大家顾问-福州正祥尊园近期市场分析(定稿)XXXX-76.docx

福州正祥【尊园】项目
近期市场分析简报
n 福州市近期房地产市场状况简报
n 【尊园】项目周边市场现状分析

福州大家投资顾问有限公司
二零零八年三月二十六日

目录

第一部分 福州近期房地产市场状况简报

一、福州楼市2007年1月-11月市场综述
二、福州楼市近期交易信息统计分析
三、福州1月的各板块公寓价格情况
四、福州1月份的新开楼盘信息
五、福州成交地块统计资料表

第二部分 项目区域的周边市场现状分析

一、竞争项目分析
二、价格分布与走势分析
三、消费结构分析
四、产品结构分析
五、本项目区域市场机会与困难分析

前导部分

n 本次市场分析是针对正祥地产[尊园]项目所进行的有针对的市场研究，
n 研究分为两部份进行：
第一部分 福州近期房地产市场状况简报
第二部分 项目区域的周边市场现状分析
n 通过对这两部份市场的研究分析，从中把握2008年目前福州房地产市场的宏观运行态势以及项目区域内的竞争状况，为本案的项目前期规划设计及后期的推广提供有力的市场支持，为正祥公司的项目运营提供市场论证。

第一部分 福州近期房地产市场状况简报

一、 福州楼市2007年1月-11月市场综述

总体来说，2007年的福州楼市仍是一路挺进的，成交看好，然而，从10月份起，福州楼市来了个“急刹车”，成交量持续下降。可以说福州的房地产市场已经受到中央政府宏观政策及福州市政府整顿房地产市场秩序的影响，致使目前整体房地产市场的观望气氛还相对浓厚。

数据：关于福州房地产市场的07年成交数据趋势图分析：

①、福房指数涨幅放缓
福州一手房市场的11月福房指数涨幅明显放缓。11月价格指数为135.99，相比上月的135.65增长0.34点，该涨幅与上月增长0.52点相比趋缓。经过了7、8、9月份较大的涨幅之后，10月与11月的涨幅相对平缓，11月月涨幅为0.25%，与平均0.66%的涨幅相比减小不少，与去年同期相比上涨8.72%。

②、交易清淡，成交量不断下降，销售价格继续上涨

小结：
进入2007年以来，成交量一直下降，今年1月份成交量最高，达55.79万平方米；之后到7月份，持续下跌；到8月份，出现萎缩后的首次放量增长；之后又开始持续下跌，成交量又明显萎缩，11月已跌至历史最低水平，只有15.54万平方米。与一月份相比，十一月下降了40.35万平方米，下降达72.2%。与去年同期的45.79万平方米相比，成交量下降了30.25万平方米，降幅达66.06%。
虽然成交量远不及去年，但房价却一路高歌。从去年底均价突破5000元大关以来，2007年，房价节节攀升，到11月份，均价已达6959元/平方米。从一月的4953元/平方米上升到十一月月的6959元/平方米，上升了2006元/平方米，涨幅达40.5%。

二、 福州楼市近期交易信息统计分析（注：数据来源于福州房地产信息网等）。

表一：近期福州商品住宅交易明细表

时间
套数
面积
均价
2007年10月
3033套
303062㎡
7481元/㎡
2007年11月
1677套
265939㎡
7671元/㎡
2007年12月
3396套
376316㎡
7705元/㎡
2008年1月
2012套
177310㎡
7830元/㎡
2008年2月
1179套
141967㎡
7900元/㎡

小结：上表主要针对福州10月份以后的市场交易明细。可以看出，虽然在12月份成交总量上略有反弹，但整体的成交套数与成交面积仍在走低。受到楼市的整体观望影响，近期价格趋势呈现不大明显的小幅度上升状况。

图一：

12月福州八大板块商品住宅交易套数图（单位：套）

1月福州八大板块商品住宅交易套数图（单位：套）

图二

12月福州八大板块商品住宅交易面积图（单位：㎡）

图二1月福州八大板块商品住宅交易面积图（单位：㎡）

小结：以上两图表可以看出，目前福州的商品住宅交易套数最多的板块处在“金山板块”，所占的比例可达到35%-37%，而中心城区和北区板块的所占比例为其次，其他板块的成交总量相差不大。金山板块依据其面积的开发总量以及相对的单价优势，还处于目前福州的热点房地产销售板块区。

