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2009年广东房地产市场分析报告
广东省房协市场分析课题组

（广东省房协市场研究部、华南理工大学建筑学院建设经济管理与房地产研究所、
广东省统计局固定资产投资统计处）

一、社会经济环境
2009年广东经济逐季回暖，全年完成国内生产总值39081.59亿元，同比增长9.5%，增幅同比回落0.6个百分点。完成全社会固定资产投资13366.78亿元，同比增长19.5%，增幅同比提高3个百分点。城镇居民人均可支配收入21574.72元，同比增长9.3 %，扣除物价因素，实际增长12.0 %，增幅同比提高6.3个百分点。
二、数据分析
（一）房地产开发投资
1、完成开发投资
广东房地产完成开发投资从第二季度开始止住了年初下跌的态势，全年完成2961.32亿元，同比小幅增长0.99%，比前三季度提高了9.11个百分点。固定资产投资占GDP比重为34.2%，比上年高出2.9个百分点。房地产开发投资占GDP比重为7.58%，比上年降低了0.6个百分点（见表1、图一）。
表1 完成开发投资增长数据表 单位：亿元
地 区
时 间
国内生产
总值
固定资产
投资
房地产开发
投资
固定资产投资占GDP比重(%)
房地产投资占
固定资产投资比重(%)
房地产投资占
GDP比重(%)
全 国
2008年
300670
172291
30580
57.30
17.75
10.17
2009年
335353
224846
36232
67.05
16.11
10.80
同比增长(%)
8.7
30.1
16.1
9.75百分点
-1.64百分点
0.63百分点
广 东
2008年
35696
11181
2932
31.32
26.23
8.21
2009年
39082
13367
2961
34.20
22.15
7.58
同比增长(%)
9.5
19.5
0.99
2.88百分点
-4.08百分点
-0.63百分点

图一 广东近年固定资产投资与房地产开发投资增长比较
从单季度来看，房地产完成开发投资额逐季增加，第四季度达1094.45亿元，接近上半年投资额的总和（见图二）。

图二 2009年各季度广东房地产开发投资比较
按用途划分的完成开发投资当中，住宅投资同比下降1.34%，与前三季度相比，收窄了近6个百分点；办公楼、商业用房投资均有较大幅度的回升，同比分别增长35.38%和23.28%；其他投资同比小幅下降5.66%，降幅比前三季度收窄了约21个百分点（见表2）。
表2 按用途完成开发投资数据表 单位：亿元

完成投资总额
住宅投资
办公楼投资
商业用房投资
其他投资
2009年前三季度
1868.59
1357.17
76.91
173.31
261.20
同比增长（%）
-8.12
-7.27
23.52
15.54
-27.02
2009年度
2961.32
2103.92
126.62
274.51
456.27
同比增长(%)
0.99
-1.34
35.38
23.28
-5.66
从近年房地产各类投资走势来看，住宅投资首次出现负增长，但降幅不到1.4%，投资额仅略低于2008年度；办公楼、商业用房投资额则分别达到2002年以来的最高（见图三）。

图三 广东近年房地产各类投资走势
分季度来看，今年住宅完成开发投资额逐季增长，且第三、第四季度分别超过上年同期，保持着较好的发展态势（见图四）。

图四 2008年以来各季度广东住宅开发投资走势
2、开发资金来源
全年到位资金4909亿元，同比增长30.49%，增幅比上年同期提高了约35个百分点；从近年房地产到位资金占开发资金比例看，2002年以来呈现逐年增长态势，到2008年首次出现下滑，2009年重新回升，且为近年同期最高，到位资金充裕（图五）。

图五 广东近年房地产到位资金情况
从资金来源结构看，国内贷款与自筹同比分别增长11.74%和6.21%，销售回笼资金（定金、预付）同比大幅增长52.01%，这主要是得益于2009年国家适度宽松货币政策及省市出台的购房优惠等政策的实施；利用外资同比则下降12.41%（见表3、图六）。
表3 房地产资金来源基础数据表 单位：亿元

资金来源
国内贷款
外 资
自 筹
其他（定金、预付）
金额
%
金额
%
金额
%
金额
%
2008年
3762.08
869.13
23.1
65.37
1.74
1249.67
33.22
1577.91
41.94
2009年
4909.21
971.15
19.78
57.26
1.17
1327.3
27.04
2553.49
52.01
同比增长(%)
30.49
11.74
-3.33个
百分点
-12.41
-0.57个
百分点
6.21
-6.18个
百分点
61.83
8.07个
百分点

