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合肥房地产市场调研报告

本次市场调研的目的主要是了解合肥的房地产市场的基本情况，为领导决策提供参考。我们此行拜访了合肥市国土局、规划局、土地交易中心、房管局、统计局、包河区政府、合肥市房地产协会等相关政府机构和组织，同时还实地考察了当地的知名楼盘，对合肥市的房地产市场现状做了初步了解。

一、 合肥市基本概况
一）城市地理位置及环境
合肥是安徽省省会，全省政治、经济、科教、文化、交通中心，位于中国中部，长江淮河之间，南接巢湖，具有承东启西、贯通南北的重要地位。合肥气候温和，四季分明，环境优美，1992年，被授予全国首批“园林城市”称号，1999年荣获“中国优秀旅游城市”称号。合肥同时是全国重要的科教基地，有中国科技大学等30余所大专院校，智力资源在全国同类城市中名列前茅。
目前全市总面积7266平方公里，其中市区面积596平方公里，建成区面积130多平方公里。
二）行政划分及人口
经过区划调整，合肥现辖肥东、肥西、长丰3县和瑶海、庐阳、蜀山、包河4区。目前全市总人口456.60万人，其中非农业人口160.18万人，市区人口155.87万人。
二、 合肥市经济发展状况
一）近年经济发展势头较好，但地区生产总值依然较小
2003年，在遭遇非典和严重自然灾害等不利因素的冲击下，合肥市国民经济仍呈现出速度高、效益好的良好发展态势，综合实力进一步增强，城乡人民生活不断改善，科技、教育和各项社会事业全面进步，地区生产总值达到历史最高的477.8亿元，按可比价格计算，比2002年增长13.3%。其中，从2000年至2003年，合肥地区生产总值持续增长，年平均增长率超过10%，根据相关部门预测，2004年合肥地区生产总值预期增长在12.5%以上。
根据全国35个大中城市的经济指标统计，2003年合肥地区生产总值在全国35个大中城市（30个省会城市及深圳、厦门、青岛、大连、宁波）中排名第28位，生产总值增长率排名第24位，位次比较靠后。横向比较看，合肥的经济总量较小、经济发展速度不快。

二）人均GDP及居民可支配持续增长，但平均水平较低
2003年，合肥市人均地区生产总值、人均年可支配收入等快速增长。横向比较看，在全国35个大中城市中，其农民人均纯收入为32位，城镇居民可支配收入为第30位，位次都很靠后。从恩格尔系数（食物支出占消费总支出的比例）看，城镇居民为42.6%，农村居民为50.7%，表明合肥的整体经济发展水平较低，人民生活水平比较落后，离小康生活（恩格尔系数在0.3左右）还有一定的距离。
表一： 2003年合肥市部分经济指标
项目
人均GDP（元）
职工年人均工资（元）
城市居民人均可支配收入（元）
农村人均年收入（元）
数额
10562
13900
7785
2384
同比增长
13.89%
16.4%
9.0%
7.0%