与交易套数、交易面积各板块出现悬殊情况相比，在均价方面却出现了少有的接近，12月份“中心城区”与“西区板块”均过万元/㎡，“江滨板块”也以9430元/㎡紧随其后，“金山板块”和“北区板块”最低，分别是6205元/㎡、6203元/㎡。而在1月份，“金山板块”、“仓山板块”、“北区板块”、“西区板块”分别是7713元/㎡、7815元/㎡、7705元/㎡、7864元/㎡。

图三
12月福州八大板块商品住宅交易均价图（单位：元/㎡）

1月福州八大板块商品住宅交易均价图（单位：元/㎡）

三、福州1月的各板块公寓价格情况

板块名称
项目名称
价格情况
均价(元/㎡)
上涨情况
板块均价
市中心板块（14）
51公馆Ⅱ期
13500元/㎡（面积38-60㎡）
13500

12247
半山千叶Ⅱ期
8600元/㎡（尾盘）
8600

左海帝景
9300元/㎡（尾盘）
9300

财富主场
10000元/㎡（面积50㎡、70㎡、122㎡）
10000

世纪豪门
13000元/㎡
13000

七星景
15000元/㎡（1月新盘）
15000

福州星势力
13000元/㎡（仅剩余6层）
13000

香颂枫丹
13000元/㎡（最低价9800元/㎡，南北差价1000元/㎡）
13000

中庚财富天下
均价13500元/㎡（精装）
13500

香樟林城市花园
9700元/㎡（尾盘）
9700

福晟钱隆天下
15500元/㎡
15500

福晟钱隆首府
14500元/㎡（一梯一户设计，面积130-140㎡）
14500

五四北板块（5）
君临香格里
高层开盘，均价7600元/㎡（1112号房，7499元/㎡）
7600

7900
摩卡小城
7700元/㎡（尾盘）
7700

福晟钱隆御景
9000元/㎡（2期推出50套特惠房，优惠最高达6万/套）
9000

北尚Ⅱ期
二期8000元/㎡（尾盘）
8000

西区板块（1）
大儒世家
均价8300元/㎡（四期御峰）
8300

8300
东区板块（3）
大景城
7200元/㎡（中央风景园100-120㎡）
7200

8575
君临晋安商业中心
8000元/㎡
8000

武夷绿洲
7300元/㎡（1月3日开盘）
7300

日出印象
11800元/㎡（2期1月18日开盘）
11800

北江滨板块（1）
半岛国际
13000元/㎡（最小面积180㎡）
13000

13000
南江滨板块（3）
融侨·观邸
13000元/㎡（开盘价，当天销售50—60%）
13000

10200
江南水都
8600元/㎡（5期心巢）
8600

中联·水岸名居
9000元/㎡（尾盘）
9000

金山板块（6）
融信宽域Ⅱ期
7000元/㎡（尾盘）
7000

8334
品阁
6800元/㎡（尾盘）
6800

凯旋枫丹
13500元/㎡
13500

金山大景城
7300元/㎡
7300

金山公元
7500元/㎡(9.3折优惠)
7500

国际华府Ⅳ期
8800元/㎡（16号楼王）
8800

世欧彼岸城
7500元/㎡（当天下定前30套优惠28000元/套）
7500

浦上板块（7）
正祥1品新筑Ⅲ期
7500元/㎡（垫付1成首付，无垫付9.8折，垫付9.9折）
7500

7300
金辉枫尚Ⅱ期
7500元/㎡（售完）
7500

融信西班牙Ⅱ期
7300元/㎡（售完）
7300

海润尊品Ⅳ期
起价6100元/㎡、均价7000元/㎡（四期售完）
7000

金辉天鹅湾
起价6900/㎡，均价7500元/㎡
7500

福晟钱隆金山
7500元/㎡(2期1月19日新开盘)
7500