图六 广东近年房地产资金来源变动
资金结构发生较大调整。国内贷款、外资及自筹资金占到位资金的比例均比上年有所降低；相应地，其他资金（定金、预付）占到位资金的比例升至52.01％，表明市场畅旺，销售资金回笼较快（见图七）。

图七 广东近年房地产资金来源结构
（二）土地购置（注1）
与上年相比，房地产企业购置土地面积减少14.34%，购置金额增长28.98%，购置单价增长50.58%，这与市场回暖复苏企业购置土地欲望增强以及政府批地相对有限密切相关（见表4、图八）。
表4 房地产企业购置土地数据表 单位：万元、万m2
时间
土地购置
金额
面积
单价（元/m2）
2008年
2952533
2635.58
1120
2009年
3808181
2257.53
1687
同比增长(%)
28.98
-14.34
50.58

图八 广东近年房地产企业购置土地情况
（三）商品房建设
商品房施工面积和竣工面积同比分别增长7.51%和7.71%。分用途来看，各用途的施工面积比上年均有不同幅度的增长；竣工面积中，住宅和其他同比分别增长10.4%和12%，办公楼和商业同比则分别下降38.7%和4.9%。值得关注的是，第四季度与第三季度相比，各用途的施工面积和竣工面积均有较大幅度的增长。可见，在各利好因素的刺激下，房地产企业也在不断加快工程的进度（见表5）。
表5 各类商品房建设数据表 单位：万m2

项目
总数
住宅
办公楼
商业
其他
第四季度
环比增长
施工面积
30.13%
28.88%
56.17%
13.29%
46.34%
竣工面积
72.54%
68.40%
190.04%
154.42%
38.37%
2009年度
施工面积
24719.87
18929.42
842.56
2264.47
2683.42
竣工面积
4695.13
3836.69
86.21
332.61
439.63
同比增长
施工面积
7.51%
5.03%
6.33%
17.74%
19.02%
竣工面积
7.71%
10.37%
-38.74%
-4.86%
11.95%
新开工面积同比下降3.74%，降幅比前三季度收窄了25.79个百分点。从各季度来看，第三季度开始各类用途环比均有所增长。尤其是第四季度，总数环比增长约80%，办公楼环比增长255%，住宅、商业及其他的环比增幅均超过70%（见表6）。
表6 商品房新开工面积数据表 单位：万m2

总数
住宅
办公楼
商业
其他
2009年度
6262.46
4903.67
159.41
520.74
678.65
同比增长
-3.74%
-5.52%
-2.48%
4.69%
3.64%
第一季度
1263.62
1028.79
24.11
89.00
121.71
环比增长
2.47%
6.91%
-30.83%
-27.05%
6.81%
第二季度
1034.06
823.34
17.07
93.94
99.71
环比增长
-18.17%
-19.97%
-29.19%
5.56%
-18.08%
第三季度
1417.87
1114.22
25.96
121.51
156.17
环比增长
37.12%
35.33%
52.06%
29.35%
56.63%
第四季度
2546.92
1937.31
92.26
216.28
301.06
环比增长
79.63%
73.87%
255.39%
77.99%
92.78%
从近年数据来看，2009年的新开工面积已超过2006年以前、接近2008年水平，但与2007年相比仍有一定差距；施工面积和竣工面积则分别达到近年同期最高（见图九）。

图九 广东近年商品房建设情况
（四）商品房交易
全年商品房销售量价齐升，销售面积7035.89万平方米，同比增长45.84%；销售额4585.93亿元，同比增长59.24%；商品房销售均价6518元/平方米，同比增长9.18%。其中，商品住宅销售面积和销售金额同比分别增长49.75%和65.67%，均价6366元/平方米，同比增长10.64%。
分季度看，前三季度销售均价逐季升高，相应地，第三季度的销售面积较第二季度有所减少，呈价涨量跌态势；第四季度销售面积放量增长，但均价相比第三季度有所下降（见表7）。

商品房销售面积（万m2）
商品房销售额（亿元）
商品房均价
（元/m2）
住宅销售面积（万m2）
住宅销售额（亿元）
住宅均价
（元/m2）
2008年度
4824.41
2879.96
5970
4378.37
2519.34
5754
2009年度
7035.89
4585.93
6518
6556.64
4173.72
6366