三、 合肥房地产市场的政策环境
一）规范房地产市场，严控房地产过热的政策陆续出台
近年来，国家相关部门的规范房地产业的政策陆续出台，对土地市场、房产市场、物业管理、房屋拆迁、房地产金融等都做出了相应的限制，希望能防患于未然，保证中国房地产市场的健康、稳定发展。同时，合肥市相继实施了这些法律法规，同时还修改并完善了《合肥市房地产开发经营管理规定》、《合肥闲置国有土地处置办法》等相关法规，建立了房地产开发企业信用档案、完善了信息披露制度，进一步完善了合肥房地产市场的规范建设，保证了合肥市房地产业的健康发展。
二）规范和推进经济适用房建设，遏制经济适用房投机行为
为保护低收入家庭，我市加大了对经济适用房建设的建设力度，同时为遏制经济适用房投机行为，合肥市房管局将要针对已购经济适用房上市行为颁发新通知。通知将从两方面遏制经济适用房的投机行为，一是规定已购经济适用住房在五年之内不准按市场价出售，二是规定了按市场价出售的经济适用房要补交10%的综合地价款。经济适用房开发和上市的规范，有利于商品房的开发。
三）积极鼓励进行旧城区改造
为加快城市危旧房改造进程，改善居民生活条件，美化城市环境，促进社会经济发展，合肥市政府发布了《关于加强城市危旧房改造工作的通知》。通知规定，危旧房改造项目的取得通过招标或挂牌的方式进行，用于异地安置的土地通过划拨方式供应，同时还有减免报建费、免收散装水泥发展基金，一次性契税参照经济适用房政策，减收房屋维修基金，大市政配套由政府统一组织建设等政策方面的优惠。
四）政府积极推进住宅的产业化和智能化
合肥市编制了《合肥市居住小区智能化系统分类标准及功能配置大纲》等文件，积极推进合肥市住宅产业化和智能化，这将有利于提升当地的房地产业的开发水平。
总的说来，合肥政府正在积极的引导房地产业健康、稳定的发展，力求打造一个透明和规范房地产业政策环境，有利于市场的公平竞争。
特别值得注意的是，由于国家相关部委加大了对土地市场的监管力度，目前合肥的土地出让控制比较严格，以低成本取得大规模土地在近几年不大可能。同时，根据合肥土地储备中心戴主任的介绍，流转土地不能改变用途，也不能改变土地性质，不可以进行商品房开发。

四、 合肥市城市发展规划
为保证合肥市在2010年达到地区生产总值1000亿元，合肥市政府发布了《合肥市千亿规划纲要》，力争到2010年把该市建区面积扩大到280平方公里，人口增加到300万。合肥市正在实施“科教兴市”、“城镇化”、“经济国际化”、“可持续发展战略”四大战略，着力建设全省城郊型农业示范基地、国内外重要的制造加工基地、国内重要的高新技术研究和产业化基地和国内最重要的旅游、文化和教育基地，朝着全面建设小康社会和现代化大城市的目标迈进。
《纲要》指出，合肥必须有创新的城市总体规划，凸现园林城市特色和科教基地内涵。在保持原有“扇叶型”城市结构特色的同时向外扩展，建设“新扇叶”，逐步发展成为滨湖城市。城市建设的主要思想为：抓好政务文化新区、中央商务区和现代物流中心区建设，完善城市功能。优化市域城镇布局，形成以合肥主城区为中心，店埠、上派、双墩、义城为次中心，中心建制镇为基础，具有放射状、开放型地域结构形态的城镇体系。
在交通方面，到2010年前建成北外环高速路，建好宁西铁路合肥段，建设完善合肥水路交通，扩大运输能力。研究实施机场搬迁。
对于政务区和中央商务区，保证在2010年建成政务文化新区、中央商务区，并完善其功能，使之成为全市政治、文化、金融、经贸、商务中心。
对于物流新区工程。以新站综合开发试验区为重点区域建设完善现代物流区。到2010年，在新站区建成1个大规模的物流园区，在城区建设4个城域范围内的物流中心，基本形成功能完善的现代物流系统。
对于巢湖综合开发工程。应抓住国务院批准巢湖综合治理规划的机遇，加大环湖道路、湖岸崩塌治理、堤防加固等基础设施投入。联合周边城市，共同搞好生态环境治理和旅游开发，逐步使环巢湖成为生态效益和经济效益俱佳的旅游度假区。
目前，合肥政务区全面启动，区内四横（休宁路、东流路、祁门路、习友路）三纵（圣泉路、怀宁路、潜山路）的交通体系已基本竣工，一系列市政工程开工建设，房地产更是抢先一步，上海绿地、奥园等率先开工，加快了政务区的成熟与发展，进一步拓宽了房地产发展的空间。