金山好景城
7000元/㎡
7000

乌龙江板块（2）
公园道一号Ⅲ期
3期未开，预计12000元/㎡
未定

8000
中天金海岸
8000元/㎡（既买即送车位）
8000

仓山板块（2）
金辉伯爵山
8600元/㎡
8600

8600
城南板块（2）
大唐世家
预计6500元/㎡（二期即将推出）
6500

6500
马尾板块（1）
东方名城
7400元/平方米（推出2000套，销售500—600套）
7400

7400

四、福州1月份的新开楼盘信息

项目名称
开盘时间
产品
价格
电话
金山大景城
1月1日
二期推出375套，
户型面积30-100㎡以上。
起价6300
均价7300元/㎡
88783907/88783908
金山公元
1月1日
20层一梯一户纯板式观景楼王，
主力面积140㎡。
均价7500元/㎡
88196111/88196333
武夷绿洲
1月3日
三期推出45、46、47#楼，面积110-170㎡
均价7300元/㎡
83617999/83669130
柒星景
1月13日
5至25层，
户型面积36-123㎡。
均价15000元/㎡
87662277
日出印象
1月18日
二期户型面积120-190㎡
推出278套
均价11800元/㎡
88103333
福晟钱隆金山
1月19日
推出360，
户型面积65-122㎡。
均价6500元/㎡（特惠房）
87771333
江南水都心巢
1月19日
此次推出2号楼162套，
户型面积45-96㎡
均价8600元/㎡
88078888/88077777

2008年1月报版投放前10大楼盘项目表

名次
项目名称
投放版数
投放总额（万元）
推广主题
1
东方名城
49
409.74
华郡组团"VIP认筹卡"2008年1月5日正式发售;华郡组团2008年1月5日正式公开对外登记购房序号;东方名城点燃08年度福州楼市“第一把火”;华郡/香郡组团登记购房序号火爆启动持续热抢中;华郡/香郡组团登记购房序号持续登记中;世界级港湾住区香郡/华郡组团2008年1月27日一次性震撼开盘;2008年1月27日震撼开盘;特大利好，敬请关注;
2000套房源公开发售倾城抢购;2000套房源分秒递减，见证诚信品牌力量
2
江南水都
心巢
14.75
126.04
20%首付30年按揭;1月19日心巢炫彩开盘;心巢开盘劲销80%;1月19日心巢2号楼倾城热销 1月26日6号楼应势加推;心巢江岸精装纯小户6号楼火爆预约中;
3
云亩天朗溪·谷
12.5
106.14
云亩天朗II期 溪·谷 即将开盘！捷扬地产向福州人民拜年！
4
金辉天鹅湾
12.5
97.47
奢实数学的惊叹与价值;天鹅湾一期绚丽亮相，1月26日艳倾全城;
金辉·天鹅湾倾城绽放，全城赞赏不绝
5
江南水都
美域
10
64.88
融侨贺岁巨献 “福克斯”开回家；6号压轴楼王冠冕王座130㎡~160㎡王者席位接受甄选；
融侨贺岁巨献 五重大礼等你拿
6
君临·晋安
商业中心
4
49.16
君临·晋安商业中心独立商铺1月26日盛大开盘；
君临·晋安商业中心成功开盘
7
福晟·钱隆
金山
6.5
40.00
直飞奥地利 鉴定钱隆金山；钱隆金山5~7号楼65~122㎡房源浓情盛放；
“直飞奥地利”幸运业主即将揭晓；二期64~122㎡户型持续热销中
8
世欧彼岸城
6
38.36
家节乐翻天
9
水岸君山
6
36.53
A5区全景双拼·300平方米私家庭院；A3区滨湖独栋·1.2亩专属领地
10
世纪豪门
4
35.40
开启五一广场新精装豪宅时代；1月31日新精装豪宅样板间对外开放，恭候莅临品鉴！