同比增长(%)
45.84
59.24
9.18
49.75
65.67
10.64

第一季度
1121.37
672.68
5999
1049.25
609.86
5812
第二季度
1824.31
1138.40
6240
1724.89
1053.06
6105
第三季度
1686.53
1175.23
6968
1573.05
1079.69
6864
第四季度
2403.68
1599.62
6655
2209.45
1431.12
6477
环比增长（%）
42.52
36.11
-4.49
40.46
32.55
-5.64
表7 房地产交易数据表
从近年各年水平来看，2009年商品房的销售面积、销售额和销售均价分别达到历史新高（见图十、十一），说明在适度宽松的货币政策、购房减免税费政策的实施等利好因素的刺激下，房地产市场得到快速发展。

图十 广东近年商品房销售情况

图十一 广东近年住宅销售情况
（五）市场消化系数（注2）
与上年相比，2009年市场消化系数有较大幅度的增长，表明市场活跃，消化能力强（见表8、图十二）。
表8 生成指标数据表

2008年度
2009年度
同比增长
市场消化系数(X)
1.1873
1.6415
0.4542

图十二 广东近年商品房消化系数走势
（六）商品房空置
2009年期末累计商品房空置总量2040.73万平方米，比上年年末增加216.12万平方米，其中第四季度新增42.28万平方米。按用途分类来看，住宅和其他空置面积分别比上年期末增加182.22万和46.95万平方米，办公楼、商业营业用途的空置面积分别减少7.59和5.46万平方米（见表9、图十三）。
表9 房地产空置数据表 单位：万m2
时间
空置类型
总数
住宅
办公楼
商业
其他
累计
2008年末
空置面积
1824.61
1030.66
98.44
421.83
273.67
其中
待销
575.80
357.01
27.11
101.79
89.89
滞销
889.12
559.05
34.33
186.43
109.32
积压
359.69
114.60
37.00
133.62
74.47
滞销和积压
1248.81
673.65
71.33
320.05
183.78
累计
2009年末
空置面积
2040.73
1212.88
90.85
416.37
320.62
其中
待销
530.20
369.72
9.49
77.68
73.31
滞销
1147.12
723.65
49.12
211.27
163.08
积压
363.41
119.52
32.24
127.41
84.23
滞销和积压
1510.53
843.17
81.36
338.68
247.31
2009年度
新增
空置面积
216.12
182.22
-7.59
-5.46
46.95
其中
待销
-45.6
12.71
-17.62
-24.11
-16.58
滞销和积压
261.72
169.52
10.03
18.63
63.53

图十三 广东近年年末商品房空置情况

（七）珠三角各市简况

表10 珠三角各城市（不含深圳）房地产市场主要指标比较情况 单位：亿元、万m2、元/m2
城市
时 间
开发
投资
施工
面积
新开工
面积
竣工
面积
商品房销售
面积
商品房销售额
商品房销售
均价
年末
空置
面积
广州市
2008年
762.43
5500.37
1193.92
943.76
1079.68
955.86
8853
403.56
2009年
817.34
5505.56
1073.79
961.24
1375.42
1286.15
9351
363.94
同比（%）
7.20
0.09
-10.06
1.85
27.39
34.55
5.62
-9.82
珠海市
2008年
147.65
1143.98
307.14
405.47
174.27
121.77
6988
51.22
2009年
168.44
1132.31
207.53
366.77
280.44
209.91
7485
71.19
同比（%）
14.08
-1.02
-32.43
-9.55
60.92
72.38
7.12
39.00
佛山市
2008年
403.68
1980.46
517.11
321.44
542.88
292.32
5384
138.20
2009年
358.25
2085.41
519.60
240.69
779.50
487.23
6251
131.62
同比（%）
-11.25
5.30
0.48
-25.12
43.59
66.68
16.08
-4.76
惠州市
2008年
186.83
2059.25
641.21
242.80
295.90
121.94
4121
69.16
2009年
175.33
2311.43
516.64
535.65
543.81
232.01
4266
189.65
同比（%）
-6.15
12.25
-19.43
120.62
83.78
90.27
3.53
174.20
东莞市
2008年
270.15
1695.18
294.35
98.66
509.63
283.70
5567
155.60
2009年
277.66
2221.94
269.26
188.83
604.11
353.17
5846
235.63
同比（%）
2.78
31.07
-8.53
91.39
18.54
24.49
5.02
51.43
中山市
2008年
191.61
1839.24
670.24
350.30
320.43
140.78
4394
174.43
2009年
192.37
1877.09
595.77
381.72
562.39
258.38
4594
233.85
同比（%）
0.39
2.06
-11.11
8.97
75.51
83.54
4.57
34.07
江门市
2008年
104.64
1008.40
395.27
191.46
226.13
71.94
3182
102.92
2009年
95.65
1124.38
415.63
241.95
349.64
130.05
3720
89.90
同比（%）
-8.59
11.50
5.15
26.37
54.62
80.77
16.91
-12.66
肇庆市
2008年
54.32
601.30
170.42
176.90
149.87
43.96
2933
61.73
2009年
60.66
763.39
328.64
202.98
275.31
93.49
3396
93.39
同比（%）
11.67
26.96
92.85
14.74
83.70
112.70
15.79
51.28
表11 珠三角各市（不含深圳）2009年各季度商品住宅销售均价变化情况

