23
4300
635
5
16F
1.26
4410
635
5

合计：12800

二、销售总额测算
商业用房销售额为：7500元/㎡×6070㎡=4553万元；
办公用房销售额为：3800元/㎡×12800㎡=4864万元；
商业和办公用房销售总额为： 4553 +4864=9417万元。
三、