[总结]
n 从目前福州的房地产销售形势来看，住宅平均价格的提升已经进入了一个高价阶段与缓慢期间，目前的房地产市场泡沫将会减少，消费从狂热转而将会进入一个相对的良性和理性期，这也符合城市楼市发展的一般规律。
n 2008年的新开楼盘项目多数仍处于金山板块区。而除心巢外开盘均价都未超过7500元每平方米，开发商对目前的市场观望形势已表现出了谨慎态度。而从各板块价格段来看，目前金山区与北区的板块价格均价也最能代表了福州市现状价格接受水平，该区楼盘的持续热销正应该说明了这一点。相比，市中心的价格基本全部破万，具有购买力的客群将逐而减少。鼓楼台江区交界的中心板块，本项目附近的几个楼盘均价也都达到了13000元/㎡左右。而井大路的柒星景已经突过15000元每平方米。
n 另外可以看到的是，由于这一时期的市场价格的攀高，开发商在产品的同质化表现上将相当明显。（同质化主要表现有四个特点：其一，产品普遍成熟度高。其二，产品软硬件同质化程度高，即从外立面、户型、配套、景观、物业服务等方面。其三，产品营销的手段不仅高而且十分相似，无论从推广概念，还是推广手段等方面都十分相同；其四，项目开发水高。）因此，同地段的价格区间的拉开将非常困难。因此，2008年的市场营销首先要解决的将是真正的市场细分。而由市场细分而来的产品整体细分定位，将迫使开发商重新评估市场和寻找产品的市场生存空间，重建产品的购买生存理由。无差异化竞争或弱差异化竞争的格局将一去不复返。
五、2007年福州成交地块统计资料表

宗地编号
位置
面积
竞得人
用途
成交价
每亩单价（万元/亩）
（平方米/亩）
（万元）
宗地2007拍—01号
鼓楼区，乌山西路福建省土畜产公司福州羽绒厂
4404.3/6.61
福州市鼓楼区建设投资管理中心
商业
2350
355.89
宗地2007拍—02号
仓山区,南江滨路以南、港头河以北，港头岛滨江地块四
40479.6/60.72
福建正荣集团有限公司
商业、居住
42200
695.35
宗地2007拍—03号
仓山区,南江滨路以南、港头河以北，港头岛滨江地块五
31538.1/47.31
福建正荣集团有限公司
商业、居住
36100
763.48
地2006拍—16号
鼓楼区，乌山西路与西二环路交叉口
31009.5/46.51
福建汇友源投资发展有限公司
居住、商业金融（允许兼容办公）
41500
892.65
宗地2007—06号
仓山区，福湾片工业集中区4号地块西北侧
19219.47/28.83
陈炳钿
居住用地（限于作为福湾工业区工人配套公寓及服务设施）
4880
169.36
宗地2007—07号
晋安区，新店镇厦坊村、金城投资区管委会北侧金城商业中心地块
5349.3/8.02
福州旭源房地产有限公司
商业金融用地（C2）、办公用地（C1）
5000
623.45
2007挂-02号
鼓楼区，五四北路东侧琴亭村
10560/15.84
晋安区第二建筑工程公司
商业金融用地（C2）       二类居住用地（R2）
20900
1320.10
2007—08号
地块一：群众路与广达路交叉口西南角，地块二：国货路与广达路交叉口西北角，地块三：广达路以东，儿童公园路南侧）
茶亭街二期52443平方米（合78.66亩）
世茂房地产控股有限公司
地块一：商业金融用地(C2仅限于作为酒店、商务办公和商业用途)  地块二：商业金融用地（C2）、二类居住用地 地块三：二类居住用地（R2）            
115100
1463.91
2007—09号
晋安区,官前路以南,东方公寓东北侧(原福州市汽车运输总公司用地)
2762.6/4.14
福州康讯信息科技有限公司
居住用地
2750
663.96
2007-10号
台江区，交通路南侧（原上海街道交通三社区95-97座用地）
2949/4.42
福建省交通规划设计院
教育科研设计用地(兼容办公)
3120
705.68
宗地2007—15号
晋安区福飞北路东侧，南平路北侧
166736㎡(合250.1亩),
厦门万科房地产有限公司
地块A：公共绿地 地块B：幼儿园用地 地块C：居住用地
272000
1088.09
宗地2007—16号
公益路西侧（原福州市印刷纸品厂及绳缆厂地块）
1954m2
福州闽翔房地产开发有限公司
办公用地
2400
819.24
宗地2007—18号
西二环南路东侧（长汀外旧屋区改造地块）
22778 m2 
欧国强
商业、金融（兼容办公）、居住用地      
53400
1563.69
宗地2007—19号
前横路以东，警官学院南侧（原市二轻机械总厂、盛宝电器公司及东侧地块）
 34887m2  
福建巨成实业发展有限公司
商业、居住用地    
42200
806.82
宗地2007—20号
连江中路以东，凤坂河东侧（原莲凤小学预留地块）
13162 m2
福州筑家房地产开发有限公司
居住用地
13000
658.79
宗地2007—21号
连江中路西侧、省民政学校北侧（原福州自行车厂地块）
8196 m2
福建福晟房地产开发有限公司
居住用地
10150
826.02
宗地2007—23号
澳门路西侧，安泰河南侧
地块A:2567 m2
福州聚春园集团有限公司
商业用地
6930