广州
珠海
佛山
惠州
东莞
中山
江门
肇庆
第一季度环比增长
-4.21%
3.03%
-5.76%
5.49%
-6.02%
-0.58%
5.14%
35.75%
第二季度环比增长
-5.96%
1.49%
27.46%
3.71%
1.35%
-0.05%
4.79%
-23.20%
第三季度环比增长
14.09%
7.70%
13.23%
4.74%
4.91%
22.05%
8.79%
19.30%
第四季度环比增长
26.62%
-19.89%
-15.58%
-1.66%
11.44%
-8.17%
16.91%
5.95%
年度
同比增长
5.73%
8.31%
15.61%
4.59%
6.28%
6.36%
16.86%
15.62%
三、结论
1、关于开发投资和资金状况。房地产完成开发投资从第二季度开始止住了年初下跌的态势，投资额逐季增加，年度同比略有增长。宽松的货币政策和畅旺的销售市场使得房地产到位资金充裕、销售回笼资金增长较快。
2、关于土地购置和商品房供应。与上年相比，房地产企业购置土地面积减少14.34%，购置金额增长28.98%，购置单价增长50.58%。商品房施工面积和竣工面积同比分别增长7.51%和7.71%，开发企业对市场信心增强。新开工面积从第三季度开始增长，第四季度增长幅度较大，但年度同比仍是负增长，下降3.74%，这将影响今年市场的供应量。
3、关于市场销售。商品房销售面积和销售额同比分别上涨45.84%和59.24%，市场消化能力已接近历史最高水平。全省第四季度环比呈量升价跌的局面，但个别城市量跌价升。
4、关于房价。商品房销售均价达6518元/平方米，商品住宅销售均价达6366元/平方米，均创历史新高；同比分别上涨9.18%和10.64%。
综上所述，2009年我省房地产销售市场畅旺，到位资金充裕，房地产完成开发投资呈逐季上升趋势，土地市场表现活跃，多个房地产市场重要指标均接近或超过历史最高水平。房地产市场的较快复苏对于提振信心、增加投资、扩大内需、保持国民经济增长起了重要作用。同时，房价持续高位运行，个别城市房价涨幅过大，积累了市场风险。2010年房地产市场面临复杂多变的经济形势，不确定性加大，政府宏观调控增强，金融环境与税收政策处于变化调整之中。开发企业应认真把握国家政策动向，密切关注市场变化，增强风险意识。建议政府加快构建和完善住房保障体系，增加普通商品住宅建设用地土地供应，加强市场监管，正确引导舆论，稳定市场预期，维护房地产市场平稳健康发展。

2010年1月27日
注1：由于“土地购置费”与“土地购置面积”的统计口径有所不同，故“土地购置价格”采用“土地成交价款”与“土地购置面积”相除而得的平均价格。其中，“土地成交价款”是指期内进行土地使用权交易活动的最终金额，在土地一级市场是指土地最后的划拨款和出让价；在土地二级市场是指土地转让、出租、抵押等最后确定的合同价格。“购置土地面积”是指期内通过各种方式获得土地使用权的土地面积。
注2：“市场消化系数”是通过计算一定时期内商品房吸纳量占市场供应量的比值，反映市场消化能力。（见下表）。
市场消化系数计算表
名 称
计 算 公 式
市场消化系数(X)
销售面积/（k×竣工面积+待销面积×以月为单位的时段数/12）
公式定义为：市场实现吸纳量/市场有效供应量；
系数的分子为销售面积，含现楼和预售。分母：竣工面积由于一般有约两成的竣工面积是公建配套、回迁补偿等，因此可销比例k取为0.8；另外假设满足待销面积（小于1年的空置量）将在本年度被均匀地吸纳的条件。