五、 合肥房产市场分析
一）房产市场发展过程
从住房制度改革以来，合肥的房地产市场一直呈理性、平稳的发展态势。直到2003年，上海绿地、浙江绿城市等地产巨头相继进入合肥，合肥的房地产市场也进入了高速发展的时期，从居住面积上看，合肥居民住房条件继续改善，城镇居民人均使用面积16.84平方米，农村居民人均居住面积28.7平方米，比上年分别扩大4.6%和3.6%。从人均GDP看，目前合肥人均GDP刚超过1000美元，根据国际惯例，表明其房地产市场正处于启动期，后期发展潜力较大。
二）合肥房地产市场近期的变化趋势
1. 近年房地产市场发展迅速
从下图看出，合肥近四年来的房地产施工面积增幅较大，平均增幅达30.82%，特别是2003年较2002年增加47.41%，达到了历史最高水平。竣工面积总体上也呈增长趋势。商品房空置面积为62.06万平方米，其中住宅空置达32.45平方米，分别比去年增加7.72%和8.78%，跟1999年的32.47万平方米相比有较大的增长，也从一个方面反映出合肥房地产市场在近年来的飞速发展。
近四年，合肥市固定资产投资平均增幅达26.15%，房地产投资的增副达63.88%，特别是在2003年，固定资产投资和房地产投资分别比上年增加51.25%和124.14%。而房地产投资占固定资产投资的比重也从2000年的17%提升到2003年的35%；具体数据如下图所示：
三）目前房产市场的发展状况
1.2003年合肥市房地产相关数据

表四：2003年合肥市商品房开发相关数据
项目
开发投资额
（亿元）
施工面积
（万M2）
新开工面积
（万M2）
竣工面积（万M2）
销售面积（万M2）
销售金额（亿元）
空置面积（万M2）
数额
89.7
1071.71
597.34
369.39
284
68.06
62.06
比上年增长
124.14%
78.26%
113.31%
76.69%
45.95%
99.37%
7.72%
2003年合肥市房地产市场呈现较快发展势头，投资迅速增长，销售面积和销售金额都大幅增加，商品房销售价格从1998年的不足1500元/平方米，达到2003年的2300元/平方米，近几年平均增长达15%。以上数据都表明，合肥的房地产市场正处于快速发展时期。
2. 市场以本地消费为主
根据目前的数据统计，合肥市的商品房消费投机成分不大，主要仍以本地居民消费为主。其中很大部分合肥本地人都已经有了一套住房，但为了追求更好的居住环境等原因，倾向于二次置业，同时，由于城市化进程的加快，城镇居民增加，也新增了消费需求。
3、房地产开发热点区域
2003年合肥楼市全年在售建筑面积约700多万平方米。其中，蜀山区占了五成，其他依次是瑶海区、庐阳区和包河区。可以看出，合肥市商品房供应区域分布不均，新开发的商品住宅主要集中在城市的北、西、南边，尤其以西南区域为主，东部为老厂区，环境和公共服务配套等较差，商品房开发量、楼盘规模都相对较小。
从楼盘的环间分布来看，目前在售楼盘主要分布在一二环之间，在2003年的144个在售楼盘中，近六成是分布在一、二环之间的，另外，一环之内的楼盘数量占17%，二环之外的占32%，上升了10个百分点。一环和二环之间成为住宅项目开发的热点区域。
总的看来，目前以马鞍山路为轴线的城市东南上风口板块，以黄山路为轴线的高校学府区板块，蜀山风景区板块以及经济技术开发区大学城和新站开发区为热点区域。
4、物业类型以多层、小高层为主
目前合肥的住宅市场以多层为主，占开发总量的55%，（小）高层的供应占42%，（小）高层住宅的市场分额呈快速加大的趋势。
合肥的别墅市场供给明显不足，占住宅开发总量的3%，仅有和庄、碧湖云溪、元一高尔夫等少数几个以别墅为主的楼盘，整体供给量不大，楼盘品质不高。表明缓合肥的别墅发展水平不高平。在2003年合肥市场上在售的项目中，有14%的楼盘都有别墅产品供应市场。值得注意的是，2003年合肥新增别墅建筑面积在30万平方米以上，供应量较之去年翻了几倍，表明别墅市场预期较好。
5、大社区逐渐成为主流
2003年合肥市在售住宅项目的平均规模为9.5万平方米，与2002年相比有所增长。其中蜀山区的楼盘平均规模最大，在13万平方米以上，远远高于其他三个区域，包河区的楼盘规模居中，而瑶海区和庐阳区楼盘平均规模偏小。
同时，楼盘规模平均值的上升主要来源于个别大盘的加入，总体来看，大部分楼盘的规模较小，在售楼盘中有1/3是3万平方米以下的小盘，40万平方米以上的大盘不足10家，只占了总量的5%，规模在20万平方米以上的楼盘占了总量的13%，占比上升3个百分点。和2002年仅有10%的楼盘总规模在20万平方米以上的情况相比，大盘数量的占比有明显的增长，
从区域看区可见，40万平方米以上的大盘基本上都集中在了蜀山区，占了蜀山区楼盘总数量的1/10。其中，目前规模最大的是上海绿地集团开发的位于政务新区的国际花都，总开发量达70万平方米。
6、开发水平不断提高
随着合肥市房地产市场的发展，上海、浙江等地的房地产知名企业越来越多的进入合肥房地产市场，并扮演着越来越重要的角色，外地企业的进入，带来了先进的开发理念，提高了合肥房地产的开发水平。新建住宅小区正在从小规模向大社区转变。一些规模大、配套齐全、新技术、新材料含量高的社区也在增加。总体来说，房地产品质还有较大的提升空间。
7、三房、两房为主流户型
目前，合肥市场主要以三房和两房户型为主。两房面积集中在90-110平方米之间，三房面积集中在120-150平方米之间。从户型创新来看，在合肥市场，创新的户型并不多。
10.物业管理
合肥的消费者基本认可物业管理收费，目前的收费标准大致为：别墅1.5元/平方米以上，高层1-1.5元/平方米，多层0.7-1元/平方米，
四）目前及预期的房产市场供求分析
目前，合肥房地产市场呈现供需两旺的态势，商品房开发量、销售量迅速增加，销售价格也呈直线上升的趋势。整体呈价增量升的态势，后继发展看好。
从供给上看，目前合肥的商品房供给从总量上看比较充足，但是别墅等高档住宅供给明显不足。同时从产品品质看，规模大、配套齐、园林好的楼盘供给还是不足，存在结构性的矛盾。加上国家已经开支加强对土地供应的管理，从长远看，供给将理性增加，同时在结构和产品品质上都会有所调整。
从需求上看，随着国民经济的继续向好，以及政府采取的一些刺激消费的法律法规的实施，城市化进程的加快、旧城改造的实施、城市人口的自然增加，对住房的有效需求会进一步放大。由此可以遇见，合肥房地产市场的未来更加向好。