1800.67
(兼容办公)
宗地2007—24号
澳门路西侧，安泰河南侧
地块B:2505 m2
陈学伟
商业用地
5830
1552.34

(兼容办公)
宗地2007—25号
澳门路西侧，安泰河南侧
地块C1:3111m2
福州聚春园集团有限公司
商业用地
9340

1667.50
(兼容办公)
地块C2:625 m2

宗地2007—26号
澳门路西侧，安泰河南侧
地块D1:1999m2
福州聚春园集团有限公司
商业用地
6110
1501.61
(兼容办公)
地块D2:715 m2

（10月20日土地拍卖会）
宗地2007—16号
位置
公益路西侧（原福州市印刷纸品厂及绳缆厂地块）
面积
1954㎡（合2.93亩）
用途
办公用地
使用年限
办公50年
容积率
≤1.89
绿地率
≥12.5%
建筑密度
≤38%
建筑高度
≤6层
建筑面积
3693㎡
办公
3693㎡
商业

楼面地价
6498元/㎡
成交总价
2400万
竞得单位
福建闽祥房地产开发有限公司

宗地2007—17号——被收回

位置
西二环中路以西（华侨新村二期地块）
面积
2866㎡（合4.3亩）
用途
居住用地
使用年限
居住70年
容积率
≤1.4
绿地率
≥30%
建筑密度
≤25%
建筑高度
≤6层
建筑面积
4012㎡
居住
4012㎡
商业

楼面地价

备注
2600万起拍，未达到保留价2700万，被收回。

宗地2007—18号
位置
西二环南路东侧（长汀外旧屋区改造地块）
面积
22778㎡（合34.17亩）
用途
商业、金融（兼容办公）、居住用地
使用年限
商业40年、办公50年、居住70年
容积率
≤2.8
绿地率
≥25%
建筑密度
≤20%
建筑高度
≤130米
建筑面积
63778㎡
居住
——
商业
≤5000 ㎡
楼面地价
8373元/㎡
成交总价
5.34亿
竞得单位
正荣集团