六、 合肥土地市场的情况
一）土地市场的交易方式
目前，合肥的土地市场比较规范、透明，对于国有的经营性土地，一直采用公开的交易方式（拍卖、招标、挂牌等），而对于二级市场的土地，不一定要采用公开的交易方式。
二）土地市场的价格水平
目前合肥的土地价格较低，根据2003年国有土地成交的情况看，成交土地的价格从10多万元/亩到300多万元/亩不等。整体上看，国有土地的平均成交价格为73.36万元/亩。
三）2003年一级土地市场的交易情况
2003年，合肥市级国有土地出让56宗，总成交面积1889.25亩，总成交价款138595.7636万元。从成交地块面积上看，绝大部分成交地块面积较小。在供给的土地中，超过50亩的地块为8宗，总面积达1277.72534亩，占总成交面积的67.63%。
另外，2003年合肥土地出让单价最高的地块为337万元/亩，土地成交面积最大的地块为243.63亩，土地总价最高为28971万元。
表二：2003年合肥主要成交土地情况
序号
出让方式
土地座落
土地面积（亩）
成交单价（万元/亩）
总成交价（万元）
1
拍卖
长江西路
11.95
337
4027.9403
2
拍卖
太湖路北
27.28
125
3410.3588
3
拍卖
环湖东路
243.63
35.1
8551.413

拍卖
望江路
170.41854
170
28971.1518
4
拍卖
望江路
8.59
234
2010.60
四）2004年土地供应计划
2004年，合肥拟推出经营性地块6476.77亩。其中，合肥市区本级拟推出地块13宗，共1966亩；政务文化新区拟推出地块20宗，共1200亩；高新区拟推出地块两宗，共323亩；经济区拟推出地块6宗，共453.77亩；新站区拟推出6宗，共734亩；另外肥东、肥西和长丰等郊县拟推出约1800亩的土地。

表三：2004年合肥将推出的部分地块
序号
项目名称
位置
用地面积
用途
拟供应方式
1
望湖城
包河大道西
1000
商住
拍卖
2
中心储备用地
环湖东路西
350
住宅
招标
3
恒通机械厂
长江东路
130
商住
拍卖
4
中心储备用地
张洼路
180
综合
拍卖、挂牌
5
商、办、住
新站临泉路
400
商、办、住
挂牌
6
七里塘生活小区
新站七里塘
250
商、办、住
挂牌
7
住宅开发用地
政务区圣泉路西
145.487
住宅
拍卖

七、 合肥房地产市场的发展水平
目前已经有上海绿地、浙江绿城、深圳建设控股等外来企业进入合肥房地产市场，在一定程度上提升了合肥的房地产开发水平，但大部分本土开发商的开发水平还是较低。从整体来看，房地产业的开发水平明显落后于深圳、上海等较发达城市。
一）当地开发商情况
截止到2003年，合肥共有房地产开发企业545家，其中03年新成立125家，房地产开发企业数量迅速增加，但是房地产企业自有资金不是特别充裕，大部分实力较差。
目前合肥主要的房地产企业有元一房地产、城市建设综合开发集团、海恒发展、邮电物业、上海绿地合肥置业、安徽绿城、合肥香怡等。
二）主要中介公司情况
目前合肥的房地产中介公司主要以本土机构为主，专业化程度等方面和深圳等沿海城市差距较大，但是深圳世联等外地专业地产巨头的触角正慢慢的伸向了合肥。
三）房地产专业杂志
在合肥，目前有《房地产开发》和《合肥房地》两本房地产专业杂志，但是其专业水平不高，参考意义不大，从这方面，也折射出合肥的房地产发展水平，依然较低。
四）主要楼盘
目前，合肥房地产市场上有代表性的楼盘主要如下：

表四：目前合肥市主要楼盘
序号
项目
占地
（亩）
建面
（万M2）
位置
主力户型
售价
（元/M2）
1
金色池塘
430
35
长江西路
2房、3房
2400
2
绿城.桂花园
480
41
高新区西南，
2房、3房
3100
3
元一.别墅
不详
不详
双凤湖边
别墅
3000
4
碧湖云溪
120
5.4
太湖路
叠加、联排、独栋别墅和洋房
2600-5500
5
国际花都

70
东流路
多层、小高层
2900-3100
6
新加坡花园城
1000
70
长江西路
小高层、别墅
2800-6800
7
和庄
不详
2.8
大蜀山
别墅
4000-5000
8
柏景湾
不详
不详
沿河路
别墅、多层、小高层
3500-5600
从合肥目前的楼盘可以看出，目前合肥的房屋价格水平不高，别墅价格一般在3000-5000元/平方米，而普通住宅价格多在3000元/平方米以下。同时可以看到，合肥的消费者十分喜欢有环境，成规模的社区。从实际观察情况看，合肥的住宅小区在产品品质和房地产市场较发达的城市比较，还是有一定的差距。

八、 结论
一）合肥房地产市场发展状况
目前合肥房地产业正处于第一轮发展周期的上升阶段，伴随着合肥市新城区的建设和地区生产总值达到千亿元计划的实施，合肥的房地产市场发展前景更加看好。
已有部分国内一流的品牌房企（绿城、绿地等）进入了合肥房地产市场，加速了当地房地产业的发展，一些本地开发商也在市场里逐渐成长起来，但是合肥房地产业整体发展水平不高。
目前合肥的房价较前几年有大幅度的上涨，但是横向比较看，合肥的房地产价格水平较低，还有较大的增长空间。
从产品看，普通住宅供应较充足，但是高档次、配套齐全、环境优美的小区还是比较少的，同时别墅、写字楼等产品的供应不足，存在一定的机会。
从土地交易来方式看，主要以公开的土地交易为主，有利于市场的优胜劣汰，对于资金比较充裕的企业非常有利。