宗地2007—19号
位置
前横路以东，警官学院南侧
（原市二轻机械总厂、盛宝电器公司及东侧地块
面积
34887㎡（合52.33亩）
用途
商业、居住用地
使用年限
商业40年、居住70年
容积率
≤2.2
绿地率
≥30%
建筑密度
≤20%
建筑高度
≤50米
建筑面积
76751㎡
居住
——
商业
≤3%
楼面地价
5500元/㎡
成交总价
4.22亿
竞得单位
汇诚地产
宗地2007—20号
位置
连江中路以东，凤坂河东侧（原莲凤小学预留地块）
面积
13162㎡（合19.74亩）
用途
居住用地
使用年限
居住70年
容积率
≤2.0
绿地率
≥30%
建筑密度
≤20%
建筑高度
≤60米
建筑面积
26324㎡
办公
26324㎡
商业
——
楼面地价
4938元/㎡
成交总价
1.3亿
竞得单位
福州筑家房地产开发有限公司
宗地2007—21号
位置
连江中路西侧、省民政学校北侧（原福州自行车厂地块）
面积
8196㎡（合12.29亩）
用途
居住用地
使用年限
居住70年
容积率
≤2.1
绿地率
≥30%
建筑密度
≤20%
建筑高度
≤80米
建筑面积
17211㎡
居住
17211㎡
商业
——
楼面地价
5897元/㎡
成交总价
1.015亿
竞得单位
福晟集团
宗地2007—22号——被收回
位置
仓山区南江滨路南侧，港头河以北
面积
地块1：8010㎡（合12.02亩）
地块2：37508㎡（合56.26亩）
地块3：31184㎡（合46.78亩）
用途
商业金融业用地（兼容办公用地）
商业金融业用地
居住用地
商业金融业用地
居住用地
使用年限
商业40年、办公50年
商业40年、居住70年
商业40年、居住70年
容积率
≤1.0
≤2.1
≤2.0
绿地率
≥30%
≥30%
≥30%
建筑密度
≤25%
≤20%
≤22%
建筑高度
≤20米
≤75米
≤75米
建筑面积
8010㎡
商业≤100%
78767㎡
商业≤3%
62368㎡
商业8000-10000㎡
备注
只有一家以10亿3000万起拍价应价,未达拍卖保留价
10亿3500万被收回,创今日土地拍卖大冷门。

宗地2007—23号
位置
澳门路西侧，安泰河南侧
面积
地块A：2567㎡（合3.85亩）
用途
商业用地（兼容办公）
使用年限
商业40年、办公50年
容积率
≤1.6
绿地率
——
建筑密度
≤80%
建筑高度
≤11米
建筑面积
4107㎡
居住
——
商业
≤100%
楼面地价
16873元/㎡
成交总价
6930万
竞得单位
聚春园集团有限公司
宗地2007—24号
位置
澳门路西侧，安泰河南侧
面积
地块B：2505㎡（合3.76亩）
用途
商业用地（兼容办公）
使用年限
商业40年、办公50年
容积率
≤1.4
绿地率
——
建筑密度
≤75%
建筑高度
≤11米
建筑面积
3507㎡
居住
——
商业
≤100%
楼面地价
16623元/㎡
成交总价
5830万
竞得单位
陈学伟(音)以个人名义
宗地2007—25号
位置
澳门路西侧，安泰河南侧
面积
地块C1：3111㎡（合4.67亩）
地块C2：625㎡（合0.94亩）
用途
商业用地（兼容办公）
使用年限
商业40年、办公50年
容积率
C1≤1.5
绿地率
——
建筑密度
C1≤75%
建筑高度
C1≤11米
建筑面积
5610㎡
居住
——
商业
≤100%
楼面地价
16648元/㎡
成交总价
9340万
竞得单位
聚春园集团有限公司
宗地2007—26号
位置
澳门路西侧，安泰河南侧
面积
地块D1：1999㎡（合3.0亩）
地块D2：715㎡（合1.07亩）
用途
商业用地（兼容办公）
使用年限
商业40年、办公50年
容积率
D1≤1.1
绿地率
——
建筑密度
D1≤70%
建筑高度
D1≤11米
建筑面积
2984㎡
居住
——
商业
≤100%
楼面地价
20475元/㎡
成交总价
6110万
竞得单位
聚春园集团有限公司

近期土地挂牌
宗地2008—01号
位置
鼓楼区，锦江路东侧、乌山西路南侧
面积
33482.7 m2
（合50.22亩）
用途
商业、居住用地
使用年限
商业用地40年，居住用地70年
容积率
D1≤3.8
绿地率
D1≥30%
建筑密度
D1≤24.2%
建筑高度
80米以上
建筑密度
≤24.2%
居住
——
商业
≤5%
楼面地价

成交总价

竞得单位

宗地2008—02号
位置
鼓楼区，湖东路北侧、公正村
面积
6035.4 m2
（合9.05亩）
用途
商业金融 (兼容办公写字楼)、社会停车场库用地
使用年限
商业用地40年，
办公、停车场用地50年
容积率
D1≤5.8
绿地率
D1≥25%
建筑密度
D1≤30%
建筑高度
主楼80米以上
建筑密度
≤30%
居住
——
商业
集中式商场
楼面地价

成交总价

竞得单位

第二部分 项目区域的周边市场现状分析

n 竞争项目分析
n 价格分布与走势分析
n 消费结构分析
n 产品结构分析
n 本项目区域市场机会与困难分析

（一）竞争项目分析

n 2007年，本项目的区域内已经集结了数个的房地产项目，已知的在售以及即将推出的周边项目有5个，还有拍到土地但尚未进行开发的世茂项目，2008年的区域市场竞争将同样是惨烈的是不可避免的，但竞争中同时也存在着诸多机会。

n 市中心是房地产开发中永恒不变的吸引力，市中心的开发已经不仅仅意味着高价值，高便捷，更象征着对稀缺，绝版的拥有。在大多数的一线、二线城市，中心即意味着永远保值与无限升值的魅力；2008年的福州，市中心住宅百万价格早已难称豪宅。

n 市中心的高价格迫将使开发商实力与运营水平的将进行绝对提升，同时项目产品水平也将紧随全面提升，茶亭街几个热点项目一旦接连启动，这一区域的楼盘在社区规划以及户型创新的各个细化方面上，都将体现福州城市高素质楼盘的最优秀特征。

2008年本项目区域内在售以及即将推出的项目及其发展商一览表：

项目名称
发展商
项目位置
目前在售价格
茶亭8号
晨恩地产
斗西路1号
12888元/平方米
香颂枫丹
三迪地产
白马路与工业路交汇处
12000元/平方米
51公馆
高士达地产
五一路，长途汽车南站正对面
13000元/平方米
群升国际
群升集团
817中路工人文化宫门口
12000元/平方米
君临盛世茶亭
华辰地产
八一七路中段
未定
世茂项目
世茂集团
广达路
未定
世纪豪门
昌盛房地产
鼓楼区五一路与古田路交汇处
13000元/平方米
区域内竞争楼盘地图

项目名称：茶亭8号
项目开发：福建晨恩地产
项目规模：30.6亩
项目规划：高层/商业
工程进度：封顶
交房时间：2008年下半年
项目户型：43-86M2，主力户型39-44M2
项目价格：12888元/平方米

本项目区域内周边项目资料说明

项目名称：香颂枫丹
项目开发：福建三迪地产
项目规模：65.5亩
项目规划：5幢18层、1幢30层
工程进度：施工中期（到7层）
交房时间：2009年
项目户型：120-130平方米
项目价格：起价9800元/平方米，
现价12000元/平方米；

项目名称：51公馆
项目开发：高士达地产
项目规模：49000元/平方米
项目规划：高层住宅/商业
工程进度：建筑封顶
交房时间：
项目户型：主力38-60平方米
项目价格：13000元/平方米

项目名称：群升国际2期·荣域
项目开发：中国群升集团
项目规模：
项目规划：商务公寓
工程进度：建筑封顶
交房时间：未开盘
项目户型：30-60平方米
项目价格：12000元/平方米

项目名称：盛世茶亭
项目开发：福建华辰房地产
项目规模：
项目规划：高层/商业
工程进度：打桩阶段
交房时间：
项目户型：
项目价格：

项目名称：世纪豪门
项目开发：昌盛房地产
项目规模：7.5亩
项目规划：高层/商业
工程进度：封顶精装修
交房时间：2009年
项目户型：38--168平方米
项目价格：13000元/平方米

（二）本项目区域内楼盘价格分布与走势分析
区域项目销售已备案情况一览：
项目名称：世纪豪门
已开盘、可备案 #楼
楼号
1#楼
2#楼
1#2＃连体
可售套数（套）
182
117
0
已售套数（套）
23
10
0
成交均价（元/M2）
13036
14065
0

项目名称：茶亭8号
已开盘、可备案 #楼
楼号

可售套数（套）
41
已售套数（套）
89
成交均价（元/M2）
11857

项目名称：柒星佳寓
已开盘、可备案 #楼
楼号

可售套数（套）
152
已售套数（套）
80
成交均价（元/M2）
14359

1、本项目区域内竞争楼盘价格对比列表：

案名
茶亭8号
香颂枫丹
51公馆
群升国际
世纪豪门
起价（元/m2）
9800元/平方米
9800元/平方米

均价（元/m2）
12888元/平方米
12000元/平方米
13000元/平方米
12000元/平方米
13000元/平方米

Ø 上表显示一：
本项目区域板块目前均价： 12578元/平方米
Ø 上表显示二：
在项目价格上，靠近鼓楼市区繁华位置（五一路、东街）的项目比周边项目的价格上略高出800-1000元/平方米。
Ø 上表显示三：
在同一地段上，好的产品与规划将会有更多的价格空间，在价格上会超越同类产品。

Ø 提示一：
根据上表显示，市中心项目的位置一样对销售价格会产生影响，以靠城市主干道地段基本价格明显将高于中心板块的周边项目价格。鼓楼区中心仍是房地产楼盘的高热点板块。
Ø 提示二：
根据上表显示，同一地段不同产品也会有不同的价格，因此可以推测如果有创新产品项目可以不受地段限制，可以超越街区价格达到一个全新的高度。
关于正祥·尊园定价比较分析
n 本案与竞争楼盘评估得分比较表
项目名称
茶亭8号
香颂枫丹
51公馆
群升国际
盛世茶亭
世纪豪门
正祥·尊园
地理位置
9
8
9
7
9
9
8
规模
7
9
7
9
9
8
7
工程进度
9
8
8
7
7
9
8
配套设施
8
6
8
8
8
8
8
交通方便程度
8
8
8
8
8
8
7
外部环境情况
7
7
7
7
8
7
6
户型
7
7
8
7
8
7
9
景观规划
6
8
7
7
8
7
7
综合分
61
61
62
60
65
63
60
比较系数
1.02
1.02
1.03
1
1.08
1.05
1
可调均价（元/平方米）
13146
12240
13390
12000
14040估）
13650

注:比较系数=项目评估得分/比较项目评估得分

n 正祥·尊园项目评估均价: 13078元/平方
13146+12240+13390+12000+14040+13650/6=13078元/平方

（三）消费结构分析
客户主要来源于鼓楼区的省市机关单位、五区八县
主力客户群年龄为25—40岁之间
位于中心位置高价地段，二次置业人士逐渐增多

1、 客户群来源：
从表上可以看出110平方米以上户型达到80%，中户型是该项目的主打产品和主力户型。大户型单套在1300000元/套以上，在福州市场可谓是高档高价房。总价在1300000元/套以上，最高估计在2000000元/套，因此针对目标客户集中有限。多数将面对福州市高收入阶层。而本项目位置因素也决定多数客群将来自鼓楼中心区。另外，五区八县的客群一直是福州中心城区的高端产品一个重要的消费群体。
2、 客户群年龄
主力消费者为年龄在25—40之间的中、青年。客户特征是工作几年的企事业单位青年、机关单位人员、企业管理阶层、私企老板、高级职员等。
3、 购买者类型
n 一次购房/投资 30平方——50平方
n 一次购房 80平方——110平方
n 一次换房 120平方——130平方
n 二次置业升级型 140平方——160平方
（四）产品结构分析
n 本项目区域板块项目状况分析
本项目区域内楼盘的规模以中、小盘为主，产品全部以高层为主
区域板块竞争项目对比列表：
案名
茶亭8号
香颂枫丹
51公馆
群升国际
盛世茶亭
正祥·尊园
世纪豪门
占地（亩）
30.6
65.5
73.5
675
132
9.26
7.5
总建（m2）
20，424
130，000
49，000
450，000
88，132
28，673
50，000
规划形态
1-4层商业，5-16层为住宅
5幢18层、1幢30层
1-4F商铺， 6-23